Zweier-WEG bauliche Veränderung: Beschlusszwang auch bei zwei Eigentümern (BGH 2026)

Auf einen Blick: Wer in einer aus nur zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft baut, umbaut oder anbaut, braucht dafür einen Gestattungsbeschluss – auch dann, wenn es außer ihm nur einen einzigen weiteren Eigentümer gibt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Juni 2026 (V ZR 68/25) entschieden, dass der Beschlusszwang des § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch für die sogenannte Zweier-WEG gilt. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich oder konkludent etwas anderes vorsieht. Fehlt der erforderliche Beschluss, ist die Maßnahme rechtswidrig, und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Auch ein Sondernutzungsrecht am Garten hilft nicht weiter: Es deckt nur die "übliche" Nutzung ab, und ein größeres Gartenhaus fällt nach Auffassung des Senats nicht mehr darunter. Für Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser und geteilte Reihenhäuser bedeutet das: Der formlose Zuruf am Gartenzaun ersetzt den Beschluss nicht.

Gliederung

1. Warum die Zweier-WEG rechtlich anders funktioniert, als viele Eigentümer denken
2. Die Ausgangslage: Doppelhaushälften als Wohnungseigentum
3. Der Beschlusszwang des § 20 Abs. 1 WEG und seine Systematik
4. Das BGH-Urteil vom 12. Juni 2026 (V ZR 68/25) im Detail
5. Warum das Sondernutzungsrecht am Garten nicht ausreicht
6. Die Rechtsfolge: Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB
7. Abgrenzung: Was ist überhaupt eine bauliche Veränderung?
8. Erhaltung, Modernisierung, Instandsetzung – die Gegenprobe
9. Praxisbeispiel: Fassadendämmung in der Zweier-WEG richtig beschließen
10. Praxisbeispiel: Wintergarten ohne Beschluss – die teure Variante
11. Beschlussfassung in der Zwei-Personen-Gemeinschaft: Verfahren und Fallstricke
12. Wenn der andere Eigentümer blockiert: § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG
13. Öffnungsklauseln und abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung
14. Rechtslage & Referenzurteile
15. Checkliste
16. Häufige Fragen (FAQ)
17. Quellen & Rechtshinweis

Warum die Zweier-WEG rechtlich anders funktioniert, als viele Eigentümer denken

Das Thema Zweier-WEG bauliche Veränderung trifft in der Praxis auf ein hartnäckiges Missverständnis. Wer eine Doppelhaushälfte, eine von zwei Wohnungen in einem Zweifamilienhaus oder eine Hälfte eines geteilten Reihenhauses besitzt, empfindet sich subjektiv meist als Alleineigentümer. Man hat einen eigenen Eingang, einen eigenen Garten, eine eigene Heizung, und im Alltag berührt einen der Nachbar allenfalls beim Thema Mülltonnen oder Winterdienst. Genau dieses Alltagsgefühl führt regelmäßig zu der Annahme, man könne über das eigene Haus frei verfügen – der Anbau einer Terrassenüberdachung, der Austausch der Fenster, das Aufstellen eines Gartenhauses erscheinen als reine Privatangelegenheit.

Juristisch verhält es sich anders. Sobald eine Immobilie durch Teilungserklärung nach § 8 WEG oder durch Vertrag nach § 3 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, entsteht eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – unabhängig davon, ob sie aus zwei oder aus zweihundert Einheiten besteht. Diese Gemeinschaft ist seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, ein eigenständiger Rechtsträger. Sie hält das Gemeinschaftseigentum, sie ist Trägerin der Verwaltung, und sie entscheidet durch Beschluss. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen Schwellenwert, ab dem diese Struktur erst greift. Die Zweier-WEG ist eine vollwertige Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen formalen Anforderungen, die das Gesetz vorsieht.

Die praktische Konsequenz ist erheblich. In größeren Anlagen ist die Notwendigkeit eines Beschlusses jedem Beteiligten offensichtlich – niemand käme auf die Idee, in einer Anlage mit vierzig Einheiten eigenmächtig die Fassade zu verändern. In der Zweier-WEG dagegen wird die Formalie regelmäßig übersprungen. Man spricht miteinander, man nickt sich zu, und wenn das Verhältnis gut ist, entsteht daraus jahrelang kein Problem. Kritisch wird es genau dann, wenn das Verhältnis kippt oder eine der beiden Hälften verkauft wird: Der neue Eigentümer ist an mündliche Absprachen seines Rechtsvorgängers nicht gebunden und kann Beseitigung verlangen.

Die Ausgangslage: Doppelhaushälften als Wohnungseigentum

Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeigt diese Konstellation in Reinform. Gegenstand war ein Doppelhaus auf Sylt, dessen beide Hälften eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Anfang 2023 ließ der Eigentümer der einen Hälfte umfangreiche Arbeiten an Fassade und Fenstern ausführen und errichtete zusätzlich ein Gartenhaus – ohne zuvor einen gestattenden Beschluss der Eigentümerversammlung einzuholen. Die Gemeinschaft verlangte daraufhin Beseitigung beziehungsweise Rückbau.

Diese Konstellation ist typisch für einen erheblichen Teil des deutschen Wohnungseigentumsbestands. Die Aufteilung eines Doppelhauses oder eines Zweifamilienhauses in Wohnungseigentum ist ein gängiges Instrument, um zwei getrennt verkäufliche und getrennt beleihbare Einheiten zu schaffen, ohne das Grundstück real teilen zu müssen. Häufig geschieht dies innerhalb einer Familie – Eltern und Kinder, zwei Geschwister – oder bei der Entwicklung kleiner Bauvorhaben. Die Beteiligten wählen die Rechtsform aus grundbuchtechnischen und steuerlichen Gründen und richten sich anschließend im Alltag ein, ohne die verwaltungsrechtlichen Folgen der Konstruktion durchdacht zu haben.

Hinzu kommt: In vielen dieser Gemeinschaften wurde niemals ein Verwalter bestellt. Die beiden Eigentümer verwalten selbst, es gibt keine förmlichen Versammlungen, keine Beschluss-Sammlung, häufig nicht einmal einen Wirtschaftsplan im technischen Sinne. Diese gelebte Formlosigkeit ist rechtlich zulässig, solange alle einverstanden sind – sie schafft aber keine Rechtsgrundlage für bauliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum.

Der Beschlusszwang des § 20 Abs. 1 WEG und seine Systematik

§ 20 Abs. 1 WEG bestimmt, dass Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen – also bauliche Veränderungen –, beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden können. Die Vorschrift ist mit dem WEMoG neu gefasst worden und hat das frühere Zustimmungsmodell des § 22 WEG alter Fassung abgelöst. Bis Ende 2020 galt: Wer baulich veränderte, brauchte die Zustimmung jedes Eigentümers, der über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wurde. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt: Es braucht einen Beschluss der Gemeinschaft, der mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann.

Diese Umstellung war als Erleichterung gedacht – sie hat die Blockademacht einzelner Eigentümer beseitigt. Sie hat aber zugleich eine formale Hürde eingezogen, die vorher in dieser Schärfe nicht bestand. Denn während eine Zustimmung auch formlos, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten erteilt werden konnte, ist ein Beschluss ein Rechtsakt, der in einer Versammlung oder im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG zustande kommen muss. Die Erleichterung bei der Mehrheit ging also mit einer Verschärfung bei der Form einher.

Genau an dieser Stelle setzte die Argumentation in der Instanzrechtsprechung an: Wenn eine Gemeinschaft nur aus zwei Personen besteht und beide sich einig sind, wozu dann noch ein förmlicher Beschluss? Der Beschluss diene doch dem Schutz der übrigen Eigentümer – und die gebe es hier nicht. Diese teleologische Reduktion des § 20 Abs. 1 WEG hat der Bundesgerichtshof nun verworfen.

Das BGH-Urteil vom 12. Juni 2026 (V ZR 68/25) im Detail

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass das Beschlusserfordernis für bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch für Gemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern gilt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich oder konkludent eine abweichende Regelung vorsieht.

Die Begründung folgt der Systematik des Gesetzes. Der Beschluss dient nicht ausschließlich dem Schutz nicht beteiligter Eigentümer. Er erfüllt darüber hinaus mehrere Funktionen, die auch in der Zweier-WEG tragen: Er schafft Rechtsklarheit über den Umfang der gestatteten Maßnahme, er dokumentiert die Entscheidung nachprüfbar, er bindet – über § 10 Abs. 3 WEG – auch Rechtsnachfolger, und er ist Anknüpfungspunkt für die Kostentragung nach § 21 WEG sowie für die Anfechtung nach § 44 WEG. Keine dieser Funktionen entfällt, wenn die Gemeinschaft klein ist.

Besonders praxisrelevant ist der Aspekt der Rechtsnachfolge. Ein Beschluss wirkt nach § 10 Abs. 3 WEG gegen den Sondernachfolger. Eine mündliche Absprache zwischen zwei Nachbarn wirkt das nicht. Wer also im Vertrauen auf ein Einverständnis baut, das nie beschlossen wurde, riskiert, dass der Käufer der anderen Hälfte Jahre später Rückbau verlangt – ein Risiko, das der förmliche Beschluss vollständig ausschaltet.

Warum das Sondernutzungsrecht am Garten nicht ausreicht

Ein zweiter Kernpunkt der Entscheidung betrifft das Sondernutzungsrecht. In der überwiegenden Zahl der aufgeteilten Doppelhäuser weist die Teilungserklärung jeder Einheit einen Gartenanteil zur alleinigen Nutzung zu. Die Flächen bleiben dabei rechtlich Gemeinschaftseigentum – das Sondernutzungsrecht schließt lediglich die übrigen Eigentümer von der Mitbenutzung aus. Es begründet keine sachenrechtliche Zuordnung.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche nicht automatisch zur Errichtung eines größeren Gartenhauses berechtigt. Für Maßnahmen, die sich als "übliche" Nutzung des Sondernutzungsrechts darstellen, bedarf es keines gesonderten Beschlusses – ein Sonnenschirm, eine Gartenbank, eine Rankhilfe, das Anlegen eines Beetes bewegen sich in diesem Rahmen. Ein größeres, fest errichtetes Gartenhaus fällt nach Auffassung des Senats jedoch nicht mehr darunter.

Für die Praxis ergibt sich daraus eine Abgrenzungsfrage, die in jedem Einzelfall zu beantworten ist. Als Orientierung dienen die Kriterien Substanzeingriff, Dauerhaftigkeit, Sichtbarkeit und Umfang: Wer in den Boden gründet, wer eine dauerhaft sichtbare bauliche Anlage schafft, wer das äußere Erscheinungsbild der Anlage verändert oder wer eine Fläche in nennenswertem Umfang überbaut, verlässt den Bereich der üblichen Nutzung. Wer mobile, rückstandsfrei entfernbare und optisch untergeordnete Gegenstände aufstellt, bleibt in ihm.

Die Rechtsfolge: Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB

Fehlt der erforderliche Gestattungsbeschluss, ist die bauliche Veränderung rechtswidrig. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht dann ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Anspruchsinhaberin ist seit dem WEMoG die GdWE selbst, nicht mehr der einzelne Eigentümer – dieser kann die Gemeinschaft aber zur Geltendmachung anhalten und, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt, unter engen Voraussetzungen selbst vorgehen.

Der Anspruch ist auf vollständigen Rückbau gerichtet und kennt keine Wirtschaftlichkeitsgrenze im Sinne einer Verhältnismäßigkeitsprüfung zwischen Rückbaukosten und Beeinträchtigung. Wer eine Fassadendämmung ohne Beschluss aufbringt, muss sie im Zweifel wieder abnehmen – unabhängig davon, was das kostet. Praktisch bedeutsam ist deshalb die Frage der Verjährung: Der Beseitigungsanspruch verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren nach § 195 BGB, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft Kenntnis erlangt hat. Bei einer dauerhaft fortbestehenden Beeinträchtigung entsteht der Anspruch allerdings fortlaufend neu, sodass die Verjährungseinrede in vielen Konstellationen ins Leere läuft.

Ein zweiter Weg zur Legalisierung ist die nachträgliche Genehmigung durch Beschluss. Sie ist zulässig und in der Praxis der übliche Ausweg. Voraussetzung ist, dass die Gemeinschaft – also in der Zweier-WEG der andere Eigentümer – mitzieht. Genau diese Mitwirkungsbereitschaft ist im Konfliktfall regelmäßig nicht mehr vorhanden.

Abgrenzung: Was ist überhaupt eine bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom bisherigen Zustand abweicht und nicht der ordnungsmäßigen Erhaltung dient. Entscheidend ist die Abweichung vom Ist-Zustand, nicht die Frage, ob das Ergebnis "besser" ist.

Typische Fälle in der Zweier-WEG sind: der Anbau eines Wintergartens oder einer Terrassenüberdachung; die Errichtung eines Carports oder einer Garage; das Aufbringen einer Wärmedämmung auf die Fassade; der Austausch von Fenstern gegen ein abweichendes Modell, Material oder eine abweichende Farbe; der Einbau einer Dachgaube oder eines Dachflächenfensters; die Errichtung eines Zauns oder einer Sichtschutzwand auf Gemeinschaftsfläche; die Installation einer Photovoltaikanlage oder einer Wärmepumpe; die Anlage eines befestigten Stellplatzes; und – wie im entschiedenen Fall – die Errichtung eines Gartenhauses.

Nicht erfasst sind dagegen Maßnahmen, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen und nach außen nicht in Erscheinung treten. Wer innerhalb seiner Einheit nichttragende Wände versetzt, das Bad erneuert oder den Bodenbelag austauscht, benötigt keinen Beschluss – solange keine tragenden Bauteile, keine Leitungen im Gemeinschaftseigentum und keine Schallschutzwerte betroffen sind. Die Grenze ist fließend: Der Austausch eines Teppichbodens gegen Fliesen kann über die Veränderung des Trittschalls durchaus gemeinschaftsrelevant werden.

Erhaltung, Modernisierung, Instandsetzung – die Gegenprobe

Von der baulichen Veränderung zu unterscheiden ist die Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Erhaltung umfasst Instandhaltung und Instandsetzung, also Maßnahmen, die den bestimmungsgemäßen Zustand bewahren oder wiederherstellen. Der Austausch eines schadhaften Dachziegels gegen einen gleichartigen ist Erhaltung. Die Neueindeckung des gesamten Daches in einer abweichenden Optik kann bereits bauliche Veränderung sein.

Diese Abgrenzung ist in der Zweier-WEG deshalb besonders wichtig, weil die Rechtsfolgen auseinanderfallen. Erhaltungsmaßnahmen sind von der Gemeinschaft geschuldet, die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem geltenden Verteilungsschlüssel – bei zwei Einheiten also typischerweise hälftig oder nach Miteigentumsanteilen. Bei baulichen Veränderungen gilt dagegen § 21 WEG: Kosten trägt grundsätzlich derjenige, der die Maßnahme verlangt hat, es sei denn, die Maßnahme wurde mit qualifizierter Mehrheit beschlossen und amortisiert sich in angemessener Zeit oder mehr als zwei Drittel der Eigentümer haben zugestimmt. In der Zwei-Personen-Gemeinschaft ist die Zwei-Drittel-Schwelle rechnerisch nur bei Einstimmigkeit erreichbar.

Auch für Erhaltungsmaßnahmen gilt im Übrigen: Es braucht einen Beschluss. Hier hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) allerdings klargestellt, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Maßgeblich ist, ob die vorhandenen Informationen angesichts Art und Dringlichkeit der Maßnahme aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Für kleine Gemeinschaften ist das eine spürbare Entlastung.

Praxisbeispiel: Fassadendämmung in der Zweier-WEG richtig beschließen

Eine Zweier-WEG in einem Bestandsgebäude aus den 1960er-Jahren steht vor der energetischen Sanierung. Eigentümer A möchte die Fassade seiner Hälfte dämmen lassen und rechnet mit Kosten von rund 38.000 Euro. Eigentümer B hat kein Interesse an einer Dämmung seiner eigenen Hälfte, hat aber gegen die Maßnahme des Nachbarn nichts einzuwenden.

Der Fehler, der hier fast immer gemacht wird: A holt sich das Ja von B per WhatsApp und beauftragt. Der richtige Weg verläuft in fünf Schritten. Erstens lädt A – oder der bestellte Verwalter – zu einer Eigentümerversammlung mit ordnungsgemäßer Frist nach § 24 Abs. 4 WEG von mindestens drei Wochen und mit konkret formuliertem Tagesordnungspunkt. Alternativ kommt bei Einigkeit ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG in Betracht, der die Zustimmung aller Eigentümer in Textform erfordert. Zweitens wird der Beschlussantrag präzise gefasst: gestattete Maßnahme, Ausführungsstandard, betroffene Bauteile, Farbgebung, Ausführungszeitraum. Drittens wird die Kostentragung ausdrücklich geregelt – hier: A trägt sämtliche Kosten der Herstellung, der Erhaltung und eines etwaigen späteren Rückbaus. Viertens wird die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum und die Verkehrssicherung während der Bauzeit adressiert. Fünftens wird der Beschluss in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufgenommen.

Der Aufwand für dieses Verfahren liegt bei wenigen Stunden. Der Wert liegt darin, dass die Maßnahme auch dann Bestand hat, wenn B seine Hälfte verkauft – und dass die Kostenfolge für die Dauer der Maßnahme eindeutig geregelt ist, einschließlich der oft übersehenen Folgekosten für spätere Instandhaltung des Dämmsystems.

Praxisbeispiel: Wintergarten ohne Beschluss – die teure Variante

Eigentümerin C errichtet an ihrer Doppelhaushälfte einen Wintergarten mit 22 Quadratmetern Grundfläche. Der Miteigentümer D, mit dem sie sich gut versteht, hat mündlich zugestimmt. Es gibt keinen Beschluss und keine schriftliche Vereinbarung. Zwei Jahre später verkauft D seine Hälfte. Der Erwerber E stört sich an der Verschattung seiner Terrasse und verlangt über die Gemeinschaft Rückbau.

E ist an die mündliche Zustimmung seines Rechtsvorgängers nicht gebunden, weil diese weder als Beschluss in die Beschluss-Sammlung eingegangen noch als Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG im Grundbuch eingetragen ist. C kann sich allenfalls auf Verwirkung oder auf ein widersprüchliches Verhalten berufen – Einwendungen, die in der Rechtsprechung nur unter engen Voraussetzungen durchdringen. Die Rückbaukosten für einen Wintergarten dieser Größenordnung liegen erfahrungsgemäß im mittleren fünfstelligen Bereich, hinzu kommen die Wiederherstellung der Fassade und die Kosten des Rechtsstreits.

Ein Beschluss, der zum Zeitpunkt der Errichtung wenige Stunden Aufwand gekostet hätte, hätte diesen Fall vollständig verhindert. Das ist die betriebswirtschaftliche Kernaussage der BGH-Entscheidung: Formalität ist in der Zweier-WEG kein Selbstzweck, sondern die günstigste verfügbare Risikoabsicherung.

Beschlussfassung in der Zwei-Personen-Gemeinschaft: Verfahren und Fallstricke

In der Zweier-WEG gelten dieselben Verfahrensregeln wie in jeder anderen Gemeinschaft. Die Versammlung ist nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich einzuberufen. Seit der Änderung des § 25 Abs. 1 WEG ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig – das frühere Quorum ist entfallen. Der Beschluss wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.

Hier liegt die spezifische Schwierigkeit der Zweier-WEG: Bei zwei Stimmen führt Uneinigkeit zur Pattsituation, und der Antrag ist abgelehnt. Es gibt keinen Stichentscheid. Wichtig ist deshalb die Frage des Stimmrechts: Gilt nach der Teilungserklärung das Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG, hat jeder eine Stimme. Ist – was in aufgeteilten Doppelhäusern häufig vorkommt – das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen vereinbart und sind die Anteile ungleich verteilt, etwa 60 zu 40, kann der Mehrheitseigentümer allein beschließen. Ein Blick in die Teilungserklärung ist deshalb vor jeder Beschlussfassung zwingend.

Zu beachten sind ferner die Stimmverbote des § 25 Abs. 4 WEG. Sie greifen bei Rechtsgeschäften mit dem betroffenen Eigentümer und bei der Einleitung von Rechtsstreitigkeiten gegen ihn – nicht aber bei der Gestattung einer baulichen Veränderung zugunsten desselben Eigentümers. Der Antragsteller darf über seinen eigenen Gestattungsantrag also mitstimmen. Auch der Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein gangbarer Weg: Er erfordert die Zustimmung aller Eigentümer in Textform, was in der Zweier-WEG bei Einigkeit unkompliziert ist und die förmliche Versammlung erspart. Seit dem WEMoG kann die Gemeinschaft zudem beschließen, dass für einen konkreten Gegenstand die einfache Mehrheit im Umlaufverfahren genügt.

Wenn der andere Eigentümer blockiert: § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG

Verweigert der Miteigentümer die Gestattung, ist der Antragsteller nicht rechtlos. § 20 Abs. 2 WEG gewährt einen Anspruch auf Gestattung für privilegierte Maßnahmen: Barrierereduzierung, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und – seit der Erweiterung des Katalogs – Steckersolargeräte. Über die Durchführung entscheidet die Gemeinschaft, über das Ob nicht mehr.

Außerhalb dieses Katalogs greift § 20 Abs. 3 WEG: Ein Eigentümer kann die Gestattung verlangen, wenn alle Eigentümer, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Praktisch bedeutet das: Bleibt die Beeinträchtigung unterhalb dieser Schwelle, besteht ein Anspruch. Der Bundesgerichtshof hat diesen Weg zuletzt bei Split-Klimageräten bestätigt und damit gezeigt, dass § 20 Abs. 3 WEG ein durchsetzungsfähiges Instrument ist.

Verweigert die Gemeinschaft trotz bestehenden Anspruchs, ist die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG der richtige Weg. Sie ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Die Frist des § 45 WEG – ein Monat für die Anfechtung eines Negativbeschlusses – sollte dabei im Blick behalten werden, auch wenn die Beschlussersetzungsklage selbst nicht fristgebunden ist.

Öffnungsklauseln und abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich offengelassen, dass die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung treffen kann – ausdrücklich oder konkludent. Für Doppelhaushälften und kleine Gemeinschaften ist das der praktisch wichtigste Gestaltungshebel.

Denkbar ist etwa eine Klausel, die bauliche Veränderungen im Bereich der jeweils zur Sondernutzung zugewiesenen Flächen bis zu einer bestimmten Größenordnung ohne Beschluss zulässt, sofern das äußere Erscheinungsbild nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Ebenso möglich ist die Zuweisung der Erhaltungslast für bestimmte Bauteile – Fenster, Türen, Balkone, Terrassen – an den jeweiligen Sondereigentümer. Eine solche Zuweisung ändert allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft: Wer die Kosten trägt, entscheidet nicht automatisch allein über das Ob und Wie.

Die Änderung der Gemeinschaftsordnung selbst erfordert eine Vereinbarung aller Eigentümer und – zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger – die Eintragung im Grundbuch nach § 10 Abs. 3 WEG. In der Zweier-WEG ist das mit überschaubarem Aufwand und Notarkosten im niedrigen vierstelligen Bereich machbar. Wer dauerhaft in einer solchen Konstellation wirtschaftet, sollte diese Investition prüfen: Sie ersetzt eine unbestimmte Zahl künftiger Einzelbeschlüsse durch eine dauerhaft tragfähige Ordnung.

Rechtslage & Referenzurteile

BGH, Urteil vom 12. Juni 2026 – V ZR 68/25: Das Beschlusserfordernis für bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG gilt grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern. Eine Ausnahme besteht nur bei ausdrücklicher oder konkludenter abweichender Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Fehlt der Beschluss, ist die Maßnahme rechtswidrig und begründet einen Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche berechtigt nicht ohne Weiteres zur Errichtung eines größeren Gartenhauses; nur die "übliche" Nutzung des Sondernutzungsrechts ist beschlussfrei.

BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25: Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Maßgeblich ist, ob die vorhandenen Informationen angesichts Art, Dringlichkeit und sonstiger Umstände der Maßnahme vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für die Entscheidung ausreichen.

Gesetzliche Grundlagen: § 20 Abs. 1 bis 3 WEG (bauliche Veränderungen, privilegierte Maßnahmen, Gestattungsanspruch); § 21 WEG (Kostentragung bei baulichen Veränderungen); § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (ordnungsmäßige Erhaltung); § 10 Abs. 3 WEG (Wirkung gegen Sondernachfolger); § 23 Abs. 3 WEG (Umlaufbeschluss); § 24 Abs. 4 und Abs. 7 WEG (Einberufungsfrist, Beschluss-Sammlung); § 25 Abs. 2 und Abs. 4 WEG (Stimmkraft, Stimmverbote); § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Beschlussersetzungsklage); § 45 WEG (Anfechtungsfrist); § 1004 Abs. 1 BGB (Beseitigungsanspruch); § 195 BGB (Regelverjährung). Sämtliche Vorschriften des WEG in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes mit Wirkung zum 1. Dezember 2020.

Checkliste

Vor jeder baulichen Maßnahme in der Zweier-WEG

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen: Gibt es eine abweichende Regelung zu baulichen Veränderungen?
• Stimmprinzip klären: Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG oder Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen?
• Einordnung vornehmen: Erhaltung, Modernisierung oder bauliche Veränderung?
• Betroffenheit des Gemeinschaftseigentums feststellen – auch bei Maßnahmen auf Sondernutzungsflächen
• Prüfen, ob eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG vorliegt (Anspruch auf Gestattung)

Bei der Beschlussfassung

• Ordnungsgemäße Einberufung mit mindestens drei Wochen Frist oder Umlaufbeschluss in Textform
• Tagesordnungspunkt konkret formulieren – kein pauschales "Verschiedenes"
• Beschlussantrag präzise: Maßnahme, Umfang, Ausführungsstandard, Farbe, Material, Zeitraum
• Kostentragung ausdrücklich regeln: Herstellung, Erhaltung, Betrieb, Rückbau
• Haftung und Verkehrssicherung während der Bauzeit adressieren
• Versicherungsrechtliche Folgen klären und dem Gebäudeversicherer melden
• Beschluss protokollieren und in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufnehmen

Nach der Ausführung

• Ausführungsdokumentation, Fotos und Rechnungen zur Objektakte nehmen
• Öffentlich-rechtliche Genehmigungen (Bauordnung, Denkmalschutz) getrennt einholen und ablegen
• Bei Verkauf einer Einheit: Beschluss-Sammlung dem Erwerber offenlegen

Häufige Fragen (FAQ)

Gilt der Beschlusszwang wirklich auch, wenn der Nachbar ausdrücklich einverstanden ist?

Ja. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch in der Zwei-Personen-Gemeinschaft gilt. Das Einverständnis ersetzt den Beschluss nicht. Der praktische Unterschied liegt in der Bindungswirkung: Ein Beschluss wirkt nach § 10 Abs. 3 WEG gegen den Rechtsnachfolger, eine formlose Zustimmung nicht. Wenn Einigkeit besteht, ist der Beschluss aber schnell gefasst – ein Umlaufbeschluss in Textform nach § 23 Abs. 3 WEG genügt.

Was passiert, wenn ich bereits ohne Beschluss gebaut habe?

Die Maßnahme ist rechtswidrig, und der Gemeinschaft steht ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Der übliche Ausweg ist die nachträgliche Genehmigung durch Beschluss. Solange das Verhältnis zum Miteigentümer intakt ist, sollte dieser Schritt umgehend nachgeholt werden – nach einem Eigentümerwechsel oder einem Zerwürfnis ist er in der Regel nicht mehr erreichbar.

Darf ich auf meiner Sondernutzungsfläche im Garten frei bauen?

Nein. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum; das Sondernutzungsrecht schließt nur die Mitbenutzung durch andere aus. Beschlussfrei ist ausschließlich die "übliche" Nutzung – mobile, rückstandsfrei entfernbare und optisch untergeordnete Gegenstände. Ein größeres, fest errichtetes Gartenhaus fällt nach der BGH-Entscheidung nicht mehr darunter und ist beschlusspflichtig.

Wie beschließen wir, wenn wir uns nicht einig sind?

Bei zwei Stimmen und Kopfprinzip führt Uneinigkeit zur Ablehnung des Antrags. Handelt es sich um eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG – Barrierereduzierung, Elektromobilität, Einbruchsschutz, Glasfaser, Steckersolar –, besteht ein Anspruch auf Gestattung, der über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchgesetzt werden kann. Außerhalb des Katalogs kommt § 20 Abs. 3 WEG in Betracht, wenn die Beeinträchtigung des anderen Eigentümers das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß nicht überschreitet.

Wer trägt die Kosten einer gestatteten baulichen Veränderung?

Nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich derjenige Eigentümer, der die Maßnahme verlangt hat – einschließlich der Folgekosten für Betrieb und Erhaltung. Die Ausnahmen des § 21 Abs. 2 WEG, die eine Kostenverteilung auf alle Eigentümer ermöglichen, setzen eine qualifizierte Mehrheit mit Amortisation in angemessener Zeit oder die Zustimmung von mehr als zwei Dritteln voraus. In der Zweier-WEG ist Letzteres nur bei Einstimmigkeit erreichbar. Die Kostenregelung gehört deshalb ausdrücklich in den Beschlusstext.

Brauchen wir für eine Zweier-WEG überhaupt einen Verwalter?

Eine gesetzliche Bestellungspflicht besteht nicht; jeder Wohnungseigentümer kann die Bestellung eines Verwalters jedoch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen. Viele Zweier-WEGs verwalten sich selbst. Das funktioniert, solange die formalen Anforderungen – Versammlung, Beschluss, Protokoll, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung – tatsächlich eingehalten werden. Genau daran scheitert es in der Praxis regelmäßig, und die BGH-Entscheidung zeigt, wie teuer dieses Versäumnis werden kann.

Verjährt der Beseitigungsanspruch irgendwann?

Der Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren nach § 195 BGB. Bei einer dauerhaft fortbestehenden baulichen Anlage entsteht die Beeinträchtigung allerdings fortlaufend neu, sodass die Verjährungseinrede häufig nicht durchgreift. Auf den Zeitablauf sollte sich niemand verlassen – die nachträgliche Beschlussfassung ist der deutlich sicherere Weg.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen und Materialien: BGH, Urteil vom 12. Juni 2026 – V ZR 68/25; BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25 nebst Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs; ferner § 3, § 8, § 10, § 18, § 19, § 20, § 21, § 23, § 24, § 25, § 44 und § 45 WEG in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes mit Wirkung zum 1. Dezember 2020, § 195 BGB sowie § 1004 BGB.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die dargestellten Grundsätze beruhen auf Einzelfallentscheidungen, deren Übertragbarkeit von den konkreten baulichen, grundbuchrechtlichen und örtlichen Verhältnissen abhängt; insbesondere die Regelungen der jeweiligen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können zu abweichenden Ergebnissen führen. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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