Hausordnung in der WEG: Beschluss, Grenzen und Durchsetzung

Auf einen Blick: Die Aufstellung einer Hausordnung ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG ausdrücklich ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung. Sie wird deshalb nach § 19 Abs. 1 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG) und bindet nach § 10 Abs. 3 WEG auch jeden Rechtsnachfolger. Eine Hausordnung ist keine Vereinbarung: Sie kann die Gemeinschaftsordnung nicht ändern und keine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aufheben – ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99). Zulässig sind Gebrauchsregelungen; unzulässig sind Regelungen, die dem Eigentümer die zweckentsprechende Nutzung seines Sondereigentums entziehen oder in dessen Substanz eingreifen. Durchgesetzt wird die Hausordnung über § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB: Ansprüche wegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums übt nach § 9a Abs. 2 WEG allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus (BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21), während Störungen im räumlichen Bereich des eigenen Sondereigentums der betroffene Eigentümer selbst abwehren kann (BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19). Gegenüber Mietern wirkt die Hausordnung nicht unmittelbar, sondern nur, soweit sie in den Mietvertrag einbezogen ist. Wer keine Hausordnung hat, kann ihre Aufstellung nach § 18 Abs. 2 WEG verlangen.

Gliederung

1. Warum die Hausordnung das meistunterschätzte Dokument der Gemeinschaft ist
2. Drei Ebenen, drei Wirkungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung
3. Der Beschluss: § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG in der Praxis
4. Die Grenzen der Beschlusskompetenz und die Folge der Nichtigkeit
5. Regelungsfelder im Einzelnen: Ruhezeiten, Musizieren, Grillen, Tierhaltung, Rauchen
6. Praxisbeispiel: Neufassung der Hausordnung in einer Anlage mit 24 Einheiten
7. Durchsetzung: von der Ansprache bis zur Entziehungsklage
8. Die Hausordnung und der Mieter: Wirkung nur über den Mietvertrag
9. Rechtslage & Referenzurteile, Checkliste und FAQ

Warum die Hausordnung das meistunterschätzte Dokument der Gemeinschaft ist

Die Hausordnung WEG ist das Dokument, mit dem Wohnungseigentümer am häufigsten in Berührung kommen – und zugleich dasjenige, dessen Rechtsnatur am seltensten richtig eingeordnet wird. Sie hängt im Treppenhaus, sie liegt Mietverträgen bei, sie wird in Versammlungen zitiert. Was sie rechtlich ist, ob sie überhaupt wirksam zustande gekommen ist und wer sie gegen wen durchsetzen kann, bleibt dagegen oft unklar. Genau daraus entstehen die Konflikte, die Verwaltungen anschließend über Monate beschäftigen: Der eine Eigentümer hält eine Regelung für verbindliches Recht, der andere für eine unverbindliche Empfehlung, und beide haben in bestimmten Konstellationen recht.

Die Ursache liegt in einer Zweiteilung, die das Wohnungseigentumsgesetz konsequent durchhält. Es gibt Regelungen, die nur durch Vereinbarung aller Eigentümer getroffen und im Grundbuch eingetragen werden können – das ist die Ebene der Gemeinschaftsordnung. Und es gibt Regelungen, die die Eigentümer mit Mehrheit beschließen dürfen – das ist die Ebene der Verwaltung und Benutzung nach § 19 WEG, zu der die Hausordnung ausdrücklich zählt. Wer diese Ebenen verwechselt, produziert entweder eine unwirksame Regelung oder verschenkt Gestaltungsspielraum, der tatsächlich vorhanden wäre.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat diese Systematik seit dem 01.12.2020 geschärft. § 19 Abs. 1 WEG erfasst nun ausdrücklich nicht nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern auch die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums. Die Gemeinschaft darf also durch Beschluss regeln, wie im Sondereigentum gewohnt und gewirtschaftet wird – etwa durch Ruhezeiten, die ebenso in der Wohnung gelten wie im Treppenhaus. Diese Kompetenz ist weiter, als viele Gemeinschaften annehmen. Sie ist aber nicht grenzenlos, und die Grenze ist scharf: Wo eine Regelung den Kern des Sondereigentums antastet, fehlt die Beschlusskompetenz, und der Beschluss ist nichtig – ohne Frist angreifbar, ohne Heilung durch Zeitablauf.

Dieser Beitrag ordnet die Materie in der Reihenfolge, in der sie praktisch abgearbeitet wird: zuerst die Abgrenzung der Regelungsebenen, dann der Beschluss und seine formalen Anforderungen, anschließend die inhaltlichen Grenzen und die typischen Regelungsfelder, danach ein durchgearbeitetes Praxisbeispiel sowie die Durchsetzung gegenüber Eigentümern und Mietern.

Drei Ebenen, drei Wirkungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet das Wohnungseigentum. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, welche Miteigentumsanteile ihnen zugeordnet werden und wie die Einheiten zweckbestimmt sind – Wohnung, Laden, Büro, Praxis. Mit ihr wird zugleich das Gemeinschaftseigentum negativ abgegrenzt: Alles, was nicht wirksam Sondereigentum ist, bleibt gemeinschaftlich.

Die Gemeinschaftsordnung ist regelmäßig Bestandteil der Teilungserklärung. Sie enthält das "Innenrecht" der Gemeinschaft: Kostenverteilungsschlüssel, Stimmrecht, Sondernutzungsrechte, Zweckbestimmungen, Regelungen zur Vermietung oder zur gewerblichen Nutzung. Weil sie Vereinbarungscharakter hat, kann sie grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden; nur mit Grundbucheintragung wirkt sie nach § 10 Abs. 3 WEG gegen Sondernachfolger. Enthält sie eine Öffnungsklausel, kann sie in dem dort bezeichneten Umfang auch durch Beschluss geändert werden.

Die Hausordnung steht auf der dritten Ebene. Sie regelt das alltägliche Zusammenleben und den Gebrauch: Ruhezeiten, Nutzung von Treppenhaus, Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller und Garten, Reinigungs- und Streupflichten, Müllentsorgung, Abstellen von Gegenständen, Umgang mit Haustieren, Lüften, Grillen. Sie wird nach § 19 Abs. 1 WEG beschlossen und bindet nach § 10 Abs. 3 WEG jeden späteren Erwerber, ohne dass es einer Grundbucheintragung bedarf.

Diese Rangfolge hat zwei praktische Konsequenzen. Erstens: Steht eine Regelung bereits in der Gemeinschaftsordnung, ist der Beschlussweg insoweit versperrt – § 19 Abs. 1 WEG greift ausdrücklich nur, "soweit die Verwaltung und Benutzung nicht durch Vereinbarung geregelt" ist. Eine Hausordnung, die eine bestehende Vereinbarung überschreibt, geht ins Leere. Zweitens: Eine Hausordnung, die ausnahmsweise selbst Bestandteil der Teilungserklärung ist, hat Vereinbarungscharakter und kann dann nicht mehr durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden – es sei denn, die Gemeinschaftsordnung erlaubt es über eine Öffnungsklausel. Vor jeder Neufassung gehört deshalb ein Blick in die Teilungserklärung an den Anfang, nicht ans Ende der Vorbereitung.

Der Beschluss: § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG in der Praxis

§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG nennt die Aufstellung einer Hausordnung als erstes Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung. Der Gesetzgeber stellt damit klar, dass die Gemeinschaft für diesen Gegenstand zuständig ist und dass eine sachgerechte Hausordnung nicht begründungsbedürftig ist. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG; ein Quorum ist seit der Reform nicht mehr erforderlich, weil die Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG unabhängig von der Zahl der vertretenen Anteile beschlussfähig ist.

Eine Hausordnung ist rechtlich nicht zwingend. Fehlt sie, hat jeder Eigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch darauf, dass das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsmäßig verwaltet wird und der Gebrauch dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht. Daraus lässt sich die Aufstellung einer Hausordnung verlangen – notfalls über die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, wenn die Versammlung einen entsprechenden Antrag ablehnt oder nicht bescheidet.

Für die Beschlussfassung gelten die allgemeinen Anforderungen. Der Tagesordnungspunkt muss so bezeichnet sein, dass die Eigentümer erkennen können, worüber abgestimmt wird; "Verschiedenes" genügt nicht. Der vollständige Text der neuen Hausordnung sollte der Einladung beiliegen, damit Abwesende ihre Entscheidung über eine Vollmacht steuern können. Der Beschluss selbst muss hinreichend bestimmt sein: Er sollte den Text als Anlage in Bezug nehmen, das Inkrafttreten datieren und ausdrücklich regeln, dass eine bisherige Hausordnung ersetzt wird. Wer nur einzelne Punkte ändert, sollte die geänderten Ziffern wörtlich neu fassen statt sie zu beschreiben.

Inhaltlich unterliegt der Beschluss der Kontrolle auf ordnungsmäßige Verwaltung. Der Maßstab ist eine Abwägung: Das Interesse der Gesamtheit an einem ungestörten Zusammenleben steht dem Interesse des einzelnen Eigentümers gegenüber, in seinem Eigentum möglichst wenig beschränkt zu werden. Den Eigentümern kommt dabei ein erheblicher Ermessensspielraum zu; angreifbar ist ein Beschluss erst, wenn er diesen Spielraum überschreitet – etwa weil er unverhältnismäßig, willkürlich, widersprüchlich oder praktisch nicht vollziehbar ist. Wer einen solchen Beschluss angreifen will, muss die Fristen des § 45 WEG einhalten: ein Monat für die Klageerhebung, zwei Monate für die Begründung, jeweils ab der Beschlussfassung.

Die Grenzen der Beschlusskompetenz und die Folge der Nichtigkeit

Die schärfste Grenze ist die Beschlusskompetenz. Ein Beschluss, der eine Materie regelt, die dem Beschlussweg entzogen ist, ist nicht bloß anfechtbar, sondern nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig. Der Bundesgerichtshof hat diese Unterscheidung in seiner Grundsatzentscheidung zum sogenannten Zitterbeschluss festgeschrieben (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99): Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig; die Nichtigkeit kann von jedermann jederzeit und ohne Frist geltend gemacht werden. Für die Hausordnung bedeutet das: Ein bestandskräftig gewordener, aber kompetenzwidriger Beschluss wird auch nach Jahren nicht wirksam.

Drei Fallgruppen sind praktisch besonders relevant.

Eingriff in eine bestehende Vereinbarung. Regelt die Gemeinschaftsordnung einen Gegenstand – etwa die Zulässigkeit gewerblicher Nutzung oder ein bestimmtes Sondernutzungsrecht am Garten –, kann eine Hausordnung diese Regelung ohne Öffnungsklausel nicht verdrängen. Ein Hausordnungspunkt, der ein vereinbartes Sondernutzungsrecht faktisch entwertet, ist nichtig.

Eingriff in den Kern des Sondereigentums. § 19 Abs. 1 WEG erlaubt Regelungen zur Benutzung des Sondereigentums. Er erlaubt nicht, dem Eigentümer die zweckentsprechende Nutzung zu entziehen oder in die Substanz einzugreifen. Die Trennlinie verläuft zwischen Modalität und Zuweisungsgehalt: Eine Regelung, wann laut musiziert werden darf, betrifft die Modalität und ist zulässig. Eine Regelung, die das Musizieren in der Wohnung vollständig verbietet, entzieht dem Eigentümer eine sozialadäquate Nutzung und überschreitet die Grenze. Ebenso wenig kann die Gemeinschaft durch Hausordnungsbeschluss anordnen, dass Fenster im Sondereigentum in bestimmter Weise umgebaut, Bodenbeläge ausgetauscht oder Innenräume betreten werden dürfen.

Eingriff in höchstpersönliche Rechte. Regelungen, die in die persönliche Lebensführung eingreifen, ohne dass ein Bezug zur Beeinträchtigung anderer besteht, sind unzulässig. Ein Besuchsverbot, eine Meldepflicht für Übernachtungsgäste oder eine Begrenzung der Personenzahl in einer Wohnung lassen sich nicht auf § 19 WEG stützen.

Unterhalb der Nichtigkeitsschwelle bleibt die Anfechtbarkeit. Sie greift, wenn der Beschluss zwar von der Kompetenz gedeckt ist, aber unverhältnismäßig ausfällt. Beispiel: Ein ausnahmsloses Verbot jeglicher Tierhaltung ist typischerweise nicht mehr von billigem Ermessen gedeckt, weil es auch die Haltung eines Zierfisches oder eines Wellensittichs erfasst, von dem keinerlei Beeinträchtigung ausgeht. Wird ein solcher Beschluss nicht binnen der Frist des § 45 WEG angegriffen, wird er allerdings bestandskräftig und gilt.

Regelungsfelder im Einzelnen: Ruhezeiten, Musizieren, Grillen, Tierhaltung, Rauchen

Ruhezeiten und Lärm

Ruhezeiten sind das Kernstück fast jeder Hausordnung. Üblich ist eine Nachtruhe von 22:00 bis 6:00 oder 7:00 Uhr, ergänzt um eine Mittagsruhe und um die Sonn- und Feiertagsruhe. Solche Regelungen sind von § 19 WEG gedeckt, weil sie den Gebrauch zeitlich strukturieren, ohne eine Nutzungsart auszuschließen. Zu beachten ist, dass die Gemeinschaft öffentlich-rechtliche Vorgaben nicht unterlaufen kann: Landesimmissionsschutzgesetze und die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung setzen für Rasenmäher, Laubbläser und ähnliche Geräte eigene Grenzen, die unabhängig von der Hausordnung gelten. Eine Hausordnung darf strenger sein, soweit die Beschränkung verhältnismäßig ist, aber sie darf nicht suggerieren, dass sie öffentlich-rechtliche Pflichten aufhebt.

Wichtig ist außerdem: Ruhezeit bedeutet Zimmerlautstärke, nicht absolute Stille. Übliche Wohngeräusche – Duschen, Spülmaschine, Kinder – sind hinzunehmen. Eine Hausordnung, die das Baden oder Duschen zur Nachtzeit untersagt, greift in den unentziehbaren Kern der Wohnnutzung ein und ist deshalb angreifbar.

Musizieren

Häusliches Musizieren einschließlich des Übens gehört zu den sozialadäquaten Freizeitbeschäftigungen. Der Bundesgerichtshof hat das im Urteil vom 26.10.2018, Az. V ZR 143/17, für das Trompetenspiel in einem Reihenhaus klargestellt: Die damit verbundenen Geräusche sind innerhalb gewisser Grenzen als unwesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 BGB hinzunehmen; ein Berufsmusiker hat dabei nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker. Eine Beschränkung auf etwa zwei bis drei Stunden werktags und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen hielt der Senat für angemessen; ein vollständiges Musizierverbot oder die Verweisung in Nebenräume wie Keller oder Dachboden dagegen nicht.

Für die Hausordnung folgt daraus ein klares Muster: zeitliche Fenster ja, generelles Verbot nein. Bewährt hat sich eine Formulierung, die das Musizieren außerhalb der Ruhezeiten in einem definierten Stundenumfang erlaubt und für Instrumente mit hohem Schalldruck ergänzende Rücksichtnahme vorsieht.

Grillen

Grillen ist weder generell erlaubt noch generell verboten. Maßgeblich ist zunächst die Gemeinschaftsordnung; fehlt dort eine Regelung, kann die Gemeinschaft das Grillen durch Hausordnungsbeschluss regeln. Ein Verbot des Grillens mit offener Flamme auf Balkonen entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, weil es Brandgefahr und Rauchbelästigung begegnet und den Eigentümern zumutbare Alternativen belässt. Ein ausnahmsloses Verbot, das auch den rauchfreien Elektrogrill erfasst, ist dagegen häufig unverhältnismäßig und damit anfechtbar, weil der Regelungszweck nicht mehr erreicht wird und der Eingriff über das Erforderliche hinausgeht.

Praktisch bewährt sich die Kombination aus differenziertem Verbot – offene Flamme und Holzkohle auf Balkonen und Terrassen – und einer Öffnung für Elektro- oder Gasgeräte sowie einer ausgewiesenen Grillfläche im Gemeinschaftsgarten mit Nutzungszeiten.

Tierhaltung

Die Tierhaltung ist das Feld, in dem Hausordnungen am häufigsten zu weit gehen. Ein generelles, ausnahmsloses Haustierverbot durch Mehrheitsbeschluss ist regelmäßig nicht von billigem Ermessen gedeckt: Von Kleintieren in geschlossenen Behältnissen geht typischerweise keine Beeinträchtigung aus, so dass das Verbot ohne sachlichen Grund in das Sondereigentum eingreift. Zulässig sind dagegen Regelungen zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums – etwa ein Leinengebot im Treppenhaus und auf Zuwegen, ein Verbot, Tiere auf Gemeinschaftsflächen unbeaufsichtigt zu lassen, sowie Beseitigungs- und Reinigungspflichten.

Wie weit der Ermessensspielraum reicht, zeigt das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.05.2015, Az. V ZR 163/14. Der Senat hielt einen Beschluss für ordnungsmäßig, der das Spielen mit unangeleinten Hunden auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums gestattete. Das zeitweise Spielen sei keine nach der Hausordnung verbotene "Tierhaltung außerhalb der Wohnung"; ob ein Leinenzwang erforderlich sei, richte sich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Entscheidung ist auch methodisch lehrreich: Sie zeigt, wie stark es auf die exakte Formulierung der Hausordnung ankommt, weil deren Auslegung darüber entscheidet, ob ein Verhalten überhaupt erfasst ist.

Rauchen

Rauchen in der eigenen Wohnung ist Ausdruck der Nutzung des Sondereigentums und kann durch Hausordnungsbeschluss nicht verboten werden. Für gemeinschaftliche Innenräume – Treppenhaus, Flure, Aufzug, Waschküche, Tiefgarage – ist ein Rauchverbot dagegen unproblematisch zulässig und wegen des Brandschutzes regelmäßig sachgerecht.

Schwieriger ist der Balkon. Hier hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14, entschieden, dass Tabakrauch eine besitzstörende Immission sein kann und dem beeinträchtigten Nachbarn grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zusteht. Ein vollständiges Rauchverbot folgt daraus nicht: Der Interessenausgleich ist im Regelfall durch eine Gebrauchsregelung nach Zeitabschnitten herzustellen. Sind die Belästigungen unwesentlich, scheidet ein Anspruch ohnehin aus. Für die Hausordnung heißt das: zeitlich gestaffelte Regelungen sind denkbar, pauschale Balkonrauchverbote sind riskant.

Praxisbeispiel: Neufassung der Hausordnung in einer Anlage mit 24 Einheiten

Eine Wohnanlage aus den 1990er-Jahren umfasst 24 Einheiten, zwei Treppenhäuser, eine Tiefgarage, eine gemeinschaftliche Waschküche, einen Fahrradkeller und einen Gemeinschaftsgarten. Die Hausordnung stammt aus der Erstverwaltung und ist Bestandteil der Teilungserklärung. Nach mehreren Beschwerden – nächtlicher Lärm aus einer vermieteten Einheit, dauerhaft im Treppenhaus abgestellte Kinderwagen, Rauch von einem Holzkohlegrill auf dem Balkon im zweiten Obergeschoss – beauftragt der Beirat die Verwaltung mit einer Neufassung.

Schritt 1 – Prüfung der Regelungsebene. Die Verwaltung stellt fest, dass die Hausordnung als Anlage zur Teilungserklärung im Grundbuch in Bezug genommen ist. Sie hat damit Vereinbarungscharakter. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss könnte sie nicht ändern. Die Gemeinschaftsordnung enthält jedoch eine Öffnungsklausel, wonach die Hausordnung mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen geändert werden kann. Dieses qualifizierte Quorum ist maßgeblich; würde die Verwaltung mit einfacher Mehrheit beschließen lassen, wäre der Beschluss angreifbar.

Schritt 2 – Entwurf und Kompetenzprüfung. Der Entwurf enthält fünf neue Punkte. Zwei sind unproblematisch: ein Rauchverbot in Treppenhäusern, Aufzug und Tiefgarage sowie eine Freihaltepflicht für Flure und Rettungswege mit der Klarstellung, dass Kinderwagen und Rollatoren nur in ausgewiesenen Bereichen abgestellt werden dürfen. Ein dritter Punkt – Nachtruhe von 22:00 bis 6:00 Uhr, Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr, Musizieren werktags maximal zwei Stunden außerhalb der Ruhezeiten – ist ebenfalls tragfähig und orientiert sich am Rahmen, den der Bundesgerichtshof im Urteil vom 26.10.2018, Az. V ZR 143/17, gezogen hat.

Zwei Punkte streicht die Verwaltung. Der erste sah ein vollständiges Verbot der Hunde- und Katzenhaltung vor; er wäre als unverhältnismäßiger Eingriff angreifbar und würde zudem die bestehenden Halter in der Anlage ohne sachlichen Grund treffen. An seine Stelle tritt ein Leinengebot auf allen Gemeinschaftsflächen, ein Verbot, Tiere auf Gemeinschaftsflächen unbeaufsichtigt zu lassen, sowie eine Beseitigungspflicht. Der zweite gestrichene Punkt sah ein Verbot der Vermietung an wechselnde Kurzzeitgäste vor. Eine solche Regelung betrifft die zulässige Nutzungsart und damit den Zuweisungsgehalt des Sondereigentums; sie ist dem Beschlussweg entzogen und wäre nichtig. Die Verwaltung erläutert dem Beirat, dass hierfür der Weg über eine Änderung der Gemeinschaftsordnung offensteht.

Schritt 3 – Einladung und Beschlussfassung. Die Einladung wird mit einer Ladungsfrist von drei Wochen in Textform versandt, der vollständige Entwurf liegt bei, der Tagesordnungspunkt lautet "Beschluss über die Neufassung der Hausordnung gemäß Anlage 2 zur Einladung". In der Versammlung wird der Beschlusstext verlesen und wörtlich protokolliert; er nimmt den Anlagentext in Bezug, datiert das Inkrafttreten auf den Ersten des Folgemonats und hebt die bisherige Fassung ausdrücklich auf. Das Ergebnis – 19 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen bei 24 vertretenen Einheiten – erfüllt das Zwei-Drittel-Quorum, weil Enthaltungen bei der Mehrheitsberechnung nicht mitzählen.

Schritt 4 – Umsetzung. Der Beschluss wird in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufgenommen. Alle Eigentümer erhalten den Text; die vermietenden Eigentümer werden ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Hausordnung ihre Mieter nur bindet, wenn sie mietvertraglich einbezogen ist, und dass sie im Verhältnis zur Gemeinschaft nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG selbst dafür einzustehen haben. Für den Grillkonflikt versendet die Verwaltung zunächst ein sachliches Anschreiben an den betroffenen Eigentümer mit Verweis auf die neue Ziffer und der Bitte um Beachtung; erst wenn dies erfolglos bleibt, wird eine Beschlussfassung über die gerichtliche Durchsetzung vorbereitet.

Durchsetzung: von der Ansprache bis zur Entziehungsklage

Die Hausordnung ist ein Beschluss. Damit greift § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Ein Verstoß gegen die Hausordnung ist deshalb kein bloßes Ärgernis, sondern eine Pflichtverletzung mit Anspruchsfolge.

Erste Stufe: Ansprache und Dokumentation. Die weit überwiegende Zahl der Fälle endet hier. Entscheidend ist, dass die Verwaltung den Sachverhalt belastbar erfasst: Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Störung, betroffene Einheiten, gegebenenfalls ein von den Beschwerdeführenden geführtes Protokoll. Ein unspezifischer Vorwurf – "es ist ständig zu laut" – trägt weder eine Abmahnung noch eine Klage.

Zweite Stufe: förmliche Aufforderung. Bleibt die Ansprache erfolglos, folgt eine schriftliche Aufforderung mit konkreter Bezeichnung des Verstoßes, Verweis auf die einschlägige Ziffer der Hausordnung und Fristsetzung. Bei vermieteten Einheiten richtet sich das Schreiben an den Eigentümer, nicht an den Mieter – rechtlich verpflichtet ist der Eigentümer.

Dritte Stufe: gerichtliche Durchsetzung. Hier ist die Zuständigkeitsverteilung nach der Reform entscheidend. Ansprüche, die sich gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums richten, übt nach § 9a Abs. 2 WEG allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21, entschieden, dass der einzelne Eigentümer die Unterlassung eines zweckwidrigen Gebrauchs seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes nicht mehr selbst verlangen kann; die Klagebefugnis liegt beim Verband. Für die Praxis heißt das: Vor der Klage steht ein Beschluss der Eigentümerversammlung, mit dem die Rechtsverfolgung freigegeben und die Verwaltung nach § 9b Abs. 1 WEG zur Beauftragung ermächtigt wird.

Eine wichtige Ausnahme hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19, formuliert: Richtet sich die Störung gegen den räumlichen Bereich des Sondereigentums – etwa Lärm oder Geruch, der in die eigene Wohnung dringt –, kann der betroffene Eigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB unmittelbar gegen den störenden Eigentümer geltend machen, auch wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Ein Vorgehen des Verbands oder ein vorgeschalteter Beschluss ist dafür nicht erforderlich.

Vierte Stufe: Abmahnung und Entziehung. Bei fortgesetzten, gravierenden Verstößen sieht § 17 WEG als schärfstes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums vor. Nach § 17 Abs. 2 WEG liegen die Voraussetzungen insbesondere vor, wenn der Eigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG verstößt. Erforderlich sind eine dokumentierte Abmahnung, ein Beschluss der Gemeinschaft und eine Klage; der Bundesgerichtshof hat die Möglichkeit der Entziehung bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen im Urteil vom 17.03.2023, Az. V ZR 70/22, bestätigt. Praktisch ist dieser Weg selten, aber er markiert die Ernsthaftigkeit der Pflichtenbindung.

Die Hausordnung und der Mieter: Wirkung nur über den Mietvertrag

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet, die Hausordnung der Gemeinschaft gelte automatisch auch für Mieter. Das trifft nicht zu. Der Beschluss bindet nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Wohnungseigentümer, nicht deren Vertragspartner. § 15 WEG begründet zwar Pflichten Dritter, die Wohnungseigentum gebrauchen – diese Norm betrifft jedoch die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen und angekündigten baulichen Maßnahmen, nicht die Hausordnung insgesamt.

Gegenüber dem Mieter wirkt die Hausordnung deshalb nur, soweit sie Bestandteil des Mietvertrags geworden ist – durch Beifügung als Anlage oder durch eine Verweisungsklausel. Empfehlenswert ist eine dynamische Verweisung auf die jeweils gültige Fassung, damit spätere Änderungen erfasst werden. Zu beachten ist dabei, dass Regelungen, die über bloße Gebrauchsordnung hinausgehen und dem Mieter zusätzliche Leistungspflichten auferlegen – etwa Treppenhausreinigung oder Winterdienst –, formularvertraglich einer Inhaltskontrolle unterliegen und ausdrücklich vereinbart werden müssen.

Für den vermietenden Eigentümer ergibt sich daraus eine doppelte Verantwortung. Im Verhältnis zur Gemeinschaft haftet er selbst: Verstößt sein Mieter, verletzt der Eigentümer seine eigene Pflicht, wenn er nicht auf die Einhaltung hinwirkt. Im Verhältnis zum Mieter stehen ihm die mietrechtlichen Instrumente zur Verfügung – die Abmahnung, die Unterlassungsklage nach § 541 BGB bei vertragswidrigem Gebrauch trotz Abmahnung und in schweren Fällen die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB oder nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die Gemeinschaft kann daneben unter den Voraussetzungen des § 9a Abs. 2 WEG auch unmittelbar gegen den störenden Mieter vorgehen, soweit dieser das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt und der Anspruch aus § 1004 BGB gegen ihn als Handlungsstörer besteht. In der Praxis ist der Weg über den vermietenden Eigentümer meist schneller und günstiger, weil dieser die vertraglichen Hebel besitzt.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen. § 19 Abs. 1 WEG weist den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie für die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums zu, soweit keine Vereinbarung besteht. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG nennt die Aufstellung einer Hausordnung als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung. § 18 Abs. 2 WEG gibt jedem Eigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und auf einen Gebrauch, der dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft zur Einhaltung von Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüssen; § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG konkretisiert die Rücksichtnahmepflicht gegenüber den übrigen Eigentümern. § 9a Abs. 2 WEG regelt die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, § 23 Abs. 4 WEG die Abgrenzung von Nichtigkeit und Anfechtbarkeit, § 45 WEG die Anfechtungsfristen, § 17 WEG die Entziehung des Wohnungseigentums. Ergänzend gelten § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch) und § 906 BGB (Zuführung unwägbarer Stoffe).

BGH, Beschluss vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99. Grundsatzentscheidung zur Beschlusskompetenz: Ein Beschluss, der trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasst wird, ist nichtig und kann jederzeit ohne Frist geltend gemacht werden. Maßstab für jede Hausordnung, die in vereinbarte Regelungen eingreift.

BGH, Urteil vom 08.05.2015, Az. V ZR 163/14. Ein Beschluss, der das Spielen mit unangeleinten Hunden auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums gestattet, kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen; zeitweises Spielen ist keine nach der Hausordnung verbotene Tierhaltung außerhalb der Wohnung. Zeigt die Bedeutung der genauen Formulierung und der Einzelfallabwägung.

BGH, Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14. Tabakrauch kann eine besitzstörende Immission sein; der beeinträchtigte Nachbar hat grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch, der Interessenausgleich ist aber regelmäßig durch eine Gebrauchsregelung nach Zeitabschnitten herzustellen. Bei unwesentlichen Beeinträchtigungen scheidet ein Anspruch aus.

BGH, Urteil vom 26.10.2018, Az. V ZR 143/17. Häusliches Musizieren einschließlich des Übens ist sozialadäquat und innerhalb gewisser Grenzen als unwesentliche Beeinträchtigung hinzunehmen; ein Berufsmusiker hat insoweit nicht mehr und nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker. Eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden werktags und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen ist regelmäßig hinnehmbar, ein vollständiges Verbot dagegen nicht.

BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19. Ein Wohnungseigentümer kann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums selbst geltend machen, auch wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist; die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft nach § 9a Abs. 2 WEG betrifft die Abwehr von Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums.

BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann der einzelne Eigentümer die Unterlassung eines zweckwidrigen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr selbst verlangen; die entsprechenden Ansprüche stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

BGH, Urteil vom 17.03.2023, Az. V ZR 70/22. Bestätigt die Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerwiegenden Verletzungen der Pflichten gegenüber der Gemeinschaft als äußerste Konsequenz fortgesetzter Pflichtverstöße.

Checkliste

Vor der Beschlussfassung

• [ ] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen: Ist die Hausordnung selbst Vereinbarung? Existiert eine Öffnungsklausel? Welches Quorum gilt?
• [ ] Prüfen, welche Punkte bereits durch Vereinbarung geregelt sind – insoweit besteht keine Beschlusskompetenz
• [ ] Jeden Entwurfspunkt auf Kompetenz prüfen: Betrifft er den Gebrauch (zulässig) oder die Nutzungsart und Substanz des Sondereigentums (nichtig)?
• [ ] Jeden Entwurfspunkt auf Verhältnismäßigkeit prüfen: Gibt es ein milderes Mittel? Werden Einzelfälle pauschal miterfasst?
• [ ] Widersprüche, unbestimmte Begriffe und nicht vollziehbare Regelungen streichen
• [ ] Öffentlich-rechtliche Vorgaben abgleichen (Brandschutz, Rettungswege, Landesimmissionsschutzrecht, Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung)

Einladung und Versammlung

• [ ] Tagesordnungspunkt konkret bezeichnen, vollständigen Entwurf als Anlage beifügen
• [ ] Ladungsfrist einhalten und Versand dokumentieren
• [ ] Beschlusstext den Anlagentext in Bezug nehmen lassen, Inkrafttreten datieren, bisherige Fassung ausdrücklich aufheben
• [ ] Abstimmungsergebnis und erforderliches Quorum im Protokoll nachvollziehbar ausweisen

Nach der Beschlussfassung

• [ ] Beschluss in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufnehmen
• [ ] Hausordnung an alle Eigentümer versenden und im Objekt aushängen
• [ ] Vermietende Eigentümer auf die Notwendigkeit der mietvertraglichen Einbeziehung hinweisen
• [ ] Anfechtungsfristen des § 45 WEG beobachten, Vollzug erst nach interner Risikoeinschätzung planen

Bei Verstößen

• [ ] Sachverhalt konkret dokumentieren: Datum, Uhrzeit, Dauer, Art der Störung, Betroffene
• [ ] Sachliche Ansprache, danach schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung an den Eigentümer
• [ ] Zuständigkeit klären: Gemeinschaftseigentum betroffen (Verband) oder Sondereigentumsbereich betroffen (einzelner Eigentümer)
• [ ] Vor gerichtlicher Durchsetzung Beschluss der Versammlung über die Rechtsverfolgung herbeiführen
• [ ] Bei wiederholten gröblichen Verstößen förmliche Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG dokumentieren

Häufige Fragen (FAQ)

Ist eine Hausordnung in der WEG gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt keine Hausordnung. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG nennt ihre Aufstellung lediglich als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung. Fehlt eine Hausordnung, gelten die allgemeinen Rücksichtnahmepflichten aus § 14 WEG und die nachbarrechtlichen Regelungen der §§ 906, 1004 BGB. Jeder Eigentümer kann jedoch nach § 18 Abs. 2 WEG verlangen, dass eine Hausordnung aufgestellt wird, wenn dies für ein geordnetes Zusammenleben erforderlich ist. Wird ein entsprechender Antrag in der Versammlung abgelehnt oder nicht beschieden, kommt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Betracht.

Welche Mehrheit ist für den Beschluss über die Hausordnung erforderlich?

Grundsätzlich genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG; Enthaltungen zählen bei der Mehrheitsberechnung nicht mit. Anders liegt es, wenn die Hausordnung Bestandteil der Teilungserklärung ist und damit Vereinbarungscharakter hat: Dann ist eine Änderung durch Beschluss nur möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält – und zwar in dem dort vorgesehenen Umfang und mit dem dort bestimmten Quorum, das häufig eine qualifizierte Mehrheit vorsieht. Ohne Öffnungsklausel wäre eine Änderung nur durch Vereinbarung aller Eigentümer möglich; ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss wäre nichtig.

Kann die Hausordnung Regelungen für das Innere der Wohnung treffen?

In Grenzen ja. § 19 Abs. 1 WEG erfasst seit der WEG-Reform ausdrücklich auch die Benutzung des Sondereigentums. Ruhezeiten, Regelungen zum Musizieren oder zur Nutzung von Waschmaschinen zur Nachtzeit sind daher grundsätzlich beschlussfähig, weil sie die Art und Weise des Gebrauchs betreffen. Nicht beschlussfähig sind dagegen Regelungen, die dem Eigentümer die zweckentsprechende Nutzung entziehen, in die Substanz des Sondereigentums eingreifen oder die zulässige Nutzungsart ändern. Ein vollständiges Musizierverbot, ein Rauchverbot in der eigenen Wohnung, die Vorgabe bestimmter Bodenbeläge oder ein Vermietungsverbot überschreiten die Kompetenz und sind nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig.

Gilt die Hausordnung der Gemeinschaft automatisch auch für Mieter?

Nein. Der Beschluss verpflichtet nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Wohnungseigentümer, nicht deren Mieter. Gegenüber dem Mieter wirkt die Hausordnung nur, wenn sie in den Mietvertrag einbezogen wurde – als Anlage oder über eine Verweisungsklausel, sinnvollerweise dynamisch auf die jeweils gültige Fassung. Der vermietende Eigentümer bleibt gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich: Verstößt sein Mieter gegen die Hausordnung, verletzt er selbst seine Pflichten, wenn er nicht auf die Einhaltung hinwirkt. Ihm stehen dafür die mietrechtlichen Mittel zur Verfügung, insbesondere die Abmahnung, die Unterlassungsklage nach § 541 BGB und in schweren Fällen die Kündigung.

Kann die Gemeinschaft die Hundehaltung durch Hausordnung verbieten?

Ein generelles, ausnahmsloses Haustierverbot durch Mehrheitsbeschluss ist regelmäßig nicht von billigem Ermessen gedeckt und daher angreifbar, weil es auch Tiere erfasst, von denen keinerlei Beeinträchtigung ausgeht. Zulässig sind dagegen Gebrauchsregelungen für das Gemeinschaftseigentum: Leinengebot in Treppenhaus, Aufzug und auf Zuwegen, Verbot des unbeaufsichtigten Aufenthalts auf Gemeinschaftsflächen, Beseitigungs- und Reinigungspflichten. Wie weit der Ermessensspielraum reicht, zeigt das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.05.2015, Az. V ZR 163/14, in dem ein Beschluss über das Spielen mit unangeleinten Hunden auf einer Gemeinschaftsrasenfläche gebilligt wurde. Ob ein Leinenzwang erforderlich ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Was gilt, wenn eine Regelung der Hausordnung der Gemeinschaftsordnung widerspricht?

Die Gemeinschaftsordnung geht vor. § 19 Abs. 1 WEG eröffnet den Beschlussweg nur, soweit die Verwaltung und Benutzung nicht bereits durch Vereinbarung geregelt sind. Ein Hausordnungsbeschluss, der eine bestehende Vereinbarung ändert oder verdrängt, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig – so die Linie des Bundesgerichtshofs seit dem Beschluss vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99. Nichtigkeit bedeutet, dass der Beschluss von Anfang an unwirksam ist und auch nach Jahren nicht durch Zeitablauf wirksam wird. Wer die betreffende Regelung dennoch durchsetzen möchte, muss den Weg über eine Änderung der Gemeinschaftsordnung oder über eine vorhandene Öffnungsklausel gehen.

Wer setzt die Hausordnung bei Verstößen durch – die Verwaltung, der Verband oder der einzelne Eigentümer?

Das hängt davon ab, was beeinträchtigt wird. Betrifft die Störung das gemeinschaftliche Eigentum, liegt die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; der einzelne Eigentümer kann Unterlassung insoweit nicht mehr selbst verlangen (BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21). Vor einer Klage ist deshalb ein Beschluss über die Rechtsverfolgung herbeizuführen. Richtet sich die Störung dagegen gegen den räumlichen Bereich des eigenen Sondereigentums – etwa Lärm oder Geruch, der in die Wohnung dringt –, kann der betroffene Eigentümer unmittelbar aus § 1004 BGB gegen den Störer vorgehen, ohne dass ein Vorgehen des Verbands erforderlich ist (BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19). Die Verwaltung wird in beiden Konstellationen zunächst außergerichtlich tätig und dokumentiert den Sachverhalt.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer), § 9a WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Ausübungsbefugnis nach Absatz 2), § 9b WEG (Vertretung), § 10 Abs. 3 WEG (Wirkung von Vereinbarungen und Beschlüssen gegen Sondernachfolger), § 13 WEG (Rechte des Wohnungseigentümers), § 14 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers), § 15 WEG (Pflichten Dritter), § 17 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums, Abmahnung nach Absatz 2), § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung, Anspruch nach Absatz 2), § 19 WEG (Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, Hausordnung nach Absatz 2 Nummer 1), § 23 WEG (Beschlussfassung, Nichtigkeit und Anfechtbarkeit nach Absatz 4), § 24 WEG (Einberufung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung nach Absatz 7), § 25 WEG (Mehrheit, Beschlussfähigkeit), § 44 WEG (Beschlussklagen), § 45 WEG (Fristen der Anfechtungsklage) sowie §§ 541, 543, 569, 573, 906, 1004 BGB. Ergänzend: Landesimmissionsschutzgesetze und die Verordnung über Geräte- und Maschinenlärmschutz (32. BImSchV). Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020.

Zitierte Rechtsprechung: BGH, Beschluss vom 20.09.2000, Az. V ZB 58/99; BGH, Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14; BGH, Urteil vom 08.05.2015, Az. V ZR 163/14; BGH, Urteil vom 26.10.2018, Az. V ZR 143/17; BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19; BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 86/21; BGH, Urteil vom 17.03.2023, Az. V ZR 70/22.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Das Praxisbeispiel ist vereinfacht und dient der Veranschaulichung; Größenangaben, Stimmverhältnisse, Fristen und Sachverhaltsdetails sind frei gewählt. Ob eine konkrete Regelung der Hausordnung wirksam beschlossen werden kann und wie sie durchzusetzen ist, richtet sich im Einzelfall nach Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, dem Beschlusswortlaut und den tatsächlichen Verhältnissen der Anlage. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Eine tragfähige Hausordnung WEG entsteht nicht am Versammlungstag, sondern in der Vorbereitung: bei der Prüfung, welche Punkte überhaupt beschlussfähig sind, und bei der Formulierung, die später im Streitfall ausgelegt wird. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als digitale, persönliche Technologieverwaltung und richtet ihre WEG-Verwaltung genau darauf aus. Wir gleichen jeden Entwurfspunkt mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab, trennen zulässige Gebrauchsregelungen von kompetenzwidrigen Eingriffen in das Sondereigentum und formulieren Beschlusstexte so, dass sie bestimmt, widerspruchsfrei und vollziehbar sind. Die beschlossene Fassung wird digital dokumentiert, in der Beschluss-Sammlung geführt und allen Eigentümern zugänglich gemacht – einschließlich des Hinweises an vermietende Eigentümer, dass die Hausordnung ihre Mieter nur über den Mietvertrag bindet. Bei Verstößen greifen wir früh und sachlich ein, dokumentieren belastbar und klären die Zuständigkeit, bevor Kosten entstehen.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Abgleich jedes Hausordnungspunkts mit Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und vorhandenen Öffnungsklauseln vor der Versammlung
• Prüfung auf Beschlusskompetenz und Verhältnismäßigkeit, damit keine nichtigen oder angreifbaren Regelungen beschlossen werden
• Präzise, vollziehbare Beschlusstexte mit Anlagenbezug, Inkrafttretensdatum und ausdrücklicher Aufhebung der Altfassung
• Digitale Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG mit jederzeitiger Einsichtsmöglichkeit für die Eigentümer
• Strukturierte Störungsdokumentation mit Datum, Dauer und Betroffenen als Grundlage für Ansprache, Abmahnung und Rechtsverfolgung
• Klare Kommunikation an vermietende Eigentümer zur mietvertraglichen Einbeziehung und zu ihrer eigenen Verantwortung nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Ihre Hausordnung stammt noch aus der Erstverwaltung, oder ein Dauerkonflikt im Haus lässt sich mit dem vorhandenen Text nicht lösen? Wir prüfen die bestehende Fassung, benennen die Punkte, die rechtlich nicht tragen, und bereiten eine Neufassung so vor, dass sie in der Versammlung Bestand hat und im Alltag tatsächlich anwendbar ist. Sprechen Sie uns an – eine gute Hausordnung erspart der Gemeinschaft mehr Auseinandersetzungen, als sie an Vorbereitung kostet.

👉 Jetzt Angebot abholen: https://www.extraimmobilien.com/Forms/Angebot-formular.html