Mieterhöhung: Mietspiegel & Kappungsgrenze richtig anwenden

Auf einen Blick: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und der zulässige Rahmen eingehalten wird. Entscheidend sind die Begründung über den Mietspiegel sowie die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent. Formfehler führen schnell zur Unwirksamkeit.

Gliederung

1. Einleitung
2. Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
3. Mietspiegel als Begründungsmittel
4. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB
5. Praxisbeispiel: Mieterhöhung Schritt für Schritt
6. Rechtslage & Referenzurteile
7. Checkliste
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist für Vermieter eines der wichtigsten Instrumente, um die Miete an das Marktniveau anzupassen. Anders als bei einer Neuvermietung gelten hier strenge Spielregeln: Das Mietrecht erlaubt eine Anhebung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nur innerhalb fester Grenzen. Wer Mietspiegel und Kappungsgrenze korrekt anwendet, setzt sein Erhöhungsverlangen rechtssicher durch. Dieser Beitrag erklärt die Voraussetzungen nach §§ 558 ff. BGB.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Grundlage der einseitigen Mieterhöhung ist § 558 BGB. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert (Jahressperrfrist plus Überlegungsfrist des Mieters).
• Das Erhöhungsverlangen ist in Textform gestellt und ordnungsgemäß begründet.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht überschritten.
• Die Kappungsgrenze wird eingehalten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Mietspiegel als Begründungsmittel

Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden. Der häufigste Weg ist der Verweis auf den Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter die einschlägigen Werte sogar mitteilen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.

Alternativ kommen als Begründung in Betracht:

• ein Sachverständigengutachten,
• die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen,
• eine Mietdatenbank.

Qualifizierter vs. einfacher Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt. Er entfaltet eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein einfacher Mietspiegel dient lediglich als Indiz.

Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB

Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung zusätzlich: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung bestimmt sind, gilt eine reduzierte Grenze von 15 Prozent. Diese Grenze gilt unabhängig davon, wie weit die aktuelle Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt ist.

Praxisbeispiel: Mieterhöhung Schritt für Schritt

Ein Vermieter in einem Gebiet mit 15-Prozent-Kappungsgrenze vermietet eine Wohnung für 800 Euro Kaltmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegt bei 1.000 Euro. Theoretisch wären 200 Euro mehr möglich. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung jedoch auf 15 Prozent von 800 Euro, also 120 Euro. Die neue Miete darf damit höchstens 920 Euro betragen. Der Vermieter stellt das Verlangen in Textform, verweist auf den Mietspiegel und gibt dem Mieter die gesetzliche Zustimmungsfrist.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind die §§ 558 bis 558e BGB. § 558 Abs. 3 BGB regelt die Kappungsgrenze, § 558a die Form und Begründung.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist; eine im Mietvertrag abweichend angegebene Fläche ist unbeachtlich (BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Auch bei einer tatsächlich größeren Fläche bleibt die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zu beachten.

Checkliste

• [ ] Jahressperrfrist (15 Monate seit letzter Erhöhung) eingehalten
• [ ] Erhöhungsverlangen in Textform
• [ ] Begründung über Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen
• [ ] Ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten
• [ ] Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 %) geprüft
• [ ] Tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt
• [ ] Zustimmungsfrist des Mieters beachtet

Häufige Fragen (FAQ)

Wie oft ist eine Mieterhöhung möglich?
Frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung, da die Jahressperrfrist und die Überlegungsfrist zu berücksichtigen sind.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Der Vermieter kann auf Zustimmung klagen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Zustimmung gilt nicht automatisch durch Zahlung als erteilt.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei niedriger Ausgangsmiete?
Ja. Die Erhöhung ist immer auf 20 bzw. 15 Prozent der bisherigen Miete innerhalb von drei Jahren begrenzt.

Muss ein Mietspiegel verwendet werden?
Nein, aber existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen dessen Werte mitgeteilt werden.

Welche Frist hat der Mieter zur Zustimmung?
Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Quellen & Rechtshinweis

• §§ 558, 558a, 558b, 558c, 558d, 558e BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
• BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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