Unerlaubte Untervermietung: Wann Vermieter kündigen dürfen – und wann nicht

Auf einen Blick: Jede Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB der Erlaubnis des Vermieters. Für einen Teil des Wohnraums hat der Mieter allerdings nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf diese Erlaubnis, sofern er ein berechtigtes Interesse hat. Der Bundesgerichtshof hat diese Grenze mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) erstmals nach oben geschlossen: Wer über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus Gewinn erzielt, hat kein berechtigtes Interesse – die unerlaubte gewinnbringende Untervermietung rechtfertigt die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt dagegen regelmäßig eine vorherige Abmahnung voraus (§ 543 Abs. 3 BGB); ihr Fehlen ist der häufigste Grund, an dem Vermieterkündigungen scheitern. Einen Anspruch auf den erzielten Mehrerlös hat der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht. Rechtsstand: 23.08.2026.

Gliederung

• Rechtsrahmen des § 540 BGB und Abgrenzung Teil- zu Vollüberlassung
• Erlaubnisanspruch nach § 553 Abs. 1 BGB und die neue Gewinngrenze des BGH
• Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB mit Rechenbeispiel
• Gewerbliche Kurzzeitvermietung über Plattformen als Sonderfall
• Abmahnung, fristlose und ordentliche Kündigung, Unterlassungsklage
• Beweislast, Mehrerlös, Vorgehen Schritt für Schritt
• Zwei Praxisbeispiele und typische Fehler des Vermieters

Einleitung

Kaum ein Konflikt im Wohnraummietrecht wird so häufig fehlerhaft abgewickelt wie die unerlaubte Untervermietung. Der Vermieter erfährt zufällig – über eine Nachbarbeschwerde, ein Plattforminserat oder einen fremden Namen am Briefkasten –, dass in seiner Wohnung Menschen leben, die er nie gesehen hat. Die erste Reaktion ist fast immer die fristlose Kündigung. Und fast ebenso häufig ist genau diese Reaktion der Fehler, der später die Räumungsklage kostet.

Das liegt an einer Besonderheit der Materie: Die Untervermietung ist nicht verboten, sie ist erlaubnispflichtig. Zwischen beidem liegt ein erheblicher Unterschied, denn in vielen Konstellationen hätte der Mieter die Erlaubnis verlangen können. Verweigert der Vermieter sie zu Unrecht und kündigt anschließend, kann die Kündigung nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein – so der BGH in seiner Entscheidung zur Einzimmerwohnung vom 13.09.2023 (Az. VIII ZR 109/22).

Seit Anfang 2026 hat sich die Ausgangslage für Vermieter jedoch spürbar verbessert. Mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) hat der VIII. Zivilsenat eine seit Jahren offene Frage entschieden: Ein berechtigtes Interesse besteht nicht, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt. Der Zweck des § 553 BGB liege darin, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten – nicht darin, ihm eine Erwerbsquelle zu verschaffen.

Damit ist die Untervermietung als Geschäftsmodell mietrechtlich weitgehend erledigt, und die Auseinandersetzung verschiebt sich: Nicht mehr das "Ob" der Gewinnerzielung ist die Streitfrage, sondern dessen Nachweis – und die formale Sauberkeit des Kündigungsvorgangs. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 23.08.2026.

Unerlaubte Untervermietung: Der Rahmen des § 540 BGB

Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Eine unerlaubte Untervermietung liegt vor, wenn drei Elemente zusammenkommen: eine Gebrauchsüberlassung, ein Dritter und das Fehlen der Erlaubnis.

Der Begriff der Gebrauchsüberlassung ist weiter als oft angenommen. Er setzt kein Entgelt voraus; auch die unentgeltliche Aufnahme eines Bekannten, der die Wohnung in Abwesenheit des Mieters selbstständig nutzt, gehört dazu. Entscheidend ist, dass der Dritte eine eigene, vom Mieter unabhängige Nutzungsposition erhält – dass er also nicht bloß Gast ist. Nicht jede weitere Person ist dabei ein Dritter: Ehegatte, eingetragener Lebenspartner und Kinder des Mieters sind erlaubnisfrei aufzunehmen. Nichteheliche Lebensgefährten, volljährige Geschwister, Freunde oder WG-Mitglieder sind dagegen Dritte – der Mieter benötigt die Erlaubnis, hat auf sie aber in aller Regel einen Anspruch.

Teiluntervermietung und vollständige Überlassung

Die wichtigste Unterscheidung verläuft zwischen der Überlassung eines Teils des Wohnraums und der Überlassung der gesamten Wohnung. Nur die Teiluntervermietung wird von § 553 Abs. 1 BGB privilegiert. Wer die Wohnung vollständig und unter Aufgabe des eigenen Gewahrsams überlässt, hat keinen gesetzlichen Erlaubnisanspruch – hier entscheidet der Vermieter frei.

Die Abgrenzung ist allerdings großzügiger, als der Wortlaut vermuten lässt. Der BGH hat mit Urteil vom 11.06.2014 (Az. VIII ZR 349/13) eine Teiluntervermietung auch dann angenommen, wenn Mieter einer Dreizimmerwohnung während eines mehrjährigen beruflichen Auslandsaufenthalts zwei Zimmer untervermieten und das dritte nur gelegentlich selbst nutzen. Noch weiter ging der Senat mit Urteil vom 13.09.2023 (Az. VIII ZR 109/22): Selbst bei einer Einzimmerwohnung kann ein Anspruch bestehen, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt – etwa durch einen abgeschlossenen Schrank und fortbestehenden Zugang. Maßgeblich ist also nicht die Fläche des zurückbehaltenen Bereichs, sondern der teilweise fortbestehende Besitz.

Die Kehrseite übersehen Vermieter häufig: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

Wann ein Anspruch auf Erlaubnis besteht – und wann nicht

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt, dass für den Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums zu überlassen. Wer eine Vierzimmerwohnung von vornherein anmietet, um sie als Wohngemeinschaft weiterzuvermieten, kann sich nicht auf die Vorschrift berufen.

Den Maßstab legt der BGH traditionell weit aus: Nach der auf das Urteil vom 23.11.2005 (Az. VIII ZR 4/05) zurückgehenden Formel genügt jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Anerkannt sind insbesondere:

• der Wunsch, mit einer weiteren Person zusammenzuleben;
• die Verringerung der eigenen Mietbelastung (BGH, Urteil vom 31.01.2018, Az. VIII ZR 105/17);
• der Erhalt der Wohnung während einer befristeten berufsbedingten Abwesenheit (BGH, Az. VIII ZR 349/13).

Das Interesse ist konkret darzulegen; ein pauschaler Hinweis auf "veränderte Umstände" genügt nicht. Der Vermieter darf verlangen, den vorgesehenen Untermieter namentlich zu erfahren, um seine Ablehnungsrechte prüfen zu können.

Neu seit 2026: Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse

Mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) hat der BGH entschieden, dass ein berechtigtes Interesse nicht besteht, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.

Dem Fall lag eine Berliner Zweizimmerwohnung zugrunde, die der Mieter seit 2009 zu 460 Euro nettokalt bewohnte. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts überließ er sie ab Anfang 2020 ohne Erlaubnis zwei Untermietern – für 962 Euro nettokalt zuzüglich Vorauszahlungen, insgesamt 1.100 Euro monatlich. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin im Februar 2022 ordentlich. Der BGH bestätigte die Räumungsverurteilung: Die Untervermietung ohne Erlaubnis war eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil ein Erlaubnisanspruch gerade nicht bestand. Der Senat verankert das zusätzlich in der Abwägung der beiderseits durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtspositionen und betont den Schutz der Untermieter vor überhöhten Untermieten.

Zwei Punkte hat er ausdrücklich offengelassen: ob zusätzliche Leistungen des Mieters – etwa die Überlassung von Mobiliar – bei der Gewinnermittlung gegenzurechnen sind, und ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) für sich genommen das berechtigte Interesse entfallen ließe. Bei möblierter Untervermietung ist die Gewinnfrage deshalb nicht mit einem simplen Zahlenvergleich beantwortet.

Zulässige Ablehnungsgründe

Auch bei berechtigtem Interesse ist der Anspruch nicht unbedingt. § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB nimmt Fälle aus, in denen in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Die Überbelegung ist der praktisch häufigste Ablehnungsgrund; als grober Orientierungswert gelten rund zwölf Quadratmeter je erwachsener Person, wobei der Zuschnitt der Wohnung mitzubewerten ist. Vorbehalte gegen Nationalität, Beruf oder Lebensform des Untermieters sind dagegen keine tragfähigen Gründe.

Untermietzuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB

§ 553 Abs. 2 BGB erlaubt es, die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen – aber nur, "wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei einer solchen Erhöhung zuzumuten ist". Der Zuschlag ist gesetzlich als Ausnahme konzipiert, nicht als Vergütung für die Erlaubnis. Unzumutbarkeit kommt vor allem bei spürbar erhöhter Nutzungsintensität in Betracht: mehr Personen, stärkere Abnutzung der Gemeinschaftsflächen, höhere nicht verbrauchsabhängige Kosten.

Entscheidend ist der Zeitpunkt: Der Mieter muss bereits bei Erteilung der Erlaubnis wissen, ob und in welcher Höhe ein Zuschlag erhoben wird. Wer vorbehaltlos erlaubt und Monate später nachfordert, dringt damit regelmäßig nicht durch. Der Zuschlag ist außerdem kein Instrument zur Beteiligung an einem Untermietgewinn – nach der Systematik des BGH-Urteils vom 28.01.2026 ist die gewinnbringende Untervermietung schon nicht erlaubnisfähig und wird durch eine Gewinnbeteiligung nicht legalisiert.

Rechenbeispiel: Zuschlag bei Aufnahme einer zweiten Person

Eigene Modellrechnung zur Größenordnung, kein Rechtsprechungswert.

Eine 78 m² große Dreizimmerwohnung ist zu 780 Euro nettokalt vermietet (10,00 Euro/m²); die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 11,20 Euro/m², also 873,60 Euro. Der Mieter möchte ein Zimmer für 420 Euro untervermieten.

• Unzumutbarkeit prüfen: Die Bewohnerzahl steigt von eins auf zwei; nicht verbrauchsabhängige Positionen und die Abnutzung der Gemeinschaftsflächen nehmen zu. Ein Zuschlag ist begründbar.
• Spielraum ermitteln: 873,60 − 780,00 = 93,60 Euro. Nach der in Berlin diskutierten Praxis einer Beteiligung von rund 20 Prozent des Untermietzinses ergäben sich 84,00 Euro.
• Deckelung beachten: 780,00 + 84,00 = 864,00 Euro liegen unter der Vergleichsmiete – der Betrag wäre haltbar. Läge die Ausgangsmiete bereits bei 870 Euro, bliebe praktisch kein Raum.
• Dokumentieren: Zuschlag zusammen mit der Erlaubnis schriftlich vereinbaren, befristet auf die Dauer der Untervermietung, mit Regelung des Wegfalls.

Diese Deckelung ist der Grund, weshalb Untermietzuschläge in Beständen mit marktnaher Miete selten durchsetzbar sind.

Sonderfall: gewerbliche Kurzzeitvermietung über Plattformen

Die tageweise Überlassung an Touristen ist kein Unterfall der gewöhnlichen Untervermietung, sondern mietrechtlich deutlich schärfer zu beurteilen. Der BGH hat mit Urteil vom 08.01.2014 (Az. VIII ZR 210/13) entschieden, dass eine erteilte Untervermietungserlaubnis ohne besondere Anhaltspunkte nicht das Recht umfasst, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen; diese Nutzung unterscheide sich grundlegend von einer auf Dauer angelegten Untervermietung.

Ein Erlaubnisanspruch nach § 553 Abs. 1 BGB besteht hier praktisch nie: Zum einen fehlt es meist an der Teiluntervermietung, weil die Wohnung während der Buchungen vollständig überlassen wird. Zum anderen ist die Kurzzeitvermietung nach der Logik des Urteils vom 28.01.2026 typischerweise auf Gewinnerzielung gerichtet. Für den Untermietvertrag selbst greift § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird – am Pflichtverstoß im Hauptmietverhältnis ändert das nichts. Das LG Berlin hat mit Beschluss vom 03.02.2015 (Az. 67 T 29/15) angenommen, dass die Überlassung an Touristen die fristlose Kündigung rechtfertigt, wenn der Mieter das Inserat nach einer Abmahnung online lässt – auf weitere Buchungen kommt es dann nicht mehr an.

Daneben steht das Zweckentfremdungsrecht der Länder mit Genehmigungspflichten, Registriernummern und je nach Landesrecht bis in den sechsstelligen Bereich reichenden Bußgeldrahmen. Seit dem 20.05.2026 gilt zusätzlich die Verordnung (EU) 2024/1028: Plattformen müssen Registriernummern verifizieren und Aktivitätsdaten monatlich an eine zentrale nationale Stelle melden. Verstöße werden dadurch deutlich leichter aufgedeckt. Ein zweckentfremdungsrechtlicher Verstoß begründet für sich genommen zwar keine Kündigung, ist aber ein starkes Indiz für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

Kündigung: fristlos, ordentlich – und warum die Abmahnung entscheidet

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Die Erheblichkeitsschwelle ist nicht formal: Eine kurzzeitige Überlassung an einen Bekannten erreicht sie regelmäßig nicht, die dauerhafte Überlassung der gesamten Wohnung oder eine wiederholte gewerbliche Kurzzeitvermietung dagegen ohne Weiteres. Zu berücksichtigen sind Dauer, Umfang, Zahl der Dritten, wirtschaftlicher Vorteil und die Reaktion auf die Beanstandung.

Die Abmahnung als Wirksamkeitsvoraussetzung

§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB verlangt vor der fristlosen Kündigung eine erfolglose Abmahnung oder den fruchtlosen Ablauf einer Abhilfefrist. Entbehrlich ist sie nach Satz 2 nur ausnahmsweise – etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Instanzgerichte haben das bei hartnäckiger gewerblicher Plattformvermietung bejaht; verlassen sollte sich darauf niemand.

Die Abmahnung muss den Sachverhalt konkret bezeichnen: welche Wohnung, welcher Zeitraum, welche Person oder welches Inserat. Formulierungen wie "Sie vermieten offenbar unter" sind zu unbestimmt. Erforderlich sind zudem eine klare Aufforderung zur Beendigung, eine angemessene Frist und der ausdrückliche Hinweis auf die Kündigung im Wiederholungsfall. Der Zugang ist nachweisbar zu bewirken – ein Bote mit Zeugenvermerk oder ein Einwurf-Einschreiben sind dem Übergabe-Einschreiben vorzuziehen, das bei Nichtabholung nicht zugeht.

Ordentliche Kündigung und Unterlassungsklage

Der verlässlichere Weg ist häufig die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – genau diesen Weg hat die Vermieterin im Fall VIII ZR 228/23 gewählt und beim BGH bestätigt bekommen. Die Erheblichkeitsanforderungen sind etwas niedriger; dafür gelten die Fristen des § 573c BGB von bis zu neun Monaten. Eine Abmahnung ist hier nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen: Sie belegt das Verschulden und entkräftet den Einwand, der Mieter habe die Erlaubnisbedürftigkeit nicht erkannt. Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Kündigungsgründe im Schreiben angegeben werden; nachgeschobene Gründe bleiben grundsätzlich außer Betracht. Regelmäßig empfiehlt es sich, fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung in einem Schreiben zu verbinden.

Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kommt daneben die Unterlassungsklage nach § 541 BGB in Betracht. Sie ist sinnvoll, wenn ein an sich zuverlässiger Mieter erhalten bleiben soll oder die Erheblichkeitsschwelle zweifelhaft ist; der Titel erlaubt die Vollstreckung über Ordnungsmittel nach § 890 ZPO. Bei laufenden Inseraten ist ergänzend eine einstweilige Verfügung zu prüfen.

Beweislast und Beweismittel des Vermieters

Die Darlegungs- und Beweislast für die unerlaubte Untervermietung, für die Abmahnung und für die erhebliche Rechtsverletzung trägt der Vermieter. Das ist die eigentliche Hürde: Rechtlich ist die Lage seit 2026 klar, tatsächlich fehlt es häufig an Nachweisen. In Betracht kommen:

• Plattforminserate: Screenshots mit sichtbarem Datum, vollständiger URL, Inseratsnummer, Preis und Bewertungstexten. Datierte Bewertungen belegen tatsächliche Aufenthalte, nicht nur ein Angebot.
• Zeugen: Nachbarn, Hausmeister, Reinigungskräfte – Aussagen zu wechselnden Personen, Rollkoffern oder Schlüsselsafes.
• Namensschilder und Postzustellung: fremde Namen an Klingel, Briefkasten oder Wohnungstür.
• Untermieter und Meldedaten: Der Untermieter kann als Zeuge benannt werden; die Anmeldung bei der Meldebehörde ist ein Indiz.
• Auskunftsverlangen: Der Vermieter kann Auskunft über Person, Anschrift und Untermietzins verlangen; verweigerte Auskunft wirkt sich prozessual zulasten des Mieters aus.

Unzulässig sind verdeckte Videoüberwachung, das Betreten der Wohnung ohne Einwilligung und das Öffnen fremder Post. Solche Mittel sind prozessual angreifbar und begründen ihrerseits Ansprüche des Mieters. Für die Gewinnfrage gilt eine praktische Erleichterung: Der Vermieter stellt eigene Miete und Untermietzins gegenüber; ergibt sich ein deutlicher Überschuss, muss der Mieter gegenzurechnende Aufwendungen oder Zusatzleistungen substantiiert darlegen.

Herausgabe des Mehrerlöses und Schadensersatz

Hier weicht die Rechtslage von der verbreiteten Erwartung ab. Während des laufenden Hauptmietverhältnisses hat der Vermieter nach herrschender Auffassung keinen Anspruch auf Herausgabe des erzielten Mehrerlöses. Eine entsprechende Anwendung des § 816 Abs. 1 BGB wird überwiegend abgelehnt, weil der Vermieter keine Rechtsposition verliert und ihm das vertragsrechtliche Instrumentarium zur Verfügung steht; ein Anspruch aus § 812 BGB scheitert an derselben Erwägung.

Anders liegt es nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs. Der BGH hat mit Urteil vom 12.08.2009 (Az. XII ZR 76/08) für diese Zeit einen Anspruch auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen über §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB bejaht – einschließlich eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Wer abschöpfen will, muss also zunächst kündigen und den Räumungsanspruch rechtshängig machen.

Bleibt § 280 Abs. 1 BGB: Schadensersatz setzt einen konkreten, kausalen Schaden voraus – etwa Instandsetzungskosten nach intensiver Kurzzeitnutzung, Mietausfall durch Auszug gestörter Nachbarmieter oder Rechtsverfolgungskosten nach begründeter Abmahnung. Der entgangene Untermietgewinn ist kein ersatzfähiger Schaden, weil er dem Vermieter auch bei rechtmäßigem Verhalten nicht zugestanden hätte.

Vorgehen Schritt für Schritt

1. Sachverhalt sichern, bevor gehandelt wird: datierte Screenshots, Zeugennotizen, Fotos. Beweise verschwinden, sobald der Mieter von der Beanstandung erfährt.
2. Erlaubnislage prüfen: Mietvertrag, Nachträge und Korrespondenz durchsehen. Eine allgemeine Erlaubnis deckt keine Touristenvermietung.
3. Rechtlich bewerten: Teil- oder Vollüberlassung? Erlaubnisanspruch nach § 553 Abs. 1 BGB? Gewinnerzielung? Ablehnungsgrund nach Satz 2?
4. Auskunft verlangen: Person, Anschrift, Untermietzins, Beginn und Umfang – schriftlich, mit Frist.
5. Konkret abmahnen: Sachverhalt bezeichnen, Beendigung fordern, Frist setzen, Kündigung androhen, Zugang nachweisen.
6. Fristablauf dokumentieren: erneut prüfen, ob Inserat entfernt und Überlassung beendet wurde.
7. Kündigen: fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB und hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, begründet nach § 569 Abs. 4 und § 573 Abs. 3 BGB, an alle Mieter gerichtet und von allen Vermietern unterzeichnet.
8. Nebenansprüche verfolgen: Räumungsklage erheben, Nutzungsherausgabe ab Rechtshängigkeit und konkreten Schaden beziffern; alternativ Unterlassungsklage nach § 541 BGB.

Praxisbeispiel 1: Plattformvermietung während eines Auslandsaufenthalts

Eigene, plausible Fallkonstruktion.

Eine 62 m² große Zweizimmerwohnung ist seit 2015 zu 540 Euro nettokalt vermietet, Warmmiete 720 Euro. Im März entdeckt der Hausmeister einen Schlüsselsafe am Fallrohr; die Verwaltung findet ein Plattforminserat mit den Fotos der Wohnung, 74 Bewertungen und einem Nachtpreis von 95 Euro. Der Mieter arbeitet seit Januar befristet für zwei Jahre im Ausland.

Bewertung: Der Mieter überlässt die gesamte Wohnung; ein Teiluntervermietungsanspruch scheidet aus. Selbst bei zurückbehaltenem Bereich fehlte das berechtigte Interesse: Bei durchschnittlich 18 belegten Nächten monatlich stehen rund 1.710 Euro Einnahmen wohnungsbezogenen Aufwendungen von 720 Euro gegenüber – ein klarer Gewinn im Sinne des Urteils vom 28.01.2026. Die allgemeine Untermieterlaubnis aus dem Mietvertrag deckt die Touristenvermietung nach BGH VIII ZR 210/13 nicht.

Vorgehen und Ergebnis: Die Verwaltung sichert 14 datierte Screenshots einschließlich der Bewertungen der letzten sechs Monate und eine Aktennotiz des Hausmeisters. Am 12. März geht eine Abmahnung per Boten mit Zeugenvermerk an Wohnungs- und Auslandsanschrift: Beendigung und Entfernung des Inserats bis zum 26. März, Kündigungsandrohung. Am 27. März ist das Inserat weiterhin online, zwei Bewertungen sind hinzugekommen. Am 30. März wird fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt; die Räumungsklage wird am 20. April rechtshängig – ab diesem Zeitpunkt kann die Herausgabe der gezogenen Nutzungen verlangt werden. Parallel meldet die Verwaltung den Sachverhalt der Zweckentfremdungsbehörde, weil andernfalls dem Eigentümer selbst ordnungsrechtliche Folgen drohen können.

Praxisbeispiel 2: Abgelehnte Erlaubnis wegen Überbelegung

Ebenfalls eine eigene Fallkonstruktion.

Eine 54 m² große Zweizimmerwohnung ist an ein Ehepaar mit einem achtjährigen Kind vermietet. Im Mai bittet der Mieter schriftlich um Erlaubnis, das kleinere Zimmer an zwei Bekannte unterzuvermieten – Grund ist eine unerwartete Verringerung des Haushaltseinkommens.

Bewertung: Das berechtigte Interesse ist zu bejahen, da der Wunsch nach Verringerung der Mietbelastung anerkannt ist (BGH, Az. VIII ZR 105/17), und es handelt sich um eine Teiluntervermietung. Der Anspruch scheitert jedoch an § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB: Bei Aufnahme zweier weiterer Erwachsener wären fünf Personen – vier davon erwachsen – auf 54 m² untergebracht. Bei einem Orientierungswert von rund zwölf Quadratmetern je erwachsener Person ist der Wohnraum übermäßig belegt.

Vorgehen und Ergebnis: Die Verwaltung lehnt nicht pauschal ab, sondern antwortet binnen zwei Wochen schriftlich, begründet die Ablehnung ausdrücklich mit der Überbelegung und unterbreitet ein Gegenangebot: Erlaubnis zur Untervermietung des kleineren Zimmers an eine erwachsene Person, befristet auf zwölf Monate, unter Nennung der Person und ohne Zuschlag, weil sich die Kostenstruktur bei einer Person nicht wesentlich ändert. Der Mieter nimmt an; die Erlaubnis wird personenbezogen und befristet erteilt, mit ausdrücklichem Ausschluss tageweiser Überlassung und Erlöschen beim Auszug des benannten Untermieters. Eine unbegründete Ablehnung hätte dem Mieter dagegen das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB und – bei rechtswidriger Verweigerung – einen Schadensersatzanspruch analog BGH VIII ZR 349/13 eröffnet.

Typische Fehler des Vermieters

• Fristlose Kündigung ohne Abmahnung: der mit Abstand häufigste Fehler; die Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ist eng auszulegen.
• Unbestimmte Abmahnung: ohne Zeitraum, Person oder Inserat, ohne Frist und ohne Kündigungsandrohung fehlt die Warnfunktion.
• Nur fristlos gekündigt: Ohne hilfsweise ordentliche Kündigung ist das Verfahren verloren, wenn das Gericht die Erheblichkeit anders bewertet.
• Beweise nicht gesichert: Inserate verschwinden binnen Stunden.
• Erlaubnis pauschal verweigert: macht die spätere Kündigung nach § 242 BGB angreifbar (vgl. BGH VIII ZR 109/22) und kann Schadensersatz auslösen.
• Untermietzuschlag nachgeschoben: Er muss bei Erteilung der Erlaubnis feststehen.
• Auf den Mehrerlös spekuliert: Der Anspruch entsteht erst mit Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs.
• Kündigung formal fehlerhaft: nicht alle Mieter adressiert, nicht von allen Vermietern unterschrieben, Begründung unvollständig.
• Jahrelang geduldet, dann gekündigt: Wer lange widerspruchslos hinnimmt, riskiert den Verwirkungseinwand.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 23.08.2026): § 540 Abs. 1 BGB (Erlaubnisvorbehalt, Sonderkündigungsrecht des Mieters), § 541 BGB (Unterlassungsklage), § 543 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 BGB (fristlose Kündigung, Abmahnungserfordernis), § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch), § 553 Abs. 1 bis 3 BGB (Erlaubnisanspruch, Untermietzuschlag, Abweichungsverbot), §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse), § 569 Abs. 4 BGB, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 BGB, § 573c BGB (Fristen), §§ 812, 816 BGB, § 280 Abs. 1 BGB, §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB (Nutzungsherausgabe nach Rechtshängigkeit), § 890 ZPO, Zweckentfremdungsrecht der Länder, Verordnung (EU) 2024/1028 (anwendbar seit 20.05.2026).

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BGH, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht nicht, wenn der Mieter dadurch einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt; die unerlaubte gewinnbringende Untervermietung rechtfertigt die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Vorinstanzen: AG Charlottenburg, 20.09.2022, Az. 225 C 54/22; LG Berlin, 27.09.2023, Az. 64 S 270/22.
• BGH, Urteil vom 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22: Auch der Mieter einer Einzimmerwohnung kann einen Anspruch auf Teiluntervermietungserlaubnis haben, wenn er den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt; eine Kündigung kann nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein.
• BGH, Urteil vom 31.01.2018, Az. VIII ZR 105/17: Der Wunsch, die eigene Mietbelastung zu verringern, ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.
• BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13: Bei befristetem beruflichem Auslandsaufenthalt besteht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung von Teilen der Wohnung; die zu Unrecht verweigerte Erlaubnis begründet Schadensersatz wegen entgangener Untermieteinnahmen.
• BGH, Urteil vom 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13: Eine allgemein erteilte Untervermietungserlaubnis umfasst ohne besondere Anhaltspunkte nicht das Recht, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen.
• BGH, Urteil vom 12.08.2009, Az. XII ZR 76/08: Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter im Rahmen der Nutzungsherausgabe auch die Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses.
• BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 4/05: Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.
• LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2015, Az. 67 T 29/15: Die Überlassung an Touristen über eine Buchungsplattform rechtfertigt die fristlose Kündigung, wenn der Mieter das Inserat trotz Abmahnung online lässt.

Checkliste

• [ ] Mietvertrag und Nachträge auf bestehende Untermieterlaubnis geprüft
• [ ] Teil- oder Vollüberlassung eindeutig bestimmt
• [ ] Erlaubnisanspruch nach § 553 Abs. 1 BGB bewertet
• [ ] Gewinnerzielung anhand Miete und Untermietzins gegenübergestellt
• [ ] Ablehnungsgründe nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB dokumentiert
• [ ] Beweise datiert gesichert: Screenshots, Bewertungen, Zeugennotizen, Fotos
• [ ] Auskunft über Person, Anschrift und Untermietzins schriftlich verlangt
• [ ] Abmahnung konkret gefasst, Frist gesetzt, Kündigung angedroht
• [ ] Zugang der Abmahnung nachweisbar bewirkt
• [ ] Fristablauf und Fortbestehen des Verstoßes erneut dokumentiert
• [ ] Kündigung fristlos und hilfsweise ordentlich erklärt, vollständig begründet
• [ ] Alle Mieter adressiert, alle Vermieter unterschrieben
• [ ] Unterlassungsklage nach § 541 BGB als Alternative geprüft
• [ ] Zweckentfremdungsrechtliche Lage der Kommune geprüft
• [ ] Nutzungsherausgabe ab Rechtshängigkeit und konkreter Schaden beziffert

Häufige Fragen (FAQ)

Darf der Vermieter die Untervermietung generell im Mietvertrag verbieten?

Ein formularvertragliches Totalverbot ist unwirksam, weil es den Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB unterläuft, der nach § 553 Abs. 3 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden kann. Zulässig ist der Hinweis auf die Erlaubnispflicht nach § 540 BGB. Für die vollständige Überlassung der Wohnung bleibt es dabei, dass der Vermieter frei entscheiden kann.

Muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter mit der Untermiete Gewinn macht?

Nein. Nach BGH, Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23), besteht kein berechtigtes Interesse, wenn der Mieter über die Deckung seiner wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus Gewinn erzielt. Ob Zusatzleistungen wie eine Möblierung gegenzurechnen sind, hat der Senat offengelassen – bei möblierter Untervermietung ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich.

Ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich?

Nur ausnahmsweise. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB verlangt grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung; entbehrlich ist sie nach Satz 2 etwa, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Instanzgerichte haben das bei hartnäckiger gewerblicher Plattformvermietung angenommen. Wer sich darauf verlässt, riskiert dennoch die Unwirksamkeit der gesamten Kündigung.

Kann der Vermieter den erzielten Untermietgewinn herausverlangen?

Während des laufenden Mietverhältnisses in aller Regel nicht; eine entsprechende Anwendung des § 816 Abs. 1 BGB wird überwiegend abgelehnt. Erst nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter nach §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB die Herausgabe der gezogenen Nutzungen einschließlich eines Mehrerlöses (BGH, Az. XII ZR 76/08). Schadensersatz nach § 280 BGB setzt einen konkret nachweisbaren Schaden voraus.

Wie hoch darf ein Untermietzuschlag sein?

Einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz gibt es nicht. § 553 Abs. 2 BGB erlaubt eine angemessene Erhöhung nur, wenn dem Vermieter die Erlaubnis ohne sie nicht zuzumuten ist. In der Berliner Praxis wird eine Beteiligung von etwa 20 Prozent des Untermietzinses diskutiert, begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Entscheidend bleibt die konkrete Mehrbelastung; der Zuschlag muss bei Erteilung der Erlaubnis feststehen.

Deckt eine erteilte Untermieterlaubnis auch die Vermietung über Buchungsplattformen?

Nein. Nach BGH, Urteil vom 08.01.2014 (Az. VIII ZR 210/13), umfasst eine allgemeine Erlaubnis ohne besondere Anhaltspunkte nicht die tageweise Überlassung an Touristen. Erlaubnisse sollten deshalb personenbezogen, befristet und mit ausdrücklichem Ausschluss der Kurzzeitvermietung erteilt werden.

Was gilt zusätzlich zum Mietrecht bei Kurzzeitvermietung?

Neben dem Mietvertrag greift das Zweckentfremdungsrecht der Länder mit Genehmigungspflichten, Registriernummern und teils sechsstelligen Bußgeldrahmen. Seit dem 20.05.2026 verpflichtet die Verordnung (EU) 2024/1028 Plattformen zusätzlich, Registriernummern zu verifizieren und Aktivitätsdaten monatlich an eine zentrale nationale Stelle zu melden.

Quellen & Rechtshinweis

• BGB, insbesondere §§ 99, 280, 292, 540, 541, 543, 546, 549, 553, 556d ff., 569, 573, 573c, 812, 816, 987
• ZPO § 890 (Vollstreckung von Unterlassungstiteln)
• Zweckentfremdungsgesetze und -satzungen der Länder und Kommunen
• Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu kurzfristigen Vermietungen, anwendbar seit 20.05.2026
• BGH, VIII ZR 228/23 (28.01.2026, nebst Pressemitteilung Nr. 024/2026); BGH, VIII ZR 109/22 (13.09.2023); BGH, VIII ZR 105/17 (31.01.2018); BGH, VIII ZR 349/13 (11.06.2014); BGH, VIII ZR 210/13 (08.01.2014); BGH, XII ZR 76/08 (12.08.2009); BGH, VIII ZR 4/05 (23.11.2005); LG Berlin, 67 T 29/15 (03.02.2015)

Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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