Wirtschaftsplan WEG erstellen: Aufbau, Beschluss und häufige Fehler (2026)

Auf einen Blick: Der Wirtschaftsplan WEG ist seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) nicht mehr selbst Gegenstand des Beschlusses. Die Eigentümer beschließen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ausschließlich über die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Erhaltungsrücklage – also über das monatliche Hausgeld. Der Wirtschaftsplan bleibt die rechnerische Grundlage, die der Verwalter dafür aufstellt. Fehler im Zahlenwerk sind deshalb nicht automatisch tödlich für den Beschluss, eine falsche Verteilung oder eine unklare Beschlussformulierung dagegen sehr wohl. Dieser Beitrag zeigt Aufbau, Verteilungsschlüssel, Rücklagenzuführung und ein vollständiges Rechenbeispiel für eine 12-Parteien-Gemeinschaft.

Gliederung

• Was § 28 Abs. 1 WEG nach der Reform wirklich verlangt
• Aufbau: Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan im Detail
• Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG und dessen Änderung
• Heizkosten nach der HeizkostenV
• Vollständiges Muster-Rechenbeispiel für 12 Parteien
• Erhaltungsrücklage: Höhe, Zuführung, Ermessensspielraum
• Fortgeltung der Vorschüsse bis zum nächsten Beschluss
• Kostensteigerungen und Hausgeldrückstände einplanen
• Zahlungsverzug, Titel und Vollstreckung
• Fehlerquellen und Folgen für die Anfechtung
• Rechtslage, Checkliste und FAQ

Kaum ein Tagesordnungspunkt der Eigentümerversammlung wird so routiniert abgehandelt und so häufig angefochten wie der Wirtschaftsplan. Das hat einen strukturellen Grund: Der Wirtschaftsplan WEG ist das einzige Instrument, mit dem eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Liquidität für ein ganzes Jahr sichert. Wer hier zu knapp kalkuliert, produziert im Folgejahr Nachschüsse und Sonderumlagen. Wer zu großzügig plant, muss sich den Vorwurf gefallen lassen, die Eigentümer über Gebühr zu belasten. Und wer den falschen Verteilungsschlüssel anwendet, riskiert, dass der gesamte Beschluss vor dem Amtsgericht landet.

Seit dem 1. Dezember 2020 hat sich dabei die Rechtstechnik grundlegend geändert. Vor der Reform genehmigten die Eigentümer „den Wirtschaftsplan" als Ganzes – das Zahlenwerk selbst wurde zum Beschlussinhalt. Heute ist der Plan Vorbereitungsdokument, Beschlussgegenstand sind nur noch die daraus abgeleiteten Zahlungspflichten. Diese Verschiebung klingt akademisch, hat aber handfeste Konsequenzen für die Beschlussformulierung, für die Frage, welche Fehler überhaupt zur Ungültigerklärung führen, und für die Verteidigung von Hausgeldklagen.

Der Bundesgerichtshof hat die praktischen Folgen inzwischen in einer Reihe von Entscheidungen ausbuchstabiert – von der normgerechten Auslegung altmodisch formulierter Beschlüsse über die Teilanfechtung bis zum weiten Ermessen der Eigentümer bei der Höhe der Vorschüsse. Für Verwalter, Beiräte und Eigentümer ergibt sich daraus ein recht klares Bild, was ein rechtssicherer Wirtschaftsplan leisten muss.

Dieser Beitrag führt Schritt für Schritt durch Aufbau und Beschlussfassung, rechnet ein vollständiges Beispiel für eine 12-Parteien-Anlage durch und benennt die Fehlerquellen, die in der Praxis am häufigsten zur Anfechtung führen.

Wirtschaftsplan WEG: Was § 28 Abs. 1 WEG seit der Reform verlangt

Beschlossen werden nur die Vorschüsse

Der Wortlaut ist eindeutig. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen." Erst Satz 2 ordnet an, dass der Verwalter „zu diesem Zweck" jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen hat, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

Der Plan ist damit Mittel zum Zweck. Beschlussgegenstand – und damit Anspruchsgrundlage für die Zahlungspflicht – ist allein die in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesene Vorschusshöhe. Das entspricht der Systematik der Jahresabrechnung: Auch dort beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch über Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, nicht mehr über das Rechenwerk selbst.

Alte Formulierungen sind nicht nichtig

Viele Verwaltungen haben ihre Beschlussvorlagen nach 2020 nicht umgestellt und lassen weiterhin „den Wirtschaftsplan genehmigen". Der BGH hat entschieden, dass solche Beschlüsse nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig sind. Sie sind vielmehr normgerecht dahin auszulegen, dass die Eigentümer lediglich die in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festsetzen wollten (BGH, Beschluss vom 25.10.2023 – V ZB 9/23). Parallel gilt dies für die Jahresabrechnung: Ein Beschluss über „die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen" ist als Beschluss über die Abrechnungsspitzen auszulegen (BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 102/23).

Entwarnung ist das allerdings nur für Altbestände. Wer heute noch so formuliert, produziert vermeidbaren Auslegungsbedarf. Eine saubere Beschlussformulierung lautet etwa:

„Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des Gesamt- und der Einzelwirtschaftspläne für das Kalenderjahr 2027 die dort ausgewiesenen monatlichen Vorschüsse zur Kostentragung und zur Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Vorschüsse sind ab dem 1. Januar 2027 jeweils zum dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig. Sie gelten bis zur Beschlussfassung über die Vorschüsse des Folgejahres fort."

Die Fälligkeitsregelung stützt sich auf § 28 Abs. 3 WEG, wonach die Eigentümer beschließen können, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

Warum die Unterscheidung praktisch wichtig ist

Der entscheidende Effekt liegt im Anfechtungsprozess. Weil nur die Zahlungspflicht Beschlussinhalt ist, führen Mängel des zugrunde liegenden Rechenwerks nur dann zur gerichtlichen Ungültigerklärung, wenn sie sich auf die Höhe der Vorschüsse auswirken. Eine unglücklich beschriftete Kostenposition oder eine fehlende Erläuterung im Anhang schlägt nicht durch, ein falscher Verteilungsschlüssel dagegen sehr wohl. Das entlastet Verwaltungen von formalen Angriffen und konzentriert die gerichtliche Kontrolle auf das, was die Eigentümer tatsächlich zahlen müssen.

Aufbau des Wirtschaftsplans: Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan

Der Gesamtwirtschaftsplan

Der Gesamtwirtschaftsplan prognostiziert für das kommende Kalenderjahr sämtliche voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Er ist nach Kostenarten gegliedert und weist zu jeder Position den vorgesehenen Verteilungsschlüssel aus. Üblich und sinnvoll ist eine dreispaltige Darstellung: Ist-Werte des vorletzten Jahres, Hochrechnung des laufenden Jahres, Ansatz für das Planjahr. Nur so kann der Beirat die Ansätze plausibilisieren.

Einnahmen sind in einer normalen Wohnanlage überschaubar: Vorschüsse der Eigentümer, gegebenenfalls Mieten aus gemeinschaftlichen Einheiten, Pachten für Dach- oder Fassadenflächen (Mobilfunk, Photovoltaik), Zinserträge aus Rücklagenanlagen sowie Erstattungen von Versicherungen oder Dienstleistern. Wichtig: Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind keine Einnahme im Sinne der laufenden Bewirtschaftung. Der BGH hat für die Jahresabrechnung klargestellt, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral sind und die Abrechnungsspitze nicht erhöhen dürfen (BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24). Für den Wirtschaftsplan gilt dieselbe Logik: Wer eine geplante Erhaltungsmaßnahme aus der Rücklage finanziert, darf die Kosten nicht zusätzlich über das Hausgeld umlegen.

Ausgaben gliedern sich typischerweise in Verwaltungskosten (Verwaltervergütung, Kontoführung, Porto, Beiratshaftpflicht), Betriebskosten (Versicherungen, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Abfall, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Aufzug, Wartungsverträge), Heiz- und Warmwasserkosten sowie laufende Instandhaltung. Hinzu kommt als eigenständige Position die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die keine Ausgabe im engeren Sinn ist, sondern eine Vermögensumschichtung – sie gehört deshalb im Plan optisch abgesetzt.

Der Einzelwirtschaftsplan

Der Einzelwirtschaftsplan bricht den Gesamtplan auf die einzelne Einheit herunter. Er muss für jeden Eigentümer nachvollziehbar machen, welcher Anteil an welcher Kostenposition nach welchem Schlüssel auf ihn entfällt und welcher monatliche Vorschuss sich daraus ergibt. Er ist damit das eigentliche Herzstück: Nur die hier ausgewiesenen Beträge werden durch den Beschluss zur Zahlungspflicht.

Formal empfiehlt sich eine Aufteilung in mindestens vier Blöcke: Kosten nach Miteigentumsanteilen, Kosten nach Wohnfläche, Kosten nach Einheiten und Heiz-/Warmwasserkosten nach HeizkostenV. Die Summe je Einheit wird durch zwölf geteilt und ergibt das monatliche Hausgeld.

Verteilungsschlüssel: § 16 Abs. 2 WEG und seine Änderung

Der gesetzliche Grundschlüssel

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Dieser Schlüssel gilt immer dann, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. In der Praxis enthalten Teilungserklärungen jedoch fast immer abweichende Vereinbarungen – etwa Verteilung nach Wohnfläche, nach Einheiten oder objektbezogene Kostentrennung bei Mehrhausanlagen. Der Verwalter muss den Plan zwingend an dieser Vereinbarung ausrichten; ein Abweichen ohne Beschluss ist der klassische Anfechtungsgrund.

Änderung durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Seit der Reform können die Eigentümer „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen" – mit einfacher Mehrheit und ohne die früheren Quoren. Die Beschlusskompetenz ist weit: Sie umfasst nicht nur die Änderung des Schlüssels selbst, sondern auch die Änderung des Kreises der an einer Kostenart beteiligten Eigentümer, etwa die Beendigung einer in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenbefreiung (BGH, Urteil vom 15.11.2024 – V ZR 239/23).

Weite Kompetenz bedeutet aber nicht Beliebigkeit. Die inhaltliche Kontrolle findet im Anfechtungsverfahren statt, Maßstab ist die ordnungsmäßige Verwaltung. Der BGH hat hier in mehreren Entscheidungen Leitplanken gesetzt:

• Ist in der Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vereinbart, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, andere Eigentümer per Beschluss an den Erhaltungskosten eines Gebäudeteils zu beteiligen – es sei denn, es besteht ein sachlicher Grund (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23).
• Die Umstellung der Verteilung von Erhaltungskosten auf das Objektprinzip (nach Einheiten) widerspricht bei unterschiedlich großen Wohnungen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, weil kleinere Einheiten unangemessen belastet werden; die gerichtliche Kontrolle beschränkt sich nicht auf eine Willkürprüfung (BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25).
• Auch für einzelne Erhaltungsmaßnahmen kann die Kostenverteilung geändert werden, sie muss aber den Gebrauchs- und Nutzungsverhältnissen Rechnung tragen (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23).

Für den Wirtschaftsplan folgt daraus: Ein geänderter Schlüssel darf erst dann in den Plan einfließen, wenn ein bestandskräftiger Änderungsbeschluss vorliegt. Wird der Schlüssel im selben Termin geändert und angewandt, sollte die Beschlussreihenfolge im Protokoll eindeutig dokumentiert sein.

Heizkosten nach der HeizkostenV

Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung vorrangig. Nach § 7 HeizkostenV sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen; der Rest wird nach Wohn-/Nutzfläche oder umbautem Raum verteilt. Der Verteilerschlüssel darf innerhalb der zulässigen Spanne pro Abrechnungszeitraum geändert werden, allerdings nur mit Wirkung für die Zukunft und nicht rückwirkend (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).

Im Wirtschaftsplan lassen sich Heizkosten naturgemäß nicht verbrauchsabhängig ausweisen – der Verbrauch des Planjahres ist noch unbekannt. Zulässig und üblich ist deshalb ein Vorschussansatz nach Fläche oder nach dem Vorjahresverbrauch. Die verbrauchsabhängige Verteilung erfolgt erst in der Jahresabrechnung. Das sollte im Plan ausdrücklich vermerkt werden, damit Eigentümer den Ansatz nicht mit der späteren Abrechnung verwechseln.

Seit dem 1. Oktober 2024 sind die umlagefähigen Kosten erweitert: Auch der Strom für die Wärmeerzeugung durch eine Wärmepumpe zählt zu den Heizkosten. Zudem müssen bis zum 31. Dezember 2026 sämtliche Erfassungsgeräte in Wohngebäuden fernablesbar sein – ein Kostenblock, der in Wirtschaftsplänen für 2027 bereits eingepreist sein sollte.

Muster-Rechenbeispiel: Wirtschaftsplan einer 12-Parteien-WEG

Ausgangsdaten

Eine Wohnanlage aus dem Jahr 1998 mit zwölf Wohnungen, Aufzug, Tiefgaragenzufahrt und zentraler Gasheizung. Gesamtwohnfläche 912 m², Miteigentumsanteile 1.000/1.000. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor: Verwaltungs- und allgemeine Bewirtschaftungskosten nach Miteigentumsanteilen, Wasser/Abwasser und Niederschlagswasser nach Wohnfläche, Abfallentsorgung nach Einheiten, Heizung/Warmwasser nach HeizkostenV.

Gesamtwirtschaftsplan 2027

Das entspricht einem durchschnittlichen Hausgeld von 8.049,00 € pro Monat für die gesamte Anlage beziehungsweise rund 8,83 €/m²/Monat.

Einzelwirtschaftsplan 2027 – Verteilung auf die zwölf Einheiten

(Alle Beträge in Euro. Rundungsdifferenzen sind in der letzten Einheit ausgeglichen, damit die Spaltensummen exakt dem Gesamtwirtschaftsplan entsprechen.)

Einzelwirtschaftsplan Wohnung 5 im Detail

Wohnung 5 hat 74,00 m² und 81/1.000 Miteigentumsanteile. Die Rechnung lautet:

• Kosten nach MEA: 40.020,00 € × 81/1.000 = 3.241,62 €
• Kosten nach Wohnfläche: 10.488,00 € × 74,00/912,00 = 851,00 €
• Kosten nach Einheiten: 3.600,00 € ÷ 12 = 300,00 €
• Heizung/Warmwasser (Planansatz nach Fläche): 28.800,00 € × 74,00/912,00 = 2.336,84 €
• Zuführung Erhaltungsrücklage: 13.680,00 € × 81/1.000 = 1.108,08 €
• Jahresvorschuss: 7.837,54 € → monatliches Hausgeld 653,13 €

Davon entfallen 92,34 € monatlich auf die Erhaltungsrücklage. Dieser Betrag ist im Beschluss und im Plan gesondert auszuweisen – zum einen, weil § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG die Rücklagenvorschüsse ausdrücklich als eigenen Beschlussgegenstand nennt, zum anderen, weil Käufer und Finanzämter regelmäßig eine getrennte Darstellung verlangen.

Plausibilisierung durch den Beirat

Der Verwaltungsbeirat sollte drei Prüfungen vornehmen: erstens einen Ist-Plan-Vergleich je Position über zwei Jahre, zweitens eine Prüfung der Ansätze, die auf laufenden Verträgen beruhen (Versicherung, Wartung, Verwaltervergütung), gegen die tatsächlichen Vertragskonditionen, drittens einen Liquiditätscheck: Reicht der Bewirtschaftungsbestand am 1. Januar, um die typischen Zahlungsspitzen des ersten Quartals – Versicherungsprämie, Grundabgaben, Heizöl- oder Gasabschläge – zu decken?

Erhaltungsrücklage: Höhe, Zuführung und Ermessen

Gesetzlicher Rahmen

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt die „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann sie deshalb verlangen; ein Beschluss, der überhaupt keine Zuführung vorsieht, ist regelmäßig anfechtbar. Umgekehrt gibt es keine gesetzlich fixierte Mindesthöhe.

Wie hoch ist „angemessen"?

Als Orientierung dienen in der Praxis flächenbezogene Ansätze (häufig 10 bis 20 €/m² und Jahr, abhängig von Baujahr, Ausstattung und Sanierungsstand) oder – deutlich belastbarer – ein aus einem Instandhaltungsplan abgeleiteter Bedarf. Wer für Dach, Fassade, Heizung, Aufzug und Leitungsnetz Restnutzungsdauern und Kostenschätzungen hinterlegt, kann die Zuführung sachlich begründen und macht sie damit anfechtungsfest.

Der BGH hat den Eigentümern hier einen weiten Spielraum zugebilligt: Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung – einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage – besteht ein weites Ermessen sowohl hinsichtlich der angesetzten Positionen als auch der Höhe. Ein Beschluss ist nur anfechtbar, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung erkennbar ist, dass er zu deutlich überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt; ein konkreter Erhaltungsbedarf muss für eine Erhöhung nicht bereits feststehen (BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 108/24).

Rücklage oder Sonderumlage?

Beides sind Vorschüsse im Sinne des § 28 Abs. 1 WEG, unterscheiden sich aber im Zweck. Die Rücklage ist Vorsorge für unbestimmte künftige Maßnahmen, die Sonderumlage deckt einen konkreten, im Wirtschaftsplan nicht abgebildeten Finanzbedarf. Eine Sonderumlage ist auch dann zulässig, wenn sie eine Deckungslücke des laufenden Wirtschaftsplans schließt – etwa bei unerwarteten Energiepreissprüngen oder bei Zahlungsausfällen.

Fortgeltung der Vorschüsse bis zum nächsten Beschluss

Ein verbreitetes Missverständnis: Das Gesetz ordnet keine automatische Fortgeltung des Wirtschaftsplans an. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG verpflichtet den Verwalter lediglich, jeweils für ein Kalenderjahr einen Plan aufzustellen. Ohne besondere Regelung enden die beschlossenen Vorschüsse mit Ablauf des Planjahres – und die Gemeinschaft steht ab dem 1. Januar ohne Rechtsgrundlage für Hausgeldzahlungen da.

Die Lösung ist die Fortgeltungsklausel. Die Eigentümer können beschließen, dass die für ein konkretes Jahr festgesetzten Vorschüsse bis zur Beschlussfassung über die Vorschüsse des Folgejahres fortgelten. Der BGH hat diese Gestaltung ausdrücklich gebilligt und die Beschlusskompetenz bejaht; ihr erkennbarer Zweck liegt darin, Finanzierungslücken zu vermeiden, nicht darin, auf einen neuen Plan zu verzichten. Nicht von der Beschlusskompetenz gedeckt und damit nichtig ist dagegen eine generelle Regelung, wonach jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung des nächsten fortgelten soll – das bedarf einer Vereinbarung (BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18).

Praxisfolge: Die Fortgeltungsklausel gehört in jeden einzelnen Vorschussbeschluss, formuliert mit Bezug auf das konkrete Planjahr.

Kostensteigerungen realistisch einplanen

Energie

Wärme und Allgemeinstrom sind die volatilsten Positionen. Wer den Vorjahresansatz einfach fortschreibt, plant regelmäßig zu niedrig. Sinnvoll ist eine Kalkulation aus dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre (witterungsbereinigt) multipliziert mit den aktuellen Vertragspreisen, zuzüglich eines Sicherheitszuschlags. Zu berücksichtigen sind außerdem die CO₂-Bepreisung und – in vermieteten Einheiten – die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Eigentümer und Mieter, die die WEG-Abrechnung mit den erforderlichen Daten unterstützen muss.

Versicherung

Wohngebäudeversicherungen sind in den letzten Jahren spürbar teurer geworden, unter anderem durch gestiegene Baupreisindizes und Elementarschadenrisiken. Der Ansatz sollte auf der aktuellen Beitragsrechnung beruhen, nicht auf dem Vorjahresbetrag. Zu bedenken ist auch der vereinbarte Selbstbehalt: Der BGH hat entschieden, dass ein im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarter Selbstbehalt nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigentümer zu verteilen ist (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21). Wer einen hohen Selbstbehalt zur Prämiensenkung wählt, sollte das Risiko im Plan über eine erhöhte Position „laufende Instandhaltung" abbilden.

Grundsteuer – meist kein Fall für den Wirtschaftsplan

Häufig missverstanden: Beim Wohnungseigentum wird die Grundsteuer regelmäßig für jede Sondereigentumseinheit gesondert veranlagt und dem einzelnen Eigentümer direkt in Rechnung gestellt. Sie ist dann keine Kostenposition der Gemeinschaft und gehört nicht in den Wirtschaftsplan. Nur wo ausnahmsweise gemeinschaftliche Grundstücksteile eigenständig veranlagt werden oder eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung besteht, ist ein Ansatz gerechtfertigt. Steigende Hebesätze nach der Grundsteuerreform wirken sich also überwiegend außerhalb des Hausgelds aus – eine Information, die Verwaltungen im Anschreiben zur Versammlung erläutern sollten, weil sie sonst zu Rückfragen führt.

Unterjährige Anpassung

Zeigt sich im laufenden Jahr eine erhebliche Deckungslücke, kann die Gemeinschaft die Vorschüsse durch neuen Beschluss anheben. Der BGH hat bestätigt, dass die Beschlusskompetenz für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aus § 28 Abs. 1 WEG folgt und auch ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel daran nichts ändert. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein solcher Zweitbeschluss allerdings nur, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Eigentümer gewahrt bleiben (BGH, Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 235/23). Für die reine Anpassung an gestiegene Kosten ist deshalb eine Sonderumlage in aller Regel der sauberere Weg.

Hausgeldrückstände in der Planung, Verzug und Vollstreckung

Ausfallrisiko realistisch abbilden

Ein Wirtschaftsplan geht rechnerisch von vollständigem Zahlungseingang aus. Bestehen erhebliche Rückstände, entsteht eine Liquiditätslücke, die nicht durch eine „Position Ausfallrisiko" im Plan aufgefangen werden darf – die Kosten würden sonst doppelt umgelegt. Der richtige Weg ist ein ausreichender Bewirtschaftungsbestand, konsequentes Forderungsmanagement und im Bedarfsfall eine Sonderumlage zur Überbrückung.

Kein Zurückbehaltungsrecht

Eigentümer verweigern Hausgeldzahlungen gelegentlich mit dem Argument, die Verwaltung habe Jahresabrechnungen nicht vorgelegt. Der BGH hat dem eine klare Absage erteilt: Ein Wohnungseigentümer hat kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber beschlossenen Vorschüssen, selbst wenn er berechtigt die Erstellung von Jahresabrechnungen verlangen kann oder hierüber bereits ein Titel vorliegt. Das Hausgeld dient der Liquidität der Gemeinschaft; ein Leistungsverweigerungsrecht würde deren Handlungsfähigkeit gefährden (BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24).

Verzug, Titel und Vollstreckung

Mit Eintritt der beschlossenen Fälligkeit gerät der Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn die Zahlungstermine kalendermäßig bestimmt sind – ein weiterer Grund, die Fälligkeit im Beschluss präzise zu regeln. Verzugszinsen richten sich nach § 288 BGB; Mahn- und Rechtsverfolgungskosten sind als Verzugsschaden erstattungsfähig.

Gläubigerin der Hausgeldforderung ist die GdWE; sie klagt vor dem Amtsgericht am Ort der Anlage (§ 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Aus dem Urteil oder Vollstreckungsbescheid kann in das Vermögen des Schuldners vollstreckt werden. Besonders wirksam ist das Vorrecht der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung: Hausgeldansprüche werden nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in begrenztem Umfang vorrangig vor Grundpfandrechten befriedigt. Der Verwalter muss diese bevorrechtigten Ansprüche im Verfahren anmelden. Wichtig für Käufer: Der Ersteher in der Zwangsversteigerung haftet nicht für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers (BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12).

Häufige Fehler im Wirtschaftsplan und ihre Folgen

Nicht jeder Mangel führt zum Erfolg einer Anfechtungsklage. Maßgeblich ist, ob er sich auf die beschlossene Zahlungspflicht auswirkt – dieselbe Logik, die der BGH für die Jahresabrechnung und die Abrechnungsspitze entwickelt hat (V ZR 102/23).

Anfechtung: Fristen und Reichweite

Beschlussklagen richten sich nach § 44 WEG und sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Die Anfechtungsklage muss nach § 45 Satz 1 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen sind materielle Ausschlussfristen; eine Wiedereinsetzung kommt nur unter den engen Voraussetzungen der §§ 233 ff. ZPO in Betracht. Die Monatsfrist läuft ab dem Tag der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls – ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig zu Fristversäumnissen führt.

Ist ein Beschluss nichtig – etwa eine generelle Fortgeltungsklausel –, kann die Nichtigkeit auch nach Fristablauf durch Nichtigkeitsklage festgestellt werden. Der Regelfall bei Wirtschaftsplanmängeln ist jedoch die bloße Anfechtbarkeit.

Praktisch besonders relevant ist die Möglichkeit der Teilanfechtung. Der BGH hat für den Beschluss über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse entschieden, dass eine teilweise Ungültigerklärung möglich ist, wenn eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition vorliegt und anzunehmen ist, dass die Eigentümer den Beschluss auch ohne diesen Teil gefasst hätten (BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24). Damit muss nicht mehr die gesamte Finanzierung eines Jahres kippen, wenn eine einzelne Position falsch verteilt wurde.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 23.08.2026)

• § 28 Abs. 1 WEG: Beschluss über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen; Pflicht des Verwalters zur Aufstellung des Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr
• § 28 Abs. 2 WEG: Beschluss über Nachschüsse oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nach Ablauf des Kalenderjahres; Jahresabrechnung
• § 28 Abs. 3 WEG: Beschlusskompetenz für Fälligkeit und Erfüllung der Forderungen
• § 28 Abs. 4 WEG: Vermögensbericht
• § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Kostentragung nach Miteigentumsanteilen
• § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Beschluss über abweichende Verteilung einzelner Kosten oder Kostenarten
• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: angemessene Erhaltungsrücklage als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung
• §§ 44, 45 WEG: Beschlussklagen; Anfechtungsfrist ein Monat, Begründungsfrist zwei Monate
• §§ 6, 7 HeizkostenV: verbrauchsabhängige Abrechnung, Verteilung 50/50 bis 70/30
• § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: Vorrecht für Hausgeldansprüche in der Zwangsversteigerung

Verifizierte Referenzentscheidungen

• BGH, Beschluss vom 25.10.2023 – V ZB 9/23: Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss über „den Wirtschaftsplan" ist nicht nichtig, sondern als Festsetzung der Vorschüsse auszulegen.
• BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 102/23: Mängel des Rechenwerks führen nur zur Ungültigerklärung, wenn sie sich auf die Zahlungspflicht (Abrechnungsspitze) auswirken.
• BGH, Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 235/23: Beschlusskompetenz für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse; ordnungsmäßig nur ausnahmsweise.
• BGH, Urteil vom 15.11.2024 – V ZR 239/23: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG deckt auch die Beendigung einer vereinbarten Kostenbefreiung.
• BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23: Abweichung von vereinbarter objektbezogener Kostentrennung nur bei sachlichem Grund.
• BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24: Teilanfechtung des Beschlusses über Nachschüsse/Anpassung der Vorschüsse möglich; Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral.
• BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 108/24: Weites Ermessen der Eigentümer bei Positionen und Höhe der Vorschüsse einschließlich Rücklagenzuführung.
• BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24: Kein Zurückbehaltungsrecht an Hausgeldvorschüssen wegen fehlender Jahresabrechnungen.
• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25: Umstellung der Erhaltungskostenverteilung auf das Objektprinzip bei ungleich großen Wohnungen widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung.
• BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23: Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen.
• BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21: Verteilung des vereinbarten Selbstbehalts der Gebäudeversicherung.
• BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18: Fortgeltungsklausel für einen konkreten Wirtschaftsplan zulässig; generelle Fortgeltungsregelung nichtig.
• BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12: Der Ersteher in der Zwangsversteigerung haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers.

Checkliste

• [ ] Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung auf geltende Verteilungsschlüssel geprüft
• [ ] Ist-Werte der letzten zwei Jahre und Hochrechnung des laufenden Jahres je Position aufbereitet
• [ ] Laufende Verträge (Verwaltung, Versicherung, Wartung, Aufzug, Messdienst) mit aktuellen Konditionen angesetzt
• [ ] Energie- und Wärmekosten witterungsbereinigt und mit aktuellen Preisen kalkuliert
• [ ] Kosten der Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik bis 31.12.2026 berücksichtigt
• [ ] Zuführung zur Erhaltungsrücklage aus einem Instandhaltungsplan hergeleitet und gesondert ausgewiesen
• [ ] Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage nicht als Einnahme der Bewirtschaftung erfasst
• [ ] Grundsteuer nur angesetzt, wenn sie tatsächlich der Gemeinschaft in Rechnung gestellt wird
• [ ] Einzelwirtschaftspläne rechnerisch geprüft; Spaltensummen stimmen exakt mit dem Gesamtplan überein
• [ ] Beschlussvorlage formuliert als Beschluss über die Vorschüsse, nicht über „den Wirtschaftsplan"
• [ ] Fälligkeit und Zahlungsweise im Beschluss kalendermäßig bestimmt (§ 28 Abs. 3 WEG)
• [ ] Fortgeltungsklausel für das konkrete Planjahr aufgenommen
• [ ] Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan rechtzeitig vor der Versammlung zugänglich gemacht
• [ ] Beirat hat den Plan plausibilisiert und die Prüfung dokumentiert
• [ ] Beschluss in die Beschlusssammlung eingetragen; Anfechtungsfristen im Kalender vermerkt

Häufige Fragen (FAQ)

Wird der Wirtschaftsplan selbst noch beschlossen?

Nein. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Eigentümer ausschließlich über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Wirtschaftsplan ist die Grundlage, die der Verwalter dafür erstellt. Beschlüsse, die noch „den Wirtschaftsplan genehmigen", sind aber nicht nichtig, sondern werden als Vorschussfestsetzung ausgelegt (V ZB 9/23).

Bis wann muss der Wirtschaftsplan vorliegen?

Das Gesetz nennt keine starre Frist. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht es, den Plan so rechtzeitig aufzustellen und zu beschließen, dass die Vorschüsse ab Beginn des Planjahres fließen können – praktisch also spätestens in einer Versammlung im letzten Quartal des Vorjahres oder im ersten Quartal des Planjahres. Bis zum neuen Beschluss trägt eine Fortgeltungsklausel die Zahlungspflicht.

Was passiert, wenn gar kein Beschluss gefasst wird?

Ohne Beschluss und ohne Fortgeltungsklausel fehlt die Anspruchsgrundlage für Hausgeldzahlungen. Jeder Eigentümer kann die Aufstellung und Beschlussfassung verlangen, notfalls gerichtlich. Bis dahin muss die Gemeinschaft ihre laufenden Kosten aus vorhandenen Mitteln decken – ein erhebliches Liquiditätsrisiko.

Darf die Verwaltung das Hausgeld eigenmächtig erhöhen?

Nein. Die Höhe der Vorschüsse ist Beschlusssache der Eigentümer. Der Verwalter kann eine Erhöhung nur vorbereiten und zur Beschlussfassung stellen. Reicht der Plan nicht aus, ist der übliche Weg eine Sonderumlage oder ein neuer Vorschussbeschluss.

Kann ich das Hausgeld kürzen, wenn die Jahresabrechnung fehlt?

Nein. Der BGH hat entschieden, dass an beschlossenen Hausgeldvorschüssen kein Zurückbehaltungsrecht besteht – auch nicht, wenn die Gemeinschaft rechtskräftig zur Erstellung von Jahresabrechnungen verurteilt wurde (V ZR 190/24). Der richtige Weg ist die Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs, nicht die Zahlungsverweigerung.

Wie hoch muss die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sein?

Eine feste Vorgabe existiert nicht. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine „angemessene" Rücklage. Die Eigentümer haben dabei ein weites Ermessen; angreifbar ist der Beschluss erst, wenn die Zuführung erkennbar krass unzureichend oder deutlich überhöht ist (V ZR 108/24). Belastbar wird die Höhe durch einen Instandhaltungsplan mit Restnutzungsdauern und Kostenschätzungen.

Was gilt, wenn ich meine Wohnung mitten im Jahr verkaufe?

Hausgeldschuldner ist, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für Rückstände des Voreigentümers haftet der Erwerber grundsätzlich nicht; das gilt auch für den Ersteher in der Zwangsversteigerung (V ZR 209/12). Der Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer erfolgt über den Kaufvertrag, nicht über die Gemeinschaft.

Lohnt sich eine Anfechtung wegen eines einzelnen falschen Postens?

Häufig ja, weil eine Teilanfechtung möglich ist. Betrifft der Fehler eine rechnerisch abgrenzbare Kostenposition, kann das Gericht den Beschluss nur insoweit für ungültig erklären (V ZR 96/24). Die Monatsfrist des § 45 WEG ab Beschlussfassung muss allerdings zwingend eingehalten werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 16, 19, 28, 43, 44, 45
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020, BGBl. I S. 2187, in Kraft seit 01.12.2020
• Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV), insbesondere §§ 6, 7, 11
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 286, 288
• Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), § 10 Abs. 1 Nr. 2
• Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, V. Zivilsenat, wie im Abschnitt „Rechtslage & Referenzurteile" nachgewiesen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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