Klimaanlage Balkon WEG: Split-Klimagerät, Beschluss und das BGH-Urteil 2026

Auf einen Blick: Wer in einer Eigentümergemeinschaft ein Split-Klimagerät am Balkon anbringen will, greift mit der Fassadendurchbohrung in das Gemeinschaftseigentum ein und benötigt dafür einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer diese Gestattung grundsätzlich verlangen kann – nicht über den Katalog der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, sondern über den allgemeinen Gestattungsanspruch des § 20 Abs. 3 WEG. Entscheidend ist, ob nicht zustimmende Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Befürchteter Betriebslärm steht dem Anspruch nach der Entscheidung regelmäßig nicht entgegen; gegen tatsächliche Lärmstörungen helfen später § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB. Für Verwaltungen verschiebt sich die Arbeit damit vom pauschalen Nein zur sauberen Beschlussgestaltung mit Auflagen zu Gerätetyp, Montageort, Betriebsmodus, Kondensat und Nutzungszeiten.

Gliederung

1. Warum die Klimaanlage am Balkon in der WEG zum Streitthema geworden ist
2. Technische Grundlagen: Monoblock, Split-Gerät und der Unterschied vor Gericht
3. Rechtliche Einordnung: bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG
4. Warum § 20 Abs. 2 WEG nicht hilft – und § 20 Abs. 3 WEG trägt
5. Das BGH-Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) im Detail
6. Lärm und Immissionen: TA Lärm, § 14 WEG und § 906 BGB
7. Kostentragung und Folgekosten nach § 21 WEG
8. Praxisbeispiel: Antrag, Beschlussformulierung, Lärmwerte, Kosten
9. Öffentlich-rechtlicher Rahmen: Bauordnung, Denkmalschutz, Kältemittel
10. Die Parallele im Mietrecht: § 554 BGB greift beim Klimagerät nicht
11. Rechtslage & Referenzurteile
12. Checkliste
13. Häufige Fragen (FAQ)
14. Quellen & Rechtshinweis

Warum die Klimaanlage am Balkon in der WEG zum Streitthema geworden ist

Das Thema Klimaanlage Balkon WEG hat sich innerhalb weniger Jahre von einer Randfrage zu einem der konfliktträchtigsten Punkte auf der Tagesordnung von Eigentümerversammlungen entwickelt. Die Ursache ist banal und zugleich unausweichlich: Die Sommer in Deutschland sind heißer und länger geworden, Dachgeschoss- und Südwohnungen heizen sich über Wochen auf Werte auf, die viele Bewohnerinnen und Bewohner als gesundheitlich belastend empfinden. Ventilatoren, Verschattung und nächtliches Querlüften stoßen dabei an ihre Grenzen, insbesondere in innerstädtischen Lagen, in denen die Nachtabkühlung ausbleibt und die Fenster wegen Verkehrslärm ohnehin geschlossen bleiben müssen.

Die technische Antwort darauf ist in der Regel ein sogenanntes Split-Klimagerät: ein Innengerät in der Wohnung, ein Außengerät auf dem Balkon oder an der Fassade und eine Kältemittelleitung, die beide verbindet. Genau diese Verbindung ist der juristische Knackpunkt, denn sie erfordert eine Bohrung durch die Außenwand – und die Außenwand gehört in der Wohnungseigentümergemeinschaft nahezu ausnahmslos zum gemeinschaftlichen Eigentum. Was technisch ein Loch von wenigen Zentimetern ist, ist rechtlich ein Eingriff in fremdes Miteigentum, über den nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft entscheidet.

Bis Mitte 2026 war die instanzgerichtliche Praxis dazu uneinheitlich und tendenziell restriktiv. Viele Gemeinschaften lehnten entsprechende Anträge reflexhaft ab – mit dem Hinweis auf die Optik der Fassade, auf befürchteten Lärm, auf warme Abluft und auf die Sorge, mit der ersten Genehmigung eine Kette weiterer Anträge auszulösen. Wer als Eigentümer trotzdem montierte, riskierte einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft. Wer den ordentlichen Weg ging, scheiterte häufig an der Mehrheit in der Versammlung, weil die Mehrheit der Eigentümer selbst kein Gerät wollte und den Antrag daher folgenlos ablehnen konnte.

Diese Ausgangslage hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 grundlegend neu geordnet. Er hat klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer die Gestattung eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon grundsätzlich verlangen kann und dass die pauschale Befürchtung späterer Geräusche eine Ablehnung nicht trägt. Für Eigentümergemeinschaften und ihre Verwaltungen bedeutet das keinen Kontrollverlust, wohl aber einen Rollenwechsel: Es geht nicht mehr darum, ob ein Gerät kommt, sondern darum, unter welchen Bedingungen es kommt – und diese Bedingungen sind in einem sorgfältig formulierten Beschluss zu regeln, statt sie einem späteren Gerichtsverfahren zu überlassen.

Technische Grundlagen: Monoblock, Split-Gerät und der Unterschied vor Gericht

Die rechtliche Bewertung hängt maßgeblich von der Gerätetechnik ab, weshalb sich eine kurze technische Einordnung für jede Verwaltung lohnt. Grob unterscheiden lassen sich drei Bauarten, die im Wohnungseigentum völlig unterschiedlich zu behandeln sind.

Mobile Monoblock- und Schlauchgeräte

Mobile Klimageräte stehen frei im Raum und führen die Abwärme über einen flexiblen Schlauch nach außen, meist durch ein gekipptes Fenster oder eine Fensterdurchführung. Sie sind nicht fest mit dem Gebäude verbunden, verändern die Bausubstanz nicht und stellen deshalb regelmäßig keine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG dar. Ein Beschluss ist für ihren Einsatz grundsätzlich nicht erforderlich. Grenzen ergeben sich aus dem Rücksichtnahmegebot des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Wer das Gerät nachts so betreibt, dass Nachbarn gestört werden, kann sehr wohl in Anspruch genommen werden. Der Nachteil dieser Geräte ist ihre geringe Effizienz und der hohe Innengeräuschpegel – sie sind deshalb in der Praxis selten die dauerhafte Lösung.

Fest installierte Monoblock-Geräte

Zwischen mobilen und Split-Anlagen stehen fest installierte Monoblock-Geräte, bei denen der gesamte Kältekreislauf im Innengerät liegt und lediglich zwei Kernbohrungen für die Luftführung nach außen erforderlich sind. Auch hier wird die Fassade durchbohrt, und auch hier liegt damit eine bauliche Veränderung vor. Die Außenwirkung beschränkt sich jedoch auf zwei verschlossene Wanddurchlässe; ein sichtbares Außengerät entfällt. Für Gemeinschaften mit hohem Interesse an einer einheitlichen Fassade kann das eine sinnvolle Kompromisslösung im Beschluss sein.

Split-Geräte und der Fassadendurchbruch

Das klassische Split-Gerät verlagert Verdichter und Verflüssiger in ein Außengerät. Diese Bauart ist deutlich effizienter und im Innenraum wesentlich leiser, erzeugt dafür aber außen ein sichtbares Gerät mit Ventilator und laufendem Verdichter. Der Balkon ist dabei der übliche Aufstellort, weil er dem Sondernutzungsberechtigten zugeordnet ist und die Leitungswege kurz bleiben. Rechtlich sind mit dem Split-Gerät gleich mehrere Aspekte betroffen: die Durchbohrung der Außenwand, die dauerhafte Belegung einer Fläche am Gemeinschaftseigentum, die optische Erscheinung, die Schallabstrahlung, die warme Abluft und die Ableitung des anfallenden Kondensats. Genau diese Punkte gehören später in den Beschluss.

Rechtliche Einordnung: bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG

Nach § 20 Abs. 1 WEG sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bauliche Veränderungen. Sie können beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Der Einbau eines Split-Klimageräts mit Fassadendurchbohrung erfüllt diesen Tatbestand eindeutig – das hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ausdrücklich festgehalten. Ohne Gestattungsbeschluss handelt ein Eigentümer, der montiert, eigenmächtig und setzt sich einem Rückbauanspruch aus.

Wichtig ist dabei die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Balkon ist typischerweise eine Mischkonstruktion: Der Innenraum und der Bodenbelag stehen häufig im Sondereigentum oder sind über ein Sondernutzungsrecht zugewiesen, während Brüstung, Geländer, Außenwand, Bodenplatte und tragende Bauteile zum Gemeinschaftseigentum zählen. Auch wer sein Außengerät auf dem eigenen Balkonboden aufstellt, kommt daher an der Gemeinschaft nicht vorbei, sobald die Kältemittelleitung durch die Wand geführt oder das Gerät an einer Konsole an der Fassade befestigt wird.

Vorrangig zu prüfen ist stets die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Enthält sie eine Öffnungsklausel, spezielle Regelungen zu technischen Anlagen an der Fassade oder ein Zustimmungserfordernis des Verwalters, gehen diese Regelungen der gesetzlichen Systematik in ihrem Anwendungsbereich vor. Vereinbarungen, die eine bauliche Veränderung generell und ausnahmslos untersagen, sind allerdings kritisch zu betrachten, weil sie den vom Gesetzgeber gewollten Anpassungsspielraum aushebeln können.

Warum § 20 Abs. 2 WEG nicht hilft – und § 20 Abs. 3 WEG trägt

Viele Eigentümer argumentieren zunächst mit § 20 Abs. 2 WEG, der die sogenannten privilegierten Maßnahmen regelt. Dort sind Vorhaben aufgeführt, auf deren Gestattung jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat: Barrierefreiheit, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität sowie – seit der Gesetzesänderung im Oktober 2024 – Steckersolargeräte. Diese Aufzählung ist abschließend. Ein Klimagerät steht nicht darauf und lässt sich auch nicht unter einen der genannten Punkte subsumieren.

Der Bundesgerichtshof hat den Anspruch deshalb nicht auf § 20 Abs. 2 WEG gestützt, sondern auf § 20 Abs. 3 WEG. Diese Vorschrift begründet einen allgemeinen Gestattungsanspruch: Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

Der Satz klingt sperrig, ist aber in seiner Konsequenz weitreichend. Er verlangt gerade nicht die Zustimmung aller Eigentümer, sondern nur die Zustimmung derjenigen, die durch die Maßnahme in relevanter Weise beeinträchtigt werden. Fehlt es an einer solchen Beeinträchtigung überhaupt, bedarf es keiner Zustimmung – und der Anspruch besteht. Der eigentliche Prüfungsschritt lautet damit: Wird ein nicht zustimmender Eigentümer durch das Gerät mehr belastet, als es beim geordneten Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus ohnehin unvermeidlich ist?

Wird die Gestattung in der Versammlung abgelehnt oder unterbleibt eine Beschlussfassung, steht dem Eigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG offen. Das Gericht ersetzt den fehlenden Beschluss dann selbst – im entschiedenen Fall geschah dies mit detaillierten Vorgaben unter anderem zum Gerätetyp und zum Betriebsmodus. Für Gemeinschaften ist das eine wichtige Botschaft: Wer die Gestattung verweigert, verliert nicht nur voraussichtlich den Prozess, sondern auch die Möglichkeit, die Bedingungen selbst zu formulieren.

Das BGH-Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) im Detail

Sachverhalt und Instanzenzug

Die Kläger sind Mitglieder einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 beantragten sie, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten. Der Beschlussantrag fand keine Mehrheit. Das Amtsgericht Pankow wies die daraufhin erhobene Beschlussersetzungsklage mit Urteil vom 24. April 2024 (7 C 24/24 WEG) ab. Auf die Berufung hin änderte das Landgericht Berlin II die Entscheidung mit Urteil vom 25. Juli 2025 (56 S 40/24 WEG) ab und ersetzte den Gestattungsbeschluss – versehen mit näheren Vorgaben unter anderem zur Art des Geräts, zur Verkleidung, zum Betriebsmodus und zum Kondensat. Die Revision der Gemeinschaft blieb ohne Erfolg: Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bestätigte das Berufungsurteil.

Die Kernaussagen der Entscheidung

Erstens: Der Einbau eines Klima-Splitgeräts mit Fassadendurchbohrung ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG und bedarf der Gestattung durch Beschluss. Zweitens: Klimageräte gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, ein Anspruch kann sich aber aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben. Drittens: Für die Frage der Beeinträchtigung ist eine Abwägung der durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen sowohl der bauwilligen als auch der nicht zustimmenden Eigentümer vorzunehmen. Maßstab ist, ob sich ein nicht zustimmender Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Viertens – und das ist der praktisch bedeutsamste Punkt: Geräusche, die bei der späteren Nutzung voraussichtlich auftreten, stehen dem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders liegt es nur, wenn ausnahmsweise bereits im Vorfeld feststeht, dass Immissionen nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung führen werden. Der Senat verweist dabei auf die gesetzgeberische Zielsetzung der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020: Die Anpassung des baulichen Zustands an sich ändernde Gebrauchsbedürfnisse sollte erleichtert und eine „Versteinerung" des Bestands verhindert werden.

Fünftens: Der Senat betont ausdrücklich, dass auch erhebliche Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums – etwa Fassadendurchbrüche – die Schwelle der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung nicht erreichen, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Die Fassadenbohrung als solche ist damit kein tragfähiger Ablehnungsgrund mehr.

Konkret war im entschiedenen Fall maßgeblich, dass die Gemeinschaft optische Beeinträchtigungen gar nicht geltend gemacht hatte, dass es sich um ein für den heimischen Markt zugelassenes Gerät handelte, das grundsätzlich in der Lage ist, die Richtwerte der TA Lärm einzuhalten, und dass das nächstgelegene Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom vorgesehenen Aufstellort des Außengeräts entfernt lag.

Was das Urteil nicht bedeutet

Die Entscheidung ist kein Freibrief. Sie stellt keinen Anspruch auf ein beliebiges Gerät an einem beliebigen Ort auf. Wo das Außengerät unmittelbar vor dem Schlafzimmerfenster des Nachbarn sitzen soll, wo ein denkmalgeschütztes Ensemble betroffen ist, wo die Gemeinschaft konkrete optische Beeinträchtigungen substantiiert darlegt oder wo bereits vor der Montage feststeht, dass die Richtwerte nicht eingehalten werden können, bleibt Raum für eine ablehnende oder einschränkende Entscheidung. Ebenso wenig ersetzt das Urteil den Beschluss: Der Eigentümer muss den Antrag weiterhin in die Versammlung einbringen und darf nicht eigenmächtig montieren.

Lärm und Immissionen: TA Lärm, § 14 WEG und § 906 BGB

Die Orientierungswerte

Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) ist die zentrale Referenz für die Beurteilung von Geräuschen technischer Anlagen. Ihre Immissionsrichtwerte werden auch im Nachbarrecht und im Wohnungseigentumsrecht als Orientierung herangezogen. Für allgemeine Wohngebiete liegen sie bei 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts, für reine Wohngebiete bei 50 dB(A) tags und 35 dB(A) nachts, für Kern-, Dorf- und Mischgebiete bei 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts. Die Nachtzeit umfasst dabei den Zeitraum von 22 bis 6 Uhr. Maßgeblicher Immissionsort ist üblicherweise ein Punkt etwa einen halben Meter außerhalb der Mitte des geöffneten Fensters des am stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raums.

In der Praxis ist fast immer der Nachtwert der Engpass. Tagsüber überlagert der allgemeine Umgebungspegel den Betrieb eines modernen Split-Geräts ohnehin; nachts hingegen, wenn das Gerät zur Schlafraumkühlung eingesetzt wird, entscheidet sich, ob die Anlage konfliktfrei betrieben werden kann. Genau deshalb sind Vorgaben zum Nachtbetriebsmodus – bei vielen Geräten als „Silent"- oder „Nachtmodus" bezeichnet – der wirksamste Hebel im Beschluss.

Abwehransprüche nach der Gestattung

Der Bundesgerichtshof hat die Trennung zwischen Einbau und Betrieb ausdrücklich betont: Die Gestattung des Einbaus schneidet spätere Abwehransprüche nicht ab. Führt die Nutzung des Geräts zu Lärmstörungen, die insbesondere mit Blick auf die Richtwerte der TA Lärm nicht hinzunehmen sind, können sich betroffene Eigentümer auf § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie auf § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB stützen. Sache des störenden Eigentümers ist es dann, die Störung abzustellen.

Wichtig für die Erwartungssteuerung in der Versammlung ist dabei die Rechtsfolge: Die Stilllegung der Anlage kann in aller Regel nicht verlangt werden. Vorrangig kommen zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht, daneben technische Nachbesserungen wie Schwingungsentkopplung, Schallschutzhauben oder eine Verlagerung des Aufstellorts. Ergänzend kann die Gemeinschaft entsprechende Regelungen in die Hausordnung aufnehmen – ein Instrument, das der Senat ausdrücklich erwähnt und das Verwaltungen künftig systematisch nutzen sollten.

Kostentragung und Folgekosten nach § 21 WEG

Die Kostenfrage ist im Grundsatz einfach: Nach § 21 Abs. 1 WEG hat die Kosten einer baulichen Veränderung derjenige Wohnungseigentümer zu tragen, dem sie gestattet wurde. Er allein finanziert Anschaffung, Planung, Montage, Kernbohrung, Elektroanschluss, Inbetriebnahme, Wartung, Instandhaltung und einen späteren Rückbau. Ebenso stehen ihm die Nutzungen allein zu. Das Gemeinschaftsvermögen und die Erhaltungsrücklage bleiben unberührt.

In der Praxis unterschätzt werden regelmäßig die Folgekosten am Gemeinschaftseigentum. Eine Fassadendurchbohrung muss dauerhaft dicht und wärmebrückenfrei ausgeführt werden; entstehen später Feuchteschäden im Bereich der Durchführung, ist die Verantwortlichkeit vorab zu klären. Ebenso sollte geregelt sein, wer bei einer künftigen Fassadensanierung oder einer energetischen Modernisierung die Kosten für Demontage, Zwischenlagerung und Wiedermontage des Außengeräts trägt. Auch die versicherungsrechtliche Seite gehört auf die Agenda: Ob Schäden durch das Gerät von der Gebäudeversicherung gedeckt sind oder ob eine ergänzende Haftpflichtdeckung des Eigentümers erforderlich ist, sollte vor der Montage geklärt werden.

Eine Beteiligung der übrigen Eigentümer an den Kosten kommt nur in Betracht, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme selbst beschließt – etwa wenn eine Anlage für alle Einheiten oder für Gemeinschaftsräume errichtet werden soll. Dann greifen die Kostenverteilungsregeln des § 21 Abs. 2 WEG mit den dort geregelten Quoren. Für den Einzelantrag am Balkon ist dieser Weg praktisch ohne Bedeutung.

Praxisbeispiel: Antrag, Beschlussformulierung, Lärmwerte, Kosten

Ausgangslage

Eine Eigentümerin bewohnt eine Dachgeschosswohnung in einer Anlage mit 18 Einheiten in einem allgemeinen Wohngebiet. Sie beantragt die Gestattung eines Split-Klimageräts. Das Außengerät soll auf dem Balkonboden in der hinteren, hofseitigen Ecke aufgestellt werden. Das nächstgelegene Schlafzimmerfenster einer anderen Einheit liegt sechs Meter entfernt.

Der Antrag des Eigentümers

Ein tragfähiger Antrag enthält mehr als den Satz „Ich möchte eine Klimaanlage". Sinnvoll sind: Fabrikat und Typ des Geräts, Datenblatt mit dem Schallleistungspegel des Außengeräts im Normal- und im Nachtbetrieb, ein Aufstellungsplan mit Maßangaben und Abständen zu Nachbarfenstern, die geplante Befestigungsart, die Lage und Ausführung der Kernbohrung, die Art der Kondensatableitung, eine Aussage zum Kältemittel sowie die Zusage, die Montage durch einen zertifizierten Fachbetrieb ausführen zu lassen. Wer so vorbereitet in die Versammlung geht, nimmt der Diskussion die abstrakte Ebene und erleichtert einen sachlichen Beschluss erheblich.

Überschlägige Prüfung der Lärmwerte

Im Beispielsfall weist das Datenblatt für das Außengerät einen Schallleistungspegel von 58 dB(A) im Nachtbetrieb aus. Bei freier Halbraumabstrahlung lässt sich der Schalldruckpegel in sechs Metern Entfernung überschlägig ermitteln, indem vom Schallleistungspegel der Abstandsterm abgezogen wird; er beträgt hier rund 23,5 dB. Rechnerisch verbleiben etwa 34,5 dB(A). Für die Reflexion an der angrenzenden Gebäudewand ist ein Zuschlag von etwa 3 dB anzusetzen, sodass rund 37,5 dB(A) am maßgeblichen Immissionsort zu erwarten sind – unterhalb des Nachtrichtwerts von 40 dB(A) für ein allgemeines Wohngebiet.

Diese Rechnung ist ausdrücklich eine Plausibilitätsabschätzung und ersetzt keine schalltechnische Begutachtung. Sie zeigt aber, worauf es ankommt: auf den Schallleistungspegel des konkreten Geräts im Nachtmodus, auf den Abstand zum nächsten schutzbedürftigen Fenster und auf die Reflexionssituation. Kritisch wird es typischerweise bei Abständen unter drei Metern, bei Aufstellorten in engen Innenhöfen mit Mehrfachreflexionen und bei älteren Geräten ohne wirksamen Nachtmodus.

Formulierungsvorschlag für den Gestattungsbeschluss

„Frau/Herrn [Name] als Eigentümerin/Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. [X] wird gestattet, auf dem zur Einheit gehörenden Balkon ein Split-Klimagerät des Typs [Fabrikat/Typ] auf eigene Kosten zu installieren und zu betreiben. Die Gestattung erfolgt unter folgenden Bedingungen:

1. Das Außengerät wird an dem im beigefügten Plan gekennzeichneten Standort auf dem Balkonboden schwingungsentkoppelt aufgestellt; eine Befestigung an der Balkonbrüstung oder an der Fassade außerhalb des Balkons erfolgt nicht.
2. Der Schallleistungspegel des Außengeräts darf im Nachtbetrieb [X] dB(A) nicht überschreiten. In der Zeit von 22:00 bis 6:00 Uhr ist das Gerät ausschließlich im Nacht-/Silent-Modus zu betreiben.
3. Die Kernbohrung wird durch einen Fachbetrieb fachgerecht, dauerhaft schlagregendicht und wärmebrückenarm ausgeführt und abgedichtet; die Ausführung ist der Verwaltung durch Fotodokumentation nachzuweisen.
4. Anfallendes Kondensat wird kontrolliert und schadensfrei abgeleitet; ein Abtropfen auf darunterliegende Balkone, Fassadenflächen oder Gemeinschaftsflächen ist ausgeschlossen.
5. Installation, Inbetriebnahme und Wartung erfolgen durch einen nach den geltenden Vorschriften zertifizierten Fachbetrieb. Der Nachweis der Erstinbetriebnahme ist der Verwaltung unaufgefordert vorzulegen.
6. Sämtliche Kosten der Errichtung, des Betriebs, der Wartung, der Instandhaltung und eines etwaigen Rückbaus trägt die begünstigte Eigentümerin/der begünstigte Eigentümer gemäß § 21 Abs. 1 WEG. Dies gilt auch für Schäden am Gemeinschaftseigentum, die auf die Anlage zurückzuführen sind.
7. Wird im Bereich der Fassade eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme der Gemeinschaft durchgeführt, ist die Anlage auf Anforderung und auf Kosten der begünstigten Eigentümerin/des begünstigten Eigentümers vorübergehend zu demontieren.
8. Bei dauerhafter Außerbetriebnahme ist die Anlage zurückzubauen und der ursprüngliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wiederherzustellen.
9. Die Gestattung ist dinglich wirkend und geht auf Rechtsnachfolger über.
   Weitergehende Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer wegen tatsächlicher Störungen, insbesondere aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB, bleiben unberührt."

Der letzte Satz ist bewusst gesetzt: Er stellt klar, dass die Gestattung ausschließlich das „Ob" und „Wie" der Errichtung betrifft und die Gemeinschaft im Störungsfall nicht rechtlos ist. Er entspricht exakt der vom Bundesgerichtshof gezogenen Trennlinie zwischen Einbau und Betrieb.

Kostenbild im Beispielsfall

Der antragstellenden Eigentümerin entstehen im Beispiel Kosten für Gerät, Kältemittelleitungen, Kernbohrung, Elektroanschluss, Montage und Inbetriebnahme, hinzu kommen laufende Kosten für Strom sowie eine jährliche oder zweijährliche Wartung. Die Gemeinschaft wird finanziell nicht belastet. Sinnvoll ist es, im Beschluss oder in einer begleitenden Vereinbarung ausdrücklich festzuhalten, dass auch die Kosten einer späteren temporären Demontage im Zuge einer Fassadensanierung von ihr zu tragen sind – dieser Punkt wird sonst erfahrungsgemäß erst Jahre später und dann konfliktreich diskutiert.

Öffentlich-rechtlicher Rahmen: Bauordnung, Denkmalschutz, Kältemittel

Neben dem Wohnungseigentumsrecht ist der öffentlich-rechtliche Rahmen zu beachten, der von der Gestattung der Gemeinschaft völlig unabhängig ist. Die Landesbauordnungen der Bundesländer regeln, ob und ab welcher Größe technische Anlagen an oder auf Gebäuden verfahrensfrei sind. Haushaltsübliche Split-Klimageräte sind vielfach verfahrensfrei, doch die Regelungen unterscheiden sich je nach Land, und Sonderfragen wie Abstandsflächen, Brandschutz oder die Anbringung an Fluchtbalkonen können auch bei kleinen Anlagen relevant werden. Ein Blick in die einschlägige Landesbauordnung und im Zweifel eine kurze Rückfrage bei der Bauaufsichtsbehörde gehören daher zur Vorbereitung.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Erhaltungssatzungsgebieten kommt eine denkmalrechtliche Erlaubnis hinzu. Hier ist eine differenzierte Lösung häufig tragfähig: Die straßenseitige Schauseite bleibt frei, hofseitige Aufstellorte werden gestattet. Eine solche Differenzierung wahrt sowohl den Gestattungsanspruch als auch die schutzwürdigen öffentlichen Belange.

Schließlich ist das Kältemittelrecht zu beachten. Split-Klimageräte enthalten fluorierte Treibhausgase oder natürliche Kältemittel wie Propan. Für Installation, Wartung und Entsorgung gelten europäische und nationale Vorgaben, insbesondere Sachkunde- und Zertifizierungsanforderungen für das ausführende Personal; je nach Füllmenge kommen Dichtheitskontroll- und Dokumentationspflichten hinzu. Für die Gemeinschaft ist der praktisch entscheidende Punkt, im Beschluss die Ausführung durch einen zertifizierten Fachbetrieb verbindlich vorzugeben. Da sich die europäischen Vorgaben zu fluorierten Treibhausgasen in den kommenden Jahren weiter verschärfen, sollte die Beschlussformulierung auf die jeweils geltenden Vorschriften verweisen statt auf einzelne Grenzwerte.

Die Parallele im Mietrecht: § 554 BGB greift beim Klimagerät nicht

Für Vermieterinnen und Vermieter sowie für gemischt genutzte Objekte lohnt der Blick auf die mietrechtliche Parallelvorschrift. § 554 BGB gibt Mietern einen Anspruch auf Erlaubnis für bauliche Veränderungen, die der Barrierefreiheit, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder – seit der Gesetzesänderung im Oktober 2024 – der Installation eines Steckersolargeräts dienen. Klimageräte sind in diesem Katalog nicht enthalten.

Daraus folgt: Ein Mieter hat keinen mit § 554 BGB vergleichbaren gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis zum Einbau eines Split-Klimageräts. Eine fest installierte Anlage mit Fassadendurchbruch bedarf der Zustimmung des Vermieters; wer ohne Erlaubnis montiert, riskiert Rückbau- und Schadensersatzansprüche und in gravierenden Fällen eine Abmahnung. Der Vermieter ist in seiner Entscheidung allerdings nicht völlig frei – er unterliegt den allgemeinen Grenzen von Treu und Glauben, und in Sonderkonstellationen, etwa bei nachgewiesener gesundheitlicher Notwendigkeit, kann sich die Interessenabwägung verschieben. Mobile Monoblock-Geräte, die keine bauliche Veränderung darstellen, darf der Mieter dagegen grundsätzlich nutzen, solange er das Rücksichtnahmegebot einhält.

Für Vermieter, die selbst Eigentümer in einer WEG sind, ergibt sich eine doppelte Prüfebene: Sie können ihrem Mieter nur erlauben, was ihnen die Gemeinschaft ihrerseits gestattet hat. Die Erlaubnis gegenüber dem Mieter sollte deshalb stets unter dem Vorbehalt eines entsprechenden Gestattungsbeschlusses stehen und dessen Auflagen inhaltlich übernehmen.

Rechtslage & Referenzurteile

BGH, Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25: Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann. Der Einbau mit Fassadendurchbohrung ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG; der Anspruch folgt nicht aus dem abschließenden Katalog des § 20 Abs. 2 WEG, sondern aus § 20 Abs. 3 WEG und ist mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchsetzbar. Bei der Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen dem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen; anders nur, wenn ausnahmsweise bereits feststeht, dass Immissionen zu einer Beeinträchtigung führen werden. Spätere Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB bleiben unberührt; eine Stilllegung kann in aller Regel nicht verlangt werden, vorrangig kommen zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht.

Vorinstanzen: Amtsgericht Pankow, Urteil vom 24. April 2024 – 7 C 24/24 WEG; Landgericht Berlin II, Urteil vom 25. Juli 2025 – 56 S 40/24 WEG. Das Landgericht hatte den Gestattungsbeschluss mit näheren Vorgaben unter anderem zu Gerätetyp und Betriebsmodus ersetzt und wurde vom Bundesgerichtshof bestätigt.

Maßgebliche Vorschriften: § 20 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderung, Gestattung durch Beschluss), § 20 Abs. 2 WEG (abschließender Katalog privilegierter Maßnahmen), § 20 Abs. 3 WEG (allgemeiner Gestattungsanspruch), § 20 Abs. 4 WEG (Verbot der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage und der unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer), § 21 WEG (Kostentragung und Nutzungen bei baulichen Veränderungen), § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 1 WEG (Pflichten und Rücksichtnahme), § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Beschlussersetzungsklage), § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB (Abwehr- und Duldungsregime bei Immissionen), § 554 BGB (mietrechtlicher Erlaubnisanspruch – Klimageräte nicht erfasst), TA Lärm (Immissionsrichtwerte), Landesbauordnungen sowie das Kältemittel- und Denkmalrecht.

Zu § 20 Abs. 4 WEG ist ergänzend anzumerken: Ein einzelnes Außengerät auf einem Balkon führt in aller Regel weder zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage noch zu einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer. Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn eine Vielzahl von Geräten das Erscheinungsbild einer Fassade insgesamt prägen würde – ein Grund mehr, frühzeitig einen einheitlichen Rahmen für die gesamte Anlage zu beschließen, statt Einzelfälle isoliert zu entscheiden.

Checkliste

• Gerätetyp klären: Mobiles Gerät ohne bauliche Veränderung, fest installierter Monoblock oder Split-Gerät mit Außeneinheit? Nur die letzten beiden bedürfen eines Beschlusses.
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen: Bestehen abweichende Regelungen, Öffnungsklauseln oder Vorgaben zu Anlagen an der Fassade?
• Vollständigen Antrag anfordern: Datenblatt mit Schallleistungspegel im Nachtbetrieb, Aufstellungsplan mit Abständen, Befestigungsart, Lage der Kernbohrung, Kondensatführung, Kältemittel, Fachbetrieb.
• Abstände zu schutzbedürftigen Räumen messen: Entfernung zum nächsten Schlafzimmer- oder Wohnraumfenster dokumentieren; bei kritischen Abständen schalltechnische Beratung einholen.
• Gebietstyp bestimmen: Reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet oder Mischgebiet – davon hängen die Orientierungswerte der TA Lärm ab.
• Gestattungsbeschluss mit Auflagen formulieren: Standort, Schallleistungspegel, Nachtmodus zwischen 22 und 6 Uhr, fachgerechte und abgedichtete Kernbohrung, Kondensatableitung, zertifizierter Fachbetrieb, Rückbau- und Demontagepflichten.
• Kostentragung nach § 21 WEG ausdrücklich regeln: Errichtung, Betrieb, Wartung, Folgeschäden, temporäre Demontage bei Fassadenarbeiten, Rückbau.
• Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern klarstellen und den Vorbehalt späterer Abwehransprüche in den Beschlusstext aufnehmen.
• Öffentlich-rechtliche Anforderungen prüfen: Landesbauordnung, gegebenenfalls Denkmalschutz, Kältemittel- und Zertifizierungsvorgaben.
• Nachweise dokumentieren: Fotodokumentation der Bohrung, Inbetriebnahmeprotokoll, Wartungsnachweise in der Verwaltungsakte ablegen.
• Rahmenregelung für die gesamte Anlage erwägen: Ein einheitlicher Standard beugt Wildwuchs vor und macht künftige Anträge zur Routine.
• Hausordnung ergänzen: Nutzungszeiten und Betriebsmodi für technische Anlagen allgemein regeln, statt einzelne Eigentümer nachträglich zu adressieren.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ich als Wohnungseigentümer einfach ein Split-Klimagerät auf meinem Balkon montieren?

Nein. Die Fassadendurchbohrung macht den Einbau zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die nach § 20 Abs. 1 WEG einer Gestattung durch Beschluss bedarf. Wer ohne Beschluss montiert, handelt eigenmächtig und muss mit einem Rückbauverlangen der Gemeinschaft rechnen. Der Bundesgerichtshof hat zwar einen Anspruch auf Gestattung bejaht – dieser Anspruch muss aber über einen Beschluss oder notfalls über die Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden.

Kann die Eigentümergemeinschaft meinen Antrag einfach ablehnen?

Nicht ohne Weiteres. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Gestattung aus § 20 Abs. 3 WEG. Eine Ablehnung trägt nur, wenn nicht zustimmende Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden – etwa bei einem Aufstellort unmittelbar vor einem Schlafzimmerfenster, bei substantiiert dargelegten optischen Beeinträchtigungen oder bei denkmalrechtlichen Hindernissen.

Reicht die Sorge vor Lärm als Ablehnungsgrund aus?

Regelmäßig nicht. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich festgehalten, dass bei der späteren Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche dem Gestattungsanspruch in der Regel nicht entgegenstehen. Anders liegt es nur, wenn bereits vor dem Einbau feststeht, dass Immissionen zu einer Beeinträchtigung führen werden. Die abstrakte Befürchtung, es könne laut werden, genügt dafür nicht.

Was kann ich tun, wenn die Anlage des Nachbarn tatsächlich stört?

Die Gestattung des Einbaus schneidet Abwehransprüche nicht ab. Werden die Richtwerte der TA Lärm überschritten oder ist die Beeinträchtigung nach den Umständen nicht hinzunehmen, kommen Ansprüche aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB in Betracht. Der störende Eigentümer muss die Störung beseitigen. Eine vollständige Stilllegung der Anlage lässt sich in aller Regel nicht durchsetzen; vorrangig sind zeitliche Nutzungsbeschränkungen und technische Nachbesserungen.

Wer trägt die Kosten für Anschaffung, Betrieb und Rückbau?

Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt sie derjenige Eigentümer, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde. Das umfasst Gerät, Montage, Kernbohrung, Elektroanschluss, Wartung, Instandhaltung, Folgeschäden am Gemeinschaftseigentum und den Rückbau. Die übrigen Eigentümer und die Erhaltungsrücklage werden nicht belastet. Auch eine spätere temporäre Demontage bei Fassadenarbeiten sollte ihm ausdrücklich zugewiesen werden.

Gilt das BGH-Urteil auch für Mieterinnen und Mieter?

Nein, es betrifft ausschließlich das Verhältnis in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Mietrecht enthält § 554 BGB einen Erlaubnisanspruch nur für Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte. Klimageräte sind dort nicht aufgeführt, sodass eine fest installierte Anlage die Zustimmung des Vermieters voraussetzt. Ein vermietender Eigentümer wiederum kann nur erlauben, was ihm die Gemeinschaft ihrerseits gestattet hat.

Sollte die Gemeinschaft eine allgemeine Regelung für alle Einheiten treffen?

Das ist in den meisten Anlagen der sinnvollste Weg. Ein einheitlicher Rahmen mit Vorgaben zu zulässigen Aufstellorten, maximalen Schallleistungspegeln, Betriebszeiten, Kondensatführung und Ausführungsstandards schafft Gleichbehandlung, verhindert ein uneinheitliches Fassadenbild und reduziert den Aufwand für künftige Einzelanträge erheblich. Ergänzend können Nutzungszeiten in der Hausordnung geregelt werden – ein Instrument, das der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung ausdrücklich erwähnt.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen und Materialien: BGH, Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25, nebst Pressemitteilung Nr. 130/2026 des Bundesgerichtshofs; Vorinstanzen Amtsgericht Pankow, Urteil vom 24. April 2024 – 7 C 24/24 WEG, und Landgericht Berlin II, Urteil vom 25. Juli 2025 – 56 S 40/24 WEG. Ferner § 14, § 20 und § 21 WEG in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes mit Wirkung zum 1. Dezember 2020, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 554 BGB, § 906 und § 1004 BGB, die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (TA Lärm) sowie die Landesbauordnungen der Länder und die kältemittelrechtlichen Vorgaben auf europäischer und nationaler Ebene.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die dargestellten Grundsätze beruhen auf einer Einzelfallentscheidung, deren Übertragbarkeit von den konkreten baulichen und örtlichen Verhältnissen abhängt; die Orientierungswerte der TA Lärm sowie bau- und kältemittelrechtliche Vorgaben können sich ändern und unterscheiden sich teilweise nach Bundesland. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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