Wasserkosten abrechnen: Wasserzähler, Eichfrist und Verteilung in Mietobjekt und WEG

Auf einen Blick: Die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung sind nach § 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart. Ohne abweichende Abrede wird nach Wohnfläche verteilt; auf Verbrauchserfassung kann der Vermieter nach § 556a Abs. 2 BGB einseitig in Textform für das folgende Abrechnungsjahr umstellen, sofern alle Einheiten erfasst werden. Kaltwasserzähler unterliegen nach MessEG und MessEV einer Eichfrist von sechs Jahren; nach deren Ablauf entfällt nicht die Verwertbarkeit, sondern die gesetzliche Richtigkeitsvermutung – die Beweislast wandert zum Vermieter. Die praktisch wichtigste Fehlerquelle ist die Messdifferenz zwischen Hauptzähler und der Summe der Wohnungszähler, die in jedem Objekt auftritt und methodisch sauber verteilt werden muss. In der WEG kommen die Jahresabrechnung nach § 28 WEG und die Zwischenablesung beim Nutzerwechsel hinzu.

Das Wichtigste im Überblick

• Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung einschließlich Grundgebühren, Zählermiete, Ablesung, Wartung und Eichung sowie nach § 2 Nr. 3 BetrKV die Kosten der Entwässerung.
• Gesetzlicher Auffangmaßstab ist nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Wohnfläche; eine reine Flächenumlage bleibt zulässig, solange nicht alle Wohnungen erfasst sind.
• Die Umstellung auf Verbrauch erfolgt nach § 556a Abs. 2 BGB durch einseitige Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums und wirkt erst ab dem folgenden Zeitraum.
• Kaltwasserzähler: Eichfrist sechs Jahre nach Anlage 7 MessEV, Warmwasserzähler fünf Jahre; Verlängerung über Stichprobenverfahren möglich.
• Nach abgelaufener Eichung bleiben plausible Messwerte verwertbar, wenn der Vermieter ihre Richtigkeit anderweitig beweist (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10).
• Eine Messdifferenz von einigen Prozent ist technisch normal; die Instanzrechtsprechung akzeptiert Abweichungen in der Größenordnung von rund 20 Prozent als umlagefähig, darüber hinaus liegt sie im Risikobereich des Eigentümers.
• Zählermiete, Ablesekosten und Kosten der Funkauslesung sind als Betriebskosten umlagefähig, die Anschaffung des Zählers nicht.
• Legionellenprüfung nach TrinkwV ist eine eigene Position (§ 2 Nr. 4 lit. a, Nr. 5 BetrKV) und gehört nicht in die Wasserposition.

Wer Wasserkosten abrechnen will, arbeitet an der Schnittstelle von drei Regelwerken, die nicht aufeinander abgestimmt sind: dem Mietrecht des BGB mit dem Umlagemaßstab des § 556a, dem Betriebskostenrecht der BetrKV mit dem Katalog der umlagefähigen Positionen und dem Mess- und Eichrecht des MessEG mit seinen Fristen und Vermutungsregeln. Anders als bei der Wärme gibt es für Wasser keine eigene Verordnung, die die Verteilung zwingend vorgibt. Es existiert also kein bundesweites Gebot, Kaltwasser verbrauchsabhängig abzurechnen – und damit auch kein pauschales Kürzungsrecht wie in § 12 HeizkostenV. Das macht die Wasserposition rechtlich freier, aber praktisch fehleranfälliger.

Die Freiheit hat eine Kehrseite. Weil die Verteilung nicht vorgegeben ist, entscheidet die Kombination aus Mietvertrag, tatsächlicher Ausstattung und gegebenenfalls einer Umstellungserklärung darüber, welcher Maßstab gilt. In vielen Beständen liegen diese drei Ebenen auseinander: Der Vertrag nennt die Wohnfläche, im Haus hängen seit Jahren Zähler, und abgerechnet wird nach Verbrauch, ohne dass je eine Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB abgegeben wurde. Solche Konstellationen halten einer Prüfung nicht stand, sobald ein Mieter widerspricht.

Hinzu kommt die Technik. Wasserzähler sind mechanische Geräte mit begrenzter Messgenauigkeit, die bei kleinen Durchflüssen systematisch zu wenig anzeigen. Die Summe der Wohnungszähler liegt deshalb fast immer unter dem Wert des Hauptzählers – nicht weil jemand manipuliert, sondern weil die Messtechnik so funktioniert. Wie diese Differenz verteilt wird, ist eine der häufigsten Rückfragen in der Verwaltungspraxis und zugleich eine der am seltensten dokumentierten Entscheidungen.

Dieser Beitrag geht die Position in der Reihenfolge durch, in der sie auch im Abrechnungslauf entsteht: Umlagefähigkeit dem Grunde nach, Wahl und Wechsel des Maßstabs, Zählertechnik und Eichrecht, Messdifferenz, dann die Besonderheiten in der WEG und beim Mieterwechsel. Ein durchgerechnetes Objekt zeigt am Ende, wie stark der gewählte Maßstab das Ergebnis für die einzelne Wohnung verschiebt.

Wasserkosten abrechnen: umlagefähige Positionen nach BetrKV

§ 2 Nr. 2 BetrKV definiert die Kosten der Wasserversorgung bewusst weit. Erfasst sind der Wasserverbrauch selbst, die Grundgebühren des Versorgers, die Kosten der Anmietung oder anderweitigen Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich Eichung, Wartung und Berechnung der Verteilung. Hinzu treten die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern und, bei eigener Versorgungsanlage, die Kosten des Betriebsstroms und der Aufbereitung einschließlich Aufbereitungsstoffen.

§ 2 Nr. 3 BetrKV regelt die Entwässerung spiegelbildlich: Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. In den meisten Kommunen ist die Schmutzwassergebühr an den Frischwasserbezug gekoppelt, sodass beide Positionen denselben Mengenmaßstab teilen. Wo daneben eine gesplittete Niederschlagswassergebühr erhoben wird, bemisst diese sich nach versiegelter Fläche und folgt deshalb einem eigenen Verteilungsschlüssel.

Was gerade nicht in die Wasserposition gehört

Nicht umlagefähig ist die Anschaffung von Wasserzählern. Der Kaufpreis eines Geräts ist Investition, nicht wiederkehrende Betriebskosten. Zulässig ist demgegenüber die Zählermiete – weshalb viele Eigentümer aus Umlagegründen mieten statt kaufen. Ebenfalls außen vor bleiben Reparaturen an Leitungen, der Austausch defekter Zähler außerhalb eines Mietmodells, Rohrbruchschäden und die Kosten einer Leckageortung.

Auch der Hausanschluss selbst und Baukostenzuschüsse des Versorgers sind keine Betriebskosten. Und die Kosten der Untersuchung auf Legionellen gehören nicht in die Wasserposition, auch wenn sie mit Wasser zu tun haben – dazu unten mehr.

Voraussetzung: wirksame Umlagevereinbarung

Ohne vertragliche Grundlage wird gar nichts umgelegt. Die Formel „Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt der Mieter" genügt nach gefestigter Rechtsprechung; eine Einzelaufzählung ist nicht erforderlich. Fehlt die Klausel oder ist eine Inklusivmiete vereinbart, sind Wasser und Abwasser mit der Grundmiete abgegolten. Eine nachträgliche Umstellung von Inklusiv- auf Umlagemiete ist einseitig nicht möglich und bedarf einer Vertragsänderung.

Wohnfläche oder Verbrauch: der Umlagemaßstab nach § 556a BGB

§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt die Wohnfläche als gesetzlichen Auffangmaßstab, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Satz 2 verpflichtet dazu, verbrauchs- oder verursachungsabhängig zu verteilen, soweit Betriebskosten von einem erfassten Verbrauch abhängen. Die Vorschrift setzt damit voraus, dass eine Erfassung überhaupt flächendeckend stattfindet.

Genau darauf hat der Bundesgerichtshof abgestellt: Sind nicht alle Wohnungen einer Abrechnungseinheit mit Wasserzählern ausgestattet, darf der Vermieter weiterhin nach Wohnfläche abrechnen, und der Mieter kann allein mit dem Hinweis auf eine als ungerecht empfundene Verteilung keinen Wechsel des Maßstabs verlangen (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07). Es gibt keine allgemeine Pflicht, Wasserzähler nachzurüsten, solange keine landesrechtliche Vorschrift dies anordnet.

Umstellung durch einseitige Erklärung, § 556a Abs. 2 BGB

Will der Vermieter auf Verbrauch umstellen, gibt ihm § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB ein einseitiges Gestaltungsrecht. Die Erklärung bedarf der Textform, muss vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zugehen und wirkt nach Satz 2 erst für den folgenden Abrechnungszeitraum. Eine Umstellung mitten im Jahr oder rückwirkend im Zuge der Abrechnung ist unwirksam; die Abrechnung bleibt dann beim bisherigen Maßstab.

Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen. Erstens muss die Erfassung vollständig sein – eine Umstellung für Teilbereiche des Hauses trägt nicht. Zweitens ist, wenn bisher eine Wasserpauschale in der Miete enthalten war, die Miete um den bisherigen Pauschalanteil zu senken; unterbleibt das, geht die Umstellungserklärung ins Leere. Praktisch empfiehlt sich, die Erklärung mit einer kurzen Begründung, dem Stichtag und dem Hinweis auf den künftigen Maßstab zu versehen und den Zugang zu dokumentieren.

Grundgebühren und Fixkosten nach Verbrauch

Eine wiederkehrende Streitfrage ist, ob auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile – Grundgebühr, Zählermiete, Ablesekosten – nach erfasstem Verbrauch verteilt werden dürfen. Der Bundesgerichtshof hat das für den Normalfall der weitgehend vermieteten Abrechnungseinheit bejaht: Die Kosten der Wasserversorgung dürfen einheitlich nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden, einschließlich der Fixkosten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09).

Die Entscheidung zieht zugleich eine Grenze. Bei erheblichem Leerstand in der Abrechnungseinheit führt die einheitliche Verbrauchsumlage dazu, dass die Fixkosten der leerstehenden Wohnungen vollständig von den verbleibenden Mietern getragen werden, weil dort kein Verbrauch anfällt. Wird das zu einer unzumutbaren Mehrbelastung, ist die Umlage insoweit unzulässig; wo die Grenze verläuft, ist Frage des Einzelfalls. In Objekten mit strukturellem Leerstand ist deshalb die Trennung in einen flächenbezogenen Grundkostenanteil und einen verbrauchsbezogenen Anteil die robustere Lösung.

Eichfrist der Wasserzähler: MessEG, MessEV und ihre Folgen

Wasserzähler sind eichpflichtige Messgeräte. Nach § 37 MessEG dürfen Messwerte im geschäftlichen Verkehr nur verwendet werden, wenn das Gerät geeicht ist; § 33 MessEG verknüpft daran die Vermutung, dass ein mit einem geeichten Gerät ermittelter Wert richtig ist. Die Eichfristen ergeben sich aus Anlage 7 zur MessEV: sechs Jahre für Kaltwasserzähler, fünf Jahre für Warmwasserzähler. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Zähler geeicht wurde – ein 2019 geeichter Kaltwasserzähler ist also bis zum 31.12.2025 verwendbar.

Statt die Geräte turnusmäßig auszutauschen, kann der Verwender die Eichfrist über ein Stichprobenverfahren nach den Vorgaben der MessEV verlängern lassen. Das lohnt sich bei größeren, homogenen Beständen und wird von den gängigen Messdienstleistern angeboten. Für die Abrechnung wichtig: Der Nachweis der Verlängerung muss objektbezogen vorliegen, nicht nur pauschal beim Dienstleister.

Was passiert, wenn die Eichfrist abgelaufen ist

Die verbreitete Annahme, nach Ablauf der Eichfrist müsse zwingend auf Wohnfläche umgestellt oder gekürzt werden, trifft nicht zu. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Verbrauchswert nicht allein deshalb unverwertbar ist, weil das Gerät nicht mehr geeicht war. Der Vermieter kann die Richtigkeit anderweitig belegen, etwa durch eine Befundprüfung einer staatlich anerkannten Prüfstelle, die bestätigt, dass die Verkehrsfehlergrenzen eingehalten wurden (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10).

Rechtlich verschiebt sich also nicht die Zulässigkeit, sondern die Beweislast. Solange die Eichung läuft, streitet die Vermutung des § 33 MessEG für den abgelesenen Wert, und der Mieter muss dessen Unrichtigkeit darlegen. Ist die Frist abgelaufen, entfällt diese Vermutung, und der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast. Für die Praxis heißt das: Bei plausiblen Werten – Verbrauch im Rahmen der Vorjahre, Summe der Wohnungszähler im üblichen Verhältnis zum Hauptzähler – kann weiter verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei auffälligen Werten oder bei Widerspruch des Mieters ist die Befundprüfung des betroffenen Geräts das Mittel der Wahl. Wird der Zähler ohne Prüfung ausgetauscht, ist der Beweis nicht mehr zu führen; der ausgebaute Zähler sollte deshalb bei streitigen Werten aufbewahrt werden.

Funkauslesbare Zähler und Submetering

Der Bestand wird seit Jahren auf funkauslesbare Geräte umgestellt. Für Kaltwasser besteht dazu keine gesetzliche Pflicht – die Fernablesepflichten des § 5 HeizkostenV betreffen Wärme und Warmwasser. Wirtschaftlich spricht dennoch vieles dafür: Es entfallen Terminabstimmungen und Zutrittsprobleme, Zwischenablesungen beim Mieterwechsel sind ohne Ortstermin möglich, und unterjährige Werte machen Leckagen sichtbar, bevor sie in der Jahresabrechnung auffallen.

Die laufenden Kosten des Submeterings – Zählermiete, Funkmodul, Ablese- und Abrechnungsservice – sind nach § 2 Nr. 2 BetrKV umlagefähig, solange sie als wiederkehrende Entgelte anfallen und nicht als Anschaffung. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB bleibt zu beachten: Wird ein bislang kostenfreier Eigenableseprozess durch einen teuren Servicevertrag ersetzt, muss der Mehraufwand sachlich begründbar sein. Bei einem Wechsel von Kauf- auf Mietgeräte ist zudem zu beachten, dass die erstmalige Einführung einer neuen Kostenart dem Mieter vorher angekündigt werden sollte.

Messdifferenz zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern

In jedem Objekt liegt die Summe der Wohnungszähler unter dem Wert des Hauptzählers. Ursachen sind die untere Ansprechschwelle der Geräte, die bei tropfenden Armaturen und Kleinstmengen nicht mitzählen, unterschiedliche Ablesestichtage, nicht erfasste Entnahmestellen wie Gartenhähne, Waschküchen oder Baustrom-Anschlüsse sowie Undichtigkeiten im Leitungsnetz. Größenordnungen von zwei bis acht Prozent gelten als normal.

Für die Verteilung stehen zwei Wege offen. Beim gestreckten Verfahren wird der Gesamtbetrag durch die Summe der Wohnungszähler geteilt; die Differenz wird damit proportional auf alle Nutzer verteilt und erhöht den effektiven Preis je Kubikmeter. Beim Umlageverfahren wird die Differenzmenge separat ausgewiesen und nach Wohnfläche oder Einheitenzahl verteilt. Das gestreckte Verfahren ist die Praxisregel und methodisch unbedenklich, solange es transparent dargestellt und über die Jahre einheitlich angewendet wird.

Ab welcher Höhe die Differenz nicht mehr umgelegt werden darf, hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden. Die Instanzrechtsprechung arbeitet mit einer Orientierungsgröße von rund 20 Prozent: Darunter liegt die Abweichung im Rahmen des technisch Erklärbaren, darüber spricht eine erhebliche Vermutung dafür, dass die Mehrmenge aus einem Defekt oder einer Leckage stammt und damit in den Risikobereich des Eigentümers fällt. Eine feste Grenze ist das nicht, aber ein brauchbarer Schwellenwert für die Prüfung.

Für die Verwaltung folgt daraus ein einfacher Arbeitsschritt: Die Differenzquote sollte in jedem Abrechnungslauf berechnet und im Objektjournal festgehalten werden. Ein Sprung von vier auf vierzehn Prozent ist ein Leckagehinweis, lange bevor ein Mieter reklamiert – und zugleich der Beleg dafür, dass in den Vorjahren sauber abgerechnet wurde.

Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen

Ausgangsdaten für das Abrechnungsjahr 2025: sechs Wohnungen, 480 m² Gesamtwohnfläche. Der Versorger berechnet 2,35 € je m³ Frischwasser und 2,80 € je m³ Schmutzwasser, zusammen 5,15 € je m³. Der Hauptzähler weist 1.240 m³ aus. Hinzu kommen Grundgebühr Wasser 180,00 €, Grundgebühr Abwasser 120,00 €, Zählermiete 6 × 18,00 € = 108,00 € und Ablese- sowie Abrechnungsservice 6 × 7,50 € = 45,00 €.

Gesamtkosten: 1.240 m³ × 5,15 € = 6.386,00 € Mengenkosten zuzüglich 453,00 € verbrauchsunabhängiger Kosten = 6.839,00 €.

Die Summe der sechs Wohnungszähler beträgt 1.178 m³. Die Messdifferenz liegt bei 62 m³, also 5,0 Prozent des Hauptzählerwerts – unauffällig.

Variante 1 – einheitliche Verbrauchsumlage. Der gesamte Betrag wird durch die Summe der Wohnungszähler geteilt: 6.839,00 € ÷ 1.178 m³ = 5,8056 € je m³. Wohnung 3 mit 82 m² und 196 m³ Verbrauch trägt 196 × 5,8056 € = 1.137,90 €. Bei einer Vorauszahlung von 95,00 € monatlich, also 1.140,00 €, ergibt sich ein Guthaben von 2,10 €.

Variante 2 – Trennung von Grund- und Verbrauchskosten. Die 453,00 € verbrauchsunabhängigen Kosten werden nach Fläche verteilt: 453,00 € ÷ 480 m² = 0,9438 € je m²; auf 82 m² entfallen 77,40 €. Die Mengenkosten von 6.386,00 € werden durch 1.178 m³ geteilt: 5,4211 € je m³; auf 196 m³ entfallen 1.062,53 €. Wohnung 3 trägt zusammen 1.139,93 €.

Variante 3 – reine Flächenumlage. 6.839,00 € ÷ 480 m² = 14,2479 € je m²; auf 82 m² entfallen 1.168,33 €.

Die Spanne zwischen den Varianten beträgt für diese Wohnung rund 30 €. Das wirkt klein, verschiebt sich aber deutlich, sobald Verbrauch und Fläche auseinanderfallen: Eine 45-m²-Wohnung mit 160 m³ Verbrauch – etwa bei Vollbelegung – zahlt nach Variante 1 rund 929 €, nach Variante 3 dagegen nur rund 641 €. Genau diese Konstellationen erzeugen die Widersprüche, und genau deshalb muss der gewählte Maßstab vertraglich oder durch eine wirksame Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB abgesichert sein.

Zwischenablesung beim Mieterwechsel

Wohnung 3 wird zum 31.07.2025 neu vermietet. Zählerstand zum 01.01.2025: 1.198 m³, Zwischenablesung am 31.07.2025: 1.284 m³, Endstand am 31.12.2025: 1.394 m³. Daraus ergeben sich 86 m³ für den Vormieter und 110 m³ für den Nachmieter.

Angewendet auf Variante 2: Die Mengenkosten von 5,4211 € je m³ ergeben 466,21 € für den Vormieter und 596,32 € für den Nachmieter. Die verbrauchsunabhängigen 77,40 € werden zeitanteilig geteilt – sieben Zwölftel, also 45,15 €, für den Vormieter, fünf Zwölftel, also 32,25 €, für den Nachmieter. Endergebnis: 511,36 € und 628,57 €, in der Summe wieder 1.139,93 €.

Ohne Zwischenablesung müsste rechnerisch nach Zeitanteilen geschätzt werden. Das ist zulässig, führt hier aber zu einer erheblichen Verzerrung, weil der Nachmieter den höheren Verbrauch in der kürzeren Zeit verursacht hat. Die Zwischenablesung ist deshalb kein Formalismus, sondern der einzige Weg, beide Abrechnungen belastbar zu machen. Ihre Kosten sind bei Funkzählern ohnehin marginal.

Wasserkosten in der WEG-Jahresabrechnung

In der Wohnungseigentümergemeinschaft schuldet die Verwaltung nach § 28 Abs. 2 WEG eine Jahresabrechnung als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Maßgeblich ist damit der Abfluss im Wirtschaftsjahr: Die im Jahr tatsächlich bezahlten Abschläge und Schlussrechnungen des Versorgers gehen ein, nicht der periodengerecht abgegrenzte Verbrauch. Der Verteilungsschlüssel ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; ohne abweichende Regelung gelten die Miteigentumsanteile.

Daraus entsteht die klassische Doppelstruktur in vermieteten Eigentumswohnungen: Die WEG rechnet nach Abflussprinzip und Miteigentumsanteilen ab, das Mietverhältnis verlangt nach § 556 BGB eine Abrechnung nach Leistungszeitraum und dem mietvertraglichen Schlüssel. Die WEG-Abrechnung kann deshalb nicht unverändert an den Mieter weitergereicht werden; sie ist Datenquelle, nicht Abrechnung. Sondereigentumsverwaltungen lösen das über eine getrennte Aufbereitung, die Verbrauchsdaten und Zahlungsdaten nebeneinander vorhält.

Praktisch bewährt hat sich, die Zählerstände aller Einheiten stichtagsgleich zum 31.12. zu erfassen und die Werte allen Eigentümern mit der Abrechnung zur Verfügung zu stellen. Wer als Eigentümer erst im Mai erfährt, welchen Verbrauch seine Wohnung im Vorjahr hatte, kann seine Mieterabrechnung nicht fristgerecht erstellen.

Legionellenprüfung: klare Abgrenzung zur Wasserposition

Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung – Speicher über 400 Litern oder mehr als drei Liter Inhalt in einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle – zur regelmäßigen Untersuchung auf Legionellen. Für vermietete Objekte gilt ein dreijähriger Turnus; bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts sind Gefährdungsanalyse, Anzeige beim Gesundheitsamt und Sanierungsmaßnahmen erforderlich.

Abrechnungsseitig gehört die Untersuchung nicht in die Wasserposition nach § 2 Nr. 2 BetrKV, sondern zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV beziehungsweise – bei verbundenen Anlagen – in den Bereich des § 2 Nr. 4 BetrKV und damit in die Heizkostenabrechnung. Umlagefähig sind die wiederkehrende Probenahme und Laboranalyse. Nicht umlagefähig sind die anlassbezogene Gefährdungsanalyse und sämtliche Sanierungsmaßnahmen – das ist Instandhaltung. Wer die Legionellenprüfung in die Wasserkosten einstellt, produziert einen materiellen Abrechnungsfehler, der auch nach Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht besser wird, wenn der Mieter rechtzeitig gerügt hat.

Rechtslage und Referenzurteile

Die Umlagefähigkeit folgt aus § 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV in Verbindung mit einer wirksamen Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Der Umlagemaßstab richtet sich nach § 556a BGB: Wohnfläche als Auffangmaßstab nach Absatz 1 Satz 1, Verbrauchsabhängigkeit nach Absatz 1 Satz 2, soweit erfasst wird, und einseitige Umstellung in Textform nach Absatz 2. Frist und Einwendungen richten sich nach § 556 Abs. 3 BGB; der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Das Eichrecht steht in § 33 und § 37 MessEG sowie in Anlage 7 zur MessEV. In der WEG gelten § 16 Abs. 2 und § 28 WEG. Die Legionellenpflichten folgen aus der TrinkwV.

• BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07: Der Vermieter darf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung weiterhin nach Wohnfläche umlegen, wenn nicht alle Wohnungen der Abrechnungseinheit mit Wasserzählern ausgestattet sind; bloße Zweifel des Mieters an der Angemessenheit des Maßstabs begründen keinen Anspruch auf Wechsel.
• BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09: Die Kosten der Wasserversorgung dürfen im Regelfall einheitlich nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden, einschließlich verbrauchsunabhängiger Fixkosten wie Grundgebühren und Zählermiete. Grenze ist eine unzumutbare Mehrbelastung der verbleibenden Mieter bei erheblichem Leerstand.
• BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10: Messwerte eines nicht mehr geeichten Wasserzählers sind nicht schon deshalb unverwertbar; der Vermieter kann ihre Richtigkeit auf andere Weise nachweisen, etwa durch eine Befundprüfung. Die abgelaufene Eichung beseitigt die Richtigkeitsvermutung und verlagert die Beweislast.

Zur Obergrenze der umlagefähigen Messdifferenz liegt keine höchstrichterliche Entscheidung vor. Die instanzgerichtliche Praxis arbeitet mit einer Orientierungsgröße von etwa 20 Prozent, ohne dass daraus eine feste Rechtsgrenze abzuleiten wäre.

Checkliste für die Praxis

• Umlagevereinbarung im Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage von Betriebskosten nach BetrKV wirksam vereinbart, oder liegt eine Inklusivmiete vor?
• Maßstab prüfen: Was steht im Vertrag, was wird tatsächlich abgerechnet? Bei Abweichung entweder auf den vertraglichen Maßstab zurückkehren oder eine Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB für das Folgejahr abgeben.
• Vollständigkeit der Erfassung sicherstellen, bevor auf Verbrauch umgestellt wird; Teilerfassung trägt keine Verbrauchsumlage.
• Eichfristen aller Zähler objektbezogen in einer Liste führen, mit Eichjahr, Fristende und Nachweis einer etwaigen Stichprobenverlängerung.
• Austauschkampagne rechtzeitig vor Fristablauf planen; ausgebaute Zähler bei streitigen Werten aufbewahren.
• Hauptzähler und Wohnungszähler zum selben Stichtag ablesen und die Messdifferenz in Prozent dokumentieren.
• Differenzquote mit den Vorjahren vergleichen; Sprünge über etwa 20 Prozent als Leckagehinweis behandeln und technisch klären, nicht umlegen.
• Verteilungsmethode für die Differenz – gestreckt oder gesondert ausgewiesen – einmal festlegen und über die Jahre beibehalten.
• Bei Leerstand über wenige Einheiten hinaus prüfen, ob die Fixkosten flächenbezogen statt verbrauchsbezogen verteilt werden sollten.
• Zwischenablesung bei jedem Nutzerwechsel durchführen und beiden Parteien bestätigen.
• Zählermiete und Ablesekosten als eigene Zeilen ausweisen, nicht in die Mengenkosten einrechnen.
• Legionellenprüfung getrennt von der Wasserposition führen; Gefährdungsanalyse und Sanierung nicht umlegen.
• Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB im Blick behalten: Zugang bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen?

Nein. Anders als bei Wärme und Warmwasser gibt es für Kaltwasser keine bundesweite Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Maßgeblich ist § 556a BGB: Ohne abweichende Vereinbarung gilt die Wohnfläche. Erst wenn in allen Einheiten erfasst wird, greift die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Verteilung. Einzelne Landesbauordnungen und kommunale Satzungen können für Neubauten Zähler vorschreiben; das ist getrennt zu prüfen.

Wie stelle ich wirksam auf Verbrauchsabrechnung um?

Durch eine Erklärung in Textform an alle Mieter, die vor Beginn des Abrechnungszeitraums zugeht und die Umstellung ab dem folgenden Zeitraum ankündigt (§ 556a Abs. 2 BGB). Voraussetzung ist, dass alle Einheiten erfasst werden. War bisher eine Wasserpauschale Teil der Miete, muss die Miete um diesen Anteil gesenkt werden, sonst ist die Erklärung unwirksam.

Was gilt, wenn die Eichfrist des Wasserzählers abgelaufen ist?

Die Werte bleiben grundsätzlich verwertbar, aber ohne die gesetzliche Richtigkeitsvermutung. Der Vermieter muss ihre Richtigkeit beweisen, wenn der Mieter sie bestreitet – regelmäßig über eine Befundprüfung bei einer staatlich anerkannten Prüfstelle (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10). Bei plausiblen Werten und ohne Widerspruch ist die Abrechnung nicht zu beanstanden.

Wer trägt die Differenz zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern?

Im üblichen Rahmen wird sie über das gestreckte Verfahren auf alle Nutzer verteilt, weil sie aus der normalen Messtoleranz resultiert. Überschreitet die Abweichung deutlich das technisch Erklärbare – die Instanzrechtsprechung nennt Größenordnungen um 20 Prozent –, liegt der Verdacht einer Leckage oder eines Gerätedefekts nahe. Die Mehrmenge fällt dann in den Risikobereich des Eigentümers und ist nicht umlagefähig.

Sind Zählermiete und Funkablesung umlagefähig?

Ja. § 2 Nr. 2 BetrKV nennt ausdrücklich die Kosten der Anmietung oder anderweitigen Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich Eichung, Wartung und Berechnung der Verteilung. Damit sind auch Funkmodulmiete und Ableseservice erfasst. Nicht umlagefähig ist der Kauf eines Zählers sowie jede Reparatur oder Instandsetzung.

Wie hänge ich die WEG-Jahresabrechnung und die Mieterabrechnung zusammen?

Gar nicht unmittelbar. Die WEG-Abrechnung nach § 28 WEG folgt dem Abflussprinzip und den Miteigentumsanteilen, die Mieterabrechnung nach § 556 BGB dem Leistungszeitraum und dem mietvertraglichen Schlüssel. Der vermietende Eigentümer braucht aus der WEG-Abrechnung die Kostenpositionen und aus der Zählerablesung die Verbrauchsdaten seiner Einheit und erstellt daraus eine eigene Abrechnung. Deshalb sollte die Verwaltung die Einzelzählerstände immer mitliefern.

Quellen und Rechtshinweis

• Betriebskostenverordnung (BetrKV), insbesondere § 2 Nr. 2, Nr. 3, Nr. 4 und Nr. 5
• Bürgerliches Gesetzbuch, § 556 Abs. 3 und § 556a BGB
• Mess- und Eichgesetz (MessEG), insbesondere § 33 und § 37
• Mess- und Eichverordnung (MessEV), Anlage 7 (Eichfristen)
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 16 Abs. 2 und § 28
• Trinkwasserverordnung (TrinkwV)
• BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07
• BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09
• BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10

Rechtsstand: 19. September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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