Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich: Fristen 2026 für WEG und Vermieter

Auf einen Blick: Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich sind für Gebäude mit mindestens sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten gesetzliche Pflicht. Für wassergeführte Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, läuft die Frist am 30. September 2027 ab (§ 60b). Jüngere Anlagen sind 15 Jahre nach Einbau fällig. Für Wärmepumpen gilt ein eigener Prüfrhythmus nach § 60a – erstmals nach der ersten vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, danach alle fünf Jahre. Festgestellte Optimierungsmaßnahmen sind binnen eines Jahres umzusetzen. Verantwortlich ist bei der Zentralheizung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Eigentümer. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern von bis zu 5.000 Euro.

Gliederung

• Warum diese Pflicht jetzt akut wird
• Wer betroffen ist: die Sechs-Einheiten-Schwelle
• § 60a: Prüfpflicht für Wärmepumpen
• § 60b: Prüfung und Optimierung im Bestand
• § 60c: Was ein hydraulischer Abgleich fachlich verlangt
• Zuständigkeit in der WEG: Wer ist Verantwortlicher?
• Der Beschluss in der Eigentümerversammlung
• Kosten, Kostenverteilung und Umlage auf Mieter
• Die Förderlücke ab sechs Einheiten
• Praxisbeispiele
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen

Warum diese Pflicht jetzt akut wird

Es gibt Pflichten, die man aufschieben kann, und Pflichten, deren Aufschub teuer wird. Die Heizungsprüfung nach § 60b gehört in die zweite Kategorie – und das aus einem Grund, der auf den ersten Blick nicht offensichtlich ist.

Der 30. September 2027 klingt weit entfernt. Er ist es nicht. Rechnen Sie den Weg rückwärts: Die Prüfung muss durch eine fachkundige Person erfolgen. Festgestellte Optimierungsmaßnahmen sind anschließend innerhalb eines Jahres umzusetzen – wer erst im September 2027 prüfen lässt, hat die Umsetzung bis September 2028 zu erledigen und damit zwei Heizperioden im Nacken. In der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine weitere Ebene dazu: Beauftragung und Kostentragung brauchen einen Beschluss. Fasst die Gemeinschaft ihn erst in der ordentlichen Versammlung 2027, ist die Frist realistisch nicht mehr sauber zu halten, weil Angebotsvergleich, Terminfindung und Ausführung Zeit brauchen.

Dazu kommt ein handfester Kapazitätsengpass. Alle Bestandsanlagen mit Baujahr vor Oktober 2009 in Gebäuden ab sechs Einheiten laufen auf denselben Stichtag zu. Die Zahl der prüfberechtigten Fachbetriebe – Schornsteinfeger mit entsprechender Qualifikation, Heizungsbauer, Energieberater – wächst nicht im gleichen Tempo. Wer 2027 anfragt, konkurriert mit allen anderen, die ebenfalls 2027 anfragen. Die Erfahrung aus vergleichbaren Fristenläufen, etwa bei der Rauchwarnmelderpflicht oder den Anforderungen an fernablesbare Zähler, ist eindeutig: Die Preise ziehen im letzten Halbjahr an, und die Termine werden knapp.

Für die Verwaltung ist der Herbst 2026 daher der richtige Zeitpunkt, die Bestandsaufnahme zu machen und den Beschluss in die nächste ordentliche Versammlung zu bringen.

Wer betroffen ist: die Schwelle von sechs Einheiten

Die Pflichten gelten für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder selbstständigen Nutzungseinheiten. Damit ist der typische Bestand einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der klassische Mehrfamilienhausbestand privater Vermieter erfasst. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleine Objekte mit bis zu fünf Einheiten bleiben außen vor.

Bei der Zählung kommt es auf die selbstständigen Nutzungseinheiten an, nicht auf die Anzahl der Eigentümer. Eine Anlage mit fünf Wohnungen und einer Gewerbeeinheit erreicht die Schwelle. Eine Anlage mit sechs Wohnungen, von denen ein Eigentümer vier besitzt, erreicht sie ebenfalls. Bei Mehrhausanlagen mit getrennten Heizzentralen ist auf das jeweilige Gebäude beziehungsweise die jeweilige Anlage abzustellen – eine Bewertung, die im Zweifel fachlich zu dokumentieren ist, weil sie über die Pflicht entscheidet.

Erfasst sind wassergeführte Heizungssysteme, also die weit überwiegende Zahl der Zentralheizungen mit Gas-, Öl- oder Holzfeuerung. Wärmepumpen fallen unter das eigene Regime des § 60a. Etagenheizungen im Sondereigentum sind gesondert zu betrachten: Hier fehlt die zentrale Anlage, an der die Pflicht ansetzt – die Verantwortung liegt dann beim jeweiligen Sondereigentümer für seine eigene Anlage, soweit die Voraussetzungen überhaupt erfüllt sind.

§ 60a: Prüfpflicht für Wärmepumpen

Wer in den letzten Jahren auf eine Wärmepumpe umgestellt hat, unterliegt einem eigenen, engeren Rhythmus. Die Regelung zielt darauf ab, dass eine Wärmepumpe im tatsächlichen Betrieb die Effizienz erreicht, die auf dem Papier kalkuliert war – ein Ziel, das in der Praxis häufig verfehlt wird, weil Vorlauftemperaturen zu hoch, Heizkurven falsch parametrisiert oder Pufferspeicher unpassend eingebunden sind.

Erstprüfung: nach der ersten vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme.

Wiederholung: alle fünf Jahre.

Ausnahme: Steht die Anlage unter einer ständigen Betriebsüberwachung oder besteht ein Wartungsvertrag, der die entsprechenden Prüfinhalte abdeckt, entfällt die gesonderte Prüfpflicht. Das ist eine spürbare Vereinfachung gegenüber der früheren Rechtslage, in der ein Wartungsvertrag nur die Wiederholungsprüfungen ersetzte. Für die Verwaltung heißt das: Bevor ein separater Prüfauftrag erteilt wird, lohnt der Blick in den bestehenden Wartungsvertrag. Deckt er die Prüfinhalte ab, ist die Pflicht erfüllt – und die Gemeinschaft spart eine Position.

Folge der Prüfung: Werden Optimierungsbedarfe festgestellt, sind sie innerhalb eines Jahres umzusetzen. Die Ergebnisse sind schriftlich festzuhalten; Mieter können Einsicht verlangen.

§ 60b: Prüfung und Optimierung im Bestand

Dies ist die Vorschrift mit dem harten Stichtag.

Betroffen: wassergeführte Heizungssysteme in Gebäuden ab sechs Einheiten, ausgenommen Wärmepumpen.

Frist bei Einbau vor dem 1. Oktober 2009: 30. September 2027.

Frist bei jüngeren Anlagen: 15 Jahre nach dem Einbau. Eine Anlage aus dem Jahr 2011 ist entsprechend 2026 fällig, eine Anlage aus 2014 im Jahr 2029. Für die Gemeinschaft heißt das: Das Einbaujahr der Anlage ist die zentrale Information. Sie steht in der Regel auf dem Typenschild des Wärmeerzeugers, im Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers oder in der Bauakte.

Prüfinhalt: Der Gesetzgeber hat den früheren Prüfkatalog zu einer Generalklausel zusammengezogen. Zu prüfen sind die wesentlichen Einstellungen, Komponenten und Betriebsparameter der Anlage – also insbesondere Heizkurve und Vorlauftemperatur, Nachtabsenkung, Pumpenleistung und -regelung, Dämmung der Verteilleitungen im unbeheizten Bereich, Einstellung der Regelung sowie die Frage, ob ein hydraulischer Abgleich vorliegt.

Umsetzungsfrist: Optimierungsmaßnahmen sind innerhalb eines Jahres nach der Prüfung durchzuführen.

Ausnahmen: Anlagen mit einem normgerechten Gebäudeautomationssystem sowie Anlagen, die im Rahmen eines Energieliefer-Contractings betrieben werden, sind von der Prüfpflicht ausgenommen. Auch das ist ein Punkt, den die Verwaltung vor der Beauftragung klären sollte – bei Wärmecontracting liegt die Pflicht typischerweise beim Contractor.

§ 60c: Was ein hydraulischer Abgleich fachlich verlangt

Der hydraulische Abgleich ist der Vorgang, der dafür sorgt, dass jeder Heizkörper im Gebäude die Wassermenge erhält, die er für seine Heizlast braucht. Ohne ihn werden die Einheiten nahe der Heizzentrale überversorgt und die entfernten unterversorgt. Die typische Reaktion – Vorlauftemperatur erhöhen und Pumpe hochdrehen – heizt das ganze Gebäude über Bedarf, um die schlechteste Wohnung warm zu bekommen. Genau dort liegt das Einsparpotenzial.

§ 60c definiert, was fachlich genügt. Zwei Punkte sind praktisch entscheidend:

Erstens: Die raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831-1 ist verbindlich. Ein pauschaler Ansatz über Quadratmeterwerte oder Erfahrungswerte erfüllt die Anforderung nicht. Das hat unmittelbare Folgen für die Angebotsprüfung: Ein Angebot, das keine Heizlastberechnung ausweist, ist kein Angebot für einen normgerechten Abgleich.

Zweitens: Die reine Ventileinstellung genügt nicht. Der Abgleich umfasst Planung und Ausführung einschließlich der Anpassung von Heizflächen und Regelung. Wer nur voreinstellbare Thermostatventile einregulieren lässt, hat den Abgleich nicht erbracht – auch wenn das auf der Rechnung anders steht.

Dokumentation: Die Bestätigung des hydraulischen Abgleichs ist schriftlich festzuhalten und dem Verantwortlichen zu übersenden. Dieses Dokument ist für die Verwaltung doppelt wertvoll: als Nachweis gegenüber der Behörde und als Beleg gegenüber Eigentümern und Mietern, die nach der Maßnahme wissen wollen, was gemacht wurde.

Zuständigkeit in der WEG: Wer ist Verantwortlicher?

Die Zentralheizung eines Mehrfamilienhauses steht regelmäßig im Gemeinschaftseigentum. Damit trifft die Pflicht nicht den einzelnen Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähigen Verband. Die Verwaltung handelt für die Gemeinschaft, ist aber nicht selbst Adressat der öffentlich-rechtlichen Pflicht.

Für die Praxis ergibt sich daraus eine klare Aufgabenteilung:

• Die Verwaltung muss die Pflicht erkennen, den Sachstand ermitteln, Angebote einholen, die Gemeinschaft informieren und die Beschlussfassung vorbereiten. Unterlässt sie das und entsteht der Gemeinschaft dadurch ein Schaden – Bußgeld, Verzugskosten, überteuerte Notbeauftragung im Fristendruck –, kommt eine Haftung aus dem Verwaltervertrag in Betracht. Die Pflicht zur Vorlage entscheidungsreifer Unterlagen ist Kern der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 27 WEG.
• Die Eigentümer entscheiden über Beauftragung und Finanzierung. Sie können die Maßnahme nicht sinnvoll ablehnen: Es handelt sich um eine gesetzliche Pflicht, deren Erfüllung zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG gehört. Ein ablehnender Beschluss wäre seinerseits angreifbar.

Praxisbeispiel: Eine Gemeinschaft mit 18 Einheiten und einer Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2004 nimmt den Punkt in die Versammlung im November 2026 auf. Die Verwaltung legt drei Angebote für Prüfung und Abgleich vor, jeweils mit ausgewiesener Heizlastberechnung. Beschlossen wird die Beauftragung des mittleren Angebots mit Ausführung im Frühjahr 2027 sowie die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage. Die Prüfung ergibt eine um 12 Kelvin zu hoch eingestellte Vorlauftemperatur und eine ungeregelte Umwälzpumpe. Beide Punkte werden im Sommer 2027 abgearbeitet, die Bestätigung des Abgleichs wird zur Beschlusssammlung genommen. Die Gemeinschaft liegt vor der Frist, ohne Preisaufschlag und ohne Terminnot.

Der Beschluss: Worauf es im Beschlusstext ankommt

Ein Beschluss, der nur „die Durchführung der Heizungsprüfung" beschließt, ist handwerklich zu dünn. Er lässt offen, was beauftragt wird, was es kostet und woher das Geld kommt – und ist damit angreifbar. Belastbar wird der Beschluss, wenn er folgende Punkte trägt:

• Gegenstand: Prüfung nach § 60b (oder § 60a) und hydraulischer Abgleich nach § 60c einschließlich raumweiser Heizlastberechnung nach DIN EN 12831-1.
• Auftragnehmer und Angebot: benannter Fachbetrieb, Angebotsdatum, Angebotssumme.
• Kostenrahmen mit Toleranz: Ermächtigung der Verwaltung zur Beauftragung bis zu einem festgelegten Höchstbetrag, damit Nachträge im Rahmen nicht erneut beschlossen werden müssen.
• Finanzierung: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage mit Fälligkeitsdatum.
• Ermächtigung für die Folgemaßnahmen: Ermächtigung der Verwaltung, die im Prüfbericht festgestellten Optimierungsmaßnahmen innerhalb der Jahresfrist bis zu einem festgelegten Betrag zu beauftragen. Dieser Punkt wird am häufigsten vergessen – und erzwingt dann eine zusätzliche Versammlung mitten in der Umsetzungsfrist.
• Berichtspflicht: Vorlage des Prüfberichts und der Abgleichbestätigung an den Verwaltungsbeirat.

Ist die Anlage ohnehin am Ende ihrer Nutzungsdauer, gehört die Frage in denselben Tagesordnungspunkt: Eine Optimierung an einem Wärmeerzeuger, der in zwei Jahren ersetzt wird, ist wirtschaftlich fragwürdig. Der Prüfbericht liefert dafür die Sachgrundlage – und die Gemeinschaft entscheidet auf Basis von Zahlen statt Vermutungen.

Kosten, Kostenverteilung und Umlage auf Mieter

Größenordnung. Die Prüfung selbst bewegt sich je Anlage im unteren bis mittleren dreistelligen Bereich. Der hydraulische Abgleich mit raumweiser Heizlastberechnung ist der deutlich größere Posten, weil er Aufnahme der Heizflächen, Berechnung und Ausführung umfasst; die Kosten skalieren mit der Zahl der Heizkörper. Kommen Maßnahmen wie der Austausch einer ungeregelten Umwälzpumpe, die Dämmung von Verteilleitungen oder der Ersatz nicht voreinstellbarer Ventile hinzu, liegt die Maßnahme insgesamt bei einem Betrag, der eine saubere Finanzierungsentscheidung verlangt. Verbindliche Angebote sind hier durch keine Faustformel zu ersetzen.

Verteilung in der WEG. Es handelt sich um Kosten am Gemeinschaftseigentum. Die Verteilung folgt dem gesetzlichen oder dem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Schlüssel – in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Eine abweichende Verteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist grundsätzlich beschließbar, dabei aber nicht beliebig: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.04.2026 (V ZR 50/25) klargestellt, dass eine Verteilung von Erhaltungskosten nach Einheiten statt nach Fläche bei deutlich unterschiedlichen Wohnungsgrößen regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Wer den Schlüssel ändern will, braucht dafür einen tragfähigen sachlichen Grund.

Umlage auf Mieter. Hier ist zu differenzieren, und die Differenzierung wird in der Praxis oft falsch gemacht:

• Wiederkehrende Prüfungen an der zentralen Heizungsanlage sind als Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit nach § 2 Nr. 4a BetrKV grundsätzlich umlagefähig, sofern der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthält.
• Einmalige Optimierungsmaßnahmen – hydraulischer Abgleich, Pumpentausch, Ventilersatz, Leitungsdämmung – sind Erhaltungsaufwand oder Modernisierung. Sie sind nicht über die Betriebskostenabrechnung umlagefähig. Der Weg führt hier gegebenenfalls über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, soweit die Voraussetzungen vorliegen und die Maßnahme nachhaltig Energie einspart.

Wer Einmalkosten in die Betriebskostenabrechnung schreibt, riskiert eine berechtigte Kürzung durch den Mieter – und im Wiederholungsfall den Vorwurf, die Abrechnung sei systematisch fehlerhaft.

Die Förderlücke: ausgerechnet ab sechs Einheiten

Ein Punkt, der Eigentümer verlässlich verärgert und den die Verwaltung besser vorab erklärt: Die Bundesförderung für Heizungsoptimierung zielt auf kleine Gebäude. Zuschüsse stehen für Objekte mit bis zu fünf Einheiten zur Verfügung – also genau für die Gebäude, die keiner Pflicht unterliegen. Gebäude ab sechs Einheiten sind verpflichtet und gehen bei der Förderung leer aus.

Für die Beschlussvorlage bedeutet das: Keine Fördererwartung in die Kalkulation einrechnen. Der wirtschaftliche Nutzen der Maßnahme muss sich aus der Einsparung selbst rechnen – und das tut er in vielen Fällen. Eine korrekt eingestellte Anlage mit abgesenkter Vorlauftemperatur und geregelter Pumpe senkt den Verbrauch messbar; die Amortisation liegt bei Bestandsanlagen mit hohem Ausgangsverbrauch häufig im einstelligen Jahresbereich. Regionale Programme einzelner Länder und Kommunen können hinzukommen und sind vor der Beauftragung zu prüfen.

Praxisbeispiel: In einer Anlage mit 24 Einheiten und einem Ölkessel von 2007 wird der Abgleich mit Heizlastberechnung durchgeführt. Die Vorlauftemperatur sinkt von 72 auf 58 Grad, zwei ungeregelte Pumpen werden durch Hocheffizienzpumpen ersetzt, die Verteilleitungen im Keller werden gedämmt. In der folgenden Heizperiode sinkt der Heizölverbrauch deutlich, gleichzeitig hören die Beschwerden aus den beiden obersten Wohnungen über kalte Heizkörper auf. Der zweite Effekt war nicht geplant, ist aber der, über den in der Versammlung gesprochen wird.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen

• § 60a – Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten; Erstprüfung nach der ersten vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, danach alle fünf Jahre; Entfall bei Betriebsüberwachung oder abdeckendem Wartungsvertrag.
• § 60b – Prüfung und Optimierung wassergeführter Heizungssysteme; Frist 30. September 2027 für Anlagen mit Einbau vor dem 1. Oktober 2009, sonst 15 Jahre nach Einbau; Umsetzung festgestellter Maßnahmen binnen eines Jahres; Ausnahmen für normgerechte Gebäudeautomation und Energieliefer-Contracting.
• § 60c – Anforderungen an den hydraulischen Abgleich; raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831-1 verbindlich; schriftliche Bestätigung an den Verantwortlichen.
• Die Vorschriften waren zuvor im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt und gelten nach der Neufassung des Gesetzes im Jahr 2026 fort; die Fristen des § 60b wurden dabei nicht verändert.
• Bußgeldvorschriften des Gesetzes – Verstöße gegen die Prüf-, Optimierungs- und Abgleichpflichten sind Ordnungswidrigkeiten; der Rahmen reicht bis zu 5.000 Euro.
• § 19 Abs. 1 WEG – Erfüllung gesetzlicher Pflichten als Gegenstand ordnungsmäßiger Verwaltung.
• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung.
• § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung; Beschlusskompetenz für abweichende Schlüssel.
• § 2 Nr. 4a BetrKV – Umlagefähigkeit der Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der zentralen Heizungsanlage.
• § 559 BGB – Modernisierungsmieterhöhung für energetisch wirksame Maßnahmen.
• DIN EN 12831-1 – Verfahren zur Berechnung der Norm-Heizlast.

Referenzurteil

• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25: Die Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist weit, aber nicht unbegrenzt. Eine Verteilung von Kosten einer Erhaltungsmaßnahme nach Einheiten statt nach Wohnfläche entspricht bei deutlich unterschiedlichen Wohnungsgrößen regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie kleinere Einheiten ohne sachlichen Grund benachteiligt.

Checkliste: Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich vorbereiten

1. Einheitenzahl je Gebäude feststellen. Sechs oder mehr Wohn- beziehungsweise Nutzungseinheiten? Bei Mehrhausanlagen je Gebäude und je Heizzentrale bewerten.
2. Anlagentyp bestimmen. Wassergeführtes System mit Gas-, Öl- oder Holzfeuerung (§ 60b) oder Wärmepumpe (§ 60a)?
3. Einbaujahr belegen. Typenschild, Feuerstättenbescheid oder Bauakte. Dies bestimmt die Frist.
4. Individuelle Frist notieren. Einbau vor 01.10.2009 → 30.09.2027. Sonst: Einbaujahr plus 15 Jahre.
5. Ausnahmen prüfen. Normgerechte Gebäudeautomation? Energieliefer-Contracting? Bestehender Wartungsvertrag, der die Prüfinhalte abdeckt?
6. Bestehende Nachweise suchen. Liegt schon eine Bestätigung eines hydraulischen Abgleichs vor, etwa aus einer früheren Förderung oder einer Sanierung?
7. Drei Angebote einholen. Jeweils mit ausgewiesener raumweiser Heizlastberechnung nach DIN EN 12831-1. Angebote ohne diese Position aussortieren.
8. Qualifikation des Betriebs prüfen. Fachkundige Person nach den gesetzlichen Anforderungen – Schornsteinfeger mit entsprechender Qualifikation, Heizungsfachbetrieb oder Energieberater.
9. Beschlussvorlage erstellen. Gegenstand, Auftragnehmer, Kostenrahmen mit Toleranz, Finanzierung, Ermächtigung für die Folgemaßnahmen, Berichtspflicht.
10. Finanzierung klären. Entnahme aus der Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage; Liquidität zum Ausführungszeitpunkt prüfen.
11. Termin vor dem Fristendruck legen. Ausführung möglichst außerhalb der Heizperiode und deutlich vor dem Stichtag.
12. Umsetzungsfrist eintragen. Ein Jahr ab Prüfdatum für die festgestellten Maßnahmen – Termin unmittelbar nach Erhalt des Berichts setzen.
13. Dokumente archivieren. Prüfbericht und Abgleichbestätigung zur Objektakte; Beschluss in die Beschlusssammlung.
14. Mieterinformation und Abrechnung trennen. Wiederkehrende Prüfkosten in die Betriebskosten, Einmalmaßnahmen nicht; gegebenenfalls Modernisierungsmieterhöhung separat prüfen.

Häufige Fragen (FAQ)

Unsere Heizung ist von 2004 – was müssen wir konkret bis wann tun?
Die Prüfung nach § 60b muss bis zum 30. September 2027 durch eine fachkundige Person erfolgen. Ergibt der Bericht Optimierungsbedarf, sind diese Maßnahmen innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umzusetzen. Planen Sie die Beschlussfassung für die Versammlung 2026 und die Ausführung für 2027, damit Termine und Preise nicht unter Fristendruck geraten.

Wir haben 2019 im Rahmen einer Förderung einen hydraulischen Abgleich machen lassen. Genügt das?
Möglicherweise – entscheidend ist, ob eine raumweise Heizlastberechnung zugrunde lag und eine schriftliche Bestätigung existiert. Ein damals durchgeführtes „Verfahren A" ohne raumweise Berechnung erfüllt die heutigen Anforderungen nach § 60c nicht. Legen Sie die Unterlagen dem Fachbetrieb vor; er kann beurteilen, was nachzuholen ist. Die Prüfpflicht nach § 60b entfällt dadurch ohnehin nicht.

Wer haftet, wenn die Frist versäumt wird – die Gemeinschaft oder die Verwaltung?
Adressat der öffentlich-rechtlichen Pflicht ist bei der Zentralheizung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; das Bußgeldrisiko trifft also sie. Hat die Verwaltung die Pflicht nicht erkannt oder keine entscheidungsreife Vorlage erstellt, kommt eine Haftung gegenüber der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag in Betracht. Beides schließt sich nicht aus.

Können einzelne Eigentümer die Maßnahme in der Versammlung verhindern?
Praktisch nicht. Die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Ein ablehnender Beschluss wäre anfechtbar; im Ergebnis ließe sich die Maßnahme notfalls über eine Beschlussersetzungsklage durchsetzen. Der schnellere Weg ist eine belastbare Beschlussvorlage mit Angeboten und klarer Finanzierung.

Ist die Prüfung auf die Mieter umlagefähig?
Wiederkehrende Prüfungen an der zentralen Anlage sind als Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit nach § 2 Nr. 4a BetrKV grundsätzlich umlagefähig, wenn der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthält. Der hydraulische Abgleich und weitere Einmalmaßnahmen sind es nicht – sie sind Erhaltungsaufwand beziehungsweise Modernisierung.

Gibt es Fördermittel für die Optimierung?
Die Bundesförderung für Heizungsoptimierung richtet sich an Gebäude mit bis zu fünf Einheiten. Gerade die verpflichteten Gebäude ab sechs Einheiten erhalten keinen Bundeszuschuss. Regionale Programme können bestehen und sollten vor der Beauftragung geprüft werden; kalkulieren Sie den Beschluss aber ohne Fördererwartung.

Wir planen in zwei Jahren einen Heizungstausch. Müssen wir die alte Anlage trotzdem prüfen und optimieren lassen?
Die Pflicht knüpft an die bestehende Anlage und die Frist an, nicht an Ihre Planung. Prüfen lassen müssen Sie. Bei den Optimierungsmaßnahmen liefert der Bericht die Grundlage für eine wirtschaftliche Abwägung: Maßnahmen, die auch nach dem Tausch Wirkung haben – etwa der hydraulische Abgleich, Ventile und Leitungsdämmung –, sind sinnvoll. Investitionen ausschließlich in den alten Wärmeerzeuger sind es in der Regel nicht. Dokumentieren Sie die Abwägung im Beschluss.

Quellen & Rechtshinweis

• Gesetzestexte zu §§ 60a, 60b, 60c (zuvor Gebäudeenergiegesetz) – gesetze-im-internet.de
• Informationsportal des Bundes zu den Betreiberpflichten – gmodg.bund.de
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §§ 16, 19, 27 – gesetze-im-internet.de
• Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 – gesetze-im-internet.de
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 559 – gesetze-im-internet.de
• DIN EN 12831-1 – Verfahren zur Berechnung der Norm-Heizlast
• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25

Rechtsstand: 26.09.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen und Anforderungen sind für Ihr Objekt einzelfallbezogen zu prüfen; ziehen Sie für die technische Bewertung einen Fachbetrieb und für rechtliche Fragen eine im Wohnungseigentumsrecht tätige Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt hinzu.

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