Technikraum als Sondereigentum: Das BGH-Urteil V ZR 34/25 und die neue Rechtslage

Auf einen Blick: Ob ein Technikraum Sondereigentum sein kann, galt jahrzehntelang als geklärt – und zwar zulasten des Sondereigentums. Wo eine zentrale Heizung, ein Hausanschluss oder eine Zählergruppe stand, war der Raum nach der bisherigen Rechtsprechung zwingend Gemeinschaftseigentum; eine anderslautende Zuweisung in der Teilungserklärung war nichtig. Mit Urteil vom 20. Februar 2026 (V ZR 34/25) hat der Bundesgerichtshof diese Linie ausdrücklich aufgegeben. Der Senat hält an seinen Entscheidungen vom 2. Februar 1979 (V ZR 14/77) und vom 5. Juli 1991 (V ZR 222/90) nicht mehr fest und trennt sauber zwischen der Anlage und dem Raum, der sie umgibt: Die gemeinschaftlich genutzte Anlage bleibt nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum – der Raum, in dem sie steht, kann wirksam Sondereigentum sein. An die Stelle der alten Automatik tritt eine funktionale Betrachtung: Entscheidend ist, ob der Raum zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich ist oder dauernden Zugang und Mitgebrauch durch alle Eigentümer voraussetzt. Für Eigentümergemeinschaften, Verwaltungen und Kaufinteressenten verschiebt das die Statik gleich in mehreren Punkten: bei der Auslegung alter Teilungserklärungen, bei Zutritts- und Duldungsrechten, bei der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen und bei der Frage, wer für einen Wasserschaden im Heizungskeller einzustehen hat. Dieser Beitrag ordnet das Urteil ein, erklärt die verbleibende Grenze des zwingenden Gemeinschaftseigentums und zeigt, welche Schritte Gemeinschaften jetzt konkret gehen sollten.

Gliederung

1. Warum die Frage überhaupt streitig war
2. Die gesetzliche Ausgangslage: §§ 3, 5 WEG
3. Die alte Rechtsprechung und ihre praktischen Folgen
4. Der Sachverhalt der Entscheidung V ZR 34/25
5. Die Kernaussage des BGH: Raum und Anlage sind zu trennen
6. Die verbleibende Grenze: die funktionale Betrachtung des Raums
7. Was das für bestehende Teilungserklärungen bedeutet
8. Zutritt, Duldung und Nutzung: die praktische Reibungsfläche
9. Kostenverteilung: Wer zahlt für Raum, wer für Anlage
10. Versicherung und Haftung bei Schäden im Technikraum
11. Praxisbeispiel: Der Heizungskeller im Zweifamilienhaus
12. Praxisbeispiel: Der Hausanschlussraum in der 40-Parteien-Anlage
13. Auswirkungen auf Kauf, Verkauf und Bewertung
14. Was Verwaltungen jetzt konkret tun sollten
15. Rechtslage & Referenzurteile
16. Checkliste
17. Häufige Fragen (FAQ)
18. Quellen & Rechtshinweis

Warum die Frage überhaupt streitig war

Kaum ein Gebäude kommt ohne Räume aus, in denen Technik untergebracht ist. Der Heizungskeller, der Hausanschlussraum mit den Zuleitungen für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation, der Zählerraum, der Raum mit der Druckerhöhungsanlage, der Lüftungszentrale oder der Wärmepumpe – all das sind Flächen, die in jeder Abgeschlossenheitsbescheinigung auftauchen und in jeder Teilungserklärung irgendeiner Sphäre zugeordnet werden müssen.

Die Zuordnung ist keine Formalie. Sie entscheidet darüber, wer den Raum nutzen darf, wer ihn betreten darf, wer für seine Instandhaltung aufkommt, wer über Umbauten entscheidet und wessen Versicherung im Schadensfall greift. In der Praxis ist der Technikraum außerdem häufig ein Raum mit Doppelfunktion: Er beherbergt die Heizung – und dient dem angrenzenden Sondereigentümer zugleich als Abstell- oder Lagerfläche. Genau an dieser Doppelfunktion entzündet sich der Streit.

Erschwerend kommt hinzu, dass viele Teilungserklärungen der 1970er bis 2010er Jahre in diesem Punkt ungenau oder widersprüchlich sind. Sie weisen Kellerräume pauschal einer Einheit zu, ohne die technische Nutzung zu erwähnen, oder sie bezeichnen einen Raum als „Heizungsraum" und ordnen ihn im selben Atemzug dem Sondereigentum zu. Wenn Jahrzehnte später eine Sanierung ansteht oder die Einheit verkauft wird, wird aus der Ungenauigkeit ein Rechtsstreit.

Die gesetzliche Ausgangslage: §§ 3, 5 WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz arbeitet mit einer klaren Grundstruktur. Nach § 3 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum an bestimmten Räumen eines Gebäudes eingeräumt werden. § 3 Abs. 3 WEG bestimmt, dass Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind – nachgewiesen in der Regel durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Es handelt sich dabei um eine Soll-Vorschrift: Fehlende Abgeschlossenheit macht die Begründung von Sondereigentum nicht ohne Weiteres unwirksam.

§ 5 WEG zieht die Grenzen. Nach § 5 Abs. 1 WEG sind die Bestandteile des Gebäudes sondereigentumsfähig, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. § 5 Abs. 2 WEG enthält die zentrale Gegennorm: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums – und zwar auch dann nicht, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Der entscheidende Punkt, den der BGH nun herausgearbeitet hat: § 5 Abs. 2 WEG spricht von Anlagen und Einrichtungen, nicht von Räumen. Der Wortlaut erfasst die Heizungsanlage, die Steigleitung, den Zähler, den Verteilerkasten – nicht aber die vier Wände, die Decke und den Boden, die diese Technik umschließen.

Die alte Rechtsprechung und ihre praktischen Folgen

Bis zur Entscheidung vom 20. Februar 2026 galt eine andere Lesart. Der BGH hatte in seinen Urteilen vom 2. Februar 1979 (V ZR 14/77) und vom 5. Juli 1991 (V ZR 222/90) angenommen, dass Räume, in denen sich dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlagen befinden, schon deswegen zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Begründung lief über den Zweck des § 5 Abs. 2 WEG: Wenn die Anlage der Verfügungsmacht des einzelnen Eigentümers entzogen sein soll, müsse auch der Raum dem Zugriff der Gemeinschaft offenstehen – andernfalls könne der Sondereigentümer den Zugang faktisch blockieren.

Diese Rechtsprechung hatte handfeste Folgen. Eine Zuweisung des Technikraums zum Sondereigentum in der Teilungserklärung war nicht etwa nur anfechtbar, sondern nichtig. Und weil Nichtigkeit keiner Frist unterliegt, konnte sie noch Jahrzehnte später von jedem Beteiligten geltend gemacht werden. Erwerber, die einen Kellerraum als Teil ihrer Einheit gekauft und bezahlt hatten, standen plötzlich mit leeren Händen da. Gemeinschaften mussten Grundbuchberichtigungen betreiben. Kaufpreise, die eine mitverkaufte Fläche eingepreist hatten, gerieten unter Druck.

Zugleich war die Linie in der Literatur seit langem umstritten. Kritisiert wurde vor allem, dass sie über den Wortlaut des § 5 Abs. 2 WEG hinausgeht und einen Schutzzweck verabsolutiert, der sich auch mit milderen Mitteln – nämlich mit Zutritts- und Duldungspflichten – erreichen lässt.

Der Sachverhalt der Entscheidung V ZR 34/25

Der entschiedene Fall betraf eine denkbar kleine Anlage: eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus lediglich zwei Wohneinheiten. Die Kläger waren Eigentümer der Einheit Nr. 2.

Nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 2013 standen drei im Kellergeschoss gelegene Räume im Sondereigentum der Wohnungseinheit Nr. 1 – im Aufteilungsplan bezeichnet als „Treppenhaus", „Flur" und „Technik". Im Technikraum befanden sich die Versorgungsanschlüsse und die Gasthermen beider Wohneinheiten. Einen eigenen Zugang zu diesen Räumen hatten die Kläger nicht; erreichbar waren sie nur über die Wohnungseinheit Nr. 1. Zugunsten der Kläger bestand deshalb an der Einheit Nr. 1 eine Grunddienstbarkeit, beschränkt auf die Mitbenutzung von Flur und Technikraum zur Zählerablesung.

Geklagt wurde nicht auf Feststellung der Eigentumslage, sondern auf Einräumung von Mitbesitz an den Kellerräumen. Das Landgericht Koblenz hatte der Klage mit Urteil vom 30. Januar 2025 stattgegeben und die Räume unter Anwendung der bisherigen Rechtsprechung als zwingendes Gemeinschaftseigentum behandelt. Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen: Die Kellerräume waren wirksam dem Sondereigentum zugeordnet, und die bestehende Grunddienstbarkeit regelte den erforderlichen Zugang bereits ausreichend.

Die Kernaussage des BGH: Raum und Anlage sind zu trennen

Der V. Zivilsenat hat entschieden, dass Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, nicht schon deswegen im zwingenden Gemeinschaftseigentum stehen. Sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden. An den früheren Entscheidungen V ZR 14/77 und V ZR 222/90 hält der Senat ausdrücklich nicht fest.

Tragend ist die Trennung zwischen zwei Eigentumsobjekten:

• Die Anlage – also die Gasthermen, die Heizungstechnik, die Leitungen, die Zähler – bleibt nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Daran ändert sich nichts, auch wenn sie in einem Raum steht, der einem einzelnen Eigentümer gehört.
• Der Raum – die umschließenden Wände, Boden, Decke, Tür, der Luftraum – ist ein eigenständiges Zuordnungsobjekt und kann Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung ihn so zuweist und die Abgeschlossenheit gegeben ist.

Der Schutzzweck des § 5 Abs. 2 WEG bleibt gewahrt, weil der einzelne Eigentümer über die Anlage weiterhin nicht verfügen kann. Er darf die Heizung nicht ausbauen, nicht stilllegen, nicht umbauen. Und er muss den Zugang für Wartung, Ablesung und Instandsetzung dulden – dazu sogleich mehr.

Die verbleibende Grenze: die funktionale Betrachtung des Raums

Die Entscheidung ist trotzdem kein Freibrief. Der BGH hat an die Stelle der alten Automatik keine schrankenlose Gestaltungsfreiheit gesetzt, sondern eine funktionale Betrachtung des jeweiligen Raums.

Entscheidend ist danach, ob

• der Raum nach seiner Funktion zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich ist, oder
• die Nutzung der darin befindlichen Anlagen einen dauernden Zugang und Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer voraussetzt.

Trifft eines davon zu, bleibt es beim Gemeinschaftseigentum. Trifft es nicht zu, ist der Raum sondereigentumsfähig – auch dann, wenn gemeinschaftlich genutzte Anlagen darin stehen.

Wichtig ist, was diese Formel nicht bedeutet: Sie stellt nicht darauf ab, wie viele Einheiten eine Anlage versorgt oder ob es sich um eine „zentrale" Versorgung handelt. Im entschiedenen Fall standen die Versorgungsanschlüsse und die Gasthermen beider Wohneinheiten in dem Raum – und er blieb Sondereigentum. Maßgeblich war, dass die Ablesung über eine Grunddienstbarkeit gesichert war und der Raum keinen dauernden Mitgebrauch aller erforderte.

Ein praktisch bedeutsamer Grenzfall bleibt der Raum, der zugleich den einzigen Zugang zu Flächen bildet, die alle Eigentümer regelmäßig erreichen müssen. Wo der Zutritt nicht anderweitig – etwa durch Grunddienstbarkeit, Vereinbarung oder eine praktikable Duldungsregelung – gesichert ist, spricht viel für zwingendes Gemeinschaftseigentum.

Offengelassen hat der Senat zudem, ob Zähler der Versorgungsunternehmen überhaupt Gemeinschaftseigentum sind oder als Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 2 BGB zu behandeln sind. Auch das ist für die Zuordnungspraxis relevant.

Wie die Instanzgerichte diese funktionale Formel im Einzelfall ausfüllen, ist noch offen. Gemeinschaften sollten die verbleibende Unsicherheit deshalb nicht aussitzen, sondern Zugang und Kosten vertraglich oder per Beschluss klar regeln.

Was das für bestehende Teilungserklärungen bedeutet

Für die Praxis ist das die relevanteste Frage. Drei Konstellationen sind zu unterscheiden.

Erstens: Die Teilungserklärung weist den Technikraum dem Sondereigentum zu. Nach alter Rechtsprechung war diese Zuweisung nichtig, nach der neuen ist sie wirksam – sofern der Raum nicht funktional zwingend dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient oder dauernden Mitgebrauch aller erfordert. Das ist für den betroffenen Sondereigentümer eine erhebliche Verbesserung der Rechtsposition. Die Zuordnung im Grundbuch entspricht wieder der materiellen Rechtslage.

Zweitens: Die Teilungserklärung schweigt oder ist widersprüchlich. Hier bleibt es bei der Auslegung. Maßgeblich ist der objektive Erklärungsinhalt, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter aus Grundbuch und Aufteilungsplan ergibt. Wo der Aufteilungsplan den Raum mit der Nummer der Einheit kennzeichnet, spricht das für Sondereigentum; wo er ihn als Gemeinschaftsfläche ausweist, dagegen.

Drittens: Der Raum dient funktional zwingend dem gemeinschaftlichen Gebrauch. Das ist etwa der Fall, wenn er den einzigen Zugang zu Flächen bildet, die alle Eigentümer erreichen müssen, oder wenn die Anlagen darin dauernden Mitgebrauch aller voraussetzen und kein anderweitig gesicherter Zutritt besteht. Dann bleibt es beim Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, was im Grundbuch steht – und eine Berichtigung ist angezeigt. Diese Konstellation ist nach der neuen Rechtsprechung allerdings deutlich seltener als bisher angenommen.

Zutritt, Duldung und Nutzung: die praktische Reibungsfläche

Wenn der Technikraum Sondereigentum ist, die Anlage darin aber Gemeinschaftseigentum, entsteht ein Dauerkonflikt: Die Gemeinschaft muss an die Anlage heran, der Raum gehört aber einem anderen.

Das WEG löst das über Duldungspflichten – und genau darauf stützt der BGH sein Ergebnis. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat er zudem die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Ergänzend kann der Zugang – wie im entschiedenen Fall – über eine Grunddienstbarkeit gesichert sein. In der Konsequenz muss der Eigentümer des Technikraums Zutritt gewähren für:

• die regelmäßige Wartung und Inspektion der Anlage
• die Ablesung von Zählern
• Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
• die Beseitigung akuter Gefahren

Nach § 14 Abs. 3 WEG ist ein Nachteil, der über das zumutbare Maß hinausgeht, angemessen auszugleichen. Wer also durch häufige Zutritte oder durch eine bauliche Maßnahme in der Nutzung seines Raums spürbar beeinträchtigt wird, kann einen Ausgleich verlangen.

Umgekehrt darf der Sondereigentümer den Raum grundsätzlich nutzen – lagern, abstellen, einrichten –, solange er dadurch weder die Anlage beeinträchtigt noch den Zugang unzumutbar erschwert noch gegen Brandschutz- oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben verstößt. Gerade der Brandschutz ist in Heizungs- und Hausanschlussräumen streng geregelt; Lagerung brennbarer Materialien ist dort regelmäßig unzulässig.

Kostenverteilung: Wer zahlt für Raum, wer für Anlage

Die Trennung von Raum und Anlage setzt sich bei den Kosten fort.

Kosten der Anlage – Wartung, Reparatur, Erneuerung der Heizung, der Leitungen, der Zähler – sind Kosten des Gemeinschaftseigentums und nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG von allen Eigentümern nach dem geltenden Umlageschlüssel zu tragen. Die Gemeinschaft kann nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen.

Kosten des Raums – Erhaltung von Wänden, Boden, Decke, Tür – trägt bei Sondereigentum grundsätzlich der Sondereigentümer. Das folgt aus seiner Eigentümerstellung nach § 13 Abs. 1 WEG: Wer mit dem Sondereigentum nach Belieben verfahren darf, trägt auch dessen Lasten. In der Praxis lässt sich das nicht immer sauber trennen: Wenn die Wand aufgestemmt werden muss, um eine gemeinschaftliche Leitung zu sanieren, gehört die Wiederherstellung zur Sanierungsmaßnahme und damit zu den Gemeinschaftskosten.

Für Gemeinschaften empfiehlt sich deshalb dringend, die Abgrenzung im Voraus per Beschluss zu konkretisieren – und nicht erst dann, wenn die Rechnung auf dem Tisch liegt.

Versicherung und Haftung bei Schäden im Technikraum

Der Schadensfall ist der Moment, in dem die Zuordnung teuer wird. Läuft die Heizung aus und durchfeuchtet den Raum, sind mehrere Ebenen betroffen: die Anlage selbst (Gemeinschaftseigentum), der Raum (je nach Zuordnung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum) und gegebenenfalls dort gelagerte Gegenstände des Sondereigentümers.

Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft deckt regelmäßig Leitungswasserschäden am Gebäude einschließlich der Sondereigentumsflächen ab, sofern sie als verbundene Gebäudeversicherung für die gesamte Anlage abgeschlossen ist. Inhalt und Umfang hängen jedoch vom konkreten Vertrag ab – insbesondere von der vereinbarten Selbstbeteiligung und davon, ob Sondereigentum mitversichert ist. Hausrat und gelagerte Gegenstände fallen in die Sphäre des Sondereigentümers.

Verwaltungen sollten die Police daraufhin prüfen, ob die neue Rechtslage Anpassungsbedarf auslöst – etwa wenn Räume, die bislang als Gemeinschaftseigentum geführt wurden, künftig als Sondereigentum zu behandeln sind.

Praxisbeispiel: Der Heizungskeller im Zweifamilienhaus

Eine Zweier-Gemeinschaft in einem sanierten Altbau. Die Teilungserklärung von 2013 weist den Kellerraum K3, in dem zwei Gasthermen für beide Einheiten hängen, dem Sondereigentum der Einheit Nr. 1 zu. Der Zugang führt ausschließlich durch die Wohnung Nr. 1. Der Eigentümer der Einheit Nr. 2 verlangt, den Raum als Gemeinschaftseigentum zu behandeln, weil er die Thermen nicht erreichen kann.

Nach neuer Rechtslage bleibt der Raum Sondereigentum der Einheit Nr. 1. Diese Konstellation entspricht praktisch dem vom BGH entschiedenen Fall: Der Raum ist nicht funktional zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich, und die Thermen setzen keinen dauernden Mitgebrauch durch alle voraus – eine periodische Ablesung genügt. Die Thermen selbst sind gleichwohl Gemeinschaftseigentum, soweit sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Die tragfähige Lösung liegt nicht im Streit über die Zuordnung, sondern in einer Vereinbarung: Der Eigentümer der Einheit Nr. 1 verpflichtet sich, Zutritt zu Wartungs-, Ablese- und Instandsetzungszwecken nach vorheriger Ankündigung mit angemessener Frist zu gewähren, im Gefahrenfall auch sofort. Im Gegenzug wird klargestellt, dass er den Raum im Übrigen allein nutzen darf. Eine solche Regelung nimmt dem Konflikt die Schärfe und ist deutlich günstiger als ein Verfahren über zwei Instanzen.

Praxisbeispiel: Der Hausanschlussraum in der 40-Parteien-Anlage

Eine Wohnanlage mit 40 Einheiten aus dem Jahr 1998. Im Untergeschoss liegt ein Raum mit dem Hausanschluss für Strom, dem Hauptwasserzähler, der Hauptabsperrung und dem Übergabepunkt des Telekommunikationsanbieters. In der Teilungserklärung ist dieser Raum dem Sondereigentum der Hausmeisterwohnung zugeordnet. Die Verwaltung hat den Raum jahrelang wie Gemeinschaftseigentum behandelt.

Genau hier ist die Intuition trügerisch. Dass es sich um die zentrale Versorgung eines großen Gebäudes handelt, macht die Zuweisung nach der neuen Rechtsprechung nicht automatisch nichtig – der Umfang der Versorgung ist kein Kriterium des BGH. Zu prüfen ist stattdessen die Funktion: Erfordert der Raum dauernden Zugang und Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer? Bei einem Hausanschlussraum, der im Normalbetrieb nur von Versorgern, Handwerkern und der Verwaltung betreten wird und in dem eine jährliche Ablesung genügt, spricht viel dafür, dass die Zuweisung zum Sondereigentum wirksam ist.

Anders liegt es, wenn der Raum zugleich der einzige Weg zu Flächen ist, die alle erreichen müssen – etwa zu den Fahrradabstellplätzen oder zur Waschküche. Dann ist die Zuordnung ernsthaft angreifbar.

Für die Verwaltung folgt daraus: nicht vorschnell auf Grundbuchberichtigung drängen, sondern zuerst die Funktion des Raums sauber dokumentieren – wer betritt ihn wie oft und wozu. Ergibt die Prüfung wirksames Sondereigentum, ist die richtige Antwort keine Berichtigung, sondern eine belastbare Zutritts- und Duldungsregelung, im Zweifel abgesichert durch eine Grunddienstbarkeit. Die jahrelange abweichende Handhabung sollte in jedem Fall bereinigt werden, bevor die Hausmeisterwohnung verkauft wird.

Auswirkungen auf Kauf, Verkauf und Bewertung

Die Entscheidung hat unmittelbare wirtschaftliche Folgen. Ein Kellerraum, der bislang als nichtig zugewiesen und damit als wertlos für die Einheit galt, kann nun werthaltiges Sondereigentum sein. Das betrifft insbesondere:

• Kaufverträge, in denen ein Technikraum als Teil der Einheit beschrieben ist. Die frühere Gefahr, dass der Erwerber die Fläche nie erhält, ist in vielen Konstellationen entfallen.
• Wertermittlungen, die die Fläche bislang nicht angesetzt haben.
• Laufende Verfahren, in denen die Nichtigkeit der Zuweisung geltend gemacht wurde. Hier lohnt eine anwaltliche Neubewertung der Erfolgsaussichten.

Käufer sollten die Teilungserklärung künftig noch genauer lesen – und zwar gemeinsam mit dem Aufteilungsplan. Wer eine Einheit erwirbt, zu der ein Technikraum gehört, sollte klären, welche Anlagen dort stehen, wer sie nutzt, welche Zutrittsrechte bestehen und ob es dazu Beschlüsse oder Vereinbarungen gibt.

Was Verwaltungen jetzt konkret tun sollten

Die Entscheidung ist kein Anlass zur Hektik, aber sie erzeugt Prüfbedarf. Ein pragmatisches Vorgehen in fünf Schritten:

1. Bestandsaufnahme. Welche Räume im verwalteten Bestand beherbergen gemeinschaftlich genutzte Technik? Wie sind sie in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan zugeordnet?
2. Funktionale Kategorisierung. Ist der Raum zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich oder setzt er dauernden Zugang und Mitgebrauch aller voraus? Wenn nein: sondereigentumsfähig. Nicht der Umfang der Versorgung entscheidet, sondern die Funktion des Raums.
3. Abweichungen dokumentieren. Wo Grundbuch und materielle Rechtslage auseinanderfallen, den Befund schriftlich festhalten und der Gemeinschaft vorlegen.
4. Regeln schaffen. Zutritts-, Duldungs- und Kostenfragen für Technikräume im Sondereigentum per Beschluss oder Vereinbarung klären, statt sie im Streitfall auszufechten.
5. Versicherung und Erhaltungsplanung anpassen. Prüfen, ob die geänderte Zuordnung Auswirkungen auf Versicherungsumfang und die Kalkulation der Erhaltungsrücklage hat.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften: § 3 WEG (Vertragliche Einräumung von Sondereigentum, Abgeschlossenheit), § 5 Abs. 1 und 2 WEG (Gegenstand und Grenzen des Sondereigentums), § 13 WEG (Rechte des Wohnungseigentümers), § 14 WEG (Pflichten des Wohnungseigentümers, Duldungspflichten, Ausgleich), § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung und abweichende Verteilung), § 18 WEG (Verwaltung durch die Gemeinschaft).

Leitentscheidung: BGH, Urteil vom 20.02.2026 – V ZR 34/25. Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im zwingenden Gemeinschaftseigentum; sie können Gegenstand des Sondereigentums sein. Maßgeblich ist eine funktionale Betrachtung: ob der Raum zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich ist oder die Nutzung der Anlagen dauernden Zugang und Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer voraussetzt. Der Senat hält an BGH, Urteil vom 02.02.1979 – V ZR 14/77, und BGH, Urteil vom 05.07.1991 – V ZR 222/90, nicht fest. Vorinstanz: Landgericht Koblenz, Urteil vom 30.01.2025 (2. Zivilkammer).

Offengelassen: Ob Zähler der Versorgungsunternehmen Gemeinschaftseigentum sind oder als Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 2 BGB zu behandeln sind, hat der Senat nicht entschieden.

Verhältnis zur übrigen Rechtsprechung: Die Entscheidung betrifft ausschließlich die sachenrechtliche Zuordnung des Raums. Sie ändert nichts daran, dass die Anlage selbst nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum bleibt, und sie ändert nichts an den Duldungspflichten nach § 14 WEG. Für bauliche Veränderungen im Technikraum gelten unverändert die §§ 20, 21 WEG in der Fassung des WEMoG.

Reform-Kontext: Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 01.12.2020 in Kraft getreten. Es hat § 3 WEG um die Möglichkeit erweitert, Sondereigentum auch an Freiflächen einzuräumen, und die Regelungen zu baulichen Veränderungen in § 20 WEG grundlegend neu gefasst. Die Abgrenzung des § 5 Abs. 2 WEG blieb vom WEMoG unberührt – umso bedeutsamer ist die Klarstellung durch den BGH.

Checkliste

Für Verwaltungen:

• [ ] Alle Technik-, Heizungs- und Hausanschlussräume im Bestand erfassen
• [ ] Zuordnung in Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch abgleichen
• [ ] Je Raum funktional prüfen: zwingend für gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich? Dauernder Mitgebrauch aller nötig? Einziger Zugang zu Gemeinschaftsflächen?
• [ ] Tatsächliche Nutzung dokumentieren: wer betritt den Raum wie oft und wozu
• [ ] Bei zwingendem Gemeinschaftseigentum trotz abweichender Eintragung: Berichtigung vorbereiten
• [ ] Zutritts- und Duldungsregelungen für Technikräume im Sondereigentum schriftlich fixieren, im Zweifel Grunddienstbarkeit prüfen
• [ ] Brandschutzvorgaben für Lagerung im Technikraum kommunizieren
• [ ] Gebäudeversicherung auf Deckungsumfang für Sondereigentumsflächen prüfen
• [ ] Erhaltungsplanung und Umlageschlüssel auf Konsistenz prüfen

Für Eigentümer:

• [ ] Teilungserklärung und Aufteilungsplan zum eigenen Technikraum lesen
• [ ] Klären, welche Anlagen im Raum gemeinschaftlich genutzt werden
• [ ] Zutrittsrechte der Gemeinschaft und Ankündigungsfristen dokumentieren lassen
• [ ] Keine brennbaren Materialien in Heizungs- und Hausanschlussräumen lagern
• [ ] Vor Verkauf: Zuordnung und Nutzungsrechte im Exposé korrekt darstellen

Häufige Fragen (FAQ)

Kann mein Heizungskeller jetzt einfach Sondereigentum werden?

Nicht automatisch. Maßgeblich bleibt, was die Teilungserklärung regelt. Das Urteil bewirkt lediglich, dass eine bereits vorhandene Zuweisung zum Sondereigentum nicht mehr allein deshalb nichtig ist, weil in dem Raum gemeinschaftlich genutzte Technik steht. Eine nachträgliche Änderung der Zuordnung setzt eine Vereinbarung aller Eigentümer und deren Eintragung im Grundbuch voraus.

Gehört mir dann auch die Heizung, die in meinem Raum steht?

Nein. Die Anlage bleibt nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, soweit sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Sie dürfen die Heizung weder ausbauen noch stilllegen noch umbauen. Ihnen gehört der Raum, nicht die Technik darin.

Muss ich die Verwaltung in meinen Technikraum lassen?

Ja. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG müssen Sie das Betreten Ihres Sondereigentums und andere Einwirkungen dulden, die Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder – fehlen solche – Ihnen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus keinen Nachteil bringen. Dazu gehören Wartung, Ablesung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlage. Zutritte sind grundsätzlich anzukündigen; in akuten Gefahrenlagen entfällt die Ankündigungsfrist. Geht die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus, kommt nach § 14 Abs. 3 WEG ein angemessener Ausgleich in Betracht.

Welche Räume bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum?

Der BGH stellt auf die Funktion des Raums ab: Gemeinschaftseigentum bleibt, was zwingend für den gemeinschaftlichen Gebrauch erforderlich ist oder dessen Anlagen dauernden Zugang und Mitgebrauch durch alle Wohnungseigentümer voraussetzen. Praktisch trifft das vor allem Räume, die den einzigen Zugang zu Flächen bilden, die alle erreichen müssen. Ausdrücklich kein Kriterium ist, wie viele Einheiten eine Anlage versorgt – auch ein Raum mit zentraler Gebäudetechnik kann Sondereigentum sein.

Wer zahlt, wenn im Technikraum ein Wasserschaden entsteht?

Das hängt von Schadensursache und Zuordnung ab. Schäden an der gemeinschaftlichen Anlage und deren Beseitigung sind Gemeinschaftskosten nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Schäden am Raum selbst folgen der Zuordnung des Raums. Ob die verbundene Gebäudeversicherung eintritt, richtet sich nach dem konkreten Vertrag, insbesondere danach, ob Sondereigentum mitversichert ist und welche Selbstbeteiligung vereinbart wurde.

Ändert das Urteil etwas an laufenden Gerichtsverfahren?

Möglicherweise erheblich. Wer sich in einem Verfahren auf die Nichtigkeit einer Sondereigentumszuweisung gestützt hat, sollte die Erfolgsaussichten anwaltlich neu bewerten lassen. Umgekehrt kann sich für Eigentümer, deren Zuweisung bislang als nichtig behandelt wurde, die Rechtsposition deutlich verbessert haben.

Brauchen wir jetzt eine neue Teilungserklärung?

In der Regel nicht. Handlungsbedarf besteht dort, wo Grundbuch und materielle Rechtslage auseinanderfallen – also wenn ein Raum, der funktional zwingend dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, im Grundbuch als Sondereigentum geführt wird. Dann ist eine Berichtigung sinnvoll. Diese Fälle sind nach der neuen Rechtsprechung deutlich seltener geworden. In allen anderen Fällen genügt es meist, Zutritts- und Kostenfragen per Beschluss, Vereinbarung oder Grunddienstbarkeit zu regeln.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020, in Kraft seit 01.12.2020, insbesondere §§ 3, 5, 13, 14, 16, 18, 20, 21 WEG; Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 95 Abs. 2 und §§ 1018 ff. BGB; Grundbuchordnung (GBO).

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 20.02.2026 – V ZR 34/25 (Vorinstanz: LG Koblenz, Urteil vom 30.01.2025, 2. Zivilkammer); BGH, Urteil vom 02.02.1979 – V ZR 14/77 (aufgegeben); BGH, Urteil vom 05.07.1991 – V ZR 222/90 (aufgegeben).

Rechtsstand: August 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Bewertung eines konkreten Einzelfalls – insbesondere die Auslegung einer Teilungserklärung, die Beurteilung der Nichtigkeit einer Zuweisung und die Frage einer Grundbuchberichtigung – sollte mit einer im Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwältin oder einem entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt abgestimmt werden.

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