Untergemeinschaften in der Mehrhausanlage: Beschlusskompetenz, Kosten und Abrechnung

Auf einen Blick: Eine Untergemeinschaft WEG entsteht nicht durch Übung, nicht durch Beschluss und nicht dadurch, dass die Eigentümer eines Hauses sich seit Jahren getrennt treffen – sie entsteht ausschließlich durch die Gemeinschaftsordnung, also durch die Teilungserklärung oder eine spätere Vereinbarung. Rechtsfähig ist und bleibt allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a WEG. Die Untergemeinschaft ist ein Innenverhältnis: Sie kann eigene Beschlusskompetenzen haben, eigene Wirtschaftspläne, eigene Rücklagen und eigene Sonderumlagen – aber sie kann nicht selbst Verträge schließen, nicht selbst klagen und nicht selbst haften. Nach außen stehen alle Eigentümer der Gesamtanlage ein; § 9a Abs. 4 WEG kennt keine Hausgrenzen. Wer diese Trennung zwischen Innen- und Außenverhältnis sauber führt, bekommt eine Mehrhausanlage in den Griff. Wer sie verwischt, produziert anfechtbare Beschlüsse, unbrauchbare Abrechnungen und jahrelange Konflikte. Dieser Beitrag zeigt, wie Beschlusskompetenz, Kostentrennung und Abrechnung in der Praxis zusammenspielen. Rechtsstand: 17.09.2026.

Gliederung

• Was eine Mehrhausanlage ist – und was eine Untergemeinschaft nicht ist
• Die Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 WEG und die Gemeinschaftsordnung
• Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft: Voraussetzungen und Grenzen
• Kostentrennung nach § 16 Abs. 2 WEG und die Doppelbedingung des BGH
• Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG: Warum die Hausgrenze am Gartentor endet
• Versammlung, Einladung und Stimmrecht in der Untergemeinschaft (§§ 23, 25 WEG)
• Wirtschaftsplan, Vorschüsse und Jahresabrechnung: getrennte Abrechnungskreise
• Praxisbeispiel: Die Dachsanierung in Haus B
• Rechenbeispiel: Sonderumlage über 96.000 Euro in der Untergemeinschaft
• Anfechtung nach § 44 WEG – auch durch nicht zugehörige Eigentümer
• Verwalterpraxis: Kontenführung, Buchungslogik, Dokumentation
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung: Warum die Untergemeinschaft WEG das meistunterschätzte Konstrukt im Wohnungseigentum ist

Mehrhausanlagen sind in deutschen Städten und Neubauquartieren die Regel, nicht die Ausnahme. Ein Bauträger errichtet auf einem Grundstück drei oder fünf Baukörper, verbindet sie durch eine gemeinsame Tiefgarage, legt eine einheitliche Teilungserklärung an – und schafft damit rechtlich eine einzige Wohnungseigentümergemeinschaft, die in der Wahrnehmung ihrer Mitglieder aus mehreren voneinander unabhängigen Häusern besteht. Genau aus dieser Diskrepanz zwischen rechtlicher Einheit und gelebter Trennung entsteht der Regelungsbedarf, den die Gemeinschaftsordnung mit der Bildung von Untergemeinschaften abdecken soll.

Die Erwartungshaltung der Eigentümer ist dabei meist eindeutig: Wer in Haus A wohnt, möchte nicht über die Aufzugsmodernisierung in Haus C abstimmen und schon gar nicht dafür zahlen. Diese Erwartung ist legitim und rechtlich auch abbildbar – aber eben nicht automatisch erfüllt. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Begriff der Untergemeinschaft nicht. Er taucht in keiner Norm auf. Die Untergemeinschaft WEG ist eine Konstruktion der Kautelarpraxis, die ihre Wirksamkeit ausschließlich aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bezieht: Die Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung abweichend vom Gesetz regeln. Diese Vereinbarung ist die Gemeinschaftsordnung.

Seit der WEG-Reform, die zum 01.12.2020 in Kraft getreten ist, hat sich die Ausgangslage verschärft und zugleich geklärt. Verschärft, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 WEG ausdrücklich rechtsfähig ist und damit als alleinige Trägerin der Verwaltung feststeht – eine rechtsfähige Untergemeinschaft gibt es daneben nicht. Geklärt, weil die Binnenorganisation durch die klare Trennung von Verband und Mitgliedern leichter sauber zu beschreiben ist. Die Untergemeinschaft ist heute eindeutig das, was sie immer war: eine Organisationseinheit im Innenverhältnis. Sie ist kein kleiner Verband im großen.

Für die Verwaltung bedeutet das eine doppelte Aufgabe. Sie muss erstens die Gemeinschaftsordnung präzise lesen und daraus ableiten, welche Gegenstände überhaupt in die Untergemeinschaft fallen. Und sie muss zweitens eine Buchhaltung führen, die getrennte Abrechnungskreise sauber abbildet, ohne die Einheit der Jahresabrechnung und die Einheit des Vermögens der Gemeinschaft zu zerreißen. Beides ist handwerklich anspruchsvoll. Beides ist auch mit einer guten Softwarelösung nicht automatisch erledigt, weil die entscheidende Vorfrage – was darf die Untergemeinschaft? – juristisch und nicht technisch beantwortet wird.

Was eine Mehrhausanlage ist – und was eine Untergemeinschaft nicht ist

Eine Mehrhausanlage liegt vor, wenn auf einem oder mehreren zusammengehörigen Grundstücken mehrere baulich getrennte Gebäude stehen, die zu einer einzigen Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. Entscheidend ist die grundbuchrechtliche Einheit: ein Teilungsvorgang, eine Gemeinschaft, ein Gemeinschaftseigentum. Ob die Häuser durch eine Tiefgarage, einen gemeinsamen Heizungskeller, eine Zufahrt oder nur durch die gemeinsame Grundstücksfläche verbunden sind, ändert daran nichts.

Die Untergemeinschaft ist demgegenüber eine gedachte Untergliederung dieser einen Gemeinschaft. Sie ist:

• kein eigener Rechtsträger – sie kann keinen Vertrag mit einem Dachdecker schließen,
• kein eigener Verband – sie hat kein eigenes Vermögen im Rechtssinne,
• keine eigene Partei – sie kann nicht klagen und nicht verklagt werden,
• kein eigener Arbeitgeber – ein Hausmeister wird von der Gesamtgemeinschaft beschäftigt,
• kein Gegenstand einer eigenen Verwalterbestellung – bestellt wird ein Verwalter für die Gemeinschaft.

Was die Untergemeinschaft sein kann, ist ein abgegrenzter Zuständigkeits- und Kostenkreis. Und das ist praktisch enorm viel wert – aber eben etwas kategorial anderes als eine eigene WEG.

Der typische Irrtum: "Wir sind doch faktisch getrennt"

In vielen Anlagen hat sich über Jahre eine getrennte Praxis eingespielt: separate Versammlungen, separate Rundschreiben, separate Handwerkeraufträge. Daraus folgt rechtlich nichts. Eine Untergemeinschaft entsteht nicht durch Übung, nicht durch jahrelange Duldung und nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Gesamtgemeinschaft. Fehlt die Regelung in der Gemeinschaftsordnung, sind sämtliche in "Untergemeinschaftsversammlungen" gefassten Beschlüsse mangels Beschlusskompetenz nichtig – und Nichtigkeit heilt nicht durch Zeitablauf. Sie kann auch nach Jahren noch festgestellt werden, mit erheblichen Folgen für Abrechnungen und Zahlungsansprüche.

Die Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 WEG und die Gemeinschaftsordnung

§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erlaubt es den Wohnungseigentümern, ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz durch Vereinbarung zu regeln. Diese Öffnungsklausel ist die alleinige Grundlage für Untergemeinschaften. In der Praxis ist die Vereinbarung fast immer die vom teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserklärung ist und mit Eintragung im Grundbuch Wirkung gegen Rechtsnachfolger entfaltet (§ 10 Abs. 3 WEG).

Eine belastbare Regelung muss mindestens vier Punkte beantworten:

1. Zuschnitt: Welche Einheiten gehören zu welcher Untergemeinschaft? Der Zuschnitt muss eindeutig sein, idealerweise über die Nummern des Aufteilungsplans.
2. Gegenstände: Über welche Angelegenheiten entscheidet die Untergemeinschaft? Üblich sind Erhaltung des jeweiligen Baukörpers, Gebrauchsregelungen für hauseigene Flächen, hauseigene Dienstleistungen.
3. Kostentragung: Wer trägt die Kosten dieser Angelegenheiten im Innenverhältnis? Ohne diese Regelung fehlt der Beschlusskompetenz ihre Rechtfertigung.
4. Gesamtzuständigkeit: Was bleibt zwingend bei der Gesamtgemeinschaft? Dazu gehören insbesondere Verwalterbestellung und -entlastung, Gesamtjahresabrechnung, Gesamtwirtschaftsplan, Maßnahmen an gemeinschaftlich genutzten Anlagen und alle Angelegenheiten mit Außenwirkung.

Auslegung: Gemeinschaftsordnungen werden objektiv ausgelegt

Weil die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch eingetragen ist und gegen jeden Rechtsnachfolger wirkt, wird sie nach objektiven Maßstäben ausgelegt: maßgeblich ist der Wortlaut und der Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter aus der Eintragung selbst ergibt. Was der Bauträger sich damals gedacht hat, was in Prospekten stand oder was der Erstverwalter erklärt hat, spielt keine Rolle. Für die Verwaltung heißt das: Die Auslegung beginnt und endet beim Text – und im Zweifel bei einer fachanwaltlichen Einschätzung, nicht bei der Erinnerung langjähriger Beiräte.

Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft: Voraussetzungen und Grenzen

Der zentrale Maßstab stammt vom Bundesgerichtshof. Mit Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16 hat der BGH entschieden, dass durch die Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage den Mitgliedern der für einzelne Gebäude gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden kann, unter Ausschluss der übrigen Eigentümer über die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen an dem jeweiligen Gebäude zu beschließen – vorausgesetzt, es ist zugleich bestimmt, dass die dadurch verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

Diese Entscheidung formuliert eine Doppelbedingung, die in der Praxis oft übersehen wird:

• Bedingung 1 – Zuständigkeitszuweisung: Die Gemeinschaftsordnung muss die Entscheidungsbefugnis der Untergemeinschaft zuweisen, und zwar unter Ausschluss der übrigen Eigentümer.
• Bedingung 2 – Kostenzuweisung: Die Gemeinschaftsordnung muss die Kosten derselben Maßnahmen im Innenverhältnis derselben Untergemeinschaft zuweisen.

Beide Bedingungen müssen kumulativ erfüllt sein. Die innere Logik ist überzeugend: Der Ausschluss der übrigen Eigentümer vom Stimmrecht ist nur dann hinnehmbar, wenn diese von der Entscheidung auch wirtschaftlich nicht betroffen sind. Wer zahlt, stimmt mit; wer nicht zahlt, muss nicht mitstimmen. Fehlt die Kostenzuweisung, fehlt die Rechtfertigung – und damit die Kompetenz.

Wo die Kompetenz endet

Selbst bei einer sauber formulierten Gemeinschaftsordnung gibt es Bereiche, die nicht auf Untergemeinschaften verlagert werden können, weil sie die Gesamtgemeinschaft als Verband betreffen:

• Verwalterbestellung, -abberufung und Verwaltervertrag (§ 26 WEG): Der Verwalter ist Organ des Verbands.
• Gesamtwirtschaftsplan und Gesamtjahresabrechnung als Beschlussgegenstand (§ 28 WEG): Der BGH hat mit Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 klargestellt, dass die Wohnungseigentümer auch bei bestehenden Untergemeinschaften über eine einheitliche Jahresabrechnung zu beschließen haben; die Darstellung der Rücklagen in der Gesamtabrechnung ist notwendig Sache der Gesamtgemeinschaft.
• Gemeinschaftlich genutzte Anlagen: Tiefgaragendecke, zentrale Heizung, gemeinsame Zuwegung, Außenanlagen, Trinkwasserhausanschluss – sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes eindeutig regelt.
• Ansprüche gegen den Bauträger und gegen Dritte: Diese stehen dem rechtsfähigen Verband zu.
• Änderungen der Gemeinschaftsordnung selbst: Eine Untergemeinschaft kann nicht die Grundlage ändern, auf der sie steht.

Beschlüsse einer Untergemeinschaft über solche Gegenstände sind mangels Kompetenz nichtig. Das ist kein formaler Makel, sondern ein struktureller: Sie entfalten zu keinem Zeitpunkt Wirkung, auch wenn niemand sie anficht.

Kostentrennung nach § 16 Abs. 2 WEG

§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmt als gesetzlichen Regelfall die Kostentragung nach Miteigentumsanteilen. Satz 2 erlaubt seit der WEG-Reform, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung durch Beschluss regeln. Diese erweiterte Beschlusskompetenz hat die Handlungsfähigkeit von Mehrhausanlagen spürbar verbessert – sie ersetzt aber nicht die vereinbarte Struktur der Untergemeinschaften.

Wichtig ist die Abgrenzung: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist eine Kompetenz der Gesamtgemeinschaft. Über eine abweichende Kostenverteilung beschließen grundsätzlich alle Eigentümer, nicht nur die betroffene Untergemeinschaft. Erst wenn die Gemeinschaftsordnung die Zuständigkeit auf die Untergemeinschaft verlagert hat, kann diese innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs handeln.

Praktisch bedeutet das eine Reihenfolge, die Verwaltungen konsequent einhalten sollten:

1. Prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung eine Untergemeinschaftskompetenz für diesen Gegenstand vorsieht.
2. Wenn ja: Beschlussfassung in der Untergemeinschaft, Kostenzuweisung nach der Gemeinschaftsordnung.
3. Wenn nein: Beschlussfassung in der Gesamtgemeinschaft, gegebenenfalls kombiniert mit einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG über eine hausbezogene Kostenverteilung.

Der zweite Weg ist oft der rechtssichere, wenn die Gemeinschaftsordnung unklar formuliert ist. Er kostet eine Versammlung mehr, verhindert aber Nichtigkeit.

Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG: Warum die Hausgrenze am Gartentor endet

§ 9a Abs. 4 WEG regelt die Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft: Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger gegenüber nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Diese Haftung ist nicht nach Untergemeinschaften teilbar.

Das ist der wichtigste und zugleich unbeliebteste Satz in jeder Eigentümerversammlung einer Mehrhausanlage. Wenn die Untergemeinschaft Haus B eine Fassadensanierung beschließt, schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – der Verband – den Werkvertrag. Schuldner der Werklohnforderung ist der Verband. Zahlt der Verband nicht, kann der Handwerker nach § 9a Abs. 4 WEG auf jeden einzelnen Eigentümer zugreifen, anteilig nach Miteigentumsanteil – auch auf die Eigentümer der Häuser A und C, die weder mitgestimmt haben noch wirtschaftlich von der Maßnahme profitieren.

Die Trennung wirkt also ausschließlich im Innenverhältnis. Zahlt ein Eigentümer aus Haus A auf eine Verbindlichkeit, die im Innenverhältnis der Untergemeinschaft B zugewiesen ist, hat er einen Ausgleichsanspruch – gegen die Gemeinschaft beziehungsweise nach Maßgabe der Gemeinschaftsordnung gegen die Mitglieder der Untergemeinschaft B. Dieser Anspruch ist so viel wert wie die Bonität derer, gegen die er sich richtet.

Für die Verwaltung folgt daraus eine klare Beratungspflicht: Vor jedem größeren Beschluss einer Untergemeinschaft sollte im Protokoll festgehalten werden, dass die Außenhaftung ungeteilt bleibt und die Finanzierung deshalb vollständig gesichert sein muss – im Regelfall durch eine vor Auftragsvergabe vereinnahmte Sonderumlage.

Versammlung, Einladung und Stimmrecht (§§ 23, 25 WEG)

Untergemeinschaftsversammlungen sind Eigentümerversammlungen im Sinne des § 23 WEG. Die formalen Anforderungen gelten uneingeschränkt:

• Einladung durch den Verwalter in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG), sofern kein Fall besonderer Eilbedürftigkeit vorliegt.
• Bestimmte Tagesordnung, aus der sich der Beschlussgegenstand für jeden Eigentümer erkennbar ergibt.
• Beschlussfähigkeit: Seit der WEG-Reform ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der vertretenen Anteile beschlussfähig. Das erleichtert kleine Untergemeinschaften erheblich.
• Stimmrecht nach § 25 WEG: Es gilt das gesetzliche Kopfprinzip, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. In Mehrhausanlagen ist häufig das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen oder das Objektprinzip vereinbart – hier lohnt ein genauer Blick, weil die Mehrheitsverhältnisse in einer kleinen Untergemeinschaft je nach Prinzip völlig unterschiedlich ausfallen.
• Niederschrift und Beschluss-Sammlung: Beschlüsse der Untergemeinschaft gehören in die Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft nach § 24 Abs. 7 WEG, deutlich gekennzeichnet nach Untergemeinschaft.

Eine gute Praxis: Kombiversammlung mit getrennten Abstimmungsblöcken

Bewährt hat sich, an einem Termin zunächst die Gesamtversammlung durchzuführen und anschließend die Untergemeinschaftsversammlungen in getrennten Blöcken. Wichtig ist dabei die saubere Trennung: eigene Einladung beziehungsweise klar getrennte Tagesordnungspunkte, eigene Anwesenheitslisten, eigene Feststellung der Abstimmungsergebnisse, eigene Protokollabschnitte. Wer hier vermischt, verliert im Anfechtungsverfahren die Nachweisbarkeit.

Wirtschaftsplan, Vorschüsse und Jahresabrechnung: getrennte Abrechnungskreise

Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 und 2 WEG nicht mehr über Wirtschaftsplan und Abrechnung als Zahlenwerk, sondern über die Vorschüsse und über die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der Vorschüsse. Das Zahlenwerk selbst ist Berechnungsgrundlage, nicht Beschlussgegenstand. Diese Umstellung hat die Anfechtungsrisiken deutlich reduziert – erledigt aber nicht die Frage, wie in einer Mehrhausanlage gerechnet wird.

Die Systematik, die sich in der Praxis durchgesetzt hat und die mit der Rechtsprechung des BGH vereinbar ist:

1. Eine Gesamtjahresabrechnung für die gesamte Gemeinschaft, die sämtliche Einnahmen und Ausgaben des Verbands vollständig abbildet und die Entwicklung der Rücklagen darstellt.
2. Untergliederung in Abrechnungskreise: ein Kreis für die Gesamtkosten (Verwaltervergütung, Versicherung, Grundstückspflege, Gesamtanlagen), je ein Kreis für jede Untergemeinschaft.
3. Einzelabrechnungen je Einheit, in denen der Anteil aus dem Gesamtkreis und der Anteil aus dem jeweiligen Untergemeinschaftskreis getrennt ausgewiesen und dann zu einem Ergebnis zusammengeführt wird.
4. Getrennt geführte Erhaltungsrücklagen, sofern die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht, mit Ausweis in der Gesamtabrechnung.

Der BGH hat mit Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 bestätigt, dass die Untergemeinschaft mit eigener Verwaltungszuständigkeit über die Aufstockung ihrer Rücklage durch Sonderumlage beschließen kann, dass aber über die Gesamtabrechnung und die Darstellung der Rücklagen notwendigerweise die Gesamtgemeinschaft entscheidet. Diese Zweiteilung ist der Kern einer korrekten Mehrhausabrechnung.

Der häufigste Fehler: der ungeklärte Umlageschlüssel innerhalb der Untergemeinschaft

Auch innerhalb einer Untergemeinschaft muss ein Verteilungsschlüssel bestimmt sein. Meist wird auf die Miteigentumsanteile der zugehörigen Einheiten abgestellt – aber deren Summe ergibt nicht 1.000/1.000, sondern zum Beispiel 312/1.000. Rechnerisch ist der Schlüssel also auf die Summe der beteiligten Anteile zu normieren. Wird das in der Abrechnungssoftware nicht korrekt hinterlegt, entstehen systematisch falsche Einzelabrechnungen – ein klassischer, jährlich wiederkehrender Anfechtungsgrund.

Praxisbeispiel: Die Dachsanierung in Haus B

Die Wohnanlage "Am Ulmenpark" besteht aus drei Baukörpern mit insgesamt 48 Einheiten und einer gemeinsamen Tiefgarage. Die Gemeinschaftsordnung bildet drei Untergemeinschaften – A (18 Einheiten), B (16 Einheiten), C (14 Einheiten) – und weist ihnen die Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen am jeweiligen Baukörper sowie die Tragung der dadurch verursachten Kosten im Innenverhältnis zu. Tiefgarage, Außenanlagen, Verwaltung und Versicherung bleiben Sache der Gesamtgemeinschaft.

Im Frühjahr 2026 stellt ein Dachdecker bei einer Routinebegehung fest, dass die Dachabdichtung von Haus B am Ende ihrer Lebensdauer ist; an zwei Stellen dringt bereits Feuchtigkeit in die Attika. Die Verwaltung geht in folgenden Schritten vor:

Schritt 1 – Kompetenzprüfung. Die Verwaltung liest die Gemeinschaftsordnung und stellt fest, dass die Doppelbedingung erfüllt ist: Zuständigkeit und Kostentragung sind der Untergemeinschaft B zugewiesen. Das Dach gehört eindeutig zum Baukörper B. Ergebnis: Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft B.

Schritt 2 – Entscheidungsgrundlage. Es werden drei Angebote eingeholt, ergänzt um eine Stellungnahme eines Sachverständigen zur Frage, ob eine Teilsanierung ausreicht. Der Sachverständige rät zur vollständigen Erneuerung einschließlich Dämmung, weil eine Teilsanierung die Restlebensdauer nur um wenige Jahre verlängern würde.

Schritt 3 – Einladung. Die Eigentümer der Untergemeinschaft B werden mit Dreiwochenfrist zu einer Versammlung eingeladen. Die Tagesordnung nennt die Maßnahme, das bevorzugte Angebot, den Bruttobetrag, die Sonderumlage, den Verteilungsschlüssel und die Fälligkeit. Die Eigentümer der Häuser A und C erhalten die Einladung nachrichtlich – eine gute Praxis, weil sie die Anfechtungsbefugnis dieser Eigentümer nicht ins Leere laufen lässt und Konflikte früh sichtbar macht.

Schritt 4 – Beschluss. Die Versammlung beschließt die Vergabe an das mittlere Angebot mit 11 Ja-Stimmen bei 2 Nein-Stimmen und 3 nicht vertretenen Einheiten sowie die dazugehörige Sonderumlage.

Schritt 5 – Umsetzung. Der Verwalter schließt den Werkvertrag im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht im Namen der Untergemeinschaft B. Er vergibt erst, nachdem die Sonderumlage vollständig eingegangen ist. Die Zahlungen laufen über das Gemeinschaftskonto und werden im Abrechnungskreis B gebucht.

Schritt 6 – Dokumentation. Das Protokoll hält ausdrücklich fest, auf welcher Bestimmung der Gemeinschaftsordnung die Kompetenz beruht. Der Beschluss wandert mit dem Vermerk "Untergemeinschaft B" in die Beschluss-Sammlung.

Rechenbeispiel: Sonderumlage über 96.000 Euro in der Untergemeinschaft B

Die Sanierung kostet brutto 96.000 Euro. Die 16 Einheiten der Untergemeinschaft B halten zusammen 312/1.000 Miteigentumsanteile an der Gesamtanlage. Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen innerhalb der Untergemeinschaft.

Schritt 1 – Normierung des Schlüssels. Die Bezugsgröße ist nicht 1.000/1.000, sondern 312/1.000. Der Betrag je Anteilspunkt ergibt sich also aus:

96.000 EUR ÷ 312 = 307,69 EUR je 1/1.000 Miteigentumsanteil

Schritt 2 – Anteile einzelner Einheiten.

Schritt 3 – Kontrollrechnung. Die Summe aller 16 Einzelbeträge muss exakt 96.000 Euro ergeben: 312 × 307,69 EUR = 95.999,28 EUR. Die Differenz von 0,72 EUR entsteht durch Rundung auf zwei Nachkommastellen und ist im Beschluss zu regeln, üblicherweise durch Rundungsausgleich bei der größten Einheit. Sauberer ist, den Beschluss so zu formulieren, dass die Sonderumlage "in Höhe von 96.000 EUR, verteilt nach Miteigentumsanteilen innerhalb der Untergemeinschaft B" erhoben wird, und die Einzelbeträge als Anlage beizufügen.

Schritt 4 – Der Vergleich, der die Kostentrennung greifbar macht. Ohne Untergemeinschaftsregelung würden die 96.000 Euro über alle 1.000 Anteile verteilt: 96 EUR je Anteilspunkt. Die Einheit B-07 mit 21 Anteilen zahlte dann 2.016 EUR statt 6.461,54 EUR – die Differenz von 4.445,54 EUR trügen die Häuser A und C. Umgekehrt zahlt B-07 bei der nächsten Dachsanierung in Haus A null Euro. Über die Lebensdauer einer Anlage gleicht sich das tendenziell aus; in der einzelnen Versammlung fühlt es sich für die Betroffenen nie so an. Genau deshalb ist die transparente Herleitung des Schlüssels Teil der Verwalterleistung.

Schritt 5 – Liquiditätsplanung. Die Verwaltung setzt die Fälligkeit auf einen Termin sechs Wochen nach Beschluss und den Vergabezeitpunkt danach. Bleibt eine Einheit im Rückstand, wird der Auftrag nicht erteilt, sondern zunächst der Anspruch durchgesetzt. Das ist unbequem, aber es ist die einzige Variante, bei der die Eigentümer der Häuser A und C nicht über § 9a Abs. 4 WEG in die Haftung geraten.

Anfechtung nach § 44 WEG – auch durch nicht zugehörige Eigentümer

§ 44 WEG regelt die Beschlussklage. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer – und zwar unabhängig davon, ob er der beschließenden Untergemeinschaft angehört. Der Grund liegt in der Rechtsnatur des Beschlusses: Auch ein Untergemeinschaftsbeschluss ist ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gefasst in einer besonderen Zusammensetzung. Die Beschlussklage richtet sich nach § 44 Abs. 2 WEG gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die übrigen Eigentümer und erst recht nicht gegen die Untergemeinschaft.

Die Fristen gelten uneingeschränkt: ein Monat ab Beschlussfassung für die Klageerhebung, zwei Monate für die Begründung (§ 45 WEG). Beide Fristen sind materielle Ausschlussfristen.

Für die Verwalterpraxis ergeben sich daraus drei Konsequenzen:

• Transparenzpflicht: Beschlüsse der Untergemeinschaft sind allen Eigentümern zugänglich zu machen. Wer sie vor den übrigen Eigentümern verbirgt, riskiert Auseinandersetzungen über den Fristbeginn und erzeugt Misstrauen.
• Informationspflicht gegenüber der Gemeinschaft: Da die Gemeinschaft Beklagte ist, muss die Verwaltung eine Anfechtungsklage unverzüglich an alle Eigentümer kommunizieren (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG).
• Prozesskosten: Die Kosten eines Anfechtungsverfahrens über einen Untergemeinschaftsbeschluss fallen zunächst beim Verband an. Ob sie im Innenverhältnis der Untergemeinschaft zugewiesen werden können, hängt von der Gemeinschaftsordnung ab. Viele ältere Gemeinschaftsordnungen schweigen dazu – ein Punkt, der bei einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung unbedingt mitgeregelt werden sollte.

Nichtigkeit ist keine Anfechtung

Fehlt die Beschlusskompetenz, ist der Beschluss nichtig und nicht bloß anfechtbar. Die Fristen des § 45 WEG spielen dann keine Rolle. Die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden, auch inzident in einem Zahlungsprozess über die Sonderumlage. Das ist der Grund, warum die Kompetenzprüfung vor jeder Untergemeinschaftsversammlung keine Formalie ist, sondern die wichtigste Einzelentscheidung der Verwaltung.

Verwalterpraxis: Kontenführung, Buchungslogik, Dokumentation

Ein Konto oder mehrere?

Rechtlich gehört das gesamte Verwaltungsvermögen dem Verband. Es gibt kein Vermögen "der Untergemeinschaft B". Eine getrennte Kontenführung ist deshalb keine rechtliche Notwendigkeit, wohl aber in vielen Fällen sinnvoll – insbesondere für Erhaltungsrücklagen, die nach Untergemeinschaften getrennt gebildet werden. Zulässig und üblich sind:

• ein Girokonto für den laufenden Zahlungsverkehr der Gesamtgemeinschaft, mit buchhalterischer Trennung nach Abrechnungskreisen, und
• separate Rücklagenkonten oder Unterkonten je Untergemeinschaft, die die getrennte Rücklagenbildung auch physisch abbilden.

Alle Konten müssen auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lauten. Ein Konto auf den Namen "Untergemeinschaft Haus B" ist rechtlich nicht möglich, weil es diesen Rechtsträger nicht gibt. Treuhandkonten auf den Namen des Verwalters sind seit der Reform ohnehin unzulässig.

Buchungslogik

In der Verwaltungssoftware braucht jede Anlage mindestens folgende Struktur:

• Kostenstelle 0: Gesamtgemeinschaft (Verwaltung, Versicherung, Grundstück, Gesamtanlagen)
• Kostenstelle A/B/C: je Untergemeinschaft
• ggf. Kostenstelle TG: Tiefgarage als eigener Kreis, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht

Jede Eingangsrechnung wird bei Erfassung einer Kostenstelle zugeordnet. Rechnungen, die mehrere Kreise betreffen – etwa eine Sammelrechnung des Malers für Treppenhäuser in A und B – sind bei Erfassung zu splitten, nicht erst bei der Abrechnung. Wer die Zuordnung auf das Jahresende verschiebt, produziert genau den Aufwand, der Mehrhausabrechnungen ihren schlechten Ruf eingebracht hat.

Dokumentation, die im Streitfall trägt

• Ein Kompetenzvermerk je Anlage: ein zweiseitiges Dokument, das aus der Gemeinschaftsordnung ableitet, welche Gegenstände in welchen Kreis gehören. Einmal erstellt, jährlich geprüft.
• Protokolle mit Kompetenzbezug: Jeder Untergemeinschaftsbeschluss nennt die Fundstelle in der Gemeinschaftsordnung.
• Getrennte Anwesenheits- und Vollmachtslisten je Versammlungsblock.
• Beschluss-Sammlung mit Kennzeichnung der beschließenden Einheit.
• Abrechnungserläuterung in Textform, die den normierten Schlüssel offenlegt – ein einziger erklärender Absatz erspart erfahrungsgemäß mehr Rückfragen als jede Tabelle.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen

• § 9a Abs. 1 WEG: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig. Untergemeinschaften sind es nicht.
• § 9a Abs. 4 WEG: Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile – ungeteilt über alle Häuser hinweg.
• § 10 Abs. 1 WEG: Öffnungsklausel für vom Gesetz abweichende Vereinbarungen – alleinige Grundlage für Untergemeinschaften.
• § 10 Abs. 3 WEG: Wirkung gegen Rechtsnachfolger bei Eintragung im Grundbuch.
• § 16 Abs. 2 WEG: Kostentragung nach Miteigentumsanteilen; Satz 2 erlaubt abweichende Verteilung durch Beschluss.
• § 18 WEG: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
• § 23 WEG: Beschlussfassung in der Versammlung; Anforderungen an Einberufung und Tagesordnung.
• § 25 WEG: Stimmrecht, gesetzlich nach Köpfen, abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung möglich.
• § 28 WEG: Beschluss über Vorschüsse sowie über Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse.
• § 44, § 45 WEG: Beschlussklage, Anfechtungs- und Begründungsfrist.

Referenzurteile (verifiziert)

• BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16: Durch die Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage kann den Mitgliedern von Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der übrigen Eigentümer über Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen am jeweiligen Gebäude zu beschließen, wenn zugleich bestimmt ist, dass die dadurch verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern dieser Untergemeinschaft getragen werden. Die Leitentscheidung zur Beschlusskompetenz.
• BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20: Auch bei Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit ist über eine einheitliche Jahresabrechnung zu beschließen; die Darstellung der Rücklagen in der Gesamtabrechnung ist Sache der Gesamtgemeinschaft. Eine Untergemeinschaft mit eigener Verwaltungszuständigkeit kann über die Aufstockung ihrer Rücklage durch Sonderumlage beschließen.

Beide Entscheidungen sind zur Rechtslage vor beziehungsweise im Übergang zur WEG-Reform ergangen, ihre tragenden Grundsätze zur Binnenorganisation von Mehrhausanlagen gelten nach überwiegender Auffassung fort. Für die konkrete Anlage bleibt aber immer die individuelle Gemeinschaftsordnung maßgeblich.

Checkliste

Vor jeder Untergemeinschaftsversammlung

• [ ] Gemeinschaftsordnung gelesen: Ist der Beschlussgegenstand ausdrücklich der Untergemeinschaft zugewiesen?
• [ ] Doppelbedingung geprüft: Zuständigkeit und Kostentragung im Innenverhältnis geregelt?
• [ ] Zuschnitt der Untergemeinschaft eindeutig anhand des Aufteilungsplans bestimmt?
• [ ] Stimmprinzip aus der Gemeinschaftsordnung ermittelt (Kopf / Wert / Objekt)?
• [ ] Einladung in Textform mit Dreiwochenfrist und bestimmter Tagesordnung versandt?
• [ ] Übrige Eigentümer nachrichtlich informiert?

Im Beschluss selbst

• [ ] Fundstelle der Kompetenz in der Gemeinschaftsordnung genannt?
• [ ] Maßnahme, Auftragnehmer und Bruttobetrag eindeutig bezeichnet?
• [ ] Verteilungsschlüssel und Bezugsgröße (normierte MEA-Summe) angegeben?
• [ ] Fälligkeit der Sonderumlage und Vergabe erst nach Zahlungseingang geregelt?
• [ ] Hinweis auf ungeteilte Außenhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG protokolliert?

Für Buchhaltung und Abrechnung

• [ ] Kostenstellen je Untergemeinschaft angelegt und gepflegt?
• [ ] Sammelrechnungen bereits bei Erfassung gesplittet?
• [ ] Getrennte Rücklagen geführt und in der Gesamtabrechnung dargestellt?
• [ ] Eine Gesamtjahresabrechnung erstellt, Einzelabrechnungen mit getrenntem Ausweis der Kreise?
• [ ] Alle Konten auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?
• [ ] Erläuterung zum normierten Umlageschlüssel beigefügt?

Häufige Fragen (FAQ)

Können wir eine Untergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss einführen?

Nein. Die Bildung einer Untergemeinschaft greift in die gesetzliche Zuständigkeits- und Kostenordnung ein und bedarf deshalb einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 WEG, die zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger ins Grundbuch einzutragen ist. Ein Mehrheitsbeschluss genügt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung selbst eine entsprechende Öffnungsklausel enthält. Möglich ist allerdings, über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einzelne Kostenpositionen hausbezogen zu verteilen – das schafft wirtschaftlich ähnliche Ergebnisse, ohne eine echte Untergemeinschaft zu begründen.

Haften wir wirklich für die Sanierung im Nachbarhaus mit?

Im Außenverhältnis ja. § 9a Abs. 4 WEG lässt jeden Wohnungseigentümer anteilig nach seinem Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft einstehen, unabhängig davon, welche Untergemeinschaft die Maßnahme beschlossen hat. Die Trennung wirkt nur im Innenverhältnis über einen Ausgleichsanspruch. Deshalb ist es keine Formalie, sondern gelebter Schutz aller Eigentümer, wenn die Verwaltung Aufträge erst nach vollständigem Eingang der Sonderumlage vergibt.

Brauchen wir für jede Untergemeinschaft eine eigene Jahresabrechnung?

Nein – Sie brauchen eine Gesamtjahresabrechnung, die die Untergemeinschaften als getrennte Abrechnungskreise abbildet. Der BGH hat mit Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 klargestellt, dass über eine einheitliche Jahresabrechnung zu beschließen ist und die Darstellung der Rücklagen der Gesamtgemeinschaft obliegt. Die Einzelabrechnung des einzelnen Eigentümers weist dann seinen Anteil aus dem Gesamtkreis und aus seinem Untergemeinschaftskreis getrennt aus.

Darf ein Eigentümer aus Haus A einen Beschluss der Untergemeinschaft B anfechten?

Ja. Die Anfechtungsbefugnis nach § 44 WEG steht jedem Wohnungseigentümer zu, auch wenn er der beschließenden Untergemeinschaft nicht angehört. Das ist konsequent, weil ein Untergemeinschaftsbeschluss ein Beschluss der Gemeinschaft in besonderer Zusammensetzung ist und wegen § 9a Abs. 4 WEG auch nicht zugehörige Eigentümer wirtschaftlich treffen kann. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft; die Monatsfrist des § 45 WEG gilt uneingeschränkt.

Kann die Untergemeinschaft einen eigenen Verwalter bestellen?

Nein. Die Verwalterbestellung nach § 26 WEG betrifft ein Organ des rechtsfähigen Verbands und ist damit zwingend Sache der Gesamtgemeinschaft. Ein entsprechender Beschluss einer Untergemeinschaft wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Praktisch lässt sich eine hausnahe Betreuung dadurch abbilden, dass der Verwalter feste Ansprechpartner je Haus benennt und hausbezogene Sprechzeiten und Berichte anbietet – organisatorisch, nicht rechtlich getrennt.

Was gilt für die Tiefgarage, die unter allen drei Häusern liegt?

Das hängt vom Wortlaut der Gemeinschaftsordnung ab. Häufig ist die Tiefgarage entweder der Gesamtgemeinschaft zugewiesen oder als eigener, vierter Abrechnungskreis der Stellplatzeigentümer ausgestaltet. Problematisch sind Bauteile mit Doppelfunktion – etwa eine Tiefgaragendecke, die zugleich Fundament oder Terrassenfläche eines Hauses ist. Bei solchen Konstellationen kommt es auf eine sorgfältige Auslegung an; im Zweifel empfiehlt sich der rechtssichere Weg über einen Beschluss der Gesamtgemeinschaft, gegebenenfalls kombiniert mit einer Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Unsere Gemeinschaftsordnung erwähnt Untergemeinschaften, sagt aber nichts zu den Kosten. Was nun?

Dann fehlt die zweite Hälfte der Doppelbedingung aus BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, und die Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft ist zumindest zweifelhaft. Praktisch heißt das: Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen sollten bis zu einer Klärung in der Gesamtgemeinschaft gefasst werden, verbunden mit einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG über die hausbezogene Kostenverteilung. Parallel sollte die Gemeinschaftsordnung durch Vereinbarung nachgebessert und im Grundbuch eingetragen werden. Das ist einmaliger Aufwand gegen dauerhafte Rechtssicherheit.

Quellen & Rechtshinweis

Gesetzesfundstellen

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): § 9a Abs. 1 und Abs. 4, § 10 Abs. 1 und Abs. 3, § 16 Abs. 2, § 18, § 19, § 23, § 24 Abs. 4 und Abs. 7, § 25, § 26, § 28, § 44, § 45
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): §§ 133, 157 (Auslegung), § 421 ff. (Gesamtschuld, mittelbar über § 9a Abs. 4 WEG)

Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16 (Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft bei Erhaltungsmaßnahmen)
• BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 (einheitliche Jahresabrechnung, Sonderumlage zur Rücklagenaufstockung in der Untergemeinschaft)

Rechtsstand: 17.09.2026. Die Beurteilung einer konkreten Mehrhausanlage hängt entscheidend vom Wortlaut der jeweiligen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab; allgemeine Aussagen können eine Einzelfallprüfung nicht ersetzen. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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