Mietvertrag kündigen: ordentlich oder fristlos – Fristen

Auf einen Blick: Wer einen Mietvertrag kündigen will, muss zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung unterscheiden. Vermieter brauchen für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB); Mieter können stets mit drei Monaten kündigen. Die fristlose Kündigung (§ 543 BGB) setzt einen wichtigen Grund voraus.

Gliederung

1. Einleitung
2. Ordentliche Kündigung
3. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
4. Form und Fristen
5. Praxisbeispiel: Eigenbedarfskündigung
6. Rechtslage & Referenzurteile
7. Checkliste
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Einen Mietvertrag kündigen klingt einfach, ist aber rechtlich anspruchsvoll – besonders für Vermieter. Während Mieter ein Mietverhältnis grundsätzlich mit dreimonatiger Frist beenden können, brauchen Vermieter für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse. Daneben steht beiden Seiten die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund offen. Dieser Beitrag erklärt Gründe, Fristen und Form nach §§ 573, 543 und 573c BGB.

Ordentliche Kündigung

Vermieterkündigung mit berechtigtem Interesse

Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Typische Gründe sind:

• Eigenbedarf (Wohnung wird für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt),
• erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters,
• wirtschaftliche Verwertung, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich behindert würde.

Der Grund muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargelegt werden.

Mieterkündigung

Mieter können das Mietverhältnis ohne Begründung mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Mietdauer.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, setzt aber einen wichtigen Grund voraus. Beispiele sind:

• Zahlungsverzug mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder einem entsprechenden Gesamtbetrag,
• nachhaltige Störung des Hausfriedens,
• erhebliche Gesundheitsgefährdung der Mietsache.

In vielen Fällen ist vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich.

Form und Fristen

Jede Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf der Schriftform. Die Kündigungsfristen für die ordentliche Vermieterkündigung sind in § 573c BGB nach Mietdauer gestaffelt:

• bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate,
• 5 bis 8 Jahre: 6 Monate,
• über 8 Jahre: 9 Monate.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Praxisbeispiel: Eigenbedarfskündigung

Eine Vermieterin benötigt die vermietete Wohnung für ihre Tochter, die zum Studium in die Stadt zieht. Sie kündigt schriftlich, benennt die einziehende Person und begründet den Bedarf konkret. Der Mieter wohnt seit sechs Jahren in der Wohnung, daher gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Eine allgemeine Formulierung wie „ich brauche die Wohnung selbst" würde nicht genügen.

Rechtslage & Referenzurteile

Die ordentliche Vermieterkündigung richtet sich nach § 573 BGB (berechtigtes Interesse), die Fristen nach § 573c BGB. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist in § 543 BGB geregelt; bei Zahlungsverzug konkretisiert § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die Voraussetzungen. Eine Heilung der Zahlungsverzugskündigung durch nachträgliche Zahlung ist unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 BGB möglich.

Checkliste

• [ ] Kündigungsart (ordentlich/fristlos) bestimmt
• [ ] Bei Vermieterkündigung: berechtigtes Interesse vorhanden und begründet
• [ ] Bei fristloser Kündigung: wichtiger Grund, ggf. Abmahnung
• [ ] Schriftform eingehalten
• [ ] Korrekte Kündigungsfrist nach Mietdauer (§ 573c BGB)
• [ ] Kündigungstermin (3. Werktag) beachtet
• [ ] Zugang der Kündigung dokumentiert

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?
Drei Monate, unabhängig von der Mietdauer und ohne Begründungspflicht.

Welche Frist gilt für Vermieter?
Gestaffelt nach Mietdauer: drei, sechs oder neun Monate (§ 573c BGB).

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Nur bei einem wichtigen Grund nach § 543 BGB, etwa Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung.

Muss Eigenbedarf begründet werden?
Ja. Wer einzieht und warum, muss konkret und nachvollziehbar dargelegt werden.

Kann ein Mieter eine Zahlungsverzugskündigung abwenden?
Unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 BGB kann die fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung geheilt werden.

Quellen & Rechtshinweis

• § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters)
• § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung)
• § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)
• § 569 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Heilung)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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