Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen & Urteile (2026)

Auf einen Blick: Vermieter dürfen ein Mietverhältnis kündigen, wenn sie die Wohnung
für sich selbst oder bestimmte Angehörige benötigen. Die Hürden sind aber hoch: Der
Eigenbedarf muss konkret begründet, fristgerecht erklärt und ernsthaft sein. Wird
Eigenbedarf nur vorgetäuscht, drohen Schadensersatzforderungen. Dieser Beitrag erklärt
die Rechtslage und die wichtigsten BGH-Entscheidungen.

Gliederung

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
2. Voraussetzungen nach § 573 BGB
3. Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?
4. Form und Begründung der Kündigung
5. Kündigungsfristen und Sperrfristen
6. Widerspruch des Mieters: die Härtefallklausel
7. Vorgetäuschter Eigenbedarf – das Haftungsrisiko (mit BGH-Urteilen)
8. Praxisbeispiel
9. Checkliste für Vermieter
10. Häufige Fragen (FAQ)
11. Quellen & Rechtshinweis

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen eines
berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Sie ist in
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Der Vermieter benötigt die Räume danach als Wohnung
für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

2. Voraussetzungen nach § 573 BGB

Damit die Kündigung wirksam ist, müssen mehrere Punkte zusammenkommen:

• Vernünftige, nachvollziehbare Gründe: Der Wohnbedarf muss konkret sein (z. B. eigener
  Einzug, Kind soll dort wohnen). Bloße Wunschvorstellungen genügen nicht.
• Ernsthaftigkeit: Der Bedarf muss tatsächlich bestehen und nicht nur vorgeschoben sein.
• Benötigte konkrete Wohnung: Es muss gerade diese Wohnung benötigt werden.
• Kein Rechtsmissbrauch: z. B. überhöhter Wohnbedarf oder vorhandene Alternativwohnung
  kann die Kündigung unwirksam machen.

3. Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Begünstigt sind insbesondere:

• der Vermieter selbst,
• Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern, Geschwister, teils auch Nichten/Neffen),
• Angehörige des Haushalts (z. B. langjährige Pflegekraft, Lebenspartner).

Je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis, desto genauer muss die enge Beziehung
dargelegt werden.

4. Form und Begründung der Kündigung

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe des Eigenbedarfs benennen
(§ 573 Abs. 3 BGB). Die Begründung muss erkennen lassen, für wen und warum die Wohnung
benötigt wird. Pauschale Formulierungen reichen nicht.

Wichtig: Ob das geltend gemachte Interesse tatsächlich vorliegt, ist keine bloße Formfrage,
sondern eine materielle Frage, die im Streitfall vom Gericht geprüft wird
(BGH, Urteil vom 09.02.2021, Az. VIII ZR 346/19).

5. Kündigungsfristen und Sperrfristen

Kündigungsfristen (§ 573c BGB) richten sich nach der Mietdauer:

• bis 5 Jahre Mietzeit: 3 Monate
• mehr als 5 Jahre: 6 Monate
• mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Sperrfrist bei umgewandeltem Wohnraum (§ 577a BGB): Wurde die Mietwohnung nach
Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber
in der Regel erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit
angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre
verlängert sein.

6. Widerspruch des Mieters: die Härtefallklausel

Mieter können der Kündigung nach § 574 BGB (Sozialklausel) widersprechen, wenn die
Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit,
Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum. Das Gericht wägt dann die Interessen beider
Seiten ab; das Mietverhältnis kann auf Zeit oder unbefristet fortgesetzt werden.

7. Vorgetäuschter Eigenbedarf – das Haftungsrisiko

Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, riskiert Schadensersatz. Zieht der Vermieter nach
Auszug des Mieters selbst nicht ein oder nutzt die Wohnung anders, kann das ein Indiz für
einen vorgetäuschten Bedarf sein. Die wichtigsten Entscheidungen:

• BGH, Urteil vom 08.04.2009, Az. VIII ZR 231/07: Grundsatz, dass der Vermieter bei
  vorgetäuschtem Eigenbedarf dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist.
• BGH, Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16: Fällt der geltend gemachte
  Eigenbedarf nachträglich weg bzw. wird die Wohnung nicht entsprechend genutzt, kann der
  Mieter Ersatz seiner Umzugs- und Mehrkosten verlangen.
• BGH, Urteil vom 09.02.2021, Az. VIII ZR 346/19: Das Vorliegen des Eigenbedarfs ist
  eine materielle Frage – Gerichte prüfen die Ernsthaftigkeit genau.

Ersetzt werden können u. a. Umzugskosten, Maklerkosten für die neue Wohnung und eine
etwaige höhere Miete.

8. Praxisbeispiel

Eine Vermieterin kündigt ihrer Mieterin nach sieben Jahren Mietzeit (Frist: 6 Monate),
weil ihre Tochter nach dem Studium einziehen soll. Sie benennt Name, Verwandtschaft und
Grund konkret. Die Mieterin widerspricht wegen ihres hohen Alters (§ 574 BGB). Das Gericht
wägt ab und gewährt eine Räumungsfrist. Würde die Tochter nach Auszug nicht einziehen,
sondern die Wohnung teurer neu vermietet, könnte die frühere Mieterin Schadensersatz
verlangen (vgl. BGH VIII ZR 44/16).

9. Checkliste für Vermieter

• [ ] Konkreter, ernsthafter Eigenbedarf für eine benannte Person
• [ ] Schriftliche Kündigung mit nachvollziehbarer Begründung (§ 573 Abs. 3 BGB)
• [ ] Richtige Kündigungsfrist nach Mietdauer (§ 573c BGB)
• [ ] Sperrfrist bei Umwandlung beachtet (§ 577a BGB)
• [ ] Mögliche Härtefall-Einwände des Mieters bedacht (§ 574 BGB)
• [ ] Bedarf wird nach Auszug auch tatsächlich umgesetzt (Haftungsschutz)

10. Häufige Fragen (FAQ)

Für welche Personen ist Eigenbedarf möglich?
Für den Vermieter selbst, Familienangehörige und Angehörige seines Haushalts. Bei
entfernteren Verwandten sind höhere Anforderungen an die Begründung zu erfüllen.

Welche Frist gilt bei der Eigenbedarfskündigung?
3, 6 oder 9 Monate – abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht
(§ 573c BGB).

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Der Vermieter kann auf Schadensersatz haften, etwa für Umzugs- und Maklerkosten sowie
Mietmehrkosten (BGH VIII ZR 231/07; VIII ZR 44/16).

Kann der Mieter die Kündigung verhindern?
Er kann nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte wäre. Dann
entscheidet das Gericht durch Interessenabwägung.

11. Quellen & Rechtshinweis

• §§ 573, 573c, 574, 577a BGB
• BGH, Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07
• BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16
• BGH, Urteil vom 09.02.2021 – VIII ZR 346/19

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im
Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder
einen Fachanwalt für Mietrecht.

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