Sonderumlage in der WEG: Beschluss, Höhe, Fälligkeit und wer beim Eigentümerwechsel zahlt

Auf einen Blick: Eine Sonderumlage WEG ist die außerplanmäßige Nachfinanzierung eines Wirtschaftsplans – rechtlich eine Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 3 WEG, nicht eine eigene Beschlussart. Sie kommt in Betracht, wenn Erhaltungsrücklage und laufende Hausgelder eine Maßnahme nicht decken. Der Beschluss muss den Gesamtbetrag, den Verteilungsschlüssel, den Zweck und die Fälligkeit so bestimmen, dass jeder Eigentümer seinen Anteil ohne Weiteres errechnen kann. Fällig wird die Umlage nicht schon mit der Beschlussfassung, sondern erst zu dem beschlossenen Zeitpunkt beziehungsweise mit dem Abruf durch die Verwaltung (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16). Genau das entscheidet auch beim Eigentümerwechsel: Es zahlt, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Und: Eine Anfechtung befreit nicht von der Zahlung – Beschlüsse sind bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam.

Gliederung

• Wann eine Sonderumlage nötig wird und wie sie sich von der Erhaltungsrücklage abgrenzt
• Beschlusskompetenz: § 28 Abs. 1 und 3 WEG, Anpassung des Wirtschaftsplans
• Inhalt eines rechtssicheren Beschlusses: Betrag, Zweck, Schlüssel, Fälligkeit
• Höhe und Verteilungsschlüssel, auch nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
• Fälligkeit erst mit Abruf durch die Verwaltung
• Zahlungspflicht trotz Anfechtung (§§ 44, 45 WEG)
• Eigentümerwechsel: Wer haftet für welche Rate
• Mahnwesen, Titulierung, Vollstreckung
• Steuerliche Behandlung beim vermietenden Eigentümer

Kaum ein Tagesordnungspunkt löst in der Eigentümerversammlung so viel Unruhe aus wie eine Sonderumlage WEG. Sie trifft alle gleichzeitig, sie trifft oft in fünfstelliger Höhe, und sie kommt regelmäßig dann, wenn es ohnehin unangenehm ist: nach einem Wasserschaden, nach einem Brandschutzgutachten, nach dem Ausfall der Heizungsanlage oder nach dem Zahlungsausfall eines Miteigentümers.

Rechtlich ist die Sonderumlage weniger spektakulär, als die Diskussion vermuten lässt. Sie ist keine eigene Beschlussart, sondern eine Anpassung des Wirtschaftsplans: Die Gemeinschaft stellt fest, dass die geplanten Vorschüsse nicht ausreichen, und erhöht sie für einen bestimmten Zweck um einen bestimmten Betrag. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 28 Abs. 3 WEG.

Die Streitpunkte liegen deshalb nicht im "Ob", sondern in den Details: Ist der Beschluss hinreichend bestimmt? Ist der Verteilungsschlüssel der richtige? Wann wird der Betrag fällig? Wer zahlt, wenn die Wohnung zwischen Beschluss und Fälligkeit verkauft wird? Und muss ein Eigentümer zahlen, der Anfechtungsklage erhoben hat?

Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen nach dem Rechtsstand vom 20. September 2026, mit Musterformulierung, Rechenbeispielen und einem Blick auf die steuerliche Seite beim vermietenden Eigentümer.

Wann eine Sonderumlage WEG nötig wird

Die Gemeinschaft finanziert sich aus drei Quellen: den laufenden Vorschüssen (Hausgeld) nach dem Wirtschaftsplan, der Erhaltungsrücklage und – wenn beides nicht reicht – der Sonderumlage. Typische Auslöser sind:

• Unvorhergesehener Erhaltungsbedarf: Rohrbruch, Dachschaden, Ausfall des Aufzugs oder der Heizzentrale, aufgedeckte Brandschutzmängel.
• Große geplante Maßnahmen: Fassadensanierung, Strangsanierung, Heizungstausch, Balkoninstandsetzung – Vorhaben, für die die Rücklage nur teilweise reicht.
• Unterdeckung im laufenden Wirtschaftsjahr: stark gestiegene Energie-, Versicherungs- oder Dienstleistungskosten.
• Zahlungsausfälle: Ein Eigentümer zahlt nicht oder ist insolvent; die Liquidität der Gemeinschaft reicht nicht für laufende Verbindlichkeiten.
• Prozess- und Gutachterkosten: ein Bauprozess gegen den Bauträger, ein Sachverständigengutachten, ein Rechtsstreit über Gewährleistung.

Nicht zulässig ist die Sonderumlage als verdeckte Vermögensbildung ohne Zweck. Eine Umlage "zur allgemeinen Stärkung der Liquidität" ohne konkreten Bedarf ist zumindest anfechtbar, weil sie sich nicht als Anpassung eines Wirtschaftsplans begründen lässt.

Abgrenzung zur Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie wird über die laufenden Vorschüsse aufgebaut und dient der planmäßigen Vorsorge. Die Sonderumlage ist ihr Gegenstück: außerplanmäßig, zweckgebunden, einmalig.

Der Unterschied ist mehr als begrifflich. Wer Geld in die Rücklage einzahlt, baut Gemeinschaftsvermögen auf, das beim Verkauf im Kaufpreis berücksichtigt wird und aus dem später entnommen wird. Wer eine Sonderumlage zahlt, finanziert eine konkrete Maßnahme.

Daraus folgt eine wichtige Praxisregel: Reicht die Rücklage aus, ist eine Sonderumlage regelmäßig nicht erforderlich. Beschließt die Gemeinschaft dennoch eine Umlage, obwohl die zweckgebundene Rücklage die Maßnahme deckt, spricht viel gegen die Ordnungsmäßigkeit – es sei denn, die Gemeinschaft will die Rücklage bewusst für absehbare weitere Vorhaben erhalten und begründet das nachvollziehbar. Diese Begründung gehört ins Protokoll.

Die Entnahme aus der Rücklage ist ihrerseits zu beschließen. Üblich und empfehlenswert ist ein zweiteiliger Beschluss: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage in bestimmter Höhe, Deckung des Restbetrags durch Sonderumlage.

Beschlusskompetenz: § 28 WEG nach der Reform

§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt, dass die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen beschließen. § 28 Abs. 3 WEG erlaubt ausdrücklich, dass die Eigentümer jederzeit die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschließen. Genau darin liegt die Rechtsgrundlage der Sonderumlage.

Das WEMoG hat den Beschlussgegenstand verschoben. Beschlossen werden seit dem 1. Dezember 2020 nicht mehr Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung als Zahlenwerke, sondern nur noch die Zahlungspflichten: die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1) und, nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2). Für die Sonderumlage heißt das: Beschlussgegenstand ist die Erhöhung der Vorschusspflicht, nicht die Genehmigung eines Papiers.

Erforderlich ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Versammlung ist seit der Reform unabhängig von der Zahl der vertretenen Eigentümer beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 WEG) – eine Sonderumlage kann also auch in einer schwach besuchten Versammlung wirksam beschlossen werden.

Die Umsetzung des Beschlusses obliegt seit der Reform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter persönlich; der Verwalter handelt als deren Organ (BGH, Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22). Wer die Durchführung einer beschlossenen Maßnahme durchsetzen will, muss deshalb die GdWE in Anspruch nehmen.

Was in den Beschlusstext gehört

Ein Beschluss über eine Sonderumlage muss so bestimmt sein, dass jeder Eigentümer seinen Anteil ohne Weiteres errechnen kann. Betragsmäßige Bezifferung jedes Einzelanteils ist nicht erforderlich, eindeutige Bestimmbarkeit genügt. Fehlt die Bestimmtheit, ist der Beschluss anfechtbar; die Unbestimmtheit führt nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2024 – V ZR 261/23 zur Unbestimmtheit als Beschlussmangel).

In den Beschluss gehören fünf Angaben:

1. Gesamtbetrag der Sonderumlage in Euro.
2. Zweck, für den der Betrag verwendet wird – so konkret wie möglich.
3. Verteilungsschlüssel, nach dem der Betrag umgelegt wird.
4. Fälligkeit: ein konkretes Datum oder die Fälligkeit mit Abruf durch die Verwaltung, gegebenenfalls in Raten.
5. Kontierung: Einzahlung auf das Gemeinschaftskonto, Verbuchung als zweckgebundene Einnahme und Behandlung eines Überschusses.

Musterformulierung (Beispiel): "Zur Finanzierung der beschlossenen Flachdachsanierung (TOP 5) wird eine Sonderumlage in Höhe von 180.000,00 Euro erhoben. Die Umlage wird nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG verteilt. Sie ist in zwei gleichen Raten zu zahlen, die jeweils zwei Wochen nach schriftlichem Abruf durch die Verwaltung fällig werden; der erste Abruf erfolgt frühestens nach Auftragserteilung. Die Beträge sind auf das Gemeinschaftskonto zu zahlen und zweckgebunden zu verwenden. Ein nach Abschluss der Maßnahme und Schlussrechnung verbleibender Überschuss wird der Erhaltungsrücklage zugeführt."

Der letzte Satz ist wichtiger, als er wirkt. Ohne Regelung entsteht Streit über die Rückzahlung von Restbeträgen; die Zuführung zur Rücklage ist der saubere und in der Praxis übliche Weg – sie sollte aber ausdrücklich beschlossen sein.

Höhe und Verteilungsschlüssel

Die Höhe richtet sich nach dem tatsächlichen Bedarf. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht eine Umlage, die auf einer belastbaren Kalkulation beruht: Angebote oder Kostenschätzung, Nebenkosten für Planung und Bauleitung, ein angemessener Puffer für Unvorhergesehenes und – bei größeren Maßnahmen – die Abgrenzung dessen, was aus der Rücklage entnommen wird.

Ein Puffer ist zulässig und sinnvoll; bei Sanierungen im Bestand sind zehn bis fünfzehn Prozent üblich. Unzulässig wird es, wenn der Puffer so groß ist, dass er den Bedarfsbezug verliert – dann handelt es sich der Sache nach um eine verdeckte Rücklagenbildung.

Verteilt wird nach dem Schlüssel, der auch sonst für diese Kostenart gilt: nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) oder nach dem abweichenden Schlüssel der Gemeinschaftsordnung. Die Sonderumlage folgt dem Kostenschlüssel der Maßnahme, die sie finanziert. Wird eine Maßnahme nach einem Sonderschlüssel abgerechnet – etwa Aufzugskosten nur auf die Obergeschosse –, ist auch die Sonderumlage so zu verteilen.

Seit dem WEMoG kann die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Das gilt auch für die Kosten, die eine Sonderumlage finanziert. Der abweichende Schlüssel muss allerdings sachlich begründbar sein und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich belasten; die Begründung gehört ins Protokoll. Und er muss beschlossen sein, bevor oder zugleich mit der Umlage – nachträgliche Umverteilung bereits abgerechneter Kosten ist regelmäßig nicht ordnungsmäßig.

Rechenbeispiel: Flachdachsanierung mit Rücklagenentnahme. Eine Gemeinschaft mit 24 Einheiten saniert das Flachdach. Das günstigste von drei Angeboten liegt bei 210.000 Euro brutto, hinzu kommen 18.000 Euro für Planung und Bauleitung. Die Gemeinschaft setzt 12 Prozent Puffer auf die Bauleistung an: 25.200 Euro. Gesamtbedarf: 253.200 Euro.

Die Erhaltungsrücklage beträgt 96.000 Euro. Die Versammlung beschließt eine Entnahme von 75.000 Euro und will 21.000 Euro als Sicherheitspolster in der Rücklage belassen – begründet mit der in drei Jahren anstehenden Aufzugserneuerung. Der Sonderumlagebedarf beträgt damit 253.200 − 75.000 = 178.200 Euro; beschlossen wird eine Umlage von 180.000 Euro.

Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen. Eine Einheit mit 38/1000 zahlt 180.000 × 38/1000 = 6.840 Euro, eine Einheit mit 61/1000 zahlt 10.980 Euro. Bei zwei Raten sind das 3.420 Euro beziehungsweise 5.490 Euro je Rate.

Verbleibt nach der Schlussrechnung ein Überschuss von beispielsweise 14.000 Euro, weil der Puffer nicht ausgeschöpft wurde, wird er nach dem Beschlusstext der Erhaltungsrücklage zugeführt – eine anteilige Rückzahlung an die Eigentümer wäre nur bei entsprechender Beschlussfassung geboten.

Fälligkeit: erst mit Abruf durch die Verwaltung

Die praktisch wichtigste Regel lautet: Die Sonderumlage wird nicht automatisch mit der Beschlussfassung fällig.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Anspruch der Gemeinschaft gegen die Eigentümer auf Zahlung einer Sonderumlage erst mit dem Abruf durch die Verwaltung fällig wird; maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt der Beschlussfassung, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Fälligkeit nach dem Beschluss eintreten soll (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16).

Das hat drei Konsequenzen:

• Für die Gemeinschaft: Liquidität wird erst abgerufen, wenn sie gebraucht wird. Das ist wirtschaftlich sinnvoll, weil kein Geld unnötig auf dem Gemeinschaftskonto liegt, und es entschärft den Konflikt, wenn eine Maßnahme sich verzögert.
• Für den Eigentümer: Verzug tritt erst nach Fälligkeit ein. Vor dem Abruf gibt es keine Mahnkosten, keine Verzugszinsen und keine Vollstreckung.
• Für den Eigentümerwechsel: Entscheidend ist der Zeitpunkt der Fälligkeit, nicht der Zeitpunkt des Beschlusses.

Der Beschluss sollte den Abrufmechanismus deshalb ausdrücklich regeln. Formulierungen wie "fällig zwei Wochen nach schriftlichem Abruf durch die Verwaltung" sind eindeutig. Fehlt jede Fälligkeitsregelung, ist die Umlage nach der genannten Rechtsprechung mit dem Abruf fällig – besser ist es, sich darauf nicht verlassen zu müssen.

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Der Abruf wird per Sammelrundschreiben ohne individuelle Betragsangabe versandt. Der Abruf sollte den auf die jeweilige Einheit entfallenden Betrag, die Rate, das Fälligkeitsdatum und die Bankverbindung nennen und nachweisbar zugehen.

Zahlungspflicht trotz Anfechtung

Wer gegen den Sonderumlagebeschluss Anfechtungsklage erhebt, wird von der Zahlungspflicht nicht frei. Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind wirksam, bis sie rechtskräftig für ungültig erklärt werden; die Anfechtungsklage nach §§ 44, 45 WEG hat keine aufschiebende Wirkung.

Nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG ist die Klage gegen die GdWE zu richten. § 45 Satz 1 WEG setzt zwei Ausschlussfristen: Klageerhebung binnen eines Monats, Begründung binnen zwei Monaten – jeweils ab Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls.

Praktisch bedeutet das: Der anfechtende Eigentümer zahlt unter Vorbehalt und klagt parallel. Zahlt er nicht, gerät er mit Fälligkeit in Verzug, schuldet Verzugszinsen und Kosten und riskiert die Zwangsvollstreckung – selbst dann, wenn seine Klage später Erfolg hat. Wird der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, entfällt der Rechtsgrund; gezahlte Beträge sind zurückzugewähren, soweit sie nicht bereits zweckentsprechend verwendet und durch einen wirksamen Zweitbeschluss gedeckt sind.

Einstweiliger Rechtsschutz gegen die Zahlungspflicht kommt nur in engen Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei offensichtlicher Nichtigkeit. Nichtig – und damit von vornherein unwirksam – ist ein Sonderumlagebeschluss insbesondere dann, wenn der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt, etwa weil die Umlage einzelne Eigentümer zu Leistungen verpflichtet, für die keine Grundlage besteht, oder weil sie Kosten umlegt, die gar keine Kosten der Gemeinschaft sind.

Praxisbeispiel: Anfechtung und Zahlung. In der Versammlung am 12. März wird eine Sonderumlage über 90.000 Euro beschlossen, fällig 14 Tage nach Abruf. Ein Eigentümer hält den Verteilungsschlüssel für falsch und erhebt am 8. April Anfechtungsklage gegen die GdWE, Begründung am 5. Mai – beide Fristen sind gewahrt. Die Verwaltung ruft die erste Rate am 20. April ab, fällig am 4. Mai. Der Eigentümer muss zahlen. Sinnvoll ist die Zahlung unter dem schriftlichen Vorbehalt der Rückforderung für den Fall der Ungültigerklärung. Zahlt er nicht, kann die GdWE ihn auf Zahlung verklagen; das Gericht wird der Klage stattgeben, solange der Beschluss nicht rechtskräftig kassiert ist.

Eigentümerwechsel: Wer zahlt welche Rate?

Die häufigste Streitfrage beim Verkauf einer Eigentumswohnung lautet: Wer trägt eine beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlage?

Die Antwort folgt aus dem Fälligkeitsprinzip. Beitragsschuldner ist, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist – also im Grundbuch eingetragen ist. Der Bundesgerichtshof hat das für die Sonderumlage ausdrücklich entschieden: Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn sie vor seinem Erwerb beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16).

Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung im Grundbuch – nicht der Notartermin und nicht der Besitzübergang. Zwischen Kaufvertrag und Eintragung liegen regelmäßig mehrere Monate; in dieser Zeit kann sich die Zuständigkeit für Raten verschieben.

Daraus folgt für beide Seiten:

• Für Käufer: Vor dem Kauf die Beschlusssammlung einsehen und die Verwaltung um eine Auskunft zu beschlossenen, noch nicht abgerufenen Sonderumlagen und zu laufenden Sanierungsplanungen bitten. Eine beschlossene Umlage über 12.000 Euro, die vier Wochen nach Eintragung abgerufen wird, trifft den Käufer – nicht den Verkäufer.
• Für Verkäufer: Offenlegen. Wer eine beschlossene Sonderumlage verschweigt, riskiert Ansprüche des Käufers; die Rechtsprechung sieht in beschlossenen, erheblichen Sanierungslasten einen offenbarungspflichtigen Umstand.
• Für beide: Im Kaufvertrag regeln. Üblich ist eine Klausel, die die wirtschaftliche Tragung nach dem Zeitpunkt der Beschlussfassung oder nach dem wirtschaftlichen Übergabestichtag zuweist – etwa "Der Verkäufer stellt den Käufer von Sonderumlagen frei, die vor dem Übergabestichtag beschlossen wurden."

Wichtig ist die Reichweite einer solchen Klausel: Sie wirkt nur zwischen Käufer und Verkäufer. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt Schuldner, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Die GdWE kann sich also an den Erwerber halten; der Ausgleich findet anschließend im Innenverhältnis statt.

Praxisbeispiel: Verkauf zwischen Beschluss und Abruf. Am 20. April beschließt die Versammlung eine Sonderumlage über 240.000 Euro in drei Raten, fällig jeweils 14 Tage nach Abruf. Auf die verkaufte Einheit entfallen 9.600 Euro, also 3.200 Euro je Rate. Die erste Rate wird am 5. Mai abgerufen (fällig 19. Mai), die zweite am 10. August (fällig 24. August), die dritte am 2. November (fällig 16. November). Der Eigentumsübergang wird am 1. Juli im Grundbuch vollzogen.

Ergebnis gegenüber der Gemeinschaft: Die erste Rate schuldet der Verkäufer, die zweite und dritte Rate der Käufer – zusammen 6.400 Euro, obwohl der Beschluss vor seinem Erwerb gefasst wurde. Enthält der Kaufvertrag eine Freistellungsklausel zugunsten des Käufers, kann dieser die 6.400 Euro vom Verkäufer ersetzt verlangen; zahlen muss er an die GdWE trotzdem zuerst selbst.

Mahnwesen, Titulierung und Vollstreckung

Zahlt ein Eigentümer die fällige Rate nicht, ist die GdWE Gläubigerin. Der typische Ablauf:

1. Zahlungserinnerung mit kurzer Frist; Verzug tritt bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit bereits ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), bei Abruf mit Fristsetzung entsprechend.
2. Mahnung mit Androhung gerichtlicher Schritte; Verzugszinsen nach § 288 BGB, Mahnkosten als Verzugsschaden.
3. Gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage. Zuständig ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 2, § 43 Abs. 1 WEG das Amtsgericht am Ort der Anlage. Ob die Verwaltung die Klage ohne gesonderten Beschluss erheben lassen darf, richtet sich nach Verwaltervertrag und Beschlusslage; ein klarstellender Beschluss ist empfehlenswert.
4. Zwangsvollstreckung aus dem Titel: Kontopfändung, Pfändung der Mietforderungen bei vermieteten Einheiten, im Extremfall Zwangsversteigerung.

Zwei Besonderheiten erhöhen die Durchsetzungskraft der Gemeinschaft erheblich. Erstens genießen Hausgeldforderungen – einschließlich Sonderumlagen – in der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein begrenztes Vorrecht in der zweiten Rangklasse, und zwar für laufende und rückständige Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden Vorjahren, begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts. Das bedeutet: Die Gemeinschaft wird vor den Grundpfandgläubigern befriedigt. Zweitens kommt bei erheblichem, länger andauerndem Zahlungsverzug das Entziehungsverfahren nach § 17 Abs. 3 WEG in Betracht – praktisch selten, aber als Druckmittel real.

Für die Verwaltung gilt: Rückstände nicht liegen lassen. Wer erst nach zwölf Monaten mahnt, verliert nicht nur Zeit, sondern auch die Chance, die Forderung innerhalb des Vorrechtszeitraums des § 10 ZVG durchzusetzen.

Steuerliche Behandlung beim vermietenden Eigentümer

Für Kapitalanleger ist die steuerliche Seite oft der entscheidende Punkt – und sie folgt nicht dem Beschluss, sondern der Verwendung.

Grundsatz: Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entstehen nicht schon mit der Einzahlung in die Erhaltungsrücklage oder mit der Zahlung der Sonderumlage, sondern erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft die Mittel für eine Erhaltungsmaßnahme tatsächlich verausgabt. Das ist ständige Verwaltungspraxis und entspricht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Erhaltungsrücklage.

Praktisch heißt das: Wer im Dezember 2026 eine Sonderumlage von 9.000 Euro zahlt und die Maßnahme wird 2027 durchgeführt und bezahlt, setzt die Kosten im Veranlagungszeitraum 2027 an – nicht 2026. Die Jahresabrechnung und der Vermögensbericht der Verwaltung liefern die Grundlage dafür.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die zweite Weichenstellung. Erhaltungsaufwand – also die Instandsetzung oder Modernisierung vorhandener Bauteile – ist im Jahr der Verausgabung sofort abziehbar; auf Antrag kann größerer Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Herstellungskosten dagegen – etwa eine Erweiterung der Nutzfläche, ein Dachgeschossausbau, ein erstmaliger Anbau eines Balkons – sind nur über die Abschreibung zu berücksichtigen.

Zu beachten ist außerdem § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, die ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind abzuschreiben statt sofort abziehbar. Wer kurz nach dem Kauf eine große Sonderumlage mitträgt, sollte das prüfen lassen.

Umlage auf Mieter? Eine Sonderumlage für Erhaltungsmaßnahmen ist keine umlagefähige Betriebskostenposition im Sinne der Betriebskostenverordnung. Sie kann nicht in die Nebenkostenabrechnung eingestellt werden. In Betracht kommt allenfalls eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, wenn die Maßnahme die Voraussetzungen einer Modernisierung erfüllt – mit den dort geltenden Kappungs- und Ankündigungsregeln.

Praxisbeispiel: Sonderumlage beim Kapitalanleger. Ein Eigentümer zahlt 2026 eine Sonderumlage von 14.000 Euro für die Strangsanierung. Die Gemeinschaft beauftragt und bezahlt die Arbeiten 2027. Es handelt sich um Erhaltungsaufwand, das Objekt wurde 2015 erworben. Der Eigentümer setzt die 14.000 Euro als Werbungskosten im Veranlagungszeitraum 2027 an; alternativ verteilt er den Betrag auf Antrag nach § 82b EStDV auf fünf Jahre zu je 2.800 Euro, wenn das steuerlich günstiger ist. Hätte er das Objekt erst 2025 gekauft und lägen die Sanierungskosten insgesamt über 15 Prozent der anteiligen Gebäudeanschaffungskosten, käme § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in Betracht – mit der Folge der Abschreibung statt des Sofortabzugs. Die konkrete Beurteilung gehört in die Hand des Steuerberaters.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen: § 16 Abs. 2 WEG (Kostenverteilung, Beschlusskompetenz nach Satz 2), § 17 Abs. 3 WEG (Entziehung bei Zahlungsverzug), § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG (Erhaltungsrücklage), § 25 Abs. 1 WEG (Beschlussfähigkeit), § 28 Abs. 1 bis 4 WEG (Vorschüsse, Nachschüsse, Anpassung, Vermögensbericht), § 43 WEG (Zuständigkeit), §§ 44, 45 WEG (Beschlussklagen und Fristen), § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Vorrecht in der Zwangsversteigerung), §§ 286, 288 BGB (Verzug, Verzugszinsen), § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, § 82b EStDV.

Referenzurteile

• BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16: Der Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage wird erst mit dem Abruf durch die Verwaltung fällig; maßgeblich ist der im Beschluss vorgesehene Fälligkeitszeitpunkt. Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage.
• BGH, Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22: Die Durchführung von Beschlüssen obliegt seit der WEG-Reform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter.
• BGH, Urteil vom 11. Oktober 2024 – V ZR 261/23: Die Unbestimmtheit eines Beschlusses ist ein Beschlussmangel, der bei rechtzeitiger Anfechtung zur Ungültigerklärung führen kann; zur Nichtigkeit führt sie nur ausnahmsweise.

Checkliste

Vor der Beschlussfassung

• Bedarf belegen: Angebote oder Kostenschätzung, Planungs- und Bauleitungskosten, Puffer begründen.
• Rücklagenstand prüfen und die Entnahme gesondert beschließen.
• Verteilungsschlüssel festlegen; abweichenden Schlüssel nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nur mit dokumentierter Begründung.
• Beschlusstext vorab formulieren: Betrag, Zweck, Schlüssel, Fälligkeit/Abruf, Ratenzahl, Umgang mit Überschuss.
• Tagesordnung und Einladung so gestalten, dass der Beschlussgegenstand erkennbar ist.

Nach der Beschlussfassung

• Beschluss wortgetreu in die Beschlusssammlung eintragen.
• Abruf schriftlich, mit Einzelbetrag, Rate, Fälligkeitsdatum und Bankverbindung; Zugang dokumentieren.
• Zahlungseingänge zweckgebunden verbuchen und im Vermögensbericht ausweisen.
• Rückstände zeitnah mahnen und titulieren – nicht auf die nächste Abrechnung warten.
• Bei Eigentümerwechsel: Verwaltung über den Eigentumsübergang informieren, Ratenzuordnung nach Fälligkeit prüfen.

Für Eigentümer

• Anfechtungsfristen führen: ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung, ab Beschlussverkündung.
• Trotz Anfechtung zahlen – unter schriftlichem Vorbehalt der Rückforderung.
• Als Käufer vor dem Notartermin Beschlusssammlung und Verwalterauskunft einholen.
• Als Vermieter die Verwendung der Mittel dokumentieren lassen, damit der Werbungskostenabzug im richtigen Jahr gelingt.

Häufige Fragen (FAQ)

Mit welcher Mehrheit wird eine Sonderumlage beschlossen?

Mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 28 Abs. 3 WEG: Die Sonderumlage ist eine Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Eine qualifizierte Mehrheit ist nicht erforderlich – auch nicht bei hohen Beträgen. Zu beachten ist, dass die Versammlung seit dem WEMoG unabhängig von der Zahl der vertretenen Eigentümer beschlussfähig ist; eine Sonderumlage kann also auch in einer schwach besuchten Versammlung wirksam beschlossen werden.

Wann muss ich die Sonderumlage bezahlen?

Zu dem Zeitpunkt, den der Beschluss vorsieht – in der Regel eine bestimmte Frist nach dem Abruf durch die Verwaltung. Die Fälligkeit tritt nicht automatisch mit der Beschlussfassung ein (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16). Vor dem Abruf entstehen weder Verzugszinsen noch Mahnkosten. Der Abruf sollte den auf Ihre Einheit entfallenden Betrag, die Rate, das Fälligkeitsdatum und die Bankverbindung nennen.

Muss ich zahlen, wenn ich den Beschluss angefochten habe?

Ja. Beschlüsse sind wirksam, bis sie rechtskräftig für ungültig erklärt werden; die Anfechtungsklage nach §§ 44, 45 WEG hat keine aufschiebende Wirkung. Zahlen Sie unter schriftlichem Vorbehalt der Rückforderung und betreiben Sie das Verfahren parallel. Zahlen Sie nicht, geraten Sie mit Fälligkeit in Verzug und riskieren Zinsen, Kosten und Vollstreckung – auch dann, wenn Ihre Klage später Erfolg hat.

Ich habe meine Wohnung verkauft – wer zahlt die Sonderumlage?

Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Erwerber haftet deshalb für Raten, die nach dem Eigentumsübergang fällig werden, auch wenn der Beschluss vor seinem Erwerb gefasst wurde (BGH, V ZR 257/16). Im Innenverhältnis lässt sich das abweichend regeln – etwa durch eine Freistellungsklausel im Kaufvertrag. Diese Klausel bindet die Gemeinschaft aber nicht: Sie kann sich an den eingetragenen Eigentümer halten.

Kann die Sonderumlage statt aus der Erhaltungsrücklage entnommen werden?

Wenn die zweckgebundene Rücklage die Maßnahme deckt, ist eine Sonderumlage in der Regel nicht erforderlich; ein gleichwohl gefasster Beschluss ist angreifbar, sofern die Gemeinschaft nicht nachvollziehbar begründet, warum sie die Rücklage erhalten will – etwa wegen absehbarer weiterer Vorhaben. Üblich und sauber ist ein zweiteiliger Beschluss: Entnahme aus der Rücklage in bestimmter Höhe plus Sonderumlage für den Restbetrag. Die Entnahme aus der Rücklage ist selbst zu beschließen.

Was passiert mit Geld, das am Ende übrig bleibt?

Das sollte der Beschluss regeln. Ohne Regelung entsteht Streit darüber, ob der Restbetrag anteilig zurückzuzahlen oder der Erhaltungsrücklage zuzuführen ist. Üblich ist die Zuführung zur Rücklage – sie sollte aber ausdrücklich im Beschlusstext stehen. Fehlt eine Regelung, kann sie durch einen späteren Beschluss nachgeholt werden; dann ist allerdings mit Diskussionen zu rechnen, insbesondere wenn zwischenzeitlich Eigentümer gewechselt haben.

Kann ich die Sonderumlage steuerlich absetzen oder auf den Mieter umlegen?

Bei vermieteten Einheiten sind die Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar – allerdings erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für die Maßnahme verausgabt, nicht im Jahr der Einzahlung. Handelt es sich um Erhaltungsaufwand, ist der Abzug sofort möglich oder auf Antrag nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen; bei Herstellungskosten greift die Abschreibung. Beachten Sie § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bei Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung. Auf den Mieter umlegen lässt sich eine Sonderumlage für Erhaltungsmaßnahmen nicht; in Betracht kommt allenfalls eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Die Gemeinschaft mahnt, tituliert die Forderung und vollstreckt. Verzugszinsen folgen aus § 288 BGB, Mahnkosten sind Verzugsschaden. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Anlage. In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeld- und Sonderumlageforderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Vorrecht in der zweiten Rangklasse – begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts und auf das Jahr der Beschlagnahme sowie die beiden Vorjahre. Bei erheblichem, länger andauerndem Verzug kommt zusätzlich das Entziehungsverfahren nach § 17 Abs. 3 WEG in Betracht.

Quellen & Rechtshinweis

Gesetze: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 16, 17, 19, 25, 28, 43, 44, 45; Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), § 10 Abs. 1 Nr. 2; Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 286, 288, 559; Einkommensteuergesetz (EStG), § 6 Abs. 1 Nr. 1a; Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV), § 82b; Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 1. Dezember 2020.

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16; BGH, Urteil vom 13. Januar 2023 – V ZR 43/22; BGH, Urteil vom 11. Oktober 2024 – V ZR 261/23.

Rechtsstand: 20. September 2026. Maßgeblich für die konkrete Gemeinschaft sind stets Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die konkrete Beschlusslage. Steuerliche Aussagen sind allgemeiner Natur und ersetzen keine steuerliche Beratung. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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Sie stehen vor einer größeren Sanierung, sind unsicher bei der Formulierung des Beschlusses oder möchten Ihre Verwaltung wechseln? Daniel Mathiesen und das Team der EXTRA Immobilien Gruppe prüfen Ihre Rücklagen- und Beschlusssituation und zeigen Ihnen, wie sich eine Sonderumlage sauber vorbereiten, abrufen und abrechnen lässt.

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