Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: Pflicht, Prüfung und Ausnahmen
Der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG gehört seit Dezember 2023 zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Was Eigentümer über Pflicht, IHK-Prüfung und Ausnahmen wissen müssen.
Auf einen Blick: Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Die Zertifizierung nach § 26a WEG erfolgt über eine IHK-Prüfung. Für kleine Anlagen mit höchstens acht Sondereigentumseinheiten in Selbstverwaltung gilt eine Ausnahme. Die Übergangsfrist für Altverwalter ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen.
Gliederung
- Was ein zertifizierter Verwalter ist
- Die gesetzliche Pflicht seit Dezember 2023
- Die IHK-Prüfung
- Ausnahmen und Übergangsfristen
- Praxisbeispiel
- Rechtslage
- Checkliste
- Häufige Fragen
Was ein zertifizierter Verwalter ist
Ein zertifizierter Verwalter hat vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nachgewiesen, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltung von Wohnungseigentum verfügt. Rechtsgrundlage ist § 26a Abs. 1 WEG. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Qualität der Verwaltung zu sichern und Eigentümer vor unqualifizierten Anbietern zu schützen.
Die gesetzliche Pflicht seit Dezember 2023
Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das bedeutet: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt, und kann diesen Anspruch notfalls gerichtlich durchsetzen. Ein Verwalter ohne Zertifizierung entspricht nicht mehr ohne Weiteres den gesetzlichen Anforderungen.
Die IHK-Prüfung
Die Prüfung setzt sich aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil zusammen. Der schriftliche Teil dauert 90 Minuten und wird in elektronischer Form durchgeführt. Geprüft werden unter anderem Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts, kaufmännische und technische Grundlagen der Verwaltung sowie Rechte und Pflichten des Verwalters. Nach bestandener Prüfung darf sich die Person „zertifizierte Verwalterin" bzw. „zertifizierter Verwalter" nennen.
Wer gilt als gleichgestellt?
Bestimmte Berufsqualifikationen gelten als der Zertifizierung gleichwertig, etwa Volljuristen, Immobilienkaufleute oder geprüfte Immobilienfachwirte. Sie müssen die IHK-Prüfung nicht zusätzlich ablegen.
Ausnahmen und Übergangsfristen
Für kleinere Wohnungseigentumsanlagen mit nicht mehr als acht Sondereigentumseinheiten, bei denen ein Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde, gilt die Pflicht nicht – vorausgesetzt, kein Eigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Für Verwalter, die bereits am 1. Dezember 2020 bestellt waren, galt nach § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG eine Übergangsfrist bis zum 1. Juni 2024. Diese Frist ist inzwischen abgelaufen; die Anforderungen gelten damit uneingeschränkt.
Praxisbeispiel
Eine Gemeinschaft mit 30 Einheiten hatte langjährig einen Verwalter ohne Zertifizierung. Nach Ablauf der Übergangsfrist im Juni 2024 verlangte ein Eigentümer in der Versammlung ausdrücklich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Der bisherige Verwalter legte daraufhin sein bestandenes IHK-Zertifikat vor. Die Gemeinschaft bestätigte ihn im Amt – der Anspruch des Eigentümers war erfüllt, ein Verwalterwechsel wurde nicht nötig.
Rechtslage & Referenzurteile
Maßgeblich sind § 26a WEG (Zertifizierung), § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung) und § 48 Abs. 4 WEG (Übergangsrecht), jeweils in der Fassung des WEMoG. Die Einzelheiten der Prüfung regelt die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung). Speziell auf die Zertifizierungspflicht bezogene höchstrichterliche Leitentscheidungen sind bislang nicht gefestigt; wir nennen daher bewusst kein nicht verifizierbares Aktenzeichen.
Checkliste
- [ ] Prüfen, ob der aktuelle Verwalter zertifiziert oder gleichgestellt ist
- [ ] Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter aktiv in der Versammlung geltend machen
- [ ] Ausnahme für Anlagen bis acht Einheiten in Selbstverwaltung beachten
- [ ] Nachweis (IHK-Zertifikat) zur Verwalterakte nehmen
- [ ] Bei Neubestellung Zertifizierung als Bestellvoraussetzung festhalten
Häufige Fragen (FAQ)
Ist der zertifizierte Verwalter Pflicht?
Er gehört seit dem 1. Dezember 2023 zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann seine Bestellung verlangen.
Wer nimmt die Zertifizierung ab?
Die Industrie- und Handelskammer (IHK) über eine schriftliche und mündliche Prüfung.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, für Anlagen mit höchstens acht Sondereigentumseinheiten in Selbstverwaltung, solange kein Eigentümer die Bestellung verlangt.
Sind bestimmte Berufe gleichgestellt?
Ja, unter anderem Volljuristen, Immobilienkaufleute und geprüfte Immobilienfachwirte.
Ist die Übergangsfrist noch relevant?
Nein. Die Frist für Altverwalter endete am 1. Juni 2024.
Quellen & Rechtshinweis
- § 26a WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, § 48 Abs. 4 WEG
- Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV)
- Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
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