Virtuelle & hybride Eigentümerversammlung: Was 2026 erlaubt ist

Auf einen Blick: Seit dem 17. Oktober 2024 dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften
ihre Eigentümerversammlung vollständig virtuell (online) abhalten – wenn sie das mit
qualifizierter Mehrheit beschließen. Schon seit der WEG-Reform 2020 ist außerdem die
hybride Versammlung möglich. Dieser Beitrag erklärt, was genau gilt, welche Mehrheiten
nötig sind und worauf Verwaltung und Beirat in der Praxis achten müssen.

Gliederung

1. Hybrid oder virtuell – der Unterschied
2. Die Rechtslage seit der WEG-Reform (Schritt für Schritt)
3. Welche Mehrheit ist nötig?
4. Übergangsregel: die Präsenzversammlung bleibt vorerst Pflicht
5. Praxisbeispiel: Beschluss in einer 24-Parteien-WEG
6. Technische und organisatorische Anforderungen
7. Checkliste für die Verwaltung
8. Häufige Fragen (FAQ)
9. Quellen & Rechtshinweis

1. Hybrid oder virtuell – der Unterschied

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt, meinen aber zwei unterschiedliche Formate:

• Hybride Versammlung: Es gibt eine echte Präsenzveranstaltung an einem Ort. Wer
  möchte, kann sich zusätzlich online zuschalten. Niemand ist gezwungen, digital
  teilzunehmen.
• Virtuelle (reine Online-)Versammlung: Es gibt keinen physischen Versammlungsort
  mehr. Alle Eigentümer nehmen ausschließlich per Video-/Online-Konferenz teil.

Der entscheidende rechtliche Sprung liegt bei der rein virtuellen Versammlung – sie war
bis Oktober 2024 nicht ohne Weiteres zulässig.

2. Die Rechtslage seit der WEG-Reform (Schritt für Schritt)

Stufe 1 – WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020):
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde die hybride Versammlung möglich.
Die Eigentümer können per Mehrheitsbeschluss erlauben, dass an einer Präsenzversammlung
auch im Wege elektronischer Kommunikation teilgenommen werden darf (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Ein physischer Versammlungsort blieb dabei aber zwingend.

Stufe 2 – Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen
(in Kraft seit 17. Oktober 2024):
Der neu eingefügte § 23 Absatz 1a WEG erlaubt nun die vollständig virtuelle
Versammlung. Die Eigentümer können beschließen, dass die Versammlung ohne physische
Anwesenheit von Eigentümern und Verwalter an einem Versammlungsort stattfindet. Die
virtuelle Versammlung muss einer Präsenzversammlung in Bezug auf Teilnahme und
Rechtsausübung vergleichbar sein (gleiche Möglichkeit zu Wortbeiträgen, Anträgen und
Abstimmung).

3. Welche Mehrheit ist nötig?

Für den Grundsatzbeschluss, künftig virtuell zu tagen, verlangt § 23 Abs. 1a WEG eine
Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen (qualifizierte Mehrheit).
Der Beschluss gilt für einen Zeitraum von höchstens drei Jahren und kann danach erneut
gefasst werden.

Wichtig: Die einfache Mehrheit genügt nicht. Wird die 3/4-Schwelle verfehlt, bleibt
es bei der Präsenz- bzw. Hybridversammlung.

4. Übergangsregel: die Präsenzversammlung bleibt vorerst Pflicht

Der Gesetzgeber wollte niemanden „aussperren“, der online nicht teilnehmen kann. Deshalb
gilt eine Schutzregel: Gemeinschaften, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur
virtuellen Versammlung fassen, müssen bis einschließlich 2028 mindestens einmal pro Jahr
eine Präsenzversammlung abhalten. Auf diese jährliche Präsenzversammlung kann nur durch
allstimmigen Beschluss (Zustimmung aller Eigentümer) verzichtet werden.

5. Praxisbeispiel: Beschluss in einer 24-Parteien-WEG

Eine WEG mit 24 Einheiten möchte ab 2026 virtuell tagen, weil viele Eigentümer auswärts
wohnen. Ablauf:

1. Die Verwaltung setzt den Tagesordnungspunkt „Beschluss über virtuelle
   Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 1a WEG“ auf die Einladung.
2. In der (noch in Präsenz/Hybrid durchgeführten) Versammlung wird abgestimmt.
   Von 20 anwesenden/vertretenen Stimmen votieren 16 dafür → das sind 80 %, also mehr
   als drei Viertel. Der Beschluss ist wirksam und gilt für drei Jahre.
3. Weil der Beschluss vor 2028 gefasst wird, plant die Verwaltung für 2026, 2027 und 2028
   je eine Präsenzversammlung als jährlichen Pflichttermin ein; die übrigen
   Versammlungen können rein virtuell laufen.

Fehlt die 3/4-Mehrheit – etwa bei nur 12 von 20 Ja-Stimmen (60 %) – bleibt die WEG bei
Präsenz/Hybrid.

6. Technische und organisatorische Anforderungen

Damit eine virtuelle Versammlung der Präsenz „vergleichbar“ ist, sollte die Verwaltung
sicherstellen:

• Identifikation der Teilnehmenden (nur stimmberechtigte Eigentümer/Vertreter).
• Live-Ton und -Bild, sodass Wortmeldungen und Diskussion in Echtzeit möglich sind.
• Sichere Abstimmung mit nachvollziehbarem Ergebnis (z. B. namentliche Abfrage oder
  geprüftes Abstimmungstool).
• Vollmachten und Vertretungen vorab klären.
• Technischer Ausfallplan (Telefoneinwahl, Verschiebung bei Totalausfall).

Tipp: Den genauen technischen Rahmen (welches System, Zugangsweg, Umgang mit Störungen)
am besten zusätzlich per Beschluss festlegen, damit die Durchführung anfechtungssicher ist.

7. Checkliste für die Verwaltung

• [ ] TOP „virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG)“ ordnungsgemäß angekündigt
• [ ] 3/4-Mehrheit der abgegebenen Stimmen erreicht und protokolliert
• [ ] Geltungsdauer (max. 3 Jahre) im Beschluss benannt
• [ ] Jährliche Präsenzversammlung bis 2028 eingeplant (oder allstimmiger Verzicht)
• [ ] Technische Durchführung geregelt (Identifikation, Abstimmung, Ausfallplan)
• [ ] Einladung mit Zugangsdaten fristgerecht versandt

8. Häufige Fragen (FAQ)

Darf eine WEG seit 2024 komplett ohne Präsenz tagen?
Ja – wenn sie das mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließt
(§ 23 Abs. 1a WEG). Bis 2028 ist aber zusätzlich mindestens eine Präsenzversammlung pro
Jahr Pflicht, sofern nicht alle Eigentümer darauf verzichten.

Was ist der Unterschied zur hybriden Versammlung?
Bei der hybriden Versammlung gibt es weiterhin einen physischen Ort, zu dem man sich nur
optional online zuschalten kann. Diese Form ist bereits seit der WEG-Reform 2020 möglich
(§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Wie lange gilt der Beschluss?
Höchstens drei Jahre. Danach kann die Gemeinschaft erneut beschließen.

Reicht eine einfache Mehrheit?
Nein. Für die reine Virtualversammlung ist eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln
der abgegebenen Stimmen erforderlich.

9. Quellen & Rechtshinweis

• § 23 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere Abs. 1 Satz 2 und Abs. 1a
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020
• Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, in Kraft seit 17.10.2024

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im
Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder
einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

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