Hausgeld und Wirtschaftsplan in der WEG: Das gilt nach der Reform

Auf einen Blick: Hausgeld und Wirtschaftsplan bilden die finanzielle Grundlage jeder Eigentümergemeinschaft. Der Wirtschaftsplan kalkuliert die voraussichtlichen Kosten, das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss jedes Eigentümers. Seit der WEG-Reform 2020 wird nur noch über die Vorschüsse beschlossen.

Gliederung

1. Einleitung
2. Was ist der Wirtschaftsplan?
3. Was ist Hausgeld?
4. Beschlussfassung nach § 28 WEG seit der Reform
5. Fortgeltung des Wirtschaftsplans
6. Praxisbeispiel
7. Rechtslage & Referenzurteile
8. Checkliste
9. Häufige Fragen (FAQ)
10. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Hausgeld und Wirtschaftsplan sind die beiden Begriffe, mit denen jeder Wohnungseigentümer früher oder später zu tun hat. Der Wirtschaftsplan plant die laufenden Kosten der Gemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr, und das Hausgeld ist der Beitrag, den jeder Eigentümer dafür monatlich vorauszahlt. Die WEG-Reform durch das WEMoG vom 1. Dezember 2020 hat die Beschlusssystematik vereinfacht. Dieser Beitrag erklärt, wie beides zusammenhängt und worauf es heute ankommt.

Was ist der Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan ist eine vorausschauende Kostenplanung für ein Wirtschaftsjahr. Er wird vom Verwalter aufgestellt und enthält nach § 28 Abs. 1 WEG die kalkulierten Einnahmen und Ausgaben sowie die Beiträge zur Erhaltungsrücklage.

Typische Positionen im Wirtschaftsplan

• Betriebskosten (Versicherungen, Müll, Wasser, Allgemeinstrom),
• Kosten für Wartung und laufende Instandhaltung,
• Verwaltervergütung,
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Aus der Summe der geplanten Kosten ergibt sich der Gesamtbedarf, der nach dem Verteilerschlüssel (meist Miteigentumsanteile) auf die einzelnen Einheiten umgelegt wird.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist der konkrete monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer auf Basis des Wirtschaftsplans zahlt. Es deckt sowohl die laufenden Bewirtschaftungskosten als auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab. Das Hausgeld ist nicht zu verwechseln mit den auf Mieter umlagefähigen Betriebskosten – ein Teil des Hausgeldes (etwa die Verwaltervergütung oder die Rücklage) ist gegenüber Mietern nicht umlagefähig.

Beschlussfassung nach § 28 WEG seit der Reform

Vor der Reform wurde der gesamte Wirtschaftsplan beschlossen. Seit dem 1. Dezember 2020 beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nur noch über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen – also über die zu zahlenden Hausgeldbeträge. Der Wirtschaftsplan selbst bleibt die Kalkulationsgrundlage, ist aber nicht mehr unmittelbar Beschlussgegenstand. Das macht Beschlüsse weniger anfechtungsanfällig, weil sich Anfechtungen nicht mehr an einzelnen Kalkulationsposten festmachen lassen.

Fortgeltung des Wirtschaftsplans

Die Eigentümer können beschließen, dass ein Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über den nächsten Plan fortgilt. Dadurch wird vermieden, dass am Jahresanfang eine Zahlungslücke entsteht, wenn der neue Plan noch nicht beschlossen ist. Eine generelle Dauerregelung für alle künftigen Pläne bedarf jedoch einer Vereinbarung.

Praxisbeispiel

Für eine Gemeinschaft mit acht Einheiten kalkuliert der Verwalter für 2026 Gesamtkosten von 48.000 Euro inklusive 9.000 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Wohnung Nr. 3 mit einem Miteigentumsanteil von 12,5 Prozent trägt anteilig 6.000 Euro im Jahr, also 500 Euro Hausgeld pro Monat. In der Versammlung wird nicht über die 48.000 Euro Gesamtplanung beschlossen, sondern über die monatlichen Vorschüsse je Einheit. Zusätzlich beschließt die Gemeinschaft die Fortgeltung des Plans bis zum nächsten Beschluss.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 28 Abs. 1 WEG – Wirtschaftsplan und Beschlussfassung über die Vorschüsse.
• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG – Anspruch auf Aufstellung eines Wirtschaftsplans als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung.

Zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans ist anerkannt, dass der zuletzt wirksam beschlossene Plan vorläufig weitergilt, bis ein neuer Plan beschlossen ist. Ein konkretes Aktenzeichen wird hier bewusst nicht zitiert, da die einschlägige Rechtsprechung nicht eindeutig einem einzelnen Urteil zugeordnet werden konnte; maßgeblich ist die Regelung des § 28 WEG.

Checkliste

• [ ] Wirtschaftsplan rechtzeitig vor dem Wirtschaftsjahr aufgestellt?
• [ ] Alle Kostenpositionen und Rücklagenzuführung enthalten?
• [ ] Verteilerschlüssel korrekt angewandt?
• [ ] Beschluss nur über die Vorschüsse (Hausgeld) gefasst?
• [ ] Fortgeltung des Plans geregelt?
• [ ] Hausgeldhöhe je Einheit transparent ausgewiesen?

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan ist die Kostenplanung der Gemeinschaft, das Hausgeld der daraus abgeleitete monatliche Vorschuss jedes Eigentümers.

Worüber wird seit der Reform beschlossen?
Nur noch über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG), nicht mehr über den gesamten Plan.

Ist das Hausgeld komplett auf Mieter umlagefähig?
Nein. Teile wie die Verwaltervergütung und die Rücklagenzuführung sind gegenüber Mietern nicht umlagefähig.

Was passiert, wenn kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist?
Der zuletzt wirksam beschlossene Plan gilt vorläufig fort, sofern dies beschlossen wurde oder anerkannt ist.

Wer stellt den Wirtschaftsplan auf?
Der Verwalter erstellt ihn; die Eigentümer beschließen über die daraus folgenden Vorschüsse.

Kann das Hausgeld unterjährig angepasst werden?
Ja, durch einen neuen Beschluss über angepasste Vorschüsse, etwa bei stark gestiegenen Kosten.

Quellen & Rechtshinweis

• § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht)
• § 19 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung)
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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