Verwaltervergütung: Grundhonorar, Sondervergütungen und Kosten

Auf einen Blick: Die Verwaltervergütung ist gesetzlich nicht der Höhe nach geregelt. Es gibt keine Gebührenordnung, keinen Mindestsatz und keine Obergrenze – der Preis entsteht ausschließlich durch Vereinbarung. Rechtlich beruht er auf einem entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB; fehlt eine Vergütungsabrede, greift § 612 BGB mit der üblichen Vergütung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft laufen dabei zwei Akte nebeneinander: die organschaftliche Bestellung nach § 26 WEG und der schuldrechtliche Verwaltervertrag. Der BGH hat mit Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 114/14, entschieden, dass die Eckpunkte des Vertrags – Laufzeit und Vergütung – in derselben Versammlung wie die Bestellung geregelt sein müssen; andernfalls ist der Bestellungsbeschluss nach § 44 WEG anfechtbar. Mit Urteil vom 24.01.2020, Az. V ZR 110/19, hat er verlangt, dass Namen und Eckdaten der Bewerber den Eigentümern innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist vorliegen. Und mit Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17, hat er den Maßstab für die Höhe gesetzt: Die Vergütung muss dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen, darf übliche Sätze aber überschreiten, wenn sachliche Gründe dies tragen. Sondervergütungen sind nach diesem Urteil zulässig, wenn die Vergütung aufgespalten und die Abgrenzung zur Grundvergütung transparent ist – bei einer Pauschalvergütung bleibt dafür im Zweifel kein Raum.

Gliederung

1. Warum die Verwaltervergütung selten das ist, was auf dem Angebot steht
2. Rechtsgrundlage: Geschäftsbesorgung nach § 675 BGB und übliche Vergütung nach § 612 BGB
3. Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag: zwei Akte, zwei Anfechtungswege
4. Wie die Vergütung beschlossen wird und was in die Einladung gehört
5. Die Grundvergütung je Einheit und Monat: Inhalt und Abgrenzung
6. Sondervergütungen: Zulässigkeit, Grenzen und Transparenzgebot
7. Typische Sondervergütungstatbestände in der Praxis
8. Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG als Sonderfall
9. WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung: drei Vergütungswelten
10. Das Provisionsverbot in der Mietverwaltung
11. Umsatzsteuer: warum netto und brutto den Vergleich verschieben
12. Preistreiber: Einheitenzahl, Gewerbeanteil, Sanierungsstand, Zahlungsmoral, Digitalisierung
13. Warum das billigste Angebot oft das teuerste ist
14. Praxisbeispiel 1: Vollkostenvergleich zweier Angebote in einer 24-Einheiten-WEG
15. Praxisbeispiel 2: Mietverwaltung mit prozentualer und pauschaler Vergütung
16. Vergütungsanpassung und Indexierung
17. Rechtslage, Checkliste und FAQ

Warum die Verwaltervergütung selten das ist, was auf dem Angebot steht

Wenn eine Gemeinschaft oder ein Vermieter Angebote einholt, steht auf jedem Deckblatt eine Zahl: so und so viel Euro je Einheit und Monat, oder so und so viel Prozent der Nettokaltmiete. Diese Zahl wird verglichen, gerankt und beschlossen. Sie ist aber selten der Betrag, der am Ende des Jahres tatsächlich abfließt. Die Verwaltervergütung setzt sich in den meisten Verträgen aus zwei Ebenen zusammen: einer laufenden Grundvergütung und einer offenen Zahl von Einzelentgelten, die erst dann anfallen, wenn ein bestimmter Vorgang eintritt – eine zusätzliche Versammlung, ein Mahnlauf, eine Belegeinsicht, eine Sanierung, ein Eigentümerwechsel.

Diese Zweiteilung ist rechtlich zulässig und wirtschaftlich häufig sogar sinnvoll: Eine Gemeinschaft ohne Sanierungsstau und mit pünktlich zahlenden Eigentümern soll nicht dieselbe Pauschale tragen wie eine Anlage mit Bauprojekt, Zwangsversteigerungen und Dauerstreit. Problematisch wird die Zweiteilung erst, wenn sie beim Angebotsvergleich nicht sichtbar ist. Wer eine Grundvergütung mit einer Pauschalvergütung vergleicht, vergleicht zwei unterschiedliche Produkte zum selben Etikett.

Hinzu kommt eine strukturelle Eigenheit dieses Marktes: Die Verwaltervergütung ist regelmäßig der kleinste Kostenblock einer Wohnanlage und zugleich derjenige, an dem am härtesten verhandelt wird. In einem typischen Wirtschaftsplan macht sie einen einstelligen Prozentanteil der Gesamtkosten aus – die großen Positionen sind Wärme, Wasser, Versicherung, Reinigung und Instandhaltung. Genau diese großen Positionen werden aber durch die Qualität der Verwaltung gesteuert: durch Ausschreibungen, Vertragskontrolle, Verbrauchsanalyse, rechtzeitige Instandhaltung, konsequentes Forderungsmanagement. Wer beim kleinsten Block spart und dadurch Steuerungsqualität verliert, kann sich die Ersparnis in den großen Blöcken mehrfach zurückholen lassen.

Dieser Beitrag ordnet deshalb zuerst die Rechtslage, trennt dann Grundvergütung und Sondervergütungen sauber voneinander, erklärt die Unterschiede zwischen WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung und zeigt an zwei durchgerechneten Beispielen, wie ein belastbarer Vollkostenvergleich aussieht. Marktpreise werden dabei ausdrücklich nur als Größenordnung und in Form gekennzeichneter Beispielrechnungen genannt – belastbare, flächendeckende Preisstatistiken existieren für diesen Markt nicht, und jede auf zwei Nachkommastellen genaue Angabe wäre Scheingenauigkeit.

Rechtsgrundlage: Geschäftsbesorgung nach § 675 BGB und übliche Vergütung nach § 612 BGB

Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des § 675 Abs. 1 BGB, auf den je nach Ausgestaltung Dienstvertrags- oder Werkvertragsrecht anwendbar ist. In der Immobilienverwaltung überwiegt der dienstvertragliche Charakter: Geschuldet ist die ordnungsgemäße Tätigkeit, nicht ein bestimmter Erfolg. Über § 675 Abs. 1 BGB gelten außerdem die Auftragsvorschriften entsprechend, insbesondere die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht nach § 666 BGB und die Herausgabepflicht nach § 667 BGB.

Für die Vergütung folgt daraus zweierlei. Erstens ist die Tätigkeit im Zweifel entgeltlich – ein Verwalter, der ohne ausdrückliche Vergütungsvereinbarung tätig wird, arbeitet nicht unentgeltlich. Zweitens greift, wenn die Höhe nicht bestimmt ist, § 612 Abs. 2 BGB: Es gilt die taxmäßige oder, wenn eine Taxe fehlt, die übliche Vergütung. Eine Taxe gibt es für Immobilienverwaltung nicht; maßgeblich ist also das Übliche, was im Streitfall über Sachverständigengutachten oder Vergleichsangebote ermittelt werden muss. Für Eigentümer wie Verwalter ist das ein unattraktiver Zustand – die übliche Vergütung ist ein Korridor, kein Betrag.

Praktisch relevant wird § 612 BGB vor allem in Übergangs- und Störfällen: wenn ein Verwalter nach Ablauf der Bestellungszeit faktisch weiterarbeitet, wenn ein Bestellungsbeschluss angefochten und für ungültig erklärt wird, oder wenn ein Vertrag aus formalen Gründen nicht zustande gekommen ist. Der BGH hat in seinem Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17, ausdrücklich betont, dass Rechtshandlungen eines bestellten Verwalters bis zur rechtskräftigen Aufhebung der Bestellung wirksam bleiben – schon aus Gründen des Verkehrsschutzes. Die Vergütungsfrage bleibt davon aber unabhängig zu klären.

Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag: zwei Akte, zwei Anfechtungswege

Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist der wichtigste Strukturgedanke die sogenannte Trennungstheorie. Die Bestellung nach § 26 WEG ist ein organisationsrechtlicher Akt: Sie macht den Verwalter zum Organ der Gemeinschaft mit den gesetzlichen Aufgaben und Befugnissen aus § 27 WEG. Der Verwaltervertrag ist davon getrennt ein schuldrechtlicher Vertrag, der Leistungsumfang, Laufzeit und Vergütung regelt. Beschlossen werden regelmäßig beide: die Bestellung und die Ermächtigung, den Vertrag zu bestimmten Konditionen abzuschließen.

Der BGH hat diese Trennung im Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17, konsequent durchgezogen. Fassen die Eigentümer getrennte Beschlüsse, hat die Ungültigkeit des einen nicht automatisch die Ungültigkeit des anderen zur Folge. Die Frage, ob die Auswahl des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist nur bei Anfechtung des Bestellungsbeschlusses zu prüfen; die Frage, ob die Vorgaben für den Vertragsinhalt ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, nur bei Anfechtung des Ermächtigungsbeschlusses. Eine völlige Beziehungslosigkeit besteht gleichwohl nicht: Es widerspräche ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein bestellter Verwalter dauerhaft ohne Vertrag bliebe oder ein Vertrag fortbestünde, obwohl die Organstellung fehlt. Jeder Eigentümer kann dann Abberufung beziehungsweise Kündigung aus wichtigem Grund beantragen und im Ablehnungsfall Beschlussersetzungsklage erheben.

Für die Vergütung besonders wichtig ist die ältere Leitentscheidung: Nach dem BGH-Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 114/14, entspricht die Verwalterbestellung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Versammlung auch die Eckpunkte des abzuschließenden Vertrags – Laufzeit und Vergütung – im Wesentlichen geregelt werden. Beides ist für die Auswahlentscheidung von wesentlicher Bedeutung. Fehlen die Eckdaten, ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar; er wird dadurch nicht nichtig, sondern muss innerhalb der Frist des § 45 WEG mit der Beschlussklage nach § 44 WEG angegriffen werden.

Wie die Vergütung beschlossen wird und was in die Einladung gehört

Der zweite Baustein betrifft das Verfahren. Vor der Neubestellung eines Verwalters gehört die Einholung von Alternativangeboten zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 WEG – die Eigentümer sollen auf einer belastbaren Tatsachengrundlage entscheiden. Der BGH hat mit Urteil vom 24.01.2020, Az. V ZR 110/19, klargestellt, dass es nicht ausreicht, den Inhalt der Alternativangebote erst in der Versammlung bekanntzugeben. Regelmäßig geboten ist es, den Eigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten – Laufzeit und Vergütung – innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist zukommen zu lassen; auf Wunsch muss die Einsicht in die vollständigen Angebote möglich sein.

Der Senat begründet das ausdrücklich mit der Vergleichbarkeit der Vergütungsstrukturen: Zwischen Verträgen mit Pauschalvergütung und Verträgen, in denen die Vergütung in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist, muss unterschieden werden – und dafür ist in der Versammlung selbst nicht genug Zeit. Genau das ist der juristische Kern der Vollkostenbetrachtung, die dieser Beitrag empfiehlt. Der Fall zeigt auch, wie eng die Marktspannen häufig beieinanderliegen: Im entschiedenen Sachverhalt standen sich Angebote von 19,64 Euro, 23,20 Euro und 25,00 Euro je Wohnung und Monat gegenüber. Für die Wiederbestellung eines amtierenden Verwalters sind Vergleichsangebote demgegenüber nicht zwingend erforderlich.

Die Grundvergütung je Einheit und Monat: Inhalt und Abgrenzung

Die Grundvergütung wird in der WEG-Verwaltung fast durchgängig je Einheit und Monat kalkuliert. Als Einheit zählt dabei üblicherweise jedes Sondereigentum, also auch Teileigentum wie Läden, Büros oder Praxen; Garagen- und Stellplatzsondereigentum wird meist mit einem reduzierten Satz oder gar nicht angesetzt. Was der Satz genau umfasst, ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus dem Leistungsverzeichnis des Vertrags.

Zum Kernbestand, der in nahezu jedem Vertrag von der Grundvergütung abgedeckt ist, gehören: die Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung nebst Vermögensbericht nach § 28 WEG, die Führung der Gemeinschaftskonten und der Buchhaltung, die Einberufung und Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung einschließlich Protokoll, die Führung der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, die laufende Objektbetreuung mit einer vertraglich festgelegten Zahl an Begehungen, die Beauftragung und Abwicklung laufender Instandhaltung im Rahmen der Vertretungsmacht nach § 9b WEG und der Beschlusslage, die Verwaltung der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge sowie die Bearbeitung von Versicherungsfällen im üblichen Umfang.

Entscheidend ist nicht, ob eine Leistung in der Grundvergütung enthalten ist, sondern ob der Vertrag es klar sagt. Der BGH verlangt in der Entscheidung V ZR 278/17 für aufgespaltene Vergütungen ausdrücklich, dass die von der Grundvergütung abgedeckten Aufgaben klar und transparent von den gesondert zu vergütenden Leistungen abgegrenzt sind. Für Aufgaben, die in jeder Gemeinschaft laufend anfallen, muss zudem erkennbar sein, welchen Gesamtumfang die Vergütung hat – eine Aufteilung in Einzeltätigkeiten wird hier regelmäßig nicht möglich sein.

Sondervergütungen: Zulässigkeit, Grenzen und Transparenzgebot

Über kaum eine Frage ist im Verwaltungsalltag mehr gestritten worden als über die Zulässigkeit von Sondervergütungen. Die früher verbreitete Auffassung, für gesetzliche Aufgaben des Verwalters dürfe von vornherein kein gesondertes Entgelt vereinbart werden, hat der BGH im Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17, ausdrücklich verworfen. Maßgeblich ist vielmehr die Vergütungsstruktur:

• Pauschalvergütung: Ist eine Pauschale vereinbart, sind in der Regel alle gesetzlichen Pflichtaufgaben abgedeckt. Für zusätzliche Sondervergütungen bleibt im Zweifel kein Raum.
• Aufgespaltene Vergütung: Ist die Vergütung in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt, sind Sondervergütungen grundsätzlich möglich. Grenzen setzen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Maßstab für die Höhe ist das Wirtschaftlichkeitsgebot. Es ist nicht schon dadurch verletzt, dass die Vergütung die üblichen Sätze überschreitet; die Eigentümer sind nicht verpflichtet, stets das billigste Angebot zu wählen, und dürfen einem Verwalter, mit dem sie gut zurechtkommen, auch mehr zahlen. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Sätze erfordert allerdings sachliche Gründe, deren Gewicht das Ausmaß der Überschreitung rechtfertigt. Bei Teilentgelten kommt es dabei nicht auf das einzelne Entgelt an, sondern auf das zu erwartende Gesamtentgelt: Ermessensüberschreitung liegt erst vor, wenn dieses ohne gewichtige Gründe deutlich über den üblichen Sätzen liegt.

Bestätigt und erweitert hat der BGH diese Linie mit Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 215/20: Vereinbarungen im Verwaltervertrag über eine gesonderte Vergütung – dort für die Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen, die Betreuung größerer Baumaßnahmen und die Abwicklung von Versicherungsschäden – entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zugleich hat er entschieden, dass den Eigentümern Entscheidungskompetenzen über die gesetzlichen Befugnisse hinaus übertragen werden können, solange daraus nur ein begrenztes und überschaubares finanzielles Risiko für den einzelnen Eigentümer folgt.

Eine wichtige verfahrensrechtliche Klarstellung enthält V ZR 278/17 zusätzlich: Eine AGB-Kontrolle des Verwaltervertrags findet im Rahmen der Anfechtung des Ermächtigungsbeschlusses nicht statt. Ob Klauseln den §§ 305 ff. BGB standhalten, ist erst maßgeblich, wenn der Vertrag im Verhältnis zwischen Gemeinschaft und Verwalter angewandt wird. Für Eigentümer heißt das: Eine intransparente Sondervergütungsklausel kippt nicht den Beschluss, kann aber später der Zahlungsforderung entgegengehalten werden – insbesondere über das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn Art und Umfang der zusätzlich zu vergütenden Leistungen nicht klar erkennbar sind.

Typische Sondervergütungstatbestände in der Praxis

Die folgende Übersicht zeigt die in Verwalterverträgen gebräuchlichsten Sondervergütungen und die Punkte, an denen sie in der Praxis Streit auslösen. Die genannten Größenordnungen sind ausdrücklich keine Marktstatistik, sondern Bandbreiten, wie sie in Vertragsentwürfen begegnen.

Für die Vertragsprüfung sind drei Fragen entscheidend: Ist der Tatbestand eindeutig beschrieben? Ist die Bemessungsgrundlage benannt und gedeckelt? Und ist erkennbar, was mit der Grundvergütung bereits abgegolten ist? Wo eine dieser Fragen offenbleibt, ist die Klausel im Anwendungsstreit angreifbar – und der Vollkostenvergleich vor Beschlussfassung unmöglich.

Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG als Sonderfall

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Veräußerung einer Einheit der Zustimmung des Verwalters bedarf, entsteht bei jedem Eigentümerwechsel ein Verwaltungsvorgang: Prüfung des Erwerbers, Erstellung der Zustimmungserklärung, notarielle Beglaubigung, Hausgeldauskunft. Ein Entgelt hierfür ist verbreitet und im Grundsatz zulässig – es muss aber ausdrücklich vereinbart sein, und der Vertrag sollte klarstellen, wer es schuldet. Wird es der Gemeinschaft in Rechnung gestellt, zahlen alle Eigentümer für den Verkauf eines Einzelnen; wird es dem Veräußerer auferlegt, braucht es eine tragfähige Grundlage in Gemeinschaftsordnung oder Beschluss.

Inhaltlich sind der Prüfung Grenzen gesetzt. Der BGH hat mit Urteil vom 25.09.2020, Az. V ZR 300/18, entschieden, dass die Nichtvorlage des Vertrags kein wichtiger Grund ist, die nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderliche Zustimmung zu verweigern; es genügt, Name und Anschrift des Erwerbers mitzuteilen und gegebenenfalls eine Selbstauskunft vorzulegen. Ein Sonderhonorar, das mit dem Aufwand einer umfassenden Vertragsprüfung begründet wird, steht damit auf schwachem Fundament.

WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung: drei Vergütungswelten

Die drei Verwaltungsformen werden im Alltag oft in einen Topf geworfen, folgen aber unterschiedlichen Vergütungslogiken.

Die WEG-Verwaltung betreut das Gemeinschaftseigentum im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist Organ, wird nach § 26 WEG bestellt und hat gesetzliche Aufgaben nach § 27 WEG. Vergütet wird je Einheit und Monat; Auftraggeber ist die Gemeinschaft, Kostenträger sind alle Eigentümer nach dem Verteilungsschlüssel.

Die Mietverwaltung betrifft ein Miethaus im Alleineigentum eines Vermieters. Es gibt keine Bestellung, keine Versammlung und keinen Beschluss – die Vergütung ist frei zwischen Eigentümer und Verwalter verhandelbar. Klassisch ist ein Prozentsatz der Nettokaltmiete oder der tatsächlich vereinnahmten Mieten; verbreitet ist inzwischen auch eine Pauschale je Einheit und Monat.

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung innerhalb einer WEG, ebenfalls auf Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrags nach § 675 BGB und ohne jede Beteiligung der Eigentümerversammlung. Sie tritt neben die WEG-Verwaltung, ersetzt sie nicht. Wer beides beauftragt, zahlt zwangsläufig zweimal – einmal anteilig über das Hausgeld, einmal direkt aus eigener Tasche. Die Sätze liegen je Einheit und Monat regelmäßig über denen der WEG-Verwaltung, weil das Mietverhältnis mit Mieterwechsel, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung und Forderungsmanagement deutlich mehr Einzelvorgänge erzeugt.

Das Provisionsverbot in der Mietverwaltung

Ein Punkt betrifft speziell die Mietverwaltung und hat 2026 erhebliche Bedeutung gewonnen. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) steht einem Wohnungsvermittler kein Entgeltanspruch zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Der BGH hat mit Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25, entschieden, dass dieser Ausschluss ohne Einschränkung gilt – also auch gegenüber dem Vermieter als Auftraggeber. Begründet wird das mit dem mittelbaren Mieterschutz: Eine vom Vermieter gezahlte Provision droht über die Miete weitergegeben zu werden. Im entschiedenen Fall musste die Verwalterin ein für 13 Neuvermietungen vereinnahmtes Honorar von rund 16.800 Euro zurückzahlen.

Für die Vertragsgestaltung heißt das: Eine Klausel, die dem Mietverwalter für die Vermittlung oder den Nachweis von Mietverträgen im verwalteten Bestand eine Provision zusichert, ist nicht durchsetzbar – unabhängig davon, wer sie schuldet. Der Aufwand für Neuvermietungen muss in der laufenden Vergütung abgebildet werden. Für die reine WEG-Verwaltung gilt der Ausschluss dagegen nicht, weil WEG-Verwalter keine Verwalter von Wohnräumen im Sinne des § 2 WoVermittG sind; das hatte der BGH bereits mit Urteil vom 13.03.2003, Az. III ZR 299/02, klargestellt, und daran hält er fest.

Umsatzsteuer: warum netto und brutto den Vergleich verschieben

Die Leistungen des Verwalters sind umsatzsteuerpflichtig. Die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 13 UStG erfasst Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an ihre Mitglieder, nicht aber die Verwalterleistung an die Gemeinschaft. Der Verwalter ist Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts; Umsatzsteuer fällt an, sofern nicht ausnahmsweise die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG greift – was bei professionellen Verwaltungen praktisch nie der Fall ist.

Daraus folgt ein banaler, aber häufig übersehener Vergleichsfehler: Ein Angebot über 24,00 Euro netto je Einheit und Monat und ein Angebot über 27,00 Euro brutto liegen fast gleichauf, obwohl die Zahlen weit auseinanderzustehen scheinen. Jedes Angebot sollte deshalb ausdrücklich als Netto- oder Bruttobetrag gekennzeichnet sein, und der Vergleich sollte durchgängig auf einer Ebene geführt werden.

Für die Gemeinschaft ist die Umsatzsteuer echter Kostenbestandteil – sie ist regelmäßig nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Für vermietende Einzeleigentümer ist die Verwaltervergütung dagegen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar; bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung, etwa an Gewerbemieter mit Option nach § 9 UStG, kommt zusätzlich der Vorsteuerabzug in Betracht. Die effektive Belastung unterscheidet sich damit je nach Konstellation erheblich, und ein Vergleich über verschiedene Eigentümergruppen hinweg ist nur auf Nettobasis sinnvoll.

Preistreiber: was eine Anlage teuer oder günstig macht

Verwaltungsaufwand ist keine Funktion der Einheitenzahl allein. Fünf Faktoren erklären den größten Teil der Preisunterschiede zwischen Angeboten für scheinbar vergleichbare Objekte.

Einheitenzahl und Fixkostendegression. Ein erheblicher Teil des Aufwands fällt je Objekt an, nicht je Einheit: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlung, Vertragsmanagement, Versicherungsbetreuung. Deshalb sinkt der Satz je Einheit mit wachsender Anlagengröße, bis er sich bei mittleren und großen Objekten auf einem Niveau einpendelt. Kleine Gemeinschaften mit weniger als etwa zehn Einheiten sind aus Verwaltersicht überproportional teuer – sie bezahlen bei gleichem Objektaufwand den Grundstock mit wenigen Schultern.

Gewerbeanteil. Teileigentum mit gewerblicher Nutzung erhöht den Aufwand spürbar: abweichende Nutzungszeiten, höhere Verkehrssicherungsanforderungen, umsatzsteuerliche Optionen einzelner Eigentümer, häufigere Nutzungsänderungen, oft eigene Kostenverteilungsschlüssel und regelmäßig streitanfälligere Interessenlagen.

Sanierungsstand und technische Ausstattung. Aufzüge, Tiefgarage, Lüftungsanlagen, Ladeinfrastruktur, Photovoltaik und Fernwärmeübergabestationen bringen Prüfpflichten, Wartungsverträge und Störungsmanagement mit sich. Ein anstehender Sanierungszyklus verschiebt den Schwerpunkt der Tätigkeit von der Bewirtschaftung zur Projektsteuerung – deshalb ist die Frage, ob Baubetreuung gesondert vergütet wird, bei sanierungsbedürftigen Anlagen die wirtschaftlich wichtigste Vertragsfrage überhaupt.

Zahlungsmoral und Eigentümerstruktur. Hausgeldrückstände, Zwangsversteigerungen, Insolvenzen und wechselnde Eigentümer erzeugen Mahnläufe, Titulierungen, Anmeldungen im Verfahren und laufende Korrespondenz. Ein hoher Anteil vermieteter Einheiten mit auswärtigen Kapitalanlegern erhöht den Kommunikationsaufwand ebenso wie ein hoher Anteil an Erbengemeinschaften.

Digitalisierungsgrad. Er wirkt in beide Richtungen. Eine Verwaltung mit durchgängiger Belegdigitalisierung, digitalem Eigentümerportal, elektronischer Rechnungsfreigabe und strukturierter Objektdatenbank hat niedrigere Stückkosten und kann Leistungen anbieten, die manuell nicht darstellbar wären – etwa jederzeitige Belegeinsicht ohne Terminvereinbarung. Umgekehrt verursacht die Übernahme eines schlecht dokumentierten Bestands einmaligen Erfassungsaufwand, der im ersten Jahr eingepreist werden muss.

Warum das billigste Angebot oft das teuerste ist

Ein niedriger Grundvergütungssatz ist betriebswirtschaftlich nur auf drei Wegen darstellbar: über echte Effizienzvorteile, über eine Reduktion des Leistungsumfangs oder über eine Verlagerung von Erlösen in Sondervergütungen. Der erste Weg ist der erwünschte, die beiden anderen sind für die Gemeinschaft riskant.

Die Verlagerung in Sondervergütungen ist der offensichtliche Mechanismus: Wenn die außerordentliche Versammlung, der Mahnlauf, die Belegeinsicht und die Baubetreuung einzeln berechnet werden, kann der Grundsatz beliebig tief angesetzt werden. Die Rechnung geht für die Gemeinschaft nur auf, solange keiner dieser Tatbestände eintritt – und die Wahrscheinlichkeit dafür ist gerade in den Anlagen am geringsten, die sich für ein günstiges Angebot entscheiden.

Der zweite, weniger sichtbare Mechanismus sind Folgekosten. Sie entstehen nicht in der Verwaltervergütung, sondern in den großen Kostenblöcken und in der Vermögenssubstanz: nicht ausgeschriebene Dienstleistungsverträge, die jahrelang unbemerkt über Marktniveau laufen; nicht verfolgte Gewährleistungsfristen; verspätete Instandhaltung, die aus einer Reparatur eine Sanierung macht; angreifbare Jahresabrechnungen, die Anfechtungsverfahren nach § 44 WEG auslösen; nicht durchgesetzte Hausgeldforderungen, die nach Zwangsversteigerung teilweise ausfallen; eine zu niedrig bemessene Erhaltungsrücklage, die später Sonderumlagen erzwingt. Jede einzelne dieser Positionen kann die gesamte Jahresvergütung der Verwaltung übersteigen.

Der dritte Punkt ist die Fluktuation. Ein zu knapp kalkulierter Vertrag hält selten die volle Bestellungszeit. Ein Verwalterwechsel kostet die Gemeinschaft Übergabeaufwand, Datenverlust, Zeitverzug bei laufenden Vorgängen und regelmäßig eine Sonderprüfung der Abrechnungen. Preisstabilität über die Vertragslaufzeit ist deshalb ein eigenständiges Qualitätsmerkmal.

Praxisbeispiel 1: Vollkostenvergleich zweier Angebote in einer 24-Einheiten-WEG

Vereinfachte Beispielrechnung. Die Beträge sind frei gewählte Modellwerte zur Veranschaulichung der Rechenlogik und keine Marktpreisangaben.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 24 Einheiten steht vor der Neubestellung. Für das kommende Jahr sind absehbar: eine außerordentliche Eigentümerversammlung wegen eines Fassadenprojekts, eine Erhaltungsmaßnahme mit Bruttobaukosten von 120.000 Euro, eine Sonderumlage von 60.000 Euro, rund zwölf Mahnungen und drei Belegeinsichtstermine. Zwei Angebote liegen vor, beide netto:

Auf dem Deckblatt liegt Angebot A um 7,50 Euro je Einheit und Monat unter Angebot B – hochgerechnet ein scheinbarer Vorteil von 2.160 Euro netto im Jahr. In der Vollkostenbetrachtung dreht sich das Bild: Angebot A kostet 954 Euro netto beziehungsweise 1.135,26 Euro brutto mehr. Umgerechnet auf die Einheit und den Monat beträgt die effektive Belastung bei Angebot A 45,23 Euro netto, bei Angebot B 41,92 Euro netto.

Zusätzlich sind bei Angebot A zwei Entgelte für die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG von je 250 Euro vorgesehen. Sie belasten nicht die Gemeinschaft, sondern nach der Vertragsgestaltung den jeweiligen Veräußerer – sie gehören deshalb nicht in den Gemeinschaftsvergleich, wohl aber in die Kommunikation gegenüber den Eigentümern, weil sie beim Verkauf real anfallen.

Zwei methodische Hinweise: Erstens ist das Ergebnis szenarienabhängig. Bleibt die Erhaltungsmaßnahme aus, kostet Angebot A netto 8.826 Euro und liegt dann unter Angebot B mit 9.072 Euro. Ein belastbarer Vergleich braucht deshalb mindestens zwei Szenarien – ein ruhiges Jahr und ein Projektjahr. Zweitens ist die Baubetreuung der dominierende Hebel: Ein Prozentpunkt Unterschied bedeutet bei 120.000 Euro Baukosten 1.200 Euro. Bei einer Anlage mit Sanierungsstau entscheidet allein die Baubetreuungsklausel häufiger über die Gesamtkosten als der Grundsatz je Einheit.

Praxisbeispiel 2: Mietverwaltung mit prozentualer und pauschaler Vergütung

Vereinfachte Beispielrechnung. Die Beträge sind frei gewählte Modellwerte und keine Marktpreisangaben.

Ein Vermieter hält ein Mehrfamilienhaus mit 40 Wohneinheiten. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt 720 Euro monatlich, die Jahresnettokaltmiete damit 345.600 Euro. Zwei Vergütungsmodelle stehen zur Wahl, jeweils netto:

Interessant wird der Vergleich erst in der Abweichung vom Normalfall. Stehen drei Einheiten je sechs Monate leer, sinkt die vereinnahmte Nettokaltmiete um 12.960 Euro auf 332.640 Euro. Die prozentuale Vergütung fällt damit auf 13.305,60 Euro – der Verwalter verdient genau dann weniger, wenn sein Aufwand durch Neuvermietung, Übergaben und Instandsetzung am höchsten ist. Die Pauschale bleibt unverändert bei 12.960 Euro.

Umgekehrt wirkt die Mietentwicklung: Steigt die Nettokaltmiete im Bestand um 5 Prozent, erhöht sich die prozentuale Vergütung ohne jede Aufwandsänderung um 691,20 Euro jährlich, während die Pauschale konstant bleibt. Wird die Bemessungsgrundlage nicht auf die vereinnahmte, sondern auf die vertraglich geschuldete Sollmiete gestellt, trägt der Eigentümer das Leerstands- und Mietausfallrisiko allein und zahlt auch für nicht eingegangene Mieten.

Für die Vertragsgestaltung folgen daraus drei Empfehlungen: die Bemessungsgrundlage ausdrücklich zu definieren (Nettokaltmiete oder Warmmiete, Soll oder Ist), eine Untergrenze je Einheit zu vereinbaren, damit Leerstandsphasen nicht zu Lasten der Betreuungsqualität gehen, und Vermietungsleistungen in der laufenden Vergütung abzubilden statt über eine Provision – die nach der Entscheidung I ZR 224/25 ohnehin nicht durchsetzbar wäre.

Vergütungsanpassung und Indexierung

Verwalterverträge laufen in der WEG bis zu fünf Jahre, bei der Erstbestellung nach § 26 Abs. 2 WEG höchstens drei. Über einen solchen Zeitraum verändern sich Personalkosten, Softwarelizenzen, Versicherungsprämien und Portokosten spürbar. Ein Vertrag ohne Anpassungsmechanismus erzeugt deshalb entweder eine schleichende Qualitätserosion oder eine sprunghafte Erhöhung bei der Wiederbestellung.

Drei Gestaltungen sind gebräuchlich. Die Indexklausel koppelt die Vergütung an einen amtlichen Index, in der Regel den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Sie sollte den Index eindeutig benennen, einen Basismonat festlegen, den Anpassungsrhythmus bestimmen und regeln, ob die Anpassung automatisch eintritt oder eine Erklärung erfordert. Eine Schwellenklausel, nach der die Anpassung erst ab einer bestimmten Indexveränderung greift, vermeidet Kleinstanpassungen. Die Staffelvereinbarung legt feste Erhöhungsschritte zu benannten Terminen fest – sie ist die transparenteste Variante, weil die Belastung über die Laufzeit vorab feststeht und sich unmittelbar in den Wirtschaftsplan übernehmen lässt. Die Verhandlungsklausel sieht lediglich vor, dass die Parteien bei wesentlicher Kostenveränderung neu verhandeln; sie ist rechtlich schwach, weil sie keinen durchsetzbaren Anspruch begründet.

Wichtig ist die beschlussrechtliche Einbettung: Eine Anpassung, die über den beschlossenen Vertragsinhalt hinausgeht, braucht einen neuen Beschluss. Wer eine Indexierung möchte, muss sie deshalb bereits im Ermächtigungsbeschluss als Eckpunkt mitbeschließen lassen. Eine einseitige Erhöhung durch den Verwalter ist ohne vertragliche Grundlage unwirksam; die Gemeinschaft schuldet dann weiterhin die vereinbarte Vergütung.

Angebotsvergleich mit Vollkostenbetrachtung

Ein belastbarer Vergleich folgt einem festen Ablauf. Zunächst werden alle Angebote auf dieselbe Ebene gebracht: netto oder brutto, je Einheit und Monat oder als Jahresbetrag, mit identischer Definition der zählenden Einheiten. Anschließend wird ein Mengengerüst gebildet – die realistische Zahl an Versammlungen, Mahnungen, Belegeinsichten, Eigentümerwechseln und Bauvorhaben für die kommenden zwölf Monate. Dieses Mengengerüst wird auf jedes Angebot angewandt und ergibt die erwarteten Jahresvollkosten.

Sinnvoll ist die Rechnung in zwei Szenarien: ein Normaljahr ohne größere Vorhaben und ein Projektjahr mit Sanierung und Sonderumlage. Erst der Vergleich beider Szenarien zeigt, wie stark ein Angebot von Sondervergütungen abhängt. Ergänzend gehört in die Bewertung, was sich nicht in Euro ausdrücken lässt, aber die Folgekosten bestimmt: Zertifizierung nach § 26a WEG und Fortbildungsnachweise, Betreuungsschlüssel je Objektbetreuer, Erreichbarkeit und Reaktionszeiten, Referenzen aus vergleichbaren Anlagen, Vermögensschadenhaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme, digitale Belegeinsicht sowie die vertraglich zugesagte Zahl der Objektbegehungen. Diese Kriterien sollten vor Angebotsöffnung gewichtet werden – nicht danach.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich für die Verwaltervergütung sind folgende Normen:

• § 675 Abs. 1 BGB: Der Verwaltervertrag ist entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag; über die Verweisung gelten Auftragsvorschriften wie die Rechenschaftspflicht nach § 666 BGB entsprechend.
• § 612 BGB: Ist keine Vergütungshöhe vereinbart, gilt die übliche Vergütung; eine Taxe existiert für die Immobilienverwaltung nicht.
• § 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters; Höchstdauer fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum drei Jahre; jederzeitige Abberufbarkeit mit Vertragsende spätestens sechs Monate danach.
• § 26a WEG: zertifizierter Verwalter; Nachweis der rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse vor einer Industrie- und Handelskammer.
• § 27 WEG: gesetzliche Aufgaben und Befugnisse des Verwalters; Maßstab dafür, welche Tätigkeiten der Vertrag mindestens abdecken muss.
• § 19 Abs. 2 WEG: ordnungsmäßige Verwaltung; Grundlage für Wirtschaftlichkeitsgebot, Vergleichsangebote und die Grenzen des Gestaltungsermessens bei Vergütungsvereinbarungen.
• §§ 305 ff. BGB: AGB-Kontrolle vorformulierter Verwalterverträge, insbesondere das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB für Sondervergütungsklauseln.
• § 12 WEG: Veräußerungsbeschränkung und Verwalterzustimmung; Grundlage für ein gesondert zu vereinbarendes Entgelt.
• § 44 WEG, § 45 WEG: Beschlussklage und Anfechtungsfrist; Weg zur gerichtlichen Kontrolle von Bestellungs- und Ermächtigungsbeschlüssen.
• § 4 Nr. 13 UStG, § 19 UStG: umsatzsteuerliche Einordnung; die Verwalterleistung an die Gemeinschaft ist steuerpflichtig.
• § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG: Ausschluss des Provisionsanspruchs des Wohnungsvermittlers, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnräume ist.

Verifizierte Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 114/14: Die Verwalterbestellung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags – Laufzeit und Vergütung – in wesentlichen Punkten geregelt werden; ein Verstoß macht den Bestellungsbeschluss anfechtbar.
• BGH, Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17: Bestellung und Ermächtigung zum Vertragsschluss sind getrennt zu prüfen; eine AGB-Kontrolle findet im Anfechtungsverfahren nicht statt. Die Vergütung muss dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen; übliche Sätze dürfen überschritten werden, eine deutliche Überschreitung erfordert sachliche Gründe. Sondervergütungen sind bei aufgespaltener Vergütung zulässig, bei Pauschalvergütung im Zweifel nicht; die Abgrenzung zur Grundvergütung muss klar und transparent sein.
• BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az. V ZR 110/19: Vor der Neubestellung müssen den Eigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten wie Laufzeit und Vergütung innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist bekannt gemacht werden; die Bekanntgabe erst in der Versammlung genügt nicht.
• BGH, Urteil vom 25.09.2020, Az. V ZR 300/18: Die Nichtvorlage des Vertrags ist kein wichtiger Grund, die aufgrund einer Vereinbarung erforderliche Zustimmung zu verweigern; Name und Anschrift des Erwerbers sowie gegebenenfalls eine Selbstauskunft genügen.
• BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 215/20: Vereinbarungen über eine gesonderte Vergütung – etwa für außerordentliche Eigentümerversammlungen, die Betreuung größerer Baumaßnahmen und die Abwicklung von Versicherungsschäden – entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung; Entscheidungskompetenzen dürfen über die gesetzlichen Befugnisse hinaus übertragen werden, solange das finanzielle Risiko für den einzelnen Eigentümer begrenzt und überschaubar bleibt.
• BGH, Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnräume ist, ohne Einschränkung aus – auch gegenüber dem Vermieter als Auftraggeber.
• BGH, Urteil vom 13.03.2003, Az. III ZR 299/02: Der Provisionsausschluss greift nicht bei reiner WEG-Verwaltung, weil WEG-Verwalter nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne des § 2 WoVermittG sind.

Checkliste

Vor der Beschlussfassung

• [ ] Bei Neubestellung Alternativangebote einholen und mindestens zwei Wochen vor der Versammlung mit Namen, Laufzeit und Vergütung bekannt machen
• [ ] Vollständige Angebotsunterlagen zur Einsicht bereithalten
• [ ] Eckpunkte Laufzeit und Vergütung ausdrücklich in die Beschlussvorlage aufnehmen
• [ ] Bestellungsbeschluss und Ermächtigungsbeschluss getrennt formulieren, aber in derselben Versammlung fassen
• [ ] Zertifizierung nach § 26a WEG und Vermögensschadenhaftpflicht abfragen

Vertragsprüfung

• [ ] Leistungsverzeichnis der Grundvergütung vollständig und gegen § 27 WEG abgeglichen
• [ ] Jede Sondervergütung mit Tatbestand, Bemessungsgrundlage und Höchstbetrag benannt
• [ ] Klare Abgrenzung: Was ist Grundvergütung, was ist gesondert zu vergüten?
• [ ] Baubetreuung mit Prozentsatz, Staffelung, Bezugsgröße und Abgrenzung zur laufenden Instandhaltung geregelt
• [ ] Entgelt für die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG mit klarer Schuldnerbestimmung
• [ ] Netto- oder Bruttoangabe eindeutig gekennzeichnet
• [ ] Anpassungsmechanismus vereinbart: Index mit Basismonat und Schwelle oder feste Staffel
• [ ] Regelungen zu Übergabe, Datenherausgabe und Schlussabrechnung bei Vertragsende

Vergleich und Entscheidung

• [ ] Alle Angebote auf dieselbe Ebene gebracht (netto, je Einheit und Monat, gleiche Einheitendefinition)
• [ ] Mengengerüst für zwölf Monate erstellt: Versammlungen, Mahnungen, Belegeinsichten, Eigentümerwechsel, Bauvorhaben
• [ ] Zwei Szenarien gerechnet: Normaljahr und Projektjahr
• [ ] Qualitätskriterien vor Angebotsöffnung gewichtet
• [ ] Ergebnis des Vollkostenvergleichs im Protokoll dokumentiert

Häufige Fragen (FAQ)

Gibt es eine gesetzliche Gebührenordnung für die Verwaltervergütung?

Nein. Für die Immobilienverwaltung existiert weder eine Taxe noch eine Honorarordnung. Die Höhe entsteht ausschließlich durch Vereinbarung im Verwaltervertrag, der ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB ist. Fehlt eine Vergütungsabrede, gilt nach § 612 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung – ein Korridor, der im Streitfall aufwendig ermittelt werden muss. Die Grenze nach oben zieht in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht das Preisrecht, sondern das Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 WEG: Die Vergütung muss dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Sätze braucht sachliche Gründe, deren Gewicht das Ausmaß der Überschreitung rechtfertigt.

Sind Sondervergütungen im Verwaltervertrag zulässig?

Ja, unter Bedingungen. Der BGH hat mit Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17, klargestellt, dass Sondervergütungen nicht schon deshalb ausgeschlossen sind, weil sie gesetzliche Verwalteraufgaben betreffen. Entscheidend ist die Vergütungsstruktur: Bei einer Pauschalvergütung sind die gesetzlichen Pflichtaufgaben in der Regel abgedeckt, sodass im Zweifel kein Raum für zusätzliche Entgelte bleibt. Ist die Vergütung dagegen in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt, sind Sondervergütungen grundsätzlich möglich – die von der Grundvergütung abgedeckten Aufgaben müssen dann aber klar und transparent von den gesondert zu vergütenden Leistungen abgegrenzt sein. Maßgeblich ist am Ende nicht das einzelne Teilentgelt, sondern das zu erwartende Gesamtentgelt.

Was kostet eine Hausverwaltung je Wohnung und Monat?

Seriös lässt sich nur eine Größenordnung nennen, keine belastbare Marktzahl. Der Satz hängt von Einheitenzahl, Gewerbeanteil, technischer Ausstattung, Sanierungsstand, Zahlungsmoral und Leistungstiefe ab und unterscheidet sich zwischen Regionen erheblich. Einen dokumentierten Anhaltspunkt liefert der Sachverhalt der BGH-Entscheidung vom 24.01.2020, Az. V ZR 110/19: Dort standen sich Angebote von 19,64 Euro, 23,20 Euro und 25,00 Euro je Wohnung und Monat gegenüber. Das ist ein Einzelfall aus einem konkreten Verfahren und keine Statistik. Aussagekräftig ist ohnehin nicht der Grundsatz, sondern die erwartete Jahresvollbelastung einschließlich aller Sondervergütungen und der Umsatzsteuer.

Worin unterscheidet sich die Vergütung in WEG-Verwaltung und Mietverwaltung?

In der WEG-Verwaltung ist Auftraggeberin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; die Vergütung wird über den Bestellungs- und Ermächtigungsbeschluss legitimiert, unterliegt der Kontrolle nach § 19 Abs. 2 WEG und wird fast immer je Einheit und Monat bemessen. In der Mietverwaltung ist Auftraggeber ein einzelner Eigentümer; es gibt keine Versammlung und keinen Beschluss, die Vergütung ist frei verhandelbar und wird häufig als Prozentsatz der Nettokaltmiete oder als Pauschale je Einheit bemessen. Die Sondereigentumsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung tritt neben die WEG-Verwaltung und wird zusätzlich vergütet – wer beides beauftragt, zahlt zwangsläufig doppelt, einmal anteilig über das Hausgeld und einmal direkt.

Darf mein Mietverwalter eine Provision für Neuvermietungen verlangen?

Nein. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG steht einem Wohnungsvermittler kein Entgeltanspruch zu, wenn der Mietvertrag Wohnräume betrifft, deren Verwalter er ist. Der BGH hat mit Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25, entschieden, dass dieser Ausschluss uneingeschränkt gilt und auch Vereinbarungen mit dem Vermieter erfasst; bereits gezahlte Provisionen sind zurückzuerstatten. Begründet wird das mit dem mittelbaren Mieterschutz, weil eine vom Vermieter getragene Provision über die Miete weitergegeben zu werden droht. Für die reine WEG-Verwaltung gilt der Ausschluss nicht, weil WEG-Verwalter keine Verwalter von Wohnräumen im Sinne der Vorschrift sind.

Kann der Verwalter seine Vergütung während der Laufzeit einseitig erhöhen?

Nein, ohne vertragliche Grundlage nicht. Die Vergütung ergibt sich aus dem Verwaltervertrag und dem zugrunde liegenden Beschluss; eine einseitige Erhöhung ist unwirksam, und die Gemeinschaft schuldet weiterhin den vereinbarten Betrag. Zulässig sind vereinbarte Anpassungsmechanismen: eine Indexklausel mit eindeutig benanntem Index, Basismonat, Rhythmus und Anpassungsschwelle oder eine Staffel mit festen Erhöhungsschritten zu benannten Terminen. Solche Mechanismen gehören bereits in den Ermächtigungsbeschluss, weil sie Eckpunkt der Vergütung sind. Soll die Vergütung darüber hinaus angepasst werden, ist ein neuer Beschluss erforderlich.

Was passiert mit der Vergütung, wenn der Bestellungsbeschluss angefochten wird?

Der Beschluss bleibt zunächst wirksam; eine erfolgreiche Anfechtung nach § 44 WEG wirkt erst mit Rechtskraft. Der BGH hat in der Entscheidung V ZR 278/17 ausdrücklich betont, dass Rechtshandlungen des bestellten Verwalters bis zur rechtskräftigen Aufhebung wirksam bleiben, weil eine Anlage sonst während eines laufenden Verfahrens nicht sachgerecht verwaltet werden könnte. Für die Vergütung bedeutet das: Bis dahin erbrachte Leistungen sind zu vergüten. Für die Zeit nach Wegfall der Grundlage kommt eine Abrechnung nach § 612 BGB über die übliche Vergütung oder nach Bereicherungsrecht in Betracht. Die Gemeinschaft sollte in dieser Lage frühzeitig über Abberufung oder Neubestellung entscheiden.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 612 BGB (übliche Vergütung), § 666 BGB (Auskunft und Rechenschaft), § 667 BGB (Herausgabepflicht), § 675 BGB (entgeltliche Geschäftsbesorgung), §§ 305 ff. BGB (Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, insbesondere § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), § 12 WEG (Veräußerungsbeschränkung und Verwalterzustimmung), § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung, Einsichtsrecht nach Absatz 4), § 19 WEG (Beschlüsse über Verwaltung und Benutzung, ordnungsmäßige Verwaltung nach Absatz 2), § 24 WEG (Einberufung und Beschluss-Sammlung), § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters), § 26a WEG (zertifizierter Verwalter), § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht), § 44 WEG (Beschlussklage), § 45 WEG (Anfechtungsfrist), § 9b WEG (Vertretung), § 4 Nr. 13 UStG und § 19 UStG (Umsatzsteuer, Kleinunternehmerregelung), § 9 UStG (Verzicht auf Steuerbefreiungen) sowie § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG). Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020. Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 13.03.2003, Az. III ZR 299/02; BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az. V ZR 114/14; BGH, Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17; BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az. V ZR 110/19; BGH, Urteil vom 25.09.2020, Az. V ZR 300/18; BGH, Urteil vom 11.06.2021, Az. V ZR 215/20; BGH, Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Sämtliche Zahlenangaben in den Praxisbeispielen sind vereinfachte Modellrechnungen zur Veranschaulichung der Rechenlogik; sie sind frei gewählt und stellen keine Markterhebung, Preisempfehlung oder Prognose dar. Tatsächliche Vergütungen richten sich nach Objekt, Leistungsumfang, Region und Vertragsgestaltung im Einzelfall. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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