Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: die Grundordnung Ihrer WEG

Auf einen Blick: Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der aus einem Grundstück Wohnungseigentum entsteht. Rechtsgrundlage ist entweder § 8 WEG – die einseitige Teilung durch den Grundstückseigentümer – oder § 3 WEG, die vertragliche Einräumung von Sondereigentum unter Miteigentümern. Beizufügen sind nach § 7 Abs. 4 WEG der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Von der Teilungserklärung im engeren Sinn zu unterscheiden ist die Gemeinschaftsordnung: Sie enthält die Vereinbarungen der Eigentümer über das Innenverhältnis – Kostenverteilung, Zweckbestimmung, Sondernutzungsrechte, Öffnungsklauseln und Stimmprinzip. Beide werden regelmäßig in einer Urkunde zusammengefasst und nach § 5 Abs. 4 in Verbindung mit § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen; erst dadurch wirken sie gegen jeden Rechtsnachfolger. Ausgelegt wird streng objektiv nach der nächstliegenden Bedeutung des Wortlauts (BGH, Az. V ZR 254/17). Geändert wird sie durch Vereinbarung aller Eigentümer, durch Beschluss kraft Öffnungsklausel oder kraft gesetzlicher Beschlusskompetenz – für Kosten insbesondere nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (BGH, Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23). Daneben steht der Anpassungsanspruch aus § 10 Abs. 2 WEG.

Gliederung

1. Warum die Teilungserklärung jeden Eigentümer unmittelbar betrifft
2. Begründung von Wohnungseigentum: § 8 WEG und § 3 WEG
3. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG
4. Abgrenzung: Teilungserklärung im engeren Sinn und Gemeinschaftsordnung
5. Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung
6. Grundbucheintragung und Wirkung gegen Rechtsnachfolger
7. Objektive Auslegung nach der nächstliegenden Bedeutung
8. Praxisbeispiel: Teileigentum „Laden" wird als Gastronomie genutzt
9. Änderung: Vereinbarung, Öffnungsklausel, gesetzliche Beschlusskompetenz
10. Der Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG
11. Praxisbeispiel: Kostentrennung Wohnhaus und Gewerbeeinheit
12. Grenzen: unentziehbare Kernrechte
13. Prüfschema beim Wohnungskauf, Rechtslage, Checkliste und FAQ

Warum die Teilungserklärung jeden Eigentümer unmittelbar betrifft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt keine Sache im landläufigen Sinn, sondern ein Bündel aus Rechten und Pflichten: einen Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen. Wie dieses Bündel geschnürt ist, steht nicht im Kaufvertrag und auch nicht im Exposé, sondern in der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung. Sie ist die Verfassung der Gemeinschaft – und sie gilt unverändert weiter, wenn die Wohnung den Eigentümer wechselt.

Die praktische Bedeutung wird regelmäßig unterschätzt. Fast jeder Streit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft führt früher oder später auf diese Urkunde zurück. Wer trägt die Kosten des Aufzugs, wenn im Erdgeschoss niemand ihn nutzt? Darf in der Teileigentumseinheit im Erdgeschoss eine Gaststätte betrieben werden, wenn dort „Laden" steht? Wem gehört der Gartenanteil vor der Wohnung im Erdgeschoss? Wie viele Stimmen hat ein Eigentümer, dem drei Einheiten gehören? Keine dieser Fragen beantwortet das Wohnungseigentumsgesetz abschließend; es lässt in weitem Umfang abweichende Vereinbarungen zu, und genau diese finden sich in der Gemeinschaftsordnung.

Hinzu kommt eine Besonderheit, die das Wohnungseigentum von jedem gewöhnlichen Vertrag unterscheidet: Die Vereinbarungen wirken nicht nur zwischen den Personen, die sie getroffen haben. Sind sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, binden sie nach § 10 Abs. 3 WEG auch jeden späteren Erwerber – ohne dass er ihnen zugestimmt hätte und unabhängig davon, ob er sie gelesen hat. Ein Erwerber übernimmt die Grundordnung so, wie er sie vorfindet.

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 01.12.2020 in Kraft getreten ist, hat sich das Verhältnis zwischen Vereinbarung und Beschluss spürbar verschoben. Der Gesetzgeber hat der Eigentümerversammlung Kompetenzen eingeräumt, die früher der Vereinbarung vorbehalten waren – am deutlichsten bei der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und bei baulichen Veränderungen nach §§ 20, 21 WEG. Damit ist die Gemeinschaftsordnung nicht bedeutungslos geworden, im Gegenteil: Sie bildet weiterhin den Ausgangspunkt jeder Prüfung. Aber sie ist an vielen Stellen kein unverrückbarer Fels mehr, sondern eine Regelung, die durch Mehrheitsbeschluss überlagert werden kann.

Dieser Beitrag ordnet die Begriffe, erklärt die Auslegungsgrundsätze, zeigt die Wege zur Änderung und liefert ein Prüfschema für den Wohnungskauf.

Begründung von Wohnungseigentum: § 8 WEG und § 3 WEG

Das Gesetz kennt zwei Wege, Wohnungseigentum zu begründen. Beide führen zum selben Ergebnis, unterscheiden sich aber in der Ausgangslage.

Teilung durch den Eigentümer nach § 8 WEG

Der praktisch häufigste Fall ist die Teilung nach § 8 WEG. Der Eigentümer eines Grundstücks – typischerweise ein Bauträger oder ein Alteigentümer, der ein Mehrfamilienhaus aufteilt – erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile geteilt wird, mit denen jeweils das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Es handelt sich um eine einseitige Erklärung; Vertragspartner sind nicht erforderlich, weil zu diesem Zeitpunkt noch niemand sonst beteiligt ist. Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstehen die einzelnen Wohnungseigentumsrechte.

Weil der teilende Eigentümer die Urkunde allein gestaltet, prägt er die Grundordnung der künftigen Gemeinschaft vollständig vor. Er bestimmt die Miteigentumsanteile, die Zweckbestimmung der Einheiten, die Verteilung der Kosten, die Sondernutzungsrechte und häufig auch, ob und wie später geändert werden darf. Die Erwerber treten dieser Ordnung bei, ohne sie verhandelt zu haben. Das ist der Grund, weshalb die Prüfung vor dem Kauf so wichtig ist.

Vertragliche Einräumung nach § 3 WEG

Der zweite Weg ist die vertragliche Einräumung nach § 3 WEG. Hier besteht bereits Miteigentum mehrerer Personen an einem Grundstück, und die Miteigentümer räumen sich wechselseitig durch Vertrag das Sondereigentum an bestimmten Räumen ein. Typisch ist diese Konstellation bei Baugruppen, bei Familien, die ein gemeinsam erworbenes Haus aufteilen, oder bei der Umwandlung bereits bestehenden Bruchteilseigentums.

Der Unterschied ist vor allem einer der Entstehungsgeschichte: Bei § 3 WEG ist die Gemeinschaftsordnung von Anfang an ausgehandelt, bei § 8 WEG einseitig vorgegeben. Für die spätere Auslegung spielt das allerdings keine Rolle – ausgelegt wird in beiden Fällen streng objektiv, weil auch spätere Erwerber gebunden werden.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG

Damit das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegen kann, genügt die Erklärung allein nicht. Nach § 7 Abs. 4 WEG sind der Eintragungsbewilligung zwei Unterlagen beizufügen.

Erstens der Aufteilungsplan: eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sind. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume tragen dieselbe Nummer. Der Aufteilungsplan ist damit das entscheidende Dokument für die Frage, welche Räume zu welcher Einheit gehören – und mittelbar für die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Zweitens die Abgeschlossenheitsbescheinigung: die Bestätigung der Baubehörde, dass die Wohnungen und sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sie ist eine formale Voraussetzung der Eintragung und sagt nichts über die bauordnungsrechtliche Genehmigung einer bestimmten Nutzung aus. Wer aus einer Abgeschlossenheitsbescheinigung schließt, eine Einheit dürfe zu Wohnzwecken genutzt werden, verwechselt zwei Ebenen.

Für die Praxis zentral ist die Rangfolge bei Widersprüchen: Weicht der tatsächliche Bau vom Aufteilungsplan ab, entsteht Sondereigentum nur an den Räumen, die der Plan ausweist. Räume, die im Plan nicht als Sondereigentum gekennzeichnet sind, bleiben Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie faktisch seit Jahrzehnten allein genutzt werden. Solche Divergenzen sind ein häufiger und teurer Streitpunkt, insbesondere bei Speichern, Kellerräumen und ausgebauten Dachgeschossen.

Abgrenzung: Teilungserklärung im engeren Sinn und Gemeinschaftsordnung

Umgangssprachlich wird die gesamte Urkunde als Teilungserklärung bezeichnet. Juristisch lohnt die Unterscheidung, weil beide Teile unterschiedliche Funktionen haben und nach unterschiedlichen Regeln geändert werden.

In der Praxis stehen beide Teile in einer notariellen Urkunde, oft ohne klare Trennung. Für die Prüfung heißt das: Nicht die Überschrift entscheidet, sondern der Regelungsgehalt der einzelnen Bestimmung.

Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung

Kostenverteilung

Ohne abweichende Regelung tragen die Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung weicht davon fast immer ab: Verteilung nach Wohnfläche, nach Einheiten, getrennte Abrechnungskreise für Wohnen und Gewerbe, Freistellungen einzelner Einheiten von Aufzugs- oder Tiefgaragenkosten. Solche Regelungen sind der häufigste Streitgegenstand überhaupt – und zugleich der Bereich, in dem die Reform die größte Bewegung gebracht hat.

Zweckbestimmung

Die Zweckbestimmung legt fest, wie eine Einheit genutzt werden darf: „Wohnung", „Laden", „Büro", „Praxis", „Gaststätte". Sie hat Vereinbarungscharakter, wenn sie erkennbar eine Nutzungsbindung schaffen soll – und ist dann mehr als eine bloße Beschreibung. Eine Nutzung, die der Zweckbestimmung widerspricht, kann von jedem Eigentümer und von der Gemeinschaft untersagt werden. Nach gefestigter Rechtsprechung gilt dabei allerdings eine typisierende Betrachtung: Eine zweckwidrige Nutzung ist ausnahmsweise hinzunehmen, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr stört als die zulässige Nutzung.

Sondernutzungsrechte

Ein Sondernutzungsrecht weist einem Eigentümer die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums zu – Gartenflächen, Stellplätze im Freien, Kellerräume, Terrassen. Das Eigentum bleibt gemeinschaftlich; ausgeschlossen wird nur der Mitgebrauch der übrigen. Weil damit dauerhaft in die Rechte aller eingegriffen wird, bedarf die Begründung einer Vereinbarung; ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht, sofern nicht ausnahmsweise eine hinreichend weite Öffnungsklausel besteht. Für die Wirkung gegenüber Erwerbern ist die Eintragung erforderlich.

Öffnungsklauseln

Eine Öffnungsklausel ermächtigt die Versammlung, Regelungen zu treffen, die sonst der Vereinbarung vorbehalten wären. Zu unterscheiden sind allgemeine Öffnungsklauseln, die jede Änderung der Gemeinschaftsordnung mit qualifizierter Mehrheit erlauben, und spezielle Klauseln, die nur einzelne Gegenstände freigeben – etwa die Änderung des Verteilungsschlüssels oder die Zuweisung von Stellplätzen. Wer die Kompetenzlage einer Gemeinschaft beurteilen will, muss deshalb stets Gesetz und Gemeinschaftsordnung nebeneinanderlegen.

Stimmprinzip

Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 WEG das Kopfprinzip vor: eine Stimme je Wohnungseigentümer, unabhängig von der Zahl der Einheiten. Die Gemeinschaftsordnung ordnet häufig das Wert- oder das Objektprinzip an – Stimmgewicht nach Miteigentumsanteilen oder eine Stimme je Einheit. Die Unterschiede sind erheblich: Ein Eigentümer mit acht von zwanzig Einheiten hat nach Kopfprinzip eine Stimme, nach Objektprinzip acht. Wer eine Mehrheit kalkuliert, muss zuerst das Stimmprinzip klären.

Grundbucheintragung und Wirkung gegen Rechtsnachfolger

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken zunächst nur zwischen den Beteiligten. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken sie gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Die technische Grundlage liefert § 5 Abs. 4 WEG: Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

Die Konsequenzen sind praktisch weitreichend:

• Eine nicht eingetragene Vereinbarung bindet nur die Eigentümer, die sie geschlossen haben. Nach dem ersten Eigentümerwechsel entsteht eine gespaltene Rechtslage.
• Beschlüsse werden nicht eingetragen. Sie binden Rechtsnachfolger gleichwohl – nach § 10 Abs. 3 WEG gilt dies unabhängig von einer Eintragung. Deshalb ist die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG für den Erwerber ebenso wichtig wie das Grundbuch.
• Für die Änderung eingetragener Vereinbarungen ist neben der Einigung aller Eigentümer die Eintragung erforderlich; sind Grundpfandrechte betroffen, kann die Zustimmung der dinglich Berechtigten nötig sein.

Praktisch bedeutet das: Die Urkunde in der Schublade genügt nicht. Maßgeblich ist, was in der Grundakte liegt und worauf das Grundbuch Bezug nimmt.

Objektive Auslegung nach der nächstliegenden Bedeutung

Weil die Gemeinschaftsordnung auch Personen bindet, die an ihrer Entstehung nicht beteiligt waren, wird sie nicht wie ein gewöhnlicher Vertrag ausgelegt. Es kommt nicht darauf an, was die Beteiligten seinerzeit gewollt haben, sondern darauf, wie ein unbefangener Betrachter die Regelung nach Wortlaut und Sinn verstehen muss. Der Bundesgerichtshof hat diesen Maßstab in seiner Entscheidung Az. V ZR 254/17 bestätigt: Maßgeblich ist die nächstliegende Bedeutung des Wortlauts; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Daraus folgen drei Arbeitsregeln:

1. Wortlaut zuerst. Nicht die gelebte Praxis entscheidet, sondern der Text. Eine jahrzehntelange abweichende Handhabung ändert die Gemeinschaftsordnung nicht.
2. Systematik als Korrektiv. Einzelne Klauseln sind im Zusammenhang der gesamten Urkunde zu lesen. Wer nur einen Satz zitiert, argumentiert unvollständig.
3. Keine verdeckten Motive. Protokolle von Verhandlungen, Prospekte oder Absprachen mit dem Bauträger sind für die Auslegung unerheblich, wenn sie nicht aus der Grundakte ersichtlich sind.

Praxisbeispiel 1: Teileigentum „Laden" wird als Gastronomie genutzt

Beispielhafte Annahmen: Eine Anlage besteht aus 20 Wohnungen und einer Teileigentumseinheit im Erdgeschoss mit 95 m² und 900/10.000 Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung bezeichnet die Einheit als „Laden". Der neue Eigentümer eröffnet dort ein Bistro mit 40 Sitzplätzen und Öffnungszeiten bis 23 Uhr.

Rechtlich ist zunächst zu klären, ob die Bezeichnung „Laden" Vereinbarungscharakter hat. Wird sie in der Gemeinschaftsordnung zur Abgrenzung von den Wohnungen verwendet und den Einheiten zugeordnet, ist von einer verbindlichen Zweckbestimmung auszugehen. Nach der nächstliegenden Bedeutung meint „Laden" ein Einzelhandelsgeschäft mit üblichen Ladenöffnungszeiten, nicht einen Gastronomiebetrieb mit Abendbetrieb, Küchenabluft und Publikumsverkehr bis in die Nachtstunden. Die Nutzung weicht damit von der Zweckbestimmung ab.

Die typisierende Betrachtung führt hier nicht zur Zulässigkeit: Ein Bistro mit Abendbetrieb stört bei typisierender Betrachtung stärker als ein Laden mit Tagesgeschäft. Die Gemeinschaft kann Unterlassung verlangen.

Wirtschaftlich lässt sich der Konflikt häufig durch eine Vereinbarung lösen, die die Nutzung gestattet und die Mehrkosten zuweist. Rechenweg: Die Müll- und Reinigungskosten der Anlage betragen 3.000 Euro jährlich und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt; auf die Gewerbeeinheit entfallen 900/10.000, also 270 Euro. Durch den Gastronomiebetrieb steigen diese Kosten auf 4.800 Euro. Beschließt die Versammlung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass die Mehrkosten von 1.800 Euro vorab der Gewerbeeinheit zugewiesen und nur die verbleibenden 3.000 Euro nach Anteilen verteilt werden, trägt die Einheit künftig 1.800 + 270 = 2.070 Euro; die Wohnungseigentümer tragen unverändert zusammen 2.730 Euro. Die Zweckbestimmung selbst wird dadurch allerdings nicht geändert – dafür bleibt es bei der Vereinbarung aller Eigentümer oder einer Öffnungsklausel.

Änderung: Vereinbarung, Öffnungsklausel, gesetzliche Beschlusskompetenz

Für die Änderung der Grundordnung stehen drei Wege offen, die sich in Voraussetzungen und Reichweite deutlich unterscheiden.

Erstens die Vereinbarung aller Eigentümer. Sie ist der sicherste, aber aufwendigste Weg. Erforderlich ist die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Eigentümer; für die Wirkung gegen Rechtsnachfolger kommt die Eintragung hinzu, die notarielle Beglaubigung der Erklärungen voraussetzt. Bei größeren Anlagen scheitert dieser Weg oft nicht am Widerspruch, sondern an der Unerreichbarkeit einzelner Eigentümer.

Zweitens der Beschluss kraft Öffnungsklausel. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, kann die Versammlung mit der dort vorgesehenen Mehrheit ändern. Zu prüfen sind Reichweite (welche Gegenstände?), Mehrheitserfordernis (qualifiziert? doppelt qualifiziert?) und etwaige Zustimmungsvorbehalte einzelner Eigentümer. Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel wirken auch gegen Rechtsnachfolger, ohne eingetragen werden zu müssen; sinnvoll ist die Eintragung dennoch, weil sie Transparenz für Erwerber schafft.

Drittens der Beschluss kraft gesetzlicher Kompetenz. Hier hat die Reform die größte Wirkung entfaltet. Für die Kostenverteilung gibt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG der Versammlung die Befugnis, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit zu beschließen – auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung. Für bauliche Veränderungen gelten §§ 20, 21 WEG.

Verhältnis zu § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Wie weit diese Kompetenz reicht, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, geklärt: Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst auch die Beendigung einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenbefreiung. Eine Freistellung, die seit Jahrzehnten im Grundbuch steht, kann damit durch einfachen Mehrheitsbeschluss beendet werden.

Der Prüfungsschwerpunkt verschiebt sich dadurch von der Kompetenz zur Inhaltskontrolle: Kompetenzmängel führen zur Nichtigkeit, Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nur zur Anfechtbarkeit innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG. Dass die Inhaltskontrolle keine Formalie ist, zeigen zwei Entscheidungen vom 14.02.2025: Die Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung – im entschiedenen Fall zur Tiefgarage – entspricht nur ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung (Az. V ZR 236/23); zum Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage hat der Bundesgerichtshof mit Az. V ZR 128/23 entschieden. Zur Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen liegen die Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23, vor.

Nicht erfasst von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sind sachenrechtliche Fragen: Miteigentumsanteile, Zuordnung von Sondereigentum, Begründung von Sondernutzungsrechten und Zweckbestimmungen bleiben der Vereinbarung oder einer Öffnungsklausel vorbehalten.

Der Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG

Für Fälle, in denen weder eine Einigung noch eine Öffnungsklausel weiterhilft, sieht § 10 Abs. 2 WEG einen individuellen Anspruch vor: Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Der Maßstab ist bewusst streng. Es genügt nicht, dass eine Regelung unzweckmäßig, veraltet oder für den Anspruchsteller nachteilig ist; erforderlich sind schwerwiegende Gründe, und die Interessen der übrigen Eigentümer sind gegenzurechnen. Typische Anwendungsfälle sind grobe, bei Begründung nicht absehbare Missverhältnisse – etwa wenn eine Einheit Kosten trägt, von deren zugrunde liegender Anlage sie strukturell nicht profitieren kann. Der Anspruch richtet sich gegen die übrigen Eigentümer und ist notfalls gerichtlich durchzusetzen. Weil er nur den Einzelfall korrigiert, ersetzt er keine Gesamtreform der Gemeinschaftsordnung.

Praxisbeispiel 2: Kostentrennung Wohnhaus und Gewerbeeinheit

Beispielhafte Annahmen: Eine Anlage besteht aus einem Wohngebäude mit 16 Einheiten und einem angebauten Gewerbetrakt mit einer Einheit (1.200/10.000 Miteigentumsanteile). Die Gemeinschaftsordnung bestimmt: „Die Kosten des Betriebs und der Erhaltung des Wohngebäudes tragen allein die Wohnungseigentümer; die Kosten des Gewerbetrakts trägt dessen Eigentümer." Nun ist das durchgehende Dach über beiden Gebäudeteilen zu sanieren; die Kosten betragen 240.000 Euro brutto.

Auslegung: Nach der nächstliegenden Bedeutung trennt die Klausel nach Gebäudeteilen, nicht nach Gewerken. Ein Dach, das beide Teile überspannt, lässt sich nicht einem Gebäudeteil zuordnen; sachgerecht ist eine Aufteilung nach der jeweils überdeckten Fläche.

Rechenweg: Die Dachfläche beträgt insgesamt 1.000 m², davon 820 m² über dem Wohngebäude und 180 m² über dem Gewerbetrakt. Auf den Gewerbetrakt entfallen 18 Prozent, also 43.200 Euro; auf das Wohngebäude 196.800 Euro, die unter den 16 Wohnungseigentümern nach ihren Anteilen verteilt werden.

Vergleich: Ohne die Trennungsklausel wäre nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die Gewerbeeinheit trüge dann 1.200/10.000 von 240.000 Euro, also 28.800 Euro – 14.400 Euro weniger. Die Auslegung der Klausel entscheidet damit über einen fünfstelligen Betrag.

Handlungsempfehlung: Weil die Reichweite solcher Klauseln regelmäßig streitig ist, sollte die Gemeinschaft die Verteilung für die konkrete Maßnahme vor Auftragsvergabe nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ausdrücklich beschließen und den sachlichen Grund – hier den Flächenmaßstab – im Protokoll dokumentieren. Zu beachten ist dabei die Rechtsprechung vom 22.03.2024 und vom 14.02.2025 zur Inhaltskontrolle solcher Beschlüsse.

Grenzen: unentziehbare Kernrechte

So weit Vereinbarungen und Öffnungsklauseln reichen: Sie stoßen an eine Grenze. Zum unentziehbaren Kernbereich des Wohnungseigentums zählen insbesondere das Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung, das Stimmrecht dem Grunde nach, das Recht, Beschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen, der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG sowie das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG. Eine Gemeinschaftsordnung, die einem Eigentümer das Stimmrecht dauerhaft entzieht oder den Rechtsweg abschneidet, ist insoweit unwirksam – und ein darauf gestützter Beschluss nichtig.

Ebenso wenig kann eine Öffnungsklausel dazu ermächtigen, in das Sondereigentum eines Eigentümers einzugreifen oder ihm ohne seine Zustimmung neue Leistungspflichten aufzuerlegen, die über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, ist eine Frage der Abwägung; als Faustregel gilt: Je stärker eine Regelung die Rechtsstellung eines Einzelnen dauerhaft verkürzt, desto weniger trägt sie ein Mehrheitsbeschluss.

Prüfschema beim Wohnungskauf

Vor dem Kauf sollten Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und Beschluss-Sammlung gemeinsam gelesen werden. Bewährt hat sich folgende Reihenfolge:

1. Grundbuchauszug und Bezugnahme prüfen. Welche Urkunden sind in Bezug genommen? Gibt es Nachträge? Nur was in der Grundakte liegt, wirkt gegen Erwerber.
2. Aufteilungsplan mit der Realität abgleichen. Stimmen Räume, Nummerierung und Zuordnung? Werden Flächen genutzt, die im Plan Gemeinschaftseigentum sind?
3. Zweckbestimmung der eigenen und der benachbarten Einheiten lesen. Was darf im Erdgeschoss betrieben werden? Ist eine Vermietung an wechselnde Gäste ausgeschlossen?
4. Kostenverteilung nachrechnen. Welcher Schlüssel gilt für welche Kostenart? Bestehen Freistellungen – und könnten diese nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beendet werden?
5. Sondernutzungsrechte verifizieren. Ist das Recht am Gartenanteil oder Stellplatz eingetragen und der Einheit zugeordnet?
6. Öffnungsklauseln und Stimmprinzip erfassen. Wer kann künftig was mit welcher Mehrheit ändern?
7. Beschluss-Sammlung auswerten. Welche Beschlüsse überlagern die Gemeinschaftsordnung bereits? Gibt es offene Anfechtungsverfahren?

Rechtslage & Referenzurteile

Die Teilungserklärung beruht auf § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer) oder § 3 WEG (vertragliche Einräumung von Sondereigentum). Die formellen Anforderungen an die Eintragung, insbesondere Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, regelt § 7 WEG, namentlich § 7 Abs. 4 WEG. Vereinbarungen der Eigentümer sind nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zulässig, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt; sie können nach § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden und wirken nach § 10 Abs. 3 WEG gegen Sondernachfolger. Der Anpassungsanspruch folgt aus § 10 Abs. 2 WEG. Für Kosten gilt § 16 Abs. 2 WEG, für das Stimmrecht § 25 WEG, für den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und das Einsichtsrecht § 18 Abs. 2 und Abs. 4 WEG, für bauliche Veränderungen §§ 20, 21 WEG, für die Beschluss-Sammlung § 24 Abs. 7 WEG und für die Anfechtungsfrist § 45 WEG. Grundlage der aktuellen Fassung ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020.

Maßgebliche Entscheidungen:

• BGH, Az. V ZR 254/17: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind objektiv auszulegen. Maßgeblich ist die nächstliegende Bedeutung des Wortlauts, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt; außerhalb der Eintragung liegende Umstände sind nur zu berücksichtigen, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Die gelebte Praxis einer Gemeinschaft ändert die Urkunde deshalb nicht.
• BGH, Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23: Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst auch die Beendigung einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenbefreiung. Damit kann eine eingetragene Freistellung durch Mehrheitsbeschluss entfallen; die Kontrolle verlagert sich auf die Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung.
• BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23: Die Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung – im entschiedenen Fall zu einer Tiefgarage – entspricht nur ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Entscheidung zeigt die Grenzen der Inhaltskontrolle bei Eingriffen in gewachsene Verteilungsstrukturen.
• BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23: Entscheidung zum Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
• BGH, Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und Az. V ZR 87/23: Entscheidungen zur Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen.

Zu Detailfragen der Abgrenzung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Bauausführung liegt keine für jede Konstellation passende höchstrichterliche Entscheidung vor; maßgeblich ist insoweit der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 WEG in Verbindung mit dem Inhalt der Grundakte.

Checkliste

• [ ] Vollständige Urkunde einschließlich aller Nachträge aus der Grundakte beschaffen
• [ ] Prüfen, ob die Begründung nach § 8 WEG oder § 3 WEG erfolgt ist
• [ ] Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Bauausführung abgleichen
• [ ] Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht mit einer Nutzungsgenehmigung verwechseln
• [ ] Regelungen danach sortieren, ob sie sachenrechtlich oder Gemeinschaftsordnung sind
• [ ] Zweckbestimmung aller Einheiten erfassen, nicht nur der eigenen
• [ ] Kostenverteilungsschlüssel je Kostenart schriftlich zusammenstellen
• [ ] Freistellungen und Abrechnungskreise identifizieren und auf Änderbarkeit prüfen
• [ ] Sondernutzungsrechte auf Eintragung und Zuordnung zur Einheit kontrollieren
• [ ] Öffnungsklauseln nach Reichweite und Mehrheitserfordernis auswerten
• [ ] Stimmprinzip klären: Kopf-, Wert- oder Objektprinzip
• [ ] Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG auf überlagernde Beschlüsse durchsehen
• [ ] Bei Änderungsbedarf zuerst prüfen, ob eine gesetzliche Beschlusskompetenz greift
• [ ] Für sachenrechtliche Änderungen Notar, Zustimmung aller und Eintragung einplanen

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
Die Teilungserklärung im engeren Sinn ist die sachenrechtliche Erklärung, mit der ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit Sondereigentum verbunden wird; sie beruht auf § 8 WEG oder § 3 WEG. Die Gemeinschaftsordnung regelt demgegenüber das Innenverhältnis der Eigentümer: Kostenverteilung, Zweckbestimmung, Sondernutzungsrechte, Stimmprinzip und Öffnungsklauseln. In der Praxis stehen beide Teile in derselben notariellen Urkunde, weshalb umgangssprachlich alles als Teilungserklärung bezeichnet wird. Für die Änderung ist die Unterscheidung wichtig: Sachenrechtliche Regelungen erfordern grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer und die Eintragung im Grundbuch.

Wo bekomme ich die Teilungserklärung her?
Der zuverlässigste Weg führt über das Grundbuchamt: Die Urkunde nebst Aufteilungsplan liegt in der Grundakte, auf die das Wohnungsgrundbuch Bezug nimmt. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt – als Eigentümer ist das ohne weiteres der Fall, als Kaufinteressent regelmäßig über eine Vollmacht des Verkäufers oder den Notar. Die Verwaltung verfügt üblicherweise ebenfalls über ein Exemplar. Wichtig ist, sich nicht mit einer Kopie ohne Nachträge zu begnügen: Änderungen und Ergänzungen werden häufig in separaten Urkunden vereinbart und sind nur über die Grundakte vollständig nachvollziehbar.

Wie wird die Gemeinschaftsordnung ausgelegt?
Streng objektiv. Weil die Regelungen auch spätere Erwerber binden, kommt es nicht auf den Willen der ursprünglich Beteiligten an, sondern auf die nächstliegende Bedeutung des Wortlauts aus Sicht eines unbefangenen Betrachters. Der Bundesgerichtshof hat diesen Maßstab in der Entscheidung Az. V ZR 254/17 bestätigt. Umstände außerhalb der Eintragung sind nur zu berücksichtigen, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Eine über Jahre abweichend gelebte Praxis, mündliche Zusagen des Bauträgers oder Werbeunterlagen ändern die Gemeinschaftsordnung deshalb nicht.

Kann die Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss ändern?
Nur soweit eine Kompetenz besteht. Diese kann sich aus einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung selbst oder aus dem Gesetz ergeben. Die praktisch wichtigste gesetzliche Kompetenz ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten kann mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung beschlossen werden – auch abweichend von einer Vereinbarung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, entschieden, dass davon sogar die Beendigung einer vereinbarten Kostenbefreiung gedeckt ist. Sachenrechtliche Änderungen bleiben dagegen der Vereinbarung vorbehalten.

Was gilt, wenn der Aufteilungsplan von der tatsächlichen Bauausführung abweicht?
Sondereigentum entsteht nur an den Räumen, die der Aufteilungsplan als solches ausweist. Weicht der Bau ab, bleibt der betroffene Bereich Gemeinschaftseigentum – auch dann, wenn er seit Jahrzehnten allein genutzt wird. Praktisch relevant wird das bei ausgebauten Dachgeschossen, zusätzlichen Kellerräumen und veränderten Grundrissen. Wer eine solche Abweichung feststellt, sollte sie vor dem Kauf klären: Die Bereinigung erfordert regelmäßig eine Änderung der Teilungserklärung mit Zustimmung aller Eigentümer, notarieller Beurkundung und Eintragung im Grundbuch – ein aufwendiger und nicht kostenfreier Vorgang.

Wann besteht ein Anspruch auf Anpassung nach § 10 Abs. 2 WEG?
Nur unter engen Voraussetzungen. Verlangt werden kann eine Anpassung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der übrigen Eigentümer, unbillig erscheint. Unzweckmäßigkeit, Alter der Regelung oder ein wirtschaftlicher Nachteil genügen nicht. In Betracht kommt der Anspruch etwa bei einem groben, bei Begründung nicht absehbaren Missverhältnis zwischen Kostenbelastung und Nutzungsmöglichkeit. Er richtet sich gegen die übrigen Eigentümer und ist notfalls gerichtlich durchzusetzen; er ersetzt keine umfassende Neufassung der Gemeinschaftsordnung.

Bindet die Teilungserklärung auch den Mieter?
Nicht unmittelbar. Vertragspartner des Mieters ist der Eigentümer, und für das Mietverhältnis gilt der Mietvertrag. Mittelbar wirkt die Grundordnung dennoch: Der Eigentümer darf seinem Mieter keine Nutzung gestatten, die er selbst nicht ausüben dürfte. Ist eine Einheit als „Laden" zweckbestimmt, kann sie nicht wirksam zum Betrieb einer Gaststätte vermietet werden, ohne dass der Gemeinschaft Unterlassungsansprüche zustehen. Vermietende Eigentümer sollten die Zweckbestimmung und die Regelungen der Hausordnung deshalb ausdrücklich in den Mietvertrag übernehmen, um sich im Innenverhältnis abzusichern.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 3 WEG (vertragliche Einräumung von Sondereigentum), § 5 Abs. 4 WEG (Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums), § 7 WEG mit § 7 Abs. 4 WEG (Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung), § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer), § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG (Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen), § 10 Abs. 2 WEG (Anspruch auf Anpassung), § 10 Abs. 3 WEG (Wirkung gegen Sondernachfolger), § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung und abweichende Verteilung nach Satz 2), § 18 Abs. 2 und Abs. 4 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung, Einsichtsrecht), §§ 20, 21 WEG (bauliche Veränderungen und deren Kosten), § 24 Abs. 7 WEG (Beschluss-Sammlung), § 25 WEG (Stimmrecht) sowie § 45 WEG (Anfechtungsfrist). Grundlage der aktuellen Fassung ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020. Zitierte Rechtsprechung: BGH, Az. V ZR 254/17; BGH, Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23; BGH, Urteile vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23 und Az. V ZR 128/23; BGH, Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und Az. V ZR 87/23.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Angaben in den Praxisbeispielen sind vereinfacht und dienen nur der Veranschaulichung; die Beurteilung im Einzelfall richtet sich nach dem Wortlaut der jeweiligen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie dem Inhalt der Grundakte. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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