Untervermietung: Anspruch, Erlaubnis und aktuelle BGH-Urteile nach § 553 BGB

Auf einen Blick: Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte im Mietverhältnis. Nach § 553 BGB haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Untervermietung erlaubt – wenn ein berechtigtes Interesse besteht und der Vermieter nicht wichtige Gründe dagegen hat. Der Bundesgerichtshof hat 2026 klargestellt, dass eine gewinnorientierte Untervermietung dagegen regelmäßig unzulässig ist. Für Vermieter und Verwalter kommt es auf die saubere Prüfung des Einzelfalls an.

Gliederung

• Was Untervermietung rechtlich bedeutet
• Der Erlaubnisanspruch nach § 553 BGB
• Was als berechtigtes Interesse gilt
• Wann der Vermieter die Untervermietung verweigern darf
• Der Untermietzuschlag
• Aktuelle BGH-Rechtsprechung 2024–2026
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen
• Quellen & Rechtshinweis

Was Untervermietung rechtlich bedeutet

Von Untervermietung spricht man, wenn ein Mieter den gemieteten Wohnraum ganz oder teilweise einem Dritten zum Gebrauch überlässt. Das Gesetz unterscheidet dabei zwei Konstellationen. Die allgemeine Regel des § 540 BGB betrifft die Gebrauchsüberlassung an Dritte insgesamt: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht an einen Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

Für die praktisch wichtigste Variante – die Untervermietung eines Teils der Wohnung – gilt zusätzlich die speziellere Regelung des § 553 BGB. Sie räumt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen echten Anspruch auf Erlaubnis ein. Wichtig ist die Abgrenzung: § 553 BGB deckt nur die teilweise Überlassung. Wer die komplette Wohnung untervermieten und selbst ausziehen will, kann sich nicht auf diesen Anspruch berufen.

Ohne die erforderliche Erlaubnis ist die Untervermietung eine Pflichtverletzung. Sie kann nach Abmahnung sogar zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses führen. Deshalb sollten Mieter immer zuerst die Erlaubnis einholen – und Verwalter Anfragen zügig und dokumentiert bearbeiten.

Der Erlaubnisanspruch nach § 553 BGB

Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung entsteht. Drei Merkmale müssen zusammenkommen: Es muss sich um die Überlassung eines Teils des Wohnraums handeln, das berechtigte Interesse muss nachträglich – also erst nach Vertragsschluss – entstanden sein, und es dürfen keine Gründe in der Person des Untermieters oder der Überbelegung entgegenstehen.

Der Anspruch bedeutet nicht, dass der Mieter einfach untervermieten darf. Er muss die Erlaubnis vorher beim Vermieter einholen und dabei den Untermieter konkret benennen. Der Vermieter darf prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Sind sie erfüllt, ist er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet; verweigert er sie zu Unrecht, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.

Was als berechtigtes Interesse gilt

Der Begriff des berechtigten Interesses ist weit auszulegen und umfasst jedes vernünftige, nachvollziehbare Interesse persönlicher oder wirtschaftlicher Art. Anerkannt sind insbesondere:

• der Wunsch, durch Untervermietung die eigene Mietbelastung zu senken, etwa nach dem Auszug des Partners oder bei gestiegenen Lebenshaltungskosten,
• die Aufnahme eines Partners, Angehörigen oder einer Pflegeperson,
• eine berufsbedingte längere Abwesenheit, während der ein Teil der Wohnung genutzt werden soll,
• der Wunsch, die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts nicht ganz aufzugeben.

Entscheidend ist, dass das Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden ist. Wer bereits bei Anmietung die Untervermietung plante, kann sich in der Regel nicht auf § 553 BGB berufen. Auch muss das Interesse den konkreten Untermietwunsch tragen – ein bloß allgemeiner Wunsch reicht nicht aus.

Wann der Vermieter die Untervermietung verweigern darf

Der Erlaubnisanspruch ist nicht grenzenlos. Der Vermieter darf die Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein klassischer Fall der Unzumutbarkeit ist die Überbelegung: Soll etwa eine kleine Wohnung mit mehreren zusätzlichen Personen belegt werden, kann der Vermieter ablehnen.

Ein wichtiger, in der Praxis zunehmend relevanter Grenzfall ist die gewinnorientierte Untervermietung. Will der Mieter mit der Untervermietung nicht nur seine Kosten decken, sondern darüber hinaus Gewinn erzielen, fehlt es nach der aktuellen Rechtsprechung an einem berechtigten Interesse. Ein deutliches Missverhältnis zwischen der eigenen Miete und dem vom Untermieter verlangten Entgelt ist dabei ein gewichtiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielung.

Ebenfalls nicht von § 553 BGB gedeckt ist die kurzzeitige, gewerbsartige Vermietung über Plattformen wie Ferienwohnungsportale. Eine solche Nutzung geht über die teilweise Wohnraumüberlassung hinaus und kann in vielen Städten zusätzlich gegen Zweckentfremdungsverbote verstoßen. Verwalter sollten hier besonders aufmerksam sein.

Der Untermietzuschlag

Erlaubt der Vermieter die Untervermietung, kann er unter Umständen einen Untermietzuschlag verlangen. § 553 Abs. 2 BGB sieht vor, dass der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen darf, wenn ihm die Überlassung nur bei einer solchen Erhöhung zuzumuten ist. Der Zuschlag ist also kein Automatismus, sondern setzt eine zusätzliche Belastung des Vermieters voraus – etwa durch höhere Abnutzung oder gestiegene Betriebskosten.

Die Höhe des Zuschlags muss angemessen sein. In der Praxis orientieren sich Gerichte an einem moderaten Aufschlag, der die tatsächliche Mehrbelastung abbildet. Ein pauschaler, deutlich überzogener Zuschlag ist unzulässig. Für Verwalter empfiehlt es sich, die Begründung des Zuschlags nachvollziehbar zu dokumentieren, damit er im Streitfall Bestand hat.

Aktuelle BGH-Rechtsprechung 2024–2026

Der Bundesgerichtshof hat die Konturen des Untervermietungsrechts in den letzten Jahren geschärft. Mit Blick auf Nebenwohnungen hat der BGH bestätigt, dass ein Anspruch auf Erlaubnis auch dann bestehen kann, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt verlagert, aber weiterhin einen Teil der Wohnung für sich nutzt und behält.

Die zentrale jüngere Entscheidung betrifft die gewinnorientierte Untervermietung: Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) hat der BGH entschieden, dass eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Zugleich hat der BGH betont, dass der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung seiner Mietaufwendungen sehr wohl ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse ist. Maßgeblich bleibt stets eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls.

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das eine klare Leitlinie: Die Untervermietung zur Kostensenkung ist grundsätzlich zu erlauben, die Untervermietung zur Gewinnerzielung dagegen nicht. Zwischen beiden Polen entscheidet die Abwägung im Einzelfall – insbesondere das Verhältnis von Hauptmiete und verlangtem Untermietentgelt.

Praxisbeispiel

Eine Mieterin bewohnt eine 3-Zimmer-Wohnung. Nach der Trennung von ihrem Partner möchte sie ein Zimmer untervermieten, um die Miete allein tragen zu können. Sie benennt gegenüber der Verwaltung einen konkreten Untermieter und legt dessen Daten offen. Da das berechtigte Interesse – die Senkung der Mietbelastung – erst nach Vertragsschluss entstanden ist und keine Überbelegung droht, besteht ein Anspruch nach § 553 BGB. Die Verwaltung erteilt die Erlaubnis.

Anders liegt der Fall, wenn dieselbe Mieterin zwei Zimmer zu einem Preis untervermieten will, der ihre gesamte Miete deutlich übersteigt und ihr einen monatlichen Überschuss verschafft. Hier spricht das auffällige Missverhältnis für eine unzulässige Gewinnerzielung – die Verwaltung darf die Erlaubnis verweigern. Das Beispiel zeigt, wie entscheidend die konkrete Ausgestaltung des Untermietverhältnisses ist.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte, Sonderkündigungsrecht) und § 553 BGB (Erlaubnisanspruch bei Untervermietung eines Teils des Wohnraums, Untermietzuschlag).

Wegweisend ist das Urteil des BGH vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23): Eine gewinnorientierte Untervermietung, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, begründet kein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB; der Wunsch nach Verringerung der Mietaufwendungen dagegen schon. Der BGH stellt zudem klar, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen eigener Miete und Untermietentgelt ein gewichtiges Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielung sein kann und stets eine Einzelfallwürdigung erforderlich bleibt.

Ergänzend hat der BGH in seiner Rechtsprechung zur Untervermietung von Nebenwohnungen anerkannt, dass der Erlaubnisanspruch auch bei Verlagerung des Lebensmittelpunkts bestehen kann, solange der Mieter einen Teil der Wohnung für sich behält. Die genaue Aktenzeichenzuordnung dieser älteren Entscheidung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Checkliste

• [ ] Handelt es sich um die Überlassung eines Teils der Wohnung (nicht der gesamten Wohnung)?
• [ ] Ist das berechtigte Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden?
• [ ] Wird ein konkreter Untermieter benannt?
• [ ] Dient die Untervermietung der Kostensenkung – oder der Gewinnerzielung?
• [ ] Steht das verlangte Untermietentgelt in einem auffälligen Missverhältnis zur Hauptmiete?
• [ ] Droht Überbelegung oder liegt ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vor?
• [ ] Ist ein angemessener Untermietzuschlag gerechtfertigt und dokumentiert?

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ich ohne Erlaubnis untervermieten?
Nein. Die Untervermietung setzt die Erlaubnis des Vermieters voraus. Ohne Erlaubnis liegt eine Pflichtverletzung vor, die nach Abmahnung zur Kündigung führen kann.

Muss der Vermieter die Untervermietung immer erlauben?
Nur wenn die Voraussetzungen des § 553 BGB vorliegen: Überlassung eines Teils der Wohnung, nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse und keine entgegenstehenden Gründe wie Überbelegung.

Ist die Untervermietung zur Senkung der eigenen Miete zulässig?
Ja. Der Wunsch, die eigene Mietbelastung zu verringern, ist ein anerkanntes berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB.

Darf ich mit der Untervermietung Gewinn machen?
Nein. Nach der BGH-Rechtsprechung begründet eine über die Kostendeckung hinausgehende Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse. Ein auffälliges Missverhältnis der Entgelte ist ein Indiz dafür.

Kann der Vermieter einen Zuschlag verlangen?
Ja, sofern ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Der Zuschlag muss der tatsächlichen Mehrbelastung entsprechen.

Gilt § 553 BGB auch für Airbnb und Kurzzeitvermietung?
Nein. Die gewerbsartige Kurzzeitvermietung geht über die teilweise Wohnraumüberlassung hinaus und kann zusätzlich gegen Zweckentfremdungsverbote verstoßen.

Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?
Der Vermieter kann abmahnen und bei fortgesetztem Verstoß kündigen. Bei gewinnorientierter Untervermietung kommen zudem Herausgabeansprüche in Betracht.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: § 540 BGB; § 553 BGB. Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 (gewinnorientierte Untervermietung); BGH-Rechtsprechung zur Untervermietung von Nebenwohnungen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Das Thema Untervermietung verlangt in der Mietverwaltung ein sicheres Gespür für den Einzelfall: Erlaubnisanspruch prüfen, Untermieter dokumentieren, Zuschlag begründen und dabei die aktuelle BGH-Rechtsprechung im Blick behalten. Die EXTRA Immobilien Gruppe steht als digitale, persönliche Technologieverwaltung genau dafür – wir verbinden moderne Verwaltungssoftware mit echter Erreichbarkeit und fundierter Rechtskenntnis.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Schnelle, dokumentierte Bearbeitung von Untervermietungsanfragen
• Digitale Aktenführung für rechtssichere Erlaubnisse und Zuschläge
• Laufend aktualisiertes Wissen zur BGH-Rechtsprechung
• Persönliche Ansprechpartner statt anonymer Servicenummer
• Transparente Kommunikation zwischen Eigentümern und Mietern

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Sie möchten Ihre Immobilie souverän und rechtssicher verwalten lassen? Daniel Mathiesen und das Team der EXTRA Immobilien Gruppe begleiten Sie persönlich und mit moderner Technologie.

👉 Jetzt Angebot abholen