Fristlose Kuendigung des Mietvertrags bei Zahlungsverzug (§ 543 BGB)

Auf einen Blick: Eine fristlose Kuendigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs ist nach Paragraf 543 BGB moeglich, wenn der Mieter mit einem erheblichen Mietrueckstand in Verzug ist. Eine Abmahnung ist dafuer in der Regel nicht erforderlich. Der Mieter kann die Kuendigung jedoch durch eine fristgerechte Schonfristzahlung nach Paragraf 569 BGB abwenden.

Gliederung

• Wann liegt Zahlungsverzug vor?
• Die Voraussetzungen nach § 543 BGB
• Schonfristzahlung nach § 569 BGB
• Praxisbeispiel: Zwei Monate Rueckstand
• Rechtslage & Referenznormen
• Checkliste
• Haeufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Wann liegt Zahlungsverzug vor?

Die fristlose Kuendigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs gehoert zu den wichtigsten Instrumenten des Vermieters, wenn die Miete ausbleibt. Grundlage ist Paragraf 543 BGB: Jede Vertragspartei kann das Mietverhaeltnis aus wichtigem Grund ausserordentlich fristlos kuendigen, wenn ihr die Fortsetzung unter Beruecksichtigung aller Umstaende nicht zuzumuten ist. Beim Geld geht es konkret darum, ab welcher Hoehe der Rueckstand diese Schwelle erreicht.

Die Voraussetzungen nach § 543 BGB

Ein wichtiger Grund liegt nach Paragraf 543 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter:

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist, oder
• ueber mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete fuer zwei Monate erreicht.

Bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen gilt der rueckstaendige Teil nur dann als nicht unerheblich, wenn er die Miete fuer einen Monat uebersteigt. Eine vorherige Abmahnung ist fuer die Kuendigung wegen Zahlungsverzugs grundsaetzlich nicht notwendig. Die Kuendigung selbst muss schriftlich erfolgen und begruendet werden.

Schonfristzahlung nach § 569 BGB

Der Gesetzgeber gibt dem Mieter eine zweite Chance: Nach Paragraf 569 Abs. 3 BGB wird die fristlose Kuendigung unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Rueckstand spaetestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshaengigkeit eines Raeumungsanspruchs ausgleicht (oder eine oeffentliche Stelle die Zahlung uebernimmt). Diese sogenannte Schonfristzahlung kann der Mieter nur dann nicht erneut nutzen, wenn er bereits in den vorangegangenen zwei Jahren eine Kuendigung auf diese Weise abgewendet hatte.

Wichtig fuer Vermieter: Die Schonfristzahlung heilt nach bisheriger Praxis vor allem die fristlose Kuendigung. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kuendigung wird davon nicht automatisch unwirksam. Diese Konstellation ist rechtlich anspruchsvoll und sollte im Einzelfall geprueft werden.

Praxisbeispiel: Zwei Monate Rueckstand

Mieter M zahlt im Maerz und April keine Miete. Damit ist er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug. Vermieter V spricht die fristlose Kuendigung aus, ohne vorher abzumahnen. M zahlt jedoch nach Erhebung der Raeumungsklage innerhalb der Schonfrist den gesamten Rueckstand nach. Dadurch wird die fristlose Kuendigung unwirksam, sofern M diese Moeglichkeit nicht bereits in den letzten zwei Jahren genutzt hat.

Rechtslage & Referenznormen

• Paragraf 543 BGB: ausserordentliche fristlose Kuendigung aus wichtigem Grund, einschliesslich der Verzugsschwellen.
• Paragraf 569 BGB: ergaenzende Regeln, insbesondere die Schonfristzahlung (Abs. 3) und die Schriftform mit Begruendung.
• Form: Die Kuendigung muss schriftlich erfolgen und den Kuendigungsgrund angeben.

Diese Regelungen gehoeren zum Bestandsrecht und sind in ihren Grundzuegen unveraendert. Einzelne Auslegungsfragen werden fortlaufend durch die Rechtsprechung praezisiert.

Checkliste

• [ ] Mietrueckstand exakt berechnen (erreicht er die gesetzliche Schwelle?)
• [ ] Pruefen, ob zwei aufeinanderfolgende Termine oder mehr als zwei Termine betroffen sind
• [ ] Kuendigung schriftlich und mit Begruendung verfassen
• [ ] Kuendigung nachweisbar zustellen
• [ ] Auf moegliche Schonfristzahlung des Mieters vorbereitet sein
• [ ] Ggf. hilfsweise ordentliche Kuendigung pruefen
• [ ] Bei Unsicherheit rechtlichen Rat einholen

Haeufige Fragen (FAQ)

Ab welchem Rueckstand kann fristlos gekuendigt werden?
Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug ist, oder ueber mehr als zwei Termine mit insgesamt zwei Monatsmieten.

Muss ich vorher abmahnen?
Bei der Kuendigung wegen Zahlungsverzugs ist eine Abmahnung grundsaetzlich nicht erforderlich.

Kann der Mieter die Kuendigung noch abwenden?
Ja, durch die Schonfristzahlung nach Paragraf 569 BGB, also vollstaendigen Ausgleich des Rueckstands innerhalb der gesetzlichen Frist, sofern nicht innerhalb der letzten zwei Jahre bereits geschehen.

In welcher Form muss die Kuendigung erfolgen?
Schriftlich und mit Angabe des Kuendigungsgrundes.

Was ist mit einer zusaetzlichen ordentlichen Kuendigung?
Eine hilfsweise ordentliche Kuendigung wird durch die Schonfristzahlung nicht automatisch unwirksam. Diese Frage ist komplex und sollte anwaltlich geprueft werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Buergerliches Gesetzbuch (BGB), Paragrafen 543 und 569

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Kuendigungen wegen Zahlungsverzugs sind fehleranfaellig; lassen Sie den Einzelfall vor Ausspruch der Kuendigung anwaltlich pruefen.

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