Bauliche Veränderung WEG: Beschluss, Kosten & Ansprüche

Auf einen Blick: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind seit der WEG-Reform leichter durchsetzbar. Für die Gestattung genügt die einfache Mehrheit, und für bestimmte Maßnahmen wie Barrierefreiheit oder E-Ladepunkte hat jeder Eigentümer einen Anspruch. Wer die Maßnahme verlangt, trägt grundsätzlich die Kosten.

Gliederung

1. Einleitung: Was sich seit der Reform geändert hat
2. Was ist eine bauliche Veränderung?
3. Wie wird beschlossen? (§ 20 WEG)
4. Privilegierte Maßnahmen mit Anspruch
5. Wer trägt die Kosten? (§ 21 WEG)
6. Praxisbeispiel: Wallbox in der Tiefgarage
7. Rechtslage & Referenzurteile
8. Checkliste
9. Häufige Fragen (FAQ)
10. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung: Was sich seit der Reform geändert hat

Die bauliche Veränderung WEG war früher ein häufiger Streitpunkt, weil grundsätzlich die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer nötig war. Die WEG-Reform (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 hat das System umgekrempelt: Heute genügt für die Gestattung einer baulichen Veränderung die einfache Mehrheit, und für eine Reihe gesellschaftlich erwünschter Maßnahmen besteht sogar ein gesetzlicher Anspruch. Dieser Beitrag erklärt, wie eine bauliche Veränderung WEG heute beschlossen wird und wer dafür zahlt.

Was ist eine bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgeht und das Gemeinschaftseigentum auf Dauer verändert. Beispiele sind der Anbau eines Balkons, der Einbau einer Wallbox, eine neue Markise, die Anlage eines Gartenteils oder die energetische Aufwertung der Fassade. Reine Reparaturen sind dagegen Erhaltungsmaßnahmen und folgen anderen Regeln.

Wie wird beschlossen? (§ 20 WEG)

Nach § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden. Eine Maßnahme darf jedoch nicht beschlossen werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber den anderen unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Innerhalb dieser Grenzen ist der Spielraum groß.

Privilegierte Maßnahmen mit Anspruch

§ 20 Abs. 2 WEG gewährt jedem Eigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die einem der folgenden Zwecke dienen:

• Barrierefreiheit / Gebrauch durch Menschen mit Behinderung
• Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox)
• Einbruchschutz
• Anschluss an ein Glasfasernetz (Telekommunikation mit hoher Kapazität)
• Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke; seit der Gesetzesänderung vom 17.10.2024)

Über das „Ob“ besteht ein Anspruch; über das „Wie“ – also die konkrete Ausführung – kann die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mitbestimmen.

Wer trägt die Kosten? (§ 21 WEG)

Die Grundregel des § 21 Abs. 1 WEG: Wer eine bauliche Veränderung verlangt oder wem sie gestattet wird, trägt allein die Kosten – und ihm allein gebühren auch die Nutzungen. Es gibt zwei wichtige Ausnahmen, bei denen alle Eigentümer zahlen:

1. Breite Mehrheit: Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle die Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
2. Amortisation: Maßnahmen, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, sind ebenfalls von allen zu tragen (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Praxisbeispiel: Wallbox in der Tiefgarage

Eine Eigentümerin möchte eine Wallbox an ihrem Tiefgaragenstellplatz installieren. Sie hat nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf die Maßnahme. In der Versammlung wird der Antrag mit einfacher Mehrheit gestattet. Da die übrigen Eigentümer die Wallbox nicht nutzen und der Beschluss nicht das Zwei-Drittel-Quorum erreicht, trägt die Eigentümerin die Anschaffungs- und Installationskosten allein. Die Gemeinschaft darf jedoch eine fachgerechte, sichere Ausführung verlangen.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 20 WEG – Beschluss über bauliche Veränderungen (Abs. 1), Anspruch auf privilegierte Maßnahmen (Abs. 2), Grenze grundlegender Umgestaltung/unbilliger Benachteiligung (Abs. 4).
• § 21 WEG – Verteilung von Nutzungen und Kosten.

Referenzurteil:

• BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22: § 20 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 WEG gewähren dem einzelnen Eigentümer einen Anspruch auf einen Beschluss, begründen aber keine eigene Beschlusskompetenz; bei Vorliegen der Voraussetzungen ist die privilegierte Maßnahme grundsätzlich ohne Ermessensspielraum zu beschließen.

Checkliste

• Handelt es sich wirklich um eine bauliche Veränderung (nicht um bloße Erhaltung)?
• Fällt die Maßnahme unter eine privilegierte Kategorie des § 20 Abs. 2 WEG?
• Liegt ein Antrag mit konkreter Beschreibung der Maßnahme vor?
• Wurde der Punkt ordnungsgemäß auf die Tagesordnung gesetzt?
• Welche Mehrheit wurde erreicht (einfach, oder Zwei-Drittel + halbe MEA)?
• Ist die Kostentragung im Beschluss klar geregelt?
• Wird die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet und niemand unbillig benachteiligt?

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung WEG?
Für die Gestattung genügt die einfache Mehrheit. Sollen alle Eigentümer die Kosten tragen, sind mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile nötig.

Kann ich eine Wallbox einfach installieren?
Sie haben nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf die Maßnahme, brauchen aber einen gestattenden Beschluss. Die Ausführung kann die Gemeinschaft mitgestalten.

Wer zahlt eine bauliche Veränderung, die ich verlangt habe?
Grundsätzlich tragen Sie die Kosten allein, sofern nicht eine der Ausnahmen des § 21 Abs. 2 WEG greift.

Was gilt für Balkonkraftwerke?
Seit der Gesetzesänderung vom 17.10.2024 zählen Steckersolargeräte zu den privilegierten Maßnahmen, auf die ein Anspruch besteht.

Dürfen die Nachbarn eine Maßnahme verhindern?
Nur, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Privilegierte Maßnahmen sind grundsätzlich zu gestatten.

Brauche ich für reine Reparaturen einen Beschluss über bauliche Veränderung?
Nein. Reparaturen sind Erhaltungsmaßnahmen und unterliegen nicht den §§ 20, 21 WEG.

Quellen & Rechtshinweis

Maßgebliche Vorschriften: §§ 20, 21 WEG. Referenzurteil: BGH V ZR 244/22 (09.02.2024).

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Prüfung eines konkreten Einzelfalls wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Ihre Hausverwaltung.

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