Immobilie zu Lebzeiten verschenken: Freibeträge, Steuern und Fallstricke der vorweggenommenen Erbfolge

Auf einen Blick: Die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG – 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro für Enkel – stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung; § 14 ErbStG rechnet frühere Erwerbe innerhalb dieses Zeitraums zusammen. Bewertet wird die Immobilie nach §§ 176 ff. BewG im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, seit dem Jahressteuergesetz 2022 mit deutlich marktnäheren Parametern; § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung regelmäßig nicht an (§ 3 Nr. 2, Nr. 6 GrEStG). Erbrechtlich schmilzt der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 Abs. 3 BGB pro Jahr um ein Zehntel ab – allerdings nur, wenn der Schenker den Genuss der Sache tatsächlich aufgibt (BGH vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Ertragsteuerlich gilt bei Schuldübernahme die Trennungstheorie: Der BFH hat mit Urteil vom 11.03.2025 (IX R 17/24) bestätigt, dass insoweit ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entstehen kann.

Gliederung

• Warum die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien rechnet
• Freibeträge nach § 16 ErbStG und Steuerklassen
• Die 10-Jahres-Frist des § 14 ErbStG und das Kettenschenkungsmodell
• Grundbesitzbewertung nach §§ 176 ff. BewG und § 198 BewG
• Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG
• Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten
• Rechenbeispiel 1: gestaffelte Übertragung einer vermieteten Wohnung
• Rechenbeispiel 2: gemischte Schenkung mit Schuldübernahme und § 23 EStG
• Rückforderungsrechte, Pflichtteilsergänzung und Sozialhilferegress
• Rechtslage, Checkliste, FAQ

Wer eine Immobilie verschenken will, verfolgt selten nur ein Ziel. Meist geht es gleichzeitig um Steuerersparnis, um die Ordnung der Nachfolge, um die Absicherung des Schenkers und darum, spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Diese Ziele stehen teilweise im Konflikt zueinander – und genau deshalb ist die vorweggenommene Erbfolge eine Gestaltungsaufgabe und keine Formularsache.

Der wirtschaftliche Hebel ist der Zeitfaktor. Die Freibeträge des § 16 ErbStG sind nicht einmalig, sondern erneuern sich alle zehn Jahre. Wer mit 60 beginnt, kann den Kinderfreibetrag von 400.000 Euro bis zum 80. Lebensjahr dreimal ausschöpfen; wer erst mit 78 aktiv wird, in aller Regel nur einmal. Bei Immobilienwerten, die in vielen deutschen Städten mittlerweile im siebenstelligen Bereich liegen, entscheidet dieser Unterschied über sechsstellige Steuerbeträge.

Gleichzeitig hat sich die Ausgangslage seit dem Jahressteuergesetz 2022 verschärft. Für alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 gelten im Ertrags- und Sachwertverfahren angepasste Parameter – verlängerte Gesamtnutzungsdauern, geänderte Bewirtschaftungskosten, gesetzliche Liegenschaftszinssätze, ein neuer Regionalfaktor und geänderte Wertzahlen. Die steuerlichen Grundbesitzwerte liegen seither spürbar näher am Marktwert als zuvor. Die Freibeträge selbst sind seit 2009 unverändert; auch für 2026 sind keine gesetzlichen Anpassungen in Kraft getreten, wenngleich eine Reform der Erbschaftsteuer politisch diskutiert wird.

Dieser Beitrag führt mit Rechtsstand 23.08.2026 durch die gesamte Kette: Bewertung, Freibeträge, Befreiungen, Nebenkosten, erbrechtliche Folgen und die häufig übersehenen ertragsteuerlichen Risiken. Er ersetzt keine individuelle Beratung durch Notar und Steuerberater.

Immobilie verschenken: Freibeträge nach § 16 ErbStG und Steuerklassen

Die Schenkungsteuer knüpft an das Verwandtschaftsverhältnis an. § 15 ErbStG ordnet die Erwerber drei Steuerklassen zu, § 16 ErbStG weist ihnen persönliche Freibeträge zu, § 19 ErbStG bestimmt den Tarif.

Der Tarif des § 19 ErbStG steigt in Stufen. In Steuerklasse I gilt bis 75.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb ein Satz von 7 Prozent, bis 300.000 Euro 11 Prozent, bis 600.000 Euro 15 Prozent und bis 6.000.000 Euro 19 Prozent. In Steuerklasse II beginnt der Tarif bei 15 Prozent, in Steuerklasse III bei 30 Prozent. Der Sprung zwischen den Stufen wird über die Härteausgleichsregelung des § 19 Abs. 3 ErbStG abgemildert.

Wichtig ist der personenbezogene Charakter der Freibeträge: Schenken beide Elternteile jeweils einen hälftigen Miteigentumsanteil an ein Kind, stehen zweimal 400.000 Euro zur Verfügung. Bei zwei Kindern und zwei Schenkern ergibt sich innerhalb eines Zehnjahreszeitraums ein Volumen von 1.600.000 Euro – ohne jede zusätzliche Gestaltung.

Der Versorgungsfreibetrag greift nicht bei Schenkungen

Ein häufiges Missverständnis: Der besondere Versorgungsfreibetrag des § 17 ErbStG für Ehegatten und Kinder gilt ausschließlich beim Erwerb von Todes wegen. Bei einer lebzeitigen Schenkung existiert er nicht. Wer mit ihm kalkuliert, unterschätzt die Steuerlast systematisch.

Die 10-Jahres-Frist des § 14 ErbStG

Nach § 14 Abs. 1 ErbStG werden mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammengerechnet. Die Steuer wird auf den Gesamterwerb berechnet; die für die früheren Erwerbe zu entrichtende Steuer wird abgezogen. Der Freibetrag wird also nicht mehrfach innerhalb eines Zehnjahreszeitraums gewährt.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung. Bei Grundstücken ist das nach ständiger Verwaltungspraxis der Zeitpunkt, in dem die Auflassung erklärt und die Eintragungsbewilligung erteilt wurde, sodass der Beschenkte die Eintragung im Grundbuch herbeiführen kann. Die tatsächliche Umschreibung kann später erfolgen – auf sie kommt es schenkungsteuerlich nicht an.

Kettenschenkung: zulässig, aber sensibel

Sollen Vermögenswerte auf Personen übergehen, die in einer ungünstigen Steuerklasse stehen – etwa ein Schwiegerkind –, wird häufig über einen nahen Angehörigen "zwischengeschenkt". Steuerlich anerkannt wird das nur, wenn der Zwischenerwerber frei über den Gegenstand entscheiden kann und keine Weitergabeverpflichtung besteht. Enthält die Urkunde eine Verpflichtung zur Weiterübertragung oder erfolgen beide Schritte in derselben Urkunde, liegt regelmäßig eine unmittelbare Zuwendung an den Endempfänger vor – mit der ungünstigen Steuerklasse. Zwischen den Übertragungen sollte deshalb ein spürbarer zeitlicher Abstand liegen, und die Entscheidungsfreiheit des Zwischenerwerbers muss dokumentiert sein.

Grundbesitzbewertung nach §§ 176 ff. BewG

Der steuerliche Wert der Immobilie wird nach den §§ 176 ff. BewG ermittelt. Welches Verfahren gilt, hängt von der Grundstücksart ab.

Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)

Anzuwenden bei Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern. Grundlage sind Vergleichskaufpreise oder von den Gutachterausschüssen abgeleitete Vergleichsfaktoren. Das Verfahren liefert in Ballungsräumen mit aktiver Datenlage sehr marktnahe Werte, in dünn besiedelten Regionen fehlen häufig belastbare Vergleichsdaten.

Ertragswertverfahren (§§ 184 ff. BewG)

Anzuwenden bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken mit ermittelbarer ortsüblicher Miete. Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Gebäudeertragswert zusammen. Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Systematik unverändert gelassen, aber wesentliche Stellgrößen angepasst: die pauschalen Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze, die anzuwenden sind, wenn der Gutachterausschuss keine eigenen Zinssätze veröffentlicht. Niedrigere Liegenschaftszinssätze bedeuten höhere Vervielfältiger und damit höhere Werte.

Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG)

Auffangverfahren für alle Grundstücke, für die weder Vergleichs- noch Ertragswertverfahren passen – etwa aufwendig gestaltete Einfamilienhäuser ohne Vergleichsdaten. Das JStG 2022 hat hier den Regionalfaktor nach § 190 Abs. 5 BewG eingeführt, den Alterswertminderungsfaktor angepasst und die Wertzahlen nach § 191 in Verbindung mit Anlage 25 BewG geändert. Die Kombination führt in Regionen mit hohen Baukosten regelmäßig zu deutlich höheren Werten als vor 2023.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

Weil die typisierten Verfahren im Einzelfall über dem Marktwert liegen können, erlaubt § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Zulässige Nachweise sind insbesondere ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen sowie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis. Die Beweislast trägt der Steuerpflichtige, und die Gutachtenkosten trägt er ebenfalls. Bei sanierungsbedürftigen Objekten, ungünstigen Grundrissen, Baulasten oder Denkmalauflagen rechnet sich dieser Weg jedoch häufig schon im ersten Anlauf.

Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG)

Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sind nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen. Der Abschlag greift automatisch, ohne Antrag und ohne Behaltensfrist. Er ist bei jeder Kalkulation der Übertragung vermieteter Objekte einzubeziehen – ebenso wie die korrespondierende Kürzung abzugsfähiger Schulden und Lasten nach § 10 Abs. 6 ErbStG.

Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG

Die Zuwendung des Familienheims unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist zu Lebzeiten vollständig steuerfrei – unabhängig vom Wert, unbegrenzt in der Höhe und ohne Anrechnung auf den Freibetrag des § 16 ErbStG. Voraussetzung ist ein im Inland oder in der EU beziehungsweise im EWR belegenes bebautes Grundstück, in dem sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet.

Die Grenzen sind eng gezogen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 18.07.2013 (II R 35/11) entschieden, dass ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude, in dem sich nicht der Mittelpunkt des familiären Lebens der Eheleute befindet, kein begünstigtes Familienheim ist. Zweit-, Ferien- und Wochenendwohnungen fallen damit aus der Befreiung heraus – auch dann, wenn sie regelmäßig selbst genutzt werden.

Anders als bei der Erwerbsbefreiung von Todes wegen kennt die lebzeitige Zuwendung keine Behaltensfrist: Ein späterer Auszug oder Verkauf ist unschädlich. Der BFH hat die Reichweite der Befreiung zudem mit Urteil vom 04.06.2025 (II R 18/23) präzisiert. Überträgt ein Ehegatte das Familienheim auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, an der beide Ehegatten zu gleichen Teilen beteiligt sind, ist der andere Ehegatte schenkungsteuerlich in Höhe des halben Werts des Familienheims bereichert; auch der Erwerb von Miteigentum an einem Familienheim ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 ErbStG begünstigt.

Für Kinder gilt die lebzeitige Familienheim-Befreiung nicht. Sie greift nur beim Erwerb von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG – dort begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche und verbunden mit einer zehnjährigen Selbstnutzungspflicht.

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten

Nach § 3 Nr. 2 GrEStG sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Bei Schenkungen unter Auflage wird die Auflage jedoch besteuert, soweit ihr Wert bei der Schenkungsteuer abziehbar ist (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Ein vorbehaltener Nießbrauch ist typischerweise eine solche Auflage – hier ist die Grunderwerbsteuerfreiheit also nicht vollständig.

§ 3 Nr. 6 GrEStG befreit zusätzlich den Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Das umfasst Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern, ausdrücklich aber nicht die Seitenlinie: Geschwister, Nichten, Neffen und Cousins sind nicht begünstigt. Für Übertragungen unter Geschwistern ist das ein erheblicher Kostenfaktor, weil die Steuersätze je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegen.

Die Beurkundung ist zwingend (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und bemessen sich am Geschäftswert. Bei einem Geschäftswert von 500.000 Euro beträgt die 1,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG 935 Euro. Für die Beurkundung des Übertragungsvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an, für die Eintragung des Eigentumswechsels beim Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr. Hinzu kommen Gebühren für Vollzug und Betreuung, die Eintragung etwaiger Rückauflassungsvormerkungen oder Nießbrauchsrechte, Auslagen und Umsatzsteuer. Für eine Übertragung mit Nießbrauchsvorbehalt und Rückforderungsrechten in dieser Größenordnung sind daher realistisch mehrere tausend Euro einzuplanen. Der Geschäftswert einer Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt bemisst sich nach den Vorschriften des GNotKG und ist nicht ohne Weiteres mit dem steuerlichen Grundbesitzwert identisch.

Rechenbeispiel 1: Gestaffelte Übertragung einer vermieteten Wohnung

Ausgangslage: Ein Vater überträgt seiner Tochter eine vermietete Eigentumswohnung. Der nach dem Vergleichswertverfahren ermittelte Grundbesitzwert beträgt 620.000 Euro. Vorschenkungen bestehen nicht.

Variante A – Übertragung in einem Schritt

Variante B – zwei Schritte im Abstand von elf Jahren

Die Staffelung spart in diesem Beispiel die gesamte Steuer von 17.380 Euro. Entscheidend ist der Abstand von mehr als zehn Jahren zwischen den Ausführungszeitpunkten; bei elf Jahren ist die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG ausgeschlossen. Bezieht man zusätzlich die Mutter als zweite Schenkerin ein, verdoppelt sich das nutzbare Volumen erneut. Gegenzurechnen sind allerdings die doppelt anfallenden Notar- und Grundbuchkosten sowie das Risiko, dass Wertsteigerungen der Immobilie in der zweiten Tranche den Freibetrag doch noch übersteigen.

Rechenbeispiel 2: Gemischte Schenkung mit Schuldübernahme

Übernimmt der Beschenkte ein auf der Immobilie lastendes Darlehen, liegt keine reine Schenkung mehr vor, sondern eine gemischte Schenkung. Ertragsteuerlich ist das der gefährlichste Punkt der ganzen Gestaltung – und zugleich der am häufigsten übersehene.

Ausgangslage: Ein Vater hat 2019 eine vermietete Wohnung für 300.000 Euro erworben, davon entfielen 240.000 Euro auf das Gebäude. Er hat sie seither vermietet und lineare AfA von 2 Prozent geltend gemacht. 2026 überträgt er sie auf seine Tochter; der Verkehrswert beträgt 420.000 Euro, das Restdarlehen 180.000 Euro. Die Tochter übernimmt das Darlehen.

Schritt 1 – Entgeltlichkeitsquote

180.000 € ÷ 420.000 € = 42,86 Prozent entgeltlich, 57,14 Prozent unentgeltlich.

Schritt 2 – Privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG

Schritt 3 – Schenkungsteuer

Schenkungsteuerlich ist die Bereicherung um die übernommene Verbindlichkeit zu mindern: 420.000 € abzüglich 180.000 € = 240.000 €. Nach § 13d ErbStG greift der 10-Prozent-Abschlag, spiegelbildlich ist die abzugsfähige Schuld nach § 10 Abs. 6 ErbStG anteilig zu kürzen; im Ergebnis verbleibt eine Bereicherung von rund 216.000 Euro. Sie liegt unter dem Kinderfreibetrag von 400.000 Euro – Schenkungsteuer fällt nicht an.

Die Pointe: Der Vorgang ist schenkungsteuerlich vollständig steuerfrei und löst dennoch eine Einkommensteuerbelastung von rund 27.600 Euro aus. Der BFH hat diese Rechtsfolge mit Urteil vom 11.03.2025 (IX R 17/24) ausdrücklich bestätigt und die vom Finanzgericht befürwortete modifizierte Trennungstheorie verworfen: Bei teilentgeltlicher Übertragung im Privatvermögen ist nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufzuteilen – auch wenn das Entgelt unter den historischen Anschaffungskosten liegt. Eine verfassungswidrige Doppelbelastung sah der BFH darin nicht; er verwies auf den BVerfG-Beschluss vom 07.04.2015 (1 BvR 1432/10), wonach eine kumulative Belastung mit Erbschaft- und Einkommensteuer nicht zu beanstanden ist.

Praktische Konsequenz: Vor jeder Übertragung mit Schuldübernahme ist zu prüfen, ob die Zehnjahresfrist des § 23 EStG bereits abgelaufen ist. Ist sie es, entfällt das Problem vollständig. Ist sie es nicht, kann es sinnvoll sein, die Übertragung zu verschieben, das Darlehen vorher abzulösen oder – falls möglich – die Selbstnutzungsausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG herzustellen.

Fußstapfentheorie: § 23 EStG beim unentgeltlichen Erwerb

Bei einer vollständig unentgeltlichen Übertragung entsteht beim Schenker kein Veräußerungsgewinn. Dafür tritt der Beschenkte in die steuerliche Position des Rechtsvorgängers ein: Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird ihm die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet, und er übernimmt dessen historische Anschaffungskosten.

Das hat zwei Gesichter. Positiv: Hat der Vater die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, kann das Kind sie sofort steuerfrei veräußern – die Frist ist bereits abgelaufen. Negativ: Hat der Vater vor drei Jahren gekauft, verkauft das Kind innerhalb der nächsten sieben Jahre in eine volle Steuerpflicht hinein, und zwar auf Basis der niedrigen historischen Anschaffungskosten des Vaters, nicht des aktuellen Werts. Wer die Immobilie kurzfristig verwerten will, sollte diese Vorbelastung kennen, bevor die Urkunde unterschrieben ist.

Zu berücksichtigen ist außerdem § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG: Die Anschaffungskosten mindern sich um die in Anspruch genommene AfA. Bei langjährig vermieteten Objekten erhöht das den späteren Veräußerungsgewinn erheblich.

Rückforderung, Widerruf und Absicherung des Schenkers

Eine Schenkung ohne Rückfallregelung ist unvollständig. Der Vertrag sollte typisierte Rückforderungstatbestände enthalten, die dinglich über eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Üblich sind:

• Vorversterben des Beschenkten vor dem Schenker
• Insolvenz des Beschenkten oder Zwangsvollstreckung in das Grundstück
• Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung des Schenkers
• Scheidung des Beschenkten oder Zugriff eines Ehegatten im Zugewinnausgleich
• Grober Undank im Sinne des § 530 BGB
• Wegfall der steuerlichen Anerkennung der Gestaltung

Gesetzlich bestehen daneben der Widerruf wegen groben Undanks nach § 530 BGB, der binnen eines Jahres ab Kenntnis auszuüben ist, und die Rückforderung wegen Verarmung nach § 528 BGB. Beide sind eng gefasst und ersetzen keine vertragliche Regelung.

Sozialhilferegress nach § 528 BGB

Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nach der Vollziehung der Schenkung nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk nach § 528 BGB herausverlangen. Tritt der Sozialhilfeträger für die Pflegekosten ein, leitet er diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich über. Der Anspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.07.2011 (X ZR 140/10) entschieden, dass bei Grundstücken der Leistungserfolg mit der Umschreibung im Grundbuch eintritt. Anders als beim Pflichtteilsergänzungsanspruch beginnt die Frist auch dann, wenn sich der Schenker Nutzungsrechte vorbehalten hat.

Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB und die Abschmelzung

Übergangene Pflichtteilsberechtigte können nach § 2325 BGB verlangen, dass Schenkungen des Erblassers bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt werden. § 2325 Abs. 3 BGB sieht eine Abschmelzung vor: Die Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt, danach für jedes weitere Jahr um ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie vollständig außer Betracht. Für Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe.

Entscheidend ist der Fristbeginn. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.04.1994 (IV ZR 132/93, BGHZ 125, 395) entschieden, dass eine Leistung im Sinne des § 2325 Abs. 3 Satz 1 BGB erst vorliegt, wenn der Erblasser nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den verschenkten Gegenstand im Wesentlichen weiterhin zu nutzen. Ein umfassender Nießbrauchsvorbehalt verhindert den Fristanlauf daher dauerhaft.

Mit Urteil vom 29.06.2016 (IV ZR 474/15) hat der BGH die Gegenposition für ein beschränktes Nutzungsrecht bestätigt: Ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht, das sich nur auf Teile des Grundstücks bezieht und die Verfügungsbefugnis nicht wesentlich einschränkt, hindert den Fristbeginn nicht. Die Zehnjahresfrist läuft dann mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Für die Praxis folgt daraus eine bewusste Abwägung: Wer den Pflichtteilsergänzungsanspruch abschmelzen lassen will, muss auf den umfassenden Nießbrauch verzichten oder ihn auf ein beschränktes Wohnungsrecht reduzieren – und nimmt dafür eine höhere Schenkungsteuer in Kauf, weil der Abzugsposten kleiner ausfällt. Wer die Schenkungsteuer minimieren will, akzeptiert die dauerhafte Ergänzungspflicht. Beides zugleich ist nicht zu haben.

Kombination mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Die Verbindung von Schenkung und vorbehaltenem Nutzungsrecht ist der Standardfall der vorweggenommenen Erbfolge. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach § 14 BewG als Jahreswert mal Vervielfältiger ermittelt und mindert die Bereicherung; für Stichtage ab dem 01.01.2026 gelten die Vervielfältiger des BMF-Schreibens vom 21.10.2025 (IV D 4 - S 3104/00002/013/003). Bei nach § 13d ErbStG begünstigten Objekten ist der Abzug nach § 10 Abs. 6 ErbStG anteilig zu kürzen.

Der Nießbrauch sichert die Erträge, das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB nur die eigene Nutzung. Für vermietete Objekte kommt daher nur der Nießbrauch in Betracht, für das selbstgenutzte Eigenheim genügt regelmäßig das Wohnungsrecht – mit dem erbrechtlichen Vorteil, dass die Abschmelzungsfrist zu laufen beginnt.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften

• §§ 7, 9, 10, 13 Abs. 1 Nr. 4a, 13d, 14, 15, 16, 17, 19 ErbStG
• §§ 176 ff. BewG – Grundbesitzbewertung; § 183 Vergleichswert-, §§ 184 ff. Ertragswert-, §§ 189 ff. Sachwertverfahren; § 190 Abs. 5 Regionalfaktor; § 191 i. V. m. Anlage 25; § 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; § 14 BewG Kapitalwert
• § 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG – Befreiung bei Schenkung und bei Verwandtschaft in gerader Linie
• §§ 311b, 516, 528, 529, 530, 2325 BGB; § 1030 BGB Nießbrauch; § 1093 BGB Wohnungsrecht
• § 23 EStG, insbesondere Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 4; § 93 SGB XII
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Tabelle B

Verifizierte Entscheidungen

• BFH, Urteil vom 11.03.2025 – IX R 17/24: Bei teilentgeltlicher Übertragung eines Grundstücks erfolgt für Zwecke des § 23 EStG eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert. Das gilt auch bei einem Entgelt unterhalb der historischen Anschaffungskosten. Die Übernahme von Verbindlichkeiten ist ein Entgelt.
• BFH, Urteil vom 12.12.2023 – IX R 15/23: Grundlage der vom IX. Senat vertretenen strengen Trennungstheorie bei teilentgeltlichen Übertragungen von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens; die modifizierte Trennungstheorie ist auf Privatvermögen nicht anzuwenden.
• BFH, Urteil vom 04.06.2025 – II R 18/23: Überträgt ein Ehegatte das Familienheim auf eine hälftig beteiligte Ehegatten-GbR, ist der andere Ehegatte in Höhe des halben Werts bereichert; auch der Erwerb von Miteigentum an einem Familienheim ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 ErbStG steuerbefreit.
• BFH, Urteil vom 18.07.2013 – II R 35/11: Ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude, in dem sich nicht der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet, ist kein begünstigtes Familienheim; Zweit- und Ferienwohnungen sind nicht privilegiert.
• BGH, Urteil vom 27.04.1994 – IV ZR 132/93 (BGHZ 125, 395): Die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB beginnt erst, wenn der Erblasser auch auf die weitere wesentliche Nutzung des verschenkten Gegenstands verzichtet; ein vorbehaltener Nießbrauch hindert den Fristanlauf.
• BGH, Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15: Ein auf Teile des Grundstücks beschränktes Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht hindert den Anlauf der Frist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht; maßgeblich ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
• BGH, Urteil vom 19.07.2011 – X ZR 140/10: Für die Leistung des geschenkten Gegenstands nach § 529 Abs. 1 BGB tritt der Leistungserfolg bei Grundstücken mit der Umschreibung im Grundbuch ein.
• BVerfG, Beschluss vom 07.04.2015 – 1 BvR 1432/10: Eine kumulative Belastung desselben Sachverhalts mit Erbschaftsteuer und Einkommensteuer ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

Checkliste

• [ ] Familienstruktur und Steuerklassen aller möglichen Erwerber erfassen (§ 15 ErbStG)
• [ ] Alle Vorschenkungen der letzten zehn Jahre auflisten und Ausführungszeitpunkte belegen (§ 14 ErbStG)
• [ ] Grundbesitzwert nach dem zutreffenden Verfahren der §§ 176 ff. BewG ermitteln lassen
• [ ] Prüfen, ob ein Gutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert belegen kann
• [ ] Bewertungsabschlag § 13d ErbStG bei vermieteten Wohnimmobilien einrechnen
• [ ] Familienheim-Befreiung § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG prüfen – nur Ehegatten, nur Lebensmittelpunkt
• [ ] Beide Elternteile als Schenker einbeziehen, um Freibeträge zu verdoppeln
• [ ] Anschaffungsdatum des Schenkers prüfen: Läuft die Frist des § 23 EStG noch?
• [ ] Bei Schuldübernahme die Entgeltlichkeitsquote und den Veräußerungsgewinn vorab berechnen
• [ ] Grunderwerbsteuer prüfen – § 3 Nr. 6 GrEStG gilt nicht für Geschwister
• [ ] Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG kalkulieren, auch bei gestaffelter Übertragung
• [ ] Rückforderungsrechte vereinbaren und durch Rückauflassungsvormerkung absichern
• [ ] Entscheidung treffen: Nießbrauch (Steuervorteil) oder Wohnungsrecht (Abschmelzung § 2325 BGB)
• [ ] Pflichtteilsberechtigte identifizieren und Pflichtteilsverzicht als Option prüfen
• [ ] Schenkung dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG) und Notarmitteilung berücksichtigen

Häufige Fragen (FAQ)

Wie oft kann ich eine Immobilie steuerfrei verschenken?

Die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. § 14 ErbStG rechnet Erwerbe von derselben Person innerhalb dieses Zeitraums zusammen. Wer früh beginnt und die Übertragung in Tranchen aufteilt, kann denselben Freibetrag mehrfach ausschöpfen – bei zwei Elternteilen und zwei Kindern ergibt sich pro Zehnjahreszeitraum ein Volumen von 1,6 Millionen Euro.

Fällt beim Verschenken einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?

In der Regel nicht: § 3 Nr. 2 GrEStG nimmt Grundstücksschenkungen unter Lebenden von der Grunderwerbsteuer aus, § 3 Nr. 6 GrEStG zusätzlich Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie. Vorsicht bei Schenkungen unter Auflage – etwa mit Nießbrauchsvorbehalt: Der Wert der Auflage unterliegt nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG der Besteuerung. Geschwister sind nicht begünstigt.

Wie wird die Immobilie für die Schenkungsteuer bewertet?

Nach §§ 176 ff. BewG im Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser), im Ertragswertverfahren (Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke) oder im Sachwertverfahren als Auffangverfahren. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gelten marktnähere Parameter. Liegt der ermittelte Wert über dem Marktwert, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert durch Gutachten oder zeitnahen Kaufpreis nachgewiesen werden.

Kann eine Schenkung Einkommensteuer auslösen?

Ja – immer dann, wenn sie nicht vollständig unentgeltlich ist. Übernimmt der Beschenkte Schulden, liegt insoweit eine entgeltliche Veräußerung vor. Erfolgt sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung durch den Schenker, entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn nach § 23 EStG. Der BFH hat das mit Urteil vom 11.03.2025 (IX R 17/24) bestätigt – auch dann, wenn der Schenker wirtschaftlich weniger erhält als seine ursprünglichen Anschaffungskosten.

Was passiert mit dem Pflichtteil enterbter Angehöriger?

Sie können nach § 2325 BGB Pflichtteilsergänzung verlangen. Die Schenkung wird pro verstrichenem Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt und nach zehn Jahren gar nicht mehr. Behält sich der Schenker jedoch einen umfassenden Nießbrauch vor, beginnt die Frist nach der BGH-Rechtsprechung überhaupt nicht zu laufen – die Schenkung bleibt dauerhaft ergänzungspflichtig.

Kann das Sozialamt die verschenkte Immobilie zurückfordern?

Wenn der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, greift § 528 BGB; der Sozialhilfeträger leitet den Anspruch über § 93 SGB XII auf sich über. Nach § 529 Abs. 1 BGB ist der Anspruch nach zehn Jahren ab Leistung ausgeschlossen. Der Fristbeginn liegt bei Grundstücken in der Grundbuchumschreibung – ein Nießbrauchsvorbehalt hemmt die Frist hier nicht.

Lohnt sich die Schenkung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehepartner?

Die Zuwendung des Familienheims unter Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG unbegrenzt steuerfrei und verbraucht den Freibetrag des § 16 ErbStG nicht. Das ist ein starkes Argument, insbesondere wenn weiteres Vermögen später steuerpflichtig übertragen werden soll. Voraussetzung ist, dass sich in dem Objekt der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet – Zweit- und Ferienwohnungen sind nach BFH vom 18.07.2013 (II R 35/11) nicht begünstigt.

Quellen & Rechtshinweis

• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), insbesondere §§ 7, 9, 10, 13, 13d, 14, 15, 16, 17, 19, 30
• Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 14, 16, 176 ff., 183, 184 ff., 189 ff., 190, 191 mit Anlage 25, 198
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 3 Nr. 2 und Nr. 6
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 311b, 516, 528, 529, 530, 1030, 1093, 2325
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 23; Sozialgesetzbuch XII, § 93
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Tabelle B
• Jahressteuergesetz 2022 – Anpassung der Grundbesitzbewertung an die ImmoWertV 2021
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Vervielfältiger für Stichtage ab 01.01.2026
• BFH, Urteile vom 11.03.2025 – IX R 17/24; vom 12.12.2023 – IX R 15/23; vom 04.06.2025 – II R 18/23; vom 18.07.2013 – II R 35/11
• BGH, Urteile vom 27.04.1994 – IV ZR 132/93; vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15; vom 19.07.2011 – X ZR 140/10
• BVerfG, Beschluss vom 07.04.2015 – 1 BvR 1432/10

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