Verwaltervertrag: Inhalt und Laufzeit nach § 26 WEG

Auf einen Blick: Der Verwaltervertrag regelt Aufgaben, Vergütung und Laufzeit der Hausverwaltung. Rechtlich zu trennen ist er von der Bestellung nach § 26 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 darf die Bestellung höchstens fünf Jahre dauern (bei Erstbestellung nach Begründung der WEG höchstens drei Jahre), und der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Dieser Beitrag erklärt Inhalt und Laufzeit verständlich.

Gliederung

• Bestellung und Verwaltervertrag: der Unterschied
• Laufzeit nach § 26 WEG
• Pflichtinhalte des Verwaltervertrags
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenznormen
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Bestellung und Verwaltervertrag: der Unterschied

Die Eigentümer treffen zwei Entscheidungen: Mit der Bestellung nach § 26 WEG wird durch Beschluss bestimmt, wer Verwalter ist. Der Verwaltervertrag regelt daneben das schuldrechtliche Verhältnis – also Leistungen, Vergütung und Pflichten. Ohne wirksame Bestellung gibt es kein Amt; ohne Vertrag fehlt die Detailregelung der Zusammenarbeit.

Laufzeit nach § 26 WEG

Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 gilt: Die Bestellung erfolgt für höchstens fünf Jahre. Bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums sind es höchstens drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist möglich, muss aber erneut beschlossen werden.

Wichtig ist die jederzeitige Abberufbarkeit: Der Verwalter kann nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit abberufen werden, auch ohne wichtigen Grund. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese Regelung ist zwingend; Gemeinschaftsordnung oder Vertrag dürfen sie nicht zulasten der Eigentümer verschärfen.

Pflichtinhalte des Verwaltervertrags

Ein sauberer Verwaltervertrag sollte mindestens enthalten:

1. Aufgaben und Befugnisse

Beschreibung der Verwaltertätigkeit in Anlehnung an § 27 WEG, einschließlich etwaiger durch Beschluss erweiterter oder eingeschränkter Befugnisse.

2. Vergütung

Grundhonorar (meist pro Einheit und Monat) sowie klar abgegrenzte Sondervergütungen für besondere Leistungen.

3. Laufzeit und Beendigung

Beginn der Tätigkeit, Bezug auf die Bestelldauer und die Sechs-Monats-Regel bei Abberufung.

4. Pflichten zu Konten, Berichten und Versicherung

Getrennte Kontoführung, Vermögensbericht, Jahresabrechnung sowie Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung.

Praxisbeispiel

Eine neu begründete WEG bestellt zum Start eine Verwaltung. Wegen der Erstbestellung beträgt die Höchstdauer drei Jahre. Der Verwaltervertrag sieht ein Honorar von 24 Euro je Einheit und Monat vor sowie gesonderte Vergütungen für die Begleitung größerer Baumaßnahmen. Nach zwei Jahren ist die Gemeinschaft unzufrieden und beruft die Verwaltung in der Versammlung ab. Trotz der ursprünglich dreijährigen Bestelldauer endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach dem Abberufungsbeschluss.

Rechtslage & Referenznormen

• § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters; Höchstdauer fünf bzw. drei Jahre; jederzeitige Abberufbarkeit (§ 26 Abs. 3 WEG); Ende des Vertrags spätestens sechs Monate nach Abberufung.
• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse als inhaltliche Leitlinie des Vertrags.
• WEMoG – Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des WEG, in Kraft seit 1. Dezember 2020.

Konkrete Aktenzeichen sind hier nicht erforderlich; die Vorgaben ergeben sich unmittelbar aus dem Gesetz.

Checkliste

• [ ] Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag getrennt fassen
• [ ] Höchstdauer beachten (5 Jahre, Erstbestellung 3 Jahre)
• [ ] Sechs-Monats-Regel bei Abberufung im Vertrag abbilden
• [ ] Aufgaben und Sondervergütungen klar definieren
• [ ] Getrennte Kontoführung und Berichtspflichten festhalten
• [ ] Nachweis der Haftpflichtversicherung verlangen
• [ ] Rechtzeitig vor Ablauf über Wiederbestellung beschließen

Häufige Fragen (FAQ)

Wie lange darf der Verwalter bestellt werden?
Höchstens fünf Jahre, bei der Erstbestellung nach Begründung der WEG höchstens drei Jahre (§ 26 WEG).

Kann der Verwalter vorzeitig abberufen werden?
Ja. Nach § 26 Abs. 3 WEG ist die Abberufung jederzeit möglich, auch ohne wichtigen Grund.

Was passiert mit dem Vertrag bei Abberufung?
Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Ist die Schriftform für den Verwaltervertrag vorgeschrieben?
Eine bestimmte Form ist gesetzlich nicht zwingend, die Schriftform ist aber zu Beweiszwecken dringend zu empfehlen.

Kann eine längere unkündbare Laufzeit vereinbart werden?
Nein. Die jederzeitige Abberufbarkeit und die Höchstbestelldauer sind zwingend und können nicht wirksam verlängert oder ausgeschlossen werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i.d.F. des WEMoG, §§ 26, 27
• WEMoG (Gesetz zur Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts), in Kraft seit 01.12.2020

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Vor Abschluss oder Kündigung eines Verwaltervertrags sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.

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