Verwaltungsbeirat in der WEG: Aufgaben, Haftung und Vergütung nach § 29 WEG

Auf einen Blick: Der Verwaltungsbeirat WEG ist seit dem WEMoG neu zugeschnitten: Die starre Dreierbesetzung ist entfallen, die Gemeinschaft bestimmt Zahl und Zusammensetzung frei; bei mehreren Mitgliedern sind Vorsitzender und Stellvertreter zu bestimmen. Die Aufgabe ist doppelt – Unterstützung und Überwachung des Verwalters –, konkretisiert durch die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung; Weisungs- oder Entscheidungsbefugnis hat der Beirat nicht. Praktisch zentral ist § 29 Abs. 3 WEG: Wer unentgeltlich tätig ist, haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit – jede echte Vergütung lässt dieses Privileg entfallen. Zulässig sind Aufwendungsersatz und maßvolle Pauschalen; frei verwendbare Anerkennungsbeträge werden regelmäßig kassiert. Die Ehrenamtspauschale des § 3 Nr. 26a EStG greift bei WEG-Beiräten in aller Regel nicht. Rechtsstand: 23.08.2026.

Gliederung

• Was § 29 WEG seit dem WEMoG regelt: Größe, Zusammensetzung, Vorsitz
• Bestellung, Abberufung, Amtszeit
• Aufgabenliste und Grenzen der Befugnisse
• Haftungsmaßstab: unentgeltlich gegen entgeltlich
• Versicherungsschutz und Beschlusskompetenz
• Zulässige Vergütung, Musterbeschluss, Steuerfolgen
• Zwei Praxisbeispiele, typische Fehler, Checkliste, FAQ

Einleitung

Kaum ein Gremium der Wohnungseigentumsverwaltung wird so unterschätzt wie der Verwaltungsbeirat WEG. Er ist kein Kontrollorgan mit Durchgriffsrechten, kein Nebenverwalter und kein Schiedsgericht – und doch entscheidet seine Arbeit häufig darüber, ob eine Gemeinschaft ihre Jahresabrechnung versteht und ob Sanierungsvorhaben vorbereitet in die Versammlung kommen.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat die Vorschrift zum 01.12.2020 spürbar verändert. Weggefallen ist die Vorgabe, der Beirat bestehe aus einem Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern. Neu ist mit § 29 Abs. 3 WEG eine Haftungsmilderung, die es vorher in dieser Form nicht gab. Der Gesetzgeber adressierte damit ein reales Problem: Beiratsämter blieben vielerorts unbesetzt, weil engagierte Eigentümer fürchteten, für Prüfungsfehler persönlich einstehen zu müssen.

Die Regelung entschärft dieses Risiko, beseitigt es aber nicht – und sie gilt nur für den unentgeltlich Tätigen. Genau hier entsteht ein Zielkonflikt, den viele Gemeinschaften übersehen: Wer den Beirat bezahlt, nimmt ihm unter Umständen den Haftungsschutz; wer die Vergütung großzügig bemisst, riskiert zusätzlich die erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses.

Verwaltungsbeirat WEG: Was § 29 WEG heute regelt

Die Norm ist knapp. Nach § 29 Abs. 1 WEG können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Beiratsmitglied bestellt werden; bei mehreren Mitgliedern sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen, und der Beirat wird vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. § 29 Abs. 2 WEG umschreibt die Aufgabe: Unterstützung und Überwachung des Verwalters sowie Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Stellungnahme, bevor die Beschlüsse nach § 28 WEG gefasst werden. § 29 Abs. 3 WEG enthält die Haftungsmilderung.

Größe, Zusammensetzung, Vorsitz

Vor der Reform galt die Dreierbesetzung als zwingend; abweichende Beschlüsse wurden regelmäßig für ungültig erklärt. Diese Rechtsprechung ist überholt. Heute kann eine kleine Gemeinschaft einen einköpfigen Beirat bestellen, eine Großanlage einen fünfköpfigen. Sinnvoll bleiben mindestens zwei Personen, damit Vertretung und Vier-Augen-Prinzip funktionieren; Beschlussfähigkeit und interne Willensbildung sind nicht geregelt, die Gemeinschaft kann beides durch Beschluss ordnen.

Die Bestimmung von Vorsitz und Vertretung ist bei mehrköpfigem Beirat dagegen vorgeschrieben und hat handfeste Folgen: An den Vorsitzenden knüpfen § 9b Abs. 2 WEG und § 24 Abs. 3 WEG an. Beides greift ins Leere, wenn die Versammlung zwar drei Beiräte wählt, die Ämterverteilung aber "dem Beirat überlässt". Der Beschluss sollte beide namentlich benennen.

Wer Mitglied werden kann

§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG spricht von Wohnungseigentümern. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.07.2025 (Az. V ZR 225/24) entschieden, dass auch eine juristische Person, die Wohnungseigentümerin ist – etwa eine Gemeinde –, bestellt werden kann. Nicht bestellbar sind deren gesetzliche Vertreter oder Mitarbeiter, soweit sie nicht selbst Wohnungseigentümer sind; ein sie namentlich benennender Beschluss ist im Zweifel als Bestellung der vertretenen juristischen Person auszulegen.

Ob die Bestellung eines Nichteigentümers nur anfechtbar oder nichtig ist, beurteilen Instanzgerichte unterschiedlich; das AG Hamburg-St. Georg hat mit Urteil vom 20.08.2021 (Az. 980a C 29/20) für Gesamtnichtigkeit votiert. Konsequenz: Wer einen externen Fachmann einbinden will, bestellt ihn nicht in den Beirat, sondern beauftragt ihn durch gesonderten Beschluss.

Bestellung, Abberufung und Amtszeit

Die Bestellung erfolgt mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Tagesordnungspunkt muss angekündigt sein; eine Wahl "unter Verschiedenes" ist anfechtbar. Eine Blockwahl ist zulässig, solange kein Eigentümer Einzelabstimmung verlangt – das Kammergericht hat sich dazu mit Beschluss vom 29.03.2004 (Az. 24 W 194/02) geäußert.

Die Amtszeit ist gesetzlich nicht begrenzt; mit dem Verlust des Wohnungseigentums endet das Amt. Empfehlenswert ist eine Befristung auf etwa drei Jahre, sonst führen Eigentümerwechsel zu Beiräten "im Amt", die längst nicht mehr Eigentümer sind. Die Abberufung ist jederzeit durch Mehrheitsbeschluss und ohne wichtigen Grund möglich – der Beirat ist ein Vertrauensgremium. Umgekehrt kann jedes Mitglied das Amt jederzeit in Textform gegenüber der Gemeinschaft niederlegen. Wichtig: Das beseitigt keine bereits entstandenen Haftungsrisiken für zurückliegende Prüfungen.

Die Aufgaben des Beirats im Einzelnen

• Prüfung des Wirtschaftsplans vor der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 1 WEG: Plausibilität der Ansätze, Fortschreibung gegenüber dem Vorjahr, Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
• Prüfung der Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG, einschließlich Belegprüfung anhand von Kontoauszügen, Kontenständen und tatsächlichen Buchungen.
• Schriftliche Stellungnahme zu beidem sowie Durchsicht des Vermögensberichts nach § 28 Abs. 4 WEG.
• Vorbereitung der Versammlung: Tagesordnung, Beschlussanträge, Angebotsvergleiche; Vermittlung zwischen Verwaltung und Eigentümerschaft.
• Vertretung gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden nach § 9b Abs. 2 WEG, etwa bei Abschluss oder Kündigung des Verwaltervertrags aufgrund eines Beschlusses.
• Einberufung der Versammlung nach § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden, dessen Vertreter oder einen ermächtigten Eigentümer, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert.

Der vorletzte Punkt wird in der Praxis häufig falsch dargestellt: § 9b Abs. 2 WEG gibt dem Beiratsvorsitzenden Vertretungsmacht gegenüber dem Verwalter – nicht gegenüber Dritten. Ist die Gemeinschaft verwalterlos, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten; der BGH hat dies mit Urteil vom 16.09.2022 (Az. V ZR 180/21) bestätigt. Der Beiratsvorsitzende kann also weder den Handwerkervertrag noch die Versicherung unterschreiben, wenn kein Verwalter im Amt ist.

Abgrenzung: Was der Beirat nicht darf

Der Beirat ist Unterstützungs- und Vorbereitungsorgan, kein Entscheidungsorgan. Der BGH hat mit Urteil vom 23.02.2018 (Az. V ZR 101/16) ausgesprochen, dass sich aus der Unterstützungsaufgabe keine Verpflichtung ergibt, den Verwalter zur Pflichterfüllung anzuhalten. Daraus folgt:

• Keine Weisungsbefugnis. Anweisungen ergeben sich aus Beschlüssen der Versammlung, nicht aus Beiratswünschen.
• Keine Auftragsvergabe. Eine Klausel wie "in Rücksprache mit dem Beirat" ersetzt den Beschluss nicht und ist zudem regelmäßig zu unbestimmt.
• Keine Vertretungsmacht gegenüber Dritten, außer die Versammlung ermächtigt den Vorsitzenden für einen konkreten Vorgang.
• Kein Zugriff auf Gemeinschaftskonten – der klassische Fehler mit persönlichem Haftungsrisiko.
• Keine Genehmigung der Abrechnung. Die Stellungnahme entlastet den Verwalter nicht und ersetzt den Beschluss nach § 28 WEG nicht.

Haftung nach § 29 Abs. 3 WEG

Die Vorschrift lautet: "Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten." Sie mildert den Sorgfaltsmaßstab des Auftragsrechts, dem der Beirat gegenüber der Gemeinschaft unterliegt.

Unentgeltlich oder entgeltlich – die entscheidende Weiche

Unentgeltlich ist die Tätigkeit, wenn ihr keine Gegenleistung gegenübersteht. Der Ersatz tatsächlicher Aufwendungen nach § 670 BGB – Porto, Fahrtkosten, Kopien, Telefon – steht dem nicht entgegen; nach überwiegender Auffassung gilt das auch für eine maßvolle Pauschale, die erkennbar den finanziellen Aufwand abbilden soll. Eine echte Vergütung, die den Zeiteinsatz honoriert, lässt das Privileg entfallen: Es gilt dann der volle Maßstab, also Haftung auch für einfache Fahrlässigkeit. Geschützt ist zudem nur die Beiratstätigkeit als solche, nicht sonstige entgeltliche Tätigkeiten desselben Eigentümers. Ein weitergehender Haftungsausschluss durch Beschluss ist problematisch; das AG Dorsten hat einen solchen mit Urteil vom 22.11.2016 (Az. 3 C 105/16) für unzulässig gehalten.

Was grobe Fahrlässigkeit konkret bedeutet

Grobe Fahrlässigkeit setzt einen objektiv schweren und subjektiv nicht entschuldbaren Sorgfaltsverstoß voraus – unbeachtet geblieben sein muss, was jedem hätte einleuchten müssen. Maßstab ist beim Beirat der Horizont eines nicht buchhalterisch vorgebildeten Laien, nicht der eines ordentlichen Kaufmanns.

Wo die Grenze verläuft, zeigt eine aktuelle Entscheidung: Das OLG München hat mit Urteil vom 03.06.2026 (Az. 31 U 1110/26 e) entschieden, dass eine nur oberflächliche Prüfung der Jahresabrechnung grob fahrlässige Unkenntnis begründet, wenn dabei ein ungewöhnlicher, erheblicher Geldabgang übersehen wird, der bei sorgfältiger Belegkontrolle hätte auffallen müssen. Im Fall überstieg eine Einzelüberweisung von 37.773,23 Euro die Gesamtausgaben des Wirtschaftsjahres von 32.509,64 Euro deutlich. Das Gericht rechnet das grob fahrlässige Nichtwissen des Beirats der Gemeinschaft zu, weil die Abrechnungsprüfung originäre Beiratsaufgabe ist – mit der Folge, dass die dreijährige Verjährungsfrist für den Rückzahlungsanspruch bereits mit Ablauf des Prüfungsjahres begann.

Die Entscheidung ist doppelt lehrreich: Sie beschreibt, was von einem Laienbeirat erwartet wird – eine sorgfältige Stichprobenprüfung der Belege, nicht nur rechnerische Plausibilität. Und sie zeigt, dass Prüfungsversäumnisse der Gemeinschaft schaden können, ohne dass es je zu einem Haftungsprozess kommt: Der Schaden entsteht durch Verjährung eigener Ansprüche.

Anspruchsberechtigt ist im Regelfall die Gemeinschaft als Verband, nicht der einzelne Eigentümer. Ein Entlastungsbeschluss entspricht nur bei fehlenden Anhaltspunkten für Pflichtverletzungen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wer als Beirat Wert auf Entlastung legt, sorgt für einen datierten Prüfbericht mit eingesehenen Unterlagen, Stichproben und offenen Punkten.

Versicherungsschutz für den Beirat

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zählt die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine Vermögensschaden-Haftpflicht- oder D&O-Deckung für Organpersonen ist dort nicht ausdrücklich genannt; die Beschlusskompetenz folgt aber aus § 19 Abs. 1 WEG. Die Eigentümer können daher beschließen, die Beiratsmitglieder auf Kosten der Gemeinschaft zu versichern – ein solcher Beschluss entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung.

Vier Punkte gehören ins Kleingedruckte: Sind alle Mitglieder versicherte Personen oder nur der Vorsitzende? Sind ausgeschiedene Beiräte für ihre Amtszeit weiter gedeckt? Ist grobe Fahrlässigkeit mitversichert – andernfalls läuft die Deckung genau dort leer, wo der Beirat nach § 29 Abs. 3 WEG überhaupt haftet? Und passt die Deckungssumme zum Jahresvolumen?

Vergütung: was zulässig ist und was nicht

Das Gesetz schweigt zur Vergütung. Ausgangspunkt ist das Auftragsrecht: Beiratsmitglieder werden grundsätzlich unentgeltlich tätig und können nach § 670 BGB Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen – konkret abgerechnet oder in angemessener Höhe pauschaliert.

Die Rechtsprechung zur Höhe

Das AG München hat mit Urteil vom 01.02.2017 (Az. 481 C 15463/16 WEG) einen Beschluss für ungültig erklärt, der jedem Beiratsmitglied 500 Euro jährlich zusprach; üblich sei eine Pauschale von rund 100 Euro. Entscheidend war die Begründung: Der Betrag war nicht mit konkretem finanziellem Aufwand, sondern mit hohem Zeitaufwand gerechtfertigt worden – damit werde die Grenze zwischen Aufwendungsersatz und Vergütung verwischt. Zugleich wies das Gericht den gangbaren Weg: Ist in einem Jahr besonders hoher finanzieller Aufwand entstanden und belegt, kann eine höhere einmalige Entschädigung beschlossen werden, nicht aber pauschaliert für die Zukunft. In dieselbe Richtung geht das AG Charlottenburg (Urteil vom 12.05.2023, Az. 73 C 62/22): zulässig ist nur angemessen pauschalierter Ersatz tatsächlich entstandener Aufwendungen, kein zweckungebundener Freibetrag zur Anerkennung des Engagements. Bereits das Kammergericht hatte 2004 eine Jahresvergütung von 500 Euro für die Beiratsvorsitzende beanstandet.

Faustregel: Eine Pauschale von etwa 100 Euro je Mitglied und Jahr zuzüglich belegter Sonderaufwendungen ist der sichere Korridor. Wer deutlich darüber hinausgeht, verlässt den Bereich des Aufwendungsersatzes und muss eine echte Vergütung beschließen – mit allen Folgen für Haftung, Steuer und Anfechtungsrisiko. Dann sollte der Beschluss dies offen so bezeichnen, die Leistung beschreiben und klarstellen, dass § 29 Abs. 3 WEG insoweit nicht gilt.

Musterformulierung und Abstimmung

"Die Wohnungseigentümer beschließen, den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats ab dem Wirtschaftsjahr [Jahr] einen pauschalierten Aufwendungsersatz nach § 670 BGB in Höhe von [Betrag] Euro je Mitglied und Kalenderjahr zu erstatten; für den Vorsitzenden beträgt der Betrag [Betrag] Euro. Damit sind die typischen laufenden Aufwendungen (Porto, Telefon, Kopien, Fahrten am Objektstandort) abgegolten. Darüber hinausgehende Aufwendungen sind gegen Nachweis zu erstatten. Die Zahlung erfolgt nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung. Der Beschluss gilt bis zum Widerruf durch die Eigentümerversammlung."

Ob den betroffenen Mitgliedern ein Stimmverbot nach § 25 Abs. 4 WEG entgegensteht, ist umstritten – die Norm erfasst die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer sowie die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn. Wer Anfechtungsrisiken minimieren will, lässt die Betroffenen sich enthalten und protokolliert dies. Rückwirkende Zahlungen für abgelaufene Jahre sind heikel, weil sie den Aufwendungsersatz von jeder Aufwandsprüfung lösen.

Steuerliche Behandlung

Hier hält sich ein hartnäckiger Irrtum. Die Ehrenamtspauschale des § 3 Nr. 26a EStG – zum 01.01.2026 auf 960 Euro jährlich angehoben (zuvor 840 Euro) – setzt eine nebenberufliche Tätigkeit im Dienst oder Auftrag einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einer gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Einrichtung voraus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist weder das eine noch das andere; für WEG-Beiräte ist die Pauschale deshalb in aller Regel nicht anwendbar.

Praktisch heißt das: Echter Aufwendungsersatz gegen Nachweis ist keine Einnahme und steuerlich unbeachtlich. Übersteigt eine Pauschale den tatsächlichen Aufwand oder wird eine echte Vergütung gezahlt, kommt beim Empfänger regelmäßig eine Erfassung als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG in Betracht, für die eine Freigrenze von 256 Euro je Kalenderjahr gilt; wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig. Bei dauerhaften höheren Vergütungen können Fragen der Selbständigkeit und Umsatzsteuer hinzutreten – die Einordnung gehört zum Steuerberater. Die Verwaltung sollte den gezahlten Betrag jährlich bescheinigen.

Praxisbeispiel 1: Die fehlerhafte Rechnungsprüfung

Eine Gemeinschaft mit 34 Einheiten und rund 186.000 Euro Jahresvolumen hat einen dreiköpfigen Beirat. Der Beirat prüft an einem Abend Gesamt- und Einzelabrechnungen auf rechnerische Richtigkeit, stellt fest, dass Einnahmen und Ausgaben aufgehen, und zeichnet eine einzeilige Stellungnahme. Die Kontoauszüge sieht er nicht ein. Im Abrechnungsjahr sind 41.000 Euro als "Sanierungsvorauszahlung" an einen Dienstleister abgeflossen, dem keine Leistung gegenüberstand. In der Abrechnung erscheint die Position unauffällig unter "Erhaltungsmaßnahmen"; im Kontoauszug ist sie die mit Abstand größte Einzelbuchung des Jahres.

Rechtliche Einordnung: Die Abrechnung war rechnerisch schlüssig – genau deshalb fiel nichts auf. Nach dem Maßstab des OLG München liegt die Pflichtverletzung nicht im Übersehen eines Buchungsdetails, sondern darin, dass eine ungewöhnlich hohe Einzelbuchung bei jeder stichprobenartigen Belegkontrolle hätte auffallen müssen; grobe Fahrlässigkeit ist bei dieser Größenordnung nicht fernliegend. Gravierender ist die zweite Folge: Das Nichtwissen des Beirats wird der Gemeinschaft zugerechnet, sodass die Verjährung des Rückforderungsanspruchs gegen den Dienstleister bereits mit Ablauf des Prüfungsjahres beginnt.

Was die Prüfung gerettet hätte: ein Prüfprotokoll mit den eingesehenen Konten, den gezogenen Stichproben – etwa alle Buchungen über 2.000 Euro sowie zehn Zufallsbelege – und den Fragen an die Verwaltung samt Antworten.

Praxisbeispiel 2: Beiratsvergütung beschließen

Dieselbe Gemeinschaft möchte den Beirat honorieren. Der Vorsitzende hat die Dachsanierung begleitet, an neun Baubesprechungen teilgenommen und rund 320 Kilometer zurückgelegt. Der Antrag lautet: 1.200 Euro für den Vorsitzenden, je 600 Euro für die beiden weiteren Mitglieder, jährlich wiederkehrend.

Warum dieser Antrag scheitern würde: Die Beträge sind zeitbezogen, nicht aufwandsbezogen, und überschreiten die von der Rechtsprechung gezogene Linie deutlich. Zudem verfestigt die unbefristete Wiederkehr einen Sonderaufwand, der nur einmalig anfiel. Ein Eigentümer, der binnen Monatsfrist nach § 45 WEG klagt, hätte gute Aussichten.

Die tragfähige Alternative in drei Beschlüssen: erstens ein laufender pauschalierter Aufwendungsersatz von 100 Euro je Mitglied und Jahr, 150 Euro für den Vorsitzenden, mit ausdrücklicher Zweckbindung; zweitens ein gesonderter einmaliger Aufwendungsersatz für das Sanierungsjahr in Höhe der belegten Fahrtkosten – bei 320 Kilometern und 0,30 Euro je Kilometer also 96 Euro – zuzüglich nachgewiesener Nebenkosten; drittens, falls die zeitliche Leistung wirklich honoriert werden soll, ein offen als Vergütung bezeichneter Beschluss mit Leistungsbeschreibung und dem Hinweis, dass § 29 Abs. 3 WEG dafür nicht gilt und die Gemeinschaft deshalb parallel eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abschließt.

Diese Aufteilung kostet rund 446 Euro statt 2.400 Euro – und sie ist bestandsfest. Vor allem trifft sie die Entscheidung bewusst: Die Eigentümer wissen, dass sie mit einer echten Vergütung den Haftungsschutz ihres eigenen Beirats abschalten.

Typische Fehler

• Vorsitz nicht bestimmt: § 9b Abs. 2 und § 24 Abs. 3 WEG laufen ins Leere.
• Nichteigentümer gewählt: Externe Berater gehören in einen gesonderten Prüfauftrag, nicht ins Gremium.
• Prüfung ohne Beleg- und Kontoeinsicht: Rechnerische Plausibilität genügt nicht.
• Stellungnahme ohne Substanz oder Prüfung erst in der Versammlung – § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG verlangt die Prüfung vor der Beschlussfassung.
• Pauschale ohne Zweckbindung oder rückwirkende Vergütung ohne Aufwandsbezug.
• Vergütung ohne Versicherung: Wer bezahlt wird, verliert das Haftungsprivileg.
• Verwechslung von Beirat und Verwalter: Aufträge, Weisungen und Kontovollmachten gehören nicht zum Beirat.
• Ehrenamtspauschale angenommen: § 3 Nr. 26a EStG passt auf die WEG regelmäßig nicht.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 23.08.2026): § 29 Abs. 1 WEG (Bestellung, freie Zusammensetzung, Vorsitzender und Stellvertreter), § 29 Abs. 2 WEG (Unterstützung und Überwachung, Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung), § 29 Abs. 3 WEG (Haftungsbeschränkung bei Unentgeltlichkeit), § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG (verwalterlose Gemeinschaft: gemeinschaftliche Vertretung), § 9b Abs. 2 WEG (Vertretung gegenüber dem Verwalter), § 24 Abs. 3 WEG (Einberufung), § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 WEG (Versicherungen), § 25 Abs. 4 WEG (Stimmverbote), §§ 28, 45 WEG, § 670 BGB, §§ 195, 199 BGB, § 3 Nr. 26a und § 22 Nr. 3 EStG.

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BGH, Urteil vom 23.02.2018, Az. V ZR 101/16: Aus der Unterstützungsaufgabe folgt keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter zur Pflichterfüllung anzuhalten; der Beirat hat keine eigene Entscheidungsbefugnis.
• BGH, Urteil vom 16.09.2022, Az. V ZR 180/21: Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft im Rechtsstreit gegen einzelne Wohnungseigentümer durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich vertreten.
• BGH, Urteil vom 04.07.2025, Az. V ZR 225/24: Eine juristische Person, die Wohnungseigentümerin ist, kann Beiratsmitglied werden; ihre Vertreter oder Mitarbeiter, die nicht selbst Eigentümer sind, dagegen nicht.
• OLG München, Urteil vom 03.06.2026, Az. 31 U 1110/26 e: Oberflächliche Abrechnungsprüfung, bei der ein außergewöhnlich hoher Geldabgang übersehen wird, begründet grob fahrlässige Unkenntnis; sie wird der Gemeinschaft zugerechnet und setzt die Verjährung in Gang.
• KG, Beschluss vom 29.03.2004, Az. 24 W 194/02: Zur Blockwahl des Beirats und zur Jahresvergütung des Vorsitzenden; 500 Euro jährlich entsprechen im Regelfall nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
• AG München, Urteil vom 01.02.2017, Az. 481 C 15463/16 WEG: 500 Euro Pauschale je Mitglied und Jahr widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung; üblich sind rund 100 Euro.
• AG Charlottenburg, Urteil vom 12.05.2023, Az. 73 C 62/22: Nur angemessen pauschalierter Aufwendungsersatz nach § 670 BGB – kein nicht zweckgebundener Anerkennungsbetrag.
• AG Dorsten, Urteil vom 22.11.2016, Az. 3 C 105/16: Zur Unzulässigkeit eines beschlossenen Haftungsausschlusses für den Verwaltungsbeirat.
• AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.08.2021, Az. 980a C 29/20: Zur Bestellung eines Nichteigentümers in den Beirat und deren Auswirkung auf die Wirksamkeit des Beschlusses.

Checkliste

• [ ] Beiratswahl als eigener Tagesordnungspunkt angekündigt, Einzelwahl auf Verlangen ermöglicht
• [ ] Mitgliederzahl beschlossen, Vorsitzender und Stellvertreter namentlich protokolliert
• [ ] Amtszeit befristet, Ausscheiden bei Eigentümerwechsel bedacht
• [ ] Nur Wohnungseigentümer bestellt; Externe über gesonderten Prüfauftrag eingebunden
• [ ] Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dem Beirat vollständig und vor der Versammlung zugeleitet
• [ ] Belegprüfung mit Konteneinsicht und definierten Stichproben durchgeführt
• [ ] Datierter Prüfbericht mit Prüfungsumfang, Feststellungen und offenen Fragen erstellt
• [ ] Stellungnahme den Eigentümern vor der Beschlussfassung zugänglich gemacht
• [ ] Entschieden, ob die Tätigkeit unentgeltlich bleibt – Haftungsfolge bewusst gewählt
• [ ] Aufwendungsersatz zweckgebunden formuliert, Sonderaufwand gegen Nachweis
• [ ] Versicherung geprüft: Personenkreis, grobe Fahrlässigkeit, Nachhaftung, Deckungssumme
• [ ] Steuerliche Folgen geklärt, Beträge jährlich bescheinigt
• [ ] Keine Konto- oder Auftragsvollmachten an Beiratsmitglieder erteilt

Häufige Fragen (FAQ)

Muss der Verwaltungsbeirat aus drei Personen bestehen?

Nein. Die Vorgabe einer Dreierbesetzung ist mit dem WEMoG entfallen; Zahl und Zusammensetzung bestimmen die Eigentümer frei, auch ein einköpfiger Beirat ist zulässig. Bei mehreren Mitgliedern müssen aber ein Vorsitzender und ein Stellvertreter bestimmt werden.

Haftet ein Beiratsmitglied für eine übersehene Falschbuchung?

Nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit, sofern es unentgeltlich tätig ist (§ 29 Abs. 3 WEG). Maßstab ist der Horizont eines Laien, nicht der eines Buchhalters – eine sorgfältige Stichprobenprüfung der Belege wird jedoch erwartet. Wird eine außergewöhnlich hohe Einzelbuchung übersehen, kann grobe Fahrlässigkeit vorliegen.

Verliert der Beirat den Haftungsschutz, wenn er Geld erhält?

Der Ersatz tatsächlicher Aufwendungen und eine maßvolle, zweckgebundene Pauschale stehen der Unentgeltlichkeit nach überwiegender Auffassung nicht entgegen. Eine echte Vergütung für den Zeiteinsatz lässt das Privileg entfallen; dann haftet das Mitglied auch für einfache Fahrlässigkeit.

Wie hoch darf eine Aufwandsentschädigung sein?

Rund 100 Euro je Mitglied und Jahr gelten als üblich und wurden gerichtlich gebilligt; 500 Euro und mehr sind wiederholt beanstandet worden. Höherer, konkret belegter Aufwand kann einmalig gesondert erstattet werden – nicht aber dauerhaft pauschaliert.

Kann der Beiratsvorsitzende Verträge für die Gemeinschaft unterschreiben?

Grundsätzlich nein. § 9b Abs. 2 WEG gibt ihm Vertretungsmacht nur gegenüber dem Verwalter, etwa beim Verwaltervertrag aufgrund eines Beschlusses. Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Alles Weitere erfordert eine gesonderte Ermächtigung.

Darf der Beirat eine Eigentümerversammlung einberufen?

Ja, aber nur unter den Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG: wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Berechtigt sind dann der Vorsitzende, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer – nicht der Beirat als Gremium.

Ist die Ehrenamtspauschale von 960 Euro auf Beiratsvergütungen anwendbar?

In aller Regel nicht. § 3 Nr. 26a EStG setzt eine Tätigkeit im Dienst oder Auftrag einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einer gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Einrichtung voraus; die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist beides nicht. Zahlungen über den Aufwendungsersatz hinaus sind regelmäßig sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG mit einer Freigrenze von 256 Euro je Kalenderjahr.

Quellen & Rechtshinweis

• WEG, insbesondere §§ 9b, 19, 24, 25, 28, 29, 45; BGB §§ 195, 199, 670; EStG § 3 Nr. 26a, § 22 Nr. 3
• WEMoG vom 16.10.2020 (BGBl. I S. 2187), in Kraft seit 01.12.2020; Anhebung der Ehrenamtspauschale auf 960 Euro zum 01.01.2026
• BGH, V ZR 101/16 (23.02.2018); BGH, V ZR 180/21 (16.09.2022); BGH, V ZR 225/24 (04.07.2025); OLG München, 31 U 1110/26 e (03.06.2026); KG, 24 W 194/02 (29.03.2004); AG München, 481 C 15463/16 WEG (01.02.2017); AG Charlottenburg, 73 C 62/22 (12.05.2023); AG Dorsten, 3 C 105/16 (22.11.2016); AG Hamburg-St. Georg, 980a C 29/20 (20.08.2021)

Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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