Untervermietung: Wann Mieter eine Erlaubnis brauchen und wann sie Anspruch darauf haben

Auf einen Blick: Eine Untervermietung ist grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig (§ 540 BGB). Mieter von Wohnraum haben jedoch unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung entsteht (§ 553 BGB). Reine Gewinnerzielung zählt nach aktueller BGH-Rechtsprechung nicht als berechtigtes Interesse.

Gliederung

• Was bedeutet Untervermietung rechtlich?
• Wann besteht ein Anspruch auf Erlaubnis?
• Was ist ein berechtigtes Interesse?
• Praxisbeispiel
• Rechtslage und Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen und Rechtshinweis

Was bedeutet Untervermietung rechtlich?

Bei einer Untervermietung überlässt der Mieter die gemietete Wohnung oder einen Teil davon einem Dritten zum Gebrauch, in der Regel gegen Entgelt. Der ursprüngliche Mietvertrag bleibt dabei unberührt: Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter voll verantwortlich, insbesondere für die pünktliche Mietzahlung und den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung.

Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen. Wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungs- oder schweren Fall sogar eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses.

Wann besteht ein Anspruch auf Erlaubnis?

Für Wohnraum enthält § 553 BGB eine wichtige Erweiterung der Mieterrechte. Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen.

Wichtig sind drei Punkte:

1. Nur ein Teil der Wohnung

Der Anspruch nach § 553 BGB bezieht sich auf die Überlassung eines Teils des Wohnraums. Wer die gesamte Wohnung dauerhaft untervermieten möchte, kann sich nicht ohne Weiteres auf diesen Anspruch berufen.

2. Berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss

Das Interesse muss erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Klassische Beispiele sind finanzielle Engpässe, der Auszug des Partners, ein vorübergehender beruflicher Auslandsaufenthalt oder der Wunsch, in einer leeren Wohnung nicht allein zu leben.

3. Grenzen des Anspruchs

Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Was ist ein berechtigtes Interesse?

Anerkannt sind vor allem persönliche und wirtschaftliche Gründe von gewissem Gewicht. Nicht ausreichend ist dagegen die Absicht, mit der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen. Verlangt der Hauptmieter vom Untermieter einen Betrag, der in auffälligem Missverhältnis zur eigenen Miete steht und die bloße Kostenbeteiligung deutlich übersteigt, spricht dies gegen ein berechtigtes Interesse.

Praxisbeispiel

Frau M. mietet 2009 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin für 460 Euro Nettokaltmiete. Wegen eines befristeten Auslandsaufenthalts möchte sie die Wohnung untervermieten. Würde sie die Wohnung für 1.100 Euro warm weitergeben, läge der Verdacht einer gewinnorientierten Untervermietung nahe, für die kein Anspruch auf Erlaubnis besteht. Bietet sie die Wohnung dagegen zu einem Preis an, der sich an ihren eigenen Kosten orientiert, und liegt ein nachvollziehbarer persönlicher Grund vor, stehen die Chancen auf einen Erlaubnisanspruch deutlich besser.

Rechtslage und Referenzurteile

Maßgeblich sind § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte) und § 553 BGB (Anspruch auf Gestattung bei Wohnraum). Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass eine überwiegend gewinnorientierte Untervermietung von Wohnraum kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB begründet. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensumstände zu erhalten, nicht aber, ihm eine Gewinnquelle zu verschaffen.

Das Mietrecht ist in diesem Bereich nicht durch eine Gesetzesreform verändert worden; es gilt unverändertes Bestandsrecht, das durch die aktuelle Rechtsprechung konkretisiert wird.

Checkliste

• Liegt eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters vor?
• Soll nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden?
• Ist das berechtigte Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden?
• Steht die Untermiete in einem angemessenen Verhältnis zur eigenen Miete?
• Wurden Name und Daten des Untermieters dem Vermieter mitgeteilt?
• Gibt es einen schriftlichen Untermietvertrag mit dem Dritten?

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ich ohne Erlaubnis untervermieten?
Nein. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte unzulässig und kann zur Abmahnung oder Kündigung führen.

Kann der Vermieter die Erlaubnis grundlos verweigern?
Bei Wohnraum nicht, wenn die Voraussetzungen des § 553 BGB erfüllt sind. Verweigern darf der Vermieter nur aus den im Gesetz genannten Gründen.

Darf ich die gesamte Wohnung untervermieten?
Der Anspruch nach § 553 BGB gilt nur für einen Teil. Die vollständige Untervermietung bedarf einer gesonderten Zustimmung.

Darf ich für die Untermiete mehr verlangen, als ich selbst zahle?
Eine maßvolle Kostenbeteiligung ist möglich. Eine deutlich gewinnorientierte Weitergabe begründet jedoch keinen Anspruch auf Erlaubnis.

Hafte ich weiter für die Miete?
Ja. Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter voll verantwortlich, auch für Schäden durch den Untermieter.

Quellen und Rechtshinweis

• § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte)
• § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte)
• BGH, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23 (gewinnorientierte Untervermietung)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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