Jahresabrechnung WEG und Vermögensbericht: Pflichten nach der Reform

Auf einen Blick: Die Jahresabrechnung WEG dokumentiert alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres. Seit der WEG-Reform 2020 beschließen Eigentümer nur noch über die Abrechnungsspitze. Zusätzlich muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht erstellen.

Gliederung

1. Einleitung
2. Was die Jahresabrechnung WEG enthält
3. Die Abrechnungsspitze als Beschlussgegenstand
4. Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG
5. Praxisbeispiel
6. Rechtslage & Referenzurteile
7. Checkliste
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Die Jahresabrechnung WEG gehört zu den zentralen Pflichten jeder Verwaltung. Sie zeigt jedem Eigentümer transparent, wie das gemeinschaftliche Geld im abgelaufenen Jahr verwendet wurde, und ist die Grundlage für Nachzahlungen oder Guthaben. Mit der WEG-Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 hat sich vor allem geändert, worüber konkret abgestimmt wird und welche zusätzlichen Berichte fällig sind. Dieser Beitrag erklärt die neue Systematik verständlich.

Was die Jahresabrechnung WEG enthält

Die Jahresabrechnung ist eine geordnete und nachvollziehbare Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres. Sie umfasst eine Gesamtabrechnung für die gesamte Gemeinschaft sowie eine Einzelabrechnung für jede Sondereigentumseinheit. Grundlage ist § 28 Abs. 2 WEG.

Aufbau der Abrechnung

Eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung enthält insbesondere:

• die Gesamteinnahmen und Gesamtausgaben der Gemeinschaft,
• die Verteilung der umlagefähigen Kosten nach dem geltenden Verteilerschlüssel,
• die Entwicklung der Erhaltungsrücklage,
• den Vergleich mit den im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüssen.

Wichtig: Die Abrechnung muss aus sich heraus verständlich sein. Auch ein Eigentümer ohne kaufmännische Vorbildung soll nachvollziehen können, wie sich seine Zahlung ergibt.

Die Abrechnungsspitze als Beschlussgegenstand

Vor der Reform wurde über die gesamte Jahresabrechnung beschlossen. Seit dem 1. Dezember 2020 ist der Beschlussgegenstand auf die sogenannte Abrechnungsspitze beschränkt (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den auf Basis des Wirtschaftsplans geschuldeten Vorschüssen und den tatsächlich angefallenen Kosten der jeweiligen Einheit.

Beschlossen wird also nur noch die konkrete Nachzahlung oder Erstattung – nicht mehr die Abrechnung als Gesamtwerk. Die Abrechnung selbst bleibt jedoch erforderlich, weil sie die rechnerische Grundlage der Abrechnungsspitze bildet.

Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG

Eine echte Neuerung der Reform ist der Vermögensbericht. Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Der Vermögensbericht enthält:

• den Stand der Erhaltungsrücklage und sonstiger Rücklagen,
• eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens,
• die Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüber Dritten und Eigentümern.

Der Vermögensbericht muss nicht beschlossen werden, sondern ist den Eigentümern zur Verfügung zu stellen. Er schafft zusätzliche Transparenz über die finanzielle Substanz der Gemeinschaft.

Praxisbeispiel

Eine Eigentümergemeinschaft mit zwölf Einheiten hatte für 2025 Hausgeldvorschüsse von insgesamt 60.000 Euro beschlossen. Tatsächlich fielen 64.800 Euro an Kosten an. Für die Wohnung von Familie Berger ergibt die Einzelabrechnung anteilige Kosten von 5.700 Euro bei gezahlten Vorschüssen von 5.000 Euro. Die Abrechnungsspitze beträgt 700 Euro Nachzahlung. In der Eigentümerversammlung 2026 wird genau über diese 700 Euro (und die entsprechenden Spitzen der anderen Einheiten) beschlossen – nicht über die gesamte Abrechnung. Parallel erhält Familie Berger den Vermögensbericht, der eine Erhaltungsrücklage von 38.000 Euro ausweist.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 28 Abs. 2 WEG – Jahresabrechnung und Abrechnungsspitze als Beschlussgegenstand.
• § 28 Abs. 4 WEG – Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts.
• BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 113/11: Der Erwerber haftet für die nach Eintragung im Grundbuch beschlossene Abrechnungsspitze; maßgeblich ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung. Diese Rechtsprechung bleibt unter dem reformierten Recht für die Haftung relevant.

Checkliste

• [ ] Jahresabrechnung als Gesamt- und Einzelabrechnung erstellt?
• [ ] Tatsächliche Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar dargestellt?
• [ ] Entwicklung der Erhaltungsrücklage abgebildet?
• [ ] Abrechnungsspitze je Einheit korrekt ermittelt?
• [ ] Beschluss nur über die Abrechnungsspitze gefasst?
• [ ] Vermögensbericht erstellt und allen Eigentümern zur Verfügung gestellt?
• [ ] Belegeinsicht ermöglicht?

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Jahresabrechnung und Vermögensbericht?
Die Jahresabrechnung stellt Einnahmen und Ausgaben des Jahres gegenüber. Der Vermögensbericht zeigt den Vermögensstand, insbesondere die Rücklagen sowie Forderungen und Verbindlichkeiten.

Worüber wird in der Versammlung abgestimmt?
Seit der Reform nur über die Abrechnungsspitze, also über die konkrete Nachzahlung oder Erstattung je Einheit (§ 28 Abs. 2 WEG).

Bis wann muss die Jahresabrechnung WEG vorliegen?
Das Gesetz nennt keine starre Frist. Üblich und ordnungsmäßig ist die Vorlage innerhalb von etwa sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres.

Muss der Vermögensbericht beschlossen werden?
Nein. Er ist den Eigentümern zur Verfügung zu stellen, ein Beschluss ist nicht erforderlich.

Wer haftet bei Eigentümerwechsel für eine Nachzahlung?
Maßgeblich ist, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen ist (BGH V ZR 113/11).

Habe ich ein Recht auf Belegeinsicht?
Ja. Jeder Eigentümer kann die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einsehen.

Quellen & Rechtshinweis

• § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht)
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020
• BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 113/11

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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