Vermietete Immobilie verkaufen: Was Kauf bricht nicht Miete für Verkäufer und Käufer bedeutet

Auf einen Blick: Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, kann das jederzeit tun – das bestehende Mietverhältnis bleibt davon unberührt. Nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den laufenden Mietvertrag ein. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung gelten besondere Sperrfristen.

Gliederung

• Der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete
• Was bedeutet das für den Käufer?
• Was bedeutet das für den Mieter?
• Eigenbedarf und Sperrfristen
• Praxisbeispiel
• Rechtslage und Referenzregelungen
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen und Rechtshinweis

Der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dieser Grundsatz steht in § 566 BGB und wird als "Kauf bricht nicht Miete" bezeichnet. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, muss daher wissen: Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, der Käufer übernimmt den bestehenden Vertrag mit allen Konditionen.

Was bedeutet das für den Käufer?

Der Käufer wird mit dem Eigentumsübergang automatisch zum neuen Vermieter. Er übernimmt:

• den bestehenden Mietvertrag mit der vereinbarten Miete
• laufende Rechte und Pflichten, etwa Instandhaltung und Betriebskostenabrechnung
• die vom bisherigen Vermieter verwaltete Kaution

Wichtig ist eine saubere Übergabe von Mietvertrag, Kautionsabrechnung und Betriebskostenunterlagen, damit der Käufer die Verwaltung lückenlos fortführen kann.

Was bedeutet das für den Mieter?

Für den Mieter ändert sich durch den Verkauf zunächst wenig. Sein Mietvertrag bleibt bestehen, die Miete bleibt unverändert, und der Verkauf allein berechtigt nicht zur Kündigung. Der Mieter muss lediglich seine Zahlungen an den neuen Eigentümer leisten, sobald dieser als Vermieter eingetreten ist. Der Schutz des Mieters bleibt damit vollständig erhalten.

Eigenbedarf und Sperrfristen

Der neue Eigentümer kann grundsätzlich Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Wohnung für sich oder Angehörige benötigt. Dabei sind jedoch Sperrfristen zu beachten:

Umwandlung in Wohnungseigentum

Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Erwerber verkauft, kann dieser sich erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). Diese Frist beträgt mindestens drei Jahre und kann durch Landesverordnung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.

Vorkaufsrecht des Mieters

Bei der erstmaligen Veräußerung nach Umwandlung in Wohnungseigentum steht dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

Praxisbeispiel

Herr W. erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung, die nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Er möchte selbst einziehen. Aufgrund der Sperrfrist nach § 577a BGB kann er den Eigenbedarf jedoch nicht sofort, sondern erst nach Ablauf der gesetzlichen oder landesrechtlich verlängerten Frist geltend machen. Bis dahin führt er das Mietverhältnis unverändert fort.

Rechtslage und Referenzregelungen

Zentral ist § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete"). Die Sperrfristen für die Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung regelt § 577a BGB; das Vorkaufsrecht des Mieters ergibt sich aus § 577 BGB. Es handelt sich um unverändertes Bestandsrecht. Da die Sperrfristen je nach Bundesland und Lage des Wohnungsmarkts unterschiedlich lang sein können, sollte die konkrete Dauer im Einzelfall geprüft werden.

Checkliste

• Liegt der vollständige Mietvertrag mit allen Anlagen vor?
• Ist die Kaution korrekt ausgewiesen und wird sie übergeben?
• Sind die Betriebskostenabrechnungen vollständig?
• Wurde die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt? Dann Sperrfrist prüfen.
• Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB?
• Wurde der Mieter über den Eigentümerwechsel informiert?

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?
Ja, jederzeit. Das Mietverhältnis bleibt nach § 566 BGB unberührt und geht auf den Käufer über.

Muss der Mieter ausziehen, wenn die Wohnung verkauft wird?
Nein. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter.

Wer bekommt die Kaution?
Der Käufer tritt auch hinsichtlich der Kaution in die Pflichten ein. Sie ist im Rahmen des Verkaufs zu übergeben.

Wann kann der Käufer Eigenbedarf anmelden?
Grundsätzlich ja, nach Umwandlung in Wohnungseigentum jedoch erst nach Ablauf der Sperrfrist nach § 577a BGB.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Bei der ersten Veräußerung nach Umwandlung in Wohnungseigentum kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bestehen.

Quellen und Rechtshinweis

• § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)
• § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters)
• § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, Sperrfristen)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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