Wärmelieferung und Contracting nach § 556c BGB: Das BGH-Urteil VIII ZR 46/25 und die Grenzen der Umlage

Auf einen Blick: Wärmelieferung Contracting ist für viele Vermieter das Mittel der Wahl, um eine veraltete Heizung ohne eigenen Kapitaleinsatz zu ersetzen: Ein Dienstleister baut die neue Anlage, betreibt sie und verkauft die erzeugte Wärme. Ob die dabei entstehenden Kosten anschließend als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, entscheidet sich an § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung (WärmeLV). Mit zwei Urteilen vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) hat der Bundesgerichtshof diese Vorschrift erstmals klar begrenzt: § 556c BGB setzt voraus, dass der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten getragen hat. Wer zuvor mit eigenen Einzelöfen oder Nachtspeicherheizungen selbst geheizt und den Strom direkt bezahlt hat, war nie Betriebskostenschuldner – und wird es durch eine einseitige Umstellung des Vermieters auch nicht. Parallel dazu hat der Senat eine für Wohnungseigentümer als Vermieter höchst praxisrelevante Frage geklärt: Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zur Umsatzsteuer optiert, darf der vorsteuerabzugsberechtigte Sondereigentümer die Bruttobeträge aus der Jahresabrechnung in die Betriebskostenabrechnung seines Gewerbemieters einstellen. Dieser Beitrag erklärt die Voraussetzungen des § 556c BGB, die Anforderungen an Kostenneutralität und Umstellungsankündigung, die Reichweite der neuen Rechtsprechung und die konkreten Schritte, mit denen Vermieter und Verwaltungen eine Umstellung rechtssicher aufsetzen.

Gliederung

1. Was gewerbliche Wärmelieferung im Mietverhältnis bedeutet
2. Warum Contracting derzeit stark nachgefragt wird
3. Die gesetzliche Grundlage: § 556c BGB und die WärmeLV
4. Voraussetzung 1: Der Mieter muss zuvor Betriebskostenschuldner gewesen sein
5. Voraussetzung 2: Effizienzverbesserung oder Wärme aus erneuerbaren Quellen
6. Voraussetzung 3: Kostenneutralität – und wie sie gerechnet wird
7. Voraussetzung 4: Die Umstellungsankündigung in Textform
8. Die Entscheidungen des BGH vom 20. Mai 2026
9. Der Sonderfall Einzelöfen und Nachtspeicherheizung
10. Vorsteuerabzug, WEG-Jahresabrechnung und Gewerbemieter
11. Praxisbeispiel: Das Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung
12. Praxisbeispiel: Der Altbau mit Nachtspeicheröfen
13. Rechenbeispiel zur Kostenneutralität
14. Was bei Neuvermietung und Vertragsgestaltung gilt
15. Typische Fehlerquellen in der Praxis
16. Rechtslage & Referenzurteile
17. Checkliste
18. Häufige Fragen (FAQ)
19. Quellen & Rechtshinweis

Was gewerbliche Wärmelieferung im Mietverhältnis bedeutet

Bei der gewerblichen Wärmelieferung – im Sprachgebrauch der Branche meist Contracting genannt – betreibt nicht mehr der Vermieter die Heizungsanlage, sondern ein spezialisiertes Unternehmen. Der sogenannte Contractor errichtet oder modernisiert die Anlage auf eigene Rechnung, übernimmt Betrieb, Wartung, Instandhaltung und Brennstoffbeschaffung und verkauft dem Vermieter die fertig erzeugte Wärme. Abgerechnet wird typischerweise über einen Grundpreis, der die Investitions- und Vorhaltekosten abbildet, und einen verbrauchsabhängigen Arbeitspreis pro Kilowattstunde.

Wirtschaftlich ist das für den Vermieter attraktiv: Er muss keine sechsstellige Summe für eine neue Wärmepumpe oder ein Blockheizkraftwerk aufbringen, verlagert das Ausfallrisiko der Anlage auf einen Dritten und kauft technisches Know-how ein, das er selbst nicht vorhalten kann. Mietrechtlich ist der Vorgang jedoch heikel. Denn die Kosten des Wärmelieferungsvertrags sind gerade keine klassischen Heizkosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Sie enthalten einen Investitionsanteil – und Investitionskosten sind grundsätzlich Sache des Vermieters, nicht des Mieters. Ohne eine besondere gesetzliche Erlaubnis wäre die Umlage daher versperrt.

Warum Contracting derzeit stark nachgefragt wird

Der Druck auf den Gebäudebestand ist hoch. Das Gebäudeenergiegesetz gibt für neu eingebaute Heizungen einen Mindestanteil erneuerbarer Energien vor, die kommunale Wärmeplanung konkretisiert schrittweise, welche Quartiere perspektivisch über Fernwärme versorgt werden, und der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe verteuert Öl- und Gasheizungen Jahr für Jahr weiter. Gleichzeitig sind viele Bestandsanlagen technisch am Ende ihrer Nutzungsdauer.

Für Eigentümer, die nicht über die nötige Liquidität verfügen oder ihr Kapital anderweitig binden wollen, wirkt Contracting deshalb wie die Lösung: moderne Anlage ohne Eigenkapital, planbare Kosten, ein Ansprechpartner für alles. Genau deshalb ist die Frage, ob und unter welchen Bedingungen die Kosten beim Mieter landen dürfen, für die Wirtschaftlichkeitsrechnung entscheidend. Wer die Umlagefähigkeit falsch einschätzt, kalkuliert ein Modell, das sich am Ende nicht trägt – und muss die Differenz aus eigener Tasche zahlen.

Die gesetzliche Grundlage: § 556c BGB und die WärmeLV

§ 556c BGB regelt genau diesen Fall. Die Vorschrift erlaubt dem Vermieter, die Wärmeversorgung eines Gebäudes während eines laufenden Mietverhältnisses auf einen gewerblichen Wärmelieferanten umzustellen und die Kosten der Wärmelieferung anschließend als Betriebskosten abzurechnen. Sie durchbricht damit den Grundsatz, dass der Vermieter Investitionskosten selbst trägt – aber nur unter eng umrissenen Bedingungen.

Die Einzelheiten stehen in der Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum, kurz Wärmelieferverordnung (WärmeLV). Sie regelt insbesondere, wie die Kostenneutralität zu berechnen ist, welche Angaben die Umstellungsankündigung enthalten muss und wie die bisherigen Wärmekosten als Vergleichsmaßstab zu ermitteln sind. § 556c Abs. 4 BGB stellt zudem klar, dass zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Die Vorschrift ist also zwingendes Mieterschutzrecht – man kann sie nicht wegverhandeln.

Voraussetzung 1: Der Mieter muss zuvor Betriebskostenschuldner gewesen sein

Diese Voraussetzung stand jahrelang im Schatten der bekannteren Kriterien Effizienz und Kostenneutralität. Der Wortlaut des § 556c Abs. 1 BGB knüpft ausdrücklich daran an, dass der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser als Betriebskosten schuldet. Das Gesetz beschreibt also einen Wechsel innerhalb eines bereits bestehenden Umlageverhältnisses: Bisher zahlte der Mieter die Betriebskosten der vom Vermieter betriebenen Zentralheizung, künftig zahlt er die Betriebskosten der Wärmelieferung.

Was die Norm nicht regelt, ist die Neubegründung einer Umlagepflicht. Wer seine Wohnung bisher mit eigenen Geräten beheizt und den Energieversorger direkt bezahlt hat, schuldet keine Heizkosten als Betriebskosten – er zahlt sie unmittelbar an ein Versorgungsunternehmen. Bei diesem Mieter gibt es keine Betriebskostenposition, die umgestellt werden könnte. Genau hier setzt die neue Rechtsprechung an.

Voraussetzung 2: Effizienzverbesserung oder Wärme aus erneuerbaren Quellen

Umlagefähig ist die Wärmelieferung nur, wenn der Wärmelieferant entweder die Anlage neu errichtet oder erneuert und damit die Effizienz der Wärmeerzeugung verbessert, oder wenn er die Wärme aus einem Netz liefert, das den Anforderungen genügt. Eine bloße Übernahme des Betriebs der vorhandenen, unveränderten Anlage reicht nicht. Das sogenannte Betriebsführungscontracting, bei dem lediglich Bedienung und Wartung ausgelagert werden, fällt nicht unter § 556c BGB – dessen Kosten sind allenfalls nach den allgemeinen Regeln der Betriebskostenverordnung umlagefähig, soweit es sich um echte Betriebs- und Wartungskosten handelt.

Der Nachweis der Effizienzverbesserung ist kein Selbstläufer. Er verlangt eine nachvollziehbare Gegenüberstellung: Welche Anlage stand vorher da, welchen Jahresnutzungsgrad hatte sie, was leistet die neue Anlage? In der Praxis lohnt es sich, diese Berechnung durch das ausführende Fachunternehmen oder einen Energieberater schriftlich dokumentieren zu lassen. Kommt es später zum Streit über die Abrechnung, ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet.

Voraussetzung 3: Kostenneutralität – und wie sie gerechnet wird

Der Kern des Mieterschutzes liegt in der Kostenneutralität. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Kosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Der Mieter soll durch die Umstellung wirtschaftlich nicht schlechter stehen als zuvor – die Einsparung durch die effizientere Anlage soll den Investitionsanteil des Contractors auffangen.

Maßstab ist der Betrag, der ohne die Umstellung angefallen wäre. Die WärmeLV gibt dafür ein Verfahren vor: Ermittelt werden die Kosten der bisherigen Eigenversorgung im letzten abgerechneten Zeitraum, bereinigt um Sondereffekte, hochgerechnet auf die aktuellen Energiepreise und normiert auf ein durchschnittliches Witterungsjahr. Erst dieser bereinigte Vergleichswert wird den künftigen Wärmelieferkosten gegenübergestellt. Liegt der Lieferpreis darüber, ist die Differenz nicht umlagefähig – sie bleibt beim Vermieter hängen.

Praktisch bedeutet das: Die Kostenneutralität ist keine Formalie, sondern eine echte betriebswirtschaftliche Hürde. Bei stark gestiegenen Investitionskosten für Wärmepumpen und langen Vertragslaufzeiten mit hohen Grundpreisen lässt sie sich nicht in jedem Objekt darstellen. Wer sie nicht sauber nachrechnet, riskiert, dass die gesamte Umlage der Wärmelieferungskosten scheitert.

Voraussetzung 4: Die Umstellungsankündigung in Textform

Der Vermieter muss die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Textform nach § 126b BGB heißt: E-Mail, Fax oder Brief genügen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Inhaltlich muss die Ankündigung so viel Information enthalten, dass der Mieter die Kostenneutralität nachvollziehen kann. Dazu gehören insbesondere Angaben zum künftigen Wärmelieferungsvertrag, zur Art der neuen Anlage, zur Berechnung der bisherigen Kosten und zur Gegenüberstellung mit den künftigen Kosten.

Eine unvollständige Ankündigung ist ein häufiger und teurer Fehler. Fehlen die Angaben, mit denen sich die Kostenneutralität überprüfen lässt, ist die Ankündigung unwirksam – und damit die Umlage der Wärmelieferungskosten für den betroffenen Zeitraum. Nachholen lässt sich das nur mit Wirkung für die Zukunft und unter erneuter Beachtung der Dreimonatsfrist.

Die Entscheidungen des BGH vom 20. Mai 2026

Mit den Urteilen VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat die Reichweite des § 556c BGB festgelegt. Ausgangspunkt war ein Berliner Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen bis 2015 durchgehend mit elektrischen Einzelheizungen – Nachtspeicheröfen – ausgestattet waren. Die Mieter betrieben diese Geräte selbst und bezahlten den Strom unmittelbar an ihren Stromversorger. Der Vermieter stellte die Wärmeversorgung anschließend auf eine gewerbliche Wärmelieferung um und wollte die Kosten als Betriebskosten abrechnen.

Der Senat hat dem eine klare Grenze gezogen: § 556c BGB findet auf diese Konstellation keine unmittelbare Anwendung. Die Vorschrift setzt ein laufendes Mietverhältnis voraus, in dem der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits als Betriebskosten zu tragen hat. Wo der Mieter zuvor selbst versorgt war und den Energiepreis direkt entrichtet hat, fehlt diese Anknüpfung. Eine Umstellung von der Selbstversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung berechtigt den Vermieter deshalb nicht automatisch dazu, die Wärmelieferungskosten als Betriebskosten umzulegen.

Die Tragweite ist erheblich. Die Entscheidung betrifft nicht nur Nachtspeicherheizungen, sondern jede Konstellation, in der Mieter bisher dezentral und auf eigene Rechnung geheizt haben – etwa mit Gasetagenheizungen, deren Gaslieferung sie selbst vertraglich bezogen haben, oder mit Einzelöfen. Der Vermieter kann in solchen Fällen zwar technisch umstellen. Die Kostenumlage setzt aber eine vertragliche Grundlage voraus, die er mit dem Mieter erst schaffen muss.

Der Sonderfall Einzelöfen und Nachtspeicherheizung

Für Bestandsobjekte mit dezentraler Selbstversorgung bleiben dem Vermieter im Wesentlichen zwei Wege. Der erste ist die einvernehmliche Vertragsänderung: Mieter und Vermieter vereinbaren, dass künftig eine Betriebskostenumlage für Wärme gilt, und passen die Miete entsprechend an – in aller Regel durch Absenkung der Bruttomiete um den bisher darin kalkulatorisch enthaltenen Anteil. Das setzt die Zustimmung jedes einzelnen Mieters voraus und lässt sich in größeren Häusern selten vollständig erreichen.

Der zweite Weg führt über das Modernisierungsrecht. Der Einbau einer Zentralheizung anstelle von Einzelöfen ist eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b BGB, die der Mieter nach § 555d BGB grundsätzlich zu dulden hat und die eine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigen kann. Diese Route ist rechtlich belastbar, aber deutlich aufwendiger: Sie verlangt eine formgerechte Modernisierungsankündigung, die Prüfung von Härtefalleinwänden und eine ordnungsgemäße Erhöhungserklärung. Vor allem aber setzt sie voraus, dass der Vermieter selbst investiert – denn eine Mieterhöhung nach § 559 BGB knüpft an die tatsächlich aufgewendeten Kosten an. Genau das will das Contracting-Modell ja vermeiden.

Wer beide Wege nicht gehen will, muss die Kosten der Wärmelieferung selbst tragen und über die Grundmiete refinanzieren – was bei bestehenden Mietverhältnissen an den Grenzen der Mieterhöhung nach § 558 BGB scheitert.

Vorsteuerabzug, WEG-Jahresabrechnung und Gewerbemieter

Die zweite Aussage der Entscheidungen betrifft eine Konstellation, die in der Sondereigentumsverwaltung ständig auftaucht: Ein Wohnungseigentümer vermietet seine Einheit gewerblich, ist selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt, und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nicht zur Umsatzsteuer optiert.

Die Frage lautet dann, ob der Vermieter dem Gewerbemieter die Netto- oder die Bruttobeträge weiterberechnen darf. Der BGH stellt klar: Hat die Gemeinschaft nicht optiert, weist sie in ihrer Jahresabrechnung keine Umsatzsteuer gesondert aus. Ein Vorsteuerabzug ist dem Sondereigentümer insoweit gar nicht möglich – die Umsatzsteuer ist für ihn schlicht ein Kostenbestandteil. Folgerichtig darf er die Bruttobeträge aus der WEG-Jahresabrechnung in die Betriebskostenabrechnung seines Gewerbemieters einstellen.

Für die Praxis ist das eine spürbare Entlastung. Der vermietende Eigentümer ist nicht gezwungen, sich aus den Hausgeldpositionen theoretische Nettobeträge herauszurechnen, die er steuerlich ohnehin nicht geltend machen kann. Voraussetzung bleibt allerdings, dass die Jahresabrechnung der Gemeinschaft die Kostenpositionen nachvollziehbar ausweist und der Umlageschlüssel im Gewerbemietvertrag sauber vereinbart ist.

Praxisbeispiel: Das Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung

Ein Vermieter besitzt ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen und einem Gas-Niedertemperaturkessel aus dem Jahr 2001. In allen Mietverträgen ist vereinbart, dass die Heizkosten als Betriebskosten umgelegt werden; die Mieter zahlen monatliche Vorauszahlungen und erhalten jährlich eine Heizkostenabrechnung.

Der Vermieter schließt einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor, der eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Gas-Spitzenlastkessel installiert. Hier ist der Anwendungsbereich des § 556c BGB eröffnet: Die Mieter schuldeten die Wärmekosten bereits zuvor als Betriebskosten. Der Vermieter muss nun die Effizienzverbesserung belegen, die Kostenneutralität nach den Vorgaben der WärmeLV berechnen und die Umstellung mindestens drei Monate vorher in Textform mit allen erforderlichen Angaben ankündigen. Sind diese Punkte erfüllt, kann er die Wärmelieferungskosten künftig anstelle der bisherigen Heizkosten abrechnen.

Praxisbeispiel: Der Altbau mit Nachtspeicheröfen

Ein zweiter Eigentümer besitzt ein Gründerzeithaus mit acht Wohnungen. Die Mieter heizen seit Jahrzehnten mit Nachtspeicheröfen und haben jeweils eigene Stromlieferverträge. Eine Betriebskostenposition „Heizung" existiert in keinem der Mietverträge.

Der Eigentümer lässt eine zentrale Wärmeversorgung durch einen Contractor errichten und kündigt die Umstellung nach § 556c BGB an. Nach den Urteilen vom 20. Mai 2026 trägt diese Konstruktion nicht: Da die Mieter zuvor keine Wärmekosten als Betriebskosten schuldeten, greift § 556c BGB nicht. Der Eigentümer kann die Wärmelieferungskosten nicht einseitig auf die Betriebskostenabrechnung setzen. Will er sie refinanzieren, muss er entweder mit jedem Mieter eine Änderung des Mietvertrags vereinbaren oder den Weg über Modernisierung und Mieterhöhung nach § 559 BGB gehen – mit eigener Investition statt Contracting.

Rechenbeispiel zur Kostenneutralität

Ein Objekt verbrauchte im letzten Abrechnungsjahr vor der Umstellung 210.000 Kilowattstunden Erdgas. Bei einem bereinigten Arbeitspreis von 11 Cent je Kilowattstunde ergeben sich 23.100 Euro Brennstoffkosten. Hinzu kommen Wartung, Schornsteinfeger, Betriebsstrom und Messdienstleistungen in Höhe von 3.400 Euro. Der witterungsbereinigte Vergleichswert der Eigenversorgung liegt damit bei 26.500 Euro im Jahr.

Der Contractor bietet einen Grundpreis von 14.400 Euro jährlich und einen Arbeitspreis von 9,5 Cent je Kilowattstunde Nutzwärme an. Bei einem prognostizierten Nutzwärmebedarf von 168.000 Kilowattstunden – die effizientere Anlage senkt den Endenergiebedarf – ergeben sich 15.960 Euro Arbeitspreis, zusammen also 30.360 Euro. Das liegt rund 3.860 Euro über dem Vergleichswert. In dieser Konstellation ist die Kostenneutralität nicht gewahrt; der überschießende Betrag ist nicht umlagefähig und bleibt beim Vermieter. Erst wenn der Grundpreis auf etwa 10.500 Euro sinkt oder die Vertragslaufzeit verlängert und der Grundpreis entsprechend gestreckt wird, trägt das Modell.

Die Zahlen zeigen, wo der wirtschaftliche Hebel liegt: nicht beim Arbeitspreis, sondern beim Grundpreis, in dem der Investitionsanteil steckt. Genau dieser Anteil ist es, den § 556c BGB nur unter der Bedingung der Kostenneutralität passieren lässt.

Was bei Neuvermietung und Vertragsgestaltung gilt

Deutlich einfacher ist die Lage bei Neuvermietungen. Steht die Wärmelieferung bei Vertragsschluss bereits, kann der Vermieter im Mietvertrag von vornherein vereinbaren, dass die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten umgelegt werden. § 556c BGB regelt die Umstellung im laufenden Mietverhältnis und steht einer solchen anfänglichen Vereinbarung nicht entgegen. Wichtig ist eine präzise Formulierung: Die Umlageklausel sollte die Kosten der Wärmelieferung ausdrücklich benennen und nicht bloß auf „Heizkosten nach der Betriebskostenverordnung" verweisen.

Bei Objekten mit dezentraler Selbstversorgung empfiehlt es sich, eine Umstellung mit dem natürlichen Mieterwechsel zu synchronisieren. Wer neu einzieht, erhält von Anfang an einen Vertrag mit Wärmelieferungsklausel; die Bestandsmieter bleiben zunächst in ihrer bisherigen Regelung. Das verlängert den Übergang, vermeidet aber Abrechnungen, die vor Gericht keinen Bestand hätten.

Typische Fehlerquellen in der Praxis

Fünf Fehler tauchen in der Beratungspraxis immer wieder auf. Erstens: die Ankündigung ohne prüffähige Kostengegenüberstellung – formal versandt, inhaltlich unbrauchbar. Zweitens: die Umstellung ohne Blick in die Mietverträge, also ohne die Prüfung, ob überhaupt eine Betriebskostenposition für Wärme besteht. Drittens: die Berechnung der Kostenneutralität auf Basis eines untypisch kalten oder warmen Jahres, ohne Witterungsbereinigung. Viertens: Wärmelieferungsverträge mit sehr langen Laufzeiten und Preisgleitklauseln, deren Auswirkungen auf die Kostenneutralität in späteren Jahren niemand nachrechnet. Und fünftens: die Vermischung von Wärmelieferung und Instandhaltungskosten in einer Abrechnungsposition – Instandhaltung des Gebäudes bleibt Vermietersache und ist niemals umlagefähig.

Jeder dieser Fehler kann die Umlage für den betroffenen Abrechnungszeitraum vollständig zu Fall bringen. Da die Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate beträgt und danach Nachforderungen ausgeschlossen sind, lässt sich ein solcher Fehler regelmäßig nicht mehr heilen.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind § 556c BGB und die Wärmelieferverordnung (WärmeLV). § 556c Abs. 1 BGB erlaubt die Umlage der Kosten gewerblicher Wärmelieferung, wenn der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser als Betriebskosten schuldet, die Effizienz der Wärmeerzeugung verbessert wird oder die Wärme aus einem Netz stammt, und die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten nicht übersteigen. § 556c Abs. 2 BGB verlangt die Ankündigung in Textform spätestens drei Monate vor der Umstellung. § 556c Abs. 4 BGB erklärt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam.

Die maßgeblichen Entscheidungen sind die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25. Sie stellen klar, dass § 556c BGB ein bestehendes Mietverhältnis voraussetzt, in dem der Mieter Wärme- oder Warmwasserkosten bereits als Betriebskosten trägt, und dass eine Umstellung von mieterseitiger Selbstversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung die Umlagefähigkeit nicht ohne Weiteres begründet. Zugleich enthalten sie die Aussage, dass ein vorsteuerabzugsberechtigter Sondereigentümer die Bruttobeträge aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft in die Betriebskostenabrechnung eines Gewerbemieters einstellen darf, wenn die Gemeinschaft nicht zur Umsatzsteuer optiert hat.

Flankierend sind die allgemeinen Vorschriften des Betriebskostenrechts zu beachten: § 556 BGB zur Umlage von Betriebskosten und zur zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, § 556a BGB zum Umlagemaßstab, die Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) mit ihrer zwingenden verbrauchsabhängigen Abrechnung. Für den Modernisierungsweg gelten §§ 555b bis 555f BGB und § 559 BGB.

Checkliste

• Mietverträge prüfen: Schulden die Mieter Wärme- oder Warmwasserkosten bereits als Betriebskosten? Ohne diese Grundlage greift § 556c BGB nicht.
• Bestandsaufnahme der Heizungsanlage: Zentralheizung, Etagenheizung oder dezentrale Einzelgeräte in Mieterhand?
• Effizienzverbesserung dokumentieren lassen: Jahresnutzungsgrad alt gegen neu, schriftlich vom Fachunternehmen oder Energieberater.
• Vergleichswert der Eigenversorgung nach WärmeLV ermitteln: letzter abgerechneter Zeitraum, Sondereffekte bereinigt, witterungsbereinigt, auf aktuelle Energiepreise hochgerechnet.
• Wärmelieferungsangebot gegenrechnen: Grundpreis plus Arbeitspreis gegen Vergleichswert – Kostenneutralität muss über die gesamte Laufzeit tragen.
• Preisgleitklauseln des Contractors auf ihre Wirkung in den Folgejahren prüfen.
• Umstellungsankündigung in Textform mindestens drei Monate vorher versenden – mit vollständiger, prüffähiger Kostengegenüberstellung.
• Zugang der Ankündigung je Mietpartei dokumentieren.
• Bei dezentraler Selbstversorgung: Alternativroute wählen – einvernehmliche Vertragsänderung oder Modernisierung mit Mieterhöhung nach § 559 BGB.
• Bei Neuvermietung: Umlage der Wärmelieferungskosten ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren.
• Abrechnung sauber trennen: Wärmelieferung ja, Instandhaltung des Gebäudes nein.
• Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach § 556 Abs. 3 BGB im Kalender führen.
• Bei Gewerbevermietung im Wohnungseigentum: Optionslage der Gemeinschaft klären und Brutto- oder Nettoansatz entsprechend wählen.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf der Vermieter die Umstellung auf Wärmelieferung einseitig vornehmen?

Technisch ja – die Entscheidung über die Art der Wärmeerzeugung liegt beim Eigentümer. Die Umlage der Kosten auf die Mieter ist davon zu trennen. Sie ist nur unter den Voraussetzungen des § 556c BGB zulässig, insbesondere wenn der Mieter zuvor schon Wärmekosten als Betriebskosten getragen hat, die Anlage effizienter wird, die Kostenneutralität gewahrt bleibt und fristgerecht in Textform angekündigt wurde.

Was passiert, wenn die Kostenneutralität nicht eingehalten wird?

Der die bisherigen Kosten übersteigende Anteil ist nicht umlagefähig. Der Mieter schuldet höchstens den Betrag, der ohne Umstellung angefallen wäre. Die Differenz trägt der Vermieter. Je nach Schwere des Verstoßes kann auch die Umlage insgesamt scheitern, etwa wenn die Ankündigung bereits keine prüffähige Berechnung enthielt.

Gilt § 556c BGB auch für Gewerberaummietverhältnisse?

Nein. § 556c BGB steht im Abschnitt über Mietverhältnisse über Wohnraum und gilt unmittelbar nur dort. Im Gewerberaummietrecht herrscht Vertragsfreiheit: Dort können die Parteien die Umlage der Wärmelieferungskosten grundsätzlich frei vereinbaren, soweit die Klausel einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB standhält.

Mein Mieter hat bisher mit einer eigenen Gasetagenheizung geheizt. Kann ich auf Fernwärme umstellen und abrechnen?

Nicht einseitig über § 556c BGB. Hat der Mieter den Gasliefervertrag selbst gehalten und die Kosten direkt bezahlt, fehlt die vom Gesetz vorausgesetzte Betriebskostenposition. Sie brauchen entweder eine einvernehmliche Vertragsänderung oder gehen den Weg über eine Modernisierung nach §§ 555b ff. BGB mit anschließender Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Welche Angaben muss die Umstellungsankündigung enthalten?

Sie muss den Mieter in die Lage versetzen, die Kostenneutralität selbst nachzuvollziehen. Dazu gehören der geplante Umstellungszeitpunkt, Art und Umfang der neuen Anlage beziehungsweise der Wärmelieferung, die Ermittlung der bisherigen Wärmekosten als Vergleichsmaßstab und die Gegenüberstellung mit den künftig zu erwartenden Wärmelieferungskosten einschließlich Grund- und Arbeitspreis.

Kann ich als vermietender Wohnungseigentümer die Bruttobeträge aus der WEG-Jahresabrechnung weiterberechnen?

Wenn die Gemeinschaft nicht zur Umsatzsteuer optiert hat, ja – auch gegenüber einem Gewerbemieter und auch dann, wenn Sie selbst vorsteuerabzugsberechtigt sind. Ohne Option weist die Gemeinschaft keine Umsatzsteuer gesondert aus; ein Vorsteuerabzug ist insoweit nicht möglich, die Umsatzsteuer ist für Sie ein echter Kostenbestandteil.

Wie wirkt sich der CO₂-Preis auf die Wärmelieferung aus?

Bei fossil betriebenen Wärmeerzeugern schlägt der CO₂-Preis über den Brennstoffbezug des Contractors auf den Arbeitspreis durch. Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter richtet sich nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz und dem dortigen Stufenmodell. Das ist von der Frage der Umlagefähigkeit nach § 556c BGB zu trennen, wirkt sich aber unmittelbar auf die Wirtschaftlichkeit des Modells aus.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 535, 556, 556a, 556c, 555b bis 555f, 559 und § 126b BGB; Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (Wärmelieferverordnung – WärmeLV); Betriebskostenverordnung (BetrKV); Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV); Gebäudeenergiegesetz (GEG); Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG).

Rechtsprechung: BGH, Urteile vom 20.05.2026 – VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 (Umlage von Wärmelieferungskosten bei Umstellung von mieterbetriebenen Einzelöfen auf gewerbliche Wärmelieferung; Bruttoansatz aus der WEG-Jahresabrechnung gegenüber Gewerbemietern bei fehlender Umsatzsteueroption der Gemeinschaft).

Rechtsstand: August 2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls – insbesondere die Auslegung bestehender Mietverträge, die Berechnung der Kostenneutralität nach der WärmeLV und die Gestaltung von Wärmelieferungsverträgen – sollte mit einer im Miet- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwältin oder einem entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt abgestimmt werden.

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