Wohnflächenberechnung korrekt durchführen: WoFlV & BGH

Auf einen Blick: Die Wohnflächenberechnung entscheidet über Miete, Nebenkosten und Mieterhöhungen. Maßgeblich ist meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Balkone und Terrassen zählen nur anteilig, Räume unter Dachschrägen je nach Höhe. Abweichungen von mehr als zehn Prozent können erhebliche rechtliche Folgen haben.

Gliederung

1. Einleitung
2. Welche Berechnungsmethode gilt?
3. Was zählt zur Wohnfläche – und was nicht?
4. Die Zehn-Prozent-Grenze in der Rechtsprechung
5. Praxisbeispiel: Balkon und Dachschräge
6. Rechtslage & Referenzurteile
7. Checkliste
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Die Wohnflächenberechnung ist die Grundlage zahlreicher mietrechtlicher Berechnungen: Sie bestimmt die Höhe der Miete pro Quadratmeter, den Verteilerschlüssel für Nebenkosten und den Rahmen für Mieterhöhungen. Wer hier ungenau arbeitet, riskiert Streit und finanzielle Nachteile. Dieser Beitrag erklärt, wie Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) korrekt ermitteln.

Welche Berechnungsmethode gilt?

Für preisgebundenen Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) verbindlich. Im frei finanzierten Wohnraum gilt sie, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben; in der Praxis wird sie meist herangezogen. Daneben existieren ältere oder abweichende Methoden wie die DIN 277, die zu anderen Ergebnissen führen können. Entscheidend ist daher, welche Methode im Mietvertrag vereinbart wurde.

Was zählt zur Wohnfläche – und was nicht?

Voll anrechenbar

• Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden voll angerechnet.

Anteilig anrechenbar

• Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Nicht anrechenbar

• Raumteile unter einem Meter Höhe.
• Zubehörräume wie Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Garagen.

Die Zehn-Prozent-Grenze in der Rechtsprechung

Eine zentrale Rolle spielt die Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Fläche. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, kann darin ein Mangel der Mietsache liegen, der zur Mietminderung berechtigt. Für die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist hingegen stets die tatsächliche Fläche maßgeblich – unabhängig von einer vertraglichen Angabe.

Praxisbeispiel: Balkon und Dachschräge

Eine Dachgeschosswohnung hat 70 Quadratmeter Grundfläche, davon 15 Quadratmeter unter einer Dachschräge mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern. Diese 15 Quadratmeter zählen nur zur Hälfte, also 7,5 Quadratmeter. Hinzu kommt ein Balkon mit 8 Quadratmetern, der zu einem Viertel angerechnet wird, also 2 Quadratmeter. Die anrechenbare Wohnfläche beträgt damit nicht 78, sondern rund 64,5 Quadratmeter.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB stets die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist; eine abweichende Angabe im Mietvertrag ist unbeachtlich (BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Für die Mietminderung gilt: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vertraglich vereinbarten, stellt dies einen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03).

Checkliste

• [ ] Vereinbarte Berechnungsmethode im Mietvertrag geprüft (WoFlV/DIN 277)
• [ ] Raumhöhen berücksichtigt (über 2 m voll, 1–2 m halb)
• [ ] Balkone/Terrassen anteilig angesetzt
• [ ] Zubehörräume (Keller, Garage) ausgeschlossen
• [ ] Tatsächliche Fläche dokumentiert
• [ ] Abweichung zur vertraglichen Angabe geprüft (10-%-Grenze)
• [ ] Tatsächliche Fläche bei Mieterhöhung verwendet

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Verordnung gilt für die Wohnflächenberechnung?
In der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV), sofern nichts anderes vereinbart ist.

Wie werden Balkone angerechnet?
Üblicherweise zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte der Grundfläche.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Zubehörräume wie Keller oder Garage zählen nicht zur Wohnfläche.

Was passiert bei einer Abweichung über zehn Prozent?
Liegt die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten, kann ein Mangel vorliegen, der zur Mietminderung berechtigt.

Welche Fläche gilt für eine Mieterhöhung?
Immer die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn der Mietvertrag eine andere Zahl nennt.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnflächenverordnung (WoFlV)
• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
• § 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln)
• BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14
• BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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