Immobilien-Teilverkauf: Wie das Modell funktioniert, was es kostet und welche Alternativen es gibt

Auf einen Blick: Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Miteigentumsanteil – meist bis zu 50 Prozent – an einen gewerblichen Anbieter und erhält im Gegenzug ein im Grundbuch gesichertes Nießbrauchrecht nach den §§ 1030 ff. BGB, für das er ein laufendes Nutzungsentgelt zahlt. Rechtlich handelt es sich um ein Bündel aus Grundstückskaufvertrag, Miteigentümervereinbarung und Nießbrauchbestellung, das nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkunden ist. Das Landgericht Hamburg hat dieses Modell mit Urteil vom 24.04.2026 (Az. 307 O 225/25) erstmals umfassend geprüft und die Verträge für wirksam gehalten – insbesondere liegt kein Verbraucherdarlehen mit Widerrufsrecht und keine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB vor. Auf der Werbeebene ist der Teilverkauf dagegen bereits erfolgreich angegriffen worden: Das Landgericht Hamburg untersagte mit Urteil vom 22.10.2024 (Az. 416 HKO 49/23) irreführende Beispielrechnungen, in denen das Nutzungsentgelt nicht als Kostenposition abgezogen wurde. Wirtschaftlich entscheidend sind nicht der Auszahlungsbetrag, sondern die Summe aus Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf, Wertsicherungs- oder Mindesterlösklausel und der allein beim Verkäufer verbleibenden Instandhaltungslast. Verbraucherzentralen und die Verbraucherschutzministerkonferenz fordern deshalb seit Jahren eine gesetzliche Regulierung der Immobilienverrentung; ein eigenständiges Teilverkaufsgesetz existiert zum Rechtsstand 23.08.2026 nicht.

Gliederung

• Warum der Teilverkauf überhaupt nachgefragt wird
• Immobilien-Teilverkauf: Konstruktion aus Miteigentumsanteil, Nießbrauch und Nutzungsentgelt
• Die typischen Vertragsbestandteile im Einzelnen
• Grundbuchliche Sicherung: Was welchen Rang hat
• Rechenbeispiel 1: Gesamtkosten über zwölf Jahre bei steigendem Markt
• Rechenbeispiel 2: Mindesterlösklausel im fallenden Markt
• Instandhaltung, Modernisierung und Entscheidungshoheit
• Steuerliche Aspekte für Verkäufer und Käufer
• Kritik von Verbraucherschutz und Aufsicht
• Alternativen: Leibrente, Umkehrhypothek, Verkauf mit Rückmietung, Kredit im Alter, Verkauf und Umzug
• Rechtslage und verifizierte Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Warum der Teilverkauf überhaupt nachgefragt wird

Der Immobilien-Teilverkauf richtet sich an eine sehr konkrete Zielgruppe: Eigentümerinnen und Eigentümer im höheren Lebensalter, deren Vermögen fast vollständig in der selbst bewohnten Immobilie gebunden ist, deren laufende Einkünfte aber begrenzt sind. Das Haus ist schuldenfrei, der Wert liegt im sechsstelligen Bereich – und trotzdem reicht das Geld nicht für den barrierefreien Umbau des Bades, die neue Heizung oder schlicht für einen entspannteren Alltag. Ein klassisches Annuitätendarlehen scheitert in dieser Konstellation regelmäßig nicht am Beleihungswert, sondern an der Kapitaldienstfähigkeit und der Restlaufzeit, die Kreditinstitute im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB zu prüfen haben.

Genau in diese Lücke stoßen die Anbieter der sogenannten Immobilienverrentung. Der Teilverkauf ist dabei das jüngste und am aggressivsten beworbene Modell. Sein Versprechen ist eingängig: Sie machen einen Teil Ihres Immobilienvermögens zu Geld, bleiben aber Eigentümer, bleiben wohnen und behalten die Kontrolle. Der erste Teil dieses Versprechens stimmt uneingeschränkt. Der zweite stimmt teilweise. Der dritte ist – so hat es das Landgericht Hamburg für eine konkrete Werbeaussage entschieden – in dieser Pauschalität unzutreffend.

Für die Beurteilung hilft es, den Teilverkauf nicht als Verkauf, sondern als Finanzierungsvorgang zu lesen. Wirtschaftlich fließt dem Eigentümer heute ein Betrag zu, den er über die Jahre in Form laufender Zahlungen und über einen Verzicht auf künftige Wertentwicklung wieder abgibt. Ob dieser Vorgang teuer oder günstig ist, lässt sich nur beantworten, wenn man alle Zahlungsströme in einer einzigen Rechnung zusammenführt: Auszahlung, monatliches Nutzungsentgelt, Entgelte bei der späteren Verwertung, Wertsicherungsklauseln und die Verteilung der Instandhaltungskosten. Genau diese Gesamtschau fehlt in vielen Verkaufsunterlagen – dass sie fehlte, war der Kern des Wettbewerbsverfahrens vor dem Landgericht Hamburg im Jahr 2024.

Dieser Beitrag beschreibt die rechtliche Konstruktion, benennt die Klauseln, die über die Wirtschaftlichkeit entscheiden, rechnet zwei vollständige Beispiele durch – eines im steigenden, eines im fallenden Markt – und stellt die realistischen Alternativen daneben. Eine Kaufempfehlung oder eine Abratung spricht er bewusst nicht aus: Ob ein Teilverkauf im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von Alter, Gesundheit, Familiensituation, Erbplanung, Objektzustand und dem konkreten Vertragswerk ab.

Immobilien-Teilverkauf: Konstruktion aus Miteigentumsanteil, Nießbrauch und Nutzungsentgelt

Der Immobilien-Teilverkauf ist kein eigener Vertragstyp des BGB, sondern eine Kombination mehrerer bekannter Rechtsgeschäfte. Alle drei Bausteine werden in derselben notariellen Urkunde oder in unmittelbar aufeinander bezogenen Urkunden abgebildet.

Baustein 1: Der Kauf des Miteigentumsanteils

Der Anbieter erwirbt einen ideellen Miteigentumsanteil am Grundstück nach § 1008 BGB, üblicherweise zwischen 10 und 50 Prozent. Ideell bedeutet: Es wird kein Zimmer, kein Stockwerk und keine abgegrenzte Fläche verkauft, sondern eine Bruchteilsquote am gesamten Objekt. Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB; der Eigentumsübergang erfolgt durch Auflassung und Eintragung nach den §§ 873, 925 BGB.

Grundlage des Kaufpreises ist ein Verkehrswertgutachten oder eine Wertindikation, die der Anbieter beauftragt. Praktisch relevant ist die Frage, wer dieses Gutachten in Auftrag gibt, wer es bezahlt und ob der Verkäufer ein eigenes, unabhängiges Gutachten beibringen darf. Da der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage sowohl für die Auszahlung als auch für das spätere Nutzungsentgelt bildet, wirkt sich jede Abweichung doppelt aus: Ein zu niedrig angesetzter Wert reduziert die Auszahlung und senkt zugleich das Nutzungsentgelt; ein hoch angesetzter Wert erhöht beides.

Baustein 2: Das Nießbrauchrecht des Verkäufers

Damit der Verkäufer die Immobilie weiterhin allein bewohnen kann, wird ihm ein Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB an der gesamten Immobilie bestellt und im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Der Nießbrauch geht weiter als ein bloßes Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: Er umfasst grundsätzlich auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieterträge zu ziehen. Ob dieses Vermietungsrecht im konkreten Vertrag tatsächlich uneingeschränkt besteht oder an eine Zustimmung des Miteigentümers gebunden ist, gehört zu den Punkten, die vor der Beurkundung geklärt sein müssen – gerade für den Fall, dass ein späterer Umzug in eine Pflegeeinrichtung notwendig wird.

Wichtig ist die Reichweite in die andere Richtung: Der Nießbrauch verschafft ein Nutzungsrecht, keine Verfügungsbefugnis über die Substanz. Bauliche Veränderungen, Anbauten, Grundrissänderungen oder eine energetische Vollsanierung berühren das gemeinschaftliche Eigentum und bedürfen daher der Mitwirkung des neuen Miteigentümers. Genau daran knüpfte das wettbewerbsrechtliche Verfahren vor dem Landgericht Hamburg an: Die Werbeaussage, die Entscheidungshoheit über Renovierungen und Umbauten verbleibe beim Verkäufer, wurde als irreführend untersagt (LG Hamburg, Urteil vom 22.10.2024 – 416 HKO 49/23).

Baustein 3: Das Nutzungsentgelt

Für das Nießbrauchrecht zahlt der Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt. Es ist keine Miete – ein Mietverhältnis wird gerade nicht begründet, und die Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts, etwa der Kündigungsschutz nach § 573 BGB oder die Mieterhöhungsvorschriften der §§ 558 ff. BGB, gelten nicht. Das Nutzungsentgelt ist die vertraglich vereinbarte Gegenleistung für die Einräumung des Nießbrauchs, und es bemisst sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern an einem Prozentsatz des ausgezahlten Kaufpreises. Marktüblich sind Sätze im mittleren einstelligen Prozentbereich pro Jahr; die konkrete Höhe, die Zinsbindungsdauer und der Anpassungsmechanismus nach Ablauf der Bindung sind Verhandlungssache und der wichtigste Kostentreiber des gesamten Modells.

Das Landgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 24.04.2026 (Az. 307 O 225/25) ausdrücklich festgehalten, dass das Nutzungsentgelt weder eine verdeckte Darlehensrückzahlung noch eine Zinszahlung darstellt, sondern die Vergütung für das eingeräumte Nießbrauch- und Alleinnutzungsrecht. Diese Einordnung ist der Grund, weshalb das Verbraucherdarlehensrecht und damit ein Widerrufsrecht nach § 495 BGB nach Auffassung des Gerichts nicht greifen.

Die typischen Vertragsbestandteile im Einzelnen

Neben den drei Grundbausteinen enthält jeder Teilverkaufsvertrag ein Regelwerk, das die spätere Verwertung steuert. Diese Klauseln entscheiden über die Wirtschaftlichkeit weit stärker als der Prozentsatz des Nutzungsentgelts allein.

Miteigentümervereinbarung und Verwaltungsregelung

Die Miteigentümervereinbarung regelt das Innenverhältnis der Bruchteilsgemeinschaft: Wer trägt welche Kosten, wer entscheidet über Maßnahmen am Objekt, wie wird bei Uneinigkeit verfahren. Regelmäßig wird das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft nach § 749 BGB zu verlangen, für einen längeren Zeitraum ausgeschlossen und dieser Ausschluss nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen. Das schützt beide Seiten vor einer Teilungsversteigerung – schränkt aber auch die Handlungsfreiheit des Verkäufers ein.

Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf

Verkauft der Eigentümer später die gesamte Immobilie – sei es zu Lebzeiten, sei es durch die Erben –, übernimmt der Anbieter typischerweise die Verwertung und berechnet dafür ein Durchführungsentgelt. Es wird üblicherweise als Prozentsatz des Gesamtverkaufspreises bemessen und liegt in den am Markt verbreiteten Verträgen im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich. Zwei Punkte sind hier prüfungsbedürftig: Erstens die Bemessungsgrundlage – Prozent vom Gesamtpreis oder nur vom Anteil des Verkäufers macht einen erheblichen Unterschied. Zweitens die Frage, ob das Entgelt auch dann anfällt, wenn der Verkäufer oder die Erben den Anteil des Anbieters zurückkaufen, statt das Objekt am Markt zu veräußern.

Wertsicherungsklausel und Mindesterlös

Der praktisch folgenreichste Baustein ist die Wertsicherung. Sie garantiert dem Anbieter beim späteren Gesamtverkauf einen Mindestrückfluss – etwa in Höhe eines definierten Prozentsatzes über dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis. Steigt der Markt stärker als der garantierte Wert, ist die Klausel wirkungslos. Stagniert oder fällt der Markt, wirkt sie wie eine Verlustübernahmepflicht des Verkäufers: Der Anbieter erhält seinen garantierten Betrag, der gesamte Wertverlust und zusätzlich die Differenz zum garantierten Mehrerlös gehen zulasten des Verkäufers. Wer den Teilverkauf bewertet, muss diese Klausel zwingend in ein Abwärtsszenario einrechnen – nicht nur in ein Aufwärtsszenario.

Instandhaltungs- und Lastentragungspflicht

Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen; nach § 1047 BGB trägt er die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten und die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Teilverkaufsverträge greifen diese gesetzliche Grundstruktur auf und weiten sie meist noch aus: Der Verkäufer trägt Instandhaltung, Instandsetzung, Versicherungen, Grundsteuer und laufende Bewirtschaftungskosten in voller Höhe – also auch anteilig für den Miteigentumsanteil, der ihm nicht mehr gehört. Wirtschaftlich bedeutet das: Der Anbieter partizipiert an der Wertentwicklung, ohne sich an ihrer Erhaltung zu beteiligen.

Rückkaufsrecht und Vorkaufsrecht

Viele Verträge räumen dem Verkäufer ein Recht ein, den veräußerten Anteil zurückzukaufen. Entscheidend ist der Rückkaufpreis: Wird der aktuelle Verkehrswert angesetzt, ein indexierter Wert oder ein vertraglich fixierter Mindestwert? Umgekehrt sichert sich der Anbieter regelmäßig durch ein Vorkaufsrecht nach den §§ 1094 ff. BGB ab, das im Grundbuch eingetragen wird.

Grundbuchliche Sicherung: Was welchen Rang hat

Die grundbuchliche Absicherung ist der Punkt, an dem sich Sicherheit und Risiko des Modells entscheiden. Der Nießbrauch des Verkäufers muss in Abteilung II an erster Rangstelle stehen – vor allen Rechten des Anbieters und vor etwaigen Grundpfandrechten, mit denen der Anbieter seinen Kaufpreis refinanziert. Nur ein erstrangiger Nießbrauch bleibt auch dann bestehen, wenn der Anteil des Anbieters zwangsversteigert wird oder der Anbieter insolvent wird. Steht der Nießbrauch im Rang nach einer Grundschuld, kann er im Zwangsversteigerungsverfahren erlöschen – dann verliert der Verkäufer das Wohnrecht, für das er das gesamte Modell eingegangen ist.

Vor der Beurkundung sollten daher drei Fragen beantwortet und im Vertrag abgebildet sein: Erstens, steht der Nießbrauch unbedingt an erster Rangstelle und ist eine Rangrücktrittsverpflichtung ausgeschlossen? Zweitens, in welchem Umfang darf der Anbieter seinen Anteil belasten? Drittens, wie ist der Anspruch des Verkäufers auf Auszahlung des Kaufpreises gesichert, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgt – typischerweise über eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB zugunsten des Käufers und eine Fälligkeitsmitteilung des Notars.

Rechenbeispiel 1: Gesamtkosten über zwölf Jahre bei steigendem Markt

Alle Werte sind frei gewählte Annahmen zu Illustrationszwecken; sie bilden keine Angebote konkreter Anbieter ab.

Ausgangslage: Verkehrswert des schuldenfreien Einfamilienhauses 600.000 Euro. Verkauft werden 50 Prozent, Kaufpreis 300.000 Euro, ausgezahlt in Jahr 0. Nutzungsentgelt 5,0 Prozent pro Jahr auf den Auszahlungsbetrag, also 15.000 Euro jährlich beziehungsweise 1.250 Euro monatlich, fest für zehn Jahre. Ab Jahr 11 steigt das Nutzungsentgelt vereinbarungsgemäß um 15 Prozent auf 17.250 Euro jährlich. Der Immobilienwert steigt um 2,0 Prozent pro Jahr. Nach zwölf Jahren wird die Immobilie insgesamt verkauft. Durchführungsentgelt: 5,5 Prozent des Gesamtverkaufspreises, getragen vom Verkäufer.

Schritt 1 – Nutzungsentgelt über zwölf Jahre: 10 Jahre zu 15.000 Euro ergeben 150.000 Euro, zwei Jahre zu 17.250 Euro ergeben 34.500 Euro. Summe: 184.500 Euro.

Schritt 2 – Immobilienwert nach zwölf Jahren: 600.000 Euro multipliziert mit 1,02 hoch 12 ergibt rund 760.900 Euro.

Schritt 3 – Verteilung des Verkaufserlöses: Der Anbieter erhält für seine 50 Prozent rund 380.450 Euro. Auf den Verkäufer entfallen ebenfalls rund 380.450 Euro. Davon geht das Durchführungsentgelt von 5,5 Prozent auf 760.900 Euro ab, also rund 41.850 Euro. Dem Verkäufer verbleiben rund 338.600 Euro.

Schritt 4 – Gesamtbilanz des Verkäufers: Zufluss 300.000 Euro (Jahr 0) plus 338.600 Euro (Jahr 12) ergibt 638.600 Euro. Abzüglich 184.500 Euro Nutzungsentgelt verbleibt ein Nettozufluss von rund 454.100 Euro aus einer Immobilie, die im Verkaufszeitpunkt 760.900 Euro wert war.

Schritt 5 – effektive Kosten: Führt man alle Zahlungsströme aus Sicht des Anbieters zusammen – Einsatz 300.000 Euro, laufende Nutzungsentgelte, Durchführungsentgelt und der Erlös aus dem Anteilsverkauf –, ergibt sich ein interner Zinsfuß von rund 7,3 Prozent pro Jahr. Genau dieser Wert ist spiegelbildlich der effektive Kapitalkostensatz des Verkäufers. Zum Vergleich: Rechnet man dasselbe Beispiel mit einer Wertsteigerung von 0 Prozent pro Jahr, sinkt der effektive Kostensatz auf rund 5,8 Prozent pro Jahr. Die Differenz von etwa 1,5 Prozentpunkten ist der Preis dafür, dass der Verkäufer die Hälfte der künftigen Wertsteigerung abgibt.

Die Botschaft dieses Beispiels ist nicht, dass 7,3 Prozent per se zu viel wären. Sie lautet, dass der Vergleichsmaßstab nicht das monatliche Nutzungsentgelt ist, sondern der Effektivzins alternativer Finanzierungsformen – und dass dieser Vergleich nur gelingt, wenn Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt und abgegebene Wertsteigerung in einer Rechnung stehen.

Rechenbeispiel 2: Mindesterlösklausel im fallenden Markt

Ausgangslage: identisch zu Beispiel 1 – 600.000 Euro Verkehrswert, 50 Prozent verkauft für 300.000 Euro, Nutzungsentgelt 15.000 Euro pro Jahr. Zusätzlich enthält der Vertrag eine Wertsicherungsklausel: Beim Gesamtverkauf erhält der Anbieter mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises, also 351.000 Euro. Nach acht Jahren wird verkauft, der Markt hat um 10 Prozent nachgegeben; der Gesamtverkaufspreis beträgt 540.000 Euro. Durchführungsentgelt weiterhin 5,5 Prozent.

Ohne Wertsicherungsklausel würde sich der Erlös hälftig teilen: 270.000 Euro für jede Seite.

Mit Wertsicherungsklausel erhält der Anbieter 351.000 Euro. Für den Verkäufer verbleiben 540.000 minus 351.000 gleich 189.000 Euro. Davon geht das Durchführungsentgelt von 5,5 Prozent auf 540.000 Euro ab, also 29.700 Euro. Es verbleiben rund 159.300 Euro.

Gesamtbilanz des Verkäufers: 300.000 Euro Auszahlung plus 159.300 Euro Restverwertung ergibt 459.300 Euro; abzüglich acht Jahre Nutzungsentgelt in Höhe von 120.000 Euro verbleibt ein Nettozufluss von rund 339.300 Euro. Ohne Teilverkauf hätte derselbe Verkauf zum selben Zeitpunkt 540.000 Euro erbracht – abzüglich üblicher Verkaufsnebenkosten.

Die entscheidende Erkenntnis: Der Marktrückgang von 60.000 Euro trifft ausschließlich den Verkäufer, und zusätzlich schuldet er dem Anbieter die garantierte Wertsteigerung von 51.000 Euro. Die Wertsicherungsklausel verschiebt das Marktrisiko vollständig auf die Seite, die es am wenigsten steuern kann. Wer einen Teilverkauf prüft, sollte deshalb von seinem Anbieter zwingend eine Modellrechnung für ein Szenario mit Wertverlust verlangen – und nicht nur für das Aufwärtsszenario.

Instandhaltung, Modernisierung und Entscheidungshoheit

Die Aufteilung von Nutzen und Lasten ist der zweite große Kritikpunkt am Modell. Der Verkäufer trägt nach der üblichen Vertragsgestaltung sämtliche Kosten der Immobilie allein – Dach, Heizung, Fenster, Fassade, Grundsteuer, Gebäudeversicherung –, obwohl er nur noch die Hälfte des Objekts besitzt. Bleibt die Instandhaltung aus, sinkt der Verkehrswert; das schmälert im Ergebnis beide Anteile, wirkt sich aber wegen einer etwaigen Mindesterlösklausel praktisch allein beim Verkäufer aus.

Bei baulichen Veränderungen kehrt sich das Bild um: Hier reicht der Nießbrauch nicht aus. Wer das Bad barrierefrei umbauen, einen Aufzug einbauen, das Dach ausbauen oder eine Photovoltaikanlage installieren will, greift in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums ein und braucht die Zustimmung des Miteigentümers. Das Landgericht Hamburg hat in der Werbeentscheidung vom 22.10.2024 genau diesen Punkt hervorgehoben. Für die Praxis heißt das: Wer den Teilverkauf gerade deshalb erwägt, weil altersgerechte Umbauten finanziert werden sollen, sollte diese Maßnahmen vor der Beurkundung konkret benennen und die Zustimmung des Anbieters vertraglich fixieren – nicht erst danach anfragen.

Steuerliche Aspekte für Verkäufer und Käufer

Die steuerliche Behandlung ist für beide Seiten unterschiedlich und im Einzelfall beratungsbedürftig.

Auf Seiten des Verkäufers: § 23 EStG

Der Verkauf eines Miteigentumsanteils ist ein Veräußerungsvorgang wie jeder andere. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vorliegen und ein Gewinn der Einkommensteuer unterliegen. Bei der klassischen Zielgruppe des Teilverkaufs – Eigentümer, die seit Jahrzehnten im Objekt leben – ist die Zehnjahresfrist regelmäßig längst abgelaufen, sodass der Vorgang steuerlich unproblematisch ist. Unabhängig davon greift die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG für Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Relevanter wird die Frist bei geerbten oder kürzlich erworbenen Objekten, bei vermieteten Einheiten im selben Gebäude und bei einem späteren Rückkauf des Anteils mit anschließender Weiterveräußerung. Wer den Anteil zurückerwirbt, setzt für diesen Anteil eine neue Zehnjahresfrist in Gang.

Nutzungsentgelt beim Verkäufer

Das gezahlte Nutzungsentgelt ist bei einer selbst genutzten Immobilie steuerlich grundsätzlich nicht abziehbar; es handelt sich um private Lebensführungskosten. Wird die Immobilie dagegen im Rahmen des Nießbrauchs vermietet, kann das Nutzungsentgelt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 9 EStG in Betracht kommen. Diese Konstellation ist steuerlich anspruchsvoll und sollte nicht ohne Beratung gestaltet werden.

Auf Seiten des Käufers

Für den Anbieter ist das Nutzungsentgelt eine laufende Einnahme. Je nach Ausgestaltung kommen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG oder – bei gewerblich strukturierten Anbietern – gewerbliche Einkünfte nach § 15 EStG in Betracht. Der Erwerb des Miteigentumsanteils löst zudem Grunderwerbsteuer nach § 1 GrEStG aus, deren Höhe sich nach dem Landesrecht des Belegenheitslandes richtet. In der Praxis trägt sie der Käufer; ob das im konkreten Vertrag so geregelt ist, gehört auf die Prüfliste.

Kritik von Verbraucherschutz und Aufsicht

Die Verbraucherzentralen bewerten den Teilverkauf seit Jahren kritisch. Die Kernargumente lauten: hohe und schwer vergleichbare Gesamtkosten, einseitige Verteilung der Instandhaltungslast, Risikoverlagerung durch Wertsicherungsklauseln, mangelnde Transparenz der Beispielrechnungen und fehlende gesetzliche Produktregulierung. Die Verbraucherschutzministerkonferenz der Länder hat wiederholt gefordert, Teilverkauf, Leibrente und Umkehrhypothek einheitlichen Transparenz- und Informationspflichten zu unterwerfen. Zum Rechtsstand 23.08.2026 ist eine solche produktspezifische Regulierung nicht in Kraft; es gelten die allgemeinen Regeln des BGB, des UWG und des Beurkundungsrechts.

Auf der Werbeebene war der Verbraucherschutz bereits erfolgreich: Das Landgericht Hamburg untersagte einem Anbieter mit Urteil vom 22.10.2024 (Az. 416 HKO 49/23) sowohl die Aussage, die Entscheidungshoheit über Umbauten verbleibe beim Verkäufer, als auch eine Beispielrechnung unter der Überschrift einer Gesamtbilanz, in der das monatlich zu zahlende Nutzungsentgelt nicht als Abzugsposten auftauchte. Das Gericht stellte klar, dass ein für die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung maßgeblicher Kostenfaktor nicht ausgeblendet werden darf und dass eine spätere Klarstellung im Kaufvertragsentwurf die vorangegangene Irreführung nicht ausräumt.

Auf der Vertragsebene fiel die erste umfassende gerichtliche Prüfung dagegen zugunsten der Anbieter aus. Das Landgericht Hamburg entschied mit Urteil vom 24.04.2026 (Az. 307 O 225/25), dass Grundstückskaufvertrag, Miteigentümervereinbarung und Nießbrauchbestellungsvertrag wirksam sind. Eine Anfechtung nach den §§ 119, 123 BGB kam nicht in Betracht; eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB verneinte das Gericht, weil der Kaufpreis dem ermittelten Marktwert entsprach und das Nutzungsentgelt die Gegenleistung für ein umfassendes Nießbrauch- und Alleinnutzungsrecht bildet. Ein Vergleich mit einer Miete scheide aus, da gerade keine Anmietung erfolgt sei. Auch Verbraucherdarlehensrecht sei nicht anwendbar, weil das zentrale Darlehensmerkmal fehle: eine Rückzahlungspflicht des Kaufpreises.

Beide Entscheidungen zusammen ergeben ein klares Bild für die Praxis: Das Modell ist zivilrechtlich tragfähig, aber die Art, wie es beworben und erklärt wird, steht unter Beobachtung. Die wirtschaftliche Bewertung bleibt Aufgabe des Interessenten – und sie gelingt nur mit einer vollständigen Zahlungsstromrechnung.

Alternativen zum Teilverkauf

Leibrente

Beim Leibrentenmodell wird die Immobilie vollständig verkauft; der Kaufpreis wird ganz oder teilweise in eine lebenslange monatliche Rente umgewandelt, und der Verkäufer erhält ein im Grundbuch gesichertes Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch. Vorteil: keine Instandhaltungslast in der bisherigen Form, kein Wertänderungsrisiko. Nachteil: Das Objekt scheidet aus dem Nachlass aus, und die Rentenhöhe hängt von der statistischen Lebenserwartung ab. Zentraler Prüfpunkt ist die Absicherung der Rentenzahlung durch eine Reallast nach § 1105 BGB. Steuerlich ist nur der Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a EStG zu versteuern.

Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist ein Darlehen, das nicht laufend getilgt wird; Zins und Tilgung werden gestundet und aus dem späteren Verkaufserlös bedient. Der Eigentümer bleibt Volleigentümer, die Immobilie bleibt im Nachlass, die Erben können ablösen. Nachteil: Durch den Zinseszinseffekt wächst die Schuld über die Jahre erheblich; die am deutschen Markt verfügbaren Angebote sind begrenzt und in der Beleihungsquote konservativ. Die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB gilt auch hier.

Verkauf mit Rückmietung

Der Eigentümer verkauft vollständig und schließt mit dem Erwerber einen Mietvertrag über dieselbe Wohnung. Vorteil: voller Kaufpreis, sofortige Liquidität, klassisches Mietverhältnis mit dem Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts und der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nachteil: Der Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nur so stark wie die vertragliche Ausgestaltung – ein beiderseitiger Kündigungsverzicht oder ein im Grundbuch gesichertes Wohnungsrecht schafft deutlich mehr Sicherheit als ein Standardmietvertrag.

Immobilienkredit im Alter und Verkauf mit Umzug

Der klassische Weg ist nicht immer versperrt: Ein Darlehen mit niedriger Tilgung, ein endfälliges Darlehen mit Verwertungsabrede oder ein Modernisierungskredit unter Nutzung von Förderprogrammen kann bei ausreichendem Renteneinkommen und moderatem Bedarf deutlich günstiger sein. Wer 60.000 Euro für Bad und Heizung benötigt, sollte diesen Weg vor jedem Teilverkauf prüfen – die Größenordnung passt selten zu einem Modell, das auf sechsstellige Auszahlungen ausgelegt ist. Die wirtschaftlich klarste Lösung bleibt der vollständige Verkauf mit Umzug in eine kleinere, barrierefreie Wohnung: Er beseitigt Instandhaltungslast, Wertänderungsrisiko und laufende Zahlungsverpflichtungen zugleich und scheitert in der Praxis meist nicht am Geld, sondern an der Bindung an das Objekt.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften

• § 1008 BGB – Miteigentum nach Bruchteilen
• §§ 1030 ff. BGB – Nießbrauch an Sachen, insbesondere § 1041 BGB (Erhaltungspflicht) und § 1047 BGB (Lastentragung)
• § 1093 BGB – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit
• § 1105 BGB – Reallast zur Sicherung wiederkehrender Leistungen
• §§ 1094 ff. BGB – dingliches Vorkaufsrecht
• § 311b Abs. 1 BGB – Beurkundungsbedürftigkeit von Grundstücksverträgen
• §§ 873, 925, 883 BGB – Auflassung, Eintragung, Vormerkung
• §§ 749, 1010 BGB – Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft und deren Ausschluss
• § 138 BGB – Sittenwidrigkeit; §§ 119, 123 BGB – Anfechtung
• §§ 491 ff., 495, 505a BGB – Verbraucherdarlehensrecht und Kreditwürdigkeitsprüfung
• § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – privates Veräußerungsgeschäft und Eigennutzungsausnahme
• § 21 EStG, § 15 EStG, § 22 Nr. 1 EStG, § 9 EStG – Einkünfte und Werbungskosten
• § 1 GrEStG – Grunderwerbsteuer beim Erwerb des Miteigentumsanteils
• §§ 3, 5 UWG – Irreführende geschäftliche Handlungen in der Anbieterwerbung

Verifizierte Referenzurteile

• LG Hamburg, Urteil vom 24.04.2026 – 307 O 225/25: Erste umfassende gerichtliche Entscheidung zum Geschäftsmodell des Immobilienteilverkaufs. Grundstückskaufvertrag, Miteigentümervereinbarung und Nießbrauchbestellungsvertrag sind wirksam. Ein Anfechtungsrecht nach den §§ 119, 123 BGB besteht nicht; eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB scheidet aus, weil der Kaufpreis dem ermittelten Marktwert entspricht und das Nutzungsentgelt die Gegenleistung für das umfassende Nießbrauch- und Alleinnutzungsrecht bildet. Verbraucherdarlehensrecht ist nicht anwendbar, da eine Rückzahlungspflicht des Kaufpreises fehlt; das Nutzungsentgelt ist weder verdeckte Darlehensrückzahlung noch Zins. Die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit und Rückabwicklung wurde abgewiesen, der Widerklage auf Zahlung rückständiger Nutzungsentgelte wurde stattgegeben.
• LG Hamburg, Urteil vom 22.10.2024 – 416 HKO 49/23: Wettbewerbsrechtliche Unterlassungsentscheidung auf Klage einer Verbraucherzentrale. Die Werbeaussage, die Entscheidungshoheit über Renovierungen und Umbauten verbleibe beim Teilverkäufer, ist irreführend, weil dieser nach dem Teilverkauf nur noch ein Nießbrauchrecht hat und bauliche Veränderungen die Zustimmung des neuen Miteigentümers erfordern. Irreführend ist außerdem eine als Gesamtbilanz überschriebene Beispielrechnung, in der das laufend zu zahlende Nutzungsentgelt nicht als Abzugsposten ausgewiesen wird; eine spätere Klarstellung im Kaufvertragsentwurf beseitigt die Irreführung nicht.

Checkliste

• [ ] Unabhängiges Verkehrswertgutachten eingeholt – nicht nur die Wertindikation des Anbieters
• [ ] Vollständige Zahlungsstromrechnung über die realistische Verweildauer erstellt (Auszahlung, Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt, Wertanteil)
• [ ] Effektiven Jahreskostensatz berechnet und mit Kredit-, Leibrenten- und Rückmietangeboten verglichen
• [ ] Modellrechnung für ein Szenario mit Wertverlust vom Anbieter schriftlich angefordert
• [ ] Höhe, Bindungsdauer und Anpassungsmechanismus des Nutzungsentgelts nach Ablauf der Bindung geprüft
• [ ] Bemessungsgrundlage des Durchführungsentgelts geklärt (Gesamtpreis oder Anteil) und Fälle geprüft, in denen es entfällt
• [ ] Wertsicherungs- oder Mindesterlösklausel in Euro-Beträgen durchgerechnet, nicht nur in Prozentangaben gelesen
• [ ] Erstrangigkeit des Nießbrauchs in Abteilung II des Grundbuchs vertraglich gesichert und Rangrücktritt ausgeschlossen
• [ ] Belastungsbefugnis des Anbieters für seinen Miteigentumsanteil begrenzt
• [ ] Konkret geplante Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen benannt und Zustimmung des Miteigentümers vorab schriftlich fixiert
• [ ] Vermietungsrecht des Nießbrauchers für den Pflegefall sowie die Verteilung von Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer und Bewirtschaftungskosten im Vertrag geklärt
• [ ] Rückkaufsrecht mit konkreter Preisbestimmung und Vorkaufsrecht des Anbieters geprüft
• [ ] Erben frühzeitig eingebunden und Auswirkungen auf den Nachlass durchgesprochen
• [ ] Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor Beurkundung erhalten und durch eigene anwaltliche und steuerliche Beratung prüfen lassen

Häufige Fragen (FAQ)

Bleibe ich beim Immobilien-Teilverkauf wirklich Eigentümer?

Sie bleiben Miteigentümer nach Bruchteilen im Sinne des § 1008 BGB – aber eben nur zum verbliebenen Anteil. Das Alleineigentum endet mit der Eintragung des Anbieters im Grundbuch. Ihr Recht, die gesamte Immobilie allein zu nutzen, folgt nicht mehr aus dem Eigentum, sondern aus dem Nießbrauch. Für Entscheidungen über die Substanz, etwa bauliche Veränderungen, ist deshalb die Mitwirkung des neuen Miteigentümers erforderlich.

Ist das Nutzungsentgelt eine Miete, die begrenzt werden kann?

Nein. Das Nutzungsentgelt ist die vertragliche Gegenleistung für die Bestellung des Nießbrauchs, kein Mietzins. Mieterschutzvorschriften wie die Mieterhöhungsgrenzen der §§ 558 ff. BGB oder die Mietpreisbremse gelten nicht. Das Landgericht Hamburg hat in der Entscheidung vom 24.04.2026 ausdrücklich betont, dass mangels Anmietung ein Vergleich mit einer Miete ausscheidet. Die Höhe und der Anpassungsmechanismus ergeben sich allein aus dem Vertrag.

Was passiert, wenn der Anbieter insolvent wird?

Entscheidend ist der Rang des Nießbrauchs. Ein erstrangig eingetragener Nießbrauch bleibt auch in der Zwangsversteigerung des Anteils als bestehen bleibendes Recht erhalten; der Erwerber tritt in die Belastung ein. Steht der Nießbrauch dagegen im Rang nach einer Grundschuld, kann er bei einer Verwertung aus dem vorrangigen Recht erlöschen. Deshalb ist die Rangfrage der wichtigste einzelne Prüfpunkt des gesamten Vertragswerks.

Muss ich auf den Teilverkauf Steuern zahlen?

In der typischen Konstellation – langjährig selbst bewohntes Objekt – nicht. Die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist regelmäßig abgelaufen, und zusätzlich greift die Ausnahme für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien. Anders kann es bei geerbten oder kürzlich erworbenen Objekten, bei gemischt genutzten Gebäuden und bei einem Rückkauf mit anschließender Weiterveräußerung liegen. Eine steuerliche Einzelfallprüfung ist vor der Beurkundung sinnvoll.

Können meine Erben den verkauften Anteil zurückholen?

Nur, wenn der Vertrag ein Rückkaufsrecht vorsieht – und dann zu den dort geregelten Bedingungen. Maßgeblich ist die Preisbestimmung: aktueller Verkehrswert, indexierter Wert oder ein vertraglich definierter Mindestwert. Ohne ausdrückliche Regelung bleibt den Erben nur die Verhandlung mit dem Anbieter oder der Gesamtverkauf, der dann typischerweise das Durchführungsentgelt auslöst.

Wie unterscheidet sich der Teilverkauf von der Leibrente?

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil, erhalten eine Einmalzahlung und zahlen laufend Nutzungsentgelt; das Wertänderungsrisiko und die Instandhaltungslast bleiben ganz oder überwiegend bei Ihnen. Bei der Leibrente verkaufen Sie vollständig, erhalten eine lebenslange Rente und behalten ein gesichertes Wohnrecht; Instandhaltung und Wertrisiko gehen im Grundsatz auf den Käufer über. Der Teilverkauf hält das Objekt im Vermögen, die Leibrente schafft laufendes Einkommen mit weniger Restrisiko.

Gibt es 2026 gesetzliche Sonderregeln für den Teilverkauf?

Nein. Zum Rechtsstand 23.08.2026 existiert kein produktspezifisches Teilverkaufsgesetz. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB, des Grundbuch- und Beurkundungsrechts sowie das Wettbewerbsrecht. Die Verbraucherschutzministerkonferenz hat wiederholt strengere Transparenz- und Informationspflichten für Teilverkauf, Leibrente und Umkehrhypothek gefordert; umgesetzt ist eine solche Regulierung bislang nicht.

Quellen & Rechtshinweis

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 749, 873, 883, 925, 1008, 1010, 1030 ff., 1041, 1047, 1093, 1094 ff., 1105, 138, 119, 123, 311b, 491 ff., 495, 505a, 535, 558 ff., 573
• Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere §§ 9, 15, 21, 22 Nr. 1, 23
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 1
• Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), §§ 3, 5
• LG Hamburg, Urteil vom 24.04.2026 – 307 O 225/25
• LG Hamburg, Urteil vom 22.10.2024 – 416 HKO 49/23 (Urteilsdatenbank der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg)
• Verbraucherzentrale Bundesverband und Landesverbraucherzentralen, Informationsangebote zur Immobilienverrentung
• Beschlüsse der Verbraucherschutzministerkonferenz zur Regulierung von Teilverkauf, Leibrente und Umkehrhypothek

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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