Zweckentfremdung von Wohnraum: Verbot, Genehmigung und Bußgeldrisiken 2026

Auf einen Blick: Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist kein Bundesrecht, sondern Landesrecht – geregelt in Landesgesetzen wie dem Berliner ZwVbG, dem Hamburger Wohnraumschutzgesetz, dem bayerischen ZwEWG mit kommunalen Satzungen oder dem nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetz. Erfasst werden typischerweise fünf Tatbestände: die Vermietung als Ferienwohnung, die gewerbliche oder berufliche Nutzung, bauliche Veränderungen, die Wohnraum unbrauchbar machen, der Leerstand über drei Monate und der Abriss. Wer ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, begeht eine Ordnungswidrigkeit; in Berlin, Bayern, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Hessen sind Bußgelder bis zu 500.000 Euro je Verstoß möglich. Hinzu kommen Rückführungsanordnungen und – etwa nach §§ 4a, 4b ZwVbG in Berlin – die Einsetzung eines Treuhänders auf Kosten des Eigentümers. Seit dem 20. Mai 2026 wird die Verordnung (EU) 2024/1028 angewendet, die zusammen mit dem nationalen Umsetzungsrecht einen strukturierten Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Behörden schafft und die Entdeckungswahrscheinlichkeit deutlich erhöht.

Gliederung

• Zweckentfremdung von Wohnraum: Rechtsrahmen und Zuständigkeit der Länder
• Die einzelnen Tatbestände: Ferienwohnung, Gewerbe, Leerstand, Abriss
• Genehmigung, Registrierungsnummer und Meldepflichten
• Die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung und der Datenaustausch ab Mai 2026
• Bußgelder, Rückführungsanordnung und Treuhändermodell
• Abgrenzung: Wann Kurzzeitvermietung zulässig bleibt
• Praxisbeispiel mit Bußgeldrisiko
• Pflichten von Eigentümern und Verwaltern
• WEG-Bezug: Beschlusslage gegen Ferienvermietung
• Rechtslage, Checkliste, FAQ

Zweckentfremdung von Wohnraum: Rechtsrahmen und Zuständigkeit der Länder

Wer eine Wohnung besitzt, denkt zunächst an das Eigentumsrecht: Er darf mit seiner Sache nach Belieben verfahren, soweit nicht Rechte Dritter oder das Gesetz entgegenstehen. Genau dort setzt das Zweckentfremdungsrecht an. Es ordnet an, dass Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben muss – und dass jede andere Verwendung einer vorherigen behördlichen Genehmigung bedarf. Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist damit eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung, die den Eigentümer kraft Gesetzes bindet, ohne im Grundbuch sichtbar zu sein.

Zuständig für diese Materie sind die Länder. Sie erlassen entweder unmittelbar geltende Landesgesetze oder Rahmengesetze, die den Kommunen den Erlass einer Satzung ermöglichen. Daraus ergibt sich ein Flickenteppich, der für Eigentümer mit Beständen in mehreren Städten anspruchsvoll ist: Was in Hamburg genehmigungsfrei ist, kann in München eine Ordnungswidrigkeit sein, und was in Köln über eine Satzung geregelt wird, ist im Nachbarkreis überhaupt nicht reguliert.

In Berlin gilt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) seit Ende 2013, und zwar im gesamten Stadtgebiet – nicht nur in bestimmten Quartieren. § 2 Abs. 1 ZwVbG erfasst die nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung, die gewerbliche oder berufliche Nutzung, bauliche Veränderungen, die den Wohnraum ungeeignet machen, den Leerstand über drei Monate und den Abriss. In Hamburg regelt das Wohnraumschutzgesetz die Materie ebenfalls flächendeckend. In Bayern schafft das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) die Ermächtigungsgrundlage; die Landeshauptstadt München hat sie durch ihre Zweckentfremdungssatzung ausgefüllt – ein Verbot besteht dort bereits seit 1972. In Nordrhein-Westfalen berechtigt § 12 des Wohnraumstärkungsgesetzes (WohnStG) die Gemeinden, die zweckfremde Nutzung durch Satzung unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen; Städte wie Köln, Bonn und Münster haben davon Gebrauch gemacht. Baden-Württemberg, Hessen und weitere Länder kennen vergleichbare Regelungen mit teils abweichenden Bußgeldrahmen.

Für die Verwaltungspraxis folgt daraus eine schlichte, aber folgenreiche Regel: Die erste Frage bei jeder Nutzungsänderung lautet nicht "Ist das erlaubt?", sondern "Welches Landesgesetz und welche kommunale Satzung gelten für dieses Objekt – und in welcher Fassung?". Erst danach lässt sich die materielle Frage beantworten.

Die einzelnen Tatbestände

Vermietung als Ferienwohnung und Kurzzeitvermietung

Der praktisch bedeutsamste Tatbestand ist die Nutzung als Ferienwohnung. Gemeint ist die Überlassung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung für jeweils kurze Zeiträume, ohne dass die Wohnung im Übrigen dauerhaft bewohnt wird. Die Landeshauptstadt München formuliert das ausdrücklich so und bezieht auch die Vermietung an Personen ein, die sich zum Zweck einer medizinischen Behandlung in der Stadt aufhalten. Berlin stellt in § 2 Abs. 1 ZwVbG auf die nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung ab.

Entscheidend ist nicht die Plattform, über die vermietet wird, und auch nicht die Bezeichnung im Inserat. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzungsstruktur: wechselnde Gäste, kurze Aufenthaltsdauern, keine dauerhafte Wohnnutzung. Ob die Vermietung über ein bekanntes Buchungsportal, über die eigene Website oder über einen Vermittler läuft, ändert daran nichts.

Gewerbliche oder berufliche Nutzung

Die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro, eine Kanzlei, eine Praxis, ein Ladenlokal oder Lagerräume ist der klassische Zweckentfremdungsfall. Wichtig ist die Geringfügigkeitsschwelle: In München liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn weniger als 50 Prozent der Wohnfläche beispielsweise als Büro genutzt werden und der übrige Wohnraum regulär bewohnt wird. Vergleichbare Schwellen kennen andere Länder ebenfalls, teils mit abweichenden Prozentsätzen. Das häusliche Arbeitszimmer eines Angestellten oder Selbstständigen ist damit regelmäßig unproblematisch – die vollständige Umnutzung dagegen nicht.

Kein Anwendungsfall des Zweckentfremdungsrechts sind Räume, die baurechtlich bereits als Gewerbe genehmigt sind. Ist eine Einheit nie Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts gewesen, greift das Verbot nicht. Diese Abgrenzung sollte anhand der Baugenehmigung und der Teilungserklärung geprüft und dokumentiert werden.

Leerstand

Wohnraum, der ohne zulässigen Grund länger als drei Monate leer steht, gilt in der Regel als zweckentfremdet – auch ohne dass eine andere Nutzung stattfindet. Der Gedanke dahinter: Dem Wohnungsmarkt wird der Wohnraum ebenso entzogen wie bei einer Umnutzung.

Zulässige Gründe für einen längeren Leerstand erkennen die Behörden gleichwohl an. Die Landeshauptstadt München nennt unter anderem eine bevorstehende Modernisierung oder Sanierung, den Umstand, dass eine Instandsetzung wirtschaftlich unzumutbar ist und es sich damit zweckentfremdungsrechtlich nicht mehr um Wohnraum handelt, sowie ungeklärte Eigentumsverhältnisse, etwa bei Erbauseinandersetzungen. Auch ernsthafte, aber gescheiterte Vermietungsbemühungen können den Leerstand rechtfertigen – dann allerdings nur, wenn sie nachweisbar und substantiiert dargelegt werden.

Vorsicht ist bei Verkaufsabsichten geboten. Hier gehen die Verwaltungspraxis und die Rechtsprechung auseinander: Während München eine beabsichtigte Veräußerung als zulässigen Grund führt, hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 31. Mai 2024 (Az. 6 K 251/22) für das Berliner Recht entschieden, dass die Absicht, Wohnraum zu verkaufen statt zu vermieten, einen Leerstand über drei Monate nicht rechtfertigt; die gesetzliche Ausnahme für gescheiterte Vermietungsbemühungen sei auf gescheiterte Verkaufsbemühungen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, und eine zeitlich befristete Vermietung zu Wohnzwecken sei dem Eigentümer zumutbar. Für Berliner Objekte bedeutet das: Auch die Übergangsphase zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung kann ein Zweckentfremdungsverfahren auslösen, wenn sie sich über die Dreimonatsfrist hinaus zieht.

Bauliche Veränderung und Abriss

Erfasst sind schließlich bauliche Maßnahmen, die den Wohnraum für Wohnzwecke ungeeignet machen – etwa die Zusammenlegung mit einer Gewerbeeinheit, der Rückbau von Küche und Bad oder die Entkernung – sowie der Abbruch von Wohnraum. Auch hier gilt der Genehmigungsvorbehalt.

Dieser Bereich ist derzeit in Bewegung. In München ist nach dem Inkrafttreten der neuen Zweckentfremdungssatzung seit August 2026 im Fall eines Abbruchs von Wohnraum keine Genehmigung mehr erforderlich, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen; die Stadt stellt hierzu ein eigenes Informationsblatt und ein Anzeigeformular bereit. Wer ein Abbruch- oder Umbauvorhaben plant, sollte den jeweils aktuellen Satzungsstand daher unmittelbar vor Antragstellung prüfen und nicht auf ältere Merkblätter vertrauen.

Genehmigung, Registrierungsnummer und Meldepflichten

Die Genehmigung

Wo ein Zweckentfremdungsverbot gilt, ist jede zweckfremde Nutzung grundsätzlich verboten und bedarf einer vorherigen Genehmigung. Erteilt wird sie, wenn ein öffentliches Interesse oder ein berechtigtes Interesse des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten an der zweckfremden Nutzung das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt – so formuliert es etwa § 12 WohnStG für Nordrhein-Westfalen. Häufig wird die Genehmigung mit Auflagen verbunden, etwa der Schaffung von Ersatzwohnraum oder der Zahlung eines Ausgleichsbetrags.

Ein Punkt wird in Kaufvertragsverhandlungen regelmäßig übersehen: Die Genehmigung ist personengebunden. Sie geht nicht automatisch auf den Erwerber über. Wer eine Wohnung kauft, die bislang genehmigt als Ferienwohnung betrieben wurde, muss eine eigene Genehmigung beantragen. Wird ohne diese weitervermietet, begeht der neue Eigentümer eine Ordnungswidrigkeit – auch wenn der Verkäufer über eine gültige Genehmigung verfügte. In der Vertragsgestaltung empfiehlt sich deshalb eine ausdrückliche Regelung, gegebenenfalls verbunden mit einer aufschiebenden Bedingung oder einem Rücktrittsrecht.

Registrierungsnummer für Plattformangebote

Mehrere Länder und Kommunen haben Registrierungssysteme eingeführt. Berlin arbeitet seit 2018 mit einer Registriernummer nach § 5 ZwVbG: Wer Wohnraum über Plattformen anbieten will, beantragt beim zuständigen Bezirksamt eine Genehmigung und erhält damit eine wohnungsbezogene Registriernummer, die in jedem Inserat sichtbar anzugeben ist. Hamburg verlangt eine Wohnraumschutznummer, die ebenfalls in jeder Anzeige oder Werbung für die Vermietung anzugeben ist; hinzu kommt eine Anzeigepflicht gegenüber der zuständigen Behörde nach Beginn der Vermietung – wird sie versäumt, verliert die Nummer ihre Gültigkeit und sämtliche Angebote werden rechtswidrig.

München befindet sich zum Rechtsstand dieses Beitrags in einer Übergangsphase. Die Stadt hat angekündigt, dass jede über ein Online-Portal als Ferienwohnung vermietete Wohnung künftig zuvor online beim Sozialreferat registriert werden muss und eine wohnungsbezogene Registrierungsnummer erhält, die im Inserat anzugeben ist. Bislang gilt in München jedoch noch kein Registrierungsverfahren und damit auch keine Registrierungspflicht; dafür ist zunächst eine Änderung der städtischen Zweckentfremdungssatzung erforderlich, die zusammen mit dem IT-Portal vorbereitet wird. Wer in München kurzzeitvermietet, muss die Entwicklung daher aktiv verfolgen.

Die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung und der Datenaustausch

Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften wurde am 11. April 2024 verabschiedet und wird seit dem 20. Mai 2026 in allen Mitgliedstaaten angewendet. Ein verbreitetes Missverständnis lohnt die Klarstellung: Die Verordnung schafft kein eigenes Zweckentfremdungsverbot. Sie enthält keine materiellen Genehmigungspflichten und trifft keine Aussage darüber, ob Kurzzeitvermietung zulässig ist. Das bleibt Sache der Länder und Kommunen.

Was die Verordnung schafft, ist ein Transparenzinstrument. Gastgeber werden zur Registrierung verpflichtet, Plattformen dürfen grundsätzlich nur Angebote mit gültiger Registriernummer veröffentlichen, und zwischen Plattformen und Behörden wird ein strukturierter digitaler Datenaustausch etabliert. Die Registrierungspflicht greift dabei nur dort, wo die zuständige Kommune ein entsprechendes digitales Registrierungsverfahren eingeführt hat; Gemeinden ohne Zweckentfremdungsregelung sind dazu nicht verpflichtet.

Für die nationale Durchführung wurde in Deutschland das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) geschaffen, das ein zweistufiges System vorsieht: Die Bundesnetzagentur fungiert als zentrale digitale Zugangsstelle für den automatisierten Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden, während Länder und Kommunen für Registrierungsverfahren, Genehmigungen und Sanktionen zuständig bleiben.

Die praktische Konsequenz ist erheblich. Bislang mussten die Behörden ungenehmigte Angebote selbst aufspüren – mit begrenztem Personal und ohne systematischen Zugriff auf Plattformdaten. Der Abgleich zwischen gemeldeten Angeboten und erteilten Genehmigungen wird nun weitgehend automatisierbar. Wer bisher darauf gesetzt hat, in der Masse der Inserate nicht aufzufallen, sollte diese Kalkulation neu bewerten.

Bußgelder, Rückführungsanordnung und Treuhändermodell

Die ungenehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum ist in allen Ländern mit Zweckentfremdungsrecht eine Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen liegt in Berlin, Bayern, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Hessen bei bis zu 500.000 Euro je Verstoß, in Baden-Württemberg bei bis zu 100.000 Euro und in Sachsen bei bis zu 50.000 Euro. In Berlin ergibt sich der Rahmen aus § 7 Abs. 4 ZwVbG; in München aus Art. 5 ZwEWG in Verbindung mit § 14 der städtischen Zweckentfremdungssatzung. In Hamburg ist auch das Veröffentlichen eines Inserats ohne Wohnraumschutznummer oder mit falschen Angaben bußgeldbewehrt.

Die Höhe im Einzelfall richtet sich nach Schwere und Dauer des Verstoßes sowie nach dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Verfügungsberechtigte aus der zweckfremden Nutzung gezogen hat. Der Grundsatz, dass sich eine Ordnungswidrigkeit nicht lohnen darf, führt dazu, dass die erzielten Mieteinnahmen aus der Ferienvermietung als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Berlin hat die Bußgeld-Rahmenbeträge in den Ausführungsvorschriften zum Zweckentfremdungsverbot im März 2026 angepasst, unter anderem wegen gesetzlicher Änderungen und der Umsetzung der Verordnung (EU) 2024/1028; die neu gefasste Übergangsversion ist für den Vollzug durch die Bezirksämter verbindlich und soll eine vereinheitlichte Bußgeldpraxis sichern.

Neben dem Bußgeld stehen den Behörden verwaltungsrechtliche Instrumente zur Verfügung. Sie können die zweckfremde Nutzung durch Anordnung unterbinden und die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken verlangen. In Berlin sieht § 4 ZwVbG eine solche Rückführungsanordnung vor, die bis zur Räumung reichen kann. Seit der Novelle 2018 können die Bezirke nach §§ 4a, 4b ZwVbG zusätzlich einen Treuhänder einsetzen, der den Wohnraum auf Kosten des Eigentümers wieder bewohnbar macht und dem Mietmarkt zuführt; finanziert wird das über eine Grundschuld, die ohne Zustimmung des Eigentümers ins Grundbuch eingetragen wird. Dieses Instrument wurde bislang selten eingesetzt, gewinnt mit dem angekündigten Personalaufbau in den Bezirken aber an Bedeutung.

Abgrenzung: Wann Kurzzeitvermietung zulässig bleibt

Nicht jede kurzzeitige Überlassung ist eine Zweckentfremdung. Drei Konstellationen sind in der Praxis besonders wichtig.

Teilvermietung der selbstgenutzten Wohnung. Wird nur ein Teil der dauerhaft selbst bewohnten Wohnung an Gäste überlassen, liegt regelmäßig keine Zweckentfremdung vor. München nennt als Beispiel ein zehn Quadratmeter großes ehemaliges Kinderzimmer in einer 90 Quadratmeter großen, weiterhin selbst bewohnten Familienwohnung, wobei die Gäste Bad und Küche mitbenutzen. Berlin kennt für die genehmigungsfreie Teilvermietung der selbstgenutzten Hauptwohnung eine Grenze von 49 Prozent der Wohnfläche.

Zeitlich begrenzte Vermietung der gesamten Wohnung. Steht die eigene Wohnung wegen Urlaub oder anderer Abwesenheit zeitweise leer, kann sie in München für insgesamt bis zu acht Wochen – 56 Kalendertage, auch verteilt auf mehrere Zeiträume – im Kalenderjahr als Ferienwohnung angeboten werden, sofern sie im Übrigen selbst bewohnt wird. Hamburg lässt die vorübergehende Vermietung der eigenen Wohnung ebenfalls für höchstens acht Wochen im Kalenderjahr ohne Genehmigung zu, verlangt dafür aber eine Wohnraumschutznummer. In Berlin ist die genehmigungsfreie Vermietung einer Nebenwohnung auf 90 Tage im Jahr begrenzt.

Wohnen auf Zeit statt Beherbergung. Die möblierte Vermietung an Berufspendler, Projektmitarbeiter oder Studierende für mehrere Monate ist keine Fremdenbeherbergung, sondern Wohnnutzung – vorausgesetzt, der Nutzer verlegt seinen Lebensmittelpunkt tatsächlich dorthin und meldet sich in der Regel an. Die Grenze verläuft nicht bei einer starren Mindestmietdauer, sondern bei der Frage, ob die Räume zum Wohnen oder zur Beherbergung überlassen werden. Bei Monteurzimmern und Boardinghouse-Konzepten mit hotelähnlichen Serviceleistungen kippt die Bewertung schnell in Richtung Beherbergung – dann sind zusätzlich Baurecht und Gewerberecht zu prüfen.

Für Vermieter gilt außerdem eine mietrechtliche Grenze, die vom Zweckentfremdungsrecht unabhängig ist: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Januar 2014 (VIII ZR 210/13) entschieden, dass eine erteilte Untervermietungserlaubnis ohne besondere Anhaltspunkte nicht das Recht umfasst, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen. Ein Mieter, der die angemietete Wohnung ohne gesonderte Erlaubnis über eine Plattform anbietet, verletzt seine vertraglichen Pflichten – unabhängig davon, ob zusätzlich eine Zweckentfremdung vorliegt.

Praxisbeispiel: Bußgeldrisiko bei einer ungenehmigten Ferienwohnung

Ausgangslage. Ein Kapitalanleger erwirbt in einer Großstadt mit geltendem Zweckentfremdungsverbot eine 62 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung. Die bisherige Mieterin zieht kurz nach dem Eigentumsübergang aus. Statt neu zu vermieten, richtet der Eigentümer die Wohnung möbliert ein und bietet sie über zwei Buchungsportale tageweise an Städtereisende an. Eine Genehmigung beantragt er nicht; eine Registriernummer hinterlegt er ebenfalls nicht. Über 20 Monate erzielt er eine Auslastung von rund 60 Prozent bei einem durchschnittlichen Übernachtungspreis von 95 Euro.

Wirtschaftlicher Vorteil. Bei 30 Kalendertagen im Monatsdurchschnitt und 60 Prozent Auslastung ergeben sich rund 18 belegte Nächte im Monat. Das entspricht 18 x 95 Euro = 1.710 Euro Bruttoerlös im Monat, über 20 Monate also rund 34.200 Euro. Bei einer ortsüblichen Dauervermietung hätte die Wohnung bei angenommenen 13,50 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete rund 837 Euro im Monat erbracht, über 20 Monate also etwa 16.740 Euro. Die Differenz von rund 17.460 Euro ist der Betrag, an dem sich die Bußgeldbemessung typischerweise orientiert – der Vorteil soll abgeschöpft werden, und darüber hinaus soll die Ordnungswidrigkeit spürbar sanktioniert werden.

Behördliche Reaktion. Über den Datenaustausch nach der Verordnung (EU) 2024/1028 gelangen die Angebotsdaten an die zuständige Behörde. Der Abgleich mit dem Genehmigungsregister ergibt: keine Genehmigung, keine gültige Registriernummer. Die Behörde leitet ein Amtsermittlungsverfahren ein, fordert den Eigentümer zur Stellungnahme und zur Vorlage von Buchungsunterlagen auf und erlässt anschließend eine Anordnung zur Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken. Parallel wird ein Bußgeldverfahren eingeleitet. Die Plattformen sperren das Inserat wegen fehlender Registriernummer.

Kostenbild. Neben dem Bußgeld, das sich am abgeschöpften Vorteil orientiert und je nach Land bis zu 500.000 Euro betragen kann, treten weitere Positionen hinzu: Verfahrenskosten, gegebenenfalls Zwangsgelder zur Durchsetzung der Rückführungsanordnung, die Kosten der Wiederherstellung eines dauervermietbaren Zustands, entgangene Erlöse während des Verfahrens und – bei anhaltender Weigerung – das Risiko eines Treuhänderverfahrens mit Grundschuldeintragung. Steuerlich kommt hinzu, dass die kurzzeitige Beherbergung umsatzsteuerpflichtig sein kann und in vielen Städten eine kommunale Übernachtungsabgabe anfällt; werden diese Pflichten ebenfalls nicht erfüllt, drohen gesonderte Verfahren.

Was hätte anders laufen können. Der Eigentümer hätte vor dem Erwerb prüfen können, ob für das Objekt ein Zweckentfremdungsverbot gilt, ob eine Genehmigung besteht und ob sie auf ihn übergeht. Er hätte einen Genehmigungsantrag stellen und dessen Ausgang abwarten können. Und er hätte die zulässigen Gestaltungen nutzen können – etwa das Wohnen auf Zeit mit mehrmonatigen Mietverhältnissen, das in der Regel keine Zweckentfremdung darstellt und je nach Standort eine ähnliche Rendite bei erheblich geringerem Risiko ermöglicht.

Pflichten von Eigentümern und Verwaltern

Verfügungsberechtigte – das sind in erster Linie die Eigentümer – trifft die Pflicht, Zweckentfremdungen abzuwenden. Diese Formulierung findet sich sinngemäß in mehreren Landesgesetzen und hat eine wichtige Konsequenz: Der Eigentümer kann sich nicht darauf zurückziehen, sein Mieter habe die Wohnung ohne sein Wissen an Touristen weitervermietet. Verlangt wird ein aktives Tätigwerden, sobald konkrete Anhaltspunkte vorliegen.

Für die Verwaltungspraxis lassen sich daraus konkrete Handlungspflichten ableiten. Erstens die Marktbeobachtung: Wer in Städten mit Zweckentfremdungsverbot verwaltet, sollte gelegentlich prüfen, ob Objekte des eigenen Bestands auf Buchungsportalen auftauchen. Zweitens die Vertragsgestaltung: Mietverträge sollten die Untervermietung an Touristen und die gewerbliche Kurzzeitvermietung ausdrücklich ausschließen und den Erlaubnisvorbehalt klar formulieren. Drittens die Reaktion: Bei Verdachtsfällen sind Abmahnung und – bei fortgesetztem Verstoß – die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen vertragswidrigen Gebrauchs zu prüfen. Viertens die Leerstandsüberwachung: Der Verwalter sollte Leerstände ab dem zweiten Monat dokumentieren, Vermietungsbemühungen belegbar festhalten und rechtzeitig entscheiden, ob eine Anzeige oder ein Antrag bei der Behörde erforderlich ist.

Besonders wichtig ist die Dokumentation der Vermietungsbemühungen. Das Verwaltungsgericht Berlin hat in der bereits genannten Entscheidung deutlich gemacht, dass pauschale Verweise auf Inserate und ungeordnete Interessentenlisten ohne Erläuterung, warum die einzelnen Besichtigungen gescheitert sind, den Anforderungen nicht genügen. Wer den Leerstand rechtfertigen will, braucht eine nachvollziehbare Kette aus Inseratsnachweisen, Besichtigungsprotokollen, Absagegründen und Preisgestaltung. Zur Preisgestaltung hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem Eilverfahren zudem ausgeführt, dass eine überdurchschnittliche Mietzinsforderung als Indiz gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen gewertet werden kann.

Bei Ankäufen gehört die Frage nach laufenden oder abgeschlossenen Zweckentfremdungsverfahren inzwischen zum Standard der Due Diligence. Die Nutzungsbeschränkung wirkt gegen jeden Eigentümer, ist im Grundbuch aber nicht erkennbar. Eine Anfrage bei der zuständigen Behörde und die Prüfung, ob eine bestehende Genehmigung personengebunden ist, sollten vor Beurkundung erfolgen.

WEG-Bezug: Beschlusslage gegen Ferienvermietung

In Wohnungseigentumsanlagen stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung einzelner Einheiten untersagen kann. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) eng begrenzt. Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter; die zulässige Wohnnutzung umfasst nach dieser Entscheidung auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste. Eine allgemeine Öffnungsklausel erlaubt zwar Änderungen der Gemeinschaftsordnung mit qualifizierter Mehrheit, nicht aber den Eingriff in mehrheitsfeste Rechte – dazu zählt die Zweckbestimmung des Sondereigentums. Eine Änderung wirkt daher nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer; ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht.

Für die Praxis der WEG-Verwaltung ergeben sich daraus mehrere Konsequenzen. Ein Mehrheitsbeschluss, der die Ferienvermietung generell verbietet, ist angreifbar und wird auf Anfechtung regelmäßig für ungültig erklärt. Wer ein wirksames Verbot erreichen will, braucht eine allstimmige Vereinbarung, die zur Sicherung ihrer Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern im Grundbuch eingetragen werden sollte. Bei Neubauvorhaben lässt sich die Frage am elegantesten in der Teilungserklärung regeln, bevor Einheiten veräußert werden.

Unberührt bleiben zwei andere Ebenen. Zum einen kann die Gemeinschaft Regelungen zum ordnungsmäßigen Gebrauch treffen – etwa zur Hausordnung, zur Schlüsselübergabe, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder zur Müllentsorgung – und bei erheblichen Störungen im Einzelfall gegen den störenden Eigentümer vorgehen. Zum anderen bleibt das öffentliche Zweckentfremdungsrecht davon vollständig unabhängig: Auch wenn die Gemeinschaft die Ferienvermietung wohnungseigentumsrechtlich nicht untersagen kann, bleibt sie ohne behördliche Genehmigung eine Ordnungswidrigkeit. Verwalter sollten diesen Unterschied in der Eigentümerversammlung klar kommunizieren, damit keine falschen Erwartungen entstehen.

Rechtslage & Referenzurteile

Landesrecht als Grundlage. Berlin regelt die Materie im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) mit den Tatbeständen in § 2 Abs. 1, der Rückführungsanordnung in § 4, dem Treuhändermodell in §§ 4a, 4b, der Registriernummer in § 5 und dem Bußgeldrahmen bis 500.000 Euro in § 7 Abs. 4. Bayern stützt sich auf das ZwEWG und die jeweilige kommunale Satzung; für München ist Art. 5 ZwEWG in Verbindung mit § 14 der Zweckentfremdungssatzung die Bußgeldnorm. Hamburg regelt Genehmigung, Wohnraumschutznummer und Anzeigepflicht im Wohnraumschutzgesetz. Nordrhein-Westfalen ermächtigt die Gemeinden in § 12 des Wohnraumstärkungsgesetzes zum Erlass einer Zweckentfremdungssatzung.

Verordnung (EU) 2024/1028. Die Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften wird seit dem 20. Mai 2026 angewendet. Sie schafft Registrierungs- und Veröffentlichungspflichten sowie einen strukturierten Datenaustausch, jedoch kein materielles Zweckentfremdungsrecht. Die nationale Durchführung erfolgt über das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) mit der Bundesnetzagentur als zentraler digitaler Zugangsstelle.

BGH, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18. Die Kurzzeitvermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist von der Zweckbestimmung "Wohnen" gedeckt. Ein Verbot kann nicht durch Mehrheitsbeschluss auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel eingeführt werden, sondern nur mit Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer.

BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13. Eine dem Mieter erteilte Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ohne besondere Anhaltspunkte nicht das Recht, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen. Die Überlassung an Touristen unterscheidet sich von einer auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung.

BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16. Der Aufenthalt in Ferienwohnungen ist kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung. Dauerwohnen und Ferienwohnnutzung sind allerdings nicht von vornherein unvereinbar, wenn die Nutzungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen. Die Entscheidung betrifft das Bauplanungsrecht und ist neben dem Zweckentfremdungsrecht zu beachten.

VG Berlin, Urteil vom 31. Mai 2024 – 6 K 251/22. Die Absicht, Wohnraum zu verkaufen statt zu vermieten, rechtfertigt keinen Leerstand über drei Monate. Die gesetzliche Ausnahme für gescheiterte Vermietungsbemühungen ist auf gescheiterte Verkaufsbemühungen nicht analog anwendbar; eine befristete Vermietung zu Wohnzwecken ist dem Eigentümer zumutbar. Ernsthafte Vermietungsbemühungen müssen substantiiert und nachprüfbar dargelegt werden.

Checkliste

• Für jedes Objekt geprüft, ob und in welcher Fassung ein Landesgesetz oder eine kommunale Zweckentfremdungssatzung gilt
• Bei Ankauf: Anfrage bei der zuständigen Behörde zu laufenden oder abgeschlossenen Zweckentfremdungsverfahren gestellt
• Bestehende Genehmigungen auf Personengebundenheit und Nebenbestimmungen geprüft
• Genehmigungsantrag vor Aufnahme der zweckfremden Nutzung gestellt, nicht danach
• Registriernummer beziehungsweise Wohnraumschutznummer beantragt und in allen Inseraten sichtbar hinterlegt
• Landesspezifische Melde- und Anzeigepflichten nach Beginn der Vermietung eingehalten
• Zulässige Freigrenzen dokumentiert: Wohnflächenanteil bei Teilnutzung, Tagesgrenzen bei zeitweiser Vermietung
• Mietverträge mit ausdrücklichem Verbot der Kurzzeit- und Touristenvermietung ausgestattet
• Bestand regelmäßig auf Buchungsportalen abgeglichen und Verdachtsfälle dokumentiert
• Leerstände ab dem zweiten Monat erfasst, Vermietungsbemühungen mit Inseraten, Besichtigungen und Absagegründen belegt
• Marktgerechte Mietpreisforderung bei Wiedervermietung dokumentiert
• In der WEG: Zweckbestimmung in der Teilungserklärung geprüft, Beschlusskompetenz realistisch eingeschätzt
• Steuerliche und gewerberechtliche Nebenpflichten der Kurzzeitvermietung geklärt

Häufige Fragen (FAQ)

Gilt das Zweckentfremdungsverbot bundesweit?

Nein. Es handelt sich um Landesrecht. Länder wie Berlin und Hamburg regeln die Materie flächendeckend durch Landesgesetz, andere – etwa Bayern und Nordrhein-Westfalen – ermächtigen die Kommunen zum Erlass einer Satzung. In Gemeinden ohne entsprechende Regelung gibt es kein Zweckentfremdungsverbot. Maßgeblich ist deshalb immer der Standort des Objekts.

Ab wann ist Leerstand eine Zweckentfremdung?

In der Regel ab einer Dauer von mehr als drei Monaten ohne zulässigen Grund. Anerkannte Gründe sind je nach Land und Praxis unter anderem eine bevorstehende Sanierung, wirtschaftlich unzumutbare Instandsetzung, ungeklärte Eigentumsverhältnisse und nachweislich gescheiterte Vermietungsbemühungen. Für Berlin hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass eine bloße Verkaufsabsicht den Leerstand nicht rechtfertigt.

Brauche ich für Airbnb eine Registrierungsnummer?

Das hängt vom Standort ab. Berlin verlangt seit 2018 eine Registriernummer nach § 5 ZwVbG, Hamburg eine Wohnraumschutznummer; beide müssen im Inserat sichtbar sein. München bereitet ein Registrierungsverfahren vor, hat es zum Rechtsstand dieses Beitrags aber noch nicht in Kraft gesetzt. Die Verordnung (EU) 2024/1028 verpflichtet Plattformen dazu, nur Angebote mit gültiger Registriernummer zu veröffentlichen, soweit vor Ort ein Registrierungsverfahren besteht.

Wie hoch können die Bußgelder ausfallen?

In Berlin, Bayern, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Hessen sind bis zu 500.000 Euro je Verstoß möglich, in Baden-Württemberg bis zu 100.000 Euro und in Sachsen bis zu 50.000 Euro. Die konkrete Höhe bemisst sich nach Schwere und Dauer des Verstoßes und nach dem wirtschaftlichen Vorteil aus der zweckfremden Nutzung. Berlin hat die Bußgeld-Rahmenbeträge in den Ausführungsvorschriften im März 2026 angepasst.

Kann die Eigentümergemeinschaft Ferienvermietung verbieten?

Nur eingeschränkt. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) ist die Vermietung an wechselnde Feriengäste von der Zweckbestimmung "Wohnen" gedeckt. Ein Verbot lässt sich nicht durch Mehrheitsbeschluss auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel einführen, sondern nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Unabhängig davon bleibt die ungenehmigte Zweckentfremdung öffentlich-rechtlich verboten.

Ist möbliertes Wohnen auf Zeit eine Zweckentfremdung?

In der Regel nicht. Wird die Wohnung an Personen überlassen, die dort für mehrere Monate ihren Lebensmittelpunkt haben, handelt es sich um Wohnnutzung. Kritisch wird es, wenn hotelähnliche Serviceleistungen hinzutreten oder die Aufenthaltsdauern sehr kurz sind – dann rückt die Nutzung in Richtung Fremdenbeherbergung, und neben dem Zweckentfremdungsrecht sind auch Bau- und Gewerberecht zu prüfen.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel mit einer bestehenden Genehmigung?

Genehmigungen zur zweckfremden Nutzung sind regelmäßig personengebunden und gehen nicht automatisch auf den Erwerber über. Wer eine bislang genehmigt betriebene Ferienwohnung kauft, muss eine eigene Genehmigung beantragen. Wird ohne diese weitervermietet, liegt eine Ordnungswidrigkeit des neuen Eigentümers vor. Im Kaufvertrag sollte dieser Punkt ausdrücklich geregelt werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin (ZwVbG), insbesondere § 2 Abs. 1, § 4, §§ 4a und 4b, § 5 sowie § 7 Abs. 4; Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV-ZwVb) mit den im März 2026 angepassten Bußgeld-Rahmenbeträgen
• Bayerisches Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) sowie die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)
• Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (Genehmigung, Wohnraumschutznummer, Anzeigepflicht)
• Wohnraumstärkungsgesetz Nordrhein-Westfalen (WohnStG), insbesondere § 12 (Satzungsermächtigung und Genehmigung)
• Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften; nationales Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 540 und § 543 Abs. 2 Nr. 2; Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• BGH, Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18; BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13; BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16; VG Berlin, Urteil vom 31. Mai 2024 – 6 K 251/22

Rechtsstand dieses Beitrags ist August 2026. Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag der allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Das Zweckentfremdungsrecht ist Landes- und Satzungsrecht und ändert sich häufig; die Angaben zu Freigrenzen, Registrierungsverfahren und Bußgeldrahmen beziehen sich auf die genannten Länder und Städte und sind für den konkreten Standort gesondert zu prüfen. Für die verbindliche Beurteilung eines Einzelfalls empfehlen wir die Einschaltung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts.

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Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist ein Thema, bei dem die Mietverwaltung zwischen Landesrecht, kommunaler Satzung, Mietvertrag und Wohnungseigentumsrecht vermitteln muss – und bei dem Versäumnisse unmittelbar teuer werden. Die EXTRA Immobilien Gruppe arbeitet als Technologieverwaltung: digital in den Prozessen, persönlich in der Betreuung. Wir führen Objektdaten, Nutzungsstatus, Leerstände und Fristen strukturiert und nachvollziehbar, damit Genehmigungs- und Registrierungspflichten nicht übersehen werden und Vermietungsbemühungen im Zweifelsfall belegbar sind.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Standortbezogene Prüfung, ob für ein Objekt ein Zweckentfremdungsverbot oder eine kommunale Satzung gilt
• Lückenlose Leerstandsdokumentation mit Inseratsnachweisen, Besichtigungen und Absagegründen
• Mietvertragsgestaltung mit klaren Regelungen zu Untervermietung und Kurzzeitvermietung
• Digitale Objektakte mit Fristen- und Aufgabensteuerung statt verteilter E-Mail-Verläufe
• Verzahnung von Miet- und WEG-Verwaltung, damit Beschlusslage und Nutzungspraxis zusammenpassen

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

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