Umwandlung Mietwohnung in Eigentumswohnung: Genehmigung, Fristen, Rendite

Auf einen Blick: Die Aufteilung eines Mietshauses in einzeln verkäufliche Einheiten ist rechtlich eine Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG (Teilungserklärung des Alleineigentümers) oder nach § 3 WEG (vertragliche Einräumung unter mehreren Eigentümern) und setzt Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG voraus. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt steht die Aufteilung unter dem Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB; dieser Genehmigungsvorbehalt wurde durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 bis zum 31. Dezember 2030 verlängert und gilt damit fort. Unabhängig davon kann in sozialen Erhaltungsgebieten über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Verbindung mit einer Landesverordnung ein zweiter, eigenständiger Genehmigungsvorbehalt greifen. Nach der Aufteilung schützt § 577a BGB die Mieter durch eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann, und § 577 BGB gibt dem Mieter beim erstmaligen Verkauf an Dritte ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wirtschaftlich lohnt die Umwandlung nur, wenn der Aufschlag der Einzelverkaufspreise gegenüber dem Blockwert die Aufteilungs-, Vertriebs- und Haltekosten sowie den Vermietungsabschlag deutlich übersteigt. Rechtsstand: August 2026.

Gliederung: Umwandlung Mietwohnung in Eigentumswohnung im Überblick

• Rechtlicher Vorgang: Teilung nach § 8 WEG, § 3 WEG, Abgeschlossenheit nach § 7 WEG
• Genehmigungsvorbehalt § 250 BauGB: Anwendungsbereich, Ausnahmen, Fortgeltung bis 2030
• Milieuschutz: zweiter Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB
• Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB und ihr Fristbeginn
• Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB und die Haftung bei Vereitelung
• Ablauf des Aufteilungsverfahrens und realistische Kostenpositionen
• Rechenbeispiel: Wertsteigerung durch Aufteilung eines Achtparteienhauses
• Steuerfolgen: Spekulationsfrist, gewerblicher Grundstückshandel, Grunderwerbsteuer
• Risiken, Rechtslage, Referenzurteile, Checkliste und FAQ

Einleitung

Die Umwandlung Mietwohnung in Eigentumswohnung gehört zu den wirkungsvollsten Wertschöpfungshebeln, die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses überhaupt haben. Der Grund ist simpel und lässt sich in jedem Marktbericht nachvollziehen: Ein Mehrfamilienhaus wird als Renditeobjekt bewertet, also über die Jahresnettokaltmiete und einen Kaufpreisfaktor. Eine einzelne Eigentumswohnung wird dagegen von Selbstnutzern und Kleinanlegern nachgefragt und über den Quadratmeterpreis bewertet. Zwischen beiden Bewertungswelten klafft in vielen Lagen eine Lücke von dreißig Prozent und mehr. Wer diese Lücke heben will, teilt sein Haus auf und verkauft die Wohnungen einzeln.

Genau deshalb hat der Gesetzgeber die Aufteilung in den vergangenen Jahren erheblich eingeschränkt. Die Umwandlung Mietwohnung in Eigentumswohnung ist heute in vielen Städten kein reiner Notartermin mehr, sondern ein mehrstufiges Genehmigungsverfahren mit ungewissem Ausgang. Der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB, eingeführt mit dem Baulandmobilisierungsgesetz, war ursprünglich bis Ende 2025 befristet. Wer darauf gesetzt hat, dass die Regelung ausläuft, wurde im Herbst 2025 enttäuscht: Der Bundesgesetzgeber hat sie im Rahmen des sogenannten Bauturbo-Gesetzes um fünf weitere Jahre verlängert. Parallel dazu haben die betroffenen Länder ihre Umwandlungsverordnungen erneuert, sodass die Genehmigungspflicht in den Ballungsräumen ohne Unterbrechung fortgilt.

Für Eigentümer, Vermieter und Investoren bedeutet das eine grundlegend veränderte Planungslage. Die Frage lautet nicht mehr, ob sich eine Aufteilung rechnet, sondern zuerst, ob sie überhaupt zulässig ist – und wenn ja, unter welchen Auflagen. Hinzu kommt: Selbst eine genehmigte Aufteilung führt nicht automatisch zu freien Wohnungen. Der Mieterschutz nach der Umwandlung ist in den vergangenen Jahren durch mehrere höchstrichterliche Entscheidungen weiter geschärft worden, insbesondere bei der Kündigungssperrfrist und beim Vorkaufsrecht.

Dieser Beitrag ordnet den gesamten Vorgang ein: die wohnungseigentumsrechtlichen Grundlagen, die beiden möglichen Genehmigungsvorbehalte, die mietrechtlichen Folgen, den praktischen Ablauf, die Kosten, die Steuerfolgen und – als Kern – eine durchgerechnete Modellrechnung, die zeigt, wo die Wertsteigerung tatsächlich entsteht und wo sie wieder aufgezehrt wird.

Was bei der Aufteilung rechtlich passiert

Teilung nach § 8 WEG und Vertragsteilung nach § 3 WEG

Der Regelfall ist die Teilung durch den Alleineigentümer nach § 8 WEG. Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass sein Grundstückseigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, wobei mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Diese Teilungserklärung ist einseitig; ein Vertragspartner wird nicht benötigt. Praktisch wird sie notariell beurkundet oder zumindest beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht, das anschließend für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch anlegt.

Gehört das Grundstück bereits mehreren Personen, kommt die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG in Betracht. Hier vereinbaren die Miteigentümer untereinander, welchem Anteil welches Sondereigentum zugeordnet wird. Diese Variante spielt vor allem bei Erbengemeinschaften und bei gemeinsam erworbenen Objekten eine Rolle.

Zur Teilungserklärung gehört in beiden Fällen die Gemeinschaftsordnung. Sie ist das wirtschaftlich wichtigste Dokument der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft, weil sie Kostenverteilung, Instandhaltungszuständigkeiten, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gartenflächen und Kellerräumen sowie mögliche Vermietungs- und Nutzungsbeschränkungen regelt. Wer hier schludert, produziert Konflikte, die den Abverkauf ausbremsen und den Wiederverkaufswert dauerhaft drücken.

Abgeschlossenheit und Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG

Ohne zwei Anlagen geht nichts: Der Teilungserklärung sind nach § 7 Abs. 4 WEG ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und die Zuordnung der Räume zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum hervorgeht. Jede Einheit erhält eine durchlaufende Nummer, die in der Teilungserklärung wieder auftaucht.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen im Sinne des § 3 Abs. 3 WEG in sich abgeschlossen sind. Verlangt wird eine vollständige bauliche Trennung von fremden Einheiten durch Wände und Decken sowie ein eigener, abschließbarer Zugang unmittelbar vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum. Genau hier scheitern Aufteilungen in Altbauten regelmäßig: Durchgangszimmer zwischen zwei Einheiten, gemeinsam genutzte Bäder auf halber Treppe, nachträglich zusammengelegte Wohnungen ohne getrennte Erschließung oder Kellerabgänge, die nur durch eine fremde Wohnung erreichbar sind. Solche Mängel lassen sich fast immer beheben, kosten aber Bauleistung, Zeit und – bei bewohnten Einheiten – die Kooperation der Mieter.

Ohne beide Anlagen beurkundet kein Notar die Teilungserklärung und legt kein Grundbuchamt eigene Wohnungsgrundbücher an. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit der erste echte Meilenstein jedes Aufteilungsprojekts.

Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB

Anwendungsbereich

§ 250 BauGB stellt die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt unter Genehmigungsvorbehalt. Die Norm wirkt nicht unmittelbar: Sie greift erst, wenn die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung Gebiete bestimmt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ohne eine solche Umwandlungsverordnung bleibt die Aufteilung genehmigungsfrei.

Erfasst werden Wohngebäude oberhalb einer bestimmten Größenschwelle. Der Bund gibt eine Untergrenze von mehr als fünf Wohnungen vor; die Länder können in ihrer Verordnung eine höhere Schwelle festsetzen. Berlin und Hamburg stellen auf Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen ab, Bayern hat für die in seiner Verordnung benannten Städte und Gemeinden auf Gebäude mit mindestens elf Wohnungen abgestellt. Erfasst sind Bestandsgebäude, die vor dem 1. Januar 2021 errichtet wurden – Neubauten fallen nicht unter den Vorbehalt.

Entscheidend für die Praxis: Zuständig ist die Genehmigungsbehörde am Belegenheitsort, und ohne Genehmigung darf das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher nicht anlegen. Der Vorbehalt wirkt damit als echte Vollzugssperre und nicht nur als Ordnungswidrigkeitentatbestand.

Ausnahmen und Genehmigungsansprüche

§ 250 Abs. 3 BauGB benennt Fallgruppen, in denen die Genehmigung erteilt werden muss oder erteilt werden soll. Dazu gehören insbesondere Konstellationen im Zusammenhang mit Erbfall und Erbauseinandersetzung, die Aufteilung zugunsten von Familienangehörigen, Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit für den Eigentümer sowie die Verpflichtung, die entstehenden Wohnungen über einen mehrjährigen Zeitraum überwiegend an die bisherigen Mieter zu veräußern. Diese letzte Variante ist der praktisch wichtigste Weg: Der Eigentümer verpflichtet sich, die Wohnungen für einen festgelegten Zeitraum von sieben Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums nur den Mietern anzubieten. Erst danach steht der freie Verkauf offen.

Mit dem Bauturbo-Gesetz ist zusätzlich eine Ausnahme für Grundstücke hinzugekommen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Wer also aufstockt, ausbaut oder nachverdichtet, kann unter den dort genannten Voraussetzungen von der Genehmigungspflicht ausgenommen sein. Die konkreten Anforderungen sind im Einzelfall mit der Genehmigungsbehörde abzustimmen, bevor Bauanträge und Teilungserklärung finalisiert werden.

Aktueller Stand: Fortgeltung bis Ende 2030

Der Genehmigungsvorbehalt war ursprünglich bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025, verkündet im Bundesgesetzblatt 2025 I Nr. 257 und in Kraft getreten am 30. Oktober 2025, wurde die Befristung um fünf Jahre verlängert. § 250 BauGB gilt damit bis zum 31. Dezember 2030 fort.

Die Länder haben nachgezogen. Berlin hat eine neue Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB beschlossen, die zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist und mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft tritt. Hamburg hat seine Genehmigungspflicht ebenfalls ab dem 1. Januar 2026 um fünf Jahre verlängert. Für Eigentümer heißt das: Die vielerorts erhoffte Regelungslücke zum Jahreswechsel 2025/2026 ist nicht entstanden. Wer eine Aufteilung plant, muss zwingend prüfen, ob das Objekt in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet liegt.

Milieuschutz: der zweite Genehmigungsvorbehalt

§ 250 BauGB ist nicht der einzige mögliche Vorbehalt. In sozialen Erhaltungsgebieten – umgangssprachlich Milieuschutzgebieten – kann nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Verbindung mit einer Landesverordnung die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich genehmigungspflichtig sein. Beide Vorbehalte stehen nebeneinander und schließen sich nicht aus. Liegt ein Objekt in einem Milieuschutzgebiet innerhalb eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt, sind gegebenenfalls zwei Genehmigungen erforderlich.

Auch hier existiert ein Anspruch auf Genehmigung, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen innerhalb eines Zeitraums von sieben Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums nur an die jeweiligen Mieter zu veräußern. Für Investoren, die auf einen zügigen Abverkauf an Dritte kalkuliert haben, entwertet diese Bindung das Modell in der Regel vollständig, weil sich der Kapitalrückfluss über Jahre streckt und die Nachfrage auf einen sehr kleinen Kreis beschränkt bleibt.

Der Milieuschutz wirkt darüber hinaus über die Genehmigungspflicht für bauliche Änderungen. Wer plant, im Zuge der Aufteilung zu modernisieren, um höhere Einzelverkaufspreise zu erzielen, stößt in Erhaltungsgebieten schnell an Grenzen. Die Details dazu behandeln wir in unserem gesonderten Beitrag zur Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB.

Mieterschutz nach der Aufteilung

Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB

Die Aufteilung selbst berührt bestehende Mietverhältnisse nicht. § 566 BGB sorgt dafür, dass der Erwerber einer Wohnung in das laufende Mietverhältnis eintritt: Kauf bricht nicht Miete. Erst danach setzt der Schutz des § 577a BGB an.

Wird an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung anschließend veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Nach § 577a Abs. 2 BGB können die Landesregierungen diese Frist für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. In Berlin und München gilt flächendeckend die Zehnjahresfrist; in anderen Ländern sind fünf oder sieben Jahre für einzelne Gemeinden festgelegt. Die jeweilige Landesverordnung ist objektbezogen zu prüfen, weil die Fristen zwischen Nachbargemeinden abweichen können.

§ 577a Abs. 1a BGB dehnt den Schutz auf Konstellationen aus, in denen vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird und erst danach Wohnungseigentum begründet werden soll. Damit soll die Umgehung der Sperrfrist durch vorgeschaltete Erwerbermodelle verhindert werden. Satz 2 privilegiert Erwerber, die derselben Familie oder demselben Haushalt angehören – allerdings enger, als es in der Praxis oft angenommen wird.

Zwei höchstrichterliche Entscheidungen prägen die aktuelle Anwendung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) klargestellt, dass die Sperrfrist erst mit dem tatsächlichen Eigentumserwerb des kündigenden Erwerbers zu laufen beginnt, also mit dessen Eintragung im Grundbuch, und nicht bereits mit einem vorgeschalteten Erwerb durch eine zwischengeschaltete Gesellschaft. Und mit Urteil vom 21. Januar 2026 (VIII ZR 247/24) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Einbringung vermieteten Wohnraums durch den Alleineigentümer in eine Familiengesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus ihm selbst, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern, eine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB darstellt und die Privilegierung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB in dieser Konstellation nicht eingreift. Die anschließende Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter scheiterte an der Sperrfrist.

Für die Kalkulation heißt das: In Zehnjahresgebieten ist die Perspektive „vermietet kaufen, kurzfristig freiziehen, teurer verkaufen" faktisch verschlossen. Wer sie dennoch einpreist, kalkuliert falsch.

Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Es entsteht beim erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung und erfasst genau die Wohnung, die der Mieter bewohnt.

Der Verkäufer muss den Mieter über den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags und über das Vorkaufsrecht unterrichten. Ab Zugang dieser Mitteilung läuft für den Mieter die Ausübungsfrist von zwei Monaten nach § 469 Abs. 2 BGB. Übt er aus, kommt der Kaufvertrag zu denselben Konditionen zwischen Mieter und Verkäufer zustande.

Die Vereitelung des Vorkaufsrechts ist teuer. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14) entschieden, dass der Vermieter, der dem Mieter das Vorkaufsrecht vorenthält, auf Schadensersatz haftet und dem Mieter auch den entgangenen Gewinn zu ersetzen hat – also die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis abzüglich ersparter Aufwendungen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter erst nach Eigentumsumschreibung vom Verkauf erfährt.

Mit Urteil vom 21. Mai 2025 (VIII ZR 201/23) hat der Bundesgerichtshof den Anwendungsbereich zusätzlich erweitert und § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Fälle der beabsichtigten Begründung von Teileigentum entsprechend angewendet. Gestaltungen, die vermietete Wohnräume als Teileigentum ausweisen, um das Vorkaufsrecht zu umgehen, tragen damit nicht mehr.

Ablauf des Aufteilungsverfahrens

1. Vorprüfung der Zulässigkeit: Liegt das Objekt in einem Gebiet nach § 250 BauGB, in einem sozialen Erhaltungsgebiet oder in beiden? Welche Größenschwelle gilt? Welche Sperrfrist nach § 577a BGB ist am Standort festgelegt?
2. Bestandsaufnahme: Aufmaß, Prüfung der Abgeschlossenheit jeder Einheit, Erfassung von Durchgangszimmern, gemeinsamen Sanitärräumen und Erschließungsmängeln.
3. Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten oder Vermessungsingenieur, Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsichtsbehörde.
4. Erforderliche Umbaumaßnahmen zur Herstellung der Abgeschlossenheit, abgestimmt mit den betroffenen Mietern und – im Erhaltungsgebiet – mit der zuständigen Behörde.
5. Entwurf von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich Sondernutzungsrechten, Kostenverteilung und Regelungen zur baulichen Veränderung.
6. Beantragung der Umwandlungsgenehmigung, gegebenenfalls parallel nach § 250 BauGB und nach § 172 BauGB.
7. Notarielle Beurkundung und Vollzug im Grundbuch, Anlage der Wohnungsgrundbücher.
8. Abverkauf unter Beachtung der Mitteilungspflichten nach § 577 BGB, Erstellung von Energieausweisen je Einheit und Bestellung eines WEG-Verwalters.

Kosten der Aufteilung

Die folgenden Größenordnungen sind Erfahrungswerte für ein Mehrfamilienhaus mittlerer Größe und variieren erheblich nach Region, Objektzustand und Beauftragungsumfang:

• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit: Architekten- oder Vermessungsleistung plus behördliche Gebühr; die Behördengebühr wird meist je Einheit erhoben.
• Notarkosten: Beurkundung der Teilungserklärung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, bemessen am Geschäftswert des Grundstücks.
• Grundbuchkosten: Anlage der Wohnungsgrundbücher, ebenfalls wertabhängig.
• Rechtsberatung: Entwurf der Gemeinschaftsordnung, Genehmigungsverfahren, mietrechtliche Begleitung.
• Bauliche Maßnahmen zur Herstellung der Abgeschlossenheit.
• Energieausweise je Einheit, da beim Einzelverkauf der wohnungsbezogene Ausweis vorzulegen ist.
• Vertriebskosten für Exposés, Grundrisse, Fotografie und Maklerleistung.
• Verwaltungsaufbau: Bestellung eines WEG-Verwalters, Erstwirtschaftsplan, Aufbau der Erhaltungsrücklage.

Rechenbeispiel: Wertsteigerung durch Aufteilung

Die folgende Modellrechnung ist ein konstruiertes Beispiel zur Veranschaulichung der Rechengrößen, keine Marktprognose.

Ausgangslage: Mehrfamilienhaus, acht Wohnungen zu je 70 Quadratmetern, insgesamt 560 Quadratmeter Wohnfläche, vollständig vermietet. Durchschnittliche Nettokaltmiete 8,50 Euro je Quadratmeter und Monat.

Wert als Renditeobjekt (Blockverkauf):

• Jahresnettokaltmiete: 560 m² x 8,50 EUR x 12 = 57.120 EUR
• Kaufpreisfaktor 22 → Verkehrswert rund 1.256.000 EUR

Wert nach Aufteilung, vermietet veräußert:

• Vergleichspreis leerstehender Eigentumswohnungen in der Lage: 4.200 EUR/m²
• Abschlag für Vermietung im Zehnjahres-Sperrfristgebiet: 25 Prozent → 3.150 EUR/m²
• 560 m² x 3.150 EUR = 1.764.000 EUR Bruttoerlös

Abzüge:

• Aufteilungsplan, Vermessung, Abgeschlossenheitsbescheinigung: 9.000 EUR
• Notar und Grundbuch: 6.500 EUR
• Rechtsberatung und Genehmigungsverfahren: 8.000 EUR
• Energieausweise, 8 x 400 EUR: 3.200 EUR
• Wertermittlung, Grundrisse, Exposés: 4.000 EUR
• Vertriebskosten 3 Prozent auf 1.764.000 EUR: 52.920 EUR
• Summe: 83.620 EUR

Ergebnis:

• Nettoerlös nach Aufteilung: 1.764.000 – 83.620 = 1.680.380 EUR
• Blockwert: 1.256.000 EUR
• Differenz: rund 424.000 EUR, entspricht etwa 34 Prozent

Szenario 2 – natürliche Fluktuation: Werden im Abverkaufszeitraum drei Wohnungen frei und leerstehend zu 4.200 Euro je Quadratmeter veräußert, erhöht sich der Bruttoerlös um 3 x 70 m² x 1.050 EUR = 220.500 EUR. Der Aufteilungsgewinn steigt auf rund 645.000 EUR.

Szenario 3 – Genehmigung nur gegen Mieterbindung: Wird die Genehmigung nur unter der Auflage erteilt, sieben Jahre lang ausschließlich an die Mieter zu veräußern, verändert sich die Rechnung fundamental. Realistisch erwerben nur ein bis zwei der acht Mieter ihre Wohnung, häufig zu einem verhandelten Freundschaftspreis. Der Rest bleibt bis zum Ablauf der Bindung im Bestand. Die Aufteilungskosten fallen sofort an, der Erlös verschiebt sich um Jahre. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von vier Prozent kostet allein die siebenjährige Verzögerung eines Erlöses von einer Million Euro rund 240.000 Euro Barwert. Damit ist der Aufteilungsgewinn weitgehend aufgezehrt.

Die Lehre aus der Modellrechnung: Der Hebel entsteht nicht durch die Aufteilung als solche, sondern durch die Kombination aus Preisdifferenz, Vermietungsabschlag und Abverkaufsgeschwindigkeit. Die Genehmigungslage bestimmt alle drei Größen.

Steuerfolgen der Umwandlung

Spekulationsfrist nach § 23 EStG

Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist kein Anschaffungsvorgang. Für die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG bleibt daher der ursprüngliche Erwerb des Grundstücks maßgeblich; die Teilungserklärung setzt keine neue Frist in Gang. Wer sein Mietshaus vor mehr als zehn Jahren erworben hat, kann die entstandenen Eigentumswohnungen im Grundsatz steuerfrei veräußern – vorbehaltlich der Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel.

Gewerblicher Grundstückshandel

Genau diese Abgrenzung ist bei Aufteilungen der kritische Punkt. Werden innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren nach Anschaffung, Errichtung oder Modernisierung mehr als drei Objekte veräußert, spricht die sogenannte Drei-Objekt-Grenze für eine gewerbliche Tätigkeit. Jede einzelne Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt. Wer ein Achtparteienhaus aufteilt und die Wohnungen zügig einzeln verkauft, überschreitet die Grenze regelmäßig deutlich.

Die Folgen sind erheblich: Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer, die Immobilien werden zu Umlaufvermögen, die Absetzung für Abnutzung entfällt, und die Steuerfreiheit nach Ablauf der Zehnjahresfrist greift nicht mehr.

Der Große Senat des Bundesfinanzhofs hat mit Beschluss vom 10. Dezember 2001 (GrS 1/98) bestätigt, dass die Drei-Objekt-Grenze auch dann gilt, wenn Wohnobjekte auf eigenem Grundstück errichtet und anschließend veräußert werden. Zugleich hat der Große Senat betont, dass es Ausnahmen sowohl bei Überschreiten als auch bei Unterschreiten der Grenze gibt – die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, kein starrer Grenzwert. Eine steuerliche Vorabprüfung vor der Teilungserklärung ist deshalb keine Kür, sondern Pflicht.

Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer

Die Aufteilung durch den Alleineigentümer nach § 8 WEG löst keine Grunderwerbsteuer aus, weil kein Rechtsträgerwechsel stattfindet. Grunderwerbsteuer entsteht erst beim späteren Verkauf der einzelnen Einheiten und wird typischerweise vom Erwerber getragen. Der Verkauf von Wohnungen an Privatpersonen ist nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei; ein Vorsteuerabzug aus Aufteilungs- und Modernisierungskosten scheidet insoweit aus.

Risiken und typische Fehler

• Genehmigungsrisiko unterschätzt: Die Aufteilung wird beauftragt, bevor die Genehmigungslage geklärt ist. Kosten für Aufteilungsplan und Rechtsberatung fallen an, ohne dass das Projekt vollzogen werden kann.
• Vermietungsabschlag zu niedrig angesetzt: In Zehnjahres-Sperrfristgebieten liegt der Abschlag für vermietete Einheiten regelmäßig deutlich über den Werten, die in Marktberichten für allgemein vermietete Wohnungen genannt werden.
• Vorkaufsrecht formal fehlerhaft behandelt: Unvollständige Mitteilung, fehlende Übermittlung des Kaufvertragsinhalts oder Verkauf vor Fristablauf lösen Schadensersatzansprüche in Höhe des entgangenen Gewinns aus.
• Gemeinschaftsordnung aus der Schublade: Standardtexte ohne Abstimmung auf das Objekt führen zu Streit über Kostenverteilung, Fenster, Balkone und Stellplätze und blockieren den Abverkauf.
• Steuerliche Folgen nicht vorab geklärt: Der gewerbliche Grundstückshandel wird erst im Rahmen einer Betriebsprüfung zum Thema – dann rückwirkend für alle Verkäufe.
• Erhaltungsrücklage und Sanierungsstau ignoriert: Käufer und deren Banken prüfen den Zustand des Gemeinschaftseigentums. Ein ungeklärter Sanierungsstau am Dach oder an der Heizung drückt jeden Einzelpreis.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen: § 3 WEG, § 7 Abs. 4 WEG und § 8 WEG regeln Begründung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit. § 250 BauGB enthält den Genehmigungsvorbehalt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB den ergänzenden Vorbehalt in sozialen Erhaltungsgebieten. § 566 BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis, § 577 BGB das Vorkaufsrecht des Mieters, § 577a BGB die Kündigungssperrfrist. Steuerlich sind § 23 EStG, § 15 EStG und § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG einschlägig.

Reformstand: Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257), in Kraft seit dem 30. Oktober 2025, hat die Befristung des § 250 BauGB bis zum 31. Dezember 2030 verlängert und eine zusätzliche Ausnahme für Grundstücke geschaffen, auf denen zusätzlicher Wohnraum entsteht. Die Umwandlungsverordnungen in Berlin und Hamburg gelten seit dem 1. Januar 2026 für weitere fünf Jahre.

BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14: Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht des Mieters, haftet er auf Schadensersatz einschließlich des entgangenen Gewinns; ersatzfähig ist die Differenz zwischen Verkehrswert und vereinbartem Kaufpreis abzüglich ersparter Aufwendungen. Der Anspruch besteht auch, wenn der Mieter erst nach der Eigentumsumschreibung vom Verkauf erfährt.

BGH, Urteil vom 21. Mai 2025 – VIII ZR 201/23: § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auf Fälle der beabsichtigten Begründung von Teileigentum entsprechend anzuwenden; das Gesetz enthält insoweit eine planwidrige Regelungslücke. Zugleich hat der Bundesgerichtshof die Zweimonatsfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts bekräftigt.

BGH, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 161/24: Für den Beginn der Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB kommt es auf den Eigentumserwerb des kündigenden Erwerbers an; ein vorgeschalteter Erwerb durch eine Gesellschaft setzt die Frist nicht in Gang.

BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 – VIII ZR 247/24: Die Einbringung vermieteten Wohnraums durch den Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB; die Privilegierung nach § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB greift in dieser Konstellation nicht.

BFH, Beschluss des Großen Senats vom 10. Dezember 2001 – GrS 1/98: Die Drei-Objekt-Grenze gilt grundsätzlich auch in Errichtungsfällen; Ausnahmen sind sowohl bei Über- als auch bei Unterschreitung möglich.

Checkliste

• [ ] Liegt das Objekt in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet nach § 250 BauGB?
• [ ] Wie viele Wohnungen hat das Gebäude und welche Größenschwelle gilt im Land?
• [ ] Wurde das Gebäude vor dem 1. Januar 2021 errichtet?
• [ ] Liegt zusätzlich ein soziales Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB vor?
• [ ] Greift eine Ausnahme nach § 250 Abs. 3 BauGB, etwa Erbfall, Familienangehörige oder Mieterprivatisierung?
• [ ] Ist jede Einheit abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 3 WEG oder sind Umbauten erforderlich?
• [ ] Liegen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG vor?
• [ ] Welche Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB gilt am Standort – drei, fünf, sieben oder zehn Jahre?
• [ ] Ist ein sauberer Prozess für die Mitteilung nach § 577 BGB aufgesetzt?
• [ ] Ist der Ablauf der Zehnjahresfrist nach § 23 EStG je Objekt dokumentiert?
• [ ] Wurde die Drei-Objekt-Grenze mit dem Steuerberater vorab geprüft?
• [ ] Ist die Gemeinschaftsordnung objektspezifisch entworfen und die Erhaltungsrücklage kalkuliert?
• [ ] Liegen wohnungsbezogene Energieausweise für den Einzelverkauf vor?
• [ ] Ist der Sanierungsstand des Gemeinschaftseigentums transparent dokumentiert?

Häufige Fragen (FAQ)

Ist die Umwandlung Mietwohnung in Eigentumswohnung generell verboten?

Nein. Ein bundesweites Verbot existiert nicht. § 250 BauGB begründet einen Genehmigungsvorbehalt, der nur in denjenigen Gebieten wirkt, die eine Landesregierung durch Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. In weiten Teilen Deutschlands ist die Aufteilung nach wie vor genehmigungsfrei möglich. In Berlin, Hamburg und den in der bayerischen Verordnung benannten Städten und Gemeinden gilt dagegen die Genehmigungspflicht – dort ist die Aufteilung ohne Genehmigung nicht vollziehbar.

Muss ich meine Mieter vor der Aufteilung informieren?

Eine gesetzliche Pflicht, die Mieter über die bloße Teilungserklärung zu unterrichten, besteht nicht. Die Aufteilung ändert das Mietverhältnis inhaltlich nicht. Informationspflichten entstehen erst beim Verkauf: Dann muss der Vermieter den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags mit dem Dritten und über das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB unterrichten. Praktisch empfiehlt sich dennoch eine frühzeitige, sachliche Information – schon weil Umbaumaßnahmen zur Herstellung der Abgeschlossenheit die Mitwirkung der Mieter erfordern.

Kann ich nach der Aufteilung sofort wegen Eigenbedarf kündigen?

Nein, wenn die Wohnung nach der Umwandlung veräußert wurde. Dann kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung frühestens nach Ablauf der Sperrfrist des § 577a BGB berufen. Diese beträgt drei Jahre, in vielen Ballungsräumen aufgrund Landesverordnung bis zu zehn Jahre. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beginnt die Frist erst mit dem Eigentumserwerb des kündigenden Erwerbers. Bleibt der bisherige Eigentümer selbst Eigentümer und verkauft nicht, greift § 577a BGB nicht.

Was passiert, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt?

Dann kommt zwischen Mieter und Verkäufer ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande, die mit dem Dritten vereinbart waren. Der Verkäufer kann sich dem nicht entziehen. Der Vertrag mit dem Dritten wird dadurch nicht automatisch unwirksam, im Ergebnis kann der Verkäufer ihn aber nicht mehr erfüllen. Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate ab Zugang der Mitteilung. Nach Fristablauf erlischt das Vorkaufsrecht endgültig.

Rechnet sich eine Aufteilung, wenn alle Wohnungen vermietet bleiben?

Häufig ja, aber deutlich schwächer als bei freien Einheiten. Vermietete Eigentumswohnungen erzielen je nach Lage, Mietniveau und geltender Sperrfrist Abschläge von rund zwanzig bis dreißig Prozent gegenüber leerstehenden Wohnungen. Trotzdem liegt der Gesamterlös meist über dem Blockwert, weil die Käuferschicht für einzelne Anlagewohnungen breiter ist als für ein komplettes Mehrfamilienhaus. Entscheidend ist die konkrete Differenz zwischen Kaufpreisfaktor und Quadratmeterpreis in der jeweiligen Lage.

Löst die Teilungserklärung eine neue Spekulationsfrist aus?

Nein. Die Aufteilung ist kein Anschaffungsvorgang; maßgeblich für § 23 EStG bleibt der ursprüngliche Erwerb des Grundstücks. Wichtiger ist die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel: Werden mehr als drei Objekte innerhalb von rund fünf Jahren veräußert, droht die Gewerblichkeit mit Einkommen- und Gewerbesteuerpflicht. Da jede Wohnung als eigenes Objekt zählt, ist dieses Risiko bei Aufteilungen strukturell hoch.

Was gilt, wenn das Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt?

Dann ist zusätzlich zu prüfen, ob das jeweilige Land nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum angeordnet hat. Ist das der Fall, sind gegebenenfalls zwei Genehmigungen erforderlich. Ein Genehmigungsanspruch besteht regelmäßig, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die jeweiligen Mieter zu veräußern. Zusätzlich unterliegen Modernisierungs-, Rückbau- und Nutzungsänderungsmaßnahmen im Erhaltungsgebiet einer eigenen Genehmigungspflicht.

Quellen & Rechtshinweis

Gesetzesquellen: Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 172 und § 250; Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 3, 7 und 8; Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 469, 566, 577 und 577a; Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere §§ 15 und 23; Umsatzsteuergesetz (UStG), § 4 Nr. 9 Buchst. a; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025, BGBl. 2025 I Nr. 257. Landesrechtliche Umwandlungsverordnungen nach § 250 BauGB sowie Kündigungssperrfristverordnungen nach § 577a Abs. 2 BGB der Länder.

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14; BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23; BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24; BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24; BFH, Beschluss des Großen Senats vom 10.12.2001 – GrS 1/98.

Rechtshinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Landesverordnungen nach § 250 BauGB, § 172 BauGB und § 577a Abs. 2 BGB unterscheiden sich erheblich und ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie die Rechtslage für Ihr konkretes Objekt vor jeder Entscheidung mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt sowie steuerlich mit Ihrer Steuerberatung.

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