WEG ohne Verwaltungsbeirat: Zulässig, aber mit Folgen für die Kontrolle

Auf einen Blick:

• Der Verwaltungsbeirat ist nach § 29 Abs. 1 WEG fakultativ. Eine WEG ohne Verwaltungsbeirat ist rechtmäßig verfasst und voll beschlussfähig.
• Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 01.12.2020 ist die Mitgliederzahl frei bestimmbar – die frühere Fixierung auf drei Mitglieder ist entfallen. Auch ein Ein-Personen-Beirat ist zulässig.
• § 29 Abs. 2 WEG: Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter und soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen. Ohne Beirat entfällt diese Vorprüfung ersatzlos.
• § 29 Abs. 3 WEG privilegiert unentgeltlich tätige Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit – ein bei der Kandidatensuche regelmäßig unterschätztes Argument.
• Ohne Beirat fehlt der Einberufungsberechtigte nach § 24 Abs. 3 WEG. Fällt zusätzlich der Verwalter aus, hilft nur noch die gerichtliche Ermächtigung (AG Nürnberg, 05.11.2024 – 16 C 1668/24 WEG).
• Entlastungsbeschlüsse ohne Prüfungsgrundlage sind angreifbar, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen (BGH, 17.07.2003 – V ZB 11/03; LG Frankfurt/Main, 20.02.2020 – 2-13 S 94/19).
• Kontrolle lässt sich auch ohne Beirat organisieren: Prüfungsausschuss, externer Rechnungsprüfer, Kassenprüfer oder Einzelbeauftragung – jeweils per einfachem Mehrheitsbeschluss.

Gliederung

1. Warum eine Gemeinschaft ohne Beirat funktioniert – und wo es klemmt
2. Der Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG: Was die Reform geändert hat
3. Was konkret ausfällt, wenn kein Beirat existiert
4. Praxisbeispiel: 26 Einheiten, vier Jahre ohne Belegprüfung
5. Alternativen: Kontrolle organisieren, auch ohne Beirat
6. Risiken einer dauerhaft beiratslosen Gemeinschaft
7. Rücktritt aller Beiräte – und der Weg zurück zum Beirat
8. Rechtslage und Referenzentscheidungen
9. Checkliste
10. Häufige Fragen (FAQ)
11. Quellen und Rechtshinweis

Warum eine WEG ohne Verwaltungsbeirat funktioniert – und wo es trotzdem klemmt

In vielen Eigentümerversammlungen fällt der Tagesordnungspunkt "Wahl des Verwaltungsbeirats" ergebnislos aus. Niemand meldet sich, der bisherige Vorsitzende hat verkauft, die übrigen Mitglieder sind zurückgetreten – und der Punkt wird vertagt, Jahr um Jahr. Die Gemeinschaft läuft weiter: Abrechnungen werden beschlossen, der Verwalter bestellt und entlastet. Rechtlich ist daran nichts auszusetzen. Eine WEG ohne Verwaltungsbeirat ist kein Mangel, sondern eine zulässige Organisationsform; der Beirat ist ein Kann-Organ.

Der Preis wird nicht im Beschlussbuch sichtbar, sondern in der Qualität der Entscheidungsvorbereitung. Das Wohnungseigentumsgesetz setzt an mehreren Stellen stillschweigend voraus, dass jemand zwischen Verwalter und Versammlung steht: jemand, der die Belege durchsieht, bevor über die Jahresabrechnung abgestimmt wird, und der einladen kann, wenn kein Verwalter mehr da ist. Fehlt dieser Jemand, gehen diese Funktionen nicht auf andere über – sie fallen aus. Dieser Beitrag betrachtet gezielt die Konstellation, in der gar kein Beirat existiert. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 30.09.2026.

Der Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG: Was die Reform geändert hat

Fakultativ – und niemand kann gezwungen werden

§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt, dass Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Eine Bestellungspflicht besteht nicht; selbst wenn die Gemeinschaftsordnung einen Beirat vorsieht, folgt daraus in aller Regel keine durchsetzbare Pflicht eines Eigentümers, das Amt zu übernehmen – die Annahme der Wahl ist konstitutiv. Es gibt daher keinen Anfechtungsgrund "fehlender Beirat" und keine Zwangsbestellung durch das Gericht. Der Anspruch aus § 18 Abs. 2 WEG richtet sich auf Maßnahmen, nicht auf die Besetzung eines Kann-Organs.

Freie Größe seit dem WEMoG

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 bestand der Beirat gesetzlich aus dem Vorsitzenden und zwei weiteren Mitgliedern – zwingend drei Personen. Diese Vorgabe ist entfallen. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG regelt nur noch, dass der Beirat, wenn er aus mehreren Mitgliedern besteht, einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter wählt.

Das ist der wichtigste Hebel gegen Beiratslosigkeit: Früher scheiterten Gemeinschaften daran, dass sich zwar eine Person fand, aber nicht drei. Seit der Reform ist der Ein-Personen-Beirat eine vollwertige Lösung.

Unterstützung, Überwachung, Vorprüfung

§ 29 Abs. 2 WEG beschreibt die Aufgabe zweigliedrig. Satz 1: Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter. Satz 2: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen, bevor die Versammlung über sie beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Diese Stellungnahme ist der eigentliche Mehrwert des Organs: Sie verwandelt eine Abstimmung im Blindflug in eine Entscheidung mit Tatsachengrundlage. Der Prüfungsumfang ist dabei begrenzt – nach AG München, 31.08.2023 (1293 C 11654/22 WEG) schuldet der Beirat im Kern die rechnerische Richtigkeit und muss nicht die rechtliche Zulässigkeit jedes Verteilungsschlüssels beurteilen. Das ist ein gutes Argument gegenüber zögernden Kandidaten.

Das Haftungsprivileg des § 29 Abs. 3 WEG

Nach § 29 Abs. 3 WEG haften unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Zwei Punkte werden übersehen: Das Privileg knüpft an die Unentgeltlichkeit an – wird eine Aufwandsentschädigung beschlossen, ist zu prüfen, ob sie noch Auslagenersatz oder bereits Vergütung ist. Und es wirkt im Innenverhältnis, ersetzt also keine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Wer Kandidaten sucht, sollte beides offen ansprechen.

Was konkret ausfällt, wenn kein Beirat existiert

Die Belegprüfung vor der Jahresabrechnung

Der spürbarste Ausfall. Ohne Beirat gelangt die Jahresabrechnung ungeprüft in die Versammlung: Der Verwalter erläutert seine eigenen Zahlen, und die Eigentümer stimmen darüber ab. Das ist zulässig – § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG ist eine Soll-Vorschrift. Es verschiebt die Kontrolle aber vollständig auf das individuelle Einsichtsrecht.

Dieses Recht besteht, hat jedoch Grenzen: Die Einsicht erfolgt grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters, nicht per Versand von Belegkopien (LG Itzehoe, 09.03.2016 – 11 S 79/15). Wer zweihundert Kilometer entfernt wohnt, geht diesen Weg selten. Der Beirat war die institutionelle Antwort auf dieses Missverhältnis: eine Prüfung für alle statt vierzig Prüfungen durch niemanden.

Die Vorprüfung des Wirtschaftsplans

Weniger beachtet, wirtschaftlich ebenso relevant. Der Wirtschaftsplan bestimmt die Vorschüsse des Folgejahres. Ohne Vorprüfung bleiben typische Ansatzpunkte unbemerkt: Positionen, die ohne Begründung zweistellig steigen; Instandhaltungsansätze, die von der beschlossenen Erhaltungsplanung abweichen; Rücklagenzuführungen, die hinter dem Bedarf zurückbleiben, weil ein niedriger Vorschuss in der Versammlung besser ankommt.

Das Gegengewicht bei Verwalterbestellung und -vergütung

Traditionell holt der Beirat Alternativangebote ein, vergleicht Leistungsverzeichnisse und legt eine Empfehlung vor. Die Rechtsprechung stellt hier Anforderungen: Vor Bestellung eines neuen Verwalters sind im Grundsatz Angebote mehrerer Bewerber einzuholen (BGH, 01.04.2011 – V ZR 96/10); Namen und Eckdaten – insbesondere Laufzeit und Vergütungsmodell – müssen rechtzeitig vor der Beschlussfassung bekannt sein, eine Information erst in der Versammlung genügt nicht (BGH, 24.01.2020 – V ZR 110/19). Die strikte Handhabung hat der BGH später relativiert: Bleiben trotz dokumentierter Bemühungen weitere Angebote aus, kann auch auf schmalerer Grundlage ordnungsmäßig beschlossen werden (BGH, 10.02.2023 – V ZR 246/21).

Nur: Wer organisiert das ohne Beirat? Faktisch der amtierende Verwalter – also derjenige, über dessen Wiederbestellung entschieden wird. Er ist dann Vorbereiter und Gegenstand der Entscheidung zugleich: nicht verboten, aber strukturell ungesund, erst recht bei gleichzeitiger Vergütungsanpassung.

Die Einberufungskompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG

Nach § 24 Abs. 3 WEG kann die Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter einberufen werden, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Dieser gesetzliche Notmechanismus läuft in der beiratslosen Gemeinschaft leer.

Die Folge kann eine echte Blockade sein. Ein einzelner Eigentümer darf sich nicht eigenmächtig an die Stelle des fehlenden Organs setzen; lädt er dennoch ein, sind die Beschlüsse anfechtbar. Nur wenn sämtliche Eigentümer an Versammlung und Abstimmung teilnehmen, ist der Mangel geheilt (BGH, 11.03.2022 – V ZR 77/21) – in größeren Anlagen praktisch nie der Fall. Der saubere Weg führt über das Gericht (dazu unten, Abschnitt 6).

Klauseln aus Gemeinschaftsordnung und Verwaltervertrag

Viele Gemeinschaftsordnungen und nahezu alle marktüblichen Verwalterverträge knüpfen an den Beirat an: Zustimmung des Vorsitzenden zu Erhaltungsmaßnahmen oberhalb eines Schwellenwerts, Mitzeichnung bei Verfügungen über die Erhaltungsrücklage, Gegenzeichnung der Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG.

Ohne Beirat sind diese Klauseln nicht erfüllbar: Entweder laufen sie leer – dann entfällt eine vereinbarte Sicherung, häufig unbemerkt – oder sie sperren, dann kann der Verwalter eine sinnvolle Maßnahme formal nicht auslösen. Beides lässt sich vermeiden, indem die Gemeinschaft die Klauseln ausdrücklich per Beschluss neu adressiert.

Praxisbeispiel: 26 Einheiten, vier Jahre ohne Belegprüfung

Eine Gemeinschaft mit 26 Einheiten, Baujahr 1994, verliert nach zwei Verkäufen ihren gesamten Beirat. Die Neuwahl wird vier Jahre in Folge mangels Kandidaten vertagt. Die Jahresabrechnungen gehen ohne Stellungnahme in die Versammlung und werden einstimmig beschlossen; der Verwalter wird jedes Jahr entlastet. Erst im fünften Jahr lässt ein neu eingetretener Eigentümer die Unterlagen extern prüfen.

Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung.

Auf eine Einheit mit 1/26 Miteigentumsanteil entfallen rund 655 €. Kein dramatischer Betrag pro Kopf – aber er ist entstanden, weil vier Jahre lang niemand zwischen Verwalter und Versammlung stand. Ein einziger Prüfungsdurchgang im ersten Jahr hätte drei der vier Positionen sichtbar gemacht.

Hinzu kommt ein rechtliches Folgeproblem: Für alle vier Jahre wurde Entlastung beschlossen, die Anfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG ist längst abgelaufen. Ob die Beschlüsse Ersatzansprüchen entgegenstehen, hängt davon ab, ob die Vorgänge bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BGH, 17.07.2003 – V ZB 11/03) – ein Beweisthema, das sich die Gemeinschaft mit laufender Belegprüfung erspart hätte.

Alternativen: Kontrolle organisieren, auch ohne Beirat

Die Funktion lässt sich vom Organ trennen. Eine Gemeinschaft ohne Beirat kann die Kontrollaufgaben durch einfachen Mehrheitsbeschluss anders verteilen; § 19 Abs. 1 WEG gibt ihr die Beschlusskompetenz, eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist nicht nötig.

Prüfungsausschuss oder Prüfungsbeauftragte

Die Versammlung beauftragt ein bis drei Eigentümer, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der nächsten Versammlung zu sichten und schriftlich zu berichten. Das ist kein Beirat im Sinne des § 29 WEG, sondern eine schlichte Beauftragung – ohne Stellung nach § 24 Abs. 3 WEG, dafür für genau eine Abrechnungsperiode zu gewinnen: eine deutlich niedrigere Einstiegshürde als eine mehrjährige Beiratsbestellung. Der Beschluss sollte Prüfungsgegenstand, Zeitraum, Unterlagenzugang, Berichtsfrist und Kostenrahmen benennen. Eine Haftungsmilderung entsprechend § 29 Abs. 3 WEG gehört ausdrücklich mit hinein, weil die gesetzliche Privilegierung an das Beiratsamt anknüpft.

Externer Rechnungsprüfer

Die belastbarste Variante: Ein Steuerberater oder eine auf Wohnungseigentum spezialisierte Kanzlei prüft die Jahresabrechnung samt Belegen und legt einen Prüfbericht vor – fachlich belastbar, unabhängig, beweiskräftig, dafür je nach Umfang vierstellig teuer. Kostenrahmen und Finanzierung gehören in den Beschluss. In Gemeinschaften, die seit Jahren ungeprüft arbeiten, ist eine einmalige externe Aufarbeitung meist sinnvoller als der sofortige Versuch, wieder einen Beirat zu bilden: Sie schafft die Ausgangsbasis, auf der ein künftiger ehrenamtlicher Beirat überhaupt erst arbeiten kann.

Kassenprüfer als schlanke Variante

Dazwischen liegt die schlanke Lösung: ein oder zwei Eigentümer prüfen ausschließlich die Kassen- und Kontenführung – Bestände, Kontenabstimmung, Entwicklung der Erhaltungsrücklage, stichprobenartige Belegkontrolle. In zwei bis drei Stunden zu leisten, ohne Spezialkenntnisse, und erfahrungsgemäß ausreichend für die gravierendsten Auffälligkeiten.

Einzelbeauftragung für ein konkretes Projekt

Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen – Dach, Heizung, Fassade – kann die Versammlung einen Eigentümer oder einen externen Baubegleiter nur für dieses Vorhaben beauftragen: Angebotsvergleich, Abnahmebegleitung, Rechnungsprüfung. Die Beauftragung endet mit dem Projekt; für beiratslose Gemeinschaften oft der praktikabelste Einstieg, weil die Aufgabe klar begrenzt ist.

Strukturelle Transparenz statt punktueller Prüfung

Der vierte Weg ist kein Organ, sondern ein Verfahren: Sind Buchhaltung, Belege, Verträge und Beschlusssammlung dauerhaft digital einsehbar, entsteht Kontrolle laufend und durch viele. Eine qualifizierte Prüfung ersetzt das nicht – aber es senkt die Schwelle für den Eigentümer, der sonst an der Reise ins Verwalterbüro scheitert.

Die Tabelle zeigt den entscheidenden Punkt: Keine Alternative ersetzt die Einberufungskompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG. Wer diese Funktion sichern will, braucht einen Beirat – notfalls mit einem einzigen Mitglied.

Risiken einer dauerhaft beiratslosen Gemeinschaft

Faktisch unkontrollierte Verwaltung

Das Risiko ist selten der vorsätzlich untreue Verwalter, sondern der schleichende Qualitätsverlust: Verträge, die niemand hinterfragt; Rücklagenzuführungen, die seit Jahren unverändert bleiben, während die Baukosten gestiegen sind; eine Erhaltungsplanung, die nie über die Absichtserklärung hinauskam. Kontrolle wirkt präventiv – ihr Fehlen fällt deshalb erst auf, wenn der Schaden eingetreten ist.

Entlastungsbeschlüsse ohne Tatsachengrundlage

Die Entlastung wirkt im Ergebnis wie ein negatives Schuldanerkenntnis: Sie schließt Ersatzansprüche aus, soweit die Vorgänge bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären (BGH, 17.07.2003 – V ZB 11/03). Zugleich ist ein Entlastungsbeschluss anfechtbar, wenn Ansprüche gegen den Verwalter ernsthaft in Betracht kommen (LG Frankfurt/Main, 20.02.2020 – 2-13 S 94/19).

Für die beiratslose Gemeinschaft entsteht daraus eine unbequeme Lage: Sie entlastet ohne Prüfungsgrundlage und muss später darlegen, dass ein Fehler auch bei sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar war. Der pragmatische Ausweg: über die Entlastung gar nicht beschließen, solange nicht geprüft wurde. Eine Pflicht zur Entlastung gibt es nicht.

Handlungsunfähigkeit bei Verwalterausfall und Ultima Ratio

Kündigt der Verwalter oder wird er abberufen, ohne dass ein Nachfolger bestellt ist, fehlt in der beiratslosen Gemeinschaft der Einberufungsberechtigte. Sie kann sich dann nicht mehr selbst versammeln, um einen neuen Verwalter zu wählen.

Bleibt der Weg zum Gericht: Nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG kann ein Eigentümer beantragen, dass das Gericht anstelle der Gemeinschaft entscheidet, wenn ein Beschluss zur ordnungsmäßigen Verwaltung geboten ist, aber nicht zustande kommt. Darüber lässt sich auch die Ermächtigung zur Einberufung erreichen (AG Nürnberg, 05.11.2024 – 16 C 1668/24 WEG; AG Hamburg-Altona, 10.04.2025 – 303a C 16/24). Rechtlich sauber, aber langwierig und mit Kosten- und Prozessrisiko. Ein Ein-Personen-Beirat wäre die deutlich billigere Versicherung gewesen.

Rücktritt aller Beiräte – und der Weg zurück zum Beirat

Wenn alle zugleich das Amt niederlegen

Ein Beiratsmitglied kann sein Amt jederzeit niederlegen. Die Niederlegung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Erklärung, wird mit Zugang wirksam und bedarf weder eines Grundes noch der Zustimmung der Versammlung. Adressat ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter; aus Beweisgründen empfiehlt sich Textform mit ausdrücklichem Wirksamkeitszeitpunkt.

Legen alle Mitglieder gleichzeitig nieder, endet das Organ – ohne Nachwirkung und ohne Pflicht, bis zur Neuwahl im Amt zu bleiben. Ab diesem Zeitpunkt entfällt die Vorprüfung nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG, § 24 Abs. 3 WEG läuft leer, beiratsbezogene Klauseln sind nicht mehr erfüllbar.

Die ersten Schritte danach

Der Verwalter sollte den Wegfall dokumentieren – Niederlegungserklärungen zur Verwaltungsakte, Vermerk in der Beschlusssammlung, Information aller Eigentümer – und prüfen, welche laufenden Vorgänge eine Beiratsbeteiligung voraussetzen. Verlangt der Verwaltervertrag die Zustimmung des Beiratsvorsitzenden, ist der Vorgang blockiert, bis die Versammlung ihn unmittelbar selbst beschließt.

Die Neubestellung

Der Beirat wird mit einfacher Mehrheit bestellt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG). Ein belastbarer Beschluss regelt:

• die Anzahl der Mitglieder – seit dem WEMoG frei wählbar, im Zweifel klein beginnen,
• die namentlich bestellten Personen, die ihre Bereitschaft erklärt haben,
• die Amtszeit – eine Befristung auf ein oder zwei Jahre senkt die Hemmschwelle spürbar,
• ob eine Aufwandsentschädigung gezahlt wird, mit Klarstellung als Auslagenersatz, damit § 29 Abs. 3 WEG unberührt bleibt,
• ob eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen und aus Gemeinschaftsmitteln finanziert wird.

Findet sich weiterhin niemand, ist die Vertagung der schlechteste Weg. Besser ist ein Auffangbeschluss: kein Beirat, aber eine ausdrücklich beauftragte externe Prüfung der nächsten Jahresabrechnung – und die Festlegung, dass die Entlastung erst nach Vorlage des Prüfberichts auf die Tagesordnung kommt. Die Kontrollfunktion ist damit gesichert, auch wenn das Organ fehlt.

Rechtslage und Referenzentscheidungen

Maßgebliche Normen

• § 29 Abs. 1 WEG – Wohnungseigentümer können zum Beiratsmitglied bestellt werden; bei mehreren Mitgliedern wählt der Beirat Vorsitzenden und Stellvertreter. Die Festlegung auf drei Mitglieder ist mit dem WEMoG zum 01.12.2020 entfallen.
• § 29 Abs. 2 WEG – Unterstützung und Überwachung des Verwalters; Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen vor der Beschlussfassung geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden.
• § 29 Abs. 3 WEG – Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
• § 24 Abs. 3 WEG – Einberufung durch den Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert.
• § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG – Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung; Beschlusskompetenz der Gemeinschaft.
• § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG – Beschlussersetzung durch das Gericht.
• § 45 Satz 1 WEG – Monatsfrist für die Anfechtungsklage.

Verifizierte Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03: Die Entlastung erfasst nur Vorgänge, die den Eigentümern bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären; ein Entlastungsbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn erkennbar Ansprüche gegen den Verwalter bestehen.
• BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10: Vor Bestellung eines neuen Verwalters sind im Grundsatz Angebote mehrerer Bewerber einzuholen; für die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters gilt das nicht in gleicher Weise.
• BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19: Namen der Bewerber und Eckdaten der Angebote – einschließlich Laufzeit und Vergütung – müssen rechtzeitig vor der Beschlussfassung mitgeteilt werden; die Versammlung selbst ist zu spät.
• BGH, Urteil vom 11.03.2022 – V ZR 77/21: Der Mangel einer Einberufung durch einen Nichtberechtigten ist geheilt, wenn sämtliche Eigentümer an Versammlung und Abstimmung teilnehmen.
• BGH, Urteil vom 10.02.2023 – V ZR 246/21: Drei Vergleichsangebote sind kein starres Erfordernis; bleiben sie trotz nachweislich ernsthafter Bemühungen aus, kann auch auf schmalerer Grundlage ordnungsmäßig beschlossen werden.
• AG München, Endurteil vom 31.08.2023 – 1293 C 11654/22 WEG: Die Prüfung der Abrechnung durch den Beirat betrifft im Kern die rechnerische Richtigkeit, nicht die rechtliche Bewertung der Kostenverteilung.
• AG Nürnberg, Beschluss vom 05.11.2024 – 16 C 1668/24 WEG: In einer verwalter- und verwaltungsbeiratslosen Gemeinschaft kann sich ein Eigentümer gerichtlich zur Einberufung ermächtigen lassen, ohne vorherige Befassung der Versammlung.
• AG Hamburg-Altona, Beschluss vom 10.04.2025 – 303a C 16/24: In der verwalterlosen Gemeinschaft besteht eine Regelungslücke, wenn ordnungsmäßige Verwaltung nicht mehr möglich ist; die gerichtliche Ermächtigung ist der rechtssichere Weg.
• LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2020 – 2-13 S 94/19: Ein Entlastungsbeschluss ist anfechtbar, wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen; die Entlastung wirkt als negatives Schuldanerkenntnis.
• LG Itzehoe, Urteil vom 09.03.2016 – 11 S 79/15: Belegeinsicht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters; Übersendung von Kopien nur ausnahmsweise.

Checkliste

• [ ] Feststellen, ob aktuell ein wirksam bestellter Beirat existiert (Beschlusssammlung, Amtszeiten, Eigentümerwechsel, Niederlegungen).
• [ ] Gemeinschaftsordnung und Verwaltervertrag auf Klauseln prüfen, die an den Beirat anknüpfen (Zustimmung, Mitzeichnung, Schwellenwerte, Gegenzeichnung der Niederschrift).
• [ ] Bei Beiratslosigkeit diese Klauseln per Beschluss neu adressieren, damit sie weder leerlaufen noch sperren.
• [ ] Beiratsgröße ausdrücklich zur Abstimmung stellen – seit dem WEMoG ist auch ein Ein-Personen-Beirat zulässig.
• [ ] Amtszeit befristen (ein bis zwei Jahre) und das Haftungsprivileg des § 29 Abs. 3 WEG aktiv kommunizieren.
• [ ] Aufwandsentschädigung als Auslagenersatz ausgestalten; Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung prüfen.
• [ ] Ohne Beirat: Prüfungsausschuss, Kassenprüfer oder externen Rechnungsprüfer beschließen – mit Prüfungsgegenstand, Frist, Unterlagenzugang und Kostenrahmen.
• [ ] Entlastung nur beschließen, wenn eine Prüfungsgrundlage vorliegt; andernfalls Jahresabrechnung beschließen und Entlastung vertagen.
• [ ] Wirtschaftsplan vor der Versammlung auf Abweichungen zum Vorjahr und zur Erhaltungsplanung durchsehen lassen.
• [ ] Für den Verwalterausfall vorsorgen: Wer könnte nach § 24 Abs. 3 WEG einberufen? Fehlt diese Person, bleibt nur § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.
• [ ] Belege, Verträge und Beschlusssammlung dauerhaft digital verfügbar halten.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist eine WEG ohne Verwaltungsbeirat rechtswidrig?

Nein. § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG ist eine Kann-Bestimmung; die Bestellung steht im Ermessen der Gemeinschaft, und eine beiratslose Gemeinschaft ist voll handlungs- und beschlussfähig. Auch ein Eigentümer, der einen Beirat wünscht, kann dessen Bestellung nicht erzwingen.

Sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung ohne Beiratsprüfung anfechtbar?

In der Regel nicht allein deshalb. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG ist eine Soll-Vorschrift, deren Nichtbeachtung den Beschluss nicht automatisch fehlerhaft macht – erst recht nicht, wenn gar kein Beirat existiert, der prüfen könnte. Anfechtbar wird der Beschluss durch inhaltliche Fehler der Abrechnung; das Fehlen der Prüfung erhöht nur die Wahrscheinlichkeit, dass solche Fehler unentdeckt bleiben.

Kann ein einzelner Eigentümer die Aufgaben des Beirats übernehmen?

Nicht aus eigenem Entschluss, wohl aber aufgrund eines Beschlusses: Die Versammlung kann einen Eigentümer mit der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beauftragen, ohne ihn zum Beirat zu bestellen. Die Einberufungskompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG erlangt er dadurch nicht.

Wie viele Mitglieder muss ein Verwaltungsbeirat haben?

Seit dem WEMoG vom 01.12.2020 gibt das Gesetz keine Zahl vor; die Gemeinschaft bestimmt die Größe frei, auch ein Ein-Personen-Beirat ist zulässig. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG verlangt die Wahl von Vorsitzendem und Stellvertreter nur bei mehreren Mitgliedern.

Was passiert, wenn alle Beiratsmitglieder gleichzeitig zurücktreten?

Das Organ endet mit Zugang der Niederlegungserklärungen; eine Pflicht, bis zur Neuwahl im Amt zu bleiben, besteht nicht. Ab diesem Zeitpunkt entfallen die Vorprüfung nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG und die Einberufungskompetenz nach § 24 Abs. 3 WEG. Der Verwalter sollte den Wegfall dokumentieren und beiratsabhängige Vorgänge prüfen.

Wer beruft die Versammlung ein, wenn weder Verwalter noch Beirat vorhanden sind?

Zunächst niemand – genau das ist die Gefahr. Ein einzelner Eigentümer darf nicht eigenmächtig einladen; Beschlüsse einer so einberufenen Versammlung sind anfechtbar, sofern nicht sämtliche Eigentümer teilnehmen (BGH, 11.03.2022 – V ZR 77/21). Rechtssicher ist die gerichtliche Ermächtigung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (AG Nürnberg, 05.11.2024 – 16 C 1668/24 WEG).

Sollte die Gemeinschaft den Verwalter ohne Prüfung überhaupt entlasten?

Aus Eigentümersicht spricht viel dagegen. Die Entlastung wirkt wie ein negatives Schuldanerkenntnis und erfasst alles, was bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wäre (BGH, 17.07.2003 – V ZB 11/03). Ohne Prüfungsgrundlage ist das ein Vertrauensvorschuss, der sich nach Ablauf der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG kaum noch korrigieren lässt. Eine Pflicht zur Entlastung besteht nicht.

Quellen und Rechtshinweis

• § 18, § 19, § 24, § 25, § 29, § 44, § 45 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020, in Kraft getreten am 01.12.2020
• BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03
• BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10
• BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19
• BGH, Urteil vom 11.03.2022 – V ZR 77/21
• BGH, Urteil vom 10.02.2023 – V ZR 246/21
• AG München, Endurteil vom 31.08.2023 – 1293 C 11654/22 WEG
• AG Nürnberg, Beschluss vom 05.11.2024 – 16 C 1668/24 WEG
• AG Hamburg-Altona, Beschluss vom 10.04.2025 – 303a C 16/24
• LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2020 – 2-13 S 94/19
• LG Itzehoe, Urteil vom 09.03.2016 – 11 S 79/15

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Eine WEG ohne Verwaltungsbeirat braucht eine Verwaltung, die Transparenz nicht erst auf Nachfrage herstellt. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als digitale und zugleich persönliche Technologieverwaltung: In der WEG-Verwaltung verbinden wir digitale Belegablage, nachvollziehbare Buchhaltung und klare Beschlussdokumentation mit einem festen Ansprechpartner, der die Anlage kennt. Gerade dort, wo kein Beirat zwischen Verwalter und Versammlung steht, ersetzt strukturelle Nachvollziehbarkeit das fehlende Kontrollorgan – nicht vollständig, aber dort, wo es im Alltag zählt.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Digitale Belegeinsicht – Belege, Verträge und Abrechnungsunterlagen sind für Eigentümer online einsehbar, ohne Weg ins Verwalterbüro.
• Nachvollziehbare Jahresabrechnung – klar gegliederte Darstellung, die auch ohne Beiratsstellungnahme prüfbar bleibt.
• Vorbereitete Beschlussvorlagen – Tagesordnungspunkte mit Entscheidungsgrundlage statt Abstimmung im Blindflug.
• Unterstützung bei der Beiratsbildung – Zuschnitt der Beiratsgröße nach § 29 WEG, Musterbeschlüsse, Einführung neuer Mitglieder.
• Alternativen ohne Beirat – Begleitung bei Prüfungsausschuss, Kassenprüfer oder externer Rechnungsprüfung, inklusive Formulierungsvorschlägen für den Beschluss.
• Transparente Vergütung – Leistungsumfang und Vergütung werden vor der Bestellung offengelegt, damit die Versammlung rechtzeitig vergleichen kann.
• Fester Ansprechpartner – ein Gesprächspartner für die Gemeinschaft statt wechselnder Zuständigkeiten.

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Wenn in Ihrer Gemeinschaft seit Jahren kein Beirat mehr zustande kommt und die Jahresabrechnung ungeprüft in die Versammlung geht, lässt sich das ordnen – mit einem schlank zugeschnittenen Beirat oder mit einer beschlossenen Prüfungsalternative. Sprechen Sie mich gern an: Wir sehen uns Ihre Gemeinschaftsordnung, Ihren Verwaltervertrag und die letzten Beschlüsse an und zeigen Ihnen, welcher Weg zu Ihrer Anlage passt.

👉 Jetzt Angebot abholen