WEG-Jahresabrechnung: Abrechnungsspitze, Vermögensbericht und BGH-Urteile
Die WEG-Jahresabrechnung nach § 28 WEG beschließt seit der Reform nur noch die Abrechnungsspitze. Was Vermögensbericht und aktuelle BGH-Urteile bedeuten.
Auf einen Blick: Seit der WEG-Reform beschließen Eigentümer bei der WEG-Jahresabrechnung nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern nur noch die sogenannte Abrechnungsspitze – die Differenz aus geleisteten Vorschüssen und tatsächlichen Kosten (§ 28 Abs. 2 WEG). Zusätzlich muss der Verwalter einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Der BGH hat 2024 wichtige Detailfragen geklärt.
Gliederung
- Aufbau der WEG-Jahresabrechnung
- Die Abrechnungsspitze nach § 28 Abs. 2 WEG
- Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG
- Praxisbeispiel
- Rechtslage & Referenzurteile
- Checkliste
- Häufige Fragen
Aufbau der WEG-Jahresabrechnung
Die WEG-Jahresabrechnung ist die Abrechnung des Wirtschaftsplans nach Ablauf des Kalenderjahres. Sie enthält alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft sowie die Einzelabrechnungen für jede Sondereigentumseinheit. Der Verwalter muss die Abrechnung nachvollziehbar aufbauen, damit Eigentümer die auf sie entfallenden Kosten prüfen können. Bleibt die Abrechnung intransparent oder enthält sie Rechenfehler, kann der zugrunde liegende Beschluss angefochten werden.
Die Abrechnungsspitze nach § 28 Abs. 2 WEG
Der zentrale Unterschied zur alten Rechtslage: Gegenstand des Beschlusses ist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht mehr die gesamte Jahresabrechnung, sondern nur die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse – die sogenannte Abrechnungsspitze. Damit ist die Abrechnungsspitze der Saldo aus den auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Vorschüssen und den tatsächlich auf die jeweilige Einheit entfallenden Kosten. Die Zahlenwerke selbst (Gesamt- und Einzelabrechnung) sind Grundlage, aber nicht unmittelbarer Beschlussgegenstand.
Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG
Neu ist auch der Vermögensbericht. Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Bericht erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält, und ihn den Eigentümern zur Verfügung stellen. Diese Pflicht besteht unabhängig von der Jahresabrechnung und erfordert keinen gesonderten Beschluss über sein Ergebnis. Der Vermögensbericht schafft Transparenz über die finanzielle Lage der Gemeinschaft.
Praxisbeispiel
In einer Gemeinschaft mit 12 Einheiten ergibt die Jahresabrechnung, dass ein Eigentümer aufgrund gestiegener Heizkosten 380 Euro nachzahlen muss, während ein anderer wegen niedrigeren Verbrauchs 120 Euro zu viel gezahlt hat. Beschlossen werden nur diese Abrechnungsspitzen – also Nachzahlung bzw. Guthaben je Einheit –, nicht die gesamte Abrechnung. Parallel legt der Verwalter den Vermögensbericht vor, aus dem hervorgeht, dass die Erhaltungsrücklage zum Jahresende 42.000 Euro beträgt.
Rechtslage & Referenzurteile
Maßgeblich ist § 28 WEG in der Fassung des WEMoG, insbesondere Abs. 2 (Abrechnungsspitze) und Abs. 4 (Vermögensbericht).
Der BGH hat mit Urteil vom 19.07.2024, Az. V ZR 102/23, klargestellt, dass ein Beschluss, der „die Gesamtabrechnung und die daraus folgenden Einzelabrechnungen" genehmigt, nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig ist; ein solcher Beschluss ist vielmehr dahin auszulegen, dass die Eigentümer lediglich die Höhe der Abrechnungsspitzen festlegen wollen. In einer weiteren Entscheidung (BGH, V ZR 195/23) hat der BGH zur Darstellung der Zahlungen an die Erhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung Stellung genommen.
Checkliste
- [ ] Jahresabrechnung nachvollziehbar und prüffähig aufbauen
- [ ] Nur die Abrechnungsspitzen (Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse) beschließen
- [ ] Vermögensbericht separat erstellen und bereitstellen
- [ ] Stand der Erhaltungsrücklage klar ausweisen
- [ ] Fristen und Einladung zur beschließenden Versammlung einhalten
- [ ] Belegeinsicht ermöglichen
Häufige Fragen (FAQ)
Was wird bei der WEG-Jahresabrechnung beschlossen?
Nur die Abrechnungsspitze, also Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse je Einheit (§ 28 Abs. 2 WEG).
Was ist der Vermögensbericht?
Ein Bericht über den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er ist unabhängig von der Jahresabrechnung.
Ist ein Beschluss über die „gesamte Jahresabrechnung" unwirksam?
Nein. Der BGH (V ZR 102/23) legt ihn so aus, dass nur die Abrechnungsspitzen festgelegt werden.
Kann ich die Abrechnung anfechten?
Ja, etwa bei Rechenfehlern oder fehlender Nachvollziehbarkeit – fristgebunden nach § 45 WEG.
Wer erstellt die Abrechnung?
Der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres.
Quellen & Rechtshinweis
- § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht), § 45 WEG
- BGH, Urteil vom 19.07.2024 – V ZR 102/23
- BGH – V ZR 195/23 (Darstellung der Rücklagenzahlungen)
- Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
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