Versicherungen für Vermieter: Pflichtpolicen, Umlage, Schadenfall

Auf einen Blick: Versicherungen für Vermieter teilen sich in eine Pflichtebene und eine Kürebene. Unverzichtbar sind die Wohngebäudeversicherung mit den Gefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die das Haftungsrisiko aus § 823 BGB und die Verschuldensvermutung des § 836 BGB abdeckt. Ergänzend kommen Elementarschadendeckung, Glas, Mietverlust, Gewässerschadenhaftpflicht beim Öltank, Rechtsschutz, Bauleistungsversicherung und eine Photovoltaikdeckung in Betracht. Umlagefähig sind die Prämien der Sach- und Haftpflichtversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB, sofern eine wirksame Umlagevereinbarung besteht; der BGH hat mit Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17, entschieden, dass auch der in der Gebäudeversicherung enthaltene Mietverlustanteil umlagefähig ist. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutz, eine gesonderte Mietausfallversicherung gegen Zahlungsausfall und die Selbstbeteiligung. Im Schadenfall entscheiden die Obliegenheiten nach §§ 19, 23, 28, 81 und 82 VVG über die Höhe der Entschädigung, § 75 VVG über die Folgen einer Unterversicherung und § 86 VVG über den Regress. Der Vermieter bleibt nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung verpflichtet, und der Mieter mindert nach § 536 BGB unabhängig davon, ob die Versicherung zahlt.

Gliederung

1. Warum Versicherungen für Vermieter über die Rendite entscheiden
2. Pflichtebene I: Wohngebäudeversicherung mit Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel
3. Pflichtebene II: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nach §§ 823, 836 BGB
4. Kürebene: Elementar, Glas, Mietverlust, Öltank, Rechtsschutz, Bauleistung, Photovoltaik
5. Versicherungssumme, Wert 1914 und der gleitende Neuwertfaktor
6. Unterversicherung nach § 75 VVG mit vereinfachter Beispielrechnung
7. Selbstbeteiligung als Steuerungsinstrument
8. Elementarschäden und Starkregen als wachsendes Risiko
9. Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV und § 556 BGB
10. Was nicht umlagefähig ist – und warum
11. Abgrenzung WEG-Gebäudeversicherung, Sondereigentum und Hausrat des Mieters
12. Obliegenheiten nach dem VVG und die häufigsten Leistungskürzungen
13. Schadenmanagement Schritt für Schritt
14. Regress des Versicherers nach § 86 VVG und die Haftung des Mieters
15. Zwei Praxisbeispiele mit vereinfachten Beispielrechnungen
16. Rechtslage & Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Warum Versicherungen für Vermieter über die Rendite entscheiden

Wer eine vermietete Immobilie hält, kalkuliert meist sorgfältig: Kaufpreis, Nebenkosten, Rücklage, Zinsbindung, Mietsteigerungspotenzial. Der Versicherungsschutz taucht in dieser Rechnung nur als kleine, umlagefähige und damit scheinbar folgenlose Zeile auf. Genau diese Wahrnehmung ist der teuerste Denkfehler im Bestandsmanagement. Denn Versicherungen für Vermieter sind kein Kostenblock, sondern eine Risikoentscheidung: Sie bestimmen, welcher Teil eines Großschadens beim Eigentümer hängen bleibt.

Die Größenordnungen sind asymmetrisch. Die Jahresprämie einer Wohngebäudeversicherung für ein mittleres Mehrfamilienhaus liegt im niedrigen vierstelligen Bereich und wird regelmäßig auf die Mieter umgelegt. Ein einziger nicht vollständig gedeckter Leitungswasserschaden kann dagegen mehrere Jahresmieten kosten. Kommt eine Unterversicherung hinzu oder wird die Entschädigung wegen einer Obliegenheitsverletzung gekürzt, addieren sich zwei Kürzungsmechanismen – und die verbleibende Zahlung deckt am Ende womöglich nur ein Drittel des Aufwands.

Hinzu kommt eine zweite, oft unterschätzte Ebene: Die Versicherung befreit den Vermieter nicht von seinen mietvertraglichen Pflichten. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten – unabhängig davon, ob ein Versicherer eintritt, wie lange die Regulierung dauert und ob die Entschädigung ausreicht. Parallel läuft die Minderung nach § 536 BGB: Sie tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache aufhebt oder erheblich herabsetzt. Der Vermieter trägt im Zweifel doppelt – Sanierungskosten und Mietausfall.

Die dritte Ebene ist die Haftung nach außen. Wer ein Grundstück vermietet, ist verkehrssicherungspflichtig. Löst sich ein Ziegel, stürzt ein Balkonteil ab oder bricht jemand auf einer ungestreuten Fläche ein Bein, greifen § 823 BGB und – bei Gebäudeteilen – die Verschuldensvermutung des § 836 BGB. Personenschäden erreichen leicht sechsstellige Beträge; eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kostet einen Bruchteil davon.

Dieser Beitrag ordnet die relevanten Policen in Pflicht und Kür, erklärt die Systematik der Versicherungssumme im gleitenden Neuwert, zeigt anhand vereinfachter Beispielrechnungen, wie Unterversicherung und Quotenkürzung zusammenwirken, grenzt die Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV ab und beschreibt den Schadenprozess von der Meldung bis zur Schlussrechnung.

Pflichtebene I: Wohngebäudeversicherung mit Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel

Eine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung besteht für den einzelnen Eigentümer nicht. Faktisch ist sie dennoch alternativlos: Finanzierende Banken verlangen regelmäßig den Nachweis einer Feuerversicherung, ein Totalschaden ohne Deckung vernichtet die Substanz bei fortbestehender Verbindlichkeit, und die Prämie ist nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig – der Verzicht spart dem Vermieter also oft nicht einmal Geld.

Die Police ist kein einheitliches Produkt, sondern ein Bündel getrennt kalkulierbarer Gefahrengruppen. Feuer umfasst Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion sowie Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen; ein Schaden ohne Flammenbildung – das Bügeleisen auf dem Parkett – ist als Sengschaden ohne besondere Vereinbarung ebenso wenig gedeckt wie Überspannung durch Blitz.

Leitungswasser ist die häufigste Schadenursache und der Bereich mit der größten Streuung in den Bedingungswerken. Gedeckt ist bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser aus Zu- und Ableitungsrohren sowie aus Heizungs-, Klima-, Wärmepumpen- und Sprinkleranlagen. Vier Detailfragen gehören vor Vertragsschluss geklärt: Sind Rohre außerhalb des Gebäudes auf dem Versicherungsgrundstück mitversichert? Sind auch Ableitungsrohre eingeschlossen? Werden Nässeschäden durch undichte Fugen an Dusche und Wanne ersetzt? Sind Rohrbruch- und Frostschäden an Armaturen und Heizkörpern gedeckt? Nicht erfasst ist regelmäßig Wasser, das durch Rückstau aus der Kanalisation eindringt – das ist ein Elementarrisiko.

Sturm und Hagel: Sturm ist bedingungsgemäß nahezu einheitlich als Luftbewegung ab Windstärke 8 definiert; gedeckt sind unmittelbare Sturmeinwirkung, das Werfen von Gegenständen gegen das Gebäude und Folgeschäden durch sturmbedingte Öffnungen. Praktisch entscheidend ist, ob Nebengebäude, Carports, Einfriedungen, Antennen und Photovoltaikanlagen als versicherte Sachen benannt sind – hier liegt eine der häufigsten Deckungslücken im Bestand.

Ergänzend gehören in einen belastbaren Vertrag Aufräum-, Abbruch-, Bewegungs- und Schutzkosten, Beseitigung umgestürzter Bäume, Dekontamination des Erdreichs, Sachverständigenkosten, Hotelkosten bei Unbewohnbarkeit sowie Mehrkosten durch behördliche Auflagen. In der Angebotsphase wirken diese Positionen nebensächlich; im Großschaden machen sie regelmäßig einen zweistelligen Prozentanteil aus.

Pflichtebene II: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nach §§ 823, 836 BGB

Die zweite unverzichtbare Police deckt Personen-, Sach- und daraus abgeleitete Vermögensschäden Dritter, die aus dem Eigentum oder Besitz des Grundstücks entstehen – und sie übernimmt die Abwehr unbegründeter Ansprüche, eine praktisch mindestens ebenso wertvolle Funktion.

Anknüpfungspunkt ist § 823 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Verkehrssicherungspflicht: Wer eine Gefahrenquelle unterhält, muss zumutbare Vorkehrungen treffen. Für den Vermieter konkretisiert sich das in einem wiederkehrenden Pflichtenkatalog – Räum- und Streupflicht, Beleuchtung von Treppenhaus und Zuwegung, Sicherung von Geländern, Baumkontrolle, Kontrolle von Dachhaut und Fassade, Absicherung von Baustellenbereichen und Einhaltung der Prüfpflichten für Aufzug, Elektroanlage und Blitzschutz.

Besondere Schärfe erhält die Haftung durch § 836 BGB: Wird ein Mensch durch den Einsturz eines Gebäudes oder die Ablösung von Gebäudeteilen getötet oder verletzt oder eine Sache beschädigt, haftet der Grundstücksbesitzer, wenn dies Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist. Die Norm kehrt die Beweislast um – der Besitzer muss beweisen, dass er die erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Wer keine dokumentierten Kontrollen vorlegen kann, verliert diesen Entlastungsbeweis regelmäßig. Begehungsprotokolle, Baumkataster, Wartungs- und Streunachweise sind deshalb keine Bürokratie, sondern Beweismittel.

Die Deckungssumme sollte nicht am unteren Rand gewählt werden: Ein schwerer Personenschaden mit dauerhafter Erwerbsminderung und Rentenzahlung erreicht ohne Weiteres eine siebenstellige Größenordnung, während die Prämiendifferenz gering ausfällt, weil das Grundrisiko und nicht die Summe den Preis dominiert. Mitversichert sein sollten Ansprüche wegen Streupflichtverletzung auch bei Übertragung auf einen Dienstleister, Gewässerschäden aus einer Heizölanlage, Schäden aus der Beauftragung von Handwerkern, eine Bauherrenhaftpflicht für kleinere Vorhaben sowie der Betrieb einer Photovoltaikanlage.

Kürebene: welche Ergänzungen sich rechnen

Oberhalb der Pflichtebene gilt kein Automatismus, sondern eine objektbezogene Abwägung aus Eintrittswahrscheinlichkeit, möglichem Schaden und Prämie.

Elementarschadendeckung

Die Elementarschadendeckung – häufig „erweiterte Naturgefahren" – umfasst Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Erdrutsch, Erdsenkung, Erdbeben, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Sie ist in keiner Standardpolice enthalten und muss aktiv vereinbart werden. Für vermietete Objekte ist sie inzwischen der wichtigste Ergänzungsbaustein überhaupt, weil Starkregen anders als Flusshochwasser praktisch überall auftritt und die Leitungswasserdeckung Rückstau gerade nicht erfasst. Ausführlich dazu weiter unten.

Glasversicherung

Sie deckt den Bruch von Gebäudeverglasung – Fenster, Türen, Dachfenster, Glasbausteine, Lichtkuppeln, teils auch Wintergärten und Duschabtrennungen. Ihr Nutzen hängt von der Objektstruktur ab: Bei großen Treppenhausverglasungen, Lichtkuppeln oder erdgeschossnahen Schaufensterflächen rechnet sie sich rasch, bei kompakten Bestandsbauten mit üblichen Fenstergrößen bleibt sie Komfort. Rechtlich bemerkenswert: § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Glasversicherung ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenposition.

Mietverlust in der Gebäudeversicherung und gesonderte Mietausfallversicherung

Hier kursieren zwei völlig verschiedene Produkte unter ähnlichen Namen. Der Mietverlustbaustein innerhalb der Wohngebäudeversicherung ersetzt den Mietausfall, der entsteht, weil eine Wohnung nach einem versicherten Gebäudeschaden unbewohnbar ist; er ist regelmäßig auf zwölf, achtzehn oder vierundzwanzig Monate begrenzt und in vielen Tarifen bereits enthalten. Für vermietete Objekte ist er der stille Kernbaustein, weil er genau die Lücke schließt, die § 536 BGB reißt.

Die gesonderte Mietausfallversicherung – teils als Mietnomadendeckung angeboten – zielt dagegen auf das Zahlungsausfallrisiko: Der Mieter zahlt nicht, wird insolvent, verweigert die Räumung. Sie schützt ausschließlich das wirtschaftliche Interesse des Vermieters, hat mit dem Gebäude nichts zu tun und ist deshalb nicht umlagefähig. Diese Unterscheidung ist keine Feinheit, sondern die Grundlage einer korrekten Betriebskostenabrechnung.

Gewässerschadenhaftpflicht beim Öltank

Wer eine Heizölanlage betreibt, unterliegt der verschuldensunabhängigen Anlagenhaftung nach dem Wasserhaushaltsgesetz. Tritt Heizöl ins Erdreich aus, entstehen Kosten für Bodenaustausch, Grundwassersanierung und Entsorgung, die den Zeitwert der gesamten Immobilie übersteigen können. Die Gewässerschadenhaftpflicht deckt dieses Risiko; ihr Beitrag richtet sich im Wesentlichen nach Tankvolumen und Bauart. Auch sie ist nach § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich umlagefähig. Die wiederkehrende Prüfung der Anlage sollte dokumentiert werden – eine unterlassene Prüfung ist ein klassischer Ansatzpunkt für Leistungskürzungen.

Rechtsschutz für Vermieter

Der Vermieter-Rechtsschutz deckt die Kosten der Rechtsverfolgung in Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis: Räumungs- und Zahlungsklage, Streit über Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung oder Modernisierungsduldung. Er lohnt sich vor allem bei kleineren Beständen, weil ein einzelnes Räumungsverfahren über mehrere Instanzen bereits einen mehrjährigen Beitrag aufwiegt. Zu beachten sind die übliche Wartezeit von drei Monaten und die Tatsache, dass Rechtsschutz keine Sach- oder Haftpflichtversicherung im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKV und damit nicht umlagefähig ist.

Bauleistungsversicherung bei Sanierung

Bei größeren Sanierungen entsteht eine Deckungslücke: Die Wohngebäudeversicherung deckt das fertige Bauwerk, nicht aber unvorhergesehene Beschädigungen an noch nicht abgenommenen Bauleistungen und an Baustoffen. Die Bauleistungsversicherung ersetzt Schäden durch Witterung, ungewöhnliche Naturereignisse, Vandalismus, Diebstahl fest eingebauter Teile und Ungeschicklichkeit; ergänzend gehört bei größeren Vorhaben eine Bauherrenhaftpflicht dazu. Ebenso wichtig ist die Meldung der Baumaßnahme an den Gebäudeversicherer: Gerüst, offene Dachflächen oder ein leerstehendes Geschoss können eine Gefahrerhöhung im Sinne des § 23 VVG darstellen.

Photovoltaik-Deckung

Eine Photovoltaikanlage ist weder selbstverständlich mitversichert noch automatisch ausgeschlossen. Drei Fragen sind zu klären: Ist die Anlage als versicherte Sache benannt und die Versicherungssumme entsprechend erhöht? Sind die spezifischen Gefahren – Überspannung, Marderbiss, Schneedruck, Diebstahl der Module, Bedienfehler – eingeschlossen oder braucht es eine eigene Allgefahrendeckung? Ist der Ertragsausfall abgesichert, wenn die Anlage nach einem Schaden monatelang stillsteht? Auf der Haftpflichtseite sollte die Mitversicherung des Anlagenbetriebs ausdrücklich bestätigt werden.

Versicherungssumme, Wert 1914 und der gleitende Neuwertfaktor

Die schwierigste Zahl im Vertrag ist die Versicherungssumme. Sie entscheidet über die Prämie – und im Schadenfall darüber, ob voll oder nur anteilig entschädigt wird.

Wohngebäude werden üblicherweise im gleitenden Neuwert versichert. Grundlage ist nicht ein Eurobetrag, sondern die Versicherungssumme 1914, ausgedrückt in Mark des Baupreisniveaus von 1914. Dieses Konstrukt macht die Summe unabhängig von Inflation und Baupreisentwicklung: Der aktuelle Wiederherstellungswert ergibt sich, indem die Versicherungssumme 1914 mit dem jährlich veröffentlichten gleitenden Neuwertfaktor multipliziert wird. Der Faktor wird aus der Entwicklung des Baupreisindex für Wohngebäude und des Tariflohnindex im Baugewerbe gebildet; entsprechend passt sich auch die Prämie an.

Der Vorteil: Solange die Versicherungssumme 1914 korrekt ermittelt wurde, wächst der Versicherungswert automatisch mit den Baukosten. Der Nachteil: Ein Fehler in der Ausgangsermittlung wird durch den Faktor mit vervielfacht und bleibt jahrzehntelang unentdeckt – bis zum Schaden.

Ermittelt wird die Summe auf drei Wegen. Das Wohnflächenmodell multipliziert die Wohnfläche mit einem nach Ausstattungsklasse gestaffelten Wert je Quadratmeter – schnell, aber grob. Der Bauwertermittlungsbogen erfasst Bauart, Geschosszahl, Dachform, Keller, Ausstattung und Sonderbauteile detailliert und ist deutlich belastbarer. Bei Denkmalschutz, aufwendigen Fassaden oder Sonderbauteilen bleibt nur das Sachverständigengutachten.

Entscheidend ist: Wird die Summe nach einem vom Versicherer anerkannten Verfahren ermittelt, sagt dieser regelmäßig einen Unterversicherungsverzicht zu – vorausgesetzt, die Angaben waren zutreffend und wurden bei wertsteigernden Veränderungen aktualisiert. Genau daran scheitert es in der Praxis: Anbau, Dachgeschossausbau, Wintergarten, Aufzugsnachrüstung oder Vollsanierung erhöhen den Wiederherstellungswert, werden aber nicht gemeldet. Der Unterversicherungsverzicht entfällt dann für den nicht angezeigten Teil – oder ganz.

Unterversicherung nach § 75 VVG – vereinfachte Beispielrechnung

Rechtsgrundlage der Kürzung ist § 75 VVG: Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Versicherungswert bei Eintritt des Versicherungsfalls, ist der Versicherer nur verpflichtet, die Leistung nach dem Verhältnis der Versicherungssumme zu diesem Wert zu erbringen. Die Kürzung wirkt proportional – und zwar auch bei kleinen Schäden, nicht erst beim Totalschaden. Das ist die am häufigsten unterschätzte Eigenschaft der Unterversicherung.

Vereinfachte Beispielrechnung (rein illustrativ, keine Tarifangabe): Ein Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren mit acht Wohnungen wurde 2009 versichert; die damals ermittelte Versicherungssumme 1914 beträgt 24.000 Mark. 2018 wurde das Dachgeschoss zu zwei zusätzlichen Wohnungen ausgebaut, ohne die Summe anzupassen. Eine korrekte Neuermittlung ergäbe heute 30.000 Mark 1914. Der im Beispiel angenommene gleitende Neuwertfaktor beträgt 25,0.

Tritt ein Leitungswasserschaden mit einem Wiederherstellungsaufwand von 90.000 Euro ein, rechnet der Versicherer: 90.000 € × 80 % = 72.000 € Entschädigung vor Selbstbeteiligung. Bei 2.500 Euro Selbstbeteiligung verbleiben 69.500 Euro; der Vermieter trägt 20.500 Euro selbst – nicht wegen eines Fehlverhaltens im Schadenfall, sondern allein wegen einer nicht gemeldeten Wertsteigerung.

Zur Einordnung: Legt man einen vereinfacht angenommenen Beitragssatz von 1,2 Promille auf den Wiederherstellungswert zugrunde, kostet die korrekte Summe 900 Euro jährlich statt 720 Euro. Der Mehrbeitrag von 180 Euro steht einem Eigenanteil von 20.500 Euro gegenüber – und der Mehrbeitrag ist zudem nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig, der Eigenanteil nicht.

Selbstbeteiligung als Steuerungsinstrument

Die Selbstbeteiligung ist der am meisten unterschätzte Stellhebel im Vertrag. Sie senkt die Prämie und hält Bagatellschäden aus der Schadenstatistik heraus – was mittelbar die Konditionen und die Verlängerungsbereitschaft des Versicherers schützt.

Für vermietete Objekte spricht viel für eine bewusst höhere Selbstbeteiligung. Ein Vermieter mit mehreren Einheiten hat einen laufenden Instandhaltungsetat; ein Schaden von 500 oder 1.000 Euro ist für ihn eine Bewirtschaftungsposition, kein Existenzrisiko. Meldet er solche Schäden dennoch, riskiert er Beitragserhöhungen, Sanierungsangebote mit deutlich höheren Selbstbehalten oder die Kündigung nach dem Schadenfall – gerade bei häufigen Leitungswasserschäden in älteren Beständen ein reales Szenario. Zu beachten ist zudem, dass die Selbstbeteiligung je Schadenfall gilt, nicht je Jahr: Drei Leitungswasserschäden in einem Jahr bedeuten den dreifachen Selbstbehalt. Sinnvoll ist deshalb eine Mehrjahresbetrachtung der Schadenfrequenz.

Rechtlich wichtig: Die Selbstbeteiligung ist keine Versicherungsprämie. Sie ist funktional Teil der Schadenbeseitigung und damit Instandsetzungsaufwand. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten; wer die Selbstbeteiligung in die Abrechnung einstellt, riskiert die Kürzung dieser Position.

Anders liegt es innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Der BGH hat mit Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 69/21, entschieden, dass ein im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarter Selbstbehalt bei einem Leitungswasserschaden im Bereich des Sondereigentums – vorbehaltlich abweichender Regelungen – von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist; er teilt das Schicksal der Versicherungsprämie. Das betrifft das Innenverhältnis der Eigentümer, nicht die Umlage auf den Mieter.

Elementarschäden und Starkregen als wachsendes Risiko

Kein Bereich der Versicherungen für Vermieter hat sich zuletzt so verändert wie die Naturgefahrendeckung. Die Wahrnehmung „mein Haus liegt nicht an einem Fluss, ich brauche das nicht" ist überholt. Treiber ist nicht Flusshochwasser, sondern Starkregen: kurze, extrem intensive Niederschläge, die die Kanalisation überlasten. Sie treten praktisch flächendeckend auf und führen zu Rückstau, überfluteten Kellern und Souterrainwohnungen sowie zu eindringendem Oberflächenwasser über Lichtschächte und Kellerabgänge.

Versicherungstechnisch fällt dieser Schaden weder unter Leitungswasser noch unter Sturm. Er ist ausschließlich über den Elementarbaustein gedeckt. Wer diesen nicht vereinbart hat, trägt den Schaden vollständig selbst – und bleibt gegenüber dem Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gleichwohl zur Beseitigung verpflichtet.

Die Prämie ergibt sich über eine Zonierung, die Adressen anhand der Gewässernähe und der Hochwasserhistorie in Gefährdungsklassen einteilt. In den unteren Klassen ist die Deckung meist zu moderatem Aufschlag erhältlich; in hohen Klassen nur mit erhöhter Selbstbeteiligung, mit Auflagen oder gar nicht. Wer neu erwirbt, sollte die Zonierung bereits in der Ankaufsprüfung abfragen. Regelmäßig knüpft der Versicherer die Deckung zudem an Obliegenheiten: eine funktionsfähige, gewartete Rückstausicherung an allen Abläufen unterhalb der Rückstauebene und das Freihalten von Lichtschächten und Abläufen. Wird eine solche Obliegenheit verletzt, kommt eine Kürzung nach § 28 VVG in Betracht.

Rechtspolitisch ist das Thema in Bewegung. Eine allgemeine gesetzliche Pflichtversicherung gegen Elementarschäden ist bis August 2026 nicht in Kraft; diskutiert wird ein Modell, das Versicherer verpflichtet, in der Wohngebäudeversicherung standardmäßig eine Elementardeckung anzubieten, verbunden mit einer bewussten Abwahlmöglichkeit. An der praktischen Empfehlung ändert das nichts.

Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 13 BetrKV und § 556 BGB

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen; die Betriebskostenverordnung konkretisiert das.

§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug". Das Wort „namentlich" öffnet den Katalog für vergleichbare Deckungen, sofern sie dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen und laufend anfallen.

Umlagefähig sind danach insbesondere die Prämie der Wohngebäudeversicherung mit Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, der Beitragsanteil für die Elementardeckung, die Glasversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Haftpflicht- beziehungsweise Gewässerschadenversicherung für den Öltank, die Aufzughaftpflicht, die Versicherungsteuer als unselbstständiger Prämienbestandteil sowie der in der Gebäudeversicherung enthaltene Mietverlustanteil.

Der letzte Punkt war lange umstritten. Der BGH hat ihn mit Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17, entschieden: Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrKV vereinbart, sind auch die in der Gebäudeversicherung mitversicherten Kosten eines Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig. Tragende Erwägung: Der Mietverlustbaustein ist unselbstständiger Teil der Gebäudeversicherung und kommt mittelbar auch dem Mieter zugute, weil er die Fähigkeit des Vermieters zur zügigen Wiederherstellung sichert.

Drei formale Voraussetzungen müssen stets erfüllt sein. Erstens braucht es eine wirksame Umlagevereinbarung; ohne sie sind Betriebskosten in der Wohnraummiete grundsätzlich mit der Miete abgegolten. Zweitens gilt die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB: Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums, danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, sofern der Vermieter die Verspätung zu vertreten hat. Drittens gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Dazu hat der BGH mit Urteil vom 20.05.2026, Az. VIII ZR 6/24, präzisiert: Allein daraus, dass der Vermieter vor der Beauftragung einer umlagefähigen Leistung keine Vergleichsangebote eingeholt hat, folgt noch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Maßgeblich ist, ob das umgelegte Entgelt objektiv überhöht und nicht mehr marktüblich ist; bei Verträgen von überdurchschnittlichem Umfang, Gewicht und Laufzeit sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Einwand des Mieters ist zudem grundsätzlich innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zu erheben. Praktische Folge: Ein deutlich über Marktniveau liegender Versicherungsbeitrag ist angreifbar – ein Marktvergleich alle drei bis fünf Jahre ist deshalb nicht nur kaufmännisch, sondern auch rechtlich sinnvoll.

Was nicht umlagefähig ist – und warum

Die Abgrenzung folgt einem Leitgedanken: Umlagefähig ist, was dem Gebäude und seiner Nutzung dient und laufend anfällt. Nicht umlagefähig ist, was ausschließlich das wirtschaftliche oder rechtliche Eigeninteresse des Vermieters schützt oder der Instandhaltung zuzurechnen ist.

Zwei Sonderfälle verdienen Beachtung. Ein Prämiensprung nach einem Schadenfall ist umlagefähig, soweit er sich in der laufenden Prämie niederschlägt – der Mieter trägt die Versicherungskosten des Abrechnungszeitraums, nicht einen historischen Durchschnitt. Er kann jedoch einwenden, eine unwirtschaftlich hohe Prämie verstoße gegen § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wenn der Vermieter den Sprung durch die Meldung vermeidbarer Bagatellschäden selbst verursacht hat. Und beim Neuabschluss einer bislang nicht bestehenden Versicherung während des laufenden Mietverhältnisses gilt: Neu entstehende Betriebskosten können umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine Anpassungsklausel enthält oder den BetrKV-Katalog insgesamt in Bezug nimmt, der Kostenpunkt dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügt und dem Mieter mitgeteilt wird.

Abgrenzung WEG-Gebäudeversicherung, Sondereigentum und Hausrat des Mieters

Vermieter einer Eigentumswohnung stehen in einem Dreiecksverhältnis, das regelmäßig zu Missverständnissen führt.

Die Gemeinschaft. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Prämie fließt über die Jahresabrechnung in das Hausgeld und ist damit die Grundlage für die Betriebskostenumlage des vermietenden Eigentümers gegenüber seinem Mieter. Die WEG-Gebäudeversicherung deckt in üblicher Ausgestaltung nicht nur das Gemeinschaftseigentum, sondern das gesamte Gebäude einschließlich der Bestandteile des Sondereigentums – jedenfalls in der ursprünglichen, bezugsfertigen Ausstattung.

Der Sondereigentümer. Nicht erfasst sind regelmäßig nachträglich eingebrachte individuelle Verbesserungen: hochwertige Bodenbeläge, aufwendige Einbauküchen, gehobene Sanitärausstattung, Innenausbauten. Wer solche Werte hält und vermietet, sollte eine ergänzende Sondereigentumsdeckung prüfen; hinzu kommen Vermieterrechtsschutz und eine Haftpflichtdeckung, die das Vermieterrisiko für die einzelne Wohnung ausdrücklich einschließt.

Der Mieter. Die Hausratversicherung deckt dessen bewegliche Einrichtung und Gebrauchsgegenstände – nicht das Gebäude. Ihr Abschluss lässt sich nicht wirksam erzwingen. Sehr wohl empfehlenswert – und in Gewerbemietverträgen üblich – ist dagegen die vertragliche Verpflichtung des Mieters, eine Privathaftpflichtversicherung zu unterhalten, weil diese im Regressfall die entscheidende Rolle spielt.

Praktisch entscheidend ist die Zuordnung im Schadenfall: Bei einem Leitungswasserschaden reguliert die Gebäudeversicherung die Substanz einschließlich Estrich, Trocknung, Wandaufbau, Malerarbeiten und fest verbundenem Bodenbelag; die Hausratversicherung übernimmt Möbel, Teppiche, Elektronik und Kleidung. Wird diese Trennung in der Schadenmeldung nicht sauber gezogen, verzögert sich die Regulierung – während der Vermieter weiter in der Erhaltungspflicht steht.

Obliegenheiten nach dem VVG und die häufigsten Leistungskürzungen

Der zweite große Verlustkanal neben der Unterversicherung sind Obliegenheitsverletzungen. Das VVG kennt dafür ein abgestuftes System.

Vorvertragliche Anzeigepflicht, § 19 VVG. Bis zur Abgabe der Vertragserklärung sind alle bekannten Gefahrumstände anzuzeigen, nach denen der Versicherer in Textform gefragt hat. Bei Verletzung kann er je nach Verschuldensgrad zurücktreten, kündigen, den Vertrag anpassen oder anfechten. Typische Fragen betreffen Vorschäden der letzten fünf Jahre, Leerstand, Baujahr, den Zeitpunkt der letzten Sanierung von Dach, Elektrik und Rohrleitungen, gewerbliche Nutzung und das Vorhandensein einer Ölheizung. Verschwiegene Vorschäden sind der häufigste Anlass für einen Rücktritt nach Schadeneintritt.

Gefahrerhöhung, §§ 23 bis 26 VVG. Nach Vertragsschluss darf der Versicherungsnehmer ohne Einwilligung keine Gefahrerhöhung vornehmen oder gestatten; erkennt er sie nachträglich, hat er sie unverzüglich anzuzeigen. Klassiker im Mietbestand: dauerhafter Leerstand des Gebäudes oder einzelner Geschosse, Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe, Aufnahme eines gastronomischen oder handwerklichen Betriebs, umfangreiche Baumaßnahmen mit Gerüst und geöffneter Gebäudehülle, Installation einer Photovoltaikanlage oder eines Batteriespeichers. Ohne Anzeige kann der Versicherer nach § 26 VVG leistungsfrei werden oder seine Leistung entsprechend der Schwere des Verschuldens kürzen.

Vertragliche Obliegenheiten, § 28 VVG. Die Bedingungswerke verlangen typischerweise, das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand zu halten und Mängel unverzüglich zu beseitigen, nicht genutzte Gebäudeteile genügend häufig zu kontrollieren, in der kalten Jahreszeit alle Räume ausreichend zu beheizen oder die wasserführenden Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten sowie wasserführende Anlagen zu warten. Bei Vorsatz ist der Versicherer leistungsfrei, bei grober Fahrlässigkeit kann er entsprechend der Schwere des Verschuldens kürzen. Zwei Einschränkungen zugunsten des Versicherungsnehmers sind wichtig: Bei einfacher Fahrlässigkeit bleibt die Leistungspflicht bestehen, und der Versicherer kann sich nur berufen, wenn die Verletzung für Eintritt oder Umfang des Schadens ursächlich war.

Herbeiführung des Versicherungsfalls, § 81 VVG. Bei vorsätzlicher Herbeiführung ist der Versicherer leistungsfrei; bei grob fahrlässiger Herbeiführung ist er nach § 81 Abs. 2 VVG berechtigt, die Leistung in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis zu kürzen. Der BGH hat mit Urteil vom 22.06.2011, Az. IV ZR 225/10, entschieden, dass diese Rechtsfolge eine vollständige Leistungsverweigerung – die „Kürzung auf Null" – in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen nicht ausschließt; die Angemessenheit der Quote hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Gebäudeversicherung bewegen sich die Quoten in der Praxis regelmäßig zwischen 25 und 75 Prozent.

Schadenabwendung und -minderung, § 82 VVG. Bei Eintritt des Versicherungsfalls ist nach Möglichkeit für Abwendung und Minderung des Schadens zu sorgen und sind Weisungen des Versicherers einzuholen und zu befolgen: Wasserzufuhr absperren, Strom abschalten, Notreparatur veranlassen, Trocknung kurzfristig aufstellen, betroffene Bereiche sichern. Die Kosten dieser Sofortmaßnahmen sind erstattungsfähig – ihr Unterlassen kann zur Kürzung führen.

Schadenmanagement Schritt für Schritt

Die Höhe der Entschädigung entscheidet sich in den ersten 72 Stunden. Ein strukturierter Prozess ist deshalb kein Verwaltungsluxus, sondern eine Ertragsposition.

Schritt 1 – Gefahr abwenden. Wasserzufuhr absperren, Stromkreise freischalten, Zugang sichern, bei Feuer und Personengefahr Rettungskräfte anfordern. Sofortmaßnahmen sind nach § 82 VVG Pflicht und zugleich erstattungsfähig.

Schritt 2 – Beweis sichern. Vor jeder Räumung und jedem Rückbau: Fotodokumentation mit Zeitstempel, Übersichts- und Detailaufnahmen, Aufnahme der Schadenursache. Beschädigte Bauteile – das defekte Rohrstück, die Armatur, den Schlauch – nicht entsorgen; sie sind das entscheidende Beweismittel, wenn später über Ursache, Verschulden und Regress gestritten wird.

Schritt 3 – Melden. Schadenmeldung unverzüglich in Textform mit Datum, Uhrzeit, Ursache, betroffenen Einheiten, ersten Maßnahmen und einer Schätzung. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung parallel Meldung an die Hausverwaltung, weil der Vertrag über die Gemeinschaft läuft; bei Verdacht auf Verursachung durch Mieter oder Dritte zusätzlich an deren Haftpflichtversicherer.

Schritt 4 – Mieter informieren, Zustand feststellen. Schriftliche Information über Schaden, Maßnahmen und voraussichtliche Dauer; gleichzeitig Protokoll je Wohnung über Nutzungseinschränkung, betroffene Räume, Feuchtewerte und Bewohnbarkeit. Dieses Protokoll ist die Grundlage der Minderungsbewertung nach § 536 BGB.

Schritt 5 – Trocknung und Sanierung. Leckortung, Trocknungskonzept, Sanierungsplan. Vor Beauftragung größerer Gewerke ist die Freigabe des Versicherers einzuholen; Notmaßnahmen sind davon ausgenommen. Trocknungsstrom ist gesondert zu erfassen, damit er dem Versicherer und nicht dem Mieter berechnet wird.

Schritt 6 – Minderung bewerten. Die Minderung nach § 536 BGB tritt kraft Gesetzes ein und muss nicht geltend gemacht werden. Der Vermieter sollte sie proaktiv, dokumentiert und angemessen selbst festlegen, statt auf eine Rückforderung zu warten. Bei vollständiger Unbewohnbarkeit entfällt die Miete; sonst ist nach betroffener Fläche, Dauer und Beeinträchtigungsintensität zu bemessen.

Schritt 7 – Mietausfall anmelden. Der Mietverlust aus dem versicherten Gebäudeschaden wird beim Gebäudeversicherer angemeldet – mit Mietvertrag, Nachweis der bisherigen Kaltmiete, Minderungsberechnung und Zeitraum.

Schritt 8 – Schlussabrechnung und Auswertung. Abgleich der Entschädigung mit dem tatsächlichen Aufwand, Aktualisierung der Versicherungssumme bei sanierungsbedingter Wertsteigerung – und die Ursachenanalyse: Welcher Mangel war auslösend, und wie lässt er sich im Bestand systematisch abstellen?

Regress des Versicherers nach § 86 VVG und die Haftung des Mieters

Zahlt der Gebäudeversicherer, geht ein Ersatzanspruch des Versicherungsnehmers gegen einen Dritten nach § 86 Abs. 1 VVG auf den Versicherer über. Damit stellt sich die heikelste Frage des Mietverhältnisses: Kann der Versicherer beim Mieter Rückgriff nehmen, der den Schaden verursacht hat?

Die Antwort ist differenziert. Der BGH hat mit Urteil vom 08.11.2000, Az. IV ZR 298/99, entschieden, dass der Gebäudeversicherungsvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung einen konkludenten Regressverzicht zugunsten des Mieters enthält, soweit dieser den Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Diese „versicherungsrechtliche Lösung" hat der BGH mit Urteil vom 13.09.2006, Az. IV ZR 378/02, bestätigt und ausgebaut. Sie beruht auf der Interessenlage: Der Mieter beteiligt sich über die Betriebskosten an der Prämie, und es liegt auch nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, das Vermögen seines Mieters mit Regressforderungen zu belasten. Für die Beweislast folgt daraus: Der Versicherer muss Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit darlegen und beweisen.

Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz entfällt der Verzicht. Dann haftet der Mieter, und der Gebäudeversicherer nimmt Rückgriff – regelmäßig gegen dessen Privathaftpflichtversicherung; fehlt sie, haftet der Mieter persönlich. Der BGH hat mit Urteil vom 07.06.2023, Az. IV ZR 252/22, bestätigt, dass zwischen Gebäudeversicherer und Mieter aufgrund des Regressverzichts ein gesetzliches Schuldverhältnis besteht, aus dem sich ein Auskunftsanspruch des Versicherers über den Inhalt des Haftpflichtversicherungsverhältnisses des Mieters ergeben kann.

Umgekehrt schützt die Rechtsprechung den Mieter auch mietvertraglich. Mit Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13, hat der BGH entschieden: Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten der Mieter trägt, und verursacht der Mieter einen davon gedeckten Schaden leicht fahrlässig, ist der Vermieter aufgrund des Mietvertrags grundsätzlich verpflichtet, die Versicherung in Anspruch zu nehmen statt den Mieter. Darüber hinaus muss er den Schaden aufgrund seiner Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann beseitigen, wenn er von der Inanspruchnahme abgesehen hat; der allgemeine Hinweis auf möglicherweise steigende Prämien genügt nicht.

Nicht übertragbar ist diese Rechtsprechung auf die umgekehrte Konstellation. Mit Urteil vom 12.12.2012, Az. XII ZR 6/12, hat der BGH für die Geschäftsraummiete entschieden, dass der Vermieter für Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters haftet, die ein von ihm mit Bauarbeiten beauftragter Handwerker durch Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht verursacht – das Verschulden des Handwerkers wird ihm nach § 278 BGB zugerechnet. Die Grundsätze zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers lassen sich auf eine vom Mieter abgeschlossene Inhalts- beziehungsweise Geschäftsversicherung nicht übertragen; deren Versicherer kann den Vermieter also in Regress nehmen. Für Vermieter mit Gewerbeflächen und laufenden Sanierungen ist das ein starkes Argument für eine ausreichend dimensionierte Haftpflichtdeckung.

Praxisbeispiele

Praxisbeispiel 1: Leitungswasserschaden mit Unterversicherung und Quotenkürzung

Ein Vermieter hält ein Mehrfamilienhaus von 1968 mit acht Wohnungen und 620 Quadratmetern Wohnfläche. Eine Dachgeschosswohnung steht seit November leer und wird renoviert; die Heizung wurde zur Kostenersparnis abgestellt, die Wasserzuleitung blieb offen. Anfang Februar friert eine Zuleitung ein und reißt. Das Wasser läuft über mehrere Tage unbemerkt durch drei Geschosse. Der Wiederherstellungsaufwand für Estrich, Trocknung, Wandaufbau, Elektrik und Malerarbeiten beträgt 90.000 Euro.

Der Versicherer prüft zwei Punkte. Erstens die Versicherungssumme: Der Dachgeschossausbau von 2018 wurde nie gemeldet, der Unterversicherungsverzicht greift nicht. Zweitens die Obliegenheiten: Das leerstehende Geschoss war weder ausreichend beheizt noch war die wasserführende Anlage abgesperrt und entleert – eine grob fahrlässige, für den Schaden ursächliche Obliegenheitsverletzung. Der Versicherer setzt eine Kürzungsquote von 50 Prozent an.

Vereinfachte Beispielrechnung – rein illustrativ:

Der Alternativverlauf: Wäre die Versicherungssumme nach dem Ausbau angepasst und die leerstehende Wohnung ordnungsgemäß beheizt oder entleert gewesen, hätte der Versicherer 90.000 Euro abzüglich 2.500 Euro Selbstbeteiligung gezahlt – der Eigenanteil hätte 2.500 statt 56.500 Euro betragen. Der Mehrbeitrag für die zutreffende Versicherungssumme lag im vereinfachten Ansatz oben bei rund 180 Euro jährlich und wäre zudem umlagefähig gewesen; die Heizkostenersparnis über drei Wintermonate bewegt sich im niedrigen dreistelligen Bereich.

Hinzu kommen die mietvertraglichen Folgen: Drei Wohnungen sind zwei Monate nur eingeschränkt nutzbar, die Mieter mindern nach § 536 BGB. Bei einer Kaltmiete von zusammen 2.250 Euro monatlich und 30 Prozent Minderung ergibt sich ein Mietausfall von 2.250 € × 30 % × 2 = 1.350 Euro. Er wäre grundsätzlich über den Mietverlustbaustein erstattungsfähig – unterliegt aber ebenfalls der Kürzungsquote.

Praxisbeispiel 2: Elementarschaden nach Starkregen mit Mietminderung und Mietausfall

Dasselbe Portfolio umfasst ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen, davon zwei im Souterrain, sowie Kellerräume mit Waschküche und Technikraum. Der Vermieter hat den Elementarbaustein vor drei Jahren gegen einen Aufschlag von 340 Euro jährlich eingeschlossen und die Rückstausicherung im Rahmen der jährlichen Wartung dokumentiert prüfen lassen.

Ein Starkregenereignis überlastet die Kanalisation. Wasser dringt über Kellerabgang und Lichtschächte ein; die Rückstausicherung hält, verhindert aber das Oberflächenwasser nicht. Beide Souterrainwohnungen und der Kellerbereich stehen unter Wasser. Estrich, Wandaufbau bis 1,20 Meter Höhe, Elektroinstallation im Keller, Heizungssteuerung und Waschküchentechnik sind betroffen; der Sanierungsaufwand beträgt 62.000 Euro.

Weil Rückstau und Überschwemmung ausschließlich über den Elementarbaustein gedeckt sind, ist dessen Einschluss entscheidungserheblich: Ohne ihn hätte der Vermieter die vollen 62.000 Euro getragen und wäre gegenüber den Mietern gleichwohl nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung verpflichtet geblieben.

Vereinfachte Beispielrechnung – rein illustrativ:

Parallel läuft die mietrechtliche Seite. Die beiden Souterrainwohnungen sind fünf Monate unbewohnbar; die Kaltmieten betragen 780 und 640 Euro monatlich.

Der Mietverlustbaustein ersetzt diesen Ausfall, weil er auf einem versicherten Gebäudeschaden beruht und fünf Monate deutlich innerhalb der üblichen Höchstdauer liegen; einzureichen sind Mietverträge, Minderungsberechnung und das Protokoll über die Unbewohnbarkeit. Die Gesamtbilanz: Ein Elementarbeitrag von 340 Euro jährlich – über drei Jahre 1.020 Euro und zudem nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig – steht 57.000 Euro Gebäudeentschädigung zuzüglich 7.970 Euro Mietausfall gegenüber. Hätte die Rückstausicherung wegen unterlassener Wartung versagt, käme eine Kürzung nach § 28 VVG in Betracht; die dokumentierte Wartung ist damit der wirtschaftlich wertvollste Teil der Akte.

Rechtslage & Referenzurteile

Für Versicherungen für Vermieter sind folgende Normen maßgeblich:

• § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Erhaltungspflicht des Vermieters, unabhängig von der Leistung eines Versicherers.
• § 536 BGB: Minderung bei Mängeln; sie tritt kraft Gesetzes ein.
• § 556 BGB: Betriebskostenvereinbarung, Abrechnungsfrist (Abs. 3 Satz 2), Wirtschaftlichkeitsgebot (Abs. 3 Satz 1), Einwendungsfrist (Abs. 3 Satz 5).
• § 2 Nr. 13 BetrKV: Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskosten – Feuer, Sturm, Wasser, sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug.
• § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV: Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten.
• § 823 BGB (Verkehrssicherungspflicht), § 836 BGB (Haftung des Grundstücksbesitzers mit Beweislastumkehr), § 278 BGB (Zurechnung von Erfüllungsgehilfen).
• § 19 VVG (vorvertragliche Anzeigepflicht), §§ 23–26 VVG (Gefahrerhöhung), § 28 VVG (vertragliche Obliegenheiten), § 75 VVG (Unterversicherung), § 81 VVG (Herbeiführung des Versicherungsfalls, quotale Kürzung nach Abs. 2), § 82 VVG (Schadenabwendung und -minderung), § 86 VVG (Übergang von Ersatzansprüchen).
• § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG: angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Wohnungseigentümer.

Verifizierte Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 08.11.2000, Az. IV ZR 298/99: Der Gebäudeversicherungsvertrag enthält im Wege ergänzender Vertragsauslegung einen konkludenten Regressverzicht zugunsten des Mieters, der den Schaden einfach fahrlässig verursacht hat. Der Verzicht hängt nicht davon ab, ob der Mieter haftpflichtversichert ist; die Beweislast für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit trägt der Versicherer.
• BGH, Urteil vom 13.09.2006, Az. IV ZR 378/02: Bestätigung der „versicherungsrechtlichen Lösung"; der Verzicht beruht auch darauf, dass es nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters liegt, das Vermögen seines Mieters mit Regressforderungen zu belasten. Die Grundsätze gelten nicht für die Hausratversicherung des Vermieters.
• BGH, Urteil vom 22.06.2011, Az. IV ZR 225/10: Die quotale Kürzung nach § 81 Abs. 2 VVG schließt eine vollständige Leistungsverweigerung in besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen nicht aus; die Angemessenheit der Quote richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
• BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az. XII ZR 6/12: Der Vermieter von Geschäftsräumen haftet nach §§ 280 Abs. 1, 278 BGB für Schäden an Sachen des Mieters, die ein von ihm beauftragter Handwerker durch Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht verursacht. Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers ist nicht auf eine vom Mieter abgeschlossene Inhalts- beziehungsweise Geschäftsversicherung zugunsten des Vermieters übertragbar.
• BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13: Trägt der Mieter die Kosten der Wohngebäudeversicherung und verursacht er einen gedeckten Schaden leicht fahrlässig, ist der Vermieter aufgrund des Mietvertrags grundsätzlich verpflichtet, die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Er bleibt zudem nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung verpflichtet, wenn er davon absieht; der bloße Hinweis auf mögliche Prämienerhöhungen genügt nicht.
• BGH, Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17: Ist die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrKV vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.
• BGH, Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 69/21: Ein im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarter Selbstbehalt ist bei einem Leitungswasserschaden im Bereich des Sondereigentums – vorbehaltlich abweichender Regelungen – von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen; er teilt das Schicksal der Versicherungsprämie.
• BGH, Urteil vom 07.06.2023, Az. IV ZR 252/22: Aus dem konkludenten Regressverzicht folgt ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Gebäudeversicherer und Mieter; daraus kann sich ein Auskunftsanspruch des Versicherers über den Inhalt des Haftpflichtversicherungsverhältnisses des Mieters ergeben.
• BGH, Urteil vom 20.05.2026, Az. VIII ZR 6/24: Allein das Unterlassen von Vergleichsangeboten vor Beauftragung einer umlagefähigen Leistung verletzt das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht; maßgeblich ist, ob das umgelegte Entgelt objektiv überhöht und nicht marktüblich ist. Bei Verträgen von überdurchschnittlichem Umfang gelten strenge Anforderungen; der Einwand ist grundsätzlich innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zu erheben.

Checkliste

Deckungsumfang prüfen

• [ ] Wohngebäudeversicherung mit Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel vorhanden
• [ ] Elementarschadendeckung eingeschlossen, Gefährdungsklasse der Adresse bekannt
• [ ] Ableitungsrohre und Rohre außerhalb des Gebäudes mitversichert
• [ ] Überspannungsschäden durch Blitz eingeschlossen
• [ ] Nebengebäude, Carport, Einfriedung und Photovoltaikanlage als versicherte Sachen benannt
• [ ] Mietverlustbaustein vorhanden, Höchstdauer geprüft
• [ ] Aufräum-, Abbruch-, Bewegungs- und Sachverständigenkosten mitversichert
• [ ] Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme
• [ ] Gewässerschadenhaftpflicht bei vorhandenem Öltank
• [ ] Bauleistungs- und Bauherrenhaftpflicht vor Beginn größerer Sanierungen

Versicherungssumme und Selbstbeteiligung

• [ ] Versicherungssumme 1914 nach anerkanntem Verfahren ermittelt
• [ ] Unterversicherungsverzicht schriftlich bestätigt, Voraussetzungen bekannt
• [ ] Alle wertsteigernden Maßnahmen seit Vertragsbeginn gemeldet
• [ ] Selbstbeteiligung an der Schadenfrequenz des Objekts ausgerichtet
• [ ] Bagatellschäden bewusst nicht gemeldet, um die Schadenhistorie zu schonen

Obliegenheiten sichern

• [ ] Vorschäden, Leerstand, Nutzung und Heizungsart vollständig angezeigt
• [ ] Leerstehende Einheiten beheizt oder wasserführende Anlagen abgesperrt und entleert
• [ ] Kontrollintervalle für nicht genutzte Gebäudeteile festgelegt und protokolliert
• [ ] Wartung von Heizung, Rückstausicherung und Trinkwasseranlage dokumentiert
• [ ] Nutzungsänderungen und Baumaßnahmen dem Versicherer angezeigt
• [ ] Begehungs-, Streu- und Baumkontrollprotokolle geführt

Umlage und Schadenfall

• [ ] Wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag vorhanden
• [ ] Nur Positionen nach § 2 Nr. 13 BetrKV in die Abrechnung eingestellt
• [ ] Selbstbeteiligung, Rechtsschutz und gesonderte Mietausfallversicherung ausgesondert
• [ ] Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugestellt
• [ ] Marktvergleich der Prämie alle drei bis fünf Jahre dokumentiert
• [ ] Sofortmaßnahmen, Fotodokumentation und Meldung im Schadenfall standardisiert
• [ ] Minderung nach § 536 BGB proaktiv bewertet, Mietausfall angemeldet

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Versicherungen braucht ein Vermieter wirklich?

Unverzichtbar sind zwei Policen: die Wohngebäudeversicherung mit den Gefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Die erste schützt die Substanz, die zweite das Vermögen gegen Ansprüche Dritter aus § 823 BGB und der Beweislastumkehr des § 836 BGB. Faktisch ebenso wichtig ist inzwischen die Elementarschadendeckung, weil Starkregen und Rückstau weder von der Leitungswasser- noch von der Sturmdeckung erfasst werden. Alles Weitere – Glas, Rechtsschutz, Gewässerschaden beim Öltank, Bauleistung, Photovoltaik – richtet sich nach der Objektstruktur. Eine gesetzliche Versicherungspflicht besteht für den einzelnen Eigentümer nicht; finanzierende Banken verlangen jedoch regelmäßig zumindest den Nachweis einer Feuerversicherung.

Kann ich die Versicherungsbeiträge auf den Mieter umlegen?

Ja, sofern der Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung enthält. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung ausdrücklich als Betriebskosten, namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Auch der in der Gebäudeversicherung enthaltene Mietverlustanteil ist umlagefähig; das hat der BGH mit Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17, entschieden. Nicht umlagefähig sind dagegen der Vermieter-Rechtsschutz, eine gesonderte Mietausfallversicherung gegen Zahlungsausfall und die Selbstbeteiligung im Schadenfall.

Warum ist die Selbstbeteiligung nicht umlagefähig?

Weil sie keine Versicherungsprämie ist. § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst die laufenden Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, also den Beitrag einschließlich Versicherungsteuer. Die Selbstbeteiligung fällt dagegen nur im konkreten Schadenfall an und ist wirtschaftlich der Anteil an der Schadenbeseitigung, den der Eigentümer selbst trägt. Damit gehört sie zu den Instandsetzungskosten, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten sind. Anders liegt es innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Dort ist der Selbstbehalt nach dem BGH-Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 69/21, vorbehaltlich abweichender Regelungen von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen – das betrifft aber nur das Innenverhältnis der Eigentümer, nicht die Umlage auf den Mieter.

Was passiert bei einer Unterversicherung?

Nach § 75 VVG leistet der Versicherer nur anteilig, wenn die Versicherungssumme erheblich niedriger ist als der Versicherungswert bei Eintritt des Versicherungsfalls. Die Kürzung erfolgt proportional und greift auch bei kleinen Schäden. Liegt die vereinbarte Summe etwa bei 80 Prozent des tatsächlichen Wiederherstellungswerts, werden auch nur 80 Prozent des Schadens ersetzt. Vermeiden lässt sich das durch einen Unterversicherungsverzicht, den Versicherer zusagen, wenn die Versicherungssumme 1914 nach einem anerkannten Verfahren ermittelt wurde. Voraussetzung bleibt jedoch, dass alle wertsteigernden Maßnahmen – Dachgeschossausbau, Anbau, Vollsanierung, Aufzugsnachrüstung – nachträglich gemeldet werden. Genau daran scheitert es in der Praxis am häufigsten.

Haftet der Mieter, wenn er einen Wasserschaden verursacht hat?

Das hängt vom Verschuldensgrad ab. Bei einfacher Fahrlässigkeit greift der vom BGH mit Urteil vom 08.11.2000, Az. IV ZR 298/99, entwickelte konkludente Regressverzicht des Gebäudeversicherers zugunsten des Mieters; ein Rückgriff scheidet dann aus, und der Versicherer trägt die Beweislast dafür, dass Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegen. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz entfällt der Verzicht, und der Regress nach § 86 VVG richtet sich gegen den Mieter beziehungsweise dessen Privathaftpflichtversicherer. Zusätzlich hat der BGH mit Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13, entschieden, dass der Vermieter bei leicht fahrlässig verursachten und gedeckten Schäden grundsätzlich die Versicherung in Anspruch nehmen muss, statt den Mieter zu belangen.

Muss ich die Miete auch dann erstatten, wenn die Versicherung zahlt?

Die beiden Ebenen sind strikt zu trennen. Die Minderung nach § 536 BGB tritt kraft Gesetzes ein, sobald die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben oder erheblich herabgesetzt ist – unabhängig davon, ob ein Versicherer eintritt, wie schnell reguliert wird und ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Der Mieter schuldet die geminderte Miete, der Vermieter bleibt nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des Mangels verpflichtet. Genau diese Lücke schließt der Mietverlustbaustein der Wohngebäudeversicherung: Er ersetzt dem Vermieter den Mietausfall, der auf einem versicherten Gebäudeschaden beruht, üblicherweise begrenzt auf zwölf bis vierundzwanzig Monate. Ohne diesen Baustein trägt der Vermieter den Ausfall selbst.

Wie vermeide ich Leistungskürzungen im Schadenfall?

Die drei wirksamsten Hebel sind Anzeige, Wartung und Dokumentation. Erstens: alle gefahrerheblichen Umstände von Beginn an vollständig angeben – Vorschäden, Leerstand, gewerbliche Nutzung, Heizungsart – und spätere Änderungen nach §§ 23 ff. VVG unverzüglich melden. Zweitens: die typischen Obliegenheiten des § 28 VVG einhalten, insbesondere ausreichende Beheizung im Winter, Absperren und Entleeren wasserführender Anlagen in leerstehenden Bereichen, regelmäßige Kontrolle nicht genutzter Gebäudeteile sowie die Wartung von Heizung und Rückstausicherung. Drittens: diese Maßnahmen schriftlich dokumentieren, denn im Streitfall zählt nicht, was getan wurde, sondern was nachweisbar ist. Im Schadenfall selbst kommen Sofortmaßnahmen nach § 82 VVG und eine unverzügliche Meldung hinzu.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 278 BGB (Verantwortlichkeit für Erfüllungsgehilfen), § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung), § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Erhaltungspflicht des Vermieters), § 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln), § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten, Abrechnungs- und Einwendungsfrist, Wirtschaftlichkeitsgebot), § 823 BGB (Schadensersatzpflicht), § 836 BGB (Haftung des Grundstücksbesitzers bei Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen), § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten), § 2 Nr. 13 BetrKV (Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung), §§ 19, 23, 24, 25, 26, 28, 75, 81, 82, 86 VVG (vorvertragliche Anzeigepflicht, Gefahrerhöhung, Obliegenheiten, Unterversicherung, Herbeiführung des Versicherungsfalls, Schadenabwendungs- und Schadenminderungspflicht, Übergang von Ersatzansprüchen) sowie § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG (angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Wohnungseigentümer). Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 08.11.2000, Az. IV ZR 298/99; BGH, Urteil vom 13.09.2006, Az. IV ZR 378/02; BGH, Urteil vom 22.06.2011, Az. IV ZR 225/10; BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az. XII ZR 6/12; BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13; BGH, Urteil vom 06.06.2018, Az. VIII ZR 38/17; BGH, Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 69/21; BGH, Urteil vom 07.06.2023, Az. IV ZR 252/22; BGH, Urteil vom 20.05.2026, Az. VIII ZR 6/24.

Rechtsstand: August 2026. Eine allgemeine gesetzliche Pflichtversicherung gegen Elementarschäden ist zu diesem Zeitpunkt nicht in Kraft; entsprechende Gesetzgebungsvorhaben befinden sich in der politischen Diskussion. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Sämtliche Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen ausschließlich der Veranschaulichung der Systematik; sie enthalten keine Tarif-, Beitrags- oder Faktorangaben eines konkreten Versicherers. Deckungsumfang, Ausschlüsse, Obliegenheiten und Entschädigungsgrenzen richten sich stets nach den vereinbarten Versicherungsbedingungen des Einzelvertrags. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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