Steckengebliebener Bau: Erstherstellungspflicht der WEG nach dem BGH-Urteil V ZR 219/24

Auf einen Blick: Ein steckengebliebener Bau ist der Albtraum jedes Erwerbers: Der Bauträger ist insolvent, das Gebäude steht im Rohbau, die gekaufte Wohnung existiert auf dem Papier – aber nicht als bewohnbare Einheit. Das Wohnungseigentumsgesetz schweigt zu dieser Lage vollständig. Mit Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) hat der Bundesgerichtshof deshalb erstmals geklärt, wie weit die Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer reicht. Das Ergebnis stärkt Erwerber erheblich: Der einzelne Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft nicht nur die Herstellung des Gemeinschaftseigentums verlangen, sondern auch die Errichtung der nichttragenden Innenwände in verputzter Form samt den unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. Auf die dingliche Zuordnung dieser Bauteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es dabei ausdrücklich nicht an. Der Innenausbau von Bad und Küche bleibt hingegen Sache des Erwerbers – und der Anspruch entfällt, wenn gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter erfolgversprechend durchsetzbar sind. Dieser Beitrag erklärt das Urteil, ordnet die Kostenfolgen ein und zeigt, wie Gemeinschaften und Verwaltungen die Lage handhabbar machen.

Gliederung

1. Was ein steckengebliebener Bau ist
2. Die Regelungslücke im Wohnungseigentumsgesetz
3. Der bisherige Stand: Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums
4. Der Sachverhalt der Entscheidung V ZR 219/24
5. Der prozessuale Weg: die Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG
6. Die Kernaussage des BGH zum Umfang der Erstherstellungspflicht
7. Warum die sachenrechtliche Abgrenzung hier nicht trägt
8. Wo die Pflicht endet: Innenausbau bleibt Sache des Erwerbers
9. Die Subsidiarität: Vorrang von Ansprüchen gegen Bauträger und Insolvenzverwalter
10. Die Kostenfrage: § 16 Abs. 2 WEG und die Grenze bei Sondereigentum
11. Bauliche Veränderungen vor Fertigstellung: die Dachflächenfenster
12. Der neue Maßstab für die optische Beeinträchtigung
13. Praxisbeispiel: Zwei Dachgeschosseinheiten im Rohbau
14. Praxisbeispiel: Die unterfinanzierte Gemeinschaft
15. Was Verwaltungen und Beiräte jetzt tun sollten
16. Rechtslage & Referenzurteile
17. Checkliste
18. Häufige Fragen (FAQ)
19. Quellen & Rechtshinweis

Was ein steckengebliebener Bau ist

Von einem steckengebliebenen Bau spricht man, wenn die erstmalige plangerechte Errichtung eines Bauvorhabens aus Gründen, die in der Sphäre des Bauträgers liegen, nicht fortgeführt wird. Der klassische Auslöser ist die Insolvenz des Bauträgers. Möglich sind auch andere Ursachen – eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit, das Scheitern der Finanzierung, ein Rückzug des Investors.

Der typische Ablauf ist dabei besonders bitter: Die Teilungserklärung ist bereits im Grundbuch vollzogen, die Erwerber sind als Wohnungseigentümer eingetragen, Kaufpreisraten sind nach Baufortschritt geflossen – und dann steht der Bau still. Rechtlich existiert die Wohnungseigentümergemeinschaft, sie ist nach § 9a WEG rechtsfähig und nach § 18 Abs. 1 WEG für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Tatsächlich aber gibt es kein fertiges Gebäude, sondern einen Rohbau, in dem manche Einheiten bewohnbar sind und andere nicht.

Genau daraus entsteht die Konfliktlage: Die Eigentümer der bereits fertiggestellten Einheiten haben wenig Interesse daran, die Fertigstellung der übrigen Einheiten mitzufinanzieren. Die Eigentümer der unfertigen Einheiten haben bezahlt und wollen einziehen. Und das Gesetz sagt zu dieser Konstellation – nichts.

Die Regelungslücke im Wohnungseigentumsgesetz

Der Bundesgerichtshof stellt das ausdrücklich fest: Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keinerlei Regelungen über die Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau. Das WEG geht vom Regelfall aus – einem fertigen Gebäude, das erhalten, verwaltet und gelegentlich baulich verändert wird. Die Begriffe des Gesetzes spiegeln das: § 19 WEG regelt die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, § 20 WEG die baulichen Veränderungen als Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen. Erhaltung setzt aber voraus, dass etwas da ist, das erhalten werden kann.

Die Rechtsprechung hat diese Lücke schrittweise geschlossen. Bereits mit Urteil vom 14. November 2014 (V ZR 118/13) hatte der BGH klargestellt, dass die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums Sache aller Wohnungseigentümer ist und jeder Einzelne sie verlangen kann – begrenzt durch Treu und Glauben nach § 242 BGB. Mit Urteil vom 20. November 2015 (V ZR 284/14) kam hinzu, dass auch die erstmalige Errichtung der Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist – unabhängig von der dinglichen Zuordnung. Der Anspruch endete also schon bisher nicht messerscharf an der Grenze des Gemeinschaftseigentums. Ungeklärt blieb aber, wie weit er in den Innenausbau hineinreicht.

Der bisherige Stand: Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums

Der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums folgt aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht – die sogenannte ordnungsmäßige Verwaltung.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört es, das Gemeinschaftseigentum in einen Zustand zu versetzen, der dem Aufteilungsplan und der Baugenehmigung entspricht. Wo das Dach fehlt, muss das Dach errichtet werden. Wo tragende Wände fehlen, müssen sie errichtet werden. Wo das Versorgungsnetz nicht liegt, muss es verlegt werden. Der einzelne Eigentümer kann das notfalls gerichtlich durchsetzen.

Die praktische Schwierigkeit lag in der Abgrenzung. Ein Rohbau besteht nicht aus säuberlich getrennten Bauteilen mit Etiketten. Eine nichttragende Zwischenwand innerhalb einer Wohnung ist regelmäßig Sondereigentum; die tragende Wand daneben ist Gemeinschaftseigentum. Die Steigleitung im Schacht ist Gemeinschaftseigentum; die Stichleitung hinter dem Putz in der Wohnung wird häufig dem Sondereigentum zugerechnet. Wenn die Erstherstellungspflicht strikt an dieser Grenze endet, entsteht ein absurdes Ergebnis: Die Gemeinschaft errichtet die tragenden Wände und lässt den Rohbau ansonsten offen – der Erwerber muss dann einen eigenen Handwerker in eine Baustelle schicken, in der parallel die Gemeinschaft arbeitet.

Der Sachverhalt der Entscheidung V ZR 219/24

Die Kläger waren Sondereigentümer zweier noch nicht vollständig hergestellter Dachgeschosseinheiten. Die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war bereits im Jahr 2019 rechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum der Sondereigentumseinheiten erstmalig plangerecht herzustellen. Über die Reichweite dieser Herstellungspflicht bestand jedoch weiter Streit.

Im Jahr 2022 lehnten es die Wohnungseigentümer ab zu beschließen, dass zur plangerechten Erstherstellung der Dachgeschosseinheiten auch die Herstellung der Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und Zuleitungen gehören. Ein weiterer Antrag – den Klägern auf ihre Kosten den Einbau von sechs Dachflächenfenstern zu gestatten – fand ebenfalls keine Mehrheit.

Die Kläger erhoben Beschlussersetzungsklage. In den Vorinstanzen – Amtsgericht Mettmann (26 C 26/22) und Landgericht Düsseldorf (25 S 9/24) – hatten sie keinen Erfolg. Der BGH hob das Berufungsurteil auf.

Der prozessuale Weg: die Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG

Bemerkenswert ist zunächst der prozessuale Zugang. Nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss fassen, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Dieses Instrument hat der BGH hier ausdrücklich für anwendbar erklärt.

Die Begründung ist für die Praxis wichtig: Ob und inwieweit die begehrten Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, hängt von umstrittenen und bislang höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen ab. In einem solchen Fall kann die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, welche Auffassung sie für maßgeblich hält. Lehnt sie einen entsprechenden Beschluss ab und will ein Wohnungseigentümer ihn erzwingen, wird mit der Entscheidung über die Beschlussersetzungsklage verbindlich geklärt, ob die verlangte Verwaltungsmaßnahme rechtmäßig ist.

Für Erwerber im steckengebliebenen Bau heißt das: Der Weg über die Eigentümerversammlung ist nicht bloß Formalie, sondern notwendige Vorstufe. Erst wenn die Gemeinschaft den Beschluss ablehnt, steht die Beschlussersetzungsklage offen. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert die Abweisung seiner Klage.

Die Kernaussage des BGH zum Umfang der Erstherstellungspflicht

Der V. Zivilsenat hat den Beschluss ersetzt, der auf die Herstellung der Zwischenwände, der Elektroinstallation und den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Heizkörpern und Zuleitungen gerichtet war. Konkret umfasst der Erstherstellungsanspruch danach:

• die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form
• die unter Putz verlegten Leitungen – also die Elektroinstallation im Wandaufbau
• den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Zuleitungen und Heizkörpern

Und der entscheidende Zusatz: Auf die dingliche Zuordnung dieser Bauteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es dabei nicht an. Der Erstherstellungsanspruch ist nicht auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt.

Warum die sachenrechtliche Abgrenzung hier nicht trägt

Die Begründung des BGH ist bemerkenswert pragmatisch und baupraktisch gedacht. Eine strikte Ausrichtung des Erstherstellungsanspruchs an der sachenrechtlichen Abgrenzung würde zu keinen praktikablen Ergebnissen führen.

Der Gedankengang: Die Gemeinschaft muss das Gemeinschaftseigentum auf jeden Fall herstellen. Sie muss also die das Sondereigentum umschließenden Wände, Böden und Decken sowie die zweifelsfrei im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden tragenden Innenwände nebst den Leitungen zu einem gemeinschaftlichen Versorgungsnetz errichten. Dafür vergibt sie ohnehin Aufträge, koordiniert Gewerke, stellt Gerüste, organisiert Baustellenlogistik.

Wenn man in dieser Situation die nichttragenden Innenwände ausklammert, entsteht ein widersinniger Bauablauf. Der BGH benennt das konkret: Werden alle Wände zusammen errichtet, können sie sämtlich bei späteren Estricharbeiten berücksichtigt werden. Und im Zuge der Errichtung aller Wände können zugleich die unter Putz verlegten Leitungen hergestellt werden. Trennt man die Gewerke nach sachenrechtlichen Kategorien, muss der Estrich zweimal angefasst, die Wand zweimal aufgestemmt, der Bauablauf doppelt koordiniert werden – zu höheren Gesamtkosten für alle Beteiligten.

Die Entscheidung folgt damit einer Logik, die auch das Urteil vom 20. Februar 2026 (V ZR 34/25) zur Sondereigentumsfähigkeit von Technikräumen prägt: Der Senat löst sich von einer schematischen Anwendung sachenrechtlicher Kategorien und fragt nach dem funktional sinnvollen Ergebnis.

Wo die Pflicht endet: Innenausbau bleibt Sache des Erwerbers

Die Entscheidung ist kein Rundum-sorglos-Paket. Abgesehen von den genannten Bauteilen bleibt es dabei, dass der Sondereigentümer sein Sondereigentum selbst herstellen muss. Der BGH nennt ausdrücklich den Innenausbau von Bad und Küche – der im entschiedenen Fall auch gar nicht verlangt worden war.

Praktisch verläuft die Grenze damit etwa so:

Von der Gemeinschaft geschuldet:

• Rohbau einschließlich Dach, Fassade, tragender Konstruktion
• umschließende Wände, Böden, Decken
• nichttragende Innenwände, verputzt
• Elektroinstallation unter Putz
• Anschluss an die Heizzentrale mit Zuleitungen und Heizkörpern
• gemeinschaftliches Versorgungsnetz

Vom Sondereigentümer selbst zu leisten:

• Sanitärobjekte und Badausbau
• Küchenausstattung
• Bodenbeläge
• Innentüren, soweit nicht Teil des Rohbaus
• Malerarbeiten und Oberflächen
• sämtliche Ausstattungsgegenstände

Diese Abgrenzung ist nicht in jedem Detail höchstrichterlich geklärt. Sie folgt aber erkennbar der Logik des Urteils: Was im Zuge der ohnehin geschuldeten Rohbauarbeiten sinnvollerweise mit hergestellt wird, gehört zur Erstherstellungspflicht. Was davon zeitlich und gewerkemäßig getrennt ist, nicht.

Die Subsidiarität: Vorrang von Ansprüchen gegen Bauträger und Insolvenzverwalter

Eine wichtige Einschränkung, die in der Diskussion oft untergeht: Der BGH hat klargestellt, dass eine auf Erstherstellung gerichtete Inanspruchnahme der Gemeinschaft mit Rücksicht auf das Mitgliedschaftsverhältnis nicht in Betracht kommt, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Ergebnis gleichgerichtete vertragliche Ansprüche – etwa gegen einen Bauträger oder einen Insolvenzverwalter – erfolgversprechend geltend machen kann.

Der Anspruch gegen die Gemeinschaft ist also subsidiär. Wer erst gegen die Gemeinschaft vorgeht, ohne die vertraglichen Ansprüche geprüft zu haben, riskiert eine Abweisung. Zu prüfen sind insbesondere:

• Erfüllungsansprüche aus dem Bauträgervertrag, wenn der Insolvenzverwalter nach § 103 InsO Erfüllung wählt
• Ansprüche aus Fertigstellungsbürgschaften oder sonstigen Sicherheiten nach der Makler- und Bauträgerverordnung
• Ansprüche gegen Nachunternehmer, soweit Abtretungen vorliegen
• Ansprüche gegen finanzierende Banken aus Freistellungsverpflichtungen

Erst wenn diese Wege sich als nicht erfolgversprechend erweisen – etwa weil der Insolvenzverwalter die Erfüllung ablehnt und keine werthaltigen Sicherheiten bestehen –, greift der Anspruch gegen die Gemeinschaft.

Die Kostenfrage: § 16 Abs. 2 WEG und die Grenze bei Sondereigentum

Für die Praxis ist die Kostenverteilung mindestens so wichtig wie die Frage des Umfangs. Der BGH differenziert hier präzise.

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum: Die erstmalige Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus ist, soweit es dabei um Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum geht, in finanzieller Hinsicht grundsätzlich von allen zu tragen – nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, soweit nicht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder durch Vereinbarung ein abweichender Schlüssel gilt. Auch die Eigentümer bereits fertiggestellter Einheiten zahlen mit.

Maßnahmen am Sondereigentum: Übernimmt die Gemeinschaft entsprechend dem Begehren einzelner Wohnungseigentümer die erstmalige Errichtung auch von Teilen des Sondereigentums, trifft die Kostenlast insoweit die Wohnungseigentümer, die die Errichtung in diesem Umfang begehren.

Damit relativiert sich die scheinbare Belastung der Gemeinschaft erheblich. Die Erweiterung des Anspruchs führt nicht dazu, dass alle den Innenausbau der unfertigen Einheiten finanzieren. Sie führt dazu, dass die Gemeinschaft beauftragt und koordiniert, die Kosten für Sondereigentumsanteile aber bei den begünstigten Eigentümern verbleiben.

Der BGH weist zugleich darauf hin, dass es einer abschließenden dinglichen Zuordnung der einzelnen Bauteile mit Blick auf die Kosten durchaus bedürfen kann, sollte es – anders als im entschiedenen Fall – insoweit zu einem Rechtsstreit kommen. Die sachenrechtliche Abgrenzung ist also für den Umfang des Anspruchs unerheblich, für die Kostenverteilung aber weiterhin relevant.

Für die Umsetzung folgt daraus eine klare Empfehlung: Die Gemeinschaft sollte die Kostentragung vor der Auftragsvergabe beschließen und die Zuordnung der Gewerke im Beschluss so konkret wie möglich fassen. Eine Sonderumlage, die nur die begünstigten Eigentümer trifft, muss auf einer klaren gesetzlichen oder vereinbarten Grundlage beruhen – andernfalls ist sie anfechtbar.

Bauliche Veränderungen vor Fertigstellung: die Dachflächenfenster

Über den zweiten Streitpunkt – die Gestattung von sechs Dachflächenfenstern – konnte der BGH nicht abschließend entscheiden und hat die Sache insoweit an das Landgericht zurückverwiesen. Die dazu getroffenen Aussagen sind trotzdem wertvoll.

Erstens die Einordnung: Bei den Dachflächenfenstern geht es nicht um die plangerechte Erstherstellung, sondern um eine von der ursprünglichen Planung abweichende Errichtung. Sie beurteilt sich nach den Vorschriften über bauliche Veränderungen – also nach § 20 WEG –, und zwar auch dann, wenn das Dach, in das die Fenster eingebaut werden sollen, ohnehin neu hergestellt werden muss.

Zweitens die zeitliche Aussage: Schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Die Gemeinschaft muss also nicht warten, bis der Rohbau steht, um über Abweichungen zu entscheiden. Das ist praktisch bedeutsam, weil sich Abweichungen im laufenden Bauprozess deutlich günstiger realisieren lassen als nachträglich.

Der neue Maßstab für die optische Beeinträchtigung

Besonders relevant über den entschiedenen Fall hinaus ist der Maßstab, den der BGH für die Beurteilung baulicher Veränderungen aufgestellt hat. Weil die anderen Wohnungseigentümer nicht zugestimmt hatten, kommt es nach § 20 Abs. 3 WEG darauf an, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Hierzu hat der Senat das Berufungsurteil korrigiert: Anders als das Landgericht gemeint hatte, führt die bloße Wahrnehmbarkeit einer baulichen Veränderung nicht zwingend zu einer relevanten Beeinträchtigung. Vielmehr muss die Veränderung des einzelnen Bauteils das gesamte Gebäude optisch erheblich verändern. Bezugspunkt der Wertung ist damit das Gebäude als Ganzes – nicht das einzelne Bauteil.

Diese Aussage trägt die Entscheidung nicht selbst – der Senat hat insoweit lediglich zurückverwiesen und dem Landgericht den Maßstab für die erneute Würdigung vorgegeben. Als Hinweis des Senats ist sie gleichwohl gewichtig und wirkt über den steckengebliebenen Bau hinaus: Wer künftig eine bauliche Veränderung allein mit dem Argument abwehren will, sie sei sichtbar, dürfte damit nicht mehr durchdringen.

Praxisbeispiel: Zwei Dachgeschosseinheiten im Rohbau

Eine Gemeinschaft mit achtzehn Einheiten. Sechzehn sind bezogen, zwei Dachgeschosseinheiten stehen seit der Insolvenz des Bauträgers 2021 im Rohbau: Dach dicht, tragende Konstruktion vorhanden, aber keine Zwischenwände, keine Elektroinstallation, kein Heizungsanschluss. Die Erwerber haben rund achtzig Prozent des Kaufpreises gezahlt.

Der Insolvenzverwalter hat die Erfüllung des Bauträgervertrags abgelehnt; eine Fertigstellungsbürgschaft besteht nicht. Damit ist die Subsidiaritätsschwelle überschritten – die Erwerber können sich an die Gemeinschaft halten.

Der richtige Weg führt in drei Schritten:

1. Beschlussantrag stellen. Die Erwerber beantragen bei der Verwaltung einen Tagesordnungspunkt, der die konkreten Herstellungsmaßnahmen bezeichnet: nichttragende Innenwände verputzt, Elektroinstallation unter Putz, Anschluss an die Heizzentrale mit Zuleitungen und Heizkörpern. Der Antrag sollte Kostenschätzungen und die vorgeschlagene Kostenverteilung enthalten.
2. Abstimmung in der Versammlung. Wird zugestimmt, kann die Gemeinschaft Aufträge vergeben. Wird abgelehnt, ist der Weg frei für die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.
3. Kostenbeschluss. Parallel ist zu beschließen, welche Kosten Gemeinschaftskosten sind und welche die begünstigten Eigentümer allein tragen. Ohne diesen Beschluss droht Streit bei der nächsten Jahresabrechnung.

Für die sechzehn bereits bezogenen Einheiten ist das Ergebnis nicht bedrohlich: Sie tragen die Kosten am Gemeinschaftseigentum, die sie ohnehin schulden. Die zusätzlichen Leistungen an den Sondereigentumsanteilen zahlen die beiden Dachgeschosseigentümer.

Praxisbeispiel: Die unterfinanzierte Gemeinschaft

Schwieriger ist der Fall, in dem die Gemeinschaft selbst nicht zahlungsfähig ist. Ein Rohbau mit dreißig Einheiten, von denen zwölf verkauft und achtzehn noch im Bestand des insolventen Bauträgers sind. Die Hausgeldeinnahmen decken kaum die laufenden Kosten; eine Erhaltungsrücklage existiert nicht.

Hier stößt die Rechtslage an wirtschaftliche Grenzen. Der Anspruch auf Erstherstellung besteht, aber er nützt wenig, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme nicht finanzieren kann. Realistisch sind drei Ansätze:

• Sonderumlage nach Beschluss der Eigentümerversammlung, gegebenenfalls in Tranchen nach Bauabschnitten
• Kreditaufnahme der Gemeinschaft, die nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich zulässig ist, aber besonderer Sorgfalt bei Beschlussfassung und Aufklärung über das Risiko bedarf
• Verwertung der Insolvenzquote und Anmeldung der Ansprüche zur Insolvenztabelle

Verwaltungen sollten in solchen Konstellationen frühzeitig anwaltliche und betriebswirtschaftliche Begleitung einbeziehen. Ein Beschluss über eine sechsstellige Sonderumlage, der handwerklich fehlerhaft gefasst wird, kostet die Gemeinschaft am Ende mehr als die Beratung.

Was Verwaltungen und Beiräte jetzt tun sollten

Für Gemeinschaften mit unfertigen Einheiten ergibt sich konkreter Handlungsbedarf:

1. Bestandsaufnahme des Bauzustands. Welche Einheiten sind unfertig? Welche Gewerke fehlen? Ein Bausachverständigengutachten schafft die Grundlage für jeden weiteren Schritt.
2. Prüfung der vertraglichen Ansprüche. Bestehen Fertigstellungsbürgschaften? Hat der Insolvenzverwalter Erfüllung gewählt? Erst wenn diese Wege ausscheiden, ist die Gemeinschaft in der Pflicht.
3. Beschlussvorlage entwickeln. Umfang der Maßnahmen, Kostenschätzung, Kostenverteilung, Finanzierung – alles in einer Vorlage, die entscheidungsreif ist.
4. Kostenabgrenzung dokumentieren. Welche Gewerke betreffen Gemeinschaftseigentum, welche Sondereigentum? Diese Zuordnung ist für die Kostenverteilung weiterhin maßgeblich.
5. Bauliche Abweichungen bündeln. Wenn ohnehin gebaut wird, sollten gewünschte Abweichungen von der ursprünglichen Planung jetzt beschlossen werden, nicht später.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften: § 9a WEG (Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft), § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung und abweichende Verteilung), § 18 Abs. 1 und 2 WEG (Verwaltung durch die Gemeinschaft, Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung), § 19 WEG (Regelungen über Verwaltung und Benutzung), § 20 Abs. 1 bis 3 WEG (bauliche Veränderungen, Gestattungsanspruch), § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Beschlussersetzungsklage); § 103 InsO (Wahlrecht des Insolvenzverwalters); Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Leitentscheidung: BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24. Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau nach Insolvenz des Bauträgers auch die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern verlangen; auf die dingliche Zuordnung dieser Bauteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es nicht an. Vorinstanzen: Amtsgericht Mettmann, Urteil vom 08.01.2024 – 26 C 26/22; Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 25.11.2024 – 25 S 9/24.

Ergänzend zum Maßstab baulicher Veränderungen: Nach derselben Entscheidung führt die bloße Wahrnehmbarkeit einer baulichen Veränderung nicht zwingend zu einer relevanten Beeinträchtigung im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG; maßgeblich ist, ob die Veränderung das gesamte Gebäude optisch erheblich verändert.

Vorausgegangene Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13 (Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums, Grenze durch § 242 BGB); BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14 (erstmalige Errichtung der abgrenzenden Wand als Aufgabe aller Wohnungseigentümer, unabhängig von der dinglichen Zuordnung).

Systematischer Zusammenhang: BGH, Urteil vom 20.02.2026 – V ZR 34/25, zur Sondereigentumsfähigkeit von Technikräumen. Beide Entscheidungen lösen sich von einer rein schematischen Anwendung sachenrechtlicher Kategorien.

Reform-Kontext: Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 01.12.2020 in Kraft getreten. Es hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Trägerin der Verwaltung gestärkt (§§ 9a, 18 WEG), die baulichen Veränderungen in § 20 WEG neu gefasst und mit § 44 WEG die Beschlussersetzungsklage systematisch verankert.

Checkliste

Für betroffene Erwerber:

• [ ] Bauzustand der eigenen Einheit dokumentieren (Fotos, Sachverständigengutachten)
• [ ] Bauträgervertrag und Sicherheiten nach MaBV prüfen lassen
• [ ] Klären, ob der Insolvenzverwalter Erfüllung nach § 103 InsO gewählt hat
• [ ] Ansprüche zur Insolvenztabelle anmelden
• [ ] Erst danach: Beschlussantrag an die Verwaltung mit konkret bezeichneten Maßnahmen
• [ ] Kostenschätzung und Vorschlag zur Kostenverteilung beifügen
• [ ] Bei Ablehnung: Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG innerhalb der Fristen prüfen
• [ ] Gewünschte bauliche Abweichungen parallel zur Beschlussfassung stellen

Für Verwaltungen:

• [ ] Vollständige Bestandsaufnahme unfertiger Einheiten und fehlender Gewerke
• [ ] Prüfung vorrangiger Ansprüche gegen Bauträger, Insolvenzverwalter, Bürgen
• [ ] Entscheidungsreife Beschlussvorlage mit Umfang, Kosten und Verteilung
• [ ] Klare Zuordnung der Gewerke zu Gemeinschafts- und Sondereigentum für die Kostenverteilung
• [ ] Finanzierungskonzept: Sonderumlage, Kredit, Tranchen nach Bauabschnitten
• [ ] Beschluss über bauliche Abweichungen vor Baubeginn einholen
• [ ] Fachanwaltliche Begleitung bei sechsstelligen Maßnahmen einplanen
• [ ] Baufortschritt und Kostenentwicklung laufend gegenüber der Gemeinschaft dokumentieren

Häufige Fragen (FAQ)

Muss die Gemeinschaft meine Wohnung fertigstellen?

Nicht vollständig. Die Gemeinschaft schuldet nach dem Urteil vom 27.02.2026 die Errichtung der nichttragenden Innenwände in verputzter Form, die unter Putz verlegte Elektroinstallation und den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern – zusätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Den Innenausbau von Bad und Küche sowie die Ausstattung müssen Sie selbst herstellen.

Zahlen die Eigentümer der fertigen Wohnungen meinen Ausbau mit?

Nur teilweise. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen alle nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Übernimmt die Gemeinschaft auf Wunsch einzelner Eigentümer auch die Errichtung von Teilen des Sondereigentums, trifft die Kostenlast insoweit die Eigentümer, die diese Errichtung begehren.

Ich habe noch Ansprüche gegen den Insolvenzverwalter – kann ich trotzdem gegen die Gemeinschaft vorgehen?

Grundsätzlich nein. Der Anspruch gegen die Gemeinschaft ist subsidiär. Er scheidet aus, wenn Sie im Ergebnis gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen können. Lassen Sie diese Frage anwaltlich prüfen, bevor Sie den Beschlussantrag stellen.

Was ist eine Beschlussersetzungsklage und wann brauche ich sie?

Nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Sie brauchen sie, wenn die Eigentümerversammlung den beantragten Herstellungsbeschluss abgelehnt hat. Der Antrag in der Versammlung ist die reguläre Vorstufe: Ohne vorherige Befassung der Gemeinschaft fehlt in der Regel das Rechtsschutzbedürfnis. Ausnahmen erkennt die Rechtsprechung an, wenn ein Antrag offensichtlich zwecklos wäre – darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen.

Können wir vor der Fertigstellung schon über Änderungen an der Planung entscheiden?

Ja. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass bauliche Veränderungen schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden können. Das ist wirtschaftlich sinnvoll, weil Abweichungen im laufenden Bauprozess günstiger sind als nachträgliche Umbauten.

Reicht es aus, dass eine bauliche Veränderung von außen sichtbar ist, um sie abzulehnen?

Nein. Nach der Entscheidung führt die bloße Wahrnehmbarkeit einer baulichen Veränderung nicht zwingend zu einer relevanten Beeinträchtigung. Erforderlich ist, dass die Veränderung das gesamte Gebäude optisch erheblich verändert. Bezugspunkt ist das Gebäude als Ganzes, nicht das einzelne Bauteil.

Was passiert, wenn die Gemeinschaft die Fertigstellung nicht finanzieren kann?

Der Anspruch besteht auch dann, seine Durchsetzung stößt aber an wirtschaftliche Grenzen. In Betracht kommen eine Sonderumlage, gegebenenfalls in Tranchen nach Bauabschnitten, eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft sowie die Verwertung der Insolvenzquote. Alle drei Wege erfordern sorgfältig gefasste Beschlüsse und sollten fachlich begleitet werden.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020, in Kraft seit 01.12.2020, insbesondere §§ 9a, 16, 18, 19, 20, 21, 28, 44 WEG; Insolvenzordnung (InsO), insbesondere § 103 InsO; Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV); Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 631 ff. BGB.

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24 (Vorinstanzen: AG Mettmann, Urteil vom 08.01.2024 – 26 C 26/22; LG Düsseldorf, Urteil vom 25.11.2024 – 25 S 9/24); BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13; BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14; BGH, Urteil vom 20.02.2026 – V ZR 34/25.

Rechtsstand: August 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Bewertung eines konkreten Einzelfalls – insbesondere die Prüfung vorrangiger Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter, die Formulierung von Herstellungs- und Kostenbeschlüssen sowie die Erhebung einer Beschlussersetzungsklage – sollte mit einer im Wohnungseigentums- und Baurecht spezialisierten Rechtsanwältin oder einem entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt abgestimmt werden.

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