Verwalterwechsel in der WEG: Ablauf, Fristen und das BGH-Urteil zur Jahresabrechnung

Auf einen Blick: Ein Verwalterwechsel in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist seit der WEG-Reform deutlich einfacher geworden. Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden – ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Der Verwaltervertrag endet nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Das Verwalteramt selbst erlischt dagegen sofort mit dem Beschluss. Praktisch entscheidend ist die Übergabe: Der scheidende Verwalter schuldet die vollständige Herausgabe aller Unterlagen, Schlüssel, Verträge und Kontounterlagen sowie die Abwicklung der Bankvollmachten. Wer die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr erstellen muss, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 26.09.2025 (Az. V ZR 206/24) geklärt: Zuständig ist grundsätzlich der aktuell bestellte – also der neue – Verwalter. Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie ein Verwalterwechsel rechtssicher abläuft, welche Fristen gelten, welche Fehler teuer werden und woran Eigentümer eine gute neue Verwaltung erkennen.

Gliederung

1. Warum Gemeinschaften die Verwaltung wechseln
2. Die Rechtsgrundlage: § 26 WEG nach der Reform
3. Abberufung und Verwaltervertrag – zwei getrennte Ebenen
4. Der Ablauf eines Verwalterwechsels in sieben Schritten
5. Die Beschlussfassung: Formalien, die halten müssen
6. Übergabe: Unterlagen, Konten, Schlüssel, Vollmachten
7. Die Jahresabrechnung beim Verwalterwechsel – BGH V ZR 206/24
8. Praxisbeispiele mit Zeitplan und Kosten
9. Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
10. Rechtslage & Referenzurteile
11. Checkliste
12. Häufige Fragen (FAQ)

Warum Gemeinschaften die Verwaltung wechseln

Der Wunsch nach einem Verwalterwechsel entsteht selten von heute auf morgen. In der Praxis sammeln sich über Monate oder Jahre Reibungspunkte an, bis der Beirat oder einzelne Eigentümer das Thema auf die Tagesordnung setzen. Die Gründe ähneln sich über Regionen und Objektgrößen hinweg erstaunlich stark.

An erster Stelle steht die Erreichbarkeit. Wenn Anrufe nicht beantwortet werden, E-Mails wochenlang unbeantwortet bleiben und Schadensmeldungen im Nirgendwo verschwinden, verliert die Gemeinschaft das Vertrauen – unabhängig davon, ob die Verwaltung im Hintergrund korrekt arbeitet. Der zweite große Block betrifft die Abrechnung: verspätete Jahresabrechnungen, unverständliche Kostenpositionen, fehlende Belegeinsicht oder eine Erhaltungsrücklage, deren Entwicklung sich aus den Unterlagen nicht nachvollziehen lässt.

Hinzu kommen operative Themen. Beschlüsse werden gefasst, aber nicht umgesetzt. Angebote für Instandsetzungen liegen nicht rechtzeitig vor. Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ist lückenhaft. Handwerkerrechnungen werden ohne erkennbare Prüfung freigegeben. In größeren Beständen kommt ein weiterer Punkt hinzu: fehlende Digitalisierung. Eigentümer, die im Beruf selbstverständlich mit Portalen, digitaler Belegeinsicht und strukturierten Dokumentenablagen arbeiten, akzeptieren immer seltener, dass sie für eine einfache Auskunft telefonieren müssen.

Schließlich gibt es den schlichten Anlass des Fristablaufs. Verwalterbestellungen sind zeitlich befristet – bei bestehenden Gemeinschaften auf höchstens fünf Jahre, bei Erstbestellungen nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Läuft die Bestellung aus, ist die Gemeinschaft ohnehin gezwungen, sich mit der Frage zu befassen, ob sie verlängert oder wechselt. Genau dieser Moment ist der günstigste für einen geordneten Wechsel, weil kein Zeitdruck und kein Konflikt im Raum steht.

Die Rechtsgrundlage: § 26 WEG nach der Reform

Vor dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 01.12.2020 in Kraft getreten ist, war die Abberufung eines Verwalters ein zähes Unterfangen. Viele Gemeinschaftsordnungen und Verwalterverträge sahen vor, dass eine Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich ist. Wer wechseln wollte, musste also erst einmal Pflichtverletzungen belegen – und riskierte, dass der abberufene Verwalter den Beschluss anficht.

Diese Hürde ist gefallen. § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG bestimmt heute, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Es genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung. Ein wichtiger Grund muss weder vorliegen noch benannt werden. Abweichende Vereinbarungen in Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag, die eine Abberufung erschweren, sind unwirksam – die Regelung ist zwingend.

Das ist ein erheblicher Machtgewinn für Eigentümergemeinschaften. Es bedeutet aber auch, dass die Gemeinschaft Verantwortung übernehmen muss: Wer jederzeit wechseln kann, sollte den Wechsel auch sauber vorbereiten. Eine Abberufung ohne vorbereiteten Nachfolger führt zur verwalterlosen Gemeinschaft – und die ist handlungsunfähig, was Zahlungsverkehr, Schadensabwicklung und Vertragsverwaltung betrifft.

Abberufung und Verwaltervertrag – zwei getrennte Ebenen

Der häufigste Denkfehler beim Verwalterwechsel ist die Annahme, mit dem Abberufungsbeschluss sei alles erledigt. Tatsächlich sind zwei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden, die rechtlich getrennt voneinander bestehen.

Die organschaftliche Ebene – das Verwalteramt. Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Mit dem Abberufungsbeschluss endet dieses Amt sofort, sofern der Beschluss nichts anderes bestimmt. Ab diesem Moment darf der abberufene Verwalter die Gemeinschaft nicht mehr vertreten, keine Verträge mehr schließen und keine Versammlungen mehr einberufen.

Die schuldrechtliche Ebene – der Verwaltervertrag. Der Vertrag über die Vergütung und die Leistungspflichten besteht zunächst fort. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG ordnet jedoch an, dass er spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Diese Sechs-Monats-Frist ist eine Höchstfrist, keine zwingende Wartezeit. Kürzere vertragliche Kündigungsfristen bleiben möglich, längere sind unwirksam.

Praktisch bedeutet das: Wird ein Verwalter im März abberufen, endet sein Amt im März, sein Vergütungsanspruch aber unter Umständen erst im September. Die Gemeinschaft zahlt in dieser Übergangszeit möglicherweise doppelt – an den alten Verwalter aus dem fortbestehenden Vertrag und an den neuen Verwalter aus dem neuen Vertrag. Diese Doppelbelastung ist der wichtigste wirtschaftliche Grund, den Wechsel zeitlich klug zu legen, idealerweise zum Ablauf der Bestellungsperiode oder zum Ende des Wirtschaftsjahres.

Ein Gegenmittel gibt es allerdings: Liegt ein wichtiger Grund vor – etwa nachweisbare Pflichtverletzungen, Untreue oder das dauerhafte Ausbleiben der Jahresabrechnung –, kann der Verwaltervertrag zusätzlich aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Dann entfällt der Vergütungsanspruch für die Restlaufzeit. Diese Kündigung ist ein eigener Beschlussgegenstand und sollte in der Versammlung ausdrücklich mitbeschlossen werden.

Der Ablauf eines Verwalterwechsels in sieben Schritten

Schritt 1: Bestandsaufnahme und Beiratsbeschluss. Der Verwaltungsbeirat sammelt die Kritikpunkte, prüft die Restlaufzeit der Bestellung und den Verwaltervertrag und stimmt intern ab, ob ein Wechsel angestrebt wird. Sinnvoll ist eine schriftliche Zusammenstellung, weil sie später die Argumentation in der Versammlung trägt.

Schritt 2: Angebote einholen. Vor der Versammlung sollten mindestens drei Angebote neuer Verwaltungen vorliegen. Vergleichbar sind sie nur, wenn allen Anbietern dieselben Objektdaten zur Verfügung gestellt werden: Anzahl der Einheiten, Baujahr, Sondereigentumsverwaltung ja/nein, Anzahl der Gewerbeeinheiten, Zustand der Erhaltungsrücklage, laufende und geplante Baumaßnahmen sowie bekannte Rechtsstreitigkeiten.

Schritt 3: Tagesordnung und Einladung. Die Abberufung und die Neubestellung müssen als Tagesordnungspunkte konkret in der Einladung genannt werden. § 23 Abs. 2 WEG verlangt, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bezeichnet ist. Ein pauschaler Punkt „Verschiedenes" trägt einen Abberufungsbeschluss nicht.

Schritt 4: Eigentümerversammlung und Beschlüsse. In der Versammlung werden regelmäßig vier Beschlüsse gefasst: Abberufung des bisherigen Verwalters, gegebenenfalls Kündigung des Verwaltervertrags, Bestellung des neuen Verwalters für einen konkreten Zeitraum und Ermächtigung zum Abschluss des neuen Verwaltervertrags mit den wesentlichen Eckdaten.

Schritt 5: Übergabeorganisation. Der neue Verwalter fordert beim bisherigen Verwalter die Unterlagen an, in der Praxis mit einer strukturierten Übergabeliste und einer angemessenen Frist. Parallel werden Banken, Versorger, Versicherer, Dienstleister und – bei vermieteten Einheiten – die Mieter über den Wechsel informiert.

Schritt 6: Kontenübernahme. Die Gemeinschaft ist Kontoinhaberin, nicht der Verwalter. Der abberufene Verwalter verliert seine Verfügungsbefugnis, der neue erhält sie. Die Umstellung braucht Vorlauf, weil Banken Beschlussprotokolle, Legitimationsunterlagen und teilweise Handelsregisterauszüge des neuen Verwalters verlangen.

Schritt 7: Nachbereitung und Kontrolle. Nach etwa 100 Tagen sollte der Beirat prüfen, ob die Übergabe tatsächlich vollständig war, ob alle Verträge erfasst wurden, ob die Beschluss-Sammlung fortgeführt wird und ob die zugesagten Leistungen erbracht werden.

Die Beschlussfassung: Formalien, die halten müssen

Ein Abberufungsbeschluss kann angefochten werden. Damit er hält, sind einige Punkte wichtig.

Die Einladung muss die Ladungsfrist einhalten. Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG beträgt sie mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Wer knapp lädt, riskiert die Anfechtung des gesamten Versammlungsergebnisses.

Die Beschlussanträge sollten sauber formuliert und getrennt abgestimmt werden. Ein Mischantrag „Der Verwalter wird abberufen und die Firma X bestellt" ist zwar denkbar, aber riskant: Fällt ein Teil, kippt unter Umständen der ganze Beschluss. Getrennte Anträge sind robuster.

Die Neubestellung braucht einen konkreten Zeitraum. „Auf unbestimmte Zeit" ist unzulässig. Üblich und ordnungsmäßig ist eine Bestellung für drei Jahre; die gesetzliche Höchstdauer beträgt fünf Jahre, bei Erstbestellung drei Jahre.

Der Beschluss zum Verwaltervertrag sollte die wirtschaftlichen Eckpunkte enthalten: Grundvergütung je Einheit und Monat, Sondervergütungen, Laufzeit und Kündigungsregelungen. Ein Beschluss, der die Vertragsgestaltung vollständig ins Belieben des Beirats stellt, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Schließlich gilt: Der abberufene Verwalter ist als Eigentümer – falls er zugleich Miteigentümer ist – nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, was in kleinen Gemeinschaften mit Verwalter-Eigentümer zu einer heiklen Konstellation führen kann.

Übergabe: Unterlagen, Konten, Schlüssel, Vollmachten

Die Übergabe entscheidet darüber, ob der Verwalterwechsel ein Verwaltungsakt oder ein Jahresprojekt wird. Der bisherige Verwalter schuldet der Gemeinschaft die Herausgabe aller Unterlagen, die er in Ausübung seines Amtes erlangt hat. Dazu gehören insbesondere:

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nebst allen Nachträgen, sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen, die vollständige Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der zurückliegenden Jahre, alle laufenden Verträge (Versicherungen, Wartung, Reinigung, Hausmeister, Versorgung, Aufzug, Heizung), Kontoauszüge und Belege, Nachweise über die Erhaltungsrücklage, Handwerkerrechnungen, Gewährleistungsunterlagen, Bauakten und Prüfberichte, Schlüssel und Schließanlagenverwaltung sowie die Eigentümerliste mit aktuellen Kontaktdaten.

Wichtig ist die digitale Dimension. Viele Verwaltungen arbeiten heute mit Portalen und Dokumentenmanagementsystemen. Die Herausgabepflicht erstreckt sich auch auf digital vorgehaltene Unterlagen – ein Verweis auf ein Portal, das nach Vertragsende abgeschaltet wird, genügt nicht. Der neue Verwalter sollte deshalb ausdrücklich einen vollständigen Datenexport in einem gängigen Format anfordern.

Verweigert der bisherige Verwalter die Herausgabe, hat die Gemeinschaft einen durchsetzbaren Herausgabeanspruch, den der neue Verwalter in ihrem Namen gerichtlich geltend machen kann. In der Praxis wirkt bereits ein anwaltliches Aufforderungsschreiben mit konkreter Fristsetzung. Ein wirksames Druckmittel ist zudem die Zurückbehaltung der Schlussvergütung, soweit der Verwaltervertrag dies zulässt.

Ein häufig unterschätzter Punkt sind die Bankvollmachten. Solange der alte Verwalter noch verfügungsbefugt ist und der neue noch nicht, entsteht eine gefährliche Lücke. Der Übergabetermin sollte deshalb mit der Bank abgestimmt und der Wechsel der Vollmachten taggenau dokumentiert werden.

Die Jahresabrechnung beim Verwalterwechsel – BGH V ZR 206/24

Kaum ein Punkt war beim Verwalterwechsel so umstritten wie die Frage, wer die Jahresabrechnung für ein abgelaufenes Wirtschaftsjahr erstellen muss. Die naheliegende Antwort – derjenige, der das Jahr verwaltet hat – war lange herrschende Praxis, aber rechtlich nicht gesichert. Der Bundesgerichtshof hat die Frage mit Urteil vom 26.09.2025 (Az. V ZR 206/24) entschieden.

Der Ausgangspunkt des Gerichts ist die Systematik des § 28 WEG. Die Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Jahresabrechnung aufzustellen, entsteht erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres – also am 1. Januar des Folgejahres. Zu diesem Zeitpunkt ist das Amt des ausgeschiedenen Verwalters bereits beendet. Die Aufstellungspflicht trifft daher die GdWE, und für die GdWE handelt derjenige, der zu diesem Zeitpunkt Verwalter ist: der neue.

Das Ergebnis ist eindeutig: Grundsätzlich ist der aktuell bestellte Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig – auch für zurückliegende Wirtschaftsjahre und unabhängig davon, wer im Abrechnungszeitraum verwaltet und Zahlungen freigegeben hat. Das gilt für den Wechsel zum Jahresende ebenso wie für den unterjährigen Wechsel.

Für die Praxis hat das drei Konsequenzen, die Gemeinschaften vor dem Wechsel bedenken sollten.

Erstens: Der neue Verwalter muss diesen Aufwand einpreisen. Die Erstellung einer Abrechnung für ein Jahr, das man selbst nicht verwaltet hat, ist deutlich aufwendiger als für ein eigenes Jahr. Seriöse Angebote weisen diese Leistung deshalb gesondert aus. Ein Angebot, das dazu schweigt, führt später fast zwangsläufig zu einer Nachforderung.

Zweitens: Die Unterlagenherausgabe wird noch wichtiger. Ohne vollständige Belege, Kontoauszüge und Rücklagennachweise kann der neue Verwalter die Abrechnung nicht erstellen. Der Herausgabeanspruch der Gemeinschaft ist damit nicht nur eine Formalie, sondern die Voraussetzung dafür, dass die Gemeinschaft ihrer eigenen gesetzlichen Pflicht nachkommen kann.

Drittens: Vertragliche Regelungen bleiben möglich. Die Gemeinschaft kann mit dem scheidenden Verwalter vereinbaren, dass dieser die Abrechnung für sein letztes Verwaltungsjahr noch erstellt. Das ist häufig die pragmatischste Lösung, weil er die Vorgänge kennt. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich fixiert und mit einer klaren Frist versehen werden.

Praxisbeispiele mit Zeitplan und Kosten

Beispiel 1: Der geplante Wechsel zum Ende der Bestellungsperiode. Eine Gemeinschaft mit 24 Einheiten in Hamburg hat einen Verwalter, dessen Bestellung zum 31.12. ausläuft. Der Beirat holt im August drei Angebote ein, die Versammlung findet im Oktober statt. Beschlossen wird: keine Wiederbestellung, Bestellung der neuen Verwaltung ab 01.01. für drei Jahre. Der alte Vertrag läuft ohnehin aus, eine Doppelvergütung entsteht nicht. Die Übergabe wird für die zweite Dezemberhälfte terminiert, die Bankvollmachten werden zum 02.01. umgestellt. Die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr erstellt nach der BGH-Rechtsprechung der neue Verwalter; die Gemeinschaft hat das im Angebot ausdrücklich abgefragt und mit 480 Euro netto als einmalige Sonderleistung vereinbart. Ergebnis: reibungsloser Wechsel ohne Zusatzkosten außer der Abrechnungsposition.

Beispiel 2: Der Wechsel unter Konflikt. Eine Gemeinschaft mit 46 Einheiten stellt fest, dass die Jahresabrechnung für das Vorjahr im November des Folgejahres immer noch nicht vorliegt und Belegeinsicht wiederholt verweigert wurde. In einer Versammlung im November wird der Verwalter abberufen, zugleich der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund fristlos gekündigt und eine neue Verwaltung ab 01.12. bestellt. Das Amt endet sofort. Weil die fristlose Kündigung auf konkrete, dokumentierte Pflichtverletzungen gestützt ist, entfällt der Vergütungsanspruch für die Restlaufzeit – bei einer Grundvergütung von 23 Euro netto je Einheit und Monat und einer verbleibenden Vertragslaufzeit von sechs Monaten spart die Gemeinschaft rechnerisch 46 × 23 × 6 = 6.348 Euro netto. Der alte Verwalter gibt die Unterlagen erst nach anwaltlicher Fristsetzung heraus; die Übergabe zieht sich über sieben Wochen. Die Jahresabrechnung erstellt der neue Verwalter.

Beispiel 3: Der unterjährige Wechsel mit Doppelbelastung. Eine Gemeinschaft mit 12 Einheiten beruft ihren Verwalter im April ohne wichtigen Grund ab und bestellt zum 01.05. eine neue Verwaltung. Der alte Verwaltervertrag hätte noch bis Februar des Folgejahres gelaufen; er endet nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung, also Ende Oktober. Für sechs Monate zahlt die Gemeinschaft zwei Vergütungen: 12 × 26 Euro × 6 = 1.872 Euro netto an den alten und denselben Betrag in vergleichbarer Höhe an den neuen Verwalter. Die Gemeinschaft hat das bewusst in Kauf genommen, weil die laufende Dachsanierung nicht weiter verzögert werden sollte. Die Rechnung ging auf: Die Sanierung wurde vier Monate früher fertig als geplant.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Abberufung ohne Nachfolger. Eine verwalterlose Gemeinschaft kann keine Zahlungen leisten, keine Versammlung einberufen und keine Verträge schließen. Bestellen Sie den Nachfolger in derselben Versammlung – nahtlos.

Tagesordnungspunkt zu unbestimmt. „Verwaltung" oder „Verschiedenes" trägt keinen Abberufungsbeschluss. Formulieren Sie den Gegenstand ausdrücklich.

Angebote ohne einheitliche Datenbasis. Wer den Anbietern unterschiedliche Informationen gibt, vergleicht Äpfel mit Birnen. Erstellen Sie ein einheitliches Objektdatenblatt.

Sonderleistungen nicht abgefragt. Was kostet die Erstellung einer Altjahresabrechnung? Was kostet eine außerordentliche Versammlung? Was kostet die Begleitung einer Sanierung? Diese Positionen entscheiden über die tatsächlichen Gesamtkosten, nicht die Grundvergütung.

Übergabe ohne Protokoll. Ohne eine unterschriebene Übergabeliste lässt sich später nicht feststellen, was fehlt. Protokollieren Sie jede übergebene Position.

Bankvollmachten zu spät umgestellt. Klären Sie den Ablauf vor der Versammlung mit der Bank und halten Sie die Legitimationsunterlagen bereit.

Versicherungen und Verträge vergessen. Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Wartungsverträge, Aufzugsnotruf, Heizungsversorgung: Jede Vertragspartei muss den Wechsel des Ansprechpartners erfahren, sonst laufen Meldeketten ins Leere.

Rechtslage & Referenzurteile

§ 26 Abs. 2 WEG begrenzt die Bestellungsdauer: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre. Eine wiederholte Bestellung ist zulässig, muss aber jeweils frühestens ein Jahr vor Ablauf beschlossen werden.

§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG erlaubt die jederzeitige Abberufung des Verwalters mit einfacher Mehrheit, ohne dass ein wichtiger Grund erforderlich ist. Die Vorschrift ist zwingend; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG ordnet an, dass der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Kürzere Fristen können vereinbart werden, längere nicht.

§ 28 Abs. 2 WEG verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen. Diese Pflicht entsteht erst mit Beginn des Folgejahres – der Anknüpfungspunkt der BGH-Entscheidung.

§ 24 Abs. 7 WEG verpflichtet zur Führung einer Beschluss-Sammlung. Sie ist bei der Übergabe vollständig herauszugeben und vom neuen Verwalter fortzuführen.

BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 206/24: Für die Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich der aktuell bestellte Verwalter zuständig – auch für zurückliegende Wirtschaftsjahre und unabhängig davon, wer im Abrechnungszeitraum verwaltet hat. Maßgeblich ist, dass die Aufstellungspflicht der GdWE nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG erst zum 1. Januar des Folgejahres entsteht.

Zur Frage der Verwaltervergütung nach Abberufung und zur Reichweite des Herausgabeanspruchs bestehen zahlreiche instanzgerichtliche Entscheidungen. Da sich diese im Detail unterscheiden und stark einzelfallabhängig sind, wird hier bewusst kein Aktenzeichen genannt, das nicht eindeutig verifiziert werden konnte. Maßgeblich sind in jedem Fall die genannten gesetzlichen Grundlagen und die vertraglichen Regelungen im konkreten Verwaltervertrag.

Checkliste

• Restlaufzeit der Verwalterbestellung und Kündigungsfristen des Verwaltervertrags prüfen
• Kritikpunkte schriftlich und belegbar zusammenstellen (Fristversäumnisse, fehlende Abrechnungen, Nichtumsetzung von Beschlüssen)
• Einheitliches Objektdatenblatt für die Angebotsanfrage erstellen
• Mindestens drei Angebote einholen, Sonderleistungen ausdrücklich abfragen
• Kosten der Altjahresabrechnung im Angebot klären (BGH V ZR 206/24)
• Tagesordnungspunkte konkret formulieren, Ladungsfrist von drei Wochen einhalten
• Abberufung, ggf. Vertragskündigung, Neubestellung und Vertragsermächtigung getrennt beschließen
• Bestellungszeitraum konkret benennen (maximal fünf Jahre)
• Übergabetermin vereinbaren und Übergabeliste vorbereiten
• Vollständigkeit prüfen: Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Verträge, Belege, Rücklagennachweise, Schlüssel, Eigentümerliste
• Digitalen Datenexport ausdrücklich anfordern
• Bankvollmachten taggenau umstellen, Legitimationsunterlagen bereithalten
• Versicherer, Versorger, Dienstleister und Mieter über den Wechsel informieren
• Nach 100 Tagen Übergabe- und Leistungskontrolle durch den Beirat

Häufige Fragen (FAQ)

Kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter ohne Grund abberufen?
Ja. Seit dem WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich und muss auch nicht benannt werden.

Wie lange läuft der Verwaltervertrag nach der Abberufung weiter?
Höchstens sechs Monate (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Das Verwalteramt endet dagegen sofort mit dem Beschluss. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Vertrag zusätzlich fristlos gekündigt werden – dann entfällt der Vergütungsanspruch für die Restlaufzeit.

Wer erstellt die Jahresabrechnung, wenn der Verwalter zum Jahresende wechselt?
Nach dem BGH-Urteil vom 26.09.2025 (V ZR 206/24) grundsätzlich der neue, aktuell bestellte Verwalter. Die Gemeinschaft kann aber vertraglich vereinbaren, dass der scheidende Verwalter die Abrechnung für sein letztes Jahr noch erstellt.

Was passiert, wenn der alte Verwalter die Unterlagen nicht herausgibt?
Die Gemeinschaft hat einen durchsetzbaren Herausgabeanspruch, den der neue Verwalter in ihrem Namen geltend macht. In der Praxis wirkt meist schon eine anwaltliche Fristsetzung. Zusätzlich kann die Schlussvergütung zurückbehalten werden, soweit der Vertrag das zulässt.

Muss die Gemeinschaft während des Wechsels zwei Verwaltungen bezahlen?
Das kann passieren, wenn unterjährig ohne wichtigen Grund abberufen wird und der alte Vertrag noch bis zu sechs Monate weiterläuft. Vermeiden lässt sich das durch einen Wechsel zum Ende der Bestellungsperiode oder durch eine Kündigung aus wichtigem Grund.

Wie lange darf ein Verwalter bestellt werden?
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Üblich und praxisgerecht ist eine Bestellung über drei Jahre.

Genügt für die Abberufung ein Umlaufbeschluss?
Grundsätzlich ist ein Beschluss außerhalb der Versammlung möglich, erfordert nach § 23 Abs. 3 WEG aber die Zustimmung sämtlicher Eigentümer in Textform, sofern die Gemeinschaft nicht zuvor für diesen Gegenstand die einfache Mehrheit im Umlaufverfahren beschlossen hat. In der Praxis ist der Versammlungsbeschluss der sichere Weg.

Kann ein einzelner Eigentümer den Verwalterwechsel durchsetzen?
Nein, der Wechsel ist eine Entscheidung der Gemeinschaft. Ein einzelner Eigentümer kann jedoch die Einberufung einer Versammlung verlangen, wenn er zusammen mit weiteren Eigentümern mehr als ein Viertel der Eigentümer stellt (§ 24 Abs. 2 WEG), und bei groben Pflichtverletzungen des Verwalters gerichtlich vorgehen.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen und Materialien: § 26 Abs. 2 und Abs. 3 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters), § 28 Abs. 2 WEG (Jahresabrechnung), § 23 Abs. 2 und Abs. 3 WEG (Beschlussfassung, Umlaufbeschluss), § 24 Abs. 2, Abs. 4 und Abs. 7 WEG (Einberufung, Ladungsfrist, Beschluss-Sammlung), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters); Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020, in Kraft seit 01.12.2020; BGH, Urteil vom 26.09.2025, Az. V ZR 206/24.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Berechnungen in den Praxisbeispielen sind vereinfacht und dienen nur der Veranschaulichung; Vergütungssätze, Fristen und Vertragsinhalte weichen im Einzelfall ab. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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