Mietpreisbremse: aktueller Stand 2026 & Verlängerung 2029

Auf einen Blick: Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert; die gesetzliche Grundlage trat am 23. Juli 2025 in Kraft. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die zentralen Ausnahmen und die Rügepflicht bleiben bestehen.

Gliederung

1. Einleitung
2. Was regelt die Mietpreisbremse?
3. Die Verlängerung bis 2029
4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse
5. Praxisbeispiel: Wiedervermietung im angespannten Markt
6. Rechtslage & Referenzurteile
7. Checkliste
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Die Mietpreisbremse begrenzt seit 2015 die zulässige Miethöhe bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. 2025 stand sie auf der Kippe – nun ist klar: Sie gilt weiter. Bundestag und Bundesrat haben die Verlängerung bis Ende 2029 beschlossen, das Gesetz trat am 23. Juli 2025 in Kraft. Dieser Beitrag erklärt den aktuellen Stand nach §§ 556d ff. BGB für Vermieter und Mieter.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die Regelung gilt nur bei Wiedervermietung, nicht für bestehende Mietverhältnisse.

Voraussetzung ist, dass das betreffende Land das Gebiet wirksam per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.

Die Verlängerung bis 2029

Ursprünglich war die Geltung der Landesverordnungen befristet. Mit der Gesetzesänderung 2025 wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Inhaltlich blieb der Kern unverändert:

• Die Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt bestehen.
• Die bisherigen Ausnahmeregelungen bleiben erhalten.
• Die bisherige Fünfjahresfrist für die Geltung der Landesverordnungen wurde angepasst.

Die Verlängerung wurde von der Bundesregierung am 28. Mai 2025 auf den Weg gebracht; das Gesetz trat am 23. Juli 2025 in Kraft.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht uneingeschränkt. Wichtige Ausnahmen sind:

Neubau

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse.

Umfassende Modernisierung

Bei einer umfassenden Modernisierung ist die erste Vermietung danach von der Begrenzung ausgenommen.

Vormiete

Lag die zuvor vereinbarte Miete bereits höher als die zulässige Grenze, darf diese Vormiete weiter verlangt werden.

Modernisierung vor Wiedervermietung

Für Modernisierungen kann ein Zuschlag auf die zulässige Miete berücksichtigt werden.

Praxisbeispiel: Wiedervermietung im angespannten Markt

Ein Vermieter möchte eine Bestandswohnung in einem ausgewiesenen Gebiet neu vermieten. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 1.000 Euro. Zulässig sind damit höchstens 1.100 Euro (zehn Prozent Aufschlag). Lag die Vormiete bereits bei 1.150 Euro, darf der Vermieter diesen Betrag weiter verlangen, da die Vormiete geschützt ist. Der Vermieter muss auf Verlangen Auskunft über die zulässige Miete geben.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind die §§ 556d bis 556g BGB. § 556d regelt die Höchstgrenze, § 556e die Anrechnung von Vormiete und Modernisierung, § 556f die Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung und § 556g die Rechtsfolgen sowie die Rüge- und Auskunftspflichten. Die Verlängerung bis Ende 2029 wurde durch Änderung des § 556d Abs. 2 BGB umgesetzt und trat am 23. Juli 2025 in Kraft.

Checkliste

• [ ] Liegt die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet?
• [ ] Handelt es sich um eine Wiedervermietung (kein Bestandsvertrag)?
• [ ] Greift eine Ausnahme (Neubau ab Oktober 2014, umfassende Modernisierung)?
• [ ] Ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt
• [ ] Zehn-Prozent-Grenze beachtet
• [ ] Vormiete geprüft und ggf. berücksichtigt
• [ ] Auskunftspflichten gegenüber dem Mieter erfüllt

Häufige Fragen (FAQ)

Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Sie wurde bis Ende 2029 verlängert; das Gesetz trat am 23. Juli 2025 in Kraft.

Wie viel über der Vergleichsmiete ist erlaubt?
Höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete in ausgewiesenen Gebieten.

Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.

Muss der Vermieter Auskunft geben?
Ja. Auf Verlangen muss er Auskunft über die für die zulässige Miete maßgeblichen Umstände erteilen (§ 556g BGB).

Was passiert bei einer überhöhten Miete?
Der Mieter kann die Miete rügen; die über der zulässigen Grenze liegenden Beträge können nach Maßgabe des § 556g BGB zurückgefordert werden.

Quellen & Rechtshinweis

• §§ 556d, 556e, 556f, 556g BGB (Mietpreisbremse)
• Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse, in Kraft seit 23.07.2025
• Jeweilige Landesverordnungen zu angespannten Wohnungsmärkten

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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