Verwaltervergütung in der WEG: Grundhonorar, Sonderhonorare und was eine angemessene Vergütung ausmacht

Auf einen Blick: Die Vergütung des WEG-Verwalters ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus dem Verwaltervertrag — einem eigenständigen Vertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter, der von der Bestellung nach § 26 WEG rechtlich zu trennen ist. Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG über Bestellung und Abberufung des Verwalters; der Abschluss des Vertrags erfolgt durch die GdWE. Üblich ist ein Grundhonorar je Einheit und Monat, ergänzt um Sonderhonorare für Leistungen außerhalb der Regelverwaltung. Solche Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB und müssen dem Transparenzgebot genügen. Maßstab für die Höhe ist das Wirtschaftlichkeitsgebot als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG — nicht der niedrigste Preis am Markt.

Gliederung

• Rechtsgrundlagen: Bestellung, Verwaltervertrag, Wirtschaftlichkeitsgebot
• Das Grundhonorar: Modelle und was es abdeckt
• Typische Sonderhonorare und ihre Zulässigkeit
• AGB-Kontrolle und Transparenzgebot bei Vergütungsklauseln
• Preisanpassungs- und Indexklauseln
• Laufzeit, Kündigung und die Koppelung an die Bestellung
• Vergleichsangebote, Umsatzsteuer und Umlagefähigkeit
• Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Kaum ein Tagesordnungspunkt löst in Eigentümerversammlungen so viel Unbehagen aus wie die Verwaltervergütung. WEG-Verwaltungen legen ein Angebot vor, die Eigentümer vergleichen den Monatsbetrag je Einheit mit dem, was sie aus dem Bekanntenkreis kennen — und die eigentlich entscheidenden Fragen bleiben ungestellt: Welche Leistungen sind mit dem Grundhonorar abgegolten? Welche werden zusätzlich berechnet, und zu welchen Sätzen? Und ist die vorgelegte Vergütungsstruktur überhaupt rechtlich haltbar?

Diese Fragen haben seit der WEG-Reform an Gewicht gewonnen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig und damit Vertragspartnerin des Verwalters; der Verwalter ist ihr Organ. Parallel hat der Gesetzgeber mit § 26a WEG den zertifizierten Verwalter eingeführt und mit § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG klargestellt, dass die Eigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters haben können. Beides wirkt sich auf das Leistungsbild und damit auf die angemessene Vergütung aus.

Dieser Beitrag ordnet die Verwaltervergütung rechtlich ein, beschreibt die gängigen Vergütungsmodelle und die typischen Sonderhonorare, zeigt die Grenzen der AGB-Kontrolle und gibt Beiräten eine Prüfsystematik an die Hand, mit der sich Angebote tatsächlich vergleichen lassen. Konkrete Marktpreise nennen wir bewusst nicht: Sie hängen von Objektgröße, Zustand, Region und Leistungstiefe so stark ab, dass jede Zahl ohne diesen Kontext in die Irre führt.

Rechtsgrundlagen der Verwaltervergütung WEG

Bestellung und Verwaltervertrag sind zwei Akte

Die Bestellung nach § 26 Abs. 1 WEG ist ein organschaftlicher Akt: Durch Beschluss der Eigentümer wird eine Person oder Gesellschaft zum Verwalter bestellt. Davon zu unterscheiden ist der Verwaltervertrag, der das schuldrechtliche Verhältnis regelt — Leistungsumfang, Vergütung, Laufzeit, Kündigung. Vertragspartnerin ist die GdWE.

Praktisch werden beide Akte in einer Versammlung behandelt, und das ist auch sinnvoll: Die Eigentümer sollen wissen, zu welchen Konditionen sie bestellen. Beschlusstechnisch empfiehlt sich dennoch eine klare Trennung — ein Beschluss über die Bestellung mit Amtszeit, ein Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags mit Verweis auf den der Einladung beigefügten Entwurf. Fehler im Vertragsentwurf schlagen dann nicht automatisch auf den Bestellungsbeschluss durch.

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG und das Wirtschaftlichkeitsgebot

§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nennt die Bestellung und Abberufung des Verwalters ausdrücklich als Gegenstand ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Eigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG eine Verwaltung verlangen, die diesen Grundsätzen entspricht — dazu gehört das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Wirtschaftlichkeit bedeutet nicht „das billigste Angebot". Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20 klargestellt, dass eine Vergütung nach Höhe und Struktur ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügt, und dass dieses nicht schon dann verletzt ist, wenn die vorgesehene Vergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine erhebliche Überschreitung der üblichen Vergütung entspricht allerdings nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie auf sachlichen Gründen beruht, deren Gewicht das Ausmaß der Überschreitung rechtfertigt.

Für die Praxis heißt das: Ein höherer Preis ist begründbar — durch größeren Leistungsumfang, durch besondere Objektanforderungen, durch Zertifizierung nach § 26a WEG, durch digitale Leistungen, die anderswo extra kosten. Aber die Begründung muss vorliegen und sollte im Protokoll dokumentiert sein.

Das Grundhonorar: Modelle und Leistungsumfang

Pauschale je Einheit und Monat

Das mit Abstand verbreitetste Modell ist ein fester Betrag je Wohnungseigentumseinheit und Monat, häufig mit einem reduzierten Satz für Garagen-, Stellplatz- oder Kellereinheiten und gelegentlich mit einer Mindestvergütung für sehr kleine Gemeinschaften. Die Abrechnung erfolgt monatlich zulasten des Gemeinschaftsvermögens und wird über den Wirtschaftsplan nach § 28 WEG finanziert.

Die entscheidende Größe ist nicht der Betrag, sondern das, was er abdeckt. Zum Kern der Regelverwaltung gehören typischerweise: Führung der Gemeinschaftskonten, Buchhaltung, Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung einschließlich Protokoll, Führung der Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, Umsetzung von Beschlüssen, Beauftragung und Überwachung laufender Instandhaltung, Bearbeitung von Schadensmeldungen und Versicherungsfällen, Korrespondenz mit Eigentümern und Dienstleistern.

Was ein Angebot vergleichbar macht

Ein Angebot lässt sich erst bewerten, wenn diese Leistungsliste vorliegt. Zwei Angebote mit identischem Monatsbetrag können sich erheblich unterscheiden, wenn das eine die Versammlung, das Eigentümerportal und die Objektbegehung einschließt und das andere nicht.

Rechenbeispiel: Vergleich zweier Angebote

Gemeinschaft mit 20 Wohneinheiten und 12 Tiefgaragenstellplätzen. Angenommen wird ein jährlicher Bedarf von einer zusätzlichen Versammlung und einer mittleren Baumaßnahme über 60.000 € netto. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen ausschließlich der Methodik — sie sind keine Marktangabe.

Das auf den ersten Blick um vier Euro je Einheit günstigere Angebot B ist im realistischen Jahresverlauf teurer. Genau deshalb gehört zu jeder Angebotsprüfung eine Hochrechnung mit den für das Objekt tatsächlich erwartbaren Zusatzleistungen — nicht nur ein Vergleich der Grundpauschale.

Typische Sonderhonorare

Sonderhonorare sind Entgelte für Leistungen, die nicht zur laufenden Regelverwaltung gehören. Sie sind grundsätzlich zulässig, setzen aber voraus, dass sie im Vertrag klar von den mit dem Grundhonorar abgegoltenen Leistungen abgegrenzt sind.

Zusätzliche Eigentümerversammlung. Beruft der Verwalter über die jährliche Versammlung hinaus eine weitere ein — etwa für eine dringende Sanierungsentscheidung —, ist ein gesondertes Entgelt üblich, meist als Pauschale. Die Abgrenzung muss eindeutig sein: Die ordentliche Versammlung ist Teil der Regelverwaltung.

Betreuung von Baumaßnahmen. Bei größeren Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen fällt Aufwand an, der über die laufende Verwaltung hinausgeht: Ausschreibung, Angebotsvergleich, Koordination, Abnahmebegleitung, Rechnungsprüfung. Üblich ist ein Prozentsatz der Bruttoauftragssumme oder ein Stundensatz. Zwei Punkte sind wichtig: Erstens ersetzt die Baubetreuung durch den Verwalter keine Architekten- oder Ingenieurleistung — bei komplexen Maßnahmen ist eine fachliche Bauüberwachung gesondert zu beauftragen. Zweitens sollte der Vertrag eine Schwelle nennen, ab der das Sonderhonorar greift, damit nicht jede Kleinreparatur zusätzlich abgerechnet wird.

Mahn- und Klageverfahren. Das außergerichtliche Mahnwesen gehört zur Regelverwaltung. Für die Vorbereitung und Begleitung gerichtlicher Verfahren — Hausgeldklagen, Beschlussanfechtungen — ist ein gesondertes Entgelt verbreitet, häufig als Pauschale je Verfahren.

Erstellung und Herausgabe von Unterlagen. Kopien, Bescheinigungen, Aufstellungen für Finanzamt oder Kreditinstitut, Erstellung von Verwalterbescheinigungen. Hier ist Zurückhaltung geboten: Die Herausgabe von Informationen, auf die Eigentümer ohnehin Anspruch haben, darf nicht zur eigenständigen Einnahmequelle werden.

Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG. Ist in der Gemeinschaftsordnung ein Zustimmungserfordernis vereinbart, prüft der Verwalter den Erwerber und erteilt die Zustimmung. Die dafür anfallende Vergütung wird üblicherweise dem veräußernden Eigentümer auferlegt — das muss der Vertrag ausdrücklich vorsehen, sonst schuldet sie die Gemeinschaft.

Praxisbeispiel: Die zu pauschale Sonderhonorarklausel

Ein Verwaltervertrag enthält die Klausel: „Für Leistungen, die über die übliche Verwaltungstätigkeit hinausgehen, wird ein zusätzliches Honorar nach Aufwand berechnet."

Bewertung: Die Klausel ist als Allgemeine Geschäftsbedingung an §§ 305 ff. BGB zu messen und dürfte dem Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht genügen. Weder ist erkennbar, welche Leistungen „über die übliche Verwaltungstätigkeit hinausgehen", noch ist der Satz benannt, nach dem abgerechnet wird. Die Eigentümer können bei Vertragsschluss nicht absehen, welche Kosten auf sie zukommen.

Tragfähig wäre stattdessen eine zweispaltige Leistungsübersicht als Vertragsanlage: links die mit dem Grundhonorar abgegoltenen Leistungen, rechts die gesondert vergüteten mit konkretem Betrag oder Prozentsatz und Bezugsgröße. Diese Struktur macht den Vertrag prüfbar und die Angebote vergleichbar.

AGB-Kontrolle und Transparenzgebot

Verwalterverträge werden regelmäßig vom Verwalter gestellt und für eine Vielzahl von Gemeinschaften verwendet — sie sind damit Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Das hat Folgen: Überraschende Klauseln werden nach § 305c BGB nicht Vertragsbestandteil, Unklarheiten gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders, und unangemessen benachteiligende Klauseln sind nach § 307 BGB unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an Vergütungsklauseln mit Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17 präzisiert. Danach bleibt bei Vereinbarung einer Pauschalvergütung grundsätzlich kein Raum für die gesonderte Vereinbarung von Sondervergütungen. Wird zwischen Grund- und Sondervergütung aufgeteilt, verlangt das AGB-rechtliche Transparenzgebot eine klare Abgrenzung derjenigen Pflichten, die gesetzlich geschuldet oder individuell vereinbart und mit der Grundvergütung abgegolten sind, von denjenigen, die gesondert vergütet werden sollen.

Praktisch folgt daraus ein einfacher Prüfmaßstab: Kann ein Eigentümer beim Lesen des Vertrags erkennen, wofür er den Monatsbetrag zahlt und welche Positionen zusätzlich anfallen können? Wenn nein, ist die Klausel angreifbar.

Ein weiterer Punkt ist beruhigend für die Praxis: Mängel des Verwaltervertrags führen nicht automatisch dazu, dass auch der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Bestellung und Vertrag sind getrennt zu betrachten — ein Grund mehr, sie auch beschlusstechnisch zu trennen.

Preisanpassungs- und Indexklauseln

Verwalterverträge laufen über mehrere Jahre; eine Anpassung der Vergütung ist daher ein legitimes Anliegen. Zulässig sind Anpassungsmechanismen, die für die Eigentümer nachvollziehbar und im Ergebnis überprüfbar sind — etwa eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland mit klar benannter Basis, Schwellenwert und Anpassungszeitpunkt.

Problematisch sind einseitige Erhöhungsrechte ohne Bindung an einen objektiven Maßstab. Eine Klausel, die dem Verwalter erlaubt, die Vergütung „nach billigem Ermessen" anzupassen, benachteiligt die Gemeinschaft unangemessen und ist AGB-rechtlich angreifbar. Wer Spielraum braucht, vereinbart besser eine kürzere Vertragslaufzeit mit der Möglichkeit, bei Neubestellung neu zu verhandeln.

Praxisbeispiel: Erhöhung während der laufenden Amtszeit

Ein Verwalter teilt einer Gemeinschaft mit 36 Einheiten im dritten Jahr einer fünfjährigen Bestellung mit, das Grundhonorar werde wegen gestiegener Personalkosten um 15 Prozent angehoben. Der Vertrag enthält lediglich die Klausel, der Verwalter dürfe die Vergütung „bei wesentlicher Kostensteigerung anpassen".

Bewertung: Eine solche Klausel ist als einseitiges Leistungsbestimmungsrecht ohne objektiven Maßstab AGB-rechtlich angreifbar. Der Beirat sollte der Anpassung widersprechen und auf eine einvernehmliche Lösung hinwirken: Änderung des Verwaltervertrags durch Beschluss der Eigentümer, verbunden mit einer indexgebundenen Anpassungsregel für die Zukunft. Weigert sich der Verwalter, bleibt die Abberufung nach § 26 Abs. 3 WEG — der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.

Laufzeit, Kündigung und Koppelung an die Bestellung

Nach § 26 Abs. 2 WEG ist die Bestellung des Verwalters auf höchstens fünf Jahre zu befristen; bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum beträgt die Höchstdauer drei Jahre. Eine Wiederbestellung ist möglich, erfordert aber einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Amtszeit gefasst werden darf.

§ 26 Abs. 3 WEG bestimmt, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese Regelung ist zwingend und nicht abdingbar — eine Vertragsklausel, die eine längere Bindung nach Abberufung vorsieht, ist unwirksam.

Für die Vertragsgestaltung heißt das: Die Laufzeit sollte der Bestellungsdauer entsprechen. Ein Vertrag, der länger läuft als die Bestellung, erzeugt Reibung, weil er nach Ablauf der Amtszeit ins Leere geht. Sinnvoll ist eine Klausel, die das Vertragsende ausdrücklich an das Ende der Bestellung knüpft.

Vergleichsangebote, Umsatzsteuer und Umlagefähigkeit

Die Drei-Angebote-Praxis

Für größere Aufträge ist es in der WEG-Praxis etabliert, vor der Beschlussfassung mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Bei der Verwalterbestellung gilt das im Grundsatz ebenso: Die Eigentümer müssen sich eine Entscheidungsgrundlage verschaffen, um beurteilen zu können, ob die vorgeschlagene Vergütung wirtschaftlich ist.

Eine feste gesetzliche Pflicht zu genau drei Angeboten gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Angebote in der Einladung oder zumindest in der Versammlung vorliegen, dass sie vergleichbar aufbereitet sind und dass die Auswahlentscheidung im Protokoll nachvollziehbar begründet wird. Eine Wiederbestellung des bisherigen Verwalters ohne jede Marktbetrachtung ist bei unveränderten Konditionen unkritisch, bei deutlicher Erhöhung dagegen angreifbar.

Umsatzsteuer

Die Verwalterleistung ist eine umsatzsteuerpflichtige sonstige Leistung. Angebote sind daher nur vergleichbar, wenn klar ist, ob es sich um Netto- oder Bruttobeträge handelt. Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen keine Umsatzsteuer aus — auch das gehört in den Vergleich, weil die Gemeinschaft als Nichtunternehmerin regelmäßig nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und die Umsatzsteuer damit echte Kosten sind.

Umlage auf Mieter

Die Verwaltervergütung ist keine umlagefähige Betriebskostenposition. Die Betriebskostenverordnung erfasst sie nicht; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nennt die Kosten der Verwaltung ausdrücklich als nicht zu den Betriebskosten gehörend. Vermietende Eigentümer tragen die Verwaltervergütung also selbst — anders als bei der Mietverwaltung, wo eine gesonderte Vereinbarung mit dem Eigentümer besteht. Wer in der Kalkulation einer vermieteten Eigentumswohnung die Verwaltergebühr als durchlaufenden Posten ansetzt, rechnet falsch.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen

• § 9a Abs. 1, § 9b Abs. 1 WEG — Rechtsfähigkeit der GdWE, Vertretung durch den Verwalter
• § 18 Abs. 2 WEG — Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, Wirtschaftlichkeitsgebot
• § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG — Bestellung und Abberufung des Verwalters
• § 26 Abs. 2 und Abs. 3 WEG — Höchstdauer der Bestellung, Abberufung, Vertragsende
• § 26a WEG — zertifizierter Verwalter
• § 12 WEG — Veräußerungszustimmung; § 28 WEG — Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
• §§ 305, 305c, 307 BGB — AGB-Kontrolle und Transparenzgebot
• § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV — Verwaltungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten

Referenzurteile

• BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17: Bei einer Pauschalvergütung bleibt grundsätzlich kein Raum für gesonderte Sondervergütungen; bei Aufteilung verlangt das Transparenzgebot eine klare Abgrenzung der mit dem Grundhonorar abgegoltenen von den gesondert zu vergütenden Pflichten.
• BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20: Die Verwaltervergütung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügt; eine Überschreitung üblicher Sätze ist nicht per se schädlich, eine erhebliche Überschreitung aber nur bei tragfähigen sachlichen Gründen gerechtfertigt.
• BGH, Urteil vom 13.01.2023 – V ZR 43/22: Die Durchführung von Beschlüssen obliegt seit der WEG-Reform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter als eigene Pflicht gegenüber den Eigentümern.

Checkliste

Angebotsprüfung vor der Versammlung

• [ ] Leistungsverzeichnis liegt vor: Was ist mit dem Grundhonorar abgegolten?
• [ ] Sonderhonorare mit konkretem Betrag oder Prozentsatz und Bezugsgröße benannt
• [ ] Schwellenwert für Baumaßnahmenbetreuung geregelt
• [ ] Netto oder brutto eindeutig ausgewiesen
• [ ] Hochrechnung auf ein realistisches Jahr inklusive erwartbarer Zusatzleistungen
• [ ] Vergleichsangebote eingeholt und in vergleichbare Form gebracht

Vertragsprüfung

• [ ] Keine pauschale Klausel „Zusatzleistungen nach Aufwand" ohne Konkretisierung
• [ ] Preisanpassung an objektiven Index gebunden, kein einseitiges Ermessen
• [ ] Laufzeit deckt sich mit der Bestellungsdauer nach § 26 Abs. 2 WEG
• [ ] Vertragsende bei Abberufung entspricht § 26 Abs. 3 WEG (höchstens sechs Monate)
• [ ] Kosten der Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG ausdrücklich dem Veräußerer zugewiesen
• [ ] Zertifizierung nach § 26a WEG nachgewiesen, soweit gefordert

Beschlussfassung

• [ ] Getrennte Beschlüsse über Bestellung und Abschluss des Verwaltervertrags
• [ ] Vertragsentwurf als Anlage zur Einladung versandt
• [ ] Auswahlentscheidung und Begründung im Protokoll dokumentiert
• [ ] Vergütung in den Wirtschaftsplan nach § 28 WEG eingestellt

Häufige Fragen (FAQ)

Wie wird die Verwaltervergütung in der WEG festgelegt?

Nicht durch Gesetz, sondern durch den Verwaltervertrag zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Die Eigentümer beschließen nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG über die Bestellung und über den Abschluss des Vertrags; der Vertrag selbst wird von der GdWE geschlossen, vertreten durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder eine durch Beschluss ermächtigte Person.

Sind Sonderhonorare neben dem Grundhonorar zulässig?

Ja, aber nur bei klarer Abgrenzung. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17) bleibt bei einer Pauschalvergütung grundsätzlich kein Raum für gesonderte Sondervergütungen; wird aufgeteilt, muss der Vertrag transparent erkennen lassen, welche Leistungen mit dem Grundhonorar abgegolten sind und welche zusätzlich berechnet werden. Pauschalformeln wie „Zusatzleistungen nach Aufwand" genügen dem nicht.

Darf die Verwaltervergütung über dem üblichen Niveau liegen?

Ja. Der BGH hat mit Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20 entschieden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht schon dann verletzt ist, wenn die Vergütung übliche Sätze übersteigt. Eine erhebliche Überschreitung entspricht aber nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sachliche Gründe vorliegen, deren Gewicht das Ausmaß rechtfertigt — etwa ein erweitertes Leistungsbild oder besondere Objektanforderungen. Diese Gründe gehören ins Protokoll.

Müssen vor der Verwalterbestellung drei Angebote eingeholt werden?

Eine gesetzliche Pflicht zu genau drei Angeboten besteht nicht. Die Eigentümer müssen sich aber eine tragfähige Entscheidungsgrundlage verschaffen. Bei einer Neubestellung oder einer deutlichen Erhöhung der Vergütung sind Vergleichsangebote praktisch unverzichtbar; bei einer Wiederbestellung zu unveränderten Konditionen sind die Anforderungen geringer.

Wie lange darf ein Verwaltervertrag laufen?

Die Bestellung ist nach § 26 Abs. 2 WEG auf höchstens fünf Jahre zu befristen, bei der Erstbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Der Vertrag sollte dieser Dauer entsprechen. Wird der Verwalter nach § 26 Abs. 3 WEG abberufen, endet der Vertrag spätestens sechs Monate später — abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Kann die Verwaltervergütung auf Mieter umgelegt werden?

Nein. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Vermietende Eigentümer tragen die Verwaltervergütung selbst. In der Renditekalkulation einer vermieteten Eigentumswohnung ist sie daher als dauerhafter Kostenblock anzusetzen.

Was ändert der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG an der Vergütung?

Die Zertifizierung ist ein Qualifikationsnachweis, kein Vergütungstatbestand. Sie kann aber ein sachlicher Grund im Sinne der Wirtschaftlichkeitsprüfung sein, wenn die Eigentümer sie fordern oder wenn sie mit einem erweiterten Leistungsbild einhergeht. Einen automatischen Aufschlag rechtfertigt sie nicht.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung nach dem WEMoG (in Kraft seit 01.12.2020), einschließlich § 26a WEG und § 23 Abs. 1a WEG (seit 17.10.2024)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 305, 305c, 307
• Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 1 Abs. 2 Nr. 1
• BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17
• BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20
• BGH, Urteil vom 13.01.2023 – V ZR 43/22

Die im Rechenbeispiel verwendeten Beträge sind frei gewählte Modellwerte zur Veranschaulichung der Vergleichsmethodik und stellen keine Marktangabe dar. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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