Tagesordnung Eigentümerversammlung: Was hineingehört – und was Beschlüsse kippt

Auf einen Blick:

• § 23 Abs. 2 WEG verlangt, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet wird – wer diesen Punkt vernachlässigt, riskiert jeden darauf gestützten Beschluss.
• Die Ladung erfolgt nach § 24 Abs. 4 WEG in Textform; die Ladungsfrist beträgt seit der WEG-Reform mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
• Der BGH verlangt eine Bezeichnung, die den Eigentümern Verständnis und Überblick über das Beschlussthema ermöglicht; eine schlagwortartige Bezeichnung genügt regelmäßig (BGH, Urteil v. 13.01.2012 – V ZR 129/11).
• Bei der Verwalterneubestellung müssen Namen und Eckdaten der Bewerberangebote grundsätzlich innerhalb der Ladungsfrist vorliegen (BGH, Urteil v. 24.01.2020 – V ZR 110/19).
• Ein Ankündigungs- oder Ladungsmangel macht Beschlüsse anfechtbar, nicht nichtig (BGH, Urteil v. 20.07.2012 – V ZR 235/11); nichtig ist ein Beschluss dagegen bei fehlender Beschlusskompetenz (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99).
• Auch ein unbestimmt formulierter Beschluss ist nur ausnahmsweise nichtig – nämlich bei krasser Unbestimmtheit (BGH, Urteil v. 11.10.2024 – V ZR 261/23).
• Die Angriffsfrist ist kurz: Anfechtungsklage binnen eines Monats, Begründung binnen zwei Monaten ab Beschlussfassung (§ 45 WEG).

Gliederung

1. Tagesordnung Eigentümerversammlung: Warum sie über den Bestand der Beschlüsse entscheidet
2. Der rechtliche Rahmen: § 23 Abs. 2 WEG und § 24 WEG
3. Bestimmtheit der TOP-Formulierung: Wie konkret muss ein Punkt sein?
4. „Verschiedenes“ und „Sonstiges“: der untaugliche Tagesordnungspunkt
5. Rechtsfolgen unzureichender Ankündigung: anfechtbar, nicht nichtig
6. Ergänzung der Tagesordnung – vorher und in laufender Versammlung
7. Sammelbeschlüsse und Alternativbeschlüsse sauber ankündigen
8. Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG in der TOP-Formulierung
9. Virtuelle und hybride Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG) als TOP-relevanter Sonderfall
10. Praxisbeispiel: Dachsanierung, Sonderumlage und ein TOP, der nicht trägt
11. Die Anfechtungsfrist des § 45 WEG im Blick behalten
12. Rechtslage und Referenzentscheidungen, Checkliste, FAQ

Tagesordnung Eigentümerversammlung: Warum sie über den Bestand der Beschlüsse entscheidet

Die Tagesordnung Eigentümerversammlung wird in der Praxis häufig als Formsache behandelt: ein paar Stichworte, seit Jahren dieselbe Reihenfolge, am Ende ein „Verschiedenes“. Genau diese Routine ist der häufigste Grund dafür, dass fachlich richtige und wirtschaftlich sinnvolle Beschlüsse später vor dem Amtsgericht scheitern. Nicht der Beschlussinhalt kippt sie, sondern die Art, wie der Beschlussgegenstand vorher angekündigt wurde.

Der Grund liegt in der Funktion der Tagesordnung. Sie ist kein Ablaufplan für den Versammlungsabend, sondern ein Informationsinstrument mit Schutzfunktion. Jeder Wohnungseigentümer soll aus der Ankündigung entscheiden können, ob er teilnimmt, eine Vollmacht erteilt, Angebote prüft oder seine Liquidität kalkuliert. Das kann er nur, wenn er erkennt, worüber abgestimmt werden soll – und was das für ihn bedeutet.

Für Verwaltung und Verwaltungsbeirat folgt daraus eine praktische Konsequenz: Die eigentliche Beschlussarbeit beginnt beim Formulieren der Tagesordnungspunkte, nicht in der Versammlung. Wer dort schlampt, verlagert den Konflikt in ein Gerichtsverfahren, dessen Kosten die Gemeinschaft trägt.

Dieser Beitrag konzentriert sich deshalb bewusst auf die inhaltliche Gestaltung und Bestimmtheit der Tagesordnungspunkte selbst – also auf die Formulierungsarbeit. Fragen der Einberufungszuständigkeit, des Protokolls oder des Ablaufs eines Anfechtungsverfahrens werden nur so weit angesprochen, wie sie die TOP-Formulierung beeinflussen. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 30.09.2026.

Der rechtliche Rahmen: § 23 Abs. 2 WEG und § 24 WEG

Die Ankündigungspflicht des § 23 Abs. 2 WEG

Die zentrale Norm ist knapp formuliert: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Aus diesem einen Satz folgt die gesamte Dogmatik der Tagesordnung.

Drei Punkte sind dabei entscheidend:

• Gegenstand, nicht Wortlaut. Anzukündigen ist der Beschlussgegenstand, nicht der spätere Beschlusstext Wort für Wort. Die Gemeinschaft darf in der Versammlung noch diskutieren, ändern und präzisieren – solange sie sich innerhalb des angekündigten Gegenstands bewegt.
• Bei der Einberufung. Die Ankündigung muss in der Ladung enthalten sein, nicht erst in einer Nachreichung am Vorabend und erst recht nicht in der Versammlung selbst.
• Für jeden Beschluss. Es gibt keinen „Restbereich“, in dem ohne Ankündigung beschlossen werden dürfte. Ausgenommen sind lediglich Beschlüsse über die Geschäftsordnung – etwa über Redezeitbegrenzungen, die Reihenfolge der Abstimmung oder die Zulassung von Gästen. Solche Regelungen betreffen den Ablauf, nicht den Inhalt, und müssen deshalb nicht vorab angekündigt werden.

Ladung, Textform und Ladungsfrist (§ 24 Abs. 4 WEG)

Die Einberufung erfolgt nach § 24 Abs. 4 WEG in Textform. Seit der WEG-Reform genügt damit ausdrücklich die E-Mail; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Wer als Verwaltung digital lädt, sollte allerdings sicherstellen, dass für jeden Eigentümer eine aktuelle und von ihm benannte Adresse vorliegt – die Beweislast für den Zugang liegt bei der Gemeinschaft.

Die Ladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit eine kürzere Frist rechtfertigt (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Diese Frist ist keine bloße Höflichkeit, sondern der Zeitraum, in dem die Eigentümer die angekündigten Punkte prüfen sollen. Daraus folgt eine Regel, die in der Praxis oft unterschätzt wird: Was innerhalb der Frist zur Vorbereitung erforderlich ist, muss auch innerhalb der Frist vorliegen. Ein TOP „Beschluss über die Vergabe der Fassadenarbeiten“ ist wertlos, wenn die Angebote erst drei Tage vor der Versammlung versendet werden.

Der BGH hat das für die Verwalterneubestellung ausdrücklich entschieden: Es ist regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber – jedenfalls aber deren Namen und die Eckdaten – grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen (BGH, Urteil v. 24.01.2020 – V ZR 110/19). Die Übertragung auf andere Vergabeentscheidungen liegt nahe: Wer über Alternativen abstimmen lässt, muss die Alternativen rechtzeitig offenlegen.

Wer die Tagesordnung aufstellt

Die Tagesordnung wird von demjenigen aufgestellt, der einberuft – in aller Regel die Verwaltung. Sie hat dabei kein freies Auswahlermessen: Beschlussgegenstände, die von Eigentümern in beschlussfähiger Form verlangt werden oder die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Entlastung, Erhaltungsmaßnahmen), sind aufzunehmen. Eine Verwaltung, die unbequeme Punkte systematisch von der Tagesordnung fernhält, verletzt ihre Pflichten – und liefert zugleich den Anfechtungsgrund für die Beschlüsse, die stattdessen gefasst wurden.

Bestimmtheit der TOP-Formulierung: Wie konkret muss ein Punkt sein?

Der Maßstab: Verständnis und Überblick

Der Bundesgerichtshof hat den Maßstab präzise umrissen: Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und auf sie selbst hat (BGH, Urteil v. 13.01.2012 – V ZR 129/11).

Damit sind zwei Ebenen angesprochen. Erstens die Themenebene: Worum geht es überhaupt? Zweitens die Betroffenheitsebene: Was bedeutet das konkret – finanziell, baulich, rechtlich? Ein TOP, der nur die erste Ebene bedient, ist häufig zu dünn.

Schlagwortartige Bezeichnung genügt – meistens

Zugleich hat der BGH die Anforderungen nicht überspannt: Eine schlagwortartige Bezeichnung genügt regelmäßig. Es ist also nicht erforderlich, den vollständigen späteren Beschlusstext vorwegzunehmen oder jede technische Einzelheit auszubreiten. Im entschiedenen Fall hielt der BGH die Ankündigung einer Sonderumlage in Höhe von 750.000 Euro zur Sicherung der Sanierung und Bewirtschaftung der Anlage für ausreichend, zumal die Verwalterin den Sachverhalt in den wesentlichen Punkten erläutert hatte.

Die praktische Faustregel lautet deshalb: Schlagwort plus Kennzahl plus Zweck. Nicht „Sonderumlage“, sondern „Beschlussfassung über eine Sonderumlage in Höhe von 750.000 Euro zur Finanzierung der Dachsanierung, fällig in drei Raten“. Das ist immer noch schlagwortartig – aber es trägt.

Typische Formulierungsfehler

Aus der Verwaltungspraxis lassen sich einige wiederkehrende Fehlerbilder benennen:

• Der Tarnbegriff. „Instandhaltungsmaßnahmen“ für eine Vollsanierung der Tiefgarage im sechsstelligen Bereich. Der Begriff stimmt formal, verschleiert aber die Dimension.
• Das nackte Substantiv. „Hausordnung“, „Gartenpflege“, „Versicherung“. Ohne Verb und ohne Richtung bleibt offen, ob informiert, diskutiert oder beschlossen werden soll.
• Der Berichtspunkt mit Beschluss-Überraschung. „Bericht der Verwaltung zum Stand der Aufzugsanlage“ – und dann wird die Modernisierung beschlossen. Ein Berichts-TOP trägt keinen Beschluss.
• Die Blankovollmacht. „Beschlussfassung über die Beauftragung der Verwaltung mit den erforderlichen Maßnahmen.“ So etwas ist weder als Ankündigung noch als Beschluss brauchbar.
• Die versteckte Kostenverteilung. Ein TOP kündigt eine Maßnahme an, der Beschluss regelt zusätzlich eine abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Die Kostenverteilung ist ein eigener Beschlussgegenstand und gehört in die Ankündigung.

Formulierungsbausteine: schwach gegenüber tragfähig

Das Muster ist in allen Zeilen dasselbe: Handlungswort, Gegenstand, Größenordnung, Bezugsdokument. Vier Elemente, die zusammen selten mehr als zwei Zeilen kosten.

„Verschiedenes“ und „Sonstiges“: der untaugliche Tagesordnungspunkt

Kaum eine Tagesordnung kommt ohne diesen Schlusspunkt aus – und kaum ein Punkt ist so gefährlich. Unter „Verschiedenes“, „Sonstiges“ oder „Anfragen und Anregungen“ kann wirksam kein Sachbeschluss gefasst werden. Der Grund ist unmittelbar aus § 23 Abs. 2 WEG ableitbar: Ein Punkt, der alles und nichts bezeichnet, bezeichnet den Beschlussgegenstand gerade nicht. Kein Eigentümer kann aus dem Wort „Verschiedenes“ schließen, dass über die Kündigung des Hausmeistervertrags oder eine Sonderumlage abgestimmt werden soll.

Zulässig bleibt unter diesem Punkt alles, was keinen Beschluss erfordert: Informationen der Verwaltung, Hinweise der Eigentümer, Terminankündigungen, Meinungsbilder ohne Bindungswirkung, Fragen zur Abrechnung. Ebenfalls zulässig sind Geschäftsordnungsbeschlüsse, weil diese nicht unter die Ankündigungspflicht fallen.

Für die Praxis empfiehlt sich, den Punkt in der Tagesordnung ausdrücklich zu entschärfen, etwa: „TOP 12 – Verschiedenes (kein Beschlussgegenstand; ausschließlich Informationen und Anregungen)“. Das kostet eine halbe Zeile, verhindert aber die Diskussion darüber, ob am Ende doch noch schnell etwas beschlossen wird. Wenn in der Versammlung ein Thema aufkommt, das einen Beschluss erfordert, ist die saubere Lösung nicht die Abstimmung unter „Verschiedenes“, sondern die Aufnahme in die Tagesordnung der nächsten Versammlung – oder, bei Eilbedürftigkeit, ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG.

Rechtsfolgen unzureichender Ankündigung: anfechtbar, nicht nichtig

Anfechtbarkeit als Regelfall

Ein Beschluss, der auf einer unzureichenden oder fehlenden Ankündigung beruht, ist anfechtbar. Er ist also zunächst wirksam und für alle verbindlich – bis ein Gericht ihn auf Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt. Wird er nicht fristgerecht angegriffen, erwächst er in Bestandskraft und gilt dauerhaft, so fehlerhaft die Ankündigung auch war.

„Der Beschluss ist doch unwirksam, weil er nicht auf der Tagesordnung stand“ – dieser in Eigentümerkreisen verbreitete Satz ist in der Sache falsch. Richtig ist: Er ist angreifbar, und zwar nur innerhalb der kurzen Frist des § 45 WEG.

Der BGH hat den Grundsatz für Einberufungsmängel deutlich formuliert: Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers macht die gefassten Beschlüsse anfechtbar, nicht nichtig; Nichtigkeit kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei einem bewusst-böswilligen Ausschluss (BGH, Urteil v. 20.07.2012 – V ZR 235/11). Für den Ankündigungsmangel gilt nichts anderes – er wiegt tendenziell sogar weniger schwer als die Nichtladung.

Kausalität: Hätte es einen Unterschied gemacht?

Im Anfechtungsverfahren ist die Kausalität ein zentraler Prüfungspunkt: Beruht der Beschluss auf dem Mangel? Bei Ankündigungsmängeln fällt die Antwort in der Regel zugunsten des Anfechtenden aus, weil sich nicht ausschließen lässt, dass bei ordnungsgemäßer Ankündigung mehr Eigentümer teilgenommen, sich anders informiert oder anders abgestimmt hätten.

Das beliebte Gegenargument „alle Eigentümer waren ohnehin anwesend“ trägt nur selten: Es setzt die Anwesenheit oder Vertretung sämtlicher Eigentümer voraus – eine in der Praxis seltene Konstellation, die zudem lückenlos dokumentiert sein muss.

Abgrenzung zur Nichtigkeit: fehlende Beschlusskompetenz

Scharf zu trennen ist der Ankündigungsmangel von der fehlenden Beschlusskompetenz. Fehlt der Gemeinschaft die Kompetenz zur Regelung einer Frage, ist der Beschluss nichtig – er entfaltet von Anfang an keine Wirkung, kann ohne Frist geltend gemacht werden und wird auch durch Zeitablauf nicht bestandskräftig. Diese Weichenstellung hat der BGH grundlegend entschieden (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99).

Der praktische Unterschied ist erheblich:

Eine noch so perfekte Tagesordnung heilt einen kompetenzlosen Beschluss also nicht – und umgekehrt macht eine schlechte Ankündigung einen kompetenzgedeckten Beschluss nicht nichtig, sondern nur angreifbar.

Unbestimmtheit des Beschlusses ist nicht Unbestimmtheit des TOP

Ein dritter Fall, der häufig mit den beiden anderen vermengt wird, ist die Unbestimmtheit des Beschlusses selbst. Auch hier hat der BGH die Linie bestätigt: Die Unbestimmtheit eines Beschlusses führt grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit; nichtig ist er allenfalls bei krasser Unbestimmtheit, wenn er in sich widersprüchlich ist und keine durchführbare Regelung mehr erkennen lässt (BGH, Urteil v. 11.10.2024 – V ZR 261/23). Maßstab der Auslegung ist, wie ein unbefangener Betrachter den Beschluss objektiv versteht; dabei dürfen auch Umstände außerhalb des Protokolls herangezogen werden, wenn sie erkennbar sind – ausdrücklich etwa die Tagesordnung.

Für die Formulierungsarbeit ist das eine doppelte Botschaft. Erstens: Eine sorgfältige Tagesordnung ist nicht nur Wirksamkeitsvoraussetzung, sondern zugleich Auslegungshilfe, die einen knapp gefassten Beschluss retten kann. Zweitens: Auf diese Rettung sollte man sich nicht verlassen, sondern TOP und Beschlusstext von vornherein aufeinander abstimmen.

Ergänzung der Tagesordnung – vorher und in laufender Versammlung

Ergänzungsverlangen von Eigentümern vor der Versammlung

Wohnungseigentümer können verlangen, dass ein Thema auf die Tagesordnung gesetzt wird. Damit das funktioniert, muss das Verlangen dieselbe Qualität haben, die man von der Verwaltung erwartet: ausformulierter Beschlussantrag, kurze Begründung, erforderliche Unterlagen und rechtzeitiger Zugang, damit die Ladungsfrist gewahrt bleibt. Ein Zuruf wie „Ich möchte über die Heizung reden“ verpflichtet die Verwaltung zu nichts Konkretem.

Kommt die Ergänzung nach Versand der Ladung, aber noch mehr als drei Wochen vor dem Termin, ist eine Nachtragstagesordnung in Textform der saubere Weg. Liegt sie später, sollte der Punkt in die nächste Versammlung verschoben werden – oder es wird geprüft, ob ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG in Betracht kommt.

Lehnt die Verwaltung eine berechtigte Ergänzung ab, berührt das die Wirksamkeit der übrigen Beschlüsse nicht – es kann aber ein eigener Anfechtungsgrund sein, wenn dadurch ein sachlich zusammenhängender Beschluss verzerrt wird.

Anträge in laufender Versammlung

In der Versammlung selbst sind Änderungs- und Modifikationsanträge zu bereits angekündigten Punkten zulässig und sogar erwünscht – sie sind Ausdruck der Willensbildung. Die Grenze ist der angekündigte Beschlussgegenstand. Innerhalb dieses Rahmens darf die Gemeinschaft den Antrag beliebig umformen: Beträge reduzieren, Fristen verschieben, Bedingungen aufnehmen, Aufträge splitten.

Verlässt der Antrag den Rahmen, wird daraus ein neuer Beschlussgegenstand – und der ist nicht angekündigt. Zwei Beispiele verdeutlichen die Linie:

• Angekündigt ist „Sanierung des Flachdachs Haus B nach Angebot über 184.000 Euro“. Ein Antrag, stattdessen ein günstigeres Angebot über 161.000 Euro anzunehmen oder die Maßnahme auf eine Teilfläche zu beschränken, bleibt im Rahmen.
• Ein Antrag, zusätzlich das Dach von Haus A zu sanieren oder den Verwaltervertrag zu kündigen, verlässt den Rahmen – auch wenn beides in derselben Diskussion aufkam.

Wird ein rahmensprengender Antrag dennoch beschlossen, gilt die oben beschriebene Rechtsfolge: anfechtbar, nicht nichtig. Für den Versammlungsleiter heißt das, vor der Abstimmung ausdrücklich zu prüfen und zu protokollieren, auf welchen angekündigten TOP sich der Antrag stützt.

Sammelbeschlüsse und Alternativbeschlüsse sauber ankündigen

Sammelbeschlüsse fassen mehrere Regelungen in einem Abstimmungsvorgang zusammen – etwa „Genehmigung der Jahresabrechnung und Entlastung von Verwaltung und Beirat“ oder ein Paket aus fünf Hausordnungsänderungen. Das ist zulässig, aber riskant: Ist ein Bestandteil fehlerhaft, kann der gesamte Beschluss fallen, wenn sich die Teile nicht trennen lassen. Zudem zwingt ein Sammelbeschluss die Eigentümer zu einer Ja/Nein-Entscheidung über ein Paket, das sie vielleicht nur teilweise mittragen.

Die Ankündigung sollte deshalb jeden Bestandteil einzeln benennen und klarstellen, ob im Block oder getrennt abgestimmt wird. Praktisch bewährt hat sich die Formulierung: „Beschlussfassung über die Änderung der Hausordnung in den Ziffern 4, 7 und 11 (Einzelabstimmung je Ziffer; Entwurf anbei)“. Damit ist der Gegenstand vollständig angekündigt und die Trennbarkeit von vornherein gesichert.

Alternativbeschlüsse stellen mehrere Varianten zur Wahl – etwa drei Angebote, zwei Ausführungsvarianten oder zwei Finanzierungswege. Sie sind ein starkes Instrument, weil sie die Versammlung entscheidungsfähig machen, ohne den Punkt vertagen zu müssen. Voraussetzung ist aber, dass alle Varianten in der Ankündigung erscheinen und die Unterlagen dazu fristgerecht vorliegen. Wer nur eine Variante ankündigt und in der Versammlung zwei weitere aus der Tasche zieht, hat die Vorbereitungsmöglichkeit der Eigentümer gerade ausgehebelt.

Sinnvoll ist außerdem, das Abstimmungsverfahren schon im TOP zu beschreiben: Werden die Varianten nacheinander zur Abstimmung gestellt? Gilt die Variante mit den meisten Ja-Stimmen? Was passiert bei Stimmengleichheit? Ein Satz dazu in der Ladung erspart in der Versammlung zwanzig Minuten Verfahrensdebatte.

Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG in der TOP-Formulierung

Seit der WEG-Reform werden bauliche Veränderungen nach § 20 WEG grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen oder gestattet. Das hat die Beschlussfassung erleichtert – und die Anforderungen an die Ankündigung erhöht, weil nun deutlich mehr Konstellationen beschließbar sind und die Kostenfolgen stark auseinanderfallen.

Ein tragfähiger TOP zu baulichen Veränderungen sollte vier Fragen beantworten:

1. Was genau wird gebaut oder gestattet? Gegenstand, Ort, Umfang, Ausführungsstandard.
2. Wer baut und wer trägt die Ausführungsverantwortung – die Gemeinschaft oder ein einzelner Eigentümer auf eigene Kosten?
3. Wie werden die Kosten verteilt? Hier ist § 21 WEG die maßgebliche Norm; die Verteilung ist ein eigenständiger Regelungsgehalt und gehört ausdrücklich in die Ankündigung.
4. Welche Folgepflichten gelten – Unterhaltung, Versicherung, Rückbau bei Eigentümerwechsel, Verkehrssicherung?

Besonders fehleranfällig sind Gestattungsbeschlüsse zugunsten einzelner Eigentümer, etwa für Wallboxen, Balkonkraftwerke, Klimageräte, Markisen oder Treppenlifte. Wird nur „Antrag von Herrn Müller auf Anbringung eines Balkonkraftwerks“ angekündigt, fehlen sämtliche Regelungsbestandteile, die den Beschluss später tragfähig machen. Die Folge: Der Beschluss wird entweder unbestimmt – und damit anfechtbar – oder er greift über die Ankündigung hinaus und ist aus diesem Grund angreifbar.

Ebenfalls in die Ankündigung gehört der Hinweis, wenn über eine abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mitentschieden werden soll. Wer die Maßnahme ankündigt, aber die Kostenumverteilung verschweigt, überrascht genau die Eigentümer, die von der Umverteilung betroffen sind – und das sind erfahrungsgemäß diejenigen, die anfechten.

Virtuelle und hybride Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG) als TOP-relevanter Sonderfall

Seit Oktober 2024 können Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 1a WEG mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren ausschließlich im Wege elektronischer Kommunikation stattfindet – als rein virtuelle Eigentümerversammlung. Die virtuelle Versammlung muss dabei mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein, was in der Praxis eine wechselseitige Bild- und Tonverbindung in Echtzeit voraussetzt. Daneben bleibt die hybride Teilnahme möglich, bei der einzelne Eigentümer elektronisch zugeschaltet werden.

Für die Tagesordnung ergeben sich daraus zwei Konsequenzen.

Erstens ist der Grundsatzbeschluss selbst ein eigener Beschlussgegenstand, der präzise angekündigt werden muss. Eine bloße Ankündigung „Online-Versammlung“ trägt ihn nicht. Tragfähig ist etwa: „Beschlussfassung nach § 23 Abs. 1a WEG, dass die Eigentümerversammlungen für die Dauer von drei Jahren ab Beschlussfassung ausschließlich virtuell durchgeführt werden; Festlegung der technischen Mindestanforderungen, des Zugangsverfahrens und der Regelungen für Vollmachten und Stimmabgabe.“ Die Dreiviertelmehrheit und die Befristung sollten in der Ankündigung ebenfalls erwähnt werden, damit die Eigentümer die Tragweite erkennen.

Zweitens verändert das Format die Anforderungen an die übrigen Tagesordnungspunkte. In einer virtuellen Versammlung lassen sich Pläne, Angebote und Zeichnungen nicht einfach auf dem Tisch ausbreiten. Was in Präsenz noch durch Herumzeigen ausgeglichen werden konnte, muss jetzt vorab digital verfügbar sein. Die Ankündigung sollte deshalb die Bezugsdokumente ausdrücklich benennen und den Zugriffsweg beschreiben.

Zu beachten ist außerdem die Übergangsregelung: Bis einschließlich 2028 muss grundsätzlich in jedem Kalenderjahr eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Wohnungseigentümer nicht einstimmig etwas anderes bestimmen. Wer einen Grundsatzbeschluss zur virtuellen Versammlung fasst, sollte diese Einschränkung im TOP mit abbilden, statt sie später erklären zu müssen.

Praxisbeispiel: Dachsanierung, Sonderumlage und ein TOP, der nicht trägt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 24 Einheiten stellt fest, dass das Flachdach von Haus B undicht ist. Die Verwaltung holt drei Angebote ein und lädt zur Versammlung.

Die erste Fassung der Tagesordnung enthält folgende Punkte:

• TOP 6: Dach Haus B
• TOP 7: Finanzierung
• TOP 11: Verschiedenes

In der Versammlung wird unter TOP 6 die Vollsanierung nach dem mittleren Angebot beschlossen, unter TOP 7 eine Sonderumlage von 184.000 Euro, und unter TOP 11 – nach lebhafter Diskussion – zusätzlich beschlossen, die Kosten abweichend vom Miteigentumsanteil ausschließlich auf die Eigentümer von Haus B zu verteilen.

Das Ergebnis: Alle drei Beschlüsse sind angreifbar. TOP 6 und TOP 7 sind zwar dem Thema nach erkennbar, lassen aber Umfang und Größenordnung offen – ein Eigentümer konnte aus „Finanzierung“ nicht schließen, dass eine Sonderumlage im sechsstelligen Bereich auf ihn zukommt. TOP 11 ist als Beschlussgrundlage von vornherein untauglich; zudem ist die abweichende Kostenverteilung ein eigenständiger Beschlussgegenstand, der angekündigt sein muss.

Die zweite Fassung – nach Rücknahme und Wiederholung – lautet:

• TOP 6: Beschlussfassung über die Sanierung des Flachdachs Haus B gemäß Angebot der Firma X vom 12.05. (brutto 184.000 Euro); Variante A: Vollsanierung inkl. Dämmung; Variante B: Teilsanierung Ostseite (brutto 96.500 Euro). Beide Angebote liegen dieser Einladung bei.
• TOP 7: Beschlussfassung über eine Sonderumlage zur Finanzierung der unter TOP 6 beschlossenen Maßnahme, Verteilung nach Miteigentumsanteilen, fällig in zwei Raten zum 01.03.2027 und 01.06.2027.
• TOP 8: Beschlussfassung über eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Verteilung der Kosten aus TOP 6 ausschließlich auf die Einheiten des Hauses B (Nr. 13–24); Begründung und Berechnung anbei.
• TOP 12: Verschiedenes (kein Beschlussgegenstand).

Rechenbeispiel (fiktive Zahlen zur Veranschaulichung):

Die Tabelle zeigt, warum die getrennte Ankündigung von TOP 7 und TOP 8 kein Formalismus ist: Für eine Einheit in Haus B verdoppelt sich die Belastung, je nachdem welcher Verteilungsschlüssel gilt. Ein Eigentümer, der das erst in der Versammlung erfährt, hat keine Chance mehr, sich vorzubereiten – und genau das will § 23 Abs. 2 WEG verhindern.

Die Anfechtungsfrist des § 45 WEG im Blick behalten

Wer einen Beschluss wegen eines Ankündigungsmangels angreifen will, muss schnell sein. Nach § 45 WEG ist die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen. Die Fristen laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab Zugang des Protokolls – wer auf das Protokoll wartet, verliert im ungünstigen Fall die halbe Frist. Anfechtungsgründe lassen sich nachschieben, aber nur innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist.

Für die Gemeinschaft gilt das Gegenstück: Nach Ablauf der Monatsfrist ohne Klage ist der Beschluss bestandskräftig, der Ankündigungsmangel damit folgenlos. Erkennt die Verwaltung den Fehler früh, ist der Wiederholungsbeschluss das wirksamste Instrument – der Punkt wird mit korrekter, ausführlicher Ankündigung erneut auf die Tagesordnung gesetzt. Wird er in gleicher Weise erneut gefasst, erledigt sich der Streit in der Sache, und die Gemeinschaft spart Verfahrenskosten.

Rechtslage und Referenzentscheidungen

Maßgebliche Normen

• § 23 Abs. 2 WEG – Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
• § 23 Abs. 1 WEG – Beschlussfassung in der Versammlung; Möglichkeit der elektronischen Teilnahme (hybride Versammlung).
• § 23 Abs. 1a WEG – Beschluss über die rein virtuelle Eigentümerversammlung mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für höchstens drei Jahre; Vergleichbarkeit mit einer Präsenzversammlung erforderlich.
• § 23 Abs. 3 WEG – Umlaufbeschluss; Möglichkeit, das Textformerfordernis und die Einstimmigkeit für den Einzelfall abzusenken.
• § 24 Abs. 4 WEG – Einberufung in Textform; Ladungsfrist von mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen; Beschlussfassung und Gestattung.
• § 21 WEG – Kostentragung bei baulichen Veränderungen.
• § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung und Beschlusskompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels im Einzelfall.
• § 45 WEG – Anfechtungsklage: Monatsfrist zur Erhebung, Zweimonatsfrist zur Begründung, jeweils ab Beschlussfassung.
• § 48 WEG – Übergangsvorschriften, unter anderem zur Pflicht-Präsenzversammlung bis einschließlich 2028.

Verifizierte Referenzentscheidungen

BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11
Der Bundesgerichtshof formuliert den Maßstab für die Bezeichnung des Beschlussgegenstands: Tagesordnungspunkte müssen so genau bezeichnet sein, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss auf sie hat. Eine schlagwortartige Bezeichnung genügt regelmäßig. Im konkreten Fall reichte die Ankündigung einer Sonderumlage von 750.000 Euro zur Sicherung von Sanierung und Bewirtschaftung der Anlage aus, weil die Verwalterin den Sachverhalt in den wesentlichen Punkten erläutert hatte.

BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19
Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen. Eine Bekanntgabe konkurrierender Angebote erst in der Versammlung genügt nicht, weil die Eigentümer sich sonst nicht sachgerecht vorbereiten und die Bewerber nicht vergleichend bewerten können.

BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11
Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führt nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse, sondern lediglich zu deren Anfechtbarkeit. Nichtigkeit kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, insbesondere bei einem bewusst-böswilligen Ausschluss. Die Entscheidung markiert die Grundlinie für die Behandlung von Einberufungs- und Ankündigungsmängeln.

BGH, Urteil vom 11.10.2024 – V ZR 261/23
Die Unbestimmtheit eines Beschlusses macht diesen grundsätzlich nur anfechtbar und nur ausnahmsweise nichtig – nämlich dann, wenn er krass unbestimmt beziehungsweise in sich widersprüchlich ist und keine durchführbare Regelung mehr erkennen lässt. Maßstab der Auslegung ist das objektive Verständnis eines unbefangenen Betrachters; außerhalb des Protokolls liegende Umstände dürfen herangezogen werden, wenn sie erkennbar sind – ausdrücklich auch die Tagesordnung.

BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99
Grundlegende Entscheidung zur Beschlusskompetenz: Fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz, eine Frage durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, ist der Beschluss nichtig und wird nicht durch Bestandskraft geheilt. Die Entscheidung liefert die Abgrenzung, die in der Praxis über die Frage entscheidet, ob ein fehlerhafter Beschluss fristgebunden angegriffen werden muss oder jederzeit ins Leere geht.

Checkliste

• [ ] Jeder Beschlussgegenstand ist in der Ladung einzeln und ausdrücklich bezeichnet – kein Punkt ohne eigenen TOP.
• [ ] Jeder TOP enthält Handlungswort, Gegenstand, Größenordnung und Bezugsdokument.
• [ ] Kostenfolgen sind in der Ankündigung erkennbar (Auftragssumme, Sonderumlage, Rücklagenentnahme, Verteilungsschlüssel).
• [ ] Eine abweichende Kostenverteilung ist als eigener TOP angekündigt, nicht im Maßnahmen-TOP versteckt.
• [ ] Alle Alternativen und Varianten sind benannt; die Unterlagen liegen der Ladung bei.
• [ ] Sammelbeschlüsse sind in ihre Bestandteile aufgeschlüsselt; das Abstimmungsverfahren ist beschrieben.
• [ ] Bei Verwalterbestellung: Namen und Eckdaten der Bewerberangebote liegen innerhalb der Ladungsfrist vor.
• [ ] Bei baulichen Veränderungen (§ 20 WEG): Umfang, Bauherr, Kostentragung und Folgepflichten sind angekündigt.
• [ ] Die Ladungsfrist von drei Wochen ist gewahrt; Versanddatum und Versandart sind dokumentiert.
• [ ] Die Ladung erfolgte in Textform an die jeweils hinterlegte Adresse jedes Eigentümers.
• [ ] „Verschiedenes“ ist ausdrücklich als beschlussfreier Punkt gekennzeichnet.
• [ ] Ergänzungsverlangen von Eigentümern sind geprüft, aufgenommen oder begründet abgelehnt.
• [ ] Bei virtueller Versammlung: Grundsatzbeschluss nach § 23 Abs. 1a WEG mit Mehrheitserfordernis, Befristung und Technikrahmen angekündigt.
• [ ] Der Versammlungsleiter prüft vor jeder Abstimmung, auf welchen angekündigten TOP sich der Antrag stützt.
• [ ] Erkennbar fehlerhafte Beschlüsse werden mit korrekter Ankündigung wiederholt, statt ein Anfechtungsverfahren abzuwarten.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss der spätere Beschlusstext bereits in der Tagesordnung stehen?

Nein. § 23 Abs. 2 WEG verlangt die Bezeichnung des Gegenstands, nicht den ausformulierten Beschlusswortlaut. Der BGH lässt eine schlagwortartige Bezeichnung regelmäßig genügen (BGH, Urteil v. 13.01.2012 – V ZR 129/11). In der Praxis ist ein vorformulierter Beschlussvorschlag trotzdem empfehlenswert: Er strukturiert die Diskussion, verkürzt die Versammlung und dient später als Auslegungshilfe.

Kann unter „Verschiedenes“ wirksam beschlossen werden?

Über Sachfragen nicht. Der Punkt bezeichnet keinen Beschlussgegenstand und genügt § 23 Abs. 2 WEG nicht; ein darauf gestützter Sachbeschluss ist anfechtbar. Zulässig sind unter diesem Punkt Informationen, Anregungen, unverbindliche Meinungsbilder sowie Geschäftsordnungsbeschlüsse, die nicht der Ankündigungspflicht unterliegen.

Ist ein Beschluss ohne Tagesordnungspunkt automatisch unwirksam?

Nein. Er ist zunächst wirksam und verbindlich und wird nur ungültig, wenn er fristgerecht angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt wird. Das entspricht der Linie des BGH zu Einberufungsmängeln (BGH, Urteil v. 20.07.2012 – V ZR 235/11). Wird die Monatsfrist des § 45 WEG versäumt, erwächst auch ein schlecht angekündigter Beschluss in Bestandskraft.

Worin liegt der Unterschied zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit?

Ein anfechtbarer Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn auf fristgebundene Klage hin für ungültig erklärt. Ein nichtiger Beschluss entfaltet von Anfang an keine Wirkung und kann jederzeit geltend gemacht werden. Ankündigungs- und Ladungsmängel führen zur Anfechtbarkeit; Nichtigkeit tritt vor allem bei fehlender Beschlusskompetenz ein (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99).

Darf in der Versammlung ein Antrag gestellt werden, der nicht angekündigt war?

Änderungs- und Modifikationsanträge zu einem angekündigten Punkt sind zulässig, solange sie den angekündigten Beschlussgegenstand nicht verlassen. Eine Reduzierung der Auftragssumme oder eine Fristverschiebung bleibt regelmäßig im Rahmen; ein zusätzlicher, thematisch neuer Gegenstand nicht. Wird dieser dennoch beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar.

Müssen Angebote und Unterlagen der Einladung beiliegen?

Nicht in jedem Fall, aber immer dann, wenn eine sachgerechte Vorbereitung sie voraussetzt. Für die Verwalterneubestellung hat der BGH entschieden, dass Namen und Eckdaten der Bewerberangebote grundsätzlich innerhalb der Ladungsfrist vorliegen müssen (BGH, Urteil v. 24.01.2020 – V ZR 110/19). Bei Vergabeentscheidungen und Alternativbeschlüssen gilt sinngemäß dasselbe.

Was ändert sich bei einer virtuellen Versammlung für die Tagesordnung?

Zweierlei. Der Grundsatzbeschluss nach § 23 Abs. 1a WEG ist ein eigener Beschlussgegenstand und muss mit Mehrheitserfordernis, Befristung auf höchstens drei Jahre und technischem Rahmen angekündigt werden. Außerdem steigen die Anforderungen an die übrigen TOP, weil Unterlagen nicht mehr spontan in der Versammlung gezeigt werden können – sie müssen vorab digital bereitstehen und im TOP benannt sein.

Quellen und Rechtshinweis

• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung (insbesondere Abs. 1, Abs. 1a, Abs. 2, Abs. 3)
• § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (insbesondere Abs. 4)
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen
• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen
• § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung
• § 45 WEG – Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage
• § 48 WEG – Übergangsvorschriften
• BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11
• BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19
• BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11
• BGH, Urteil vom 11.10.2024 – V ZR 261/23
• BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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• Unterlagen innerhalb der Ladungsfrist – Angebote, Pläne und Berechnungen liegen den Eigentümern rechtzeitig digital vor.
• Trennscharfe Beschlussvorbereitung – Maßnahme, Finanzierung und Kostenverteilung als eigenständige Punkte statt versteckter Nebenregelungen.
• Digitale Beschlusssammlung – jederzeit einsehbar, damit Beirat und Eigentümer den Regelungsstand kennen.
• Präsenz, hybrid oder virtuell – Versammlungsformate nach § 23 Abs. 1 und Abs. 1a WEG mit dem passenden technischen und formalen Rahmen.
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