Werbungskosten bei Vermietung: Was Vermieter von der Steuer absetzen können

Auf einen Blick: Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen und die Mieteinnahmen mindern. Dazu zählen Finanzierungszinsen, die Abschreibung (AfA), Reparaturen, Verwaltungs- und Nebenkosten. Sie werden in der Anlage V der Steuererklärung erfasst und können die Steuerlast deutlich senken. Grundlage ist § 9 EStG.

Gliederung

• Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
• Die wichtigsten absetzbaren Kosten
• Abschreibung (AfA) richtig nutzen
• Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
• Praxisbeispiel: Werbungskosten in der Praxis
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) gehören dazu sämtliche Kosten, die durch das vermietete Objekt veranlasst sind. Sie werden von den Mieteinnahmen abgezogen; nur der verbleibende Überschuss wird versteuert. Fallen die Werbungskosten höher aus als die Einnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Die wichtigsten absetzbaren Kosten

Zu den typischen Werbungskosten zählen:

• Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen (nicht die Tilgung)
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
• Erhaltungsaufwendungen wie Reparaturen und Renovierungen
• Verwaltungskosten, etwa für die Hausverwaltung
• nicht umlagefähige Nebenkosten
• Grundsteuer, sofern vom Vermieter getragen
• Fahrtkosten zur Immobilie, Kontoführung, Steuerberatung
• Versicherungen wie die Wohngebäude- oder Haftpflichtversicherung

Abschreibung (AfA) richtig nutzen

Die Anschaffungskosten des Gebäudes lassen sich nicht sofort, sondern nur über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) geltend machen (§ 7 EStG). Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Für vermietete Wohngebäude gilt grundsätzlich eine lineare AfA von 2 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 wurde der Satz auf 3 % pro Jahr angehoben. Für gewerblich genutzte Gebäude beträgt die AfA in der Regel ebenfalls 3 %.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Wichtig ist die Abgrenzung: Erhaltungsaufwand (z. B. Austausch von Fenstern) ist sofort in voller Höhe absetzbar. Herstellungskosten – etwa eine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung – müssen dagegen über die AfA verteilt werden. Bei umfangreichen Maßnahmen kurz nach dem Kauf droht zudem die Einstufung als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), wenn die Nettokosten innerhalb von drei Jahren 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.

Praxisbeispiel: Werbungskosten in der Praxis

Eine Vermieterin erzielt 12.000 Euro Jahresmiete. Sie zahlt 4.000 Euro Schuldzinsen, schreibt 3.000 Euro ab (AfA) und hat 2.000 Euro für eine Reparatur sowie 800 Euro Verwaltungskosten. Ihre Werbungskosten betragen 9.800 Euro. Versteuern muss sie nur den Überschuss von 2.200 Euro. Ohne den Abzug der Werbungskosten läge die Steuerlast deutlich höher.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 9 EStG definiert die Werbungskosten allgemein.
• § 21 EStG regelt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
• § 7 Abs. 4 EStG bestimmt die AfA-Sätze (2 % bzw. 3 % für Wohngebäude ab Baujahr 2023).
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG regelt die anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Die Rechtslage ist nach aktuellem Stand (Juni 2026) im Grundsatz unverändert. Streitfragen zur Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand beschäftigen regelmäßig die Finanzgerichte.

Checkliste

• [ ] Alle Belege ganzjährig sammeln und ordnen
• [ ] Schuldzinsen von der Tilgung trennen
• [ ] AfA-Satz korrekt ansetzen (2 % bzw. 3 %)
• [ ] Erhaltungs- von Herstellungsaufwand abgrenzen
• [ ] 15-%-Grenze bei Renovierung nach Kauf beachten
• [ ] Anlage V vollständig ausfüllen
• [ ] Bei Unsicherheit Steuerberater einschalten

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich die Tilgung des Kredits absetzen?
Nein, nur die Schuldzinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung mindert die Steuer nicht.

Wie hoch ist die Abschreibung bei Vermietung?
Für Wohngebäude in der Regel 2 % pro Jahr, bei Fertigstellung ab 2023 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG).

Sind Renovierungskosten sofort absetzbar?
Erhaltungsaufwand ja. Bei umfangreichen Maßnahmen kurz nach dem Kauf kann jedoch die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten greifen.

Was passiert bei einem Verlust aus Vermietung?
Ein Werbungskostenüberschuss kann grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Wo trage ich die Werbungskosten ein?
In der Anlage V der Einkommensteuererklärung.

Quellen & Rechtshinweis

• Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 6, 7, 9, 21
• gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

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