WEG-Selbstverwaltung: Wann Eigentümer ohne Verwalter auskommen – Rechtslage, Pflichten, Risiken

Auf einen Blick: Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen Verwalterzwang – die WEG-Selbstverwaltung ist zulässig, solange kein Eigentümer die Bestellung verlangt. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten; der Beiratsvorsitzende vertritt sie nach § 9b Abs. 2 WEG nur gegenüber dem Verwalter, nicht gegenüber Handwerkern, Banken oder Gerichten. Seit dem 01.12.2023 zählt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung; die Ausnahme greift nur bei weniger als neun Sondereigentumsrechten, einem Eigentümerverwalter und weniger als einem Drittel Gegenstimmen. Entscheidend ist am Ende die Belastbarkeit: Abrechnung, Beschluss-Sammlung, Fristen und Betreiberpflichten müssen auch dann laufen, wenn die tragende Person ausfällt. Rechtsstand: 23.08.2026.

Gliederung

• Kein Verwalterzwang, aber ein einklagbarer Anspruch jedes Eigentümers
• Vertretung nach § 9b WEG und die Rolle des Beiratsvorsitzenden
• Zertifizierungspflicht nach § 26a WEG und die Ausnahme für Kleinanlagen
• Aufgabenkatalog, Größenschwelle und realistischer Zeitaufwand
• Haftung des handelnden Eigentümers, Versicherungen, Steuerpflichten
• Wechsel zur professionellen Verwaltung und geordneter Übergang

Einleitung

Die WEG-Selbstverwaltung ist kein Schlupfloch, sondern der gesetzliche Ausgangszustand. § 18 Abs. 1 WEG weist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu – nicht einem Verwalter. Der Verwalter ist ein Organ, das bestellt werden kann, nicht eines, das bestehen muss.

Verbreitet ist sie in kleinen Anlagen: Zweiergemeinschaften aus einer Realteilung, Reihenhauszeilen mit gemeinsamer Zufahrt, kleine Mehrfamilienhäuser im Familienbesitz. Der Reiz ist offensichtlich – keine Verwaltervergütung, kurze Wege. Der Preis ist ebenso konkret: Jede Pflicht, die sonst der Verwalter trägt, bleibt bei der Gemeinschaft und wird faktisch von ein bis zwei Personen erledigt, die dafür weder ausgebildet noch versichert sind.

Die WEG-Reform hat die Konstellation verändert. Seit dem 01.12.2020 ist die Gemeinschaft nach § 9a Abs. 1 WEG selbst rechtsfähig; sie schließt Verträge, führt Prozesse und haftet mit ihrem Verwaltungsvermögen. Die Vertretung regelt § 9b WEG – in der verwalterlosen Gemeinschaft über eine Konstruktion, die im Alltag erhebliche Reibung erzeugt. Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

WEG-Selbstverwaltung: kein Verwalterzwang, aber ein einklagbarer Anspruch

Das WEG verpflichtet keine Gemeinschaft zur Bestellung eines Verwalters; § 26 Abs. 1 WEG regelt nur, dass darüber durch Beschluss entschieden wird. Solange niemand etwas anderes verlangt, ist die verwalterlose Gemeinschaft rechtmäßig.

Die Gegenbewegung steckt in § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht. § 19 Abs. 2 WEG konkretisiert das – seit dem 01.12.2023 in Nummer 6 mit der Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Der Anspruch steht jedem Einzelnen zu, setzt keine Fehler voraus und wird nicht dadurch entwertet, dass die Gemeinschaft seit zwanzig Jahren beanstandungsfrei ohne Verwalter auskommt.

Die Durchsetzung ist zweistufig: erst Vorbefassung, also Abstimmung in der Versammlung, dann Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Das LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 06.02.2023 (Az. 2-13 T 7/23) betont, dass auf die Vorbefassung nicht verzichtet werden kann, weil eine Anfechtung droht – und dass das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn der Kläger in einer Zweiergemeinschaft ohnehin die Stimmenmehrheit hat.

Echte Selbstverwaltung oder Eigentümerverwalter

Zwei Modelle laufen unter demselben Begriff. Bei der echten Selbstverwaltung existiert kein Verwalter; die Gemeinschaft handelt durch alle Eigentümer gemeinsam, und § 27 WEG hilft niemandem, denn er regelt Befugnisse des Verwalters. Beim Eigentümerverwalter wird ein Miteigentümer förmlich bestellt – rechtlich keine Selbstverwaltung, sondern eine Verwalterbestellung aus den eigenen Reihen, mit Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG und sämtlichen Verwalterpflichten. Die Unterscheidung entscheidet, wer eine Bank binden, einen Handwerker beauftragen oder eine Kündigung aussprechen kann.

Zertifizierungspflicht nach § 26a WEG und die Kleinanlagen-Ausnahme

Zertifiziert ist nach § 26a Abs. 1 WEG, wer vor einer Industrie- und Handelskammer die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat. Die Übergangsfiktion des § 48 Abs. 4 WEG für am 01.12.2020 bereits bestellte Verwalter ist am 01.06.2024 ausgelaufen.

Die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG greift nur kumulativ: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein zum Verwalter bestellter Wohnungseigentümer und weniger als ein Drittel der Eigentümer, die einen zertifizierten Verwalter verlangen. Daraus folgt zweierlei: Die Ausnahme setzt eine Verwalterbestellung voraus – sie legalisiert den Eigentümerverwalter in der Kleinanlage, ist aber keine Freistellung für die echte Selbstverwaltung. Und sie ist jederzeit widerruflich; bei acht Einheiten genügen drei Eigentümer, um sie entfallen zu lassen.

Vertretung ohne Verwalter: der Engpass des § 9b WEG

§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG lautet: „Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten." Gemeinschaftlich heißt: alle zusammen. Ein Sanierungsvertrag wird nicht dadurch wirksam, dass der Beirat unterschreibt, und auch nicht allein durch einen Mehrheitsbeschluss.

Der übliche Ausweg ist ein Beschluss, der einen Eigentümer für einen konkret bezeichneten Vorgang bevollmächtigt – mit Gegenstand, Kostenrahmen und Dauer. Eine pauschale Dauervollmacht „für alle Angelegenheiten der Verwaltung" ist eine Verwalterbestellung in schlechter Verkleidung. Nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG sind Beschränkungen der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam; im Innenverhältnis binden sie den Bevollmächtigten, der bei Überschreitung haftet.

Für Prozesse hat der Bundesgerichtshof die Frage geklärt: Mit Urteil vom 16.09.2022 (Az. V ZR 180/21) entschied er, dass die verwalterlose Gemeinschaft im Rechtsstreit gegen einzelne Eigentümer durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich vertreten wird; verbleibt nur einer ohne Vertretungsverbot, vertritt dieser allein.

Was der Beiratsvorsitzende wirklich darf

Hier liegt das häufigste Missverständnis. § 9b Abs. 2 WEG gibt dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats – oder einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer – Vertretungsmacht ausschließlich gegenüber dem Verwalter: Verwaltervertrag zeichnen, abmahnen, kündigen, Schadensersatz geltend machen. Eine Vertretung gegenüber Dritten folgt daraus nicht, und wo kein Verwalter existiert, ist die Vorschrift praktisch gegenstandslos. Wer ohne ermächtigenden Beschluss Verträge zeichnet, handelt als Vertreter ohne Vertretungsmacht: Nach §§ 177, 179 BGB ist der Vertrag schwebend unwirksam, und bleibt die Genehmigung aus, haftet der Handelnde persönlich.

Einberufung der Versammlung und gerichtliche Ermächtigung

Fehlt ein Verwalter, kann die Versammlung nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Beiratsvorsitzenden, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Eigentümer einberufen werden. Wo weder ein Beirat bestellt noch jemand ermächtigt ist, fehlt jede Einberufungszuständigkeit – und ohne Versammlung lässt sich die Lücke nicht schließen. Die Instanzgerichte lösen das über eine gerichtliche Ermächtigung: Das AG Nürnberg hat mit Urteil vom 05.11.2024 (Az. 16 C 1668/24) entschieden, dass ein einzelner Eigentümer ohne Verwalter und ohne Beirat gerichtlich zur Einberufung ermächtigt werden kann, ohne Vorbefassung. Für Eilfälle bleibt die einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO, die der BGH mit Urteil vom 10.06.2011 (Az. V ZR 146/10) für zulässig gehalten hat; das LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 10.05.2022 (Az. 2-13 T 26/22) ergänzt, dass übernahmebereite Verwalter konkret zu benennen sind.

Weil die Gemeinschaft nach § 9a Abs. 1 WEG selbst Trägerin des Verwaltungsvermögens ist, müssen Girokonto und Erhaltungsrücklage auf ihren Namen lauten. Ein Privatkonto, über das nebenher Hausgeld läuft, vermischt Gemeinschafts- und Privatvermögen, mit Folgen in Insolvenz, Zwangsvollstreckung und Erbfall.

Größenschwelle: Wann Selbstverwaltung realistisch trägt

Eine gesetzliche Größenschwelle für die Selbstverwaltung gibt es nicht; die neun Sondereigentumsrechte in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG betreffen nur die Zertifizierungspflicht.

Die härteste Grenze ist selten die Technik, sondern die Personenabhängigkeit: Eine Verwaltung, die an einer einzigen Person hängt, hat keine Vertretung.

Der Aufgabenkatalog ohne Verwalter

Kaufmännisch: Wirtschaftsplan mit Beschluss über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG); Jahresabrechnung mit Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse – die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG); Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG); Konten auf den Namen der Gemeinschaft; Hausgeldeinzug und Mahnwesen; Belegprüfung durch den Beirat (§ 29 Abs. 2 WEG) und Einsicht in die Unterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG). Immerhin hat der BGH die Fehlertoleranz erhöht: Seit dem Urteil vom 11.04.2025 (Az. V ZR 96/24) ist die Teilanfechtung einer abgrenzbaren fehlerhaften Kostenposition möglich – ein Rechenfehler bringt nicht mehr zwingend die gesamte Abrechnung zu Fall.

Rechtlich und organisatorisch: jährliche Eigentümerversammlung mit Einberufung in Textform und Regelfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG), Versammlungsleitung und Niederschrift (§ 24 Abs. 6 WEG); Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG mit fortlaufender Nummerierung, Ort, Datum und Vermerken zu Anfechtung und Aufhebung. § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG regelt den verwalterlosen Fall ausdrücklich: Dann führt sie der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung, sofern die Eigentümer nicht mit Stimmenmehrheit jemand anderen bestellen. Hinzu kommen Fristenkontrolle nach § 45 WEG, Vertragsmanagement und Datenschutz.

Technisch und als Betreiberin: Verkehrssicherung für Zuwegungen, Beleuchtung, Bäume, Spielgeräte und Winterdienst; angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG) und angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); Verbrauchsinformation nach § 6a HeizkostenV; Untersuchungspflichten für Trinkwasser-Großanlagen; wiederkehrende Prüfungen an Aufzug, Brandschutz und Rauchwarnmeldern. Nach § 60b GEG müssen Heizungen mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden und in Gebäuden mit mindestens sechs Nutzeinheiten betrieben werden, bis zum 30.09.2027 geprüft und erforderlichenfalls optimiert werden. Betreiberpflichten lassen sich delegieren, aber nicht abschaffen – wer delegiert, muss auswählen, einweisen und überwachen.

Rechenbeispiel: Zeitaufwand in einer Gemeinschaft mit acht Einheiten

Beispielkonstruktion, keine Marktdaten. Acht Einheiten, Baujahr 1998, Zentralheizung, kein Aufzug, zwei vermietete Wohnungen; ein Miteigentümer ist zum Verwalter bestellt.

130 Stunden entsprechen rund 16 Arbeitstagen – in einem Jahr ohne Sanierung und ohne Rechtsstreit. Kalkulatorisch mit 35 Euro je Stunde bewertet ergibt das 4.550 Euro oder rund 47 Euro je Einheit und Monat. Gegenüber einer angenommenen Verwaltervergütung von 30 Euro je Einheit und Monat – 2.880 Euro im Jahr – ist die Ersparnis nominal, nicht real; Sachkosten für Buchhaltung, Kontoführung, Rechtsberatung und Versicherung kommen hinzu. Die Gemeinschaft tauscht eine kalkulierbare Ausgabe gegen eine unbezahlte Dauerverpflichtung mit persönlichem Haftungsrisiko.

Praxisbeispiel: Wenn die Selbstverwaltung kippt

Beispielkonstruktion. Zwölf Einheiten, seit vierzehn Jahren selbstverwaltet. Der Beiratsvorsitzende führt Buchhaltung und Abrechnung, beruft die Versammlung ein und beauftragt Handwerker; ein Verwalter wurde nie bestellt. Im Februar erleidet er einen Schlaganfall. Für das Gemeinschaftskonto ist niemand sonst verfügungsberechtigt; Versicherungsprämie und Energieabschlag bleiben offen. Einladen kann niemand wirksam, weil kein weiteres Beiratsmitglied bestellt und kein Eigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG ermächtigt ist.

Im April tritt ein Wasserschaden aus einer Steigleitung auf. Ein Nachbar beauftragt in gutem Glauben eine Sanierungsfirma über 18.700 Euro und unterschreibt „für die WEG". Da ihn kein Beschluss ermächtigt hat und § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG gemeinschaftliche Vertretung verlangt, ist der Vertrag zunächst schwebend unwirksam.

Die Lösung: Ein Eigentümer lässt sich gerichtlich zur Einberufung ermächtigen. In der Versammlung werden ein zertifizierter Verwalter bestellt, der Sanierungsauftrag genehmigt und die Vorschüsse erhöht. Der neue Verwalter richtet Konten auf den Namen der Gemeinschaft ein, erstellt die offene Abrechnung samt Vermögensbericht und legt eine Beschluss-Sammlung an, die es zuvor nicht gab. Nicht Streit oder Unfähigkeit haben die Selbstverwaltung beendet, sondern der Ausfall der einzigen tragenden Person.

Haftung des handelnden Eigentümers

Für Mitglieder des Verwaltungsbeirats gilt § 29 Abs. 3 WEG: Sind sie unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Diese Privilegierung hat drei Grenzen. Erstens entfällt sie bei Entgelt – wer eine „Aufwandspauschale" über dem tatsächlichen Aufwendungsersatz erhält, haftet auch für einfache Fahrlässigkeit. Zweitens schützt sie den Eigentümerverwalter nicht: Wer förmlich bestellt ist, haftet nach den Regeln des Verwaltervertrags. Drittens erfasst sie nicht die Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht nach § 179 BGB.

Typische Auslöser sind der versäumte Winterdienst mit Personenschaden, die nicht angepasste Gebäudeversicherung, die verjährte Gewährleistungsforderung gegen einen Bauträger, die unterlassene Jahresabrechnung und ausgefallene Prüfungen an Aufzug oder Trinkwasseranlage. Absicherung ist möglich, aber lückenhaft: Eine Vermögensschaden-Haftpflicht für Beirat und selbstverwaltende Eigentümer deckt Vermögensschäden aus fehlerhafter Verwaltungstätigkeit, nicht jedoch Vorsatz; Personen- und Sachschäden gehören in die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft. Beide Verträge sollten auf die verwalterlose Konstellation abgestimmt sein – Standardpolicen setzen häufig einen bestellten Verwalter voraus.

Steuerliche und buchhalterische Pflichten

Selbstnutzende Eigentümer benötigen eine Aufstellung der begünstigten Lohnanteile für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG; fehlt sie, geht der Vorteil verloren. Vermietende Eigentümer brauchen Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung, die Aufteilung der CO₂-Kosten und die Anlage V.

§ 4 Nr. 13 UStG stellt Leistungen der Gemeinschaft an die Eigentümer im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum frei; die Vorschrift steht seit Jahren als unionsrechtlich zweifelhaft in der Kritik. Wer Photovoltaikstrom vermarktet oder Gemeinschaftsflächen vermietet, sollte die umsatzsteuerliche Behandlung vorab klären lassen. Bei Bauleistungen ist die Bauabzugsteuer nach §§ 48 ff. EStG zu prüfen – ohne Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG sind grundsätzlich 15 Prozent der Gegenleistung einzubehalten. Wird Personal direkt angestellt, auch als Minijob, entstehen Melde-, Beitrags-, Lohnsteuer- und Unfallversicherungspflichten. Und Belege, Beschlüsse und Verträge müssen so geordnet sein, dass ein Dritter die Buchführung nachvollziehen kann – Voraussetzung für eine anfechtungsfeste Abrechnung und für jede Übergabe.

Wechsel zur professionellen Verwaltung

Sechs Signale sprechen für den Wechsel, zwei davon genügen in der Praxis: Die Verwaltung hängt an einer Person ohne Vertretung; die Jahresabrechnung verzögert sich wiederholt; eine Großsanierung, ein Förderantrag oder ein Rechtsstreit steht an; die Zahl der Einheiten überschreitet neun oder es wird nennenswert vermietet; Hausgeldrückstände werden nicht verfolgt; oder ein Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.

Der Übergang folgt sechs Schritten: Bestandsaufnahme aller Unterlagen – Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Grundbuchstand, Beschlüsse, Wirtschaftspläne, Abrechnungen, Kontoauszüge, Verträge, Policen, Prüfprotokolle. Lücken schließen: fehlende Abrechnungen nachziehen, Beschluss-Sammlung anlegen – Beschlüsse ab dem 01.07.2007 gehören hinein. Angebote von mindestens drei zertifizierten Verwaltern mit identischem Leistungsverzeichnis. Beschluss: Bestellung nach § 26 Abs. 1 WEG für höchstens fünf Jahre, dazu ein gesonderter Beschluss über den Verwaltervertrag. Vertragsschluss durch den Beiratsvorsitzenden oder einen ermächtigten Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG), anschließend Kontovollmachten, Lastschriftmandate, Versicherer und Dienstleister umstellen. Übergabe gegen Protokoll mit Kontoständen und offenen Forderungen zum Stichtag sowie Schlussabrechnung des selbstverwalteten Zeitraums.

Bestellung und Verwaltervertrag sind zwei getrennte Beschlussgegenstände: Wer nur die Bestellung beschließt und die Vergütung offenlässt, riskiert die Anfechtung.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 23.08.2026): §§ 9a, 9b, 18, 19 Abs. 2 Nr. 3, 4 und 6, 24 Abs. 3, 4, 6, 7 und 8, 26, 26a, 27, 28, 29 Abs. 2 und 3, 44, 45, 48 Abs. 4 WEG; §§ 177, 179 BGB; § 940 ZPO; § 6a HeizkostenV; § 60b GEG; §§ 35a, 48, 48b EStG; § 4 Nr. 13 UStG.

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05: Die Gemeinschaft ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
• BGH, 10.06.2011, Az. V ZR 146/10: Jeder Eigentümer kann Abberufung eines ungeeigneten und Bestellung eines geeigneten Verwalters verlangen; vorläufige Bestellung per einstweiliger Verfügung nach § 940 ZPO möglich.
• BGH, 08.07.2022, Az. V ZR 202/21: Die Beschlussersetzungsklage ist gegen die Gemeinschaft zu richten; ohne Verwalter vertreten sie im Prozess die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich.
• BGH, 16.09.2022, Az. V ZR 180/21: Im Rechtsstreit gegen einzelne Eigentümer wird die verwalterlose Gemeinschaft durch die übrigen Eigentümer vertreten; für die Klage auf eine Sonderumlage ist kein Beschluss über die Klageerhebung nötig.
• BGH, 19.07.2024, Az. V ZR 102/23: Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen ist als Beschluss über Nachschüsse und Vorschussanpassungen auszulegen.
• BGH, 11.04.2025, Az. V ZR 96/24: Der Beschluss über Nachschüsse und Vorschussanpassungen kann teilweise angefochten werden, wenn eine rechnerisch abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition betroffen ist.
• LG Frankfurt am Main, 10.05.2022, Az. 2-13 T 26/22: Verwalterbestellung per einstweiliger Verfügung auch in der zerstrittenen Zweiergemeinschaft möglich; übernahmebereite Verwalter sind zu benennen.
• LG Frankfurt am Main, 06.02.2023, Az. 2-13 T 7/23: Die gerichtliche Verwalterbestellung setzt Vorbefassung voraus; das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn der Kläger die Stimmenmehrheit hat.
• AG Nürnberg, 05.11.2024, Az. 16 C 1668/24: Ohne Verwalter und ohne Beirat kann ein einzelner Eigentümer gerichtlich zur Einberufung einer Versammlung ermächtigt werden.

Checkliste

• [ ] Zahl der Sondereigentumsrechte und Vermietungsquote ermittelt
• [ ] Geklärt, ob ein Eigentümerverwalter bestellt ist oder echte Selbstverwaltung vorliegt
• [ ] Geprüft, ob ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt
• [ ] Konten lauten auf die Gemeinschaft, zwei Personen verfügungsberechtigt
• [ ] Beirat bestellt, Vorsitzender und Stellvertreter bestimmt
• [ ] Für jeden Vertragsabschluss liegt Beschluss oder Vollmacht in Textform vor
• [ ] Beschluss-Sammlung geführt, Stand ab 01.07.2007 vollständig
• [ ] Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht lückenlos
• [ ] Versicherungen auf die verwalterlose Konstellation abgestimmt
• [ ] Prüftermine dokumentiert, § 60b GEG terminiert, § 35a EStG bescheinigt
• [ ] Vermögensschaden-Haftpflicht und Notfallregelung bei Ausfall vorhanden

Häufige Fragen (FAQ)

Ist eine WEG ohne Verwalter überhaupt zulässig?

Ja. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung der Gemeinschaft selbst; einen Verwalterzwang kennt das Gesetz nicht. Zulässig bleibt die WEG-Selbstverwaltung aber nur, solange kein Eigentümer die Bestellung verlangt – und da sie seit dem 01.12.2023 nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, kann jeder Einzelne diesen Zustand beenden.

Darf der Beiratsvorsitzende die Gemeinschaft nach außen vertreten?

Nicht kraft Amtes. § 9b Abs. 2 WEG gibt ihm Vertretungsmacht ausschließlich gegenüber dem Verwalter. Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten. Ohne ermächtigenden Beschluss ist er Vertreter ohne Vertretungsmacht und haftet nach § 179 BGB persönlich.

Wer erstellt die Jahresabrechnung, wenn kein Verwalter da ist?

Die Pflicht zur Beschlussfassung über Nachschüsse und Vorschussanpassungen nach § 28 Abs. 2 WEG besteht unabhängig von einer Verwalterbestellung; die Gemeinschaft muss die Abrechnung selbst erstellen oder erstellen lassen. Einzelne fehlerhafte Kostenpositionen können seit dem BGH-Urteil vom 11.04.2025 gesondert angefochten werden.

Haftet der selbstverwaltende Eigentümer mit seinem Privatvermögen?

Für Beiratsmitglieder gilt bei unentgeltlicher Tätigkeit die Beschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit nach § 29 Abs. 3 WEG. Wer als Eigentümerverwalter bestellt ist, haftet dagegen auch für einfache Fahrlässigkeit. Und wer ohne Beschluss Verträge im Namen der Gemeinschaft schließt, haftet dem Vertragspartner persönlich.

Wie wird eine handlungsunfähige Gemeinschaft wieder handlungsfähig?

Zunächst muss eine Versammlung stattfinden; einberufen kann sie nach § 24 Abs. 3 WEG der Beiratsvorsitzende, dessen Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer. Existiert keine dieser Personen, kommt eine gerichtliche Ermächtigung in Betracht, wie sie das AG Nürnberg am 05.11.2024 zugesprochen hat. Scheitert die Bestellung, bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Lohnt sich Selbstverwaltung finanziell?

Nur, wenn man die eigene Arbeitszeit mit null bewertet. Rechnet man den tatsächlichen Aufwand hoch und stellt Sachkosten, Beratungshonorare und Versicherungsprämien gegenüber, bleibt oft kaum ein Vorteil – und ein einziger nicht abgesicherter Schadenfall kann die Ersparnis mehrerer Jahre übersteigen.

Quellen & Rechtshinweis

• WEG, insbesondere §§ 9a, 9b, 18, 19, 24, 26, 26a, 27, 28, 29, 44, 45, 48; BGB §§ 177, 179; ZPO § 940
• WEMoG vom 16.10.2020 (BGBl. I S. 2187), in Kraft seit 01.12.2020; § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG anwendbar seit 01.12.2023; Ende der Zertifizierungsfiktion des § 48 Abs. 4 WEG am 01.06.2024
• Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a Abs. 2 WEG
• HeizkostenV § 6a; GEG § 60b; TrinkwV; BetrSichV; EStG §§ 35a, 48, 48b; UStG § 4 Nr. 13
• BGH: V ZB 32/05, V ZR 146/10, V ZR 202/21, V ZR 180/21, V ZR 102/23, V ZR 96/24; LG Frankfurt am Main: 2-13 T 26/22, 2-13 T 7/23; AG Nürnberg: 16 C 1668/24

Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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