Virtuelle Eigentümerversammlung: Was seit der WEG-Reform 2024 gilt
Die virtuelle Eigentümerversammlung ist seit Oktober 2024 zulässig. Was Eigentümer und Verwalter zu § 23 Abs. 1a WEG, Beschluss und Fristen wissen müssen.
Auf einen Blick: Seit dem 17. Oktober 2024 dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften ihre Versammlung rein virtuell abhalten. Grundlage ist der neue § 23 Abs. 1a WEG. Nötig ist ein Beschluss mit Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen, der höchstens drei Jahre gilt. Bis einschließlich 2028 muss zusätzlich mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr angeboten werden – außer die Gemeinschaft verzichtet einstimmig darauf.
Gliederung
- Was die virtuelle Eigentümerversammlung rechtlich bedeutet
- Der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG
- Übergangsregel bis 2028
- Praxisbeispiel
- Rechtslage & Referenzurteile
- Checkliste
- Häufige Fragen
Was die virtuelle Eigentümerversammlung rechtlich bedeutet
Die virtuelle Eigentümerversammlung ist die jüngste der drei zulässigen Versammlungsformen im Wohnungseigentumsrecht. Neben der klassischen Präsenzversammlung und der Hybridversammlung (Präsenz mit Zuschaltmöglichkeit nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) erlaubt der Gesetzgeber seit Oktober 2024 auch die rein digitale Zusammenkunft. Für Gemeinschaften mit auswärtigen Eigentümern, großen Anlagen oder eng getakteten Terminen ist das ein echter Fortschritt: Reisewege entfallen, die Teilnahmequote steigt häufig, und Beschlüsse lassen sich schneller herbeiführen.
Wichtig ist die gesetzliche Vorgabe, dass die virtuelle Teilnahme der Präsenzteilnahme vergleichbar sein muss. Eigentümer müssen also in Echtzeit sprechen, Fragen stellen, Anträge einbringen und abstimmen können. Eine bloße Videoübertragung ohne Rückkanal genügt nicht.
Der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG
Die rein virtuelle Versammlung ist kein Automatismus. Die Gemeinschaft muss sie zunächst mit einer Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen. Dieser Ermächtigungsbeschluss legt fest, dass künftige Versammlungen virtuell durchgeführt werden dürfen, und er gilt für höchstens drei Jahre. Danach ist eine erneute Beschlussfassung erforderlich.
Der Beschluss sollte die technischen Rahmenbedingungen möglichst konkret regeln: eingesetztes Videokonferenzsystem, Verfahren zur Legitimation der Teilnehmenden, Umgang mit technischen Störungen und die Art der Stimmabgabe. Je präziser der Beschluss, desto geringer das Anfechtungsrisiko.
Wer entscheidet über die Einladung?
Die Entscheidung über das konkrete Format der einzelnen Versammlung trifft anschließend die Verwaltung im Rahmen des Ermächtigungsbeschlusses. Sie lädt form- und fristgerecht ein und stellt die technische Durchführung sicher.
Übergangsregel bis 2028
Der Gesetzgeber schützt Eigentümer, die digital nicht teilnehmen können oder wollen. Wer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG fasst, muss bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung anbieten. Nur wenn die Eigentümer einstimmig darauf verzichten, entfällt diese Pflicht. Ab 2028 gefasste Beschlüsse sind an diese Übergangsregel nicht mehr gebunden.
Praxisbeispiel
Eine Eigentümergemeinschaft mit 24 Einheiten in Hamburg hat viele Kapitalanleger mit Wohnsitz außerhalb der Stadt. Die Präsenzquote lag zuletzt bei knapp über 40 Prozent, wichtige Beschlüsse scheiterten regelmäßig am fehlenden Quorum. In der Versammlung 2025 beschloss die Gemeinschaft mit 82 Prozent der abgegebenen Stimmen die Einführung der virtuellen Versammlung. Der Beschluss regelt Videosystem, Login-Verfahren und Vorgehen bei Verbindungsabbrüchen. Für 2026 lud die Verwaltung zusätzlich zu einer Präsenzversammlung ein, um der Übergangsregel zu genügen. Die Teilnahmequote stieg auf 71 Prozent.
Rechtslage & Referenzurteile
Maßgeblich ist § 23 Abs. 1a WEG, eingeführt durch das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, in Kraft seit dem 17. Oktober 2024. Die Norm ergänzt das durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit 01.12.2020) reformierte Wohnungseigentumsrecht.
Da es sich um eine sehr junge Vorschrift handelt, liegt noch keine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung speziell zur rein virtuellen Versammlung vor. Für die Praxis gilt daher: Der Ermächtigungsbeschluss und die technische Umsetzung sollten sich streng am Gesetzeswortlaut orientieren, um Anfechtungen nach § 44 WEG zu vermeiden. Wir verzichten hier bewusst auf die Nennung eines Aktenzeichens, das sich nicht zweifelsfrei verifizieren lässt.
Checkliste
- [ ] Ermächtigungsbeschluss mit Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen fassen
- [ ] Technische Rahmenbedingungen im Beschluss konkret festhalten
- [ ] Vergleichbarkeit mit der Präsenzteilnahme sicherstellen (Rederecht, Anträge, Abstimmung)
- [ ] Geltungsdauer beachten: maximal drei Jahre, danach neuer Beschluss
- [ ] Bis einschließlich 2028 mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr anbieten
- [ ] Einladung form- und fristgerecht versenden
Häufige Fragen (FAQ)
Ist die virtuelle Eigentümerversammlung seit 2024 verpflichtend?
Nein. Sie ist eine zusätzliche Option. Die Gemeinschaft muss sie aktiv beschließen.
Welche Mehrheit ist für die virtuelle Eigentümerversammlung nötig?
Eine Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss gilt höchstens drei Jahre.
Muss trotz virtueller Versammlung noch in Präsenz getagt werden?
Bei einem Beschluss vor dem 1. Januar 2028 ja: bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich, außer bei einstimmigem Verzicht.
Reicht eine reine Videoübertragung aus?
Nein. Die Teilnahme muss der Präsenzversammlung vergleichbar sein, also mit Rede-, Antrags- und Stimmrecht in Echtzeit.
Was passiert bei technischen Störungen?
Der Beschluss sollte das Vorgehen regeln. Führt eine Störung dazu, dass Eigentümer faktisch nicht teilnehmen können, drohen Anfechtungsrisiken.
Quellen & Rechtshinweis
- § 23 Abs. 1a WEG (Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, in Kraft seit 17.10.2024)
- § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG (Hybridversammlung); § 44 WEG (Anfechtung)
- Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
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