Versicherungen für Vermieter und Hausbesitzer: Pflicht, nötig, situativ, verzichtbar

Auf einen Blick:

• Eine gesetzliche Versicherungspflicht für private Vermieter gibt es nicht – wohl aber Pflichten, deren Verletzung unbegrenzt haftet: die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB und die Gefährdungshaftung für Öltanks nach § 89 Abs. 2 WHG.
• Wohngebäude- und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind die beiden Policen, ohne die kein Vermietungsobjekt betrieben werden sollte; alles Weitere ist Abwägung.
• Der BGH (Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23) hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung dem Mieter gegenüber auch dann für den Winterdienst auf dem Gemeinschaftsgrundstück einsteht, wenn er nicht Alleineigentümer ist.
• Delegation an Hausmeister oder Verwaltung verlagert die Pflicht, beseitigt sie aber nicht: Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflichten bleiben (BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07).
• Prämien sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV grundsätzlich umlagefähig, einschließlich mitversichertem Mietausfall (BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17). Rechtsschutz und separate Mietausfallpolicen sind es nicht.
• Verletzte Anzeige-, Auskunfts- und Schadenminderungsobliegenheiten kosten nach §§ 28, 82 VVG den Versicherungsschutz ganz oder teilweise – unabhängig von der Qualität der Police.
• Eine allgemeine Elementarschaden-Pflichtversicherung existiert weiterhin nicht; das Bundesjustizministerium hat im September 2026 ein Eckpunktepapier angekündigt, ein Referentenentwurf wird für das erste Quartal 2027 erwartet.

Gliederung

1. Warum Versicherungen für Vermieter eine Priorisierungsfrage sind
2. Die vier Prioritätsstufen im Überblick
3. Unverzichtbar: Wohngebäude, Haftpflicht, Gewässerschaden
4. Situativ: Bau, Glas, Photovoltaik, Hausrat, Vermögensschaden
5. Kritisch zu prüfen: Mietausfall, Mietnomaden, Rechtsschutz
6. Die WEG-Konstellation: Hausgeld und eigener Bedarf
7. Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV und ihre Grenzen
8. Steuerliche Abzugsfähigkeit als Werbungskosten
9. Praxisbeispiele: Prämienlast und Schadensmeldung
10. Rechtslage, Checkliste, FAQ

Warum Versicherungen für Vermieter vor allem eine Priorisierungsfrage sind

Wer über Versicherungen für Vermieter nachdenkt, steht vor demselben Problem: Der Markt bietet ein gutes Dutzend Policen, jede wird mit einem plausiblen Schreckensszenario begründet, und am Ende steht ein Prämienpaket, das die Rendite spürbar drückt. Die Frage ist deshalb nicht, ob eine Versicherung sinnvoll sein kann – das lässt sich für fast jede bejahen –, sondern welche Risiken ein privater Vermieter überhaupt nicht selbst tragen kann.

Die Antwort ergibt sich aus zwei Kennzahlen: Eintrittswahrscheinlichkeit und maximale Schadenhöhe. Ein Glasschaden im Treppenhaus kostet einen niedrigen dreistelligen Betrag – ein klassischer Fall für Selbsttragung. Ein Brandtotalschaden oder ein Personenschaden nach einem Glätteunfall vor der Haustür erreichen sechs- bis siebenstellige Summen und können das Privatvermögen aufzehren. Zwischen diesen Polen verläuft die sinnvolle Trennlinie.

Hinzu kommt eine rechtliche Besonderheit: Eine allgemeine Pflicht, das eigene Haus zu versichern, kennt das deutsche Recht nicht. Faktische Zwänge entstehen aus anderer Richtung – die finanzierende Bank verlangt regelmäßig eine Feuerversicherung als Sicherheit, die Eigentümergemeinschaft beschließt die Gebäudeversicherung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG, und für Heizöltanks greift eine verschuldensunabhängige Gefährdungshaftung, gegen die man sich praktisch nur versichern kann. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 30. September 2026.

Die vier Prioritätsstufen im Überblick

Unverzichtbar: Wohngebäude, Haftpflicht, Gewässerschaden

Wohngebäudeversicherung und die drei Grundgefahren

Die Wohngebäudeversicherung deckt Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion), Leitungswasser (bestimmungswidrig austretendes Wasser aus Rohren, Heizungs- und Klimaanlagen) sowie Sturm und Hagel (Sturm üblicherweise ab Windstärke 8). Mitversichert sind neben dem Gebäude fest verbundene Bestandteile wie Einbauküchen, Sanitär- und Heizungsanlagen; Nebengebäude, Carports, Einfriedungen und Bodenbeläge müssen häufig ausdrücklich eingeschlossen werden.

Praktisch dominiert eine Gefahr alle anderen: Leitungswasserschäden sind am häufigsten und am häufigsten streitig – etwa bei der Abgrenzung zwischen versichertem Rohrbruch und nicht versichertem Verschleiß oder zwischen Nässeschaden und Schimmelfolge. Beim Bedingungsvergleich zählen deshalb drei Punkte mehr als die Prämie: Sind Rohre außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück mitversichert? Gilt der Schutz auch für Ableitungsrohre? Ist grobe Fahrlässigkeit eingeschlossen, also der Verzicht auf die Kürzung nach § 81 Abs. 2 VVG?

Unterversicherung, gleitender Neuwertfaktor, Selbstbehalt

Der gefährlichste Konstruktionsfehler ist die Unterversicherung. Liegt die Versicherungssumme unter dem Versicherungswert, darf der Versicherer die Entschädigung nach § 75 VVG im Verhältnis kürzen – bei jedem Schaden, auch beim kleinen. Wer zu 70 Prozent des Werts versichert ist, erhält bei einem Schaden von 40.000 Euro nur 28.000 Euro.

Dagegen steht die gleitende Neuwertversicherung: Die Versicherungssumme wird im sogenannten Wert 1914 angegeben – einer fiktiven Mark-Bausumme des Jahres 1914 – und jährlich mit einem Anpassungsfaktor auf das aktuelle Baupreisniveau hochgerechnet. Im Gegenzug verzichtet der Versicherer auf den Unterversicherungseinwand, sofern die Wertermittlung korrekt erfolgt ist. Für Beitragsrechnungen mit Fälligkeit ab dem 1. Januar 2026 liegt der gleitende Neuwertfaktor nach Branchenangaben bei 27,8, der Anpassungsfaktor für Verträge nach VGB 2000 bei 27,63 (Quelle: AVW Unternehmensgruppe, Stand 08.12.2025). Dass die Prämie jährlich ohne Zutun des Eigentümers steigt, ist kein Fehler, sondern die Funktionsweise des Modells.

Der Selbstbehalt ist der zweite Stellhebel. 500 oder 1.000 Euro senken die Prämie spürbar und filtern genau die Kleinschäden heraus, die ohnehin aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen sind. Der wichtigere Effekt: Wer keine Bagatellschäden meldet, vermeidet eine Schadenhistorie, die zu Beitragserhöhungen, Sanierungsklauseln oder Kündigung führen kann.

Elementarschadenzusatz und der Stand der Pflichtversicherungsdebatte

Überschwemmung durch Starkregen, Rückstau, Erdrutsch, Schneedruck und Erdsenkung sind im Standardtarif nicht enthalten; sie erfordern den Zusatzbaustein Elementarschadenversicherung. Die Prämie richtet sich maßgeblich nach der Einstufung des Grundstücks im Zonierungssystem ZÜRS Geo: In der niedrigsten Gefährdungsklasse ist der Baustein oft ein geringer Aufschlag, in der höchsten kann er unverhältnismäßig teuer oder – nach Vorschäden – gar nicht erhältlich sein.

Politisch wird seit den Flutereignissen der vergangenen Jahre über eine Pflichtlösung diskutiert. Stand zum Redaktionsschluss: Eine Pflichtversicherung nach dem Vorbild der Kfz-Haftpflicht ist ausdrücklich nicht vorgesehen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat Ende September 2026 ein fertiges Eckpunktepapier in der Ressortabstimmung angekündigt; vorgesehen ist danach, dass neu angebotene Wohngebäudeversicherungen Elementargefahren in definiertem Umfang einschließen müssen und Bestandskunden eine Erweiterung angeboten bekommen. Ein Referentenentwurf wird für das erste Quartal 2027 erwartet (Quelle: GDV, Meldung vom 28.09.2026). Praktisch heißt das: Wer den Baustein heute nicht hat, sollte ihn prüfen, solange der Markt ihn freiwillig und zu kalkulierbaren Konditionen anbietet.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: § 823 BGB in der Praxis

Die zweite unverzichtbare Police schützt nicht das Gebäude, sondern das Privatvermögen. Aus der Verkehrssicherungspflicht folgt, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle beherrscht, zumutbare Vorkehrungen treffen muss. Verletzt ein Eigentümer diese Pflicht, haftet er nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz und nach § 253 Abs. 2 BGB auf Schmerzensgeld – der Höhe nach unbegrenzt und bei Dauerschäden mit Renten über Jahrzehnte.

Typische Pflichtenkreise: Räum- und Streudienst, Beleuchtung von Treppen und Zuwegen, Standsicherheit von Bäumen, Zustand von Geländern, Balkonen und Dachziegeln, Sicherung von Baustellen. Der BGH hat am 06.08.2025 (VIII ZR 250/23) klargestellt, dass die mietvertragliche Nebenpflicht zum Winterdienst auf dem Gemeinschaftsgrundstück auch den Vermieter trifft, der lediglich Wohnungseigentümer ist – und dass er sich das Verschulden eines beauftragten Dienstleisters als Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen muss. Für den vermietenden Sondereigentümer ist das die zentrale Entscheidung der jüngeren Zeit.

Delegation befreit nicht

Der häufigste Irrtum lautet: "Ich habe einen Hausmeisterdienst beauftragt, damit bin ich raus." Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht ist zwar möglich und begründet beim Übernehmenden eine eigene deliktische Verantwortung – der BGH hat dies am 22.01.2008 (VI ZR 126/07) bestätigt und auf die tatsächliche Übernahme des Gefahrenbereichs abgestellt. Beim ursprünglich Verpflichteten verbleibt jedoch eine Restpflicht zur sorgfältigen Auswahl, klaren Instruktion und Überwachung in angemessenen Abständen. Wer einen erkennbar ungeeigneten Anbieter beauftragt oder monatelang nicht kontrolliert, ob überhaupt gestreut wird, haftet wieder selbst.

Praktisch folgt daraus dreierlei: Der Vertrag regelt Leistungszeiten und Auslösekriterien schriftlich, der Dienstleister weist eine eigene Betriebshaftpflicht nach, und Stichprobenkontrollen werden dokumentiert – ein datierter Vermerk oder ein Foto genügt und ist im Streitfall mehr wert als jede Erinnerung.

Gewässerschadenhaftpflicht beim Öltank

Wer eine Heizöltankanlage besitzt, unterliegt nach § 89 Abs. 2 WHG einer Gefährdungshaftung: Der Anlageninhaber haftet für Schäden durch austretende wassergefährdende Stoffe, ohne dass ihm ein Verschulden nachzuweisen ist. Die Sanierung eines ölkontaminierten Bodens erreicht bereits im Regelfall sechsstellige Beträge, bei Nähe zu Grundwasser oder Fließgewässer deutlich mehr. In der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist dieses Risiko standardmäßig nicht enthalten; es bedarf des ausdrücklichen Einschlusses oder einer separaten Gewässerschadenhaftpflicht. Bei Ölheizung ist sie so nah an einer Pflichtversicherung, wie es das Privatvermieterrecht zulässt.

Situativ: Bau, Glas, Photovoltaik, Hausrat, Vermögensschaden

Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung

Sobald gebaut wird, entsteht ein eigener Gefahrenkreis: herabfallendes Material, ungesicherte Gerüste, offene Gräben. Die Bauherrenhaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden Dritter aus dem Bauvorhaben. Kleinere Maßnahmen sind in vielen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtpolicen bis zu einer Bausummengrenze mitversichert; oberhalb ist ein gesonderter Vertrag erforderlich. Der Blick ins eigene Bedingungswerk steht deshalb vor jedem Zusatzabschluss.

Die Bauleistungsversicherung schützt nicht Dritte, sondern das eigene Werk: unvorhergesehene Beschädigungen der Bauleistung durch Sturm, Starkregen, Vandalismus oder Ungeschicklichkeit während der Bauphase. Sie lohnt bei Kernsanierungen mit längerer offener Bauphase; bei einer Badsanierung im bewohnten Bestand ist sie regelmäßig verzichtbar.

Glas, Photovoltaik und Hausrat

Die Glasversicherung ist beim normalen Mehrfamilienhaus ein typisches Beispiel für ein selbst tragbares Risiko. Anders bei großen Glasflächen, Wintergärten, gläsernen Balkonbrüstungen oder stark frequentierter Lage. Ein Nebenaspekt verschiebt die Rechnung für Vermieter: Glasversicherungskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig.

Die Photovoltaikversicherung ist bei eigener Anlage ernsthaft zu prüfen. Zu klären ist, ob die Anlage bereits über die Wohngebäudeversicherung mitversichert ist – viele Tarife schließen sie bis zu einer Leistungsgrenze ein –, ob auch Überspannung, Diebstahl, Marderbiss und Ertragsausfall gedeckt sind und ob die Betreiberhaftpflicht abgebildet ist. Bei Netzeinspeisung kann eine gewerbliche Komponente entstehen, die die private Haftpflicht nicht trägt.

Die Hausratversicherung ist zunächst Sache des Mieters. Relevant wird sie für den Vermieter bei möblierter Vermietung: Dann steht sein bewegliches Eigentum in der Wohnung, und die Gebäudepolice deckt nur fest verbundene Bestandteile. Für möblierte Wohnungen sowie Ferien- und Monatsvermietung ist deshalb eine auf den Vermieter laufende Hausratpolice zu prüfen, idealerweise mit Klarstellung, dass wechselnde Nutzer keinen Risikoausschluss auslösen. Zu beachten: Der vom BGH entwickelte Regressverzicht des Gebäudeversicherers bei leicht fahrlässiger Schadenverursachung durch den Mieter (BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02) erstreckt sich gerade nicht auf die Hausratversicherung des Vermieters.

Vermögensschadenhaftpflicht für Verwalter und Beiräte

Vermögensschäden – weder Personen- noch Sachschaden – sind in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht gedeckt. Sie entstehen typischerweise durch Verwaltungsfehler: falsch abgerechnete Betriebskosten, versäumte Fristen, fehlerhaft ausgeführte Beschlüsse. Für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter ist die Berufshaftpflicht Pflicht: § 15 MaBV verlangt mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Verwaltungsbeiräte haften nach § 29 Abs. 3 WEG in der gesetzlichen Ausgestaltung nur eingeschränkt; eine auf die Gemeinschaft laufende Vermögensschadenhaftpflicht für Beiräte ist gleichwohl ein üblicher Beschlussgegenstand. Für den einzelnen vermietenden Sondereigentümer ist sie nur relevant, wenn er selbst ein Beiratsamt ausübt.

Kritisch zu prüfen: Mietausfall, Mietnomaden, Rechtsschutz

Mietausfall: zwei völlig verschiedene Produkte

Der Mietausfall als Bestandteil der Wohngebäudeversicherung ist in nahezu jedem Tarif enthalten und leistet, wenn die Wohnung nach einem versicherten Sachschaden unbewohnbar ist. Dieser Baustein ist sinnvoll, günstig und praktisch nicht verhandelbar.

Die eigenständige Mietausfallversicherung gegen Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters ist ein anderes Produkt. Typische Merkmale: Wartezeiten von mehreren Monaten, Leistung erst ab einem bestimmten Rückstand, Begrenzung auf wenige Monatsmieten, Obliegenheit zur unverzüglichen Kündigung und Klage sowie – entscheidend – Ausschluss für Mietverhältnisse, bei denen die Zahlungsstörung bereits vor Vertragsschluss angelegt war. Wer stattdessen die Bonität prüft, die Kaution in voller gesetzlicher Höhe nach § 551 BGB vereinbart und bei Rückständen konsequent nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB handelt, erreicht denselben Effekt ohne laufende Prämie.

Mietnomadenversicherung

Noch enger sind die Bedingungen gegen sogenannte Mietnomaden. Gedeckt werden meist Mietausfall für eine begrenzte Zahl von Monaten, Renovierungskosten nach mutwilliger Beschädigung und teilweise Räumungskosten – bei hoher Ausschlussdichte, Selbstbehalt, verpflichtender Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss und engen Melde- und Verfahrensfristen. Für den Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung steht die Prämie regelmäßig in keinem guten Verhältnis zu Eintrittswahrscheinlichkeit und Leistungsbreite.

Rechtsschutz für Vermieter

Ein Vermieter-Rechtsschutz kann sich rechnen, weil Mietstreitigkeiten in erster Instanz zwar keinen Anwaltszwang kennen, aber vierstellige Kosten verursachen und das Prozessrisiko bei Räumungsklagen erheblich ist. Drei Punkte entscheiden über den Wert:

• Wartezeit: Üblich sind drei Monate, für Mietstreitigkeiten teils länger. Wer erst bei akutem Streit abschließt, bekommt keine Leistung.
• Vorvertraglichkeit: Versichert sind nur Fälle, deren auslösendes Ereignis nach Vertragsbeginn und Ablauf der Wartezeit liegt. Ein seit Monaten schwelender Zahlungsrückstand ist damit ausgeschlossen.
• Ausschlüsse: Typischerweise nicht gedeckt sind Streitigkeiten aus Baumaßnahmen am Objekt, Auseinandersetzungen innerhalb der WEG oder mit der Verwaltung sowie Streit um die Kapitalanlage als solche.

Wer mehrere Einheiten vermietet, fährt mit der Police meist gut. Bei einer einzelnen Wohnung mit langjährigem, unauffälligem Mietverhältnis ist sie verzichtbar.

Die WEG-Konstellation: Hausgeld und eigener Bedarf

In der Wohnungseigentümergemeinschaft trägt die Gemeinschaft die Versicherung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums gegen Feuer-, Wasser- und Sturmschäden sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtansprüche. Beides läuft über das Hausgeld.

Für den vermietenden Sondereigentümer bleibt übrig:

• Sondereigentumsdeckung für Schäden, die über die Gemeinschaftspolice hinausgehen – hochwertige Bodenbeläge, Einbauküchen, nachträglich eingebaute Sanitärobjekte. Ob sie mitversichert sind, richtet sich nach dem konkreten Vertrag und ist beim Verwalter zu erfragen, nicht zu vermuten.
• Eigene Haftungsrisiken aus dem Mietverhältnis, die die Gemeinschaftspolice nicht abdeckt, weil sie vertraglicher und nicht deliktischer Natur sind – die BGH-Entscheidung zum Winterdienst zeigt genau diese Lücke.
• Hausrat bei möblierter Vermietung, Photovoltaik im Sondereigentum, gegebenenfalls Rechtsschutz.
• Selbstbehalt der Gemeinschaftspolice: Viele Gemeinschaften vereinbaren hohe Selbstbehalte, um die Prämie zu senken. Er wird im Schadensfall über die Gemeinschaft getragen; die Zuordnung zum einzelnen Eigentümer ist Beschlusssache und sollte vor dem Kauf geklärt werden.

Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV und ihre Grenzen

Nach § 2 Nr. 13 BetrKV gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB.

Der BGH hat am 06.06.2018 (VIII ZR 38/17) entschieden, dass auch der in der Wohngebäudeversicherung mitversicherte Mietausfall Teil der umlagefähigen Prämie ist: Es bleibt eine Sachversicherung, die Gebäude und Nutzer schützt; eine Aufspaltung der einheitlichen Prämie ist nicht geboten.

Nicht umlagefähig sind dagegen:

• Rechtsschutzversicherung – keine Sach- oder Haftpflichtversicherung im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKV, sondern allein im rechtlichen Interesse des Vermieters.
• Eigenständige Mietausfall- und Mietnomadenversicherungen – sie sichern das wirtschaftliche Interesse des Vermieters, nicht das Gebäude.
• Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters, soweit sie dessen Berufshaftung betrifft, sowie Verwaltungskosten insgesamt (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).

Eine Grenze zieht das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB: Unnötig teure Policen dürfen nicht vollständig weitergereicht werden. Der BGH hat am 06.07.2011 (VIII ZR 340/10) allerdings klargestellt, dass der Mieter darlegen und beweisen muss, dass ein erheblicher Teil der Kosten hätte eingespart werden können; der Verweis auf Vergleichswerte aus einem Betriebskostenspiegel genügt dafür nicht.

Steuerliche Abzugsfähigkeit als Werbungskosten

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Versicherungsprämien nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG als Werbungskosten abziehbar, soweit sie durch die Vermietung veranlasst sind. Das gilt für Wohngebäude-, Haftpflicht-, Gewässerschaden-, Glas- und Elementarschadenversicherung ebenso wie für Vermieter-Rechtsschutz und Mietausfallpolice – Letztere sind zwar nicht umlagefähig, aber sehr wohl abziehbar. Umlagefähigkeit und steuerliche Abzugsfähigkeit sind zwei getrennte Fragen.

Zwei Besonderheiten: Werden Prämien umgelegt, sind die vereinnahmten Vorauszahlungen als Mieteinnahmen zu erfassen und die Prämien gleichzeitig als Werbungskosten – ergebnisneutral, aber vollständig abzubilden. Bei teilweiser Selbstnutzung ist nach Flächenanteil aufzuteilen. Der Abzug erfolgt nach dem Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG im Jahr der Zahlung.

Praxisbeispiel: Prämienlast eines Beispielobjekts

Alle folgenden Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung der Systematik – keine Marktpreise, Durchschnittswerte oder Statistiken. Reale Prämien hängen von Baujahr, Bauart, Wohnfläche, Lage, ZÜRS-Zone, Schadenhistorie, Selbstbehalt und Tarifgeneration ab und können erheblich abweichen.

Beispielobjekt: Zweifamilienhaus, Baujahr 1985, 220 m² Wohnfläche, beide Einheiten vermietet, Gasheizung, keine Photovoltaik, ZÜRS-Zone 1.

Die Beispielrechnung zeigt den eigentlichen Punkt: Von 1.345 Euro Beispielprämie trägt der Vermieter wirtschaftlich nur 240 Euro selbst – und auch diese mindern über den Werbungskostenabzug die Steuerlast. Die Entscheidung gegen eine an sich sinnvolle Police aus Kostengründen ist deshalb seltener rational, als sie sich anfühlt. Käme dagegen eine Mietnomadenversicherung mit einer Beispielprämie von 300 Euro hinzu, wäre diese weder umlagefähig noch durch die Gemeinschaft getragen – hier lohnt der kritische Blick.

Praxisbeispiel: Wasserschaden und die Obliegenheiten nach VVG

Ausgangslage: In der vermieteten Erdgeschosswohnung tritt an einem Freitagabend Wasser aus einer Steigleitung aus. Der Mieter informiert den Vermieter per Nachricht. Dieser ist im Urlaub und reagiert erst am Dienstag. Bis dahin hat sich das Wasser in Estrich und Trockenbauwände gezogen.

Die Bewertung folgt drei Normen:

1. Anzeigeobliegenheit: Der Versicherungsfall ist unverzüglich anzuzeigen. Bei vorsätzlicher Verletzung ist der Versicherer nach § 28 Abs. 2 VVG leistungsfrei, bei grober Fahrlässigkeit darf er entsprechend der Schwere des Verschuldens kürzen; bei einfacher Fahrlässigkeit bleibt die Leistungspflicht bestehen.
2. Kausalitätsgegenbeweis: Nach § 28 Abs. 3 VVG bleibt der Versicherer verpflichtet, soweit die Obliegenheitsverletzung weder für den Eintritt des Versicherungsfalls noch für Feststellung oder Umfang der Leistungspflicht ursächlich war. Im Beispiel wäre die verspätete Meldung für den Eintritt nicht ursächlich – wohl aber für den Umfang.
3. Schadenminderungsobliegenheit: Nach § 82 Abs. 1 VVG muss der Versicherungsnehmer für Abwendung und Minderung des Schadens sorgen und Weisungen des Versicherers einholen und befolgen. Bei Vorsatz entfällt die Leistung, bei grober Fahrlässigkeit darf gekürzt werden (§ 82 Abs. 3 VVG).

Die Konsequenz ist organisatorisch, nicht juristisch: Jedes vermietete Objekt braucht eine erreichbare Stelle mit Vollmacht zur Beauftragung von Notdiensten, eine dem Mieter bekannte Notfallnummer und eine Dokumentationsroutine – Fotos vor jeder Trocknungsmaßnahme, Aufbewahrung beschädigter Teile, schriftliche Schadenanzeige mit Uhrzeit. Wer professionell verwalten lässt, verlagert genau diesen Punkt; die Auswahl- und Überwachungspflicht bleibt.

Rechtslage und Referenzentscheidungen

Maßgebliche Normen

• § 823 Abs. 1 BGB – Schadensersatzpflicht bei schuldhafter Rechtsgutverletzung; Grundlage der Verkehrssicherungspflichten. § 278 BGB – Zurechnung des Verschuldens von Erfüllungsgehilfen.
• § 89 Abs. 2 WHG – verschuldensunabhängige Haftung des Anlageninhabers für Gewässerschäden durch wassergefährdende Stoffe.
• § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG – angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums und der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtansprüche als ordnungsmäßige Verwaltung.
• § 15 MaBV – Mindestversicherungssummen der Berufshaftpflicht für Wohnimmobilienverwalter: 500.000 Euro je Versicherungsfall, 1.000.000 Euro je Jahr.
• §§ 28, 82 VVG – Rechtsfolgen verletzter Obliegenheiten; § 75 VVG – anteilige Kürzung bei Unterversicherung; § 81 VVG – Kürzung bei grober Fahrlässigkeit.
• § 2 Nr. 13 BetrKV – Umlagefähigkeit der Sach- und Haftpflichtversicherungskosten; § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB – Wirtschaftlichkeitsgebot.
• § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG – Werbungskostenabzug; § 11 Abs. 2 EStG – Abflussprinzip.

Verifizierte Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23: Der Vermieter einer Eigentumswohnung schuldet dem Mieter die Verkehrssicherung auch auf dem gemeinschaftlichen Grundstück; die Nebenpflicht besteht auch, wenn er nicht Alleineigentümer ist. Das Verschulden eines beauftragten Winterdienstes wird ihm zugerechnet. Das Berufungsurteil, das die Haftung auf Überwachungsverschulden begrenzt hatte, wurde aufgehoben und zurückverwiesen.
• BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07: Verkehrssicherungspflichten sind auf Dritte übertragbar; beim Übernehmenden entsteht eine eigenständige deliktische Verantwortlichkeit, die an die tatsächliche Übernahme des Gefahrenbereichs anknüpft.
• BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17: Ist die Umlage der Gebäudeversicherungskosten vereinbart, umfasst sie auch den Prämienanteil für einen infolge eines Sachschadens eintretenden Mietausfall; eine Aufspaltung der Prämie ist nicht veranlasst.
• BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10: Zur Darlegungs- und Beweislast beim Wirtschaftlichkeitsgebot; der bloße Vergleich mit Werten eines Betriebskostenspiegels genügt nicht.
• BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02: In der Wohngebäudeversicherung des Vermieters liegt ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers zugunsten des Mieters für leicht fahrlässig verursachte Gebäudeschäden; auf die Hausratversicherung des Vermieters erstreckt sich der Verzicht nicht.

Stand der Reformdebatte: Eine Elementarschaden-Pflichtversicherung nach dem Vorbild der Kfz-Haftpflicht ist nicht vorgesehen. Das Bundesjustizministerium hat Ende September 2026 ein abgestimmtes Eckpunktepapier angekündigt; ein Referentenentwurf wird für das erste Quartal 2027 erwartet.

Checkliste

• [ ] Wohngebäudeversicherung vorhanden und auf gleitende Neuwertbasis (Wert 1914) umgestellt?
• [ ] Deckung für Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel geprüft – inklusive Rohre auf dem Grundstück und Ableitungsrohre?
• [ ] Verzicht auf die Kürzung wegen grober Fahrlässigkeit (§ 81 Abs. 2 VVG) vereinbart?
• [ ] Selbstbehalt bewusst gewählt und auf die eigene Liquidität abgestimmt?
• [ ] ZÜRS-Zone abgefragt und Elementarschadenzusatz kalkuliert?
• [ ] Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme für Personenschäden?
• [ ] Bei Öltank: Gewässerschadenrisiko eingeschlossen oder separat versichert (§ 89 Abs. 2 WHG)?
• [ ] Winterdienstvertrag schriftlich mit Leistungszeiten, Auslösekriterien und Haftpflichtnachweis?
• [ ] Stichprobenkontrollen des Dienstleisters dokumentiert (Datum, Beobachtung, ggf. Foto)?
• [ ] Bei Sanierung: Bausummengrenze der bestehenden Haftpflicht geprüft, Bauherrenhaftpflicht ergänzt?
• [ ] Bei möblierter Vermietung: Hausratpolice auf den Vermieter mit Klarstellung zur Vermietung?
• [ ] In der WEG: Umfang der Gemeinschaftspolice, Sondereigentumsdeckung und Selbstbehaltsregelung schriftlich erfragt?
• [ ] Mietvertrag enthält wirksame Umlagevereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB?
• [ ] Nicht umlagefähige Policen (Rechtsschutz, Mietausfall) in der Abrechnung herausgerechnet?
• [ ] Alle Prämien als Werbungskosten erfasst, bei Teilselbstnutzung anteilig?
• [ ] Notfallorganisation steht: erreichbare Stelle mit Vollmacht, Notrufnummer beim Mieter hinterlegt?

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich als Vermieter überhaupt eine Versicherung abschließen?

Eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Gebäude- oder Haftpflichtversicherung besteht für private Vermieter nicht. Faktische Zwänge ergeben sich aus dem Darlehensvertrag der finanzierenden Bank, die regelmäßig eine Feuerversicherung als Sicherheit verlangt, und in der Eigentümergemeinschaft aus § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Wirtschaftlich ist der Verzicht auf Gebäude- und Haftpflichtdeckung in keiner Konstellation zu empfehlen.

Kann ich alle Versicherungsprämien auf den Mieter umlegen?

Nein. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV nur Sach- und Haftpflichtversicherungen, die Gebäude und Nutzer betreffen – Wohngebäude-, Elementar-, Glas-, Haftpflicht-, Öltank- und Aufzugsversicherung. Der mitversicherte Mietausfall ist nach BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17 Teil der umlagefähigen Prämie. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz, eigenständige Mietausfall- und Mietnomadenversicherungen sowie Verwaltungskosten.

Haftet ein Hausmeisterdienst, wenn jemand auf Glatteis stürzt?

Der Dienstleister haftet eigenständig aus Delikt, wenn er die Verkehrssicherung tatsächlich übernommen hat (BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07). Das entlastet den Eigentümer nicht vollständig: Ihm verbleiben Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflichten. Gegenüber dem eigenen Mieter kommt hinzu, dass der Dienstleister Erfüllungsgehilfe ist und sein Verschulden nach § 278 BGB zugerechnet wird – so ausdrücklich BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23.

Lohnt sich eine Mietnomadenversicherung?

In den meisten Konstellationen privater Vermietung nicht. Die Policen arbeiten mit Wartezeiten, Selbstbehalten, Begrenzungen auf wenige Monatsmieten und einer Obliegenheit zur unverzüglichen Kündigung und Klage, während die Eintrittswahrscheinlichkeit bei sorgfältiger Mieterauswahl gering ist. Wirksamer sind Selbstauskunft, Einkommensnachweise, eine vollständig geleistete Kaution nach § 551 BGB und konsequentes Handeln bei Rückständen.

Was passiert, wenn ich einen Schaden zu spät melde?

Der Versicherer kann die Leistung kürzen oder verweigern. Nach § 28 Abs. 2 VVG führt vorsätzliche Verletzung der Anzeigeobliegenheit zur Leistungsfreiheit, grobe Fahrlässigkeit zu einer Kürzung nach der Schwere des Verschuldens. Nach § 28 Abs. 3 VVG bleibt er jedoch verpflichtet, soweit die Verspätung weder für den Eintritt noch für Feststellung oder Umfang der Leistungspflicht ursächlich war. Unabhängig davon gilt § 82 VVG.

Reicht die Versicherung der Eigentümergemeinschaft für meine vermietete Wohnung aus?

Sie deckt das Gemeinschaftseigentum und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Eigentümer ab, mehr nicht. Für hochwertige Ausstattung im Sondereigentum, Mobiliar bei möblierter Vermietung, eine eigene Photovoltaikanlage und Rechtsschutz ist der Sondereigentümer selbst zuständig. Auch der Selbstbehalt der Gemeinschaftspolice sollte bekannt sein, weil er wirtschaftlich bei den Eigentümern landet.

Kann ich Versicherungen absetzen, die nicht umlagefähig sind?

Ja – das sind zwei unabhängige Fragen. Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen dürfen nicht umgelegt werden, sind aber als durch die Vermietung veranlasste Aufwendungen nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG voll als Werbungskosten abziehbar. Maßgeblich ist der Zahlungszeitpunkt nach § 11 Abs. 2 EStG; bei teilweiser Selbstnutzung ist anteilig aufzuteilen.

Quellen und Rechtshinweis

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 253, 278, 543, 551, 556, 823
• Wasserhaushaltsgesetz (WHG), § 89; Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §§ 19, 29
• Versicherungsvertragsgesetz (VVG), §§ 28, 75, 81, 82
• Betriebskostenverordnung (BetrKV), §§ 1, 2; Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), § 15
• Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 9, 11
• BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 (Winterdienst, Vermieter einer Eigentumswohnung)
• BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17 (Umlage der Gebäudeversicherung, Mietausfall)
• BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 (Wirtschaftlichkeitsgebot, Darlegungslast)
• BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07 (Übertragung der Verkehrssicherungspflicht)
• BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02 (Regressverzicht des Gebäudeversicherers)
• GDV, Meldung zur Elementarschadenversicherung vom 28.09.2026 (Eckpunktepapier des BMJ, Zeitplan)
• AVW Unternehmensgruppe, Anpassungsfaktoren und Indizes ab 2026 (Stand 08.12.2025)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Wer Versicherungen für Vermieter richtig priorisieren will, braucht mehr als eine Policenliste: belastbare Objektdaten, eine saubere Dokumentation der Verkehrssicherung und eine Betriebskostenabrechnung, die umlagefähige und nicht umlagefähige Prämien korrekt trennt. Genau hier setzt die EXTRA Immobilien Gruppe an. Als digitale und zugleich persönliche Technologieverwaltung verbinden wir digitale Prozesse für Stammdaten, Schadensmeldungen und Abrechnung mit festen Ansprechpartnern, die Eigentümer und Verwaltungsbeiräte im Bereich Immobilien-Investment über Jahre begleiten – von der Beschlussvorbereitung in der WEG bis zur Abwicklung eines Leitungswasserschadens.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Digitale Schadensmeldung – strukturierte Erfassung mit Foto- und Zeitstempel, damit Obliegenheiten nach §§ 28, 82 VVG nachweisbar erfüllt sind.
• Transparente Betriebskostenabrechnung – Versicherungsprämien nach § 2 Nr. 13 BetrKV korrekt zugeordnet, nicht umlagefähige Positionen sauber getrennt.
• Dokumentierte Verkehrssicherung – nachvollziehbare Auswahl, Beauftragung und Kontrolle von Winterdienst und Hausmeisterleistungen.
• Versicherungsübersicht je Objekt – Deckungen, Selbstbehalte und Fälligkeiten an einem Ort statt in verstreuten Ordnern.
• Beschlussvorbereitung für die WEG – belastbare Entscheidungsgrundlagen für Gebäudepolice, Selbstbehalt und Elementarschadenzusatz.
• Fester Ansprechpartner – persönliche Erreichbarkeit statt anonymer Ticketnummer, auch im Schadensfall.
• Unterlagen für die Steuererklärung – Jahresaufstellungen, aus denen sich Werbungskosten nach § 9 EStG direkt übernehmen lassen.

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Ob die Gemeinschaftspolice Ihr Sondereigentum wirklich mit abdeckt, ob der Elementarschadenzusatz für Ihre Lage sinnvoll ist und ob Ihre Winterdienstorganisation einer gerichtlichen Prüfung standhält – das klärt sich im Gespräch schneller als in jedem Bedingungswerk. Daniel Mathiesen und sein Team schauen sich Ihre Objektsituation an und sagen Ihnen konkret, wo Lücken bestehen und welche Policen Sie sich sparen können. Melden Sie sich gern unverbindlich.

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