Virtuelle Eigentümerversammlung: Voraussetzungen, Beschluss und Praxis nach § 23 Abs. 1a WEG

Auf einen Blick:

• § 23 Abs. 1a WEG wurde durch Gesetz vom 04.10.2024 eingefügt und gilt seit dem 17.10.2024; seither ist die rein virtuelle Eigentümerversammlung ohne physischen Versammlungsort zulässig.
• Voraussetzung ist ein Ermächtigungsbeschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, befristet auf längstens drei Jahre ab Beschlussfassung.
• § 48 Abs. 6 WEG verlangt als Übergangsregelung bis einschließlich 2028 mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
• Von der reinen Virtualversammlung ist die Hybridversammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG zu unterscheiden – sie beruht auf einer anderen Beschlussgrundlage und einfacher Mehrheit.
• Der Ermächtigungsbeschluss muss das "Ob" regeln, nicht jedes technische Detail; die Ausgestaltung obliegt der einberufenden Person nach pflichtgemäßem Ermessen.
• Technische Störungen führen nicht automatisch zur Ungültigkeit; entscheidend ist, ob sich der Mangel auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben kann.

Das Wichtigste im Überblick

• Rechtsgrundlage: Was § 23 Abs. 1a WEG erlaubt und wo die Grenzen liegen
• Formatvergleich: Präsenz, hybrid und rein virtuell im Nebeneinander
• Ermächtigungsbeschluss: Mehrheit, Befristung, Formulierungsbausteine, typische Fehler
• Technik: Mindestanforderungen, Regelungstiefe, Rückfallebene
• Identifikation, Vollmachten und Stimmabgabe in der virtuellen Versammlung
• Störungsfälle, Kausalität und Anfechtungsrisiko nach § 44 WEG
• Protokoll, Beschluss-Sammlung, Datenschutz sowie Checkliste und FAQ

Einleitung

Die virtuelle Eigentümerversammlung ist seit Oktober 2024 keine Notlösung mehr, sondern ein regulär vorgesehenes Format. Mit § 23 Abs. 1a WEG, eingefügt durch Gesetz vom 04.10.2024 und in Kraft seit dem 17.10.2024, hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, dass eine Wohnungseigentümerversammlung vollständig ohne physische Anwesenheit der Wohnungseigentümer und des Verwalters stattfindet. Damit endete eine jahrelange Rechtsunsicherheit, in der Gemeinschaften mit Hybridformaten und Umlaufbeschlüssen improvisiert haben.

Der praktische Anlass ist offensichtlich. In vielen Gemeinschaften wohnt ein erheblicher Teil der Eigentümer nicht am Objekt. Kapitalanleger reisen für eine zweistündige Versammlung durch die halbe Republik oder bleiben fern und lassen sich vertreten. Die Folge sind niedrige Präsenzquoten, Vollmachtsketten und Beschlüsse, die faktisch von wenigen Anwesenden getragen werden. Die virtuelle Versammlung adressiert genau dieses Problem: Sie senkt die Teilnahmehürde erheblich und erhöht typischerweise die Beteiligungsquote.

Zugleich verschiebt sie Risiken. Wo früher der Versammlungsleiter im Raum sah, wer anwesend ist und wer die Hand hebt, muss er nun Identität, Stimmberechtigung und Stimmabgabe über eine technische Plattform feststellen. Fällt bei einem Eigentümer die Verbindung während der Abstimmung aus, stellt sich die Frage nach der Wirksamkeit des Beschlusses. Wird eine Vollmacht per Foto in den Chat gestellt, ist zu klären, ob das der vereinbarten Form genügt. Und wer die Versammlung aufzeichnet, bewegt sich unmittelbar im Anwendungsbereich der DSGVO.

Betroffen sind alle Beteiligten in unterschiedlicher Weise: Verwaltungen tragen die operative Verantwortung für Einberufung, Durchführung und Dokumentation. Verwaltungsbeiräte müssen die Formatentscheidung fachlich begleiten und gegenüber der Gemeinschaft vertreten. Selbstnutzende Eigentümer sorgen sich – oft berechtigt – um Minderheitenschutz und Diskussionsqualität. Kapitalanlegende Eigentümer profitieren am stärksten. Und wer einen Beschluss anfechten möchte, findet in der Technik ein neues Angriffsfeld.

Dieser Beitrag zeigt, wie der Ermächtigungsbeschluss rechtssicher gefasst wird, welche technischen und organisatorischen Mindestanforderungen gelten, wie Identifikation und Stimmabgabe zu handhaben sind und welche Störungsfälle tatsächlich zur Anfechtbarkeit führen. Rechtsstand: 21.08.2026.

Virtuelle Eigentümerversammlung: Rechtsgrundlage und Abgrenzung der Formate

Drei Formate nebeneinander

Seit der Reform stehen drei Formate zur Verfügung, die rechtlich unterschiedlich fundiert sind:

Die Unterscheidung ist keine Formalie. Bei der Hybridversammlung existiert weiterhin ein physischer Versammlungsort; die Online-Teilnahme ist ein Zusatzangebot. Bei der rein virtuellen Versammlung entfällt der Versammlungsort vollständig – niemand kann physisch erscheinen, auch nicht der Verwalter.

Was § 23 Abs. 1a WEG genau erlaubt

Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab der Beschlussfassung ohne physische Anwesenheit stattfindet oder stattfinden kann. Zwei Details sind wichtig:

Erstens die Formulierungsalternative. "Stattfindet" bedeutet eine verbindliche Festlegung auf das virtuelle Format. "Stattfinden kann" räumt der einberufenden Person ein Wahlrecht ein, das dann nach pflichtgemäßem Ermessen auszuüben ist. Die zweite Variante ist in der Praxis deutlich robuster, weil sie erlaubt, für konfliktträchtige Tagesordnungen ein Präsenzformat zu wählen.

Zweitens die Befristung. Drei Jahre sind das Maximum. Ein unbefristeter Beschluss oder eine Befristung über drei Jahre hinaus ist mit § 23 Abs. 1a WEG nicht vereinbar. Praktisch bedeutet das: Der Ermächtigungsbeschluss ist spätestens im dritten Folgejahr zu erneuern – ein Termin, der in den Fristenkalender gehört.

Die Übergangsregelung des § 48 Abs. 6 WEG

Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG, muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Der Gesetzgeber verfolgt damit einen Minderheitenschutz für Eigentümer, die digitale Formate nicht nutzen können oder wollen.

Der Verzicht ist anspruchsvoll: Einstimmigkeit meint hier den einstimmigen Beschluss, also die Zustimmung aller in der Versammlung abgegebenen Stimmen ohne Gegenstimme und ohne Enthaltung. In größeren Gemeinschaften kommt das selten zustande. Realistisch ist daher bis 2028 ein Mischmodell: eine jährliche Präsenzversammlung, ergänzt um virtuelle Versammlungen für zusätzliche Beschlussgegenstände.

Der Ermächtigungsbeschluss: Mehrheit, Ablauf, Fallstricke

Die qualifizierte Mehrheit richtig ermitteln

Erforderlich sind mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Maßgeblich sind nicht alle Stimmen der Gemeinschaft und nicht die Zahl der anwesenden Eigentümer, sondern die tatsächlich abgegebenen Stimmen. Enthaltungen zählen nach ganz überwiegender Auffassung nicht als abgegebene Stimmen und bleiben damit außer Betracht.

Rechenbeispiel, frei konstruiert: In der WEG "Parkstraße 24" mit 46 Einheiten und Kopfstimmrecht sind 31 Eigentümer vertreten. Bei der Abstimmung über den Ermächtigungsbeschluss stimmen 22 mit Ja, 5 mit Nein, 4 enthalten sich. Abgegebene Stimmen: 22 + 5 = 27. Erforderlich sind drei Viertel davon, also 20,25, aufgerundet 21 Ja-Stimmen. Mit 22 Ja-Stimmen ist die qualifizierte Mehrheit erreicht. Hätten sich die vier Enthaltungen als Nein-Stimmen ausgewirkt, wären 31 abgegebene Stimmen und damit 23,25, also 24 erforderliche Ja-Stimmen zu erreichen gewesen – der Beschluss wäre gescheitert. Die korrekte Behandlung von Enthaltungen ist also ergebnisrelevant und gehört ins Protokoll.

Musterablauf und Formulierungsbausteine

Ein tragfähiger Ablauf umfasst fünf Schritte: Aufnahme des Beschlussgegenstands mit klarem Wortlaut in die Einladung nach § 24 Abs. 4 WEG unter Wahrung der Ladungsfrist von in der Regel drei Wochen; Vorstellung des Formats einschließlich einer Kostenschätzung; Aussprache mit ausdrücklicher Behandlung des Minderheitenschutzes; Abstimmung mit getrennter Erfassung von Ja, Nein und Enthaltung; Feststellung und Verkündung des Ergebnisses durch den Versammlungsleiter.

Inhaltlich sollte der Beschluss mindestens regeln: das "Ob" der virtuellen Versammlung in der Variante "stattfinden kann", die Befristung mit konkretem Enddatum, den Hinweis, dass die Rechte auf Teilnahme, Rede, Antragstellung und Abstimmung elektronisch ausgeübt werden, sowie die Klarstellung, dass die einberufende Person das jeweilige Format und die technischen Rahmenbedingungen nach pflichtgemäßem Ermessen bestimmt. Nimmt der Beschluss auf ein Dokument Bezug – etwa eine Verfahrensordnung –, muss dieses zweifelsfrei bestimmt bezeichnet sein.

Typische Beschlussfehler

Erstens die fehlende oder überlange Befristung. Zweitens die Verwechslung der Rechtsgrundlagen: Ein mit einfacher Mehrheit gefasster Beschluss trägt kein rein virtuelles Format. Drittens die Überregulierung – wer eine konkrete Softwarelösung namentlich festschreibt, blockiert sich bei Anbieterwechsel oder Produkteinstellung. Viertens die Vermischung: Ermächtigung nach § 23 Abs. 1a WEG und Gestattung der Online-Teilnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gehören in zwei getrennte Beschlüsse, damit bei Anfechtung eines Punktes der andere Bestand hat.

Technische Mindestanforderungen

Was Teilnahme technisch bedeuten muss

Die virtuelle Versammlung muss die Ausübung derselben Rechte ermöglichen wie die Präsenzversammlung. Daraus folgt ein funktionaler Mindeststandard: zeitgleiche Bild- und Tonübertragung in beide Richtungen, damit jeder Teilnehmer sich äußern und von den übrigen wahrgenommen werden kann; eine Wortmeldefunktion; die Möglichkeit, Anträge zu stellen und zur Abstimmung zu bringen; eine Abstimmungsfunktion, deren Ergebnis in der Versammlung feststellbar und verkündbar ist; und eine Teilnehmerliste, die den Zu- und Abgang während der Versammlung erkennbar macht.

Eine reine Tonübertragung ohne Bild ist nach überwiegender Auffassung ausreichend, wenn Rede- und Stimmrecht uneingeschränkt ausgeübt werden können – ein Zwang zur Kameranutzung besteht nicht. Nicht ausreichend ist dagegen eine bloße Einwegübertragung, bei der Teilnehmer nur zuhören können.

Regelungstiefe: Beschluss oder Ermessen?

Eine der praktisch wichtigsten Klarstellungen betrifft die Frage, wie detailliert der Beschluss die Technik vorgeben muss. Die Rechtsprechung hat für die Hybridversammlung entschieden, dass der Beschluss keine konkreten Vorgaben zur technischen Umsetzung der Online-Konferenz enthalten muss; die einberufende Person bestimmt dies nach pflichtgemäßem Ermessen. Dieser Gedanke lässt sich auf § 23 Abs. 1a WEG übertragen: Der Beschluss regelt das "Ob", nicht das "Womit".

Für die Verwaltung bedeutet pflichtgemäßes Ermessen konkret: Auswahl einer am Markt etablierten, barrierearmen Lösung; keine Erzwingung einer Softwareinstallation ohne Browseralternative; Zugangsdaten rechtzeitig mit der Einladung; und ein Support-Kanal für den Versammlungstag.

Rückfallebene und Testlauf

Zu einer sorgfältigen Vorbereitung gehören eine dokumentierte Rückfallebene und ein Testlauf. Rückfallebene heißt: eine Telefoneinwahl als Alternative zur Videoverbindung, eine zweite Moderationsberechtigung für den Fall, dass der Versammlungsleiter ausfällt, und eine vorab kommunizierte Regel, was bei längerem Systemausfall geschieht – etwa Unterbrechung für 20 Minuten, danach Vertagung. Der Testlauf sollte einige Tage vorher als offenes Zeitfenster angeboten und protokolliert werden; er ist der wirksamste Schutz gegen den Vorwurf, die Teilnahme sei faktisch vereitelt worden.

Identifikation, Legitimation und Stimmabgabe

Identitätsprüfung ohne Übertreibung

Der Versammlungsleiter muss feststellen, wer teilnimmt und stimmberechtigt ist. Ein gesetzlich vorgeschriebenes Verfahren gibt es nicht. Angemessen und verhältnismäßig ist ein mehrstufiges Vorgehen: individuelle, personenbezogene Zugangslinks statt eines für alle identischen Sammellinks; Abgleich der Teilnehmernamen mit der Eigentümerliste beim Eintritt; Rückfrage bei unklarer Bezeichnung. Die Vorlage eines Ausweises in die Kamera ist regelmäßig unverhältnismäßig und datenschutzrechtlich problematisch.

Vertretung und Vollmachten

Die Gemeinschaftsordnung enthält häufig Vertretungsbeschränkungen und Formvorgaben für Vollmachten. Diese gelten unverändert. Verlangt die Gemeinschaftsordnung Textform, genügt eine per E-Mail übersandte Vollmacht; verlangt sie Schriftform, ist eine eigenhändige Unterschrift erforderlich, wobei ein eingescanntes Original in der Praxis meist akzeptiert wird, sofern kein Widerspruch erhoben wird. Sinnvoll ist, in der Einladung eine Frist für den Vollmachtseingang zu nennen – etwa 24 Stunden vor Versammlungsbeginn –, um die Prüfung nicht in die laufende Versammlung zu verlagern.

Praxisbeispiel 1: Legitimationsprüfung bei "Rosenweg 3"

Rechenbeispiel, frei konstruiert: Die WEG "Rosenweg 3" hat 52 Einheiten. Für die erste virtuelle Versammlung wurden 52 individuelle Zugangslinks versandt. Am Versammlungstag loggten sich 41 Zugänge ein. Davon entfielen 34 auf Eigentümer selbst und 7 auf Bevollmächtigte. Bei zwei Bevollmächtigten fehlte die vorab eingereichte Vollmacht; sie wurden zunächst ohne Stimmrecht zugelassen und nach Nachreichung während der Aussprache stimmberechtigt gestellt. Der Zeitpunkt der Stimmrechtserteilung wurde protokolliert. Ergebnis: 41 stimmberechtigte Zugänge, Präsenzquote 78,8 Prozent gegenüber 54 Prozent im Vorjahr in Präsenz.

Stimmabgabe, Störungsfälle und Anfechtungsrisiko

Abstimmungsverfahren

Zulässig sind offene und geheime Abstimmungen, solange das Ergebnis in der Versammlung festgestellt und verkündet werden kann. Praktisch bewährt haben sich drei Varianten: namentlicher Aufruf mit mündlicher Stimmabgabe bei kleinen Gemeinschaften; Abstimmungsfunktion der Plattform mit Auswertung nach Kopf oder Miteigentumsanteilen; und die Kombination aus Umfragefunktion und mündlicher Nachfrage bei knappen Ergebnissen. Bei Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder Objektstimmrecht muss die Auswertung die hinterlegten Stimmgewichte berücksichtigen – ein häufiger Fehler bei Standard-Umfragefunktionen, die nur Köpfe zählen.

Praxisbeispiel 2: Stimmauswertung nach Miteigentumsanteilen

Rechenbeispiel, frei konstruiert: In der WEG "Hafenblick 7" gilt Wertstimmrecht bei 10.000 Miteigentumsanteilen. An der virtuellen Versammlung nehmen Eigentümer mit zusammen 6.850 Anteilen teil. Zur Abstimmung steht eine Erhaltungsmaßnahme. Es stimmen Eigentümer mit 4.120 Anteilen mit Ja, mit 1.980 Anteilen mit Nein, mit 750 Anteilen enthalten sie sich. Abgegebene Stimmen: 4.120 + 1.980 = 6.100. Ja-Anteil: 4.120 / 6.100 = 67,5 Prozent. Für eine einfache Mehrheit genügt das. Für einen Beschluss, der drei Viertel der abgegebenen Stimmen verlangt, wären 4.575 Anteile nötig gewesen – der Beschluss wäre gescheitert. Wer hier Köpfe statt Anteile zählt, produziert einen anfechtbaren Beschluss.

Typologie der Störungen

Zu unterscheiden sind vier Fälle. Erstens die Störung in der Sphäre des Teilnehmers, etwa ein Ausfall der heimischen Internetverbindung: Sie geht grundsätzlich zulasten des Teilnehmers und berührt die Wirksamkeit der Beschlüsse nicht. Zweitens die Störung in der Sphäre der Versammlung, etwa ein Ausfall der Plattform oder ein Fehler des Moderators: Sie ist zu behandeln wie eine Störung im Präsenzsaal und erfordert Unterbrechung. Drittens der Ausschluss eines Teilnehmers durch fehlerhafte Zugangsverwaltung: Das ist ein Verstoß gegen das Teilnahmerecht und ein ernsthafter Anfechtungsgrund. Viertens die verdeckte Störung, bei der ein Teilnehmer unbemerkt herausfällt: Deshalb ist eine laufende Teilnehmerkontrolle unmittelbar vor jeder Abstimmung so wichtig.

Kausalität als entscheidender Filter

Formelle Beschlussmängel führen nicht automatisch zur Ungültigerklärung. Die Anfechtungsklage nach § 44 WEG ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Erforderlich ist regelmäßig, dass sich der Mangel auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben kann. Wer geltend macht, ein einzelner Eigentümer sei technisch ausgeschlossen worden, muss darlegen, dass dessen Stimme das Ergebnis hätte ändern können. Bei einem Abstimmungsergebnis von 22 zu 5 ist das bei einer einzelnen Stimme regelmäßig nicht der Fall; bei 14 zu 13 sehr wohl.

Praktische Konsequenz: Der Versammlungsleiter sollte bei jeder knappen Abstimmung ausdrücklich protokollieren, wie viele Teilnehmer verbunden waren, und Störungsmeldungen mit Uhrzeit festhalten. Diese Dokumentation entscheidet später über den Ausgang eines Anfechtungsverfahrens.

Protokoll, Beschluss-Sammlung und Datenschutz

Protokollinhalte bei virtuellen Versammlungen

Über § 24 Abs. 6 WEG hinaus sollte das Protokoll einer virtuellen Versammlung festhalten: das verwendete Kommunikationsmittel; den Nachweis der Ermächtigungsgrundlage mit Datum des Beschlusses nach § 23 Abs. 1a WEG; Beginn und Ende der Versammlung; die Zahl der verbundenen Teilnehmer bei Eröffnung und vor jeder Abstimmung; erteilte und geprüfte Vollmachten; sämtliche Störungsmeldungen mit Uhrzeit und Reaktion; sowie für jeden Beschluss die getrennten Zahlen für Ja, Nein und Enthaltung nebst Feststellung und Verkündung.

Die Beschlüsse sind anschließend unverzüglich in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Das Format der Versammlung ändert daran nichts.

Aufzeichnung nur mit klarer Grundlage

Eine Bild- oder Tonaufzeichnung der Versammlung ist datenschutzrechtlich heikel. Sie ist für die Protokollführung nicht erforderlich und lässt sich daher kaum auf Art. 6 Abs. 1 lit. b oder f DSGVO stützen. Wer aufzeichnen will, benötigt praktisch die Einwilligung aller Teilnehmer nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO – die jederzeit widerruflich ist und deshalb keine tragfähige Grundlage für ein Regelverfahren bildet. Empfehlung: keine Aufzeichnung, stattdessen sorgfältige Mitschrift und gegebenenfalls eine zweite protokollführende Person.

Weitere Datenschutzpflichten

Zu beachten sind: Auswahl eines Anbieters mit Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28 DSGVO und geklärtem Verarbeitungsort; Aufnahme der Verarbeitung in das Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten; Information der Teilnehmer über die Verarbeitung mit der Einladung; Deaktivierung nicht benötigter Funktionen wie automatischer Transkription; Löschung von Teilnehmerlisten und Chatprotokollen nach Ablauf der Anfechtungsfrist, soweit sie nicht zur Beweissicherung benötigt werden; und die Sicherheit der Verarbeitung nach Art. 32 DSGVO, insbesondere Zugangsschutz durch individuelle Links und Warteraumfunktion.

Rechtslage und Referenzurteile

§ 23 Abs. 1a WEG (eingefügt durch Gesetz vom 04.10.2024, in Kraft seit 17.10.2024) erlaubt den Wohnungseigentümern, mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen zu beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Anwesenheit stattfindet oder stattfinden kann. § 48 Abs. 6 WEG ordnet als Übergangsregelung an, dass bei einem vor dem 01.01.2028 gefassten Beschluss bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattzufinden hat, sofern nicht einstimmig darauf verzichtet wird. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG ermöglicht die Gestattung der Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung. § 24 WEG regelt Einberufung, Ladungsfrist, Versammlungsleitung, Protokoll und Beschluss-Sammlung. § 25 WEG regelt Stimmrecht und Beschlussfassung. § 44 WEG regelt die Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage einschließlich der Monatsfrist für die Klageerhebung und der Zweimonatsfrist für die Begründung.

BGH, Urteil vom 20.09.2024, Az. V ZR 123/23. Kernaussage: Der Verwalter muss in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen, auch wenn ein Gestattungsbeschluss vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme gestattet ist, muss von diesem Recht aktiv Gebrauch machen; erst dann muss der Verwalter die Teilnahme ermöglichen. Praxisfolge: Für die Hybridversammlung besteht keine allgemeine Anbietpflicht. Wer die Teilnahme online wünscht, muss dies vor der Versammlung anzeigen – ein Punkt, den Verwaltungen in der Einladung dennoch freiwillig klarstellen sollten, um Streit zu vermeiden.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.10.2024, Az. 2-13 S 33/23. Kernaussage: Der Beschluss über die Durchführung einer hybriden Eigentümerversammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bedarf keiner konkreten Vorgaben zur technischen Umsetzung der Online-Konferenz; diese bestimmt die einberufende Person nach pflichtgemäßem Ermessen. Praxisfolge: Ermächtigungs- und Gestattungsbeschlüsse sollten bewusst schlank formuliert werden. Die Festschreibung eines bestimmten Anbieters im Beschluss schafft mehr Probleme als sie löst.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.02.2025, Az. 2-13 S 71/24. Kernaussage: Die Einberufung der Versammlung durch einen Nichtberechtigten führt nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse; die Formvorschriften des § 24 WEG sind nicht zwingend, Verstöße begründen regelmäßig nur die Anfechtbarkeit. Praxisfolge: Verfahrensfehler bei der Einberufung müssen innerhalb der Frist des § 44 WEG geltend gemacht werden. Wer die Monatsfrist versäumt, kann sich später nicht mehr darauf berufen – das gilt für virtuelle Versammlungen gleichermaßen.

LG Lüneburg, Urteil vom 04.03.2025, Az. 9 S 28/24. Kernaussage: Auch dieses Gericht befasst sich mit der Wirksamkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Fall der Einberufung durch einen Nichtberechtigten. Praxisfolge: Die Zuständigkeit für die Einberufung sollte vor jeder Versammlung geprüft werden, insbesondere in Phasen des Verwalterwechsels oder bei abgelaufener Bestellung.

BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 104/15. Kernaussage: In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist. Praxisfolge: Verweist der Ermächtigungsbeschluss auf eine Verfahrens- oder Technikordnung, muss diese eindeutig identifizierbar sein – mit Datum, Fassungsstand und Anlagenbezeichnung.

Checkliste für die Praxis

• [ ] Ermächtigungsbeschluss nach § 23 Abs. 1a WEG gefasst, Variante "stattfinden kann" gewählt
• [ ] Befristung mit konkretem Enddatum, höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung, im Fristenkalender vermerkt
• [ ] Qualifizierte Mehrheit korrekt ermittelt: drei Viertel der abgegebenen Stimmen, Enthaltungen unberücksichtigt
• [ ] Übergangspflicht nach § 48 Abs. 6 WEG geprüft: jährliche Präsenzversammlung bis einschließlich 2028 eingeplant
• [ ] Ermächtigung nach § 23 Abs. 1a WEG und Gestattung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG als getrennte Beschlüsse gefasst
• [ ] Einberufung fristgerecht nach § 24 WEG, Ladungsfrist gewahrt, Einberufungsbefugnis geprüft
• [ ] Individuelle personenbezogene Zugangslinks versandt, kein Sammellink
• [ ] Frist für den Eingang von Vollmachten in der Einladung genannt, Formvorgabe der Gemeinschaftsordnung geprüft
• [ ] Testlauf mit offenem Zeitfenster angeboten und dokumentiert
• [ ] Rückfallebene definiert: Telefoneinwahl, zweite Moderationsberechtigung, Regel bei längerem Ausfall
• [ ] Abstimmungsfunktion auf das geltende Stimmprinzip geprüft (Kopf, Objekt oder Miteigentumsanteile)
• [ ] Teilnehmerzahl bei Eröffnung und unmittelbar vor jeder Abstimmung festgestellt und protokolliert
• [ ] Störungsmeldungen mit Uhrzeit und Reaktion protokolliert
• [ ] Keine Bild- oder Tonaufzeichnung ohne belastbare Rechtsgrundlage; Auftragsverarbeitungsvertrag mit dem Plattformanbieter geschlossen
• [ ] Beschlüsse unverzüglich in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufgenommen

Häufige Fragen (FAQ)

Kann eine Gemeinschaft ohne Beschluss rein virtuell tagen?

Nein. § 23 Abs. 1a WEG verlangt zwingend einen vorherigen Ermächtigungsbeschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Ohne diesen Beschluss ist eine Versammlung ohne physischen Versammlungsort nicht ordnungsgemäß einberufen. Auch eine faktische Übung aus der Pandemiezeit ersetzt den Beschluss nicht. Zu unterscheiden ist davon die Hybridversammlung: Sie erfordert lediglich einen Gestattungsbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit, setzt aber einen physischen Versammlungsort voraus, an dem zumindest die Versammlungsleitung anwesend ist.

Wie lange gilt der Ermächtigungsbeschluss?

Höchstens drei Jahre ab dem Tag der Beschlussfassung. Eine längere oder unbefristete Ermächtigung ist von § 23 Abs. 1a WEG nicht gedeckt. Verwaltungen sollten das Ablaufdatum unmittelbar nach der Versammlung im Fristenkalender hinterlegen und die Erneuerung spätestens in der letzten Versammlung vor Fristablauf auf die Tagesordnung setzen. Läuft die Ermächtigung unbemerkt aus und wird gleichwohl virtuell eingeladen, sind die dort gefassten Beschlüsse angreifbar – mit dem Risiko, dass eine ganze Versammlung wiederholt werden muss.

Muss der Verwalter jedem Eigentümer die Online-Teilnahme anbieten?

Bei der Hybridversammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass keine allgemeine Anbietpflicht besteht und der Eigentümer seine Online-Teilnahme aktiv verlangen muss; ein Hinweis in der Einladung ist nicht zwingend. Bei der rein virtuellen Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG liegt der Fall anders: Dort gibt es keinen physischen Versammlungsort, das virtuelle Format ist der einzige Zugang. Die Verwaltung muss deshalb allen Eigentümern die technische Teilnahme tatsächlich ermöglichen und Zugangsdaten rechtzeitig übermitteln.

Was passiert, wenn ein Eigentümer während der Abstimmung die Verbindung verliert?

Störungen in der Sphäre des Teilnehmers gehen grundsätzlich zu dessen Lasten und berühren die Wirksamkeit des Beschlusses nicht. Anders liegt es bei Störungen, die aus der Sphäre der Versammlung stammen – etwa ein Ausfall der Plattform oder ein Fehler bei der Zugangsverwaltung. Dann ist zu unterbrechen und die Abstimmung zu wiederholen. Entscheidend ist in beiden Fällen die Kausalität: Nur wenn sich der Ausfall auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann, kommt eine Ungültigerklärung im Verfahren nach § 44 WEG in Betracht.

Muss der Beschluss vorgeben, welche Software eingesetzt wird?

Nein, und es ist auch nicht ratsam. Die Rechtsprechung hat für die Hybridversammlung klargestellt, dass der Beschluss keine konkreten technischen Vorgaben enthalten muss; die einberufende Person entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen. Dieser Maßstab lässt sich auf die rein virtuelle Versammlung übertragen. Wird ein bestimmtes Produkt namentlich festgeschrieben, entsteht Handlungsdruck bei Produkteinstellung, Preisänderung oder Datenschutzproblemen – und im Zweifel ein neuer Beschlussbedarf mit qualifizierter Mehrheit.

Darf die virtuelle Versammlung aufgezeichnet werden?

Praktisch nur mit Einwilligung aller Teilnehmer, und selbst dann ist davon abzuraten. Für die Protokollführung ist eine Aufzeichnung nicht erforderlich, sodass sie sich weder auf die Vertragserfüllung noch auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse stützen lässt. Eine Einwilligung nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO ist jederzeit widerruflich und damit als Grundlage für ein Regelverfahren untauglich. Empfehlenswert ist eine sorgfältige schriftliche Mitschrift, bei größeren Gemeinschaften durch eine zweite protokollführende Person unterstützt.

Ist bis 2028 wirklich jedes Jahr eine Präsenzversammlung nötig?

Ja, sofern der Ermächtigungsbeschluss vor dem 01.01.2028 gefasst wurde und die Eigentümer nicht einstimmig auf die Präsenzversammlung verzichten. § 48 Abs. 6 WEG dient dem Schutz von Eigentümern, die digitale Formate nicht nutzen können. Einstimmigkeit bedeutet dabei, dass keine Gegenstimme und keine Enthaltung abgegeben wird – in größeren Gemeinschaften eine hohe Hürde. Realistisch ist deshalb bis 2028 ein Mischmodell mit einer jährlichen Präsenzversammlung und ergänzenden virtuellen Versammlungen für weitere Beschlussgegenstände.

Quellen und Rechtshinweis

Normen: § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG (Online-Teilnahme); § 23 Abs. 1a WEG (virtuelle Versammlung, eingefügt durch Gesetz vom 04.10.2024, in Kraft seit 17.10.2024); § 24 WEG (Einberufung, Ladungsfrist, Protokoll, Beschluss-Sammlung); § 25 WEG (Stimmrecht, Beschlussfassung); § 44 WEG (Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage, Fristen); § 48 Abs. 6 WEG (Übergangsregelung bis einschließlich 2028); Art. 6, 28, 32 DSGVO.

Urteile: BGH, Urteil vom 20.09.2024, Az. V ZR 123/23; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.10.2024, Az. 2-13 S 33/23; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.02.2025, Az. 2-13 S 71/24; LG Lüneburg, Urteil vom 04.03.2025, Az. 9 S 28/24; BGH, Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 104/15.

Rechtsstand dieses Beitrags: 21.08.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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