Verwalterbestellung WEG: Bestellung, Vertrag & Abberufung

Auf einen Blick: Die Verwalterbestellung WEG erfolgt durch Mehrheitsbeschluss für höchstens fünf Jahre (bei Erstbestellung drei Jahre). Seit der Reform ist der Verwalter jederzeit ohne wichtigen Grund abberufbar. Bestellung und Verwaltervertrag sind rechtlich zu trennen.

Gliederung

1. Einleitung: Der Verwalter als Schlüsselfigur
2. Die Bestellung durch Beschluss (§ 26 WEG)
3. Höchstdauer der Bestellung
4. Bestellung und Verwaltervertrag trennen
5. Abberufung jederzeit möglich
6. Praxisbeispiel: Vorzeitige Abberufung
7. Rechtslage & Referenzurteile
8. Checkliste
9. Häufige Fragen (FAQ)
10. Quellen & Rechtshinweis

Einleitung: Der Verwalter als Schlüsselfigur

Der Verwalter ist das ausführende Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er setzt Beschlüsse um, führt die Kasse und vertritt die Gemeinschaft nach außen. Wie er ins Amt kommt und wieder ausscheidet, regelt § 26 WEG – eine Vorschrift, die die WEG-Reform (WEMoG) deutlich gestärkt hat. Dieser Beitrag erklärt die Verwalterbestellung WEG, ihre Höchstdauer und die wichtige Unterscheidung zwischen Bestellung und Verwaltervertrag.

Die Bestellung durch Beschluss (§ 26 WEG)

Die Verwalterbestellung erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Mit dem wirksamen Beschluss erhält der Verwalter seine organschaftliche Stellung – er ist befugt, für die Gemeinschaft zu handeln. Vor der Wahl sollten der Versammlung mehrere Angebote vorliegen, damit eine sachgerechte Auswahl möglich ist.

Höchstdauer der Bestellung

Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre erfolgen. Bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum (also durch den Bauträger bzw. die junge Gemeinschaft) sind es höchstens drei Jahre. Diese Grenzen sind zwingend: Weder die Gemeinschaftsordnung noch der Verwaltervertrag dürfen längere Laufzeiten oder eine Unabberufbarkeit vorsehen.

Bestellung und Verwaltervertrag trennen

Eine zentrale Erkenntnis der Reform: Die Bestellung (organschaftliche Stellung) und der Verwaltervertrag (schuldrechtliche Vergütungsvereinbarung) sind zwei verschiedene Rechtsverhältnisse.

• Die Bestellung begründet die Befugnis, die Gemeinschaft zu verwalten.
• Der Verwaltervertrag regelt Leistungen und Vergütung.

Wird der Verwalter abberufen, endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Beide Verhältnisse sollten zeitlich aufeinander abgestimmt, aber nicht so verknüpft werden, dass eine Abberufung praktisch erschwert wird.

Abberufung jederzeit möglich

Seit der Reform kann der Verwalter jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden – ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Damit haben Eigentümer ein wirksames Mittel in der Hand, sich von einem Verwalter zu trennen, ohne langwierige Auseinandersetzungen über das Vorliegen eines wichtigen Grundes führen zu müssen.

Praxisbeispiel: Vorzeitige Abberufung

Eine Gemeinschaft ist mit ihrem Verwalter unzufrieden, dessen Bestellung noch zwei Jahre läuft. In der Versammlung wird die Abberufung mit einfacher Mehrheit beschlossen. Die organschaftliche Stellung endet sofort. Der laufende Verwaltervertrag endet kraft Gesetzes spätestens sechs Monate später; in dieser Zeit kann eine angemessene Vergütung anfallen. Parallel bestellt die Gemeinschaft einen neuen Verwalter.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 26 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters; Höchstdauer (Abs. 1), jederzeitige Abberufung und Vertragsende sechs Monate nach Abberufung (Abs. 3).

Referenzurteil:

• BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19: Bei der Verwalterwahl müssen den Eigentümern Vergleichsangebote rechtzeitig vor der Versammlung zugänglich gemacht werden, damit sie eine sachgerechte Auswahlentscheidung treffen können; andernfalls ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar.

Checkliste

• Liegen vor der Wahl mehrere vergleichbare Angebote rechtzeitig vor?
• Ist die Bestellungsdauer eingehalten (max. fünf, bei Erstbestellung drei Jahre)?
• Sind Bestellung und Verwaltervertrag getrennt und aufeinander abgestimmt?
• Enthält der Vertrag keine unzulässige Erschwerung der Abberufung?
• Ist der Verwalter (ab 01.12.2023) zertifiziert, wenn ein Eigentümer dies verlangt?
• Wird der Bestellungsbeschluss in die Beschluss-Sammlung aufgenommen?

Häufige Fragen (FAQ)

Wie lange darf ein Verwalter bestellt werden?
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre.

Kann ein Verwalter vorzeitig abberufen werden?
Ja. Seit der Reform ist die Abberufung jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich, auch ohne wichtigen Grund.

Was passiert mit dem Verwaltervertrag bei Abberufung?
Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Warum muss man Bestellung und Vertrag trennen?
Bestellung ist die organschaftliche Stellung, der Vertrag die schuldrechtliche Vergütungsvereinbarung. Beide folgen unterschiedlichen Regeln.

Müssen vor der Wahl mehrere Angebote vorliegen?
Für eine sachgerechte Auswahl sollten Vergleichsangebote rechtzeitig vorliegen. Fehlen sie, kann der Beschluss anfechtbar sein (BGH V ZR 110/19).

Kann die Gemeinschaftsordnung längere Laufzeiten festlegen?
Nein. Die Höchstdauer und die jederzeitige Abberufbarkeit sind zwingend und nicht abdingbar.

Quellen & Rechtshinweis

Maßgebliche Vorschrift: § 26 WEG. Referenzurteil: BGH V ZR 110/19 (24.01.2020).

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Prüfung eines konkreten Einzelfalls wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Ihre Hausverwaltung.

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