Verkehrssicherungspflicht und Winterdienst: Warum Vermieter trotz Dienstleister haften (BGH VIII ZR 250/23)

Auf einen Blick: Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet jeden, der eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, zumutbare Maßnahmen gegen Schäden Dritter zu treffen. Für Vermieter und Verwalter bedeutet das vor allem: räumen, streuen, Wege sichern, Bäume kontrollieren, Beleuchtung instand halten. Lange galt die beruhigende Faustregel, die Übertragung auf eine Fachfirma reduziere die eigene Pflicht auf Auswahl und Überwachung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 (Az. VIII ZR 250/23) klargestellt, dass diese Faustregel im Verhältnis zum eigenen Mieter nicht gilt. Der beauftragte Winterdienst ist Erfüllungsgehilfe des vermietenden Eigentümers nach § 278 BGB. Sein Fehler wird dem Vermieter voll zugerechnet – auch dann, wenn nicht der Vermieter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma beauftragt hat. Dieser Beitrag erklärt, wo die Grenze zwischen deliktischer und vertraglicher Haftung verläuft, welche Pflichten konkret bestehen, was das Urteil für WEG-Konstellationen bedeutet und mit welchen Maßnahmen sich das Risiko real senken lässt.

Gliederung

1. Was die Verkehrssicherungspflicht umfasst
2. Zwei Haftungsspuren: Delikt und Vertrag
3. Das BGH-Urteil vom 06.08.2025 (VIII ZR 250/23)
4. Warum die WEG-Konstellation besonders heikel ist
5. Winterdienst in der Praxis: Zeiten, Umfang, Streumittel
6. Übertragung auf Mieter – wann sie funktioniert
7. Weitere Pflichten: Bäume, Beleuchtung, Treppen, Dachlawinen
8. Praxisbeispiele mit Haftungsfolgen
9. Versicherung und Dokumentation
10. Rechtslage & Referenzurteile
11. Checkliste
12. Häufige Fragen (FAQ)

Was die Verkehrssicherungspflicht umfasst

Die Verkehrssicherungspflicht ist im Gesetz nicht ausdrücklich definiert. Sie ist eine von der Rechtsprechung entwickelte Ausprägung des allgemeinen Grundsatzes, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder in seinem Verantwortungsbereich unterhält, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen treffen muss, um Schäden anderer zu verhindern. Dogmatisch knüpft die Haftung an § 823 Abs. 1 BGB an, im Mietverhältnis zusätzlich an die vertraglichen Nebenpflichten aus §§ 535, 241 Abs. 2 BGB.

Für ein Wohn- oder Gewerbegrundstück umfasst sie ein breites Spektrum. Im Winter geht es um das Räumen und Streuen von Gehwegen, Zuwegungen, Hauseingängen, Müllplätzen und Stellplatzzufahrten. Ganzjährig geht es um die Standsicherheit von Bäumen, den Zustand von Treppen, Geländern und Bodenbelägen, die Funktion der Außen- und Treppenhausbeleuchtung, die Sicherung von Baustellen auf dem Grundstück, die Freihaltung von Flucht- und Rettungswegen sowie den Zustand von Spielgeräten und Einfriedungen.

Der Maßstab ist nicht die absolute Gefahrlosigkeit. Verlangt wird das, was ein verständiger und umsichtiger Eigentümer für ausreichend halten darf, um andere vor Schäden zu bewahren. Wo ein Risiko für den aufmerksamen Nutzer erkennbar und beherrschbar ist, endet die Pflicht. Wo es überraschend auftritt oder nicht zumutbar erkennbar ist, beginnt sie.

Wichtig ist die Unterscheidung nach Adressaten. Gegenüber Passanten und sonstigen Dritten besteht die Pflicht deliktisch. Gegenüber dem eigenen Mieter besteht sie zusätzlich vertraglich – und genau dieser Unterschied entscheidet über die Haftung, wenn ein Dienstleister eingeschaltet ist.

Zwei Haftungsspuren: Delikt und Vertrag

Die Rechtsprechung behandelt die Verkehrssicherungspflicht in zwei getrennten Spuren, die sich in einem entscheidenden Punkt unterscheiden: der Zurechnung fremden Verschuldens.

Spur 1 – deliktische Haftung gegenüber Dritten (§ 823 BGB). Übertragt der Grundstückseigentümer die Verkehrssicherung wirksam auf einen Dritten, verwandelt sich seine Pflicht in eine Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflicht. Er haftet dann nur noch, wenn er den Dienstleister nicht sorgfältig ausgewählt, nicht ausreichend eingewiesen oder nicht angemessen kontrolliert hat. Für das Fehlverhalten des Dienstleisters selbst haftet er nicht automatisch, denn § 831 BGB erlaubt die Entlastung bei sorgfältiger Auswahl und Überwachung. Ein Passant, der auf dem nicht geräumten Gehweg stürzt, muss sich deshalb regelmäßig an die Räumfirma halten.

Spur 2 – vertragliche Haftung gegenüber dem Mieter (§§ 535, 241 Abs. 2, 278 BGB). Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und dessen Rechtsgüter zu schützen. Zu diesem Schutzpflichtenprogramm gehört ein sicher begehbarer Zugang zur Wohnung. Bedient sich der Vermieter zur Erfüllung dieser Pflicht eines Dritten, ist dieser Dritte sein Erfüllungsgehilfe. § 278 BGB rechnet dem Vermieter das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen wie eigenes Verschulden zu – ohne Entlastungsmöglichkeit.

Diese zweite Spur wurde in der Praxis lange unterschätzt. Viele Vermieter und auch manche Verwaltungen gingen davon aus, dass die Beauftragung einer Fachfirma sie generell aus der Haftung nimmt. Der BGH hat dem eine klare Absage erteilt.

Das BGH-Urteil vom 06.08.2025 (VIII ZR 250/23)

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, der in Deutschland zehntausendfach vorkommt: Ein Mieter stürzt auf einer nicht ausreichend geräumten Fläche des Grundstücks. Der Vermieter ist Wohnungseigentümer, der Winterdienst wurde nicht von ihm persönlich, sondern von der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise deren Verwaltung beauftragt.

Der Vermieter argumentierte, er habe alles getan, was von ihm zu erwarten war: Die Gemeinschaft habe eine gewerbliche Fachfirma beauftragt, er selbst habe darauf keinen unmittelbaren Einfluss. Seine Pflicht sei deshalb auf Überwachung reduziert – und Überwachungsfehler seien ihm nicht vorzuwerfen.

Der BGH ist dem nicht gefolgt. Die tragenden Erwägungen der Entscheidung lassen sich in drei Punkten zusammenfassen.

Erstens: Die vertragliche Schutzpflicht bleibt inhaltlich unverändert. Bei der vertraglichen Verkehrssicherungspflicht kann der Vermieter die Ausführung zwar auf einen Dritten übertragen. Das ändert aber weder etwas daran, dass er dem Mieter gegenüber weiterhin die Sicherheit des Zugangs schuldet, noch reduziert es sein Pflichtenprogramm auf bloße Auswahl- und Kontrollpflichten. Die Pflicht bleibt in vollem Umfang bestehen; nur die Art ihrer Erfüllung ändert sich.

Zweitens: Die Räumfirma ist Erfüllungsgehilfe. Wer sich zur Erfüllung einer eigenen Verbindlichkeit eines Dritten bedient, muss dessen Verschulden nach § 278 BGB wie eigenes vertreten. Die vom Verwalter oder der Gemeinschaft beauftragte Winterdienstfirma wird im Verhältnis zum Mieter in Erfüllung der Vermieterpflicht tätig. Räumt sie schlecht oder zu spät, haftet der vermietende Eigentümer.

Drittens: Es gibt keine Exkulpation im Vertragsrecht. Anders als bei § 831 BGB kennt § 278 BGB keine Entlastung durch sorgfältige Auswahl. Der Vermieter kann sich also nicht darauf berufen, er habe eine renommierte Firma gewählt. Die Zurechnung ist vollständig.

Die praktische Tragweite ist erheblich, weil die Konstellation so verbreitet ist. Jeder vermietende Wohnungseigentümer in einer WEG befindet sich strukturell in genau dieser Lage: Er schuldet seinem Mieter den sicheren Zugang, kann den Winterdienst aber nicht selbst steuern, weil die Gemeinschaft ihn beauftragt hat.

Warum die WEG-Konstellation besonders heikel ist

In der Wohnungseigentümergemeinschaft treffen zwei Rechtskreise aufeinander. Die Gemeinschaft ist für das Gemeinschaftseigentum zuständig, wozu Zuwege, Hauseingang, Treppenhaus, Höfe und Grünflächen typischerweise gehören. Der einzelne Eigentümer hat darauf keinen unmittelbaren Zugriff – er kann nicht eigenmächtig eine zweite Räumfirma bestellen.

Gleichzeitig ist er seinem Mieter gegenüber vertraglich verpflichtet. Der Mieter hat mit der Gemeinschaft keinen Vertrag; sein Ansprechpartner ist ausschließlich der Vermieter. Stürzt er auf dem gemeinschaftlichen Zuweg, richtet sich sein vertraglicher Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter.

Für den vermietenden Eigentümer entsteht daraus ein doppeltes Handlungsgebot.

Nach innen, gegenüber der Gemeinschaft: Er muss darauf hinwirken, dass der Winterdienst ordnungsmäßig organisiert ist. Konkret heißt das: Der Leistungsumfang des Räumvertrags sollte in der Eigentümerversammlung thematisiert und protokolliert werden. Wichtige Punkte sind die Einsatzzeiten, die Frage der Kontrollgänge, die Reaktionszeit bei einsetzendem Schneefall, der Umgang mit Blitzeis und die Dokumentation der Einsätze. Reagiert die Gemeinschaft trotz erkennbarer Mängel nicht, sollte der Eigentümer seine Bedenken schriftlich zu Protokoll geben – das ist zwar kein Haftungsausschluss gegenüber dem Mieter, kann aber im Innenverhältnis Ansprüche gegen die Gemeinschaft oder den Verwalter stützen.

Nach außen, gegenüber dem Mieter: Er sollte den Zustand der Flächen selbst im Blick behalten, Mängelmeldungen ernst nehmen und dokumentieren, und im Zweifel selbst tätig werden. Wer weiß, dass die beauftragte Firma bei Blitzeis regelmäßig zu spät kommt, kann sich später kaum darauf berufen, er habe darauf vertrauen dürfen.

Für die Verwaltung ergibt sich daraus eine gestiegene Sorgfaltsanforderung bei der Vertragsgestaltung und der Kontrolle des Dienstleisters. Ein Winterdienstvertrag, der nur „Räum- und Streudienst nach Bedarf" vorsieht, ohne Zeiten, Flächen und Dokumentationspflichten zu regeln, ist heute nicht mehr ausreichend.

Winterdienst in der Praxis: Zeiten, Umfang, Streumittel

Die konkreten Anforderungen an den Winterdienst ergeben sich in erster Linie aus dem kommunalen Satzungsrecht. Die Gemeinden übertragen die Räum- und Streupflicht für öffentliche Gehwege durch Satzung regelmäßig auf die Anlieger. Die Details unterscheiden sich, folgen aber einem gemeinsamen Muster.

Zeitliche Grenzen. Üblich ist eine Räumpflicht an Werktagen ab 7:00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 8:00 oder 9:00 Uhr, jeweils bis 20:00 oder 21:00 Uhr. Setzt Schneefall innerhalb dieses Zeitraums ein, muss in angemessener Zeit nachgeräumt werden. Außerhalb der Zeiten besteht grundsätzlich keine Pflicht – es sei denn, es besteht ein besonderer Verkehrsbedarf, etwa bei einem Gewerbebetrieb mit Frühschicht oder einer Arztpraxis im Haus.

Räumlicher Umfang. Zu räumen sind die Gehwege entlang des Grundstücks sowie die Zuwege auf dem Grundstück, die dem allgemeinen Zugang dienen: Hauseingang, Weg zur Mülltonne, Weg zum Stellplatz, Zugang zur Waschküche oder zum Fahrradkeller. Als Räumbreite genügt in der Regel ein Streifen von etwa 1,00 bis 1,50 Metern, sodass zwei Personen aneinander vorbeigehen können.

Streumittel. In vielen Kommunen ist Streusalz auf Gehwegen aus Umweltgründen verboten oder auf Ausnahmefälle wie Eisregen beschränkt. Zulässig sind abstumpfende Mittel wie Sand, Splitt oder Granulat. Wer verbotenerweise salzt, riskiert ein Bußgeld – und wer bei Blitzeis gar nichts tut, riskiert die Haftung. Die Praxislösung besteht darin, den Winterdienstvertrag ausdrücklich auf das kommunal zulässige Mittel und auf die Ausnahmesituation Blitzeis abzustimmen.

Blitzeis und Extremwetter. Bei plötzlich einsetzendem Eisregen kann die Pflicht vorübergehend entfallen, wenn Streuen erkennbar sinnlos wäre, weil die Fläche sofort wieder überfriert. Diese Ausnahme ist eng. Sobald ein Streuen Wirkung zeigen kann, lebt die Pflicht wieder auf. Bei anhaltendem starkem Schneefall gilt Vergleichbares: Es muss nicht permanent geräumt werden, aber in angemessenen Abständen.

Dokumentation. Der praktisch wichtigste Punkt. Kommt es zum Sturz, trägt im Vertragsverhältnis der Vermieter die Darlegungslast dafür, dass er seine Schutzpflicht erfüllt hat. Ohne Einsatznachweise mit Datum, Uhrzeit, Fläche und eingesetztem Mittel lässt sich das kaum führen. Ein Räumprotokoll, das der Dienstleister vertraglich schuldet, ist deshalb kein bürokratischer Luxus, sondern das zentrale Beweismittel.

Übertragung auf Mieter – wann sie funktioniert

Die Übertragung des Winterdienstes auf Mieter ist zulässig, aber an Bedingungen geknüpft, die in der Praxis häufig verfehlt werden.

Die Übertragung muss im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt sein. Ein Verweis auf eine Hausordnung genügt nur, wenn die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einbezogen ist und die Pflicht dort konkret beschrieben wird. Formulierungen wie „Der Mieter beteiligt sich an der Hausreinigung" tragen keine Winterdienstpflicht.

Die Regelung muss den Umfang bestimmen: welche Flächen, welche Zeiten, welche Turnusregelung bei mehreren Mietparteien. Ein unbestimmter Kehrplan führt dazu, dass sich niemand zuständig fühlt.

Der Vermieter bleibt trotz Übertragung überwachungspflichtig. Er muss stichprobenartig kontrollieren, ob die Mieter ihrer Pflicht nachkommen, und bei erkennbaren Ausfällen eingreifen. Besonders relevant ist das, wenn ein Mieter erkennbar dauerhaft verhindert ist – etwa wegen Alters, Krankheit oder längerer Abwesenheit. In diesen Fällen muss der Vermieter für Ersatz sorgen.

Und schließlich: Die Übertragung auf Mieter entbindet den Vermieter im Verhältnis zu anderen Mietern nicht. Stürzt Mieter A, weil Mieter B nicht geräumt hat, bleibt der Vermieter Mieter A gegenüber vertraglich in der Pflicht. Die Argumentationslinie des BGH-Urteils greift auch hier: Der räumende Mieter erfüllt eine Pflicht des Vermieters gegenüber den übrigen Mietern.

Weitere Pflichten: Bäume, Beleuchtung, Treppen, Dachlawinen

Baumkontrolle. Für Bäume auf dem Grundstück besteht eine Kontrollpflicht. Als Faustregel der Praxis hat sich eine visuelle Sichtkontrolle vom Boden aus zweimal jährlich etabliert – einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand. Bei erkennbaren Auffälligkeiten wie Pilzbefall, Totholz, Rissen, Höhlungen oder Schiefstand ist eine eingehende Untersuchung durch eine fachkundige Person geboten. Nach Stürmen ist eine zusätzliche Kontrolle angezeigt. Entscheidend ist auch hier die Dokumentation: Ein einfaches Kontrollprotokoll mit Datum, Baumnummer, Befund und Maßnahme reicht aus, fehlt aber in vielen Beständen völlig.

Beleuchtung. Treppenhaus, Hauseingang und Zuwege müssen in den Dunkelstunden ausreichend beleuchtet sein. Defekte Leuchtmittel sind zeitnah zu ersetzen. Bewegungsmelder mit zu kurzer Nachlaufzeit sind ein häufiger und leicht vermeidbarer Mangel.

Treppen und Bodenbeläge. Lose Stufenkanten, defekte Handläufe, hochstehende Teppichkanten und beschädigte Fliesen sind klassische Haftungsfallen. Sie sind meist bekannt, werden aber aus Kostengründen aufgeschoben – ein wirtschaftlich riskantes Verhalten, weil ein einziger Personenschaden ein Vielfaches der Reparaturkosten auslösen kann.

Dachlawinen und Eiszapfen. Bei entsprechender Dachneigung und Schneelage können Schneefanggitter erforderlich sein; die konkreten Anforderungen ergeben sich aus örtlichen Bauvorschriften und der Ortsüblichkeit. Wo keine Vorrichtungen bestehen, kann bei akuter Gefahr eine Absperrung oder ein Warnschild geboten sein – allerdings ersetzt ein Schild dauerhafte bauliche Sicherung nicht.

Spielplätze und Außenanlagen. Spielgeräte auf dem Grundstück unterliegen regelmäßigen Sicht- und Funktionskontrollen. Auch hier gilt: ohne Protokoll kein Nachweis.

Praxisbeispiele mit Haftungsfolgen

Beispiel 1: Der Sturz auf dem gemeinschaftlichen Zuweg. Ein Eigentümer vermietet seine Eigentumswohnung in einer Anlage mit 30 Einheiten. Die WEG hat einen Winterdienst beauftragt. An einem Januarmorgen fällt ab 6:00 Uhr Schnee; die Firma kommt erst um 9:30 Uhr. Der Mieter stürzt um 7:40 Uhr auf dem Weg zur Arbeit und bricht sich das Handgelenk. Nach dem BGH-Urteil VIII ZR 250/23 haftet der Vermieter vertraglich, weil die Firma sein Erfüllungsgehilfe ist. Behandlungskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld können sich schnell im fünfstelligen Bereich bewegen. Der Vermieter kann versuchen, im Innenverhältnis bei der Gemeinschaft oder der Räumfirma Regress zu nehmen – gegenüber seinem Mieter bleibt er aber zunächst in der Pflicht.

Beispiel 2: Der Sturz eines Passanten. Dieselbe Anlage, derselbe Morgen, aber es stürzt eine Passantin auf dem öffentlichen Gehweg. Hier gilt die deliktische Spur. Die Verkehrssicherungspflicht war wirksam auf die Fachfirma übertragen; die Gemeinschaft hat sie sorgfältig ausgewählt und die Einsätze stichprobenartig kontrolliert. Der Anspruch richtet sich deshalb primär gegen die Räumfirma. Der Unterschied zum ersten Beispiel liegt allein in der Rechtsnatur der Beziehung – identischer Sachverhalt, andere Haftungsverteilung.

Beispiel 3: Der abgelehnte Regress mangels Dokumentation. Ein Vermieter mit einem Mehrfamilienhaus hat den Winterdienst selbst beauftragt. Nach einem Sturz will er den Dienstleister in Regress nehmen. Der Vertrag sieht keine Einsatzdokumentation vor, der Dienstleister behauptet, um 6:30 Uhr geräumt zu haben. Beweisen kann es niemand. Der Vermieter bleibt auf dem Schaden sitzen. Kosten der fehlenden Vertragsklausel: der volle Personenschaden. Kosten einer digitalen Einsatzdokumentation im Vertrag: praktisch null.

Beispiel 4: Der Baum nach dem Sturm. Ein Sturmtief zieht im Februar über die Region. Zwei Wochen später fällt ein Ast auf ein parkendes Fahrzeug. Der Eigentümer hatte keine Nachkontrolle veranlasst. Da eine Kontrolle nach Sturmereignissen als geboten gilt und der Ast erkennbar vorgeschädigt war, dürfte die Pflichtverletzung feststehen. Ein zehnminütiger Kontrollgang mit Foto und Notiz hätte den Fall vermutlich verhindert oder zumindest die Verteidigungsposition entscheidend verbessert.

Versicherung und Dokumentation

Zwei Instrumente entscheiden darüber, ob eine Pflichtverletzung existenzbedrohend oder beherrschbar ist.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung deckt Personen- und Sachschäden, die aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht resultieren. Vermietende Wohnungseigentümer sollten prüfen, ob sie über die Versicherung der Gemeinschaft mitversichert sind oder eine eigene Police benötigen. Die Gemeinschaftsversicherung deckt typischerweise die Gemeinschaft und die Eigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer – nicht zwangsläufig aber Ansprüche des eigenen Mieters aus dem Mietvertrag. Diese Deckungslücke sollte konkret beim Versicherer abgefragt werden. Die Prämiendifferenz für eine passende Erweiterung liegt in der Regel bei wenigen Dutzend Euro im Jahr und steht in keinem Verhältnis zum abgedeckten Risiko.

Die Dokumentation ist das zweite Instrument – und das wirksamere. Wer Einsätze, Kontrollgänge, Mängelmeldungen und Reparaturen strukturiert festhält, kann im Schadensfall darlegen, dass er seiner Pflicht nachgekommen ist. Moderne Verwaltungssysteme erledigen das automatisiert: Der Dienstleister quittiert seinen Einsatz per App mit Zeitstempel und Foto, das System archiviert die Meldung, die Verwaltung kann die Einsätze jederzeit auswerten. Was früher ein Aktenordner mit Zetteln war, ist heute ein durchsuchbarer Datensatz – und genau das macht in einem Haftungsprozess den Unterschied.

Rechtslage & Referenzurteile

§ 823 Abs. 1 BGB begründet die deliktische Haftung für die schuldhafte Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum oder sonstigen Rechten. Aus ihr leitet die Rechtsprechung die allgemeine Verkehrssicherungspflicht ab.

§ 831 BGB regelt die Haftung für Verrichtungsgehilfen im Deliktsrecht und lässt eine Entlastung zu, wenn der Geschäftsherr bei Auswahl und Überwachung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. § 241 Abs. 2 BGB ergänzt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechtsgüter des Vertragspartners. Aus beidem folgt die vertragliche Schutzpflicht, dem Mieter einen sicheren Zugang zu gewährleisten.

§ 278 BGB ordnet an, dass der Schuldner das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen wie eigenes Verschulden zu vertreten hat. Eine Entlastungsmöglichkeit wie in § 831 BGB besteht nicht.

§ 254 BGB ermöglicht die Berücksichtigung eines Mitverschuldens des Geschädigten – etwa bei ungeeignetem Schuhwerk, bei Ignorieren einer erkennbaren Gefahrenstelle oder bei Nutzung eines gesperrten Weges. In der Praxis führt das häufig zu Haftungsquoten statt zu einer Alles-oder-nichts-Entscheidung.

BGH, Urteil vom 06.08.2025, Az. VIII ZR 250/23: Der vermietende Wohnungseigentümer haftet seinem Mieter für Schäden aus mangelhaftem Winterdienst. Die von der Gemeinschaft beziehungsweise deren Verwaltung beauftragte Winterdienstfirma ist im Verhältnis zum Mieter Erfüllungsgehilfe des Vermieters nach § 278 BGB. Die Übertragung der Ausführung auf einen Dritten reduziert das vertragliche Pflichtenprogramm des Vermieters nicht auf Überwachungs- und Kontrollpflichten; eine Exkulpation wie im Deliktsrecht ist nicht möglich.

Zu den konkreten zeitlichen und räumlichen Anforderungen an den Winterdienst existiert umfangreiche instanzgerichtliche Rechtsprechung, die stark von den jeweiligen kommunalen Satzungen und den örtlichen Verhältnissen abhängt. Da diese Entscheidungen im Detail voneinander abweichen, wird hier bewusst auf die Nennung einzelner Aktenzeichen verzichtet, die nicht eindeutig verifiziert werden konnten. Maßgeblich sind die jeweils geltende kommunale Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung sowie die genannten gesetzlichen Grundlagen.

Checkliste

• Kommunale Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzung für jedes Objekt beschaffen und Zeiten, Flächen und zulässige Streumittel dokumentieren
• Winterdienstvertrag prüfen: konkrete Flächenbeschreibung, Einsatzzeiten, Reaktionszeit, Kontrollgänge, Blitzeisregelung, Streumittel, Dokumentationspflicht
• Einsatzdokumentation mit Zeitstempel vertraglich verbindlich vereinbaren
• Als vermietender Wohnungseigentümer: Leistungsumfang des Winterdienstes in der Eigentümerversammlung ansprechen und protokollieren lassen
• Deckungsumfang der Haftpflichtversicherung prüfen, insbesondere Ansprüche des eigenen Mieters aus dem Mietvertrag
• Bei Übertragung auf Mieter: klare Regelung im Mietvertrag mit Flächen, Zeiten und Turnus; Vertretungsregelung bei Abwesenheit
• Stichprobenkontrollen dokumentieren, auch bei Übertragung auf Dienstleister oder Mieter
• Baumkontrolle zweimal jährlich sowie nach Sturmereignissen, mit Protokoll
• Beleuchtung, Treppen, Handläufe und Bodenbeläge in regelmäßige Objektbegehung aufnehmen
• Mängelmeldungen von Mietern schriftlich erfassen, Bearbeitungsstand nachhalten
• Schneefanggitter und Dachlawinenrisiko fachlich bewerten lassen
• Nach jedem Schadensfall: Sofortdokumentation mit Fotos, Wetterdaten und Einsatznachweisen

Häufige Fragen (FAQ)

Haftet der Vermieter auch dann, wenn die WEG den Winterdienst beauftragt hat?
Ja. Nach dem BGH-Urteil vom 06.08.2025 (VIII ZR 250/23) ist die von der Gemeinschaft beauftragte Firma im Verhältnis zum Mieter Erfüllungsgehilfe des vermietenden Eigentümers. Dessen Verschulden wird dem Vermieter nach § 278 BGB zugerechnet.

Kann sich der Vermieter darauf berufen, eine sorgfältig ausgewählte Fachfirma beauftragt zu haben?
Gegenüber Dritten wie Passanten grundsätzlich ja, denn dort gilt § 831 BGB mit Entlastungsmöglichkeit. Gegenüber dem eigenen Mieter nein, weil § 278 BGB keine Exkulpation kennt.

Zu welchen Zeiten muss geräumt und gestreut werden?
Das richtet sich nach der kommunalen Satzung. Verbreitet ist eine Pflicht werktags ab 7:00 Uhr und sonn- und feiertags ab 8:00 oder 9:00 Uhr bis etwa 20:00 Uhr. Bei Schneefall innerhalb dieses Zeitraums muss in angemessenen Abständen nachgeräumt werden.

Darf Streusalz verwendet werden?
In vielen Kommunen ist Streusalz auf Gehwegen verboten oder auf Ausnahmefälle wie Eisregen beschränkt. Zulässig sind abstumpfende Mittel wie Splitt, Sand oder Granulat. Die jeweilige Satzung ist maßgeblich.

Kann der Winterdienst auf die Mieter übertragen werden?
Ja, aber nur durch eine klare, konkrete Regelung im Mietvertrag oder in einer wirksam einbezogenen Hausordnung. Der Vermieter bleibt überwachungspflichtig und muss bei erkennbaren Ausfällen eingreifen – etwa bei dauerhaft verhinderten Mietern.

Was gilt bei Blitzeis?
Ist Streuen erkennbar sinnlos, weil die Fläche sofort wieder überfriert, kann die Pflicht vorübergehend entfallen. Diese Ausnahme ist eng auszulegen und lebt wieder auf, sobald das Streuen Wirkung zeigen kann.

Wie oft müssen Bäume kontrolliert werden?
Als Praxisstandard hat sich eine visuelle Kontrolle zweimal jährlich etabliert – im belaubten und im unbelaubten Zustand – ergänzt um Kontrollen nach Stürmen. Bei Auffälligkeiten ist eine eingehende fachliche Untersuchung geboten.

Wird ein Mitverschulden des Gestürzten berücksichtigt?
Ja, über § 254 BGB. Ungeeignetes Schuhwerk, das Ignorieren einer erkennbaren Gefahrenstelle oder die Nutzung eines gesperrten Weges können zu einer Quotelung führen. Sie entlasten den Vermieter aber selten vollständig.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen und Materialien: § 823 Abs. 1 BGB (deliktische Haftung), § 831 BGB (Haftung für Verrichtungsgehilfen), § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Erhaltungspflicht des Vermieters), § 241 Abs. 2 BGB (Rücksichtnahmepflichten), § 278 BGB (Verschulden von Erfüllungsgehilfen), § 254 BGB (Mitverschulden); kommunale Straßenreinigungs- und Winterdienstsatzungen; BGH, Urteil vom 06.08.2025, Az. VIII ZR 250/23.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Angaben zu Räumzeiten, Räumbreiten und Streumitteln sind Orientierungswerte; verbindlich ist stets die am Objektstandort geltende kommunale Satzung. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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