Wirtschaftsplan WEG: Aufstellung, Beschluss und Vorschüsse nach § 28 WEG

Auf einen Blick: Der Wirtschaftsplan WEG ist die Finanzplanung der Gemeinschaft für ein Kalenderjahr. Seit der WEG-Reform gilt eine klare Arbeitsteilung: Der Verwalter stellt auf (§ 28 Abs. 1 Satz 2 WEG), die Eigentümerversammlung beschließt über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) – nicht mehr über den Plan als solchen. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage folgt aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG und ist Teil desselben Beschlusses. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) entschieden, dass ein Beschluss über „den Wirtschaftsplan" deshalb nicht nichtig ist, sondern als Vorschussbeschluss auszulegen ist. Mit Urteil vom 20.09.2024 (Az. V ZR 235/23) hat er zudem einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse selbst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zugelassen. Fälligkeit und Zahlungsweise regelt § 28 Abs. 3 WEG, das Gegenstück zum Plan ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Dieser Beitrag zeigt Aufbau, Rechenweg, Beschlussformulierung, Fortgeltung und die typischen Fehlerquellen.

Gliederung

1. Wirtschaftsplan WEG: Was § 28 Abs. 1 WEG tatsächlich verlangt
2. Inhalt und Aufbau: Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne
3. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
4. Praxisbeispiel mit vollständiger Rechnung
5. Der Beschluss über die Vorschüsse: Ablauf, Mehrheit, Formulierung
6. Fälligkeit, Verzug und die Grenzen der Zahlungsverweigerung
7. Fortgeltung: Was gilt, wenn kein neuer Plan beschlossen ist
8. Anpassung im laufenden Jahr, Nachschüsse und Sonderumlage
9. Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG als Gegenstück
10. Typische Fehler in der Praxis
11. Rechtslage, Checkliste und häufige Fragen

Der Wirtschaftsplan WEG ist das Dokument, mit dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Zahlungsfähigkeit für das kommende Jahr organisiert. Er beantwortet eine einzige, aber existenzielle Frage: Wie viel Geld muss die Gemeinschaft im nächsten Kalenderjahr voraussichtlich ausgeben, und welchen Betrag muss jede einzelne Einheit dafür monatlich beisteuern? Ohne diese Planung gibt es kein Hausgeld, ohne Hausgeld keine Liquidität – und ohne Liquidität weder Heizöl noch Versicherungsschutz noch bezahlte Handwerkerrechnungen.

Trotz dieser zentralen Bedeutung ist der Wirtschaftsplan das am häufigsten missverstandene Instrument des Wohnungseigentumsrechts. Das liegt daran, dass die WEG-Reform an genau dieser Stelle einen scheinbar kleinen, tatsächlich aber grundlegenden Schnitt gesetzt hat. Bis Ende November 2020 beschlossen die Eigentümer über den Wirtschaftsplan selbst. Seither beschließen sie ausschließlich über die daraus abgeleiteten Vorschüsse. Der Plan bleibt Rechenwerk und Begründung, Beschlussgegenstand sind die Zahlen, die daraus für jede Einheit folgen.

Diese Verschiebung hat die Praxis über Jahre beschäftigt. In vielen Versammlungen wurde und wird weiterhin formuliert: „Der vorgelegte Wirtschaftsplan wird beschlossen." Instanzgerichte und Teile der Literatur hielten solche Beschlüsse zeitweise für nichtig, weil die Beschlusskompetenz fehle. Der Bundesgerichtshof hat diese Diskussion mit Beschluss vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) beendet und entschieden, dass derartige Beschlüsse weder nichtig noch teilnichtig sind. Sie sind vielmehr so auszulegen, dass die Eigentümer lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen wollten.

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das Entwarnung, aber keine Entwarnung im Sinne von Beliebigkeit. Eine saubere Beschlussformulierung erspart Anfechtungsrisiken, Auslegungsstreit und unangenehme Diskussionen im Hausgeldprozess. Dieser Beitrag führt deshalb durch den gesamten Zyklus: von der Aufstellung durch den Verwalter über die Verteilung auf die Einheiten und den Beschluss bis zur Fortgeltung, Anpassung und Kontrolle über den Vermögensbericht.

Wirtschaftsplan WEG: Was § 28 Abs. 1 WEG tatsächlich verlangt

§ 28 Abs. 1 WEG ist bemerkenswert kurz. Satz 1 lautet sinngemäß: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Satz 2 verpflichtet den Verwalter, jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

Zwei Pflichten, zwei Adressaten

Aus diesen beiden Sätzen ergibt sich die gesamte Systematik. Die Aufstellungspflicht trifft den Verwalter und ist Bestandteil seiner gesetzlichen Aufgaben. Sie besteht unabhängig davon, ob die Eigentümer sie anmahnen. Die Beschlusspflicht trifft die Eigentümerversammlung und bezieht sich auf die Vorschüsse. Der Plan ist damit rechtlich die Begründung, der Vorschuss die Rechtsfolge.

Praktisch heißt das: Der Wirtschaftsplan wird der Einladung beigefügt, in der Versammlung erläutert und zu Protokoll genommen – beschlossen werden aber die Beträge. Ein Eigentümer, der später über die Höhe seines Hausgeldes streitet, greift den Vorschussbeschluss an, nicht die Kalkulationstabelle.

Ein Kalenderjahr, nicht ein beliebiger Zeitraum

Das Gesetz spricht ausdrücklich vom Kalenderjahr. Ein abweichendes Wirtschaftsjahr lässt sich nicht ohne Weiteres durch Mehrheitsbeschluss einführen; Abweichungen bedürfen einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Für die Verwaltung folgt daraus ein fester Rhythmus: Der Plan für das Folgejahr sollte spätestens in der letzten Versammlung des laufenden Jahres oder in der ersten Versammlung des neuen Jahres beschlossen werden.

Der Unterschied zur Jahresabrechnung

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind spiegelbildlich aufgebaut, aber zeitlich und rechtlich getrennt. Der Plan blickt nach vorn und arbeitet mit Schätzwerten; die Abrechnung blickt zurück und arbeitet mit tatsächlichen Zahlen. Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse – also über die sogenannte Abrechnungsspitze, nicht über die Abrechnung als solche. Auch hier gilt dieselbe Logik wie beim Plan: beschlossen wird die Zahlungspflicht, nicht das Zahlenwerk.

Inhalt und Aufbau: Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne

Ein vollständiger Wirtschaftsplan besteht immer aus zwei Ebenen. Der Gesamtwirtschaftsplan bildet die Gemeinschaft ab, die Einzelwirtschaftspläne bilden die einzelnen Einheiten ab. Beide müssen rechnerisch zusammenpassen: Die Summe aller Einzelpläne entspricht dem Gesamtplan.

Der Gesamtwirtschaftsplan

Er enthält die voraussichtlichen Ausgaben des kommenden Jahres, gegliedert nach Kostenarten, sowie die voraussichtlichen Einnahmen, die nicht aus Hausgeld stammen. Typische Ausgabenpositionen sind Heiz- und Warmwasserkosten, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister und Reinigung, Garten- und Winterdienst, Wartungsverträge für Aufzug, Heizung und Rauchwarnmelder, Schornsteinfeger, laufende Kleinreparaturen, Verwaltervergütung sowie Kontoführung und Rechtsberatung.

Auf der Einnahmenseite stehen Positionen wie Gestattungsentgelte, Erträge aus Gemeinschaftsflächen oder Zinserträge. Sie mindern den Umlagebedarf und dürfen nicht unterschlagen werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 26.09.2025 (Az. V ZR 108/24) sind in den Plan alle Ausgaben aufzunehmen, die feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind – Vollständigkeit ist also kein Stilkriterium, sondern eine Anforderung ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Einzelwirtschaftspläne

Für jede Wohnungs- und Teileigentumseinheit ist ein eigener Einzelplan aufzustellen. Er weist aus, welcher Anteil der Gesamtkosten auf die Einheit entfällt und welcher monatliche Vorschuss daraus folgt. Grundlage der Verteilung ist § 16 Abs. 2 WEG: Im gesetzlichen Regelfall wird nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Schlüssel vorsieht oder die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen abweichenden Maßstab beschlossen haben.

Bei verbrauchsabhängigen Kosten – Heizung, Warmwasser, teils Kaltwasser – lässt sich der tatsächliche Verbrauch im Planungszeitpunkt naturgemäß nicht kennen. Üblich und zulässig ist deshalb, den Verbrauchsanteil des Vorjahres als Prognosegrundlage zu verwenden und im Plan offen als Schätzung zu kennzeichnen. Die endgültige Verteilung erfolgt später über die Heizkostenabrechnung.

Was der Plan nicht leisten muss

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose, kein Gutachten. Er muss plausibel, nachvollziehbar und vollständig sein, nicht punktgenau. Kleinere Abweichungen zwischen Plan und Abrechnung sind normal und gleichen sich über die Abrechnungsspitze aus. Erst wenn Positionen systematisch zu niedrig angesetzt werden, um das Hausgeld optisch klein zu halten, wird daraus ein Verwaltungsfehler mit realen Folgen.

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie ist damit keine freiwillige Sparleistung, sondern Pflichtaufgabe – und sie wird über denselben Vorschussbeschluss finanziert wie der laufende Betrieb. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nennt die Rücklagen ausdrücklich neben der Kostentragung.

Praktisch bedeutet das: Der Wirtschaftsplan weist die Jahreszuführung zur Erhaltungsrücklage als eigene Position aus, verteilt sie auf die Einheiten und macht sie als monatlichen Teilbetrag des Hausgeldes sichtbar. Diese Trennung ist wichtig, weil die Rücklage zweckgebunden ist und getrennt geführt werden sollte.

Wie hoch die Zuführung sein muss, sagt das Gesetz nicht. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 26.09.2025 (Az. V ZR 108/24) klargestellt, dass den Eigentümern sowohl bei den Positionen als auch bei der Höhe der Vorschüsse ein weites Ermessen zusteht, und dies ausdrücklich auf die Höhe der Rücklagenzuführung erstreckt. Die Grenzen liegen bei eindeutig überhöhten oder deutlich zu niedrigen Beiträgen. Wer die Zahl aus einem objektbezogenen Erhaltungsplan herleitet, ist doppelt abgesichert: fachlich in der Sache und rechtlich im Beschluss.

Praxisbeispiel: Wirtschaftsplan 2027 für eine Gemeinschaft mit zwölf Einheiten

Die Beispielgemeinschaft „Lindenweg 12" besteht aus zwölf Wohnungen mit insgesamt 960 m² Wohnfläche und 1.000/1.000 Miteigentumsanteilen. Das Gebäude verfügt über einen Aufzug und eine Gaszentralheizung.

Schritt 1: Gesamtausgaben schätzen

Schritt 2: Einnahmen gegenrechnen

Die Gemeinschaft erhält ein jährliches Gestattungsentgelt von 1.200 € für eine Mobilfunkantenne auf dem Dach. Der über Hausgeld zu deckende Bewirtschaftungsbedarf sinkt damit auf 79.200 €.

Schritt 3: Erhaltungsrücklage ansetzen

Der Erhaltungsplan des Objekts weist für die kommenden zwölf Jahre Maßnahmen an Dach, Fassade und Aufzug aus. Daraus abgeleitet beträgt die Jahreszuführung 12 €/m² Wohnfläche: 960 m² × 12 € = 11.520 €.

Schritt 4: Gesamtvorschuss bilden

79.200 € Bewirtschaftung + 11.520 € Rücklage = 90.720 € Jahresvorschuss, also 7.560 € monatlich für die gesamte Gemeinschaft.

Schritt 5: Auf eine Einheit herunterrechnen

Für die Verteilung wird zwischen verbrauchsabhängigen und nach Miteigentumsanteilen umzulegenden Kosten unterschieden:

• nach Verbrauch (Heizung, Warmwasser, Wasser): 28.800 € + 7.200 € = 36.000 €
• nach Miteigentumsanteilen (übrige Bewirtschaftung abzüglich Einnahmen): 80.400 € − 36.000 € − 1.200 € = 43.200 €
• nach Miteigentumsanteilen (Erhaltungsrücklage): 11.520 €

Wohnung Nr. 7 hat 82 m², einen Miteigentumsanteil von 85/1.000 und lag im Vorjahr bei einem Verbrauchsanteil von 8,1 %:

Davon entfallen 81,60 € monatlich auf die Erhaltungsrücklage. Das entspricht rund 7,69 € je Quadratmeter und Monat inklusive Heizkosten und Rücklage – ein für ein Gebäude mit Aufzug plausibler Wert.

Schritt 6: Beschließen

Beschlossen wird nicht die Tabelle, sondern das Ergebnis: der Gesamtvorschuss von 90.720 € und die daraus abgeleiteten Einzelvorschüsse, für Einheit 7 also 630,60 € monatlich, fällig jeweils zum dritten Werktag des Monats.

Der Beschluss über die Vorschüsse: Ablauf, Mehrheit, Formulierung

Der Vorschussbeschluss wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Eine besondere Beschlussfähigkeitsquote kennt das Gesetz seit der Reform nicht mehr; die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der vertretenen Anteile beschlussfähig. Der Wirtschaftsplan muss der Einladung in Textform beigefügt werden, damit sich die Eigentümer vorbereiten können – die Ladungsfrist beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen.

Eine tragfähige Beschlussformulierung

Empfehlenswert ist eine Formulierung, die den Beschlussgegenstand exakt benennt, etwa: „Auf der Grundlage des als Anlage beigefügten Gesamt- und der Einzelwirtschaftspläne für das Kalenderjahr 2027 werden die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage in Höhe von insgesamt 90.720 € beschlossen. Auf die einzelnen Einheiten entfallen die in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge. Die Vorschüsse sind in zwölf gleichen Monatsraten jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats fällig. Die beschlossenen Vorschüsse gelten bis zum Wirksamwerden eines Beschlusses über die Vorschüsse für das folgende Kalenderjahr fort."

Diese Fassung erledigt vier Themen in einem Beschluss: Gegenstand, Höhe, Fälligkeit und Fortgeltung.

Wenn doch „der Wirtschaftsplan" beschlossen wurde

Kein Grund zur Panik. Nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) ist ein Beschluss über „den vorgelegten Wirtschaftsplan" weder nichtig noch teilnichtig. Er ist regelmäßig dahin auszulegen, dass die Eigentümer die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen wollten – denn im Zweifel wollen Wohnungseigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen. Altbeschlüsse müssen also nicht reihenweise wiederholt werden. Für neue Beschlüsse bleibt die präzise Formulierung dennoch der bessere Weg.

Fälligkeit, Verzug und die Grenzen der Zahlungsverweigerung

§ 28 Abs. 3 WEG gibt den Eigentümern die Kompetenz zu beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. In der Praxis wird die monatliche Vorauszahlung zu einem festen Stichtag beschlossen, häufig verbunden mit einem SEPA-Lastschriftmandat.

Mit dem Wirksamwerden des Beschlusses entsteht die Zahlungspflicht für jeden Eigentümer – unabhängig davon, ob er zugestimmt, dagegen gestimmt oder an der Versammlung gar nicht teilgenommen hat. Auch eine erhobene Anfechtungsklage suspendiert die Zahlungspflicht nicht: Der Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam.

Besonders deutlich hat der Bundesgerichtshof die Grenzen der Zahlungsverweigerung im Urteil vom 14.11.2025 (Az. V ZR 190/24) gezogen. Danach ist ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers gegenüber Hausgeldvorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich ausgeschlossen. Selbst wer einen vollstreckbaren Titel auf Erstellung einer Jahresabrechnung erstritten hat, darf die laufenden Vorschüsse nicht einbehalten. Begründung: Das monatliche Hausgeld ist das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft; Ansprüche gegen die Gemeinschaft sind gesondert durchzusetzen, notfalls im Wege der Zwangsvollstreckung.

Für Verwaltungen ist das ein wichtiger Hinweis an säumige Eigentümer, für Eigentümer eine klare Handlungsanweisung: Wer mit der Verwaltung unzufrieden ist, arbeitet mit Auskunfts- und Leistungsklagen, Beschlussersetzung oder Abberufung – nicht mit Zahlungsstopp.

Fortgeltung: Was gilt, wenn kein neuer Plan beschlossen ist

Der praktische Regelfall: Die Versammlung findet erst im Mai statt, das Jahr läuft aber seit Januar. Ohne Vorkehrung entstünde eine Finanzierungslücke von mehreren Monaten.

Die saubere Lösung ist der Fortgeltungsbeschluss. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.12.2018 (Az. V ZR 2/18) – ergangen noch zur früheren Rechtslage – entschieden, dass die Eigentümer beschließen können, ein konkreter Wirtschaftsplan gelte bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort, und dass ein solcher Fortgeltungsbeschluss nicht befristet werden muss. Eine generelle Regelung, wonach jeder künftige Plan bis zum nächsten fortgilt, bedarf dagegen einer Vereinbarung. Nach heutiger Rechtslage stützt sich der konkrete Fortgeltungsbeschluss auf die Beschlusskompetenz des § 28 Abs. 1 WEG und bezieht sich auf die Fortgeltung der beschlossenen Vorschüsse.

Fehlt ein Fortgeltungsbeschluss, bleibt der Weg über einen rückwirkenden Beschluss. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 20.09.2024 (Az. V ZR 235/23) entschieden, dass die Eigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres noch einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse fassen können; die Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel lässt diese Kompetenz nicht entfallen. Der Senat hat zugleich betont, dass ein solcher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig nur entspricht, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und die schutzwürdigen Belange einzelner Eigentümer hinreichend berücksichtigt werden. Der rückwirkende Beschluss ist damit ein Reparaturinstrument, kein Planungsersatz.

Anpassung im laufenden Jahr, Nachschüsse und Sonderumlage

Ein Wirtschaftsplan ist keine Einbahnstraße. Steigen die Kosten unterjährig deutlich, können die Eigentümer die Vorschüsse durch neuen Beschluss anheben.

Ein Beispiel aus der Musterrechnung oben: Der Gasversorger kündigt eine Preiserhöhung an, die die Heizkosten von 28.800 € auf 33.120 € steigen lässt – ein Mehrbedarf von 4.320 € oder 360 € monatlich für die Gemeinschaft. Für Einheit 7 mit 8,1 % Verbrauchsanteil entspricht das rund 29,16 € mehr im Monat. Wird ab dem 1. Juli angepasst, verteilt sich der Mehrbedarf auf sechs Monate und beträgt für diese Einheit rund 58,32 € monatlich.

Abzugrenzen sind drei Instrumente:

• Anpassung der Vorschüsse: verändert die laufenden monatlichen Beträge für die Zukunft, Grundlage ist § 28 Abs. 1 WEG.
• Nachschüsse und Anpassung nach § 28 Abs. 2 WEG: ergeben sich nach Ablauf des Jahres aus der Jahresabrechnung, betreffen die Abrechnungsspitze.
• Sonderumlage: einmalige, zweckgebundene Zahlung für einen konkreten Mehrbedarf, etwa eine unvorhergesehene Erhaltungsmaßnahme. Sie tritt neben den Wirtschaftsplan und ersetzt ihn nicht.

Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG als Gegenstück

Neu eingeführt hat die WEG-Reform den Vermögensbericht. Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Er ist den Eigentümern zur Verfügung zu stellen; ein Beschluss darüber ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Für die Planung ist der Vermögensbericht ein unterschätztes Werkzeug. Er zeigt, ob die im Wirtschaftsplan beschlossene Rücklagenzuführung tatsächlich ankommt, wie hoch offene Hausgeldforderungen sind und ob Verbindlichkeiten bestehen, die im nächsten Plan berücksichtigt werden müssen. Wer Plan und Vermögensbericht nebeneinanderlegt, erkennt Unterdeckungen ein Jahr früher als über die Jahresabrechnung allein.

Ergänzend gilt: Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich seit der Reform nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 19.04.2024 (Az. V ZR 167/23). Der Verwalter handelt als Organ der rechtsfähigen Gemeinschaft. Dieselbe Zuordnung gilt für die übrigen Pflichten aus § 28 WEG.

Typische Fehler in der Praxis

Zu knapp kalkulierte Positionen. Wer Versicherungsprämien, Energiekosten oder Wartungsverträge mit Vorjahreswerten fortschreibt, ohne Preisentwicklungen einzupreisen, produziert planmäßig eine Nachzahlung. Das ist nicht nur unangenehm, sondern beschädigt das Vertrauen in die Verwaltung.

Vergessene Rücklagenzuführung. Fehlt die Position vollständig, verstößt der Beschluss gegen § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG und ist anfechtbar.

Kein Fortgeltungsbeschluss. Der häufigste Grund für Liquiditätslücken im ersten Quartal – und mit einem Satz im Beschlusstext vermeidbar.

Einzelwirtschaftspläne fehlen oder passen nicht zur Summe. Ohne Einzelpläne fehlt der Bezugspunkt für den Vorschussbeschluss; Rundungsdifferenzen zwischen Gesamt- und Einzelplänen laden zur Anfechtung ein.

Rücklage und Bewirtschaftung vermischt. Wird die Rücklage nicht getrennt ausgewiesen und geführt, lässt sich weder ihr Bestand belegen noch ihre Zweckbindung durchsetzen.

Unklare Fälligkeitsregelung. Ohne Stichtag entsteht kein sauberer Verzug – und ohne Verzug wird die Beitreibung von Rückständen unnötig mühsam.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften: § 28 Abs. 1 WEG (Beschluss über Vorschüsse, Aufstellungspflicht des Verwalters), § 28 Abs. 2 WEG (Nachschüsse und Anpassung nach Jahresabrechnung), § 28 Abs. 3 WEG (Fälligkeit und Art der Erfüllung), § 28 Abs. 4 WEG (Vermögensbericht), § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG (angemessene Erhaltungsrücklage), § 16 Abs. 2 WEG (Kostenverteilung und abweichende Verteilungsbeschlüsse), § 24 Abs. 4 WEG (Ladungsfrist), § 44 WEG (Beschlussklagen), § 9a und § 9b WEG (Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft und Vertretung).

BGH, Beschluss vom 25.10.2023, Az. V ZB 9/23: Ein Beschluss über „den vorgelegten Wirtschaftsplan" führt nicht zur Nichtigkeit oder Teilnichtigkeit. Solche Beschlüsse sind regelmäßig dahin auszulegen, dass lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festgelegt werden soll.

BGH, Urteil vom 20.09.2024, Az. V ZR 235/23: Die Wohnungseigentümer können auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans fassen; die Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG. Ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel lässt die Kompetenz nicht entfallen. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein solcher Zweitbeschluss regelmäßig nur bei berechtigten Zweifeln an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses und hinreichender Berücksichtigung schutzwürdiger Belange.

BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24: Den Wohnungseigentümern steht bei den Positionen und der Höhe der Vorschüsse ein weites Ermessen zu; das gilt auch für die Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Grenzen sind eindeutig überhöhte oder deutlich zu niedrige Beiträge. In den Plan sind alle Ausgaben aufzunehmen, die feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind.

BGH, Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24: Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldvorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ist grundsätzlich ausgeschlossen – auch dann, wenn ein Eigentümer einen vollstreckbaren Titel auf Erstellung der Jahresabrechnung hat.

BGH, Urteil vom 14.12.2018, Az. V ZR 2/18: Die Eigentümer können beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Plans fortgilt; eine Befristung ist nicht erforderlich. Eine generelle Fortgeltungsregelung für alle künftigen Pläne bedarf einer Vereinbarung. Die Entscheidung ist zur früheren Rechtslage ergangen.

BGH, Urteil vom 19.04.2024, Az. V ZR 167/23: Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich seit dem 01.12.2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter.

Checkliste

Für die Verwaltung – Aufstellung:

• Alle Kostenarten des Vorjahres übernehmen und um bekannte Preis- und Vertragsänderungen fortschreiben
• Feststehende und absehbare Ausgaben des Planjahres vollständig aufnehmen
• Nicht aus Hausgeld stammende Einnahmen gegenrechnen und offen ausweisen
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage als eigene Position aus dem Erhaltungsplan herleiten
• Verteilungsschlüssel je Kostenart prüfen: Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, Heizkostenverordnung
• Einzelwirtschaftspläne für jede Einheit erstellen und Summenabgleich zum Gesamtplan dokumentieren
• Plan und Einzelpläne mit der Einladung in Textform versenden, Ladungsfrist von drei Wochen einhalten

Für die Versammlung – Beschluss:

• Beschlussgegenstand präzise auf die Vorschüsse beziehen, Wirtschaftsplan als Anlage in Bezug nehmen
• Gesamtsumme und Verweis auf die Einzelbeträge in den Beschlusstext aufnehmen
• Fälligkeit und Zahlungsweise nach § 28 Abs. 3 WEG mitbeschließen
• Fortgeltungsklausel bis zum Wirksamwerden des Folgebeschlusses aufnehmen
• Abstimmungsergebnis und Verkündung protokollieren, Beschluss in die Beschluss-Sammlung eintragen

Für Eigentümerinnen und Eigentümer – Prüfung:

• Stimmen Gesamtsumme und die Summe der Einzelpläne überein?
• Ist die Erhaltungsrücklage enthalten und nachvollziehbar hergeleitet?
• Sind auffällige Steigerungen einzelner Positionen erläutert?
• Entspricht der angewandte Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung?
• Ist die Fälligkeit eindeutig geregelt?
• Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung im Kalender notieren

Häufige Fragen (FAQ)

Wird über den Wirtschaftsplan selbst noch abgestimmt?

Nein. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Wirtschaftsplan ist die Kalkulationsgrundlage, die der Verwalter nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG aufzustellen hat. Wird in der Versammlung dennoch über „den Wirtschaftsplan" abgestimmt, ist der Beschluss nach dem BGH-Beschluss vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) nicht nichtig, sondern als Beschluss über die Vorschüsse auszulegen. Für neue Beschlüsse ist eine präzise Formulierung dennoch vorzuziehen.

Wann muss der Wirtschaftsplan vorliegen?

Das Gesetz nennt keine ausdrückliche Frist. Aus dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung folgt aber, dass der Plan so rechtzeitig aufzustellen und zu beschließen ist, dass die Gemeinschaft ab Jahresbeginn zahlungsfähig ist. Praxisüblich ist ein Beschluss in der letzten Versammlung des Vorjahres oder unmittelbar zu Jahresbeginn. Verzögert sich die Versammlung, überbrückt eine Fortgeltungsklausel im Vorjahresbeschluss die Lücke.

Muss ich zahlen, obwohl ich gegen den Beschluss gestimmt habe?

Ja. Die Zahlungspflicht entsteht mit dem wirksamen Beschluss und trifft alle Eigentümer, unabhängig vom Abstimmungsverhalten oder der Teilnahme an der Versammlung. Auch eine fristgerecht erhobene Anfechtungsklage nach § 44 WEG ändert daran nichts: Der Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam.

Darf ich das Hausgeld einbehalten, wenn die Jahresabrechnung fehlt?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2025 (Az. V ZR 190/24) entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldvorschüssen grundsätzlich ausgeschlossen ist – selbst dann, wenn ein Eigentümer bereits einen vollstreckbaren Titel auf Erstellung der Abrechnung erwirkt hat. Ansprüche gegen die Gemeinschaft sind gesondert durchzusetzen, gegebenenfalls über die Zwangsvollstreckung.

Kann ein Wirtschaftsplan rückwirkend beschlossen werden?

Ja, in den Grenzen der Rechtsprechung. Nach dem BGH-Urteil vom 20.09.2024 (Az. V ZR 235/23) besteht die Beschlusskompetenz für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, und ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel schadet nicht. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein solcher Beschluss regelmäßig aber nur, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des ersten Beschlusses bestehen und die schutzwürdigen Belange einzelner Eigentümer berücksichtigt werden.

Wie hoch darf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan sein?

Das Gesetz nennt keinen Betrag; § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine „angemessene" Rücklage. Nach dem BGH-Urteil vom 26.09.2025 (Az. V ZR 108/24) haben die Eigentümer ein weites Ermessen, auch bei der Höhe der Rücklagenzuführung. Anfechtbar sind nur eindeutig überhöhte oder deutlich zu niedrige Beiträge. Belastbar wird die Zahl, wenn sie aus einem objektbezogenen Erhaltungsplan hergeleitet und in der Versammlung erläutert wird.

Was passiert, wenn gar kein Plan beschlossen wird?

Dann fehlt die Rechtsgrundlage für neue Vorschüsse. Existiert eine wirksame Fortgeltungsregelung aus dem Vorjahresbeschluss, gelten die bisherigen Beträge weiter (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2018, Az. V ZR 2/18, zur früheren Rechtslage). Fehlt sie, bleibt der Weg über einen nachträglichen Beschluss oder – wenn die Gemeinschaft untätig bleibt – über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Parallel kommt die Abberufung des Verwalters in Betracht, wenn die Aufstellungspflicht dauerhaft verletzt wird.

Quellen & Rechtshinweis

Dieser Beitrag stützt sich auf die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, insbesondere §§ 9a, 9b, 16, 19, 24, 28 und 44 WEG. Zitiert werden ferner: BGH, Beschluss vom 25.10.2023, Az. V ZB 9/23; BGH, Urteil vom 20.09.2024, Az. V ZR 235/23; BGH, Urteil vom 19.04.2024, Az. V ZR 167/23; BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 108/24; BGH, Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24; BGH, Urteil vom 14.12.2018, Az. V ZR 2/18 (zur früheren Rechtslage). Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Beträge im Praxisbeispiel sind frei gewählt und dienen ausschließlich der Veranschaulichung; Kosten, Schlüssel und Fristen weichen im Einzelfall ab. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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