Vermietete Wohnung verkaufen: Mietervorkaufsrecht, Kündigungssperrfrist und was Verkäufer beachten müssen

Auf einen Blick: Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist rechtlich anspruchsvoller als der einer leerstehenden Einheit, weil der Mietvertrag den Eigentümerwechsel überdauert. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter beim ersten Verkauf regelmäßig ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu – mit Mitteilungspflicht und Zwei-Monats-Frist; bei Vereitelung drohen erhebliche Schadensersatzansprüche. Zusätzlich sperrt § 577a BGB die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung des Erwerbers für drei bis zehn Jahre, und in Milieuschutzgebieten kann die Gemeinde ein eigenes Vorkaufsrecht ausüben. Dieser Beitrag ordnet die Regelungen ein und führt durch den Verkaufsprozess bis zum Notartermin.

Gliederung

• Kauf bricht nicht Miete: § 566 BGB und die Kaution nach § 566a BGB
• Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB: Voraussetzungen, Fristen, Ausnahmen
• Vereitelung des Vorkaufsrechts und Schadensersatz
• Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB und Abgrenzung zum Eigenbedarf
• Milieuschutz und gemeindliches Vorkaufsrecht
• Preisbildung: vermietet gegenüber bezugsfrei
• Unterlagen, Ablauf und Notartermin
• Spekulationsfrist und Grunderwerbsteuer
• Rechtslage, Checkliste und FAQ

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, verkauft nicht nur eine Immobilie, sondern ein laufendes Dauerschuldverhältnis mit einem Dritten, der an der Transaktion nicht beteiligt ist und ihr auch nicht zustimmen muss. Daraus ergibt sich die besondere Struktur des Geschäfts: Der Mieter bleibt, der Vertrag bleibt, die Miethöhe bleibt – und der Käufer erwirbt eine Einheit, über deren Nutzung er zunächst nicht frei verfügen kann. Für Kapitalanleger ist das der Normalfall, für Eigennutzer ein Hindernis, das sich unmittelbar im Kaufpreis niederschlägt.

Die rechtlichen Reibungspunkte entstehen fast immer an drei Stellen. Erstens beim Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag: Welche Nebenabreden, Staffelungen, Modernisierungsvereinbarungen und Kautionsansprüche gehen tatsächlich über, und was wurde im Kaufvertrag dazu geregelt? Zweitens beim Mietervorkaufsrecht: Ist die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum aufgeteilt worden, löst der erste Verkauf an einen Dritten eine Mitteilungspflicht aus, deren Verletzung teuer werden kann. Drittens bei den Kündigungsbeschränkungen: Der Käufer, der auf Eigennutzung setzt, muss wissen, wie lange er warten muss – und in einigen Städten sind das zehn Jahre.

Hinzu kommt eine öffentlich-rechtliche Ebene, die in Ballungsräumen über die Machbarkeit einer Transaktion mitentscheidet. Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, häufig als Milieuschutz bezeichnet, koppeln Umwandlung und bestimmte Veräußerungen an Genehmigungen und geben der Gemeinde ein Vorkaufsrecht. Wer diese Ebene erst im Notartermin entdeckt, verliert Wochen und gelegentlich den Käufer. Dieser Beitrag beschreibt die Rechtslage aus Verkäufersicht, ordnet die wirtschaftlichen Effekte ein und liefert einen belastbaren Ablaufplan.

Vermietete Wohnung verkaufen: Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete"

Der Eintritt des Erwerbers nach § 566 BGB

§ 566 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird. Entscheidend sind zwei Merkmale: Die Überlassung an den Mieter muss vor der Veräußerung liegen, und der Übergang knüpft an die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch an – nicht an den Notartermin und nicht an den vertraglichen Besitzübergang.

Die zeitliche Lücke zwischen Beurkundung und Grundbucheintragung ist praktisch bedeutsam; sie beträgt je nach Grundbuchamt mehrere Wochen bis Monate, und in dieser Phase ist der Verkäufer rechtlich weiterhin Vermieter. Kaufverträge regeln deshalb einen wirtschaftlichen Übergabestichtag, ab dem Nutzen und Lasten – und damit die Mieteinnahmen – dem Käufer zustehen, während die Vermieterstellung formal noch beim Verkäufer liegt. Ohne saubere Regelung wird später über Mieteingänge, Betriebskostenabrechnungen und die Berechtigung zu Mieterhöhungen gestritten.

Über geht, was zum Mietverhältnis gehört: die vereinbarte Miete einschließlich Staffel- oder Indexabreden, Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, Duldungspflichten, Modernisierungsmieterhöhungen und Nebenabreden. Auch mündliche Zusagen, formlos gewährte Mietnachlässe oder geduldete Umbauten wirken fort. Verschweigt der Verkäufer solche Abreden, setzt er sich Ansprüchen des Käufers aus.

Ein professioneller Käufer prüft den Mietvertrag deshalb mit derselben Sorgfalt wie den Grundbuchauszug: Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, Vereinbarkeit der Betriebskostenumlage mit der Betriebskostenverordnung, Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und – in Gebieten mit Mietpreisbegrenzung – Durchsetzbarkeit der vereinbarten Miete. Findet er Schwächen, verhandelt er den Preis nach. Die Mietakte ist damit Teil des Produkts.

Die Kaution nach § 566a BGB

Hat der Mieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber nach § 566a BGB auch insoweit in die begründeten Rechte und Pflichten ein. Der Mieter kann seine Kaution nach Ende des Mietverhältnisses vom neuen Eigentümer verlangen – unabhängig davon, ob der Verkäufer sie tatsächlich weitergereicht hat. Kann er die Rückzahlung vom Erwerber nicht erlangen, bleibt nach § 566a Satz 2 BGB der ursprüngliche Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet.

Die Kaution gehört deshalb ausdrücklich in den Kaufvertrag – durch Übertragung des Kautionskontos beziehungsweise Abtretung der Ansprüche aus dem Kautionssparbuch oder durch Verrechnung mit dem Kaufpreis, verbunden mit einer Information an den Mieter. Fehlt diese Regelung, taucht die Kautionsforderung Jahre später auf und niemand findet die Unterlagen.

Das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB

Wann es überhaupt entsteht

Das Mietervorkaufsrecht ist kein allgemeines Recht jedes Mieters, beim Verkauf seiner Wohnung mitzubieten. § 577 Abs. 1 BGB knüpft an eine sehr konkrete Konstellation an: Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.

Drei Merkmale müssen zusammenkommen. Erstens muss die Wohnung dem Mieter überlassen worden sein, bevor Wohnungseigentum begründet wurde – die Umwandlung folgt auf das Mietverhältnis, nicht umgekehrt. Zweitens muss es sich um einen Verkauf an einen Dritten handeln. Drittens geht es um den ersten Verkauf nach der Umwandlung; ist die Einheit bereits als Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft worden, entsteht beim Weiterverkauf kein neues Vorkaufsrecht desselben Mieters. Wer eine von vornherein als Eigentumswohnung errichtete und erst danach vermietete Einheit verkauft, muss sich mit § 577 BGB typischerweise nicht befassen; wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt und einzeln veräußert, bewegt sich im Kernbereich der Vorschrift.

Mitteilungspflicht und Zwei-Monats-Frist

Mit dem Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten entsteht die Mitteilungspflicht. Der Verkäufer – in der Praxis häufig über den Notar – muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht belehren. § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB verweist für die Ausübung auf die Vorschriften über den Vorkauf, und § 469 Abs. 2 BGB setzt die Frist: Bei Grundstücken kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausgeübt werden.

Die Mitteilung muss vollständig sein. Der Mieter muss anhand der Mitteilung beurteilen können, zu welchen Bedingungen er eintreten würde – Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übernahme von Belastungen und sonstige wesentliche Abreden. Unvollständige Mitteilungen setzen die Frist nicht in Lauf. Übt der Mieter aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande. Die Ausübungserklärung bedarf nach § 577 Abs. 3 BGB keiner notariellen Form, sondern ist schriftlich möglich – ein häufig unterschätzter Punkt.

Ausnahmen: Verkauf an Familien- und Haushaltsangehörige

§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB nimmt einen praktisch wichtigen Fall aus: Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Die Ausnahme wird eng ausgelegt und ist kein Gestaltungsinstrument. Wer an einen entfernten Verwandten oder eine von Angehörigen gehaltene Gesellschaft verkauft, um das Vorkaufsrecht zu umgehen, riskiert, dass die Konstruktion nicht trägt – mit den unten beschriebenen Schadensersatzfolgen. Auch die Veräußerung des gesamten ungeteilten Grundstücks fällt nicht unter § 577 BGB, weil dem Mieter dort keine einzelne Einheit angeboten werden kann; ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach BauGB kann dagegen bestehen.

Vereitelung des Vorkaufsrechts: Der teure Fehler

Unterbleibt die Mitteilung und wird die Wohnung an den Dritten übereignet, ist das Vorkaufsrecht faktisch nicht mehr durchsetzbar – der Mieter kann vom Verkäufer keine Übereignung mehr verlangen. An dieser Stelle greift der Schadensersatz.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14 entschieden, dass der Mieter in dieser Konstellation Schadensersatz in Form des entgangenen Gewinns verlangen kann. Der Schaden bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung im vermieteten Zustand und dem anteiligen Kaufpreis, zu dem der Mieter bei ordnungsgemäßer Mitteilung hätte erwerben können. Eine vorherige „pro forma" erklärte Ausübung wird ihm nicht abverlangt, wenn die Wohnung bereits übereignet ist.

Wirtschaftlich heißt das: Wurde die Einheit im Paket besonders günstig abgegeben, entsteht genau in Höhe dieses Abschlags ein Anspruch des Mieters. Die vermeintliche Ersparnis kehrt als Forderung zurück.

Praxisbeispiel 1: Aufteilung und Paketverkauf

Ein Eigentümer teilt ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen 2024 in Wohnungseigentum auf; sieben Einheiten sind seit Jahren vermietet. 2026 verkauft er vier Einheiten gebündelt an eine Investmentgesellschaft, ohne die Mieter zu informieren. Der auf eine 72-Quadratmeter-Einheit entfallende Kaufpreis beträgt 198.000 Euro; ein Gutachten weist für diese Einheit im vermieteten Zustand 246.000 Euro aus.

Nach den Maßstäben der zitierten BGH-Entscheidung liegt der ersatzfähige entgangene Gewinn des Mieters bei der Differenz von 48.000 Euro. Bei vier betroffenen Einheiten vergleichbarer Struktur übersteigt das Risiko den Vorteil des Paketverkaufs deutlich – zuzüglich Rechtsverfolgungskosten und Zinsen. Die korrekte Mitteilung hätte den Verkauf um zwei Monate verzögert, mehr nicht.

Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB

Drei Jahre als Grundregel, bis zu zehn Jahre per Landesverordnung

§ 577a BGB schließt an dieselbe Umwandlungskonstellation an. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB – also Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung – erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

§ 577a Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, diese Frist für Gebiete mit besonderer Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Mehrere Länder haben davon Gebrauch gemacht, teils mit gestaffelten Fristen für einzelne Gemeinden. Weil die Verordnungen befristet erlassen und regelmäßig neu gefasst werden, gehört die Prüfung der aktuell geltenden Landesverordnung für die konkrete Gemeinde in jede Verkaufsvorbereitung.

Zum Fristbeginn hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 161/24 klargestellt, dass auf den Eigentumserwerb der kündigenden Vermieterseite abzustellen ist: Der frühere Erwerb des noch ungeteilten Grundstücks durch einen Voreigentümer setzt die Frist für den späteren Erwerber der aufgeteilten Einheit nicht in Gang.

Abgrenzung zum Eigenbedarf

§ 577a BGB verbietet dem Erwerber nicht jede Kündigung, sondern nimmt ihm für die Dauer der Frist die beiden praktisch wichtigsten Kündigungsgründe. Eine Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen, etwa bei Zahlungsverzug, bleibt möglich. Umgekehrt hilft es dem Erwerber nicht, einen Eigenbedarf lediglich anders zu benennen; maßgeblich ist der tatsächlich verfolgte Zweck. Für die Verkaufskommunikation folgt daraus: Ein Verkäufer sollte einem Eigennutzer-Interessenten niemals zusichern, dass dieser „nach kurzer Zeit" selbst einziehen könne. Solche Aussagen sind Grundlage späterer Schadensersatzforderungen und im Zweifel eine arglistige Täuschung über eine wertbildende Eigenschaft.

Praxisbeispiel 2: Der Eigennutzer als Käufer

Eine Familie kauft 2026 eine 2023 aus dem Bestand aufgeteilte, seit 2015 vermietete Dreizimmerwohnung in einer Großstadt mit verlängerter Sperrfrist und plant den Einzug in zwei Jahren. Tatsächlich kann sie Eigenbedarf erst nach Ablauf der landesrechtlich verlängerten Frist ab ihrem eigenen Eigentumserwerb geltend machen – gegebenenfalls erst in den 2030er Jahren, danach zuzüglich der gesetzlichen Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten. Für den Verkäufer ist das die zentrale Vermarktungsfrage: Die Zielgruppe Eigennutzer fällt in solchen Lagen praktisch aus, der realistische Käuferkreis besteht aus Kapitalanlegern, und danach richtet sich die Preisfindung.

Milieuschutz, Erhaltungssatzung und gemeindliches Vorkaufsrecht

In Gebieten mit einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – dem Milieuschutz – schützt die Gemeinde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedürfen dort der Genehmigung; aufwertende Modernisierungen über den zeitgemäßen Standard hinaus werden häufig versagt, und die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses ist kein Selbstläufer.

Hinzu kommt das gemeindliche Vorkaufsrecht, das auch zugunsten eines Dritten ausgeübt werden kann. Häufig wird dem Verkäufer dann eine Abwendungsvereinbarung angeboten – mit Verzicht auf Luxusmodernisierung, Umwandlung oder Eigenbedarfskündigung für eine festgelegte Dauer. Wer sie unterschreibt, bindet auch künftige Eigentümer und muss das im Kaufvertrag offenlegen. Das Verfahren kostet Zeit: Bis die Erklärung über die Nichtausübung vorliegt, ist der Kaufpreis regelmäßig nicht fällig.

Preisbildung: vermietet gegenüber bezugsfrei

Der Wertunterschied zwischen vermieteter und bezugsfreier Wohnung ist der zentrale wirtschaftliche Effekt dieses Regelungskomplexes. Er entsteht aus drei Quellen: dem Ausfall der Eigennutzer-Nachfrage, der Bindung an eine gegebenenfalls unter Marktniveau liegende Bestandsmiete und der Unsicherheit über den Zeitpunkt der freien Verfügbarkeit.

Die Größenordnung des Abschlags lässt sich nicht pauschal beziffern. Sie hängt vom Verhältnis der Bestandsmiete zur erzielbaren Marktmiete, von der Lage, vom Alter des Mieters, von der Restlaufzeit der Sperrfrist und vom Mietrechtsregime des Gebiets ab. In Märkten mit hoher Eigennutzernachfrage und stark unter Marktniveau liegenden Bestandsmieten fällt er deutlich aus; in reinen Anlegermärkten kann er gering sein oder sich auflösen. Jede allgemein genannte Prozentzahl ist nur eine grobe Orientierung und ersetzt die Auswertung tatsächlicher Vergleichsverkäufe im konkreten Teilmarkt nicht.

Rechenbeispiel: Renditewirkung für den Käufer

Eine vermietete 68-Quadratmeter-Wohnung erzielt 620 Euro Nettokaltmiete monatlich, also 7.440 Euro im Jahr; der Kaufpreis beträgt 210.000 Euro, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten 1.500 Euro jährlich.

Die Bruttomietrendite liegt bei 7.440 / 210.000 = 3,54 Prozent, die Nettomietrendite vor Erwerbsnebenkosten bei (7.440 − 1.500) / 210.000 = 2,83 Prozent. Mit Erwerbsnebenkosten von 9,5 Prozent steigt die Investitionssumme auf 229.950 Euro, die Nettorendite sinkt auf 2,58 Prozent.

Liegt die Marktmiete für eine vergleichbare freie Wohnung bei 810 Euro, beträgt das Steigerungspotenzial 190 Euro monatlich oder 2.280 Euro jährlich. Bei vollständiger Anpassung ergäbe sich (9.720 − 1.500) / 229.950 = 3,57 Prozent. Genau diese Differenz bewertet der Käufer, und sie rechtfertigt den Preisabstand zur bezugsfreien Einheit – oder eben nicht. Ein Verkäufer, der diese Rechnung selbst aufmacht und belegt, verhandelt aus einer stärkeren Position.

Unterlagen, Ablauf und Notartermin

Die Unterlagenmappe

Über die üblichen Objektunterlagen hinaus sind mietbezogene Nachweise erforderlich: Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung, die drei letzten Jahresabrechnungen und der aktuelle Wirtschaftsplan, die Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre, Nachweis der Erhaltungsrücklage, Energieausweis, Wohngeldbescheinigung, vollständiger Mietvertrag mit Nachträgen, Kautionsnachweis, die letzten Betriebskostenabrechnungen sowie eine Aufstellung beschlossener baulicher Maßnahmen und Sonderumlagen. Beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Sanierungen sind ein häufiger Konfliktpunkt; der Kaufvertrag sollte die Kostentragung eindeutig regeln.

Ablauf bis zur Beurkundung

Der Ablauf folgt einer festen Reihenfolge: Unterlagen zusammenstellen, Vorkaufsrechtslage prüfen (Mieter nach § 577 BGB, Gemeinde nach BauGB), Wertermittlung, Vermarktung mit korrekter Darstellung des Mietverhältnisses, Käuferauswahl und Bonitätsprüfung, Kaufvertragsentwurf über den Notar mit zweiwöchiger Regelfrist bei Verbraucherbeteiligung, Beurkundung, Mitteilung an den Mieter, Abwarten der Zwei-Monats-Frist, Auflassungsvormerkung, Erklärung der Gemeinde und Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang, Eigentumsumschreibung.

Im Notartermin sind drei Punkte zentral: der Übergang von Nutzen und Lasten einschließlich der Mieteinnahmen, die Behandlung der Kaution und die Belehrung über die Vorkaufsrechte. Ein guter Vertrag regelt zusätzlich die Betriebskostenabrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr.

Steuerliche Ebene

Spekulationsfrist nach § 23 EStG

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung aus dem Privatvermögen ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der obligatorischen Verträge, also der jeweiligen notariellen Beurkundung, nicht die Grundbucheintragung.

Die Ausnahme für selbst genutzte Objekte greift bei einer durchgehend vermieteten Wohnung nicht. Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Veräußerungskosten, wobei die in Anspruch genommene Abschreibung gewinnerhöhend wirkt – ein oft unterschätzter Effekt. Wer kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist steht, sollte den Beurkundungstermin bewusst legen. Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit ist zusätzlich die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel zu prüfen.

Grunderwerbsteuer beim Käufer

Die Grunderwerbsteuer trifft wirtschaftlich den Käufer, auch wenn beide Seiten gesetzlich Gesamtschuldner sind. Die Steuersätze werden von den Ländern festgelegt und unterscheiden sich erheblich. Für den Verkäufer ist das mittelbar relevant, weil die Erwerbsnebenkosten das Budget des Käufers und damit den verhandelbaren Kaufpreis begrenzen. Mitverkauftes bewegliches Zubehör kann im Kaufvertrag gesondert und mit realistischem Wert ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage; überhöhte Ansätze werden von den Finanzämtern beanstandet.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind § 566 BGB, § 566a BGB, § 577 BGB i.V.m. § 469 Abs. 2 BGB, § 577a BGB, § 573 BGB, § 172 BauGB sowie § 23 EStG.

BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14: Wird das Mietervorkaufsrecht vereitelt, weil der Vermieter die Mitteilung unterlässt und die Wohnung an den Dritten übereignet wird, kann der Mieter Schadensersatz in Form des entgangenen Gewinns verlangen. Der Schaden bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung im vermieteten Zustand und dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis. Eine vorherige „pro forma" erklärte Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht erforderlich, wenn die Wohnung bereits an den Dritten übereignet wurde.

BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24: Für den Beginn der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB ist auf den Eigentumserwerb der kündigenden Vermieterseite abzustellen. Der frühere Erwerb des noch ungeteilten Grundstücks durch einen Voreigentümer setzt die Frist für den späteren Erwerber der aufgeteilten Einheit nicht in Gang.

Checkliste

• Prüfen, ob nach Überlassung an den Mieter umgewandelt wurde – falls ja: §§ 577, 577a BGB einschlägig
• Klären, ob bereits ein Verkauf nach der Umwandlung stattgefunden hat
• Vollständige Mitteilung an den Mieter, Belehrung über das Vorkaufsrecht, Zwei-Monats-Frist dokumentiert abwarten
• Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB und bestehende Abwendungsvereinbarungen prüfen
• Geltende Landesverordnung zur verlängerten Kündigungssperrfrist für die Gemeinde prüfen
• Mietakte aufbereiten: Vertrag, Nachträge, Mieterhöhungen, Abrechnungen, Zahlungshistorie
• Kaution im Kaufvertrag regeln und dem Mieter den Übergang mitteilen
• Sonderumlagen und beschlossene Sanierungen offenlegen, Kostentragung zuordnen
• Nutzen-und-Lasten-Übergang und Betriebskostenabrechnung vertraglich regeln
• Zehnjahresfrist nach § 23 EStG berechnen, Beurkundungstermin bewusst legen
• Keine Zusagen an Eigennutzer zur Verfügbarkeit der Wohnung

Häufige Fragen (FAQ)

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Mieter ist am Kaufvertrag nicht beteiligt und hat kein Zustimmungsrecht; sein Mietverhältnis läuft nach § 566 BGB unverändert mit dem Erwerber weiter. Unabhängig davon können ihm Informations- und Vorkaufsrechte zustehen.

Darf der Käufer nach dem Erwerb die Miete erhöhen?

Der Erwerber hat dieselben Rechte wie der bisherige Vermieter: Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Kappungsgrenze, Modernisierungsmieterhöhungen und die Fortführung vereinbarter Staffeln. Der Eigentümerwechsel begründet kein zusätzliches Erhöhungsrecht und setzt keine Fristen neu in Gang.

Was passiert, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt?

Zwischen Mieter und Verkäufer kommt ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande, die mit dem Dritten vereinbart waren. Der Vertrag mit dem Dritten wird nicht automatisch unwirksam, kann aber regelmäßig nicht erfüllt werden; Kaufverträge enthalten deshalb Rücktritts- oder Bedingungsklauseln für diesen Fall.

Wie lange muss ein Käufer auf die Eigennutzung warten?

Bundesrechtlich mindestens drei Jahre ab seinem Eigentumserwerb, in per Landesverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahre. Hinzu kommt die gesetzliche Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten. Die konkret geltende Frist ist für jede Gemeinde einzeln zu prüfen.

Wirkt sich die Vermietung immer negativ auf den Preis aus?

Nicht zwangsläufig. In reinen Anlegermärkten mit marktnaher Bestandsmiete und solidem Mieter kann ein laufender Mietvertrag ein Vorteil sein. Ein spürbarer Abschlag entsteht vor allem dort, wo die Eigennutzernachfrage hoch und die Bestandsmiete deutlich unter Marktniveau liegt.

Quellen & Rechtshinweis

• Bürgerliches Gesetzbuch, insbesondere §§ 469, 566, 566a, 573, 577, 577a BGB
• Baugesetzbuch, insbesondere § 172 BauGB
• Einkommensteuergesetz, § 23 EStG
• Grunderwerbsteuergesetz sowie die Steuersatzregelungen der Länder
• Landesverordnungen über die Verlängerung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB
• BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14
• BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24

Rechtsstand: 20.09.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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