GdWE: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtsträger

Auf einen Blick: Die GdWE – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – ist seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit dem 01.12.2020) der zentrale Rechtsträger jeder Wohnungseigentumsanlage. Nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG kann sie Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher – auch im Fall des § 8 WEG – und führt nach Satz 3 die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder „Wohnungseigentümergemeinschaft", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. § 9a Abs. 2 WEG bündelt die Rechtsverfolgung: Die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte übt die GdWE aus, nicht mehr der einzelne Eigentümer. Vertreten wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Verwalter; eine Beschränkung des Umfangs dieser Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber nach Satz 3 unwirksam, und ohne bestellten Verwalter vertreten nach Satz 2 die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Für Verbindlichkeiten haftet zunächst das Gemeinschaftsvermögen; daneben haftet jeder Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG einem Gläubiger unmittelbar, aber nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils – es gibt keine gesamtschuldnerische Haftung. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nach § 9a Abs. 5 WEG nicht statt. Beschlussklagen sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten. Verifizierte Leitentscheidungen: BGH, Beschluss vom 02.06.2005, Az. V ZB 32/05; BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19; BGH, Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 202/21; BAG, Urteil vom 06.03.2025, Az. 2 AZR 115/24.

Gliederung

1. Warum die GdWE mehr ist als eine neue Abkürzung
2. Vom „teilrechtsfähigen Verband" zur GdWE: die Entwicklung bis zum WEMoG
3. Entstehung der GdWE mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 WEG)
4. Die Ein-Personen-GdWE und der werdende Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG)
5. Die GdWE als eigenständiger Rechtsträger: Verträge, Personal, Konten, Vermögen
6. Drei Ebenen sauber trennen: GdWE, einzelner Wohnungseigentümer, Verwalter
7. Die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG und ihre praktische Sprengkraft
8. Wo die Ausübungsbefugnis endet: Sondereigentum und Erwerbsverträge
9. Vertretung nach § 9b WEG: Außenverhältnis und Innenverhältnis
10. Die GdWE ohne bestellten Verwalter
11. Haftung: Gemeinschaftsvermögen, § 9a Abs. 4 WEG und Nachhaftung
12. Zwei Praxisbeispiele: Werkvertrag über eine Dachsanierung und Zahlungsklage gegen die GdWE
13. Gemeinschaftsvermögen, WEG-Konto und die Trennung vom Verwaltervermögen
14. Grundbuch, Registerfähigkeit und Insolvenzfähigkeit
15. Steuern und Verwaltungspraxis: Steuernummer, Arbeitgeberstellung, § 35a EStG
16. Bezeichnung der GdWE in Verträgen und Schriftsätzen, Rechtslage, Checkliste, FAQ

Warum die GdWE mehr ist als eine neue Abkürzung

Wer heute einen Wartungsvertrag für eine Wohnanlage liest, einen Mahnbescheid prüft oder eine Klageschrift entwirft, stößt unweigerlich auf drei Buchstaben: GdWE. Die Abkürzung steht für „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" und hat sich seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts als feststehender Begriff etabliert. Sie ist kein sprachlicher Zierrat, sondern die Kurzform für eine der folgenreichsten Weichenstellungen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes: Die Gemeinschaft ist heute ein voll ausgebildeter Rechtsträger, und fast alles, was in einer Wohnanlage rechtlich geschieht, läuft über sie.

Der Unterschied zur alten Sprech- und Denkweise ist erheblich. Über Jahrzehnte war das Wohnungseigentumsrecht von der Vorstellung geprägt, „die Eigentümer" seien Träger der Rechte und Pflichten – ein Personenverbund, der gemeinsam handelt, gemeinsam klagt und gemeinsam verklagt wird. Rubren von Urteilen enthielten seitenlange Aufzählungen sämtlicher Wohnungseigentümer. Ansprüche wegen des gemeinschaftlichen Eigentums konnte grundsätzlich jeder Eigentümer selbst verfolgen. Beschlussanfechtungen richteten sich gegen „die übrigen Wohnungseigentümer". Diese Konstruktion war umständlich, fehleranfällig und für Dritte kaum durchschaubar: Wer wusste schon, mit wem er eigentlich einen Vertrag geschlossen hatte, wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Handwerker beauftragte?

Seit dem 01.12.2020 ist die Antwort eindeutig. Vertragspartnerin ist die GdWE. Sie schließt Verträge, sie eröffnet Konten, sie stellt Personal ein, sie hält Vermögen, sie klagt und wird verklagt. Der einzelne Wohnungseigentümer ist Mitglied dieses Verbandes – mit Beitragspflichten, Stimmrechten und einem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, aber ohne die frühere Befugnis, Ansprüche wegen des gemeinschaftlichen Eigentums nach Belieben selbst zu verfolgen. Der Verwalter wiederum ist Organ der GdWE: Er vertritt sie nach außen und führt ihre Geschäfte nach innen, aber er ist nicht selbst Vertragspartei und nicht Eigentümer des von ihm verwalteten Vermögens.

Diese klare Zuordnung erspart in der täglichen Verwaltungspraxis viel Ärger – aber nur, wenn sie auch konsequent umgesetzt wird. Fehler passieren dort, wo alte Formulare weiterlaufen: Verträge, die noch auf „die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch alle Miteigentümer" lauten; Klagen, die gegen die falsche Partei gerichtet werden; Rechnungen, die auf den Verwalter statt auf die GdWE ausgestellt sind; Konten, die nicht sauber vom Vermögen des Verwalters getrennt geführt werden. Dieser Beitrag ordnet die Rechtsfigur der GdWE systematisch ein: Entstehung, Handlungsfähigkeit, Ausübungsbefugnis, Vertretung, Haftung, Vermögen, Register, Steuern – und die konkreten Formulierungen, mit denen sich die Gemeinschaft in Verträgen und Schriftsätzen korrekt bezeichnen lässt.

Vom „teilrechtsfähigen Verband" zur GdWE: die Entwicklung bis zum WEMoG

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine Erfindung des Jahres 2020. Den entscheidenden Schritt hat der Bundesgerichtshof bereits mit Beschluss vom 02.06.2005, Az. V ZB 32/05, getan. Er hat der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechtsfähigkeit zuerkannt, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, und sie als rechtsfähigen Verband sui generis eingeordnet – weder juristische Person noch rechtsfähige Personengesellschaft, sondern eine gesetzlich zu einer Organisation verselbständigte Personenmehrheit. Der Senat hat zugleich klargestellt, dass Gläubiger auf das Verwaltungsvermögen zugreifen können und eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht kommt, wenn diese sich neben dem Verband eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.

Diese Rechtsprechung war ein Durchbruch, blieb aber eine Teillösung. Sie sprach von Teilrechtsfähigkeit, ließ die Grenzen dieser Teilfähigkeit im Einzelfall offen und musste sich in ein Gesetz einfügen, das nach wie vor die Eigentümer als Handelnde beschrieb. Der Gesetzgeber hat 2007 mit § 10 Abs. 6 WEG a. F. nachgezogen und die Rechtsfähigkeit kodifiziert, dabei aber die Zweigleisigkeit von „geborener" und „gekorener" Ausübungsbefugnis eingeführt: Manche Ansprüche standen der Gemeinschaft kraft Gesetzes zu, andere nur, wenn die Eigentümer sie durch Beschluss an sich zogen – die berühmte Vergemeinschaftung. In der Praxis war die Abgrenzung eine dauerhafte Fehlerquelle. Wer die falsche Kategorie annahm, verlor den Prozess an der Prozessführungsbefugnis, nicht in der Sache.

Das WEMoG hat diese Konstruktion beseitigt. § 9a WEG stellt die Rechtsfähigkeit unmissverständlich an den Anfang und ordnet sie systematisch neu: eigener Abschnitt, eigene Überschrift („Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer"), eigene Vertretungsregel in § 9b WEG. Die Unterscheidung zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis ist entfallen; § 9a Abs. 2 WEG fasst beides in einer einzigen Norm zusammen. Auch die Verwaltung selbst ist neu zugeordnet: Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – nicht mehr „den Wohnungseigentümern".

Sprachlich hat sich in Literatur, Rechtsprechung und Verwaltungspraxis in der Folge die Abkürzung GdWE durchgesetzt. Sie signalisiert genau das, worum es geht: Nicht die Summe der Eigentümer handelt, sondern ein von ihnen zu unterscheidender Rechtsträger. Wer in Verträgen, Beschlüssen und Schriftsätzen konsequent die GdWE benennt, vermeidet die häufigste Fehlerquelle des neuen Rechts – die Verwechslung von Verband, Mitgliedern und Organ.

Entstehung der GdWE mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 WEG)

§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt den Entstehungszeitpunkt eindeutig: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8 WEG, also bei der Teilung durch den Eigentümer. Damit ist ein Streit erledigt, der das alte Recht lange beschäftigt hat. Es kommt nicht darauf an, wann der erste Erwerber eingetragen wird, wann die Anlage bezugsfertig ist oder wann eine erste Versammlung stattfindet. Maßgeblich ist ein rein grundbuchrechtlicher Akt.

Für die Verwaltungspraxis ist das ein handfester Vorteil. Der Entstehungszeitpunkt lässt sich einem Grundbuchauszug entnehmen und dokumentieren. Er ist der Beginn der Rechtsfähigkeit und damit der Zeitpunkt, ab dem die GdWE Konten eröffnen, Versicherungen abschließen, Versorgungs- und Wartungsverträge zeichnen und einen Verwalter bestellen kann. Er ist zugleich der Ausgangspunkt der Vermögensrechnung: Alles, was ab diesem Tag für die Gemeinschaft eingenommen und ausgegeben wird, gehört in die Bücher der GdWE.

Wichtig ist die Kehrseite. Vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher existiert keine GdWE. Wer in dieser Phase Verträge „für die künftige Gemeinschaft" schließt, handelt nicht für einen bestehenden Rechtsträger. Bauträger und Verwalter lösen das regelmäßig, indem der Bauträger selbst kontrahiert und die Verträge später übertragen werden – was die Zustimmung des Vertragspartners voraussetzt – oder indem der Vertragsschluss auf den Zeitpunkt nach Grundbuchanlegung verschoben wird. Beides gehört in die Dokumentation der Erstverwaltung.

Die GdWE endet nicht dadurch, dass alle Einheiten in eine Hand fallen, dass keine Versammlung mehr stattfindet oder dass kein Verwalter bestellt ist. Sie besteht, solange die Wohnungseigentumsanlage rechtlich besteht. Auch eine seit Jahren „schlafende" Gemeinschaft ohne Verwalter und ohne Beschlüsse ist rechtsfähig – mit allen Konsequenzen für Verträge, Forderungen und Verbindlichkeiten, die in dieser Zeit entstanden sind.

Die Ein-Personen-GdWE und der werdende Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG)

Weil die GdWE bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, gibt es im Bauträgerfall regelmäßig eine Phase, in der ihr nur ein einziges Mitglied angehört: der teilende Eigentümer. Diese Ein-Personen-GdWE ist keine juristische Kuriosität, sondern voll rechtsfähig. Sie kann Verträge schließen, Personal beschäftigen, ein Konto führen und einen Verwalter bestellen. Der teilende Eigentümer fasst in dieser Zeit sämtliche Beschlüsse allein – ein Umstand, der in der Erstverwaltung zu bekannten Interessenkonflikten führt.

Die Phase endet nicht schlagartig, sondern gleitend. § 8 Abs. 3 WEG regelt den Übergang: Wer gegen den teilenden Eigentümer einen durch Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat und dem der Besitz der zum Sondereigentum gehörenden Räume übergeben wurde, gilt im Verhältnis zur GdWE und zu den übrigen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer. Beide Voraussetzungen – Auflassungsvormerkung und Besitzübergabe – müssen kumulativ vorliegen. Ab diesem Zeitpunkt ist der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt, beitragspflichtig und Adressat der Rechte und Pflichten aus dem Mitgliedschaftsverhältnis.

Für die Verwaltung folgt daraus eine dreispaltige Datenpflicht je Einheit: Datum der Vormerkung, Datum der Besitzübergabe, Datum der Eigentumsumschreibung. Diese drei Daten steuern Stimmrecht, Beitragspflicht, Abrechnungszuordnung und – im Hinblick auf § 9a Abs. 4 WEG – auch die Frage, für welche Verbindlichkeiten der GdWE ein Eigentümer im Außenverhältnis einstehen muss, weil sie „während seiner Zugehörigkeit" entstanden oder fällig geworden sind.

Die GdWE als eigenständiger Rechtsträger: Verträge, Personal, Konten, Vermögen

Die praktische Bedeutung des § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG lässt sich an fünf Rollen zeigen, die die GdWE im Rechtsverkehr einnimmt.

Vertragspartnerin. Sämtliche Verträge, die der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, werden mit der GdWE geschlossen: Wartungsverträge für Aufzug, Heizung, Lüftung, Tore und Rauchwarnmelder; Verträge über Hausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst; Versorgungsverträge für Wärme, Wasser und Allgemeinstrom; Gebäude-, Haftpflicht- und Elementarversicherungen; Werkverträge über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen; der Verwaltervertrag selbst. Der einzelne Wohnungseigentümer ist aus diesen Verträgen weder berechtigt noch unmittelbar verpflichtet – er schuldet der GdWE seine Beiträge nach dem Wirtschaftsplan, nicht dem Handwerker seinen Anteil an der Rechnung.

Arbeitgeberin. Beschäftigt eine Anlage einen Hausmeister, eine Reinigungskraft oder einen Concierge, ist die GdWE Arbeitgeberin. Sie ist Partei des Arbeitsvertrags, sie schuldet Vergütung und Lohnsteuerabführung, sie meldet zur Sozialversicherung an, sie erklärt Kündigungen und wird im Kündigungsschutzprozess verklagt. Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 06.03.2025, Az. 2 AZR 115/24, entschieden, dass Abschluss und Kündigung eines Arbeitsvertrags von der Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b WEG umfasst sind und dafür kein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist; das gilt auch dann, wenn der beschäftigte Hausmeister zugleich Wohnungseigentümer der Anlage ist.

Kontoinhaberin. Das Gemeinschaftskonto lautet auf die GdWE. Der Verwalter ist verfügungsberechtigt, aber nicht Inhaber. Das ist mehr als eine Formalie: Nur so ist das Geld der Gemeinschaft im Insolvenzfall des Verwalters und bei Vollstreckungsmaßnahmen gegen ihn geschützt, und nur so lässt sich beim Verwalterwechsel das Konto ohne Neuanlage weiterführen.

Vermögensträgerin. Die GdWE hält eigenes Vermögen. § 9a Abs. 3 WEG spricht seit dem 01.01.2024 vom „Gemeinschaftsvermögen" und bestimmt, dass hierfür § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 WEG entsprechend gelten. Dazu gehören die Erhaltungsrücklage, laufende Guthaben, Beitragsforderungen gegen die Wohnungseigentümer, Ansprüche gegen Dritte, aber auch bewegliche Sachen wie Rasenmäher, Werkzeug, Reinigungsgeräte oder eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur, soweit sie nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist.

Klägerin und Beklagte. Die GdWE ist parteifähig. Sie klagt Hausgeldrückstände gegen ihre Mitglieder ein, verfolgt Ansprüche gegen Handwerker und Versorger, wird von Gläubigern in Anspruch genommen und ist nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG richtige Beklagte jeder Beschlussklage. Für Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum ist nach § 43 WEG das Amtsgericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Drei Ebenen sauber trennen: GdWE, einzelner Wohnungseigentümer, Verwalter

Die meisten Fehler im Umgang mit dem neuen Recht entstehen, weil diese drei Ebenen vermischt werden. Die folgende Übersicht ordnet sie zu.

Die Zuordnung wirkt banal, hat aber unmittelbare Folgen. Ein Handwerker, der einen Auftrag über das gemeinschaftliche Dach ausführt, hat einen Anspruch gegen die GdWE, nicht gegen den Verwalter und nicht gegen einzelne Eigentümer aus dem Vertrag. Ein Eigentümer, der die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durchsetzen will, klagt nach § 18 Abs. 2 WEG gegen die GdWE, nicht gegen seine Nachbarn. Und ein Verwalter, der eine Rechnung auf seinen eigenen Namen ausstellen lässt, schafft ein Zuordnungsproblem, das spätestens bei der Belegprüfung auffällt.

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur GdWE regelt § 10 WEG. Danach gelten die Vorschriften des Gesetzes, soweit nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist; die Wohnungseigentümer können abweichende Vereinbarungen treffen. Solche Vereinbarungen – die Gemeinschaftsordnung – können nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und damit im Grundbuch verlautbart werden. Sie wirken dann nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sondernachfolger. Für die Verwaltung heißt das: Die Gemeinschaftsordnung ist nach dem Gesetz die zweite unverzichtbare Rechtsquelle jeder Anlage; wer sie nicht kennt, kann weder Kostenverteilung noch Stimmrecht noch Nutzungsbefugnisse zutreffend beurteilen.

Die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG und ihre praktische Sprengkraft

§ 9a Abs. 2 WEG ist die praktisch folgenreichste Norm des neuen Rechts. Der Wortlaut ist knapp: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

Die Konsequenz: Ansprüche wegen des gemeinschaftlichen Eigentums werden zentral durch die GdWE geltend gemacht. Der einzelne Wohnungseigentümer ist insoweit nicht mehr prozessführungsbefugt. Klagt er trotzdem, wird die Klage als unzulässig abgewiesen – unabhängig davon, ob sein Anliegen in der Sache berechtigt wäre. Das betrifft eine große Bandbreite von Fällen: die Beseitigung baulicher Veränderungen im gemeinschaftlichen Eigentum, Unterlassungsansprüche gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums, Ansprüche gegen Nachbarn wegen Beeinträchtigungen des Grundstücks, Ansprüche gegen Versorger und Dienstleister aus Verträgen der Gemeinschaft.

Der Bundesgerichtshof hat die Abgrenzung in mehreren Entscheidungen konturiert. Mit Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19, hat er entschieden, dass ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin selbst geltend machen kann – auch wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist. Die alleinige Ausübungsbefugnis der GdWE nach § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Linie hat der Senat mit Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21, präzisiert: Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums kann grundsätzlich nur die GdWE abwehren, selbst wenn dadurch der Verkehrswert des Sondereigentums gemindert oder dessen Vermietung erschwert wird. Mittelbare Auswirkungen genügen nicht, um eine eigene Klagebefugnis des Wohnungseigentümers zu begründen; erforderlich ist eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums selbst, etwa durch Immissionen wie Lärm oder Gerüche.

Für Verfahren, die bereits vor Inkrafttreten der Reform anhängig waren, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.05.2021, Az. V ZR 299/19, eine Übergangslösung entwickelt: Die Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers besteht in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG über den 01.12.2020 hinaus fort, bis dem Gericht eine entgegenstehende Willensbildung der Gemeinschaft durch das nach § 9b WEG vertretungsberechtigte Organ schriftlich angezeigt wird. Der Senat hat damit eine planwidrige Lücke im Übergangsrecht geschlossen und insbesondere Verjährungsnachteile vermieden.

Praktisch bedeutet das für die Verwaltung: Wenn ein Eigentümer ein Anliegen vorträgt, das das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, ist der Weg nicht die Einzelklage, sondern der Beschluss. Die Versammlung entscheidet nach § 19 Abs. 1 WEG über die ordnungsmäßige Verwaltung; auf dieser Grundlage verfolgt die GdWE den Anspruch. Der Verwalter sollte dies aktiv steuern, weil ein Eigentümer, der in Unkenntnis der Rechtslage selbst klagt, sein Kostenrisiko allein trägt.

Wo die Ausübungsbefugnis endet: Sondereigentum und Erwerbsverträge

Die Ausübungsbefugnis ist weit, aber nicht grenzenlos. Drei Bereiche bleiben beim einzelnen Wohnungseigentümer.

Erstens das Sondereigentum. Ansprüche, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums gerichtet sind, bleiben dem Eigentümer erhalten – so die bereits genannten Entscheidungen V ZR 41/19 und V ZR 106/21. Wer durch Lärm, Gerüche oder Erschütterungen in seiner Wohnung beeinträchtigt wird, kann selbst vorgehen, auch wenn die Störungsquelle im gemeinschaftlichen Eigentum liegt.

Zweitens Rechte aus dem Mitgliedschaftsverhältnis. Das Recht, an der Versammlung teilzunehmen und abzustimmen, das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG, der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG und das Recht zur Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 WEG sind höchstpersönliche Mitgliedschaftsrechte. Sie richten sich gegen die GdWE und können von ihr naturgemäß nicht ausgeübt werden.

Drittens vertragliche Ansprüche aus dem eigenen Erwerbsvertrag. Hier liegt eine praxiswichtige Grenze. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.11.2022, Az. V ZR 213/21, entschieden, dass § 9a Abs. 2 WEG für Mängelrechte aus den individuellen Erwerbsverträgen keine Prozessführungsbefugnis der GdWE begründet. Diese Ansprüche stehen jedem Erwerber aus seinem eigenen Vertrag zu. Die Gemeinschaft kann sie jedoch weiterhin durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; die Beschlusskompetenz folgt aus § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Vor jeder gerichtlichen Durchsetzung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum gegen den Bauträger oder Verkäufer gehört daher ein Vergemeinschaftungsbeschluss auf die Tagesordnung.

Vertretung nach § 9b WEG: Außenverhältnis und Innenverhältnis

Ein rechtsfähiger Verband braucht ein Organ, das für ihn handelt. § 9b WEG bestimmt: Die GdWE wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.

Außenverhältnis: unbeschränkbare Vertretungsmacht

Der Kern der Norm ist Satz 3. Die Vertretungsmacht des Verwalters ist im Außenverhältnis nicht beschränkbar – vergleichbar der organschaftlichen Vertretungsmacht des GmbH-Geschäftsführers. Ein Vertrag, den der Verwalter im Namen der GdWE schließt, bindet die Gemeinschaft, selbst wenn im Verwaltervertrag eine Wertgrenze steht, selbst wenn ein Beschluss fehlt und selbst wenn die Versammlung ausdrücklich anders entschieden hat. Der Vertragspartner muss weder nach Beschlüssen fragen noch Wertgrenzen prüfen. Genau das war der gesetzgeberische Zweck: Rechtssicherheit für Dritte, die mit einer Wohnanlage Geschäfte machen.

Das Bundesarbeitsgericht hat diese Reichweite mit Urteil vom 06.03.2025, Az. 2 AZR 115/24, für das Arbeitsrecht bestätigt: Abschluss und Kündigung eines Arbeitsvertrags mit einem Hausmeister unterfallen der umfassenden Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b WEG und bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keines Beschlusses. Zugleich hat das Gericht die Grenze markiert: Eine Beschränkung der Vertretungsmacht wirkt nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG nur gegenüber „Nichtdritten" – also gegenüber Personen, die an dem Rechtsgeschäft in ihrer Eigenschaft als Mitglied der Gemeinschaft beteiligt sind. Wer als Wohnungseigentümer zugleich Hausmeister ist, wird dadurch nicht automatisch zum „Nichtdritten"; entscheidend ist die Eigenschaft, in der er das Rechtsgeschäft abschließt.

Von der Unbeschränkbarkeit macht das Gesetz selbst zwei Ausnahmen: Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer abschließen. Diese Einschränkung wirkt auch im Außenverhältnis. Eine Bank, die der GdWE ein Darlehen für eine energetische Sanierung gewährt, wird deshalb regelmäßig die Vorlage des Beschlusses und der Versammlungsniederschrift verlangen – zu Recht.

Innenverhältnis: § 27 WEG und der fehlende Beschluss

Vom Können im Außenverhältnis ist das Dürfen im Innenverhältnis zu unterscheiden. § 27 WEG regelt, welche Maßnahmen der Verwalter gegenüber der GdWE treffen darf, ohne dass ein Beschluss vorliegt: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Daraus folgt die zentrale Konstellation der Verwaltungspraxis: Schließt der Verwalter ohne erforderlichen Beschluss einen Vertrag, der die Grenzen des § 27 Abs. 1 WEG überschreitet, ist der Vertrag gleichwohl wirksam – die GdWE ist gebunden und muss zahlen. Der Verwalter hat aber seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt und macht sich gegenüber der GdWE schadensersatzpflichtig. Die Gemeinschaft trägt also nicht das Risiko der Unwirksamkeit, wohl aber das Risiko der Zahlungsfähigkeit ihres Verwalters.

In der Praxis ist deshalb die interne Kompetenzordnung entscheidend. Bewährt hat sich ein Grundlagenbeschluss, der die Befugnisse des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG ausdrücklich konkretisiert: eine betragsmäßige Wertgrenze je Einzelmaßnahme, eine Jahresobergrenze, eine Regelung für Eilfälle mit anschließender Unterrichtungspflicht sowie eine Pflicht zur Einholung einer bestimmten Anzahl von Vergleichsangeboten oberhalb einer Schwelle. Ein solcher Beschluss macht Verantwortlichkeiten überprüfbar und schützt beide Seiten – er ändert aber nichts daran, dass ein Verstoß den Vertrag im Außenverhältnis nicht berührt.

Die GdWE ohne bestellten Verwalter

Nicht jede Gemeinschaft hat einen Verwalter. In kleinen Anlagen wird bewusst in Selbstverwaltung gearbeitet, in anderen Fällen ist ein Verwalter abberufen worden oder hat gekündigt, ohne dass ein Nachfolger bestellt wurde. § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG regelt diesen Zustand: Die GdWE wird dann durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Gemeinschaftlich heißt: alle zusammen, nicht die Mehrheit, nicht ein Vertreter.

Das ist im Alltag schwerfällig und im Prozess besonders heikel. Der Bundesgerichtshof hat die Konstellation zweimal geklärt. Mit Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 202/21, hat er entschieden, dass eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten ist; wird sie stattdessen gegen die übrigen Wohnungseigentümer erhoben, ist ein gewillkürter Parteiwechsel erforderlich, andernfalls ist die Klage unzulässig. Hat die GdWE keinen Verwalter, führt der Ausschluss der klagenden Wohnungseigentümer von der nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft im Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird; verbleibt nur ein Wohnungseigentümer ohne Vertretungsverbot, vertritt er den Verband allein.

Mit Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 180/21, hat der Senat die spiegelbildliche Lage entschieden: Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Die Erhebung einer Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage bedarf in der verwalterlosen Gemeinschaft keiner gesonderten, auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung.

Für die Praxis der verwalterlosen GdWE folgt daraus ein einfaches Programm: Solange kein Verwalter bestellt ist, sollte die Gemeinschaft entweder zügig bestellen oder – für abgegrenzte Aufgaben – einzelne Eigentümer durch Beschluss bevollmächtigen und diese Vollmacht schriftlich dokumentieren. Banken, Versorger und Behörden verlangen im verwalterlosen Zustand regelmäßig die Mitwirkung sämtlicher Eigentümer, was bei größeren Gemeinschaften faktisch handlungsunfähig macht.

Haftung: Gemeinschaftsvermögen, § 9a Abs. 4 WEG und Nachhaftung

Die Haftungsverfassung der GdWE ist zweistufig und für Eigentümer die vielleicht wichtigste Information des gesamten Themas.

Erste Stufe: das Gemeinschaftsvermögen. Verbindlichkeiten der GdWE sind zunächst aus ihrem eigenen Vermögen zu erfüllen. Dazu gehören liquide Mittel, die Erhaltungsrücklage und die Beitragsforderungen gegen die Wohnungseigentümer. Reicht das Vermögen nicht aus, ist der Weg der ordnungsmäßigen Verwaltung die Erhebung einer Sonderumlage durch Beschluss.

Zweite Stufe: die anteilige Außenhaftung der Eigentümer. § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der GdWE haftet, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Das ist eine Teilschuld, keine Gesamtschuld. Ein Eigentümer mit einem Miteigentumsanteil von 45/1.000 haftet für 4,5 Prozent der Verbindlichkeit – nicht mehr. Fällt ein anderer Eigentümer aus, erhöht sich seine Quote im Außenverhältnis nicht. Der Gläubiger trägt insoweit das Ausfallrisiko.

Diese Regelung schreibt fort, was der Bundesgerichtshof bereits im Beschluss vom 02.06.2005, Az. V ZB 32/05, angelegt hatte: keine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer allein aufgrund ihrer Mitgliedschaft. Eine weitergehende persönliche Haftung entsteht nur, wenn sich ein Eigentümer neben dem Verband eindeutig zusätzlich verpflichtet – etwa durch eine gesonderte Bürgschaft oder einen Schuldbeitritt gegenüber einer finanzierenden Bank.

Einwendungen und Einreden. Nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG kann der in Anspruch genommene Eigentümer gegenüber dem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der GdWE zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen – nicht aber seine Einwendungen gegenüber der GdWE. Er kann also einwenden, die Werkleistung sei mangelhaft oder die Forderung verjährt; er kann sich aber nicht darauf berufen, der zugrunde liegende Beschluss sei fehlerhaft oder er habe seine Hausgelder ordnungsgemäß gezahlt. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit gilt nach Satz 3 § 770 BGB entsprechend.

Nachhaftung nach Veräußerung. § 9a Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 WEG verweist für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums auf die entsprechende Anwendung des § 728b BGB. Der Verkauf einer Eigentumswohnung beendet die Außenhaftung für Altverbindlichkeiten also nicht sofort; sie klingt nach den Grundsätzen der gesellschaftsrechtlichen Nachhaftung aus. Wer eine Einheit veräußert, während die Gemeinschaft ein Sanierungsdarlehen bedient oder ein Gewährleistungsprozess läuft, sollte diesen Punkt kennen und im Kaufvertrag intern regeln.

Keine Insolvenz über das Gemeinschaftsvermögen. § 9a Abs. 5 WEG stellt klar: Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt. Die GdWE ist damit nicht insolvenzfähig. Das ist konsequent, weil ihr mit der anteiligen Außenhaftung der Mitglieder nach Absatz 4 eine dauerhafte Haftungsgrundlage zur Verfügung steht. Für Gläubiger bedeutet es: Es gibt kein Verfahren, in dem Forderungen quotal befriedigt und Restschulden erlassen würden – der Zugriff auf die Eigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG bleibt bestehen. Für Eigentümer bedeutet es, dass eine überschuldete Gemeinschaft ihre Lasten nicht abschütteln kann, sondern sie über Sonderumlagen tragen muss.

Zwei Praxisbeispiele

Praxisbeispiel 1: Werkvertrag über eine Dachsanierung

Eine Wohnanlage besteht aus 18 Einheiten mit insgesamt 1.440 Quadratmetern Wohnfläche. Die Miteigentumsanteile sind flächenproportional gebildet und in Tausendsteln ausgedrückt. Die Gemeinschaft beschließt in der Versammlung die Sanierung des Steildachs einschließlich Dämmung. Der Beschluss lautet auf Beauftragung der Firma Muster Bedachungen GmbH gemäß Angebot vom 12.03.2026 zu einem Bruttopreis von 288.000 Euro, Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage in Höhe von 120.000 Euro und einer Sonderumlage in Höhe von 168.000 Euro, verteilt nach Miteigentumsanteilen, fällig in zwei Raten. Der Verwalter wird beauftragt, den Werkvertrag im Namen der GdWE zu schließen.

Vereinfachte Beispielrechnung – die Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Wer ist Vertragspartner? Ausschließlich die GdWE. Der Werkvertrag kommt zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Dachdeckerfirma zustande; der Verwalter handelt als Vertreter nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Firma hat einen Werklohnanspruch gegen die GdWE, keinen Anspruch gegen einzelne Eigentümer aus dem Vertrag. Umgekehrt stehen die Mängelrechte aus diesem Werkvertrag der GdWE zu; sie macht sie über den Verwalter geltend. Ein einzelner Eigentümer, der später Feuchtigkeitsschäden im Dachbereich beanstandet, kann nicht selbst gegen die Dachdeckerfirma klagen – die Rechte aus dem Vertrag der Gemeinschaft übt nach § 9a Abs. 2 WEG die GdWE aus.

Wer haftet? Im ersten Zugriff das Gemeinschaftsvermögen. Zahlt die GdWE nicht, greift § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG: Jeder Eigentümer haftet anteilig nach seinem Miteigentumsanteil. Für die 96-Quadratmeter-Wohnung sind das 6,667 Prozent von 288.000 Euro, also 19.200 Euro – und keinen Euro mehr, auch wenn andere Eigentümer ausfallen.

Eine typische Zusatzfrage: Was gilt, wenn der Verwalter den Vertrag mit einer Auftragssumme von 340.000 Euro statt der beschlossenen 288.000 Euro schließt? Im Außenverhältnis ist der Vertrag wirksam, weil die Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG nicht beschränkbar ist; die GdWE schuldet 340.000 Euro. Im Innenverhältnis hat der Verwalter gegen den Beschluss und gegen § 27 WEG verstoßen; die GdWE kann ihn auf Ersatz des Differenzbetrags in Anspruch nehmen. Das Beispiel zeigt, warum Beschlüsse über Aufträge betragsmäßig eindeutig gefasst und warum Vermögensschaden-Haftpflichtdeckungen des Verwalters in ausreichender Höhe abgefragt werden sollten.

Praxisbeispiel 2: Zahlungsklage eines Handwerkers gegen die GdWE

Dieselbe Anlage: Die Sanierung ist abgeschlossen, die Schlussrechnung über 96.000 Euro bleibt offen, weil die zweite Rate der Sonderumlage nur unvollständig eingegangen ist. Die Dachdeckerfirma mahnt erfolglos und erhebt Zahlungsklage.

Die Klage ist gegen die GdWE zu richten. Das Rubrum lautet auf „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 12, 12345 Musterstadt, vertreten durch die Verwalterin …". Zuständig ist nach § 43 WEG das Amtsgericht am Ort des Grundstücks, sofern die sachliche Zuständigkeit beim Amtsgericht liegt. Die GdWE verteidigt sich über den Verwalter; einer gesonderten Beschlussfassung über die Prozessführung bedarf es für die Verteidigung gegen eine Klage nicht, weil die Vertretung nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG umfassend ist. Sinnvoll ist gleichwohl ein Beschluss über die Beauftragung eines Rechtsanwalts und die Kostentragung.

Die Firma obsiegt und erhält einen Titel über 96.000 Euro nebst Zinsen gegen die GdWE. Die Vollstreckung in das Gemeinschaftsvermögen erbringt jedoch nur 12.000 Euro, weil die Rücklage aufgebraucht und das laufende Konto knapp ist. Nun kommt § 9a Abs. 4 WEG ins Spiel.

Vereinfachte Beispielrechnung – die Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Der Gläubiger benötigt für den Zugriff auf einen einzelnen Wohnungseigentümer nach überwiegender Auffassung einen eigenen Titel gegen diesen Eigentümer; der Titel gegen die GdWE erstreckt sich nicht automatisch auf die Mitglieder. Das Gesetz macht die Inanspruchnahme nicht ausdrücklich von einer vorherigen erfolglosen Vollstreckung gegen die GdWE abhängig; in der Praxis geht der Gläubiger gleichwohl regelmäßig zuerst gegen die Gemeinschaft vor, weil dort die Beitragsforderungen gebündelt sind.

Zwei Punkte sind für den in Anspruch genommenen Eigentümer entscheidend. Erstens: Er haftet nur mit seiner Quote. Fallen andere Eigentümer aus, bleibt es bei 5.600 Euro. Zweitens: Er kann nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG die Einwendungen der GdWE geltend machen – etwa Mängel der Werkleistung oder Verjährung –, nicht aber seine eigenen Einwendungen gegen die Gemeinschaft. Der Einwand „Ich habe meine Sonderumlage vollständig gezahlt" hilft gegenüber dem Handwerker nicht; er begründet allenfalls einen internen Ausgleichsanspruch gegen die GdWE, den der Eigentümer nach Zahlung geltend machen kann.

Verkauft dieser Eigentümer seine Wohnung im Folgejahr, endet seine Außenhaftung nicht sofort: § 9a Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 WEG verweist auf die entsprechende Anwendung des § 728b BGB. Die Verbindlichkeit war während seiner Zugehörigkeit entstanden; die Nachhaftung läuft nach den dortigen Grundsätzen aus. Für den Käufer ist die spiegelbildliche Frage relevant: Er haftet für Verbindlichkeiten, die ab seiner Zugehörigkeit entstehen oder fällig werden. Eine sorgfältige Kaufprüfung erfasst deshalb nicht nur die Hausgeldrückstände des Verkäufers, sondern auch offene Verbindlichkeiten und laufende Verfahren der GdWE.

Gemeinschaftsvermögen, WEG-Konto und die Trennung vom Verwaltervermögen

Bis zum 31.12.2023 sprach § 9a Abs. 3 WEG vom „Verwaltungsvermögen". Mit Wirkung zum 01.01.2024 hat der Gesetzgeber den Begriff im Zuge der Anpassungen an das neue Personengesellschaftsrecht durch „Gemeinschaftsvermögen" ersetzt. Inhaltlich ist der Begriffswechsel keine Zäsur, sprachlich aber eine Klarstellung: Es handelt sich um das Vermögen des Verbandes, nicht um ein Sondervermögen der Verwaltung. Ältere Verträge, Beschlussformulierungen und Formulare, die noch von „Verwaltungsvermögen" sprechen, sollten bei nächster Gelegenheit angepasst werden.

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, laufende Bankguthaben, Beitragsforderungen gegen die Wohnungseigentümer, Ansprüche gegen Dritte sowie bewegliche Sachen der Gemeinschaft. Nach § 9a Abs. 3 WEG gelten hierfür § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 WEG entsprechend – das Vermögen unterliegt also derselben Verwaltungsordnung wie das gemeinschaftliche Eigentum.

Praktisch am wichtigsten ist die Kontoführung. Das Konto muss auf die GdWE lauten. Die früher verbreiteten offenen Fremdgeldkonten, bei denen der Verwalter Kontoinhaber war und das Geld treuhänderisch hielt, sind mit der Rechtsfähigkeit des Verbandes nicht mehr zu vereinbaren. Die Gründe sind handfest:

• Insolvenzfestigkeit: Nur ein auf die GdWE lautendes Konto gehört zweifelsfrei zum Vermögen der Gemeinschaft und fällt nicht in die Insolvenzmasse des Verwalters.
• Vollstreckungsschutz: Gläubiger des Verwalters können nicht auf Konten zugreifen, deren Inhaberin die GdWE ist.
• Verwalterwechsel: Beim Wechsel muss nur die Verfügungsberechtigung geändert werden; das Konto und die Bankverbindung bleiben bestehen, Lastschriftmandate und Daueraufträge laufen weiter.
• Transparenz: Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG lässt sich unmittelbar aus den Kontoständen der Gemeinschaft ableiten.
• Nachweisbarkeit: Bei Belegprüfung und Entlastung ist die Zuordnung jedes Zahlungsvorgangs zur GdWE eindeutig.

Sinnvoll ist zusätzlich eine Trennung nach Zweck: ein Girokonto für den laufenden Zahlungsverkehr und ein gesondertes Konto oder Anlagekonto für die Erhaltungsrücklage. Die Rücklage bleibt dadurch sichtbar und wird nicht faktisch zur Liquiditätsreserve für laufende Kosten. Beschlüsse über die Anlage der Rücklage sollten Anlageform, Verfügbarkeit und Einlagensicherung ausdrücklich benennen.

Grundbuch, Registerfähigkeit und Insolvenzfähigkeit

Die GdWE kann Grundeigentum erwerben. Das ist kein theoretischer Fall: Gemeinschaften kaufen Nachbarflächen für Stellplätze, erwerben eine Hausmeisterwohnung aus der eigenen Anlage oder übernehmen eine Einheit in der Zwangsversteigerung, um Hausgeldausfälle zu begrenzen. Eingetragen wird sie im Grundbuch mit der Bezeichnung nach § 9a Abs. 1 Satz 3 WEG, also als „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" beziehungsweise „Wohnungseigentümergemeinschaft" mit der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. Für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags benötigt der Verwalter allerdings nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG einen Beschluss der Wohnungseigentümer.

Ein eigenes Register für die GdWE gibt es nicht. Anders als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die sich seit dem 01.01.2024 in das Gesellschaftsregister eintragen lassen kann, kennt das Wohnungseigentumsrecht keine konstitutive oder deklaratorische Registrierung des Verbandes. Ihre Existenz ergibt sich aus den Wohnungsgrundbüchern, ihre Identität aus der Grundstücksangabe, ihre Vertretung aus dem Bestellungsbeschluss. Für den Nachweis der Verwalterstellung gegenüber Grundbuchamt, Notariat oder Behörden gilt § 26 Abs. 4 WEG: Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind – also des Vorsitzenden der Versammlung, eines Wohnungseigentümers und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dessen Vorsitzenden oder eines Vertreters.

Daraus folgt eine schlichte, oft vernachlässigte Praxisregel: Die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss ist das Legitimationsdokument der GdWE. Sie sollte formal einwandfrei erstellt, mit den nach § 24 Abs. 6 WEG erforderlichen Unterschriften versehen und – wenn Grundstücksgeschäfte, Grundbucherklärungen oder Darlehensverträge anstehen – rechtzeitig in beglaubigter Form beschafft werden. Wer erst beim Notartermin merkt, dass die Beglaubigung fehlt, verliert Wochen.

Die Insolvenzfähigkeit ist nach § 9a Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt. Das hat drei praktische Folgen. Erstens: Eine überschuldete Gemeinschaft muss sich über Sonderumlagen und gegebenenfalls Kreditaufnahme sanieren; ein Restschuldbefreiungspfad existiert nicht. Zweitens: Gläubiger müssen ihre Forderungen individuell durchsetzen, notfalls gegen einzelne Eigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG. Drittens: Banken bewerten die Kreditwürdigkeit einer GdWE anders als die eines insolvenzfähigen Rechtsträgers – die anteilige Mitgliederhaftung ist aus ihrer Sicht ein Sicherungselement, weshalb Sanierungsdarlehen an Gemeinschaften überhaupt darstellbar sind.

Steuern und Verwaltungspraxis: Steuernummer, Arbeitgeberstellung, § 35a EStG

Steuerlich ist die GdWE seit dem 01.01.2024 ausdrücklich eingeordnet. § 14a Abs. 2 Nr. 3 AO zählt die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer im Sinne des § 9a WEG zu den rechtsfähigen Personenvereinigungen. Damit ist geklärt, dass die GdWE im Steuerverfahren als eigenes Rechtssubjekt behandelt wird, Bekanntgabeadressatin von Verwaltungsakten sein kann und – soweit sie steuerlich relevant tätig wird – eine eigene Steuernummer erhält.

Steuernummer und laufende Erklärungen. Eine Steuernummer wird insbesondere benötigt, wenn die GdWE Arbeitnehmer beschäftigt und Lohnsteuer anmelden muss, wenn sie eigene Einkünfte erzielt – etwa aus der Vermietung einer gemeinschaftlichen Einheit, aus Photovoltaikeinspeisung oder aus der Verpachtung von Dach- oder Werbeflächen – oder wenn sie umsatzsteuerlich als Unternehmerin auftritt.

Umsatzsteuer. Leistungen der GdWE an die Wohnungseigentümer sind nach § 4 Nr. 13 UStG von der Umsatzsteuer befreit, soweit sie in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen. Diese Befreiung steht allerdings unionsrechtlich in der Kritik: Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 17.12.2020, Rs. C-449/19 (WEG Tevesstraße), entschieden, dass die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an ihre Mitglieder der Mehrwertsteuer unterliegt und eine nationale Befreiung insoweit der Mehrwertsteuersystemrichtlinie widerspricht. Für Gemeinschaften, die etwa ein Blockheizkraftwerk betreiben, kann daraus ein Vorsteuerabzugspotenzial folgen. Die Entscheidung, sich auf das Unionsrecht zu berufen, ist wirtschaftlich und steuerlich zu prüfen und gehört in die Hände einer steuerlichen Beraterin oder eines steuerlichen Beraters.

Arbeitgeberstellung. Beschäftigt die GdWE einen Hausmeister, treffen sie alle Arbeitgeberpflichten: Arbeitsvertrag, Entgeltabrechnung, Lohnsteueranmeldung, Sozialversicherungsmeldungen, Beiträge zur Berufsgenossenschaft, Arbeitsschutz, Urlaubsgewährung, Entgeltfortzahlung. Nach dem bereits genannten Urteil des Bundesarbeitsgerichts vom 06.03.2025, Az. 2 AZR 115/24, kann der Verwalter den Arbeitsvertrag kraft seiner Vertretungsmacht nach § 9b WEG abschließen und kündigen, ohne dass es dafür eines Beschlusses bedarf. Im Innenverhältnis ist ein Beschluss gleichwohl dringend zu empfehlen – die Einstellung von Personal ist keine Maßnahme untergeordneter Bedeutung im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG und führt zu erheblichen Dauerverpflichtungen.

Bescheinigungen nach § 35a EStG. Wohnungseigentümer können haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen, soweit die Kosten auf ihre Einheit entfallen. Da die Rechnungen auf die GdWE lauten und die Zahlungen von deren Konto erfolgen, benötigen die Eigentümer eine Bescheinigung, die die begünstigten Beträge – getrennt nach haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen sowie jeweils nach Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten ohne Material – ausweist und dem einzelnen Eigentümer nach seinem Kostenanteil zuordnet. Diese Bescheinigung stellt die Verwaltung für die GdWE aus. Sie ist kein Selbstzweck, sondern für viele Eigentümer der wirtschaftlich spürbarste Teil der Jahresabrechnung, und ihre saubere Erstellung setzt voraus, dass die Rechnungen bereits bei der Buchung entsprechend aufgeschlüsselt erfasst werden.

Die korrekte Bezeichnung der GdWE in Verträgen und Schriftsätzen

§ 9a Abs. 1 Satz 3 WEG gibt die Bezeichnung vor: „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder „Wohnungseigentümergemeinschaft", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks. Die bestimmte Angabe erfolgt in der Praxis über die vollständige Anschrift; bei mehreren Gebäuden oder unklarer Zuordnung empfiehlt sich zusätzlich die Angabe von Grundbuchamt, Grundbuchblatt und Flurstück.

Bewährte Formulierungen:

• Im Vertragsrubrum: „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 12–16, 12345 Musterstadt, vertreten durch die Verwalterin Muster Immobilien GmbH, Beispielweg 3, 12345 Musterstadt".
• In der Klageschrift: identische Bezeichnung, ergänzt um den Zusatz „diese vertreten durch …" und, bei Beschlussklagen, den Hinweis auf § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG.
• Auf Rechnungen und Verträgen Dritter: Rechnungsempfängerin ist die GdWE unter ihrer vollständigen Bezeichnung; der Verwalter erscheint allenfalls als Zustellanschrift, nie als Rechnungsempfänger.
• Bei der verwalterlosen GdWE: „vertreten durch sämtliche Wohnungseigentümer gemeinschaftlich" beziehungsweise, bei bestehender Bevollmächtigung durch Beschluss, „vertreten durch Herrn/Frau … aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung vom …".

Drei Formulierungen sollten verschwinden. Erstens „Eigentümergemeinschaft, vertreten durch alle Miteigentümer laut beigefügter Liste" – die Aufzählung ist überflüssig und veraltet bei jedem Eigentümerwechsel. Zweitens „Hausverwaltung … für die Eigentümergemeinschaft …" als Vertragspartnerbezeichnung – der Verwalter ist Vertreter, nicht Partei. Drittens „die Wohnungseigentümer der Anlage …" als Beklagtenbezeichnung in Beschlussklagen – seit dem 01.12.2020 ist nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG die GdWE die richtige Beklagte, und der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 202/21, die Konsequenzen einer falschen Beklagtenbezeichnung deutlich gemacht.

Ein letzter Hinweis zur Praxis der Beschlussfassung: Auch Beschlusstexte sollten die Handelnden benennen. Statt „Die Sanierung wird durchgeführt" empfiehlt sich „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt die Firma … gemäß Angebot vom … zu einem Bruttopreis von … Euro; die Verwaltung wird ermächtigt und angewiesen, den Vertrag im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzuschließen." Solche Beschlüsse sind bestimmt genug, dokumentieren die interne Ermächtigung und erleichtern jede spätere Auseinandersetzung.

Rechtslage & Referenzurteile

Für die GdWE sind folgende Normen maßgeblich:

• § 5 Abs. 4 WEG: Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und damit im Grundbuch verlautbart werden; Grundlage der Gemeinschaftsordnung.
• § 8 Abs. 3 WEG: Wer einen durch Vormerkung gesicherten Übereignungsanspruch hat und dem der Besitz übergeben wurde, gilt gegenüber der GdWE und den übrigen Eigentümern als Wohnungseigentümer (werdender Wohnungseigentümer).
• § 9a Abs. 1 WEG: Rechtsfähigkeit der GdWE, Entstehung mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, gesetzliche Bezeichnung mit bestimmter Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.
• § 9a Abs. 2 WEG: Ausübungsbefugnis für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte und für Rechte, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern.
• § 9a Abs. 3 WEG: Gemeinschaftsvermögen; entsprechende Geltung von § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 WEG. Der Begriff hat zum 01.01.2024 den früheren Begriff „Verwaltungsvermögen" ersetzt.
• § 9a Abs. 4 WEG: anteilige Außenhaftung jedes Wohnungseigentümers nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils; Einwendungen und Einreden; Nachhaftung nach Veräußerung in entsprechender Anwendung des § 728b BGB.
• § 9a Abs. 5 WEG: kein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen.
• § 9b WEG: Vertretung durch den Verwalter, Beschlusserfordernis bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen, gemeinschaftliche Vertretung durch die Wohnungseigentümer ohne Verwalter, Unwirksamkeit von Beschränkungen der Vertretungsmacht gegenüber Dritten.
• § 10 WEG: Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur GdWE; Wirkung von Vereinbarungen gegen Sondernachfolger.
• § 18 WEG: Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der GdWE; Anspruch jedes Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung; Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen.
• § 19 WEG: Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, einschließlich Erhaltungsrücklage nach Absatz 2 Nr. 4.
• § 24 WEG: Einberufung, Vorsitz und Niederschrift; Absatz 6 bestimmt die Unterzeichner der Niederschrift.
• § 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters; Absatz 4 regelt den Nachweis der Verwaltereigenschaft durch beglaubigte Niederschrift.
• § 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis; Erweiterung oder Einschränkung durch Beschluss.
• § 43 WEG: ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts am Ort des Grundstücks für Wohnungseigentumssachen.
• § 44 WEG: Beschlussklagen; sie sind gegen die GdWE zu richten, das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer.
• § 14a Abs. 2 Nr. 3 AO: die GdWE als rechtsfähige Personenvereinigung im Steuerrecht.

Verifizierte Rechtsprechung:

• BGH, Beschluss vom 02.06.2005, Az. V ZB 32/05: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt; sie ist ein Verband sui generis. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer neben dem Verband kommt nur bei eindeutiger zusätzlicher persönlicher Verpflichtung in Betracht. Grundlagenentscheidung, die das WEMoG fortgeschrieben hat.
• BGH, Urteil vom 07.05.2021, Az. V ZR 299/19: Für vor dem 01.12.2020 anhängige Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine entgegenstehende Willensbildung der Gemeinschaft durch das nach § 9b WEG vertretungsberechtigte Organ schriftlich angezeigt wird.
• BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19: Ein Wohnungseigentümer kann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG selbst geltend machen, soweit sie der Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums dienen; die Ausübungsbefugnis der GdWE nach § 9a Abs. 2 WEG betrifft die Abwehr von Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums.
• BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21: Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums kann grundsätzlich nur die GdWE abwehren, auch wenn dadurch der Verkehrswert des Sondereigentums gemindert oder dessen Vermietung erschwert wird; mittelbare Auswirkungen begründen keine eigene Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers.
• BGH, Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 202/21: Beschlussersetzungsklagen sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten; bei falscher Beklagtenbezeichnung ist ein gewillkürter Parteiwechsel erforderlich. Ohne Verwalter wird die GdWE im Beschlussklageverfahren durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten; verbleibt nur ein Eigentümer ohne Vertretungsverbot, vertritt er allein.
• BGH, Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 180/21: Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten; die Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage bedarf keiner gesonderten, auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung.
• BGH, Urteil vom 11.11.2022, Az. V ZR 213/21: Die Geltendmachung von Mängelrechten aus den individuellen Erwerbsverträgen unterfällt nicht der Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG; die GdWE kann diese Rechte aber durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, die Kompetenz folgt aus § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
• BAG, Urteil vom 06.03.2025, Az. 2 AZR 115/24: Abschluss und Kündigung eines Arbeitsvertrags mit der GdWE unterfallen der umfassenden Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b WEG und bedürfen keines Beschlusses der Wohnungseigentümer; eine Beschränkung der Vertretungsmacht wirkt nur gegenüber Nichtdritten.
• EuGH, Urteil vom 17.12.2020, Rs. C-449/19 (WEG Tevesstraße): Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an ihre Mitglieder unterliegt der Mehrwertsteuer; eine nationale Steuerbefreiung ist insoweit mit der Mehrwertsteuersystemrichtlinie unvereinbar.

Checkliste

Grundlagen dokumentieren

• [ ] Datum der Anlegung der Wohnungsgrundbücher als Entstehungszeitpunkt der GdWE festhalten
• [ ] Vollständige gesetzliche Bezeichnung der GdWE nach § 9a Abs. 1 Satz 3 WEG festlegen und einheitlich verwenden
• [ ] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auswerten, abweichende Vereinbarungen nach § 5 Abs. 4, § 10 WEG erfassen
• [ ] Eigentümerverzeichnis mit Miteigentumsanteilen führen, bei Neubau zusätzlich Vormerkung und Besitzübergabe nach § 8 Abs. 3 WEG
• [ ] Bestellungsbeschluss und Bestellungszeitraum des Verwalters dokumentieren, Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG vollständig unterzeichnen lassen

Verträge und Vertretung

• [ ] Sämtliche Verträge auf die GdWE als Vertragspartnerin umstellen, Altverträge prüfen
• [ ] Rechnungen ausnahmslos auf die GdWE ausstellen lassen, nicht auf den Verwalter
• [ ] Interne Kompetenzordnung nach § 27 Abs. 2 WEG beschließen: Wertgrenzen, Eilfälle, Vergleichsangebote, Berichtspflichten
• [ ] Für Grundstückskauf- und Darlehensverträge stets vorher Beschluss fassen (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG)
• [ ] Beglaubigte Niederschrift des Bestellungsbeschlusses nach § 26 Abs. 4 WEG rechtzeitig vor Notarterminen beschaffen
• [ ] Bei verwalterloser GdWE Vertretungsfragen klären und Bevollmächtigungen beschließen und dokumentieren

Vermögen und Konten

• [ ] Alle Konten auf die GdWE lauten lassen, Verfügungsberechtigung des Verwalters gesondert regeln
• [ ] Erhaltungsrücklage getrennt führen, Anlageform durch Beschluss festlegen
• [ ] Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich erstellen und der Versammlung zur Kenntnis geben
• [ ] Begriff „Gemeinschaftsvermögen" in Formularen und Beschlusstexten aktualisieren

Rechtsverfolgung

• [ ] Vor jeder Anspruchsverfolgung prüfen, ob § 9a Abs. 2 WEG greift oder ein Sondereigentumsbezug besteht
• [ ] Für Mängelrechte aus Erwerbsverträgen Vergemeinschaftungsbeschluss fassen (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG)
• [ ] Beschlussklagen ausschließlich gegen die GdWE richten (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG)
• [ ] Eigentümer über den Verlust der Einzelklagebefugnis informieren, um Kostenrisiken zu vermeiden

Steuern und Personal

• [ ] Steuernummer der GdWE beantragen, sobald Arbeitnehmer beschäftigt oder eigene Einkünfte erzielt werden
• [ ] Arbeitgeberpflichten bei Hausmeisteranstellung vollständig abbilden, Einstellung durch Beschluss absichern
• [ ] Bescheinigungen nach § 35a EStG jährlich mit der Abrechnung ausstellen, Arbeits- und Materialkosten bereits bei der Buchung trennen
• [ ] Umsatzsteuerliche Sonderfälle (Wärmelieferung, Photovoltaik, Vermietung) steuerlich beraten lassen

Häufige Fragen (FAQ)

Was bedeutet die Abkürzung GdWE genau?

GdWE steht für „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" – die gesetzliche Bezeichnung des rechtsfähigen Verbandes nach § 9a Abs. 1 WEG. Das Gesetz lässt daneben auch die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft" zu; beide sind gleichwertig und jeweils um die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks zu ergänzen, in der Praxis regelmäßig die vollständige Anschrift. Die Abkürzung selbst ist kein Gesetzesbegriff, hat sich aber in Rechtsprechung, Fachliteratur und Verwaltungspraxis durchgesetzt, weil sie eine wichtige Unterscheidung sichtbar macht: Gemeint ist der Verband als eigener Rechtsträger, nicht die Summe der Eigentümer und nicht die Verwaltung. Wer diese Unterscheidung in Verträgen, Beschlüssen und Schriftsätzen konsequent abbildet, vermeidet die häufigsten Zuordnungsfehler des seit dem 01.12.2020 geltenden Rechts.

Wann entsteht die GdWE – und kann sie wieder erlöschen?

Sie entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, und zwar auch im Fall der Teilung durch den Eigentümer nach § 8 WEG. Auf den Bezug der Wohnungen, die erste Versammlung oder die Eintragung eines Erwerbers kommt es nicht an. Deshalb existiert im Bauträgerfall regelmäßig zunächst eine Ein-Personen-GdWE, deren einziges Mitglied der teilende Eigentümer ist. Sie ist dennoch voll rechtsfähig und kann Verträge schließen, Konten führen und einen Verwalter bestellen. Erloschen ist die GdWE nicht dadurch, dass kein Verwalter bestellt ist, keine Versammlungen stattfinden oder alle Einheiten in einer Hand liegen. Sie besteht, solange die Wohnungseigentumsanlage rechtlich fortbesteht.

Kann ich als einzelner Eigentümer noch selbst gegen einen Störer klagen?

Das hängt davon ab, wessen Eigentum betroffen ist. Geht es um Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums, übt die GdWE die Rechte nach § 9a Abs. 2 WEG aus; eine Einzelklage wäre unzulässig. Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21, auch für Fälle bestätigt, in denen die Störung den Verkehrswert des Sondereigentums mindert oder dessen Vermietung erschwert – mittelbare Auswirkungen genügen nicht. Richtet sich der Anspruch dagegen auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, etwa durch Lärm oder Gerüche, bleibt der Eigentümer nach dem Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19, klagebefugt, selbst wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist. Im Zweifel gehört das Anliegen auf die Tagesordnung.

Ist ein Vertrag wirksam, den der Verwalter ohne Beschluss geschlossen hat?

Ja. Die Vertretungsmacht des Verwalters ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG im Außenverhältnis nicht beschränkbar; Beschränkungen wirken Dritten gegenüber nicht. Der Vertrag bindet die GdWE deshalb auch dann, wenn ein erforderlicher Beschluss fehlt, eine Wertgrenze überschritten oder die Versammlung ausdrücklich anders entschieden hat. Das Bundesarbeitsgericht hat dies mit Urteil vom 06.03.2025, Az. 2 AZR 115/24, für Abschluss und Kündigung eines Arbeitsvertrags bestätigt. Im Innenverhältnis kann der Verwalter jedoch seine Pflichten aus § 27 WEG und aus dem Verwaltervertrag verletzt haben und der GdWE zum Schadensersatz verpflichtet sein. Zwei gesetzliche Ausnahmen bestehen: Grundstückskauf- und Darlehensverträge darf der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses abschließen.

Hafte ich als Wohnungseigentümer für Schulden der GdWE?

Ja, aber nur anteilig. Nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind. Eine gesamtschuldnerische Haftung gibt es nicht; fällt ein anderer Eigentümer aus, erhöht sich Ihre Quote nicht. Gegenüber dem Gläubiger können Sie nach Satz 2 auch die Einwendungen und Einreden der GdWE geltend machen, etwa Mängel oder Verjährung – nicht aber Ihre Einwendungen gegenüber der Gemeinschaft, etwa dass Sie Ihre Sonderumlage bereits gezahlt haben. Nach dem Verkauf Ihrer Einheit läuft die Haftung für Altverbindlichkeiten nach den Grundsätzen der Nachhaftung aus; § 9a Abs. 4 WEG verweist hierfür auf die entsprechende Anwendung des § 728b BGB.

Kann die GdWE insolvent werden?

Nein. § 9a Abs. 5 WEG bestimmt ausdrücklich, dass ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen nicht stattfindet. Der Gesetzgeber hat darauf verzichtet, weil den Gläubigern mit der anteiligen Haftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG eine dauerhafte Haftungsgrundlage zur Verfügung steht. Praktisch heißt das für Gemeinschaften: Eine finanzielle Schieflage lässt sich nicht durch ein Insolvenzverfahren bereinigen, sondern nur durch Sonderumlagen, gegebenenfalls eine Kreditaufnahme und die konsequente Beitreibung von Hausgeldrückständen. Für Gläubiger heißt es, dass sie ihre Forderungen individuell durchsetzen müssen und im Ergebnis nicht auf eine Quote verwiesen sind. Banken bewerten die fehlende Insolvenzfähigkeit im Zusammenspiel mit der Mitgliederhaftung als Sicherungselement.

Wer vertritt die GdWE, wenn kein Verwalter bestellt ist?

Nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG vertreten die Wohnungseigentümer die GdWE dann gemeinschaftlich – alle zusammen, nicht die Mehrheit. Im Alltag ist das schwerfällig, weil Banken, Versorger und Behörden die Mitwirkung sämtlicher Eigentümer verlangen. Für den Prozess hat der Bundesgerichtshof zwei Konstellationen geklärt: Bei einer Klage einzelner Eigentümer gegen die GdWE wird der Verband durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich vertreten, und verbleibt nur einer ohne Vertretungsverbot, vertritt dieser allein (Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 202/21). Umgekehrt wird die GdWE bei einer Klage gegen einzelne Eigentümer ebenfalls durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich vertreten (Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 180/21). Wer diesen Zustand länger als nötig aufrechterhält, riskiert Handlungsunfähigkeit.

Muss die GdWE eine eigene Steuernummer haben?

Nicht in jedem Fall, aber häufiger, als viele annehmen. § 14a Abs. 2 Nr. 3 AO ordnet die GdWE seit dem 01.01.2024 ausdrücklich den rechtsfähigen Personenvereinigungen zu; sie ist damit im Besteuerungsverfahren eigenes Rechtssubjekt. Eine Steuernummer wird insbesondere benötigt, wenn die Gemeinschaft Arbeitnehmer beschäftigt und Lohnsteuer anmeldet, wenn sie eigene Einkünfte erzielt – etwa aus der Vermietung einer gemeinschaftlichen Einheit, aus Photovoltaik oder aus verpachteten Dach- und Werbeflächen – oder wenn sie umsatzsteuerlich als Unternehmerin auftritt. Unabhängig davon stellt die Verwaltung für die Eigentümer jährlich die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG aus, in der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten getrennt vom Material auszuweisen sind.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 5 Abs. 4 WEG (Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums), § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer, werdender Wohnungseigentümer nach Absatz 3), § 9a WEG (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Rechtsfähigkeit und Entstehung nach Absatz 1, Ausübungsbefugnis nach Absatz 2, Gemeinschaftsvermögen nach Absatz 3, anteilige Haftung nach Absatz 4, Ausschluss des Insolvenzverfahrens nach Absatz 5), § 9b WEG (Vertretung durch den Verwalter, unbeschränkbare Vertretungsmacht im Außenverhältnis, gemeinschaftliche Vertretung ohne Verwalter), § 10 WEG (Wohnungseigentümer und Gemeinschaftsordnung), § 13 WEG, § 14 WEG, § 16 WEG (Nutzungen und Kosten, Miteigentumsanteil nach Absatz 1 Satz 2), § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung, Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, Einsichtsrecht), § 19 WEG (Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, Erhaltungsrücklage nach Absatz 2 Nr. 4), § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift), § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters, Nachweis nach Absatz 4), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis), § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht), § 43 WEG (Zuständigkeit), § 44 WEG (Beschlussklagen, Klage gegen die GdWE), § 48 Abs. 5 WEG (Übergangsrecht) sowie § 1004 BGB, § 631 BGB, § 728b BGB, § 770 BGB, § 14a Abs. 2 Nr. 3 AO, § 35a EStG und § 4 Nr. 13 UStG. Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020, mit den Änderungen des § 9a WEG durch das Kreditzweitmarktförderungsgesetz vom 22.12.2023 mit Wirkung zum 01.01.2024.

Zitierte Rechtsprechung: BGH, Beschluss vom 02.06.2005, Az. V ZB 32/05; BGH, Urteil vom 07.05.2021, Az. V ZR 299/19; BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 41/19; BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21; BGH, Urteil vom 08.07.2022, Az. V ZR 202/21; BGH, Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 180/21; BGH, Urteil vom 11.11.2022, Az. V ZR 213/21; BAG, Urteil vom 06.03.2025, Az. 2 AZR 115/24; EuGH, Urteil vom 17.12.2020, Rs. C-449/19 (WEG Tevesstraße).

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen ausschließlich der Veranschaulichung; Miteigentumsanteile, Kostenverteilungsschlüssel und Haftungsquoten richten sich im Einzelfall nach Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und den tatsächlichen Verhältnissen der Anlage. Steuerliche Aussagen ersetzen keine steuerliche Beratung. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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